民国房屋地产的那些事儿

北平地价房价虽低得喜人，但买房需缴纳的税费却比今天高

民国时，北京（即当时的北平）房价不高。不但跟现在比不高，跟当时的其他大城市如上海、天津、南京、广州比起来也不高。这是因为北京没有赶上好机遇：清朝末年划通商口岸，上海赶上了，它没赶上；后来又划租界，天津赶上了，它没赶上；再后来迁都，南京赶上了，它没赶上；再后来军阀割据，个别军阀治理有方，把掌控下的地盘收拾得花团锦簇，经济迅速发展，交通迅速改善，这种好事儿让广州赶上了，它没赶上。因为这些缘故，北京市人口密度不大，住房需求不高，不动产价格没怎么涨。

民国30年（1941年）国民政府主计处统计局编撰《中国土地问题之统计分析》一书，按平均地价给当时各大都市做了个排名，上海第一，广州第二，天津第三，南京第四，北京勉强排到第五。大伙可以想见，北京地价这么低，房价也高不到哪儿去。

先说地价。

民国22年（1933年）北京市政府评价委员会对全市和郊区地价进行评估，把西交民巷、王府井大街、正阳门大街和大栅栏这四处最繁华地带划成特等土地，每亩地价2000块大洋。当时一块大洋在北京城区的购买力大约相当于人民币50元左右，一亩地才10万元钱而已。

实际成交价格有比这个价位高的，民国22年（1933年）的最高纪录是每亩4000块大洋，折成人民币约合20万元，这已经是当时北京的地王了。如果跟2011年3月15日海淀区东升乡拍出的那块每亩3400万元的现代地王相比，差了169倍。

郊区地价更是低得喜人，现在通州核心区的地块，民国20年（1931年）前后亩均地价仅70块大洋，折成人民币才几千元钱一亩。

再看房价。

民国时北京住宅比较单一，全市楼房仅占6%，简易铅皮房和草房不到3%，其余全是四合院，即使大户人家的所谓豪宅，也不过是几处四合院连成一体。北京市政府评价委员会曾对全市四合院进行估价，按占地多少、建筑质量、使用年限、所在区位等因素把四合院分成12个等级，最高等级的平均每间800块大洋（含地价），折合人民币4万元；最低等级的平均每间90块大洋，折合人民币4500元。

现在月薪万元的白领在北京四环以内买房，必须求爷爷告奶奶四处转借才能付清首付，然后还得每月让银行按在地上揭一层皮（所谓按揭），如此这般折磨小半辈子才能换来一套相当普通的商品房，要是回到民国时代的北京，一年薪水就能买下一处拥有三间瓦房的精致小院，十年下来简直能买一座前清王爷留下来的王府了。

当然，单纯的购买力折算不能说明问题，为了搞清楚民国时北京房价究竟是高是低，咱们还得看看当时的市民收入。

提到收入，有朋友可能会拿鲁迅在教育部工作时月薪300块大洋说事儿，其实这个不足为凭，因为鲁迅是高薪阶层（事实上鲁迅两次在京买房都靠借贷，他收入虽高，开销很大，买房时几乎没有积蓄），不能代表一般的购房者。

我手头有民国18年（1929年）社会调查所对北京普通市民收入情况做的记账式调查，市民家庭平均月收入为15块大洋，年均收入自然是180块大洋，像鲁迅第二次置业时买的那种四合院，让普通市民去买的话，也不过只需要四五年收入。

不过民国时北京房子虽便宜，买房过程中要缴的税费却比今天高。今天买房，主要就是缴契税，而且契税也不能算太高，从房价的1%到6%，个别城市在楼市不景气时甚至免征契税，别的什么印花税啦、城市维护建设税啦、教育费附加啦，只占房价的千分之几，低到可以忽略不计。民国时买房不这样，首先是契税很高，一般不低于房价的4%，民国初年曾经征到9%。其次还得缴凭单费，按房价的2%计算。假如您在民国初年买房，房价100万元，光契税和凭单费就得花去11万元。

另外在民国买房还有一个物业税问题，只是当时不叫物业税，叫作“警捐”、“巡捕捐”，后来统一叫作“房捐”。当时上海对全市的出租房产和自住房产统统征收物业税，每月收缴一次，税率是每月房租的14%（后来还曾经涨到20%）。北京物业税稍低一些，不是按房租的百分比去收，而是按房屋的等级去收：楼房的物业税高，每间每月两角钱（银元，下同）左右；瓦房的物业税低，每间每月1角钱左右；水泥顶的洋灰房（简称灰房）以及草房、坯房的物业税更低，每间每月5分钱左右。像鲁迅哥俩在西直门内八道湾买的那座将近30间瓦房的四合院，每月得缴物业税30角，也就是3块大洋。

每月3块大洋，负担也不算重，鲁迅哥俩要是活到今天，随便在北京哪个小区里买套商品房，光物业管理费都不止这点儿钱。

陆小曼挥金如土，徐志摩做中介赚外快

徐志摩收入很高。1927年，他同时在光华大学、东吴大学、大夏大学这三所大学教书，抽空还给几家杂志写专栏，薪水加上稿费，每月能挣600块大洋。

600块大洋不是个小数目，那时候全上海两万名黄包车夫不分昼夜倒班拉车，创去份儿钱、营运费和违章罚款，每人每个月平均才挣9块大洋。南京社会科学调查所对上海100户人家进行记账式调查，每家按两个半人上班估算，平均每家月收入只有36块大洋。上海市的市长，本俸加勤功俸加各项补贴，月薪也就刚刚超过300块大洋而已。所以徐志摩的收入不光远远高于普通的工薪阶层，还超过了高等官员。

但是，徐志摩的钱总是不够花。原因众所周知一一他的爱人陆小曼女士花钱太厉害，徐志摩挣得多，她花得更多，钱一经她的手就会瞬间蒸发，用不了多久就得债台高筑。

债台高筑的结果是：徐志摩更加拼命挣钱，但凡给稿费给得利索的专栏，来者不拒。除了卖字儿补贴生活，他还瞅些小生意来做，譬如说，做房地产中介。

徐志摩有个姑父，叫蒋谨旃，蒋谨旃有个弟弟，叫蒋百里。蒋百里在上海市愚园路有栋房子，想卖掉，徐志摩听说了，高兴地说：“我给你找买主儿，你给我佣金！”还有个叫孙大雨的人，在上海市衡山路有块地皮，也想卖掉，徐志摩毛遂自荐，愿意在里面跑媒拉纤，帮着找买家、谈价钱、写合同、按手印，完了拿一份儿佣金。

旧上海买卖房地产，经纪人从两头拿佣金，买方出1.25%，卖方出1.25%，总共2.5%的好处费。但徐志摩在给陆小曼的信中说：“事成，我只要二厘五的一半，如有人要，最高出价多少，立即来信！”说明他对这两笔生意很迫切，唯恐人家不让他当中间人，宁可把佣金打五折。

就算打过五折，那佣金也是很可观的。像蒋百里那幢房，要价是32000块大洋；孙大雨那块地，要价是白银5000两，折合7500块大洋。只要这两笔买卖做成，徐志摩就能分别拿到400块大洋和93块大洋的佣金，赶上他大半个月的工资和稿费了。

在民国时代，上海和杭州的国民就已实现按揭买房

八十多年前，名医陈存仁在上海南城瞧中一幢两层小楼，想买，一问价，25000块大洋，陈存仁翻翻家底，只有5000块大洋，买不起。这要搁北京、天津，或者青岛，买不起只能买不起了，如果执意要买，只能问亲戚朋友借，借足20000块大洋，才能把购房款凑够。可是陈存仁没借这么多，他只借了10000块大洋，加上自己的5000块大洋，给了卖主15000块，就把房子买下来了。

陈存仁是分期付款吗？不是，他是按揭买房。他先跟卖主签了房契，然后找一银行，把房契押上，让银行把那10000块大洋的余款垫付给卖主，以后的日子，陈存仁向银行还本付息，直到本息付清，再把房契从银行拿走。以上程序，正是现代购房者所熟知的按揭。

在民国上海，靠按揭来实现安居理想的人不止陈存仁一个，房价极高的时候，近八成购房者都走按揭的路子。当时接受按揭申请的机构也不光银行，购房者还可以找钱庄，甚至连一些经营项目跟存贷款八竿子打不着的航运公司都在开展按揭业务。比如说，您回民国上海买一两居室，开发商要价200万元，而您只有50万元，但是您跟某轮船公司的经理熟悉，您可以用房本儿做抵押，让轮船公司把余款150万元垫付给开发商，以后您再去轮船公司还贷就行了。

遗憾的是，当时只有上海和杭州可以按揭，在民国时代的其他都市，包括一度作为国民政府所在地的南京，以及房价、地价不亚于上海的广州，都没有按揭买房的先例。1936年3月4日的《申报》刊载评论说：上海房地产与内地完全不同：内地业主必先有余财，方能置产，遗之子孙，世守其业；上海则完全营业性质，以三四成之垫本，即可购置产业。说的就是按揭购房只有在上海等少数城市才能实现。