商业银行住房抵押贷款风险管理研究

【摘要】近年来,在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查,不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的,而个别银行出于自身的短...

摘要：随着美国次贷危机的爆发和蔓延，已经对世界金融业产生了重大的影响。与此同时，也引起了众多学者对我国国内住房抵押贷款的普遍关注。本文分析了在次贷危机背景下我国住房抵押贷款的现状以及面临的诸多问题，然后针对住房抵押贷款风险，从健全银行内部管理机制，完善信用评估机制，建立健全相关法律制度等方面提出防范建议，进而规避商业银行的风险。

一、商业银行住房抵押贷款现状

1.低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展

我国商业银行在住房抵押贷款市场发展上存在诸多的问题,首先是低利率刺激了住房抵押贷款市场的过快发展:自1997年东南亚金融危机以后，为刺激经济的发展，中国人民银行通过降低利率和调低存款准备金率等宽松的货币政策来提高金融对经济增长的支持，同时，从房地产市场来看，1998年我国开始实施住房制度改革，在宽松的货币政策下，住房开发成本低，市场大量需求刺激了房地产市场的快速发展，尤其是个人住房抵押贷款快速发展从而成为各大金融机构业务的重点。然而自2007年以来，房贷利率开始上升，中国人民银行多次提高存贷款利率，在我国房贷大部分实行浮动利率贷款的情况下，利率的提高将导致借款人还贷能力下降，商业银行房贷积累的风险也将不断加大，一旦房价出现大幅度反转，我国的住房抵押贷款市场也许会发生信贷危机。

2.贷款条件的放宽使个人住房抵押贷款市场存在风险隐患

近年来,在房价持续上涨的宏观背景下及住房抵押贷款是优质资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者资质的审查,不少房贷者开出的工资收入证明都是虚假的,而个别银行出于自身的短期效益,加上个人住房消费信贷市场上的激烈竞争,使得个人住房贷款客户的市场准入基本上是最低标准。而且我国目前还没有建立起完善的个人信用评级系统,在各家银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级的情况下,金融机构缺乏相应的风险补偿机制,使得我国的住房抵押贷款市场存在重大的风险隐患。

二、商业银行住房抵押贷款风险分析

1.借款人及房地产开发商的信用风险

在个人住房抵押贷款申请和执行的过程中，有很多因素影响到借款人，导致其不愿还款或无力还款，既有主观的，也有客观的，最终形成借款人的信用风险。

(1)借款人主动违约。由于借贷双方信息不对称，银行对借款人真实的还款能力无法知晓，从而出现借款人在借贷过程中故意制造虚假信息的现象。一是借款人无意或无力偿还抵押贷款，但为了骗取住房抵押贷款而伪造收入。二是借款人有能力偿还贷款但由于种种原因收入来源不明，为了取得住房抵押贷款而开具虚假收入证明，这种人会由于身份无法确定，收入来源不明朗，涉及经济案件，致使财产被冻结进而影响其还款能力。这两种都将使银行面临贷款发放后无法收回的风险。

(2)借款人被动违约。指在借款人十几年的还贷期间，由于出现某些自然或者社会原因，如借款人所在单位倒闭、撤销、裁员等无法抗拒的客观原因而导致失业或收入大幅度减少，造成借款人无力继续归还住房贷款，被迫放弃还款计划而为银行信贷资金造成风险。

(3)投资风险。部分借款人购买楼房是炒房的行为，而这些楼盘大多数为高档的住宅，一旦投资经营失败、房屋无人购买将使借款没有充足的流动资金偿还银行到期的贷款利息从而产生信用风险；再者如果借款人投资的房产贬值，借款人有可能放弃房屋所有权，风险只能由银行承担。在房地产开发商方面，其风险是因为个人住房贷款通常是商业银行积极拓展的业务领域，有的还享有利率的优惠。从而使房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取融资渠道，这使得房地产融资风险向个人住房贷款中转移。常见的有“假按揭”，即一些实力不济的开发企业，利用员工名义大规模向银行申请按揭，骗取银行资金筹资；开具虚假首付证明；“一房多卖”开发商恶意骗取贷款卷款潜逃等。

2.商业银行内部存在的风险

商业银行内部风险主要包括银行内部管理风险、业务操作风险及内部制度不健全等引起的风险。所谓管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题导致的信贷风险。许多商业银行客户经理缺少风险意识，为了抢占市场份额、完成规定的指标，出现了对贷款审批不严格把关的现象；各商业银行个人住房抵押贷款业务在运作中随意性较大，还没有形成统一的评价标准和业务流程；缺少熟悉个人住房抵押贷款业务的专家，对业务人员的培训也滞后于个贷业务的快速发展。在业务操作风险方面主要是由于商业银行在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。由于对住房抵押贷款缺乏风险控制意识，许多商业银行对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的还款能力，没有对借款人的资料进行进一步的审核把关。另外，部分工作人员自身的业务素质或思想素质不高，工作不负责，操作不符合规范，也是操作风险形成的重要原因。此外，商业银行未建立统一标准的风险评级机制和信用审核制度也是商业银行内部存在的不可忽视的风险。

3.法律制度风险

法律制度风险是指由于法律制度不健全，对住房抵押贷款失信、违约行为的处罚没有做出明确具体的规定，没有出台专门针对这一项的法律条文，惩罚不具体，执行力度也不够强，从而使商业银行遭受损失却无从追究。由于我国住房抵押贷款法律法规的缺失，容易使借款人利用这一方面的法律空白违约。一旦借款人恶意欠款，可以依据相关规定以所抵押的住房为生活所必需的居住房屋为由，使商业银行无法追讨欠款也无法对抵押房屋进行处置，从而产生法律制度的风险。

三、住房抵押贷款的风险管理

1.建立科学严谨的银行个人信用评估体系。建立科学的个人信用评估体系是商业银行进行个人住房抵押贷款信用风险管理的基础。目前我国的个人信用评估体系还不完备存在着很多缺陷，在评价指标的选取和分值的设定上还存在着一些一些欠考虑的地方。因此，目前我国应借鉴国际标准化的个人信用评价指标，制定出一套适合我国国情的银行信用风险评估标准，从而针对不同贷款人的信用运用不同的指标加以评价分类，以保证银行贷款安全，使银行的资金回收得到安全保障。

2.建立风险分摊机制，分散银行抵押贷款形成的风险。商业银行为降低抵押贷款的风险可以进行风险分摊，首先，可以让政府机构介入其借贷的过程。银行可以借鉴国际成功经验，由政府机构对个人住房抵押贷款提供担保，政府机构参与能够降低贷款成本，提高住房融资效率，促进金融发展，有效地转移商业银行承担的信用风险。其次，建立和完善个人住房抵押贷款的保险机制。建立和完善个人住房抵押贷款保险机制主要应做好以下几项：一是建立保险产品的研究开发机构，重视该类保险产品专业人才的引进和培养；二是制定合理的保险费率；三是建立健全住房抵押贷款保险营销系统。

3.完善个人住房抵押贷款的法律制度。个人住房抵押贷款涉及社会经济的各个层面，有效降低商业银行所面临的风险需要良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁发相关法律，以规范贷款人的借贷行为。如制定《信用法》，突出对非信用行为的法律制裁，并在此基础上建立个人破产制度，引导人们树立良好的信用观念。进一步完善与个人住房抵押贷款业务相关的法律法规，对住房抵押贷款发放过程中可能出现的各项责任和问题做出明确的法律规定和采取相应的奖惩措施，诸如对抵押债权转移、房地产中介的法律责任、住房抵押支持证券的发行交易时可能出现的法律问题等作出明确规定。使各当事人可以预见其行为后果，增强当事人的法律意识，规范其贷款行为，从而使银行的抵押贷款得到法律的支持，减少贷款风险。

参考文献：

[1]田 亮:商业银行住房贷款风险防范分析[J].核心期刊,2009,(3):89-91.

[2]贾 波 谢佳永:银行消费信用理论与实务[M].四川成都:西南财经大学出版社,2001:73-78.

[3]罗力力:我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].经济管理,2009,(7):95-97.

[4]田 亮:商业银行住房贷款风险防范分析[J].核心期刊,2009,(3):89-91.

[5]姚 凯:我国个人住房抵押贷款风险分析与防范[J].财税金融,2009,(5):129.

[6]徐 艳:浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题[J].青岛职业技术学院学报,2009,(2):71-73.

[7]王 鸿：住房抵押贷款风险的管理与研究[J].经济师,2009,(5):164-165.

[8]李晓西 何德旭.21世纪中国银行业风险与防范[M].广州:广东经济出版社,1998:196-198.

[9]马智炜 刘尔思：从次贷危机看我国商业银行个人住房贷款风险管理[J].,时代金融, 2009,(1):43-45.

[10]薛 瑜：试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范[J]商场现代化, 2009,(18):126-127.

[11]张 婉：论银行个人住房贷款风险及对策[J].经营管理者, 2009,(3):169.