加强“保障性住房”建设浅析

【摘要】经过近几年大力发展保障性住房建设，国家及各地政府出台很多关于保障性住房建设的导则、措施、管理方法等，结合政府相关政策，具体建设单位、设计单位均应该深入研究，抓住机遇，扩大市场份额，使政府、企业和居住者形成“三赢”。

【关键词】保障性住房；安居工程；中低收入人群；中小套型；建设

【中图分类号】F4 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）03-0100-1.5

“保障性住房”这一特殊的房地产领域，一直受到大家很多关注，这是政府为中低收入家庭提供的具有社会保障性质的住房。“保障性住房”无论是从建设模式、调控作用以及投融资等多方面均具有较高的研究价值。

一、保障性住房主要作用

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。其主要作用包括：首先，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应，新增廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动区域钢材、水泥及装修建材等多个板块的消费。再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，将有利于促进城乡居民特别是低收入居民在购置或租赁房产周边的消费。

二、保障性住房建设模式

廉租房：此类房产产权归政府或机构拥有，以政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。从建筑学角度分析，廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米，是名副其实的“袖珍”小户型。

政策性租赁房：通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。是对廉租房的有力补充。

经济适用房：政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。此类房产具有以下特点：（1）住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；（2）住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。从建筑学角度分析，经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

限价房：限制开发商拿地价格，同时限制其房价的一种面向城市中低收入者的商品房，限价房政策出台的一个目的是为平抑不断高涨的房价。限价房属于社会保障性住房，政府会对其购买和转让条件作出限制，不宜投资。由于经济适用房存在定价过高、容易被用作牟利工具的弊端，许多地方政府在保障房体系中削减了经济适用房的建设比例，更倾向于以配租方式代替配售方式，完善保障房租赁体系。

三、保障性住房的调控作用

目前，摆在决策者面前的不仅是调控楼市所需要的决心，更为重要的是需要拿出有效的调控对策。保障性住房作为改变楼市供需结构的根本性举措，将成为政府平抑房价的重要战略手段。

从保障民生的角度出发，保障性住房对中低收入人群的意义不言自明。在楼市调控中，政府部门和业界专家反复强调，住房的最终价值是满足百姓居住需求，因此住房是一项基本消费品。在配置这一有限的资源时，既要利用市场手段推动中高端商品房的合理配置，又要运用“看得见的手”调控资源的分配，防止住房资源过度向高收入人群集中。

当前商品房房价调控受多重因素干扰，受通胀、物价上涨的影响，以及原材料、建材、人工成本的增加，房价上涨的预期始终存在，另外房价难以下跌与社会上整体流动性过多有关。这些因素均加大了调控压力，减弱了调控效果。而政府能够控制的保障性房源大量入市后，调控能力和主动性就大为增强。随着保障性住房在整个市场供应中的比例提高，这一筹码的分量将越来越重。

四、保障性住房投融资模式

保障房建设的资金来源主要依赖中央和地方财政，保障房用地的大量供应意味着土地财政缩减。那么应如何多渠道筹集资金？我们可以通过分析昆明市的经验获得一些启发。

昆明市将健全保障性安居工程建设投融资体制和机制，并通过政策创新等手段，形成多元化的保障资金来源。主要包括：首先，市国资委已决定将以土司的相关资源资产为主，成立昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，作为昆明市公租房、廉租房、安置房等保障性住房的特许建设运营主体，负责主城范围内市政府投资建设或委托代建廉租住房、公共租赁住房的建设管理和运营工作。按照“自主积累、自负盈亏、商业平衡公益”的运作模式，建立良性的保障性住房投融资运营机制。其次，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。对支持保障性住房建设的金融机构给予表彰或奖励。此外，还将积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。

由于国家在“十二五”期间将加大对保障性住房供应的力度，这将对现有商品房市场形成有效竞争与冲击，尤其是在房价高涨区域建设保障性住房，可以拉低对周边房价的预期，从目前情况看，正在逐步实现预期影响。同时保障性住房可以弥补楼市调控带来的投资下滑影响，增加了房价下调的空间和可能性。作为一个集房地产、金融、产业政策及社会保障等多种概念于一身的研究领域，有关“保障性住房”的研究将愈发的重要。

【参考文献】

［1］李文龙．十二五”期间 保障性住房路在何方？［J］．金融时报，2010．

［2］北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2006年—2010年）［D］．

［3］北京市“十二五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划（2011年—2015年）［D］．

［4］吴劲松．昆明公共租赁住房逐渐走上前台并成为主角［OL］．新华网，2011．

【作者简介】韩冰（1979- ）：女，天津财经大学2011级MBA，天津市市政建设开发有限责任公司。