何来“库存危机”· 难见“金九银十”

何来“库存危机”

近日，北京市住建委网站上公布的一组数据引起关注：截至9月2日，北京市可售期房住宅50879套、未签约现房住宅26225套，合计77104套，楼市库存量创4年来新低。对此，华远地产董事长任志强认为，从这几个月的情况看，北京商品房库存消耗速度比较快，目前这个库存量仅可供消化5个月左右。他估计，不用到明年3月份，房价就会因供应短缺而出现暴涨。这一说法令人震惊，因为据今年3月初北京市的官方数据显示，楼市库存量达12.4万套。难道短短几个月时间，北京楼市去库存能力如此强劲，未来会不会出现供不应求的“库存危机”？

北京市房协相关人士认为，该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算，使得消化周期看起来相差过于悬殊。该人士指出，按正常消费量算，北京商品房“库存4万至8万套属正常”。

相关中介机构认为，从年库存消化量来看，北京市建委今年3月份清理库存后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段，年内至今的库存净消化为10859套，全年的库存净消化可能会达到2007年的水平。从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热情况，而且库存并没有出现明显不足，部分区域如通州仍是库存的高压区。

据国家统计局最近公布的数据显示，今年前8个月，全国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅持续收窄。其中，住宅销售面积为50985万平方米，同比下降4.8%，降幅收窄2.7个百分点。由此可见，全国楼市库存压力的确在减小。但是，也有机构研究的数据显示出典型城市的库存压力居高不下，截至8月底，全国30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，与上月相比基本持平，比去年同期增长25%。

有没有“库存危机”，首先应明确什么是“库存”。

首先，楼市库存量并不是一个静态数字，而是一个动态数字。以北京为例，7万多套新房的库存并不能说明开发商的销售压力在减小。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。而且，近期各地地方政府出现了“供地潮”，土地供应的骤增保证了后续存量的跟进。据2012年房地产上市公司中报显示，上市公司存货总量创近5年新高。从2010年至2012年中期，房地产的存货总量依次为9225.47亿元、11105.48亿元和14044.7亿元。这说明全国房地产库存一直都在增加，开发商的高库存压力仍然很大。

其次，房地产库存不仅指新房，还应包括二手房。开发商往往故意模糊这个概念，制造供不应求的假象。仍以北京为例，2011年北京住宅销售面积为1035万平方米，过去10多年，北京的住宅销售面积都在1000万～2000万平方米，因此累积了大量的二手房房源。据安居客网站数据显示，北京有865025套二手房正在出售，这个存量非常惊人。能够真正反映楼市库存的数字，应该是包括新房和二手房在内的全部住宅。

从以上两点可以看出，“库存危机”之说有些危言耸听了，有误导购房者恐慌性入市之嫌。值得关注的是，目前楼市仍然表现出去库存乏力的现象。据相关数据显示，9月全国主要的54个城市新房成交环比8月下滑11.6%；4个一线城市的去化周期止降回升，均值为35.72周，环比增长1.17%。而与此同时，房地产开发投资在8月份首次出现环比上升。这意味着，所谓的“库存危机”并不存在，降价快跑仍将是楼市的主调。

难见“金九银十”

近日，国家统计局公布8月70个大中城市房价数据。全国70个大中城市中，新建商品住宅价格与上月相比，下降的城市有20个，持平的14个，上涨的36个。环比价格上涨的城市中，涨幅都没有超过0.6%。和去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有53个，持平的3个，上涨的14个。同比价格上涨的城市中，涨幅都没有超过1.3%，涨幅比7月回落的城市有2个。

另外，二手房价格环比下降的城市有16个，持平的16个，上涨的38个。环比价格上涨的城市中，涨幅都没有超过0.9%。

6、7月，很多地方出现了房价的反弹和成交量的增长，7月70个城市中新房价格上涨的城市有50个，这引起了普遍的担忧，甚至有人认为楼市的报复性反弹开始了。但从8月份的数据看，房价不涨的城市明显增多，涨幅也出现了放缓的趋势。

对此，有专家指出，最近几个月的房价和成交量的反弹，大多是由刚性需求引发的，投资性需求仍被压制。因此，这一轮反弹应该不会持续太久，待这一轮刚性需求释放完毕后，成交量和价格自然就会再次逐步滞涨。但同时，作为楼市的传统旺季，“金九银十”向来都被寄予厚望，也有业内人士认为在没有新政策出台的情况下，未来两个月楼市有可能迎来全面回暖，重拾旧日繁荣景象。

楼市的“金九银十”，表象在于楼市成交购买力强劲、销售额剧增，实则表现为房价上涨预期高涨或上升趋势明显，在买涨不买跌的消费观下，楼市向好预期才是楼市成交的核心要素。历年的经济数据表明，房企上半年的经济数据都略处于低潮，在“金九银十”的销售季节，房企的销售业绩有望实现突破及飞跃。而今年，这种现象似乎有所改变。

从宏观经济层面来讲，一方面地方政府坚持经济结构转型，改变经济增长方式，已经开始挖掘其他经济增长点；另一方面，中央政府坚持楼市调控不放松，对有执行偏差的举动立即整改，这也遏制了地方政府以政绩为由出手救市情况的发生。

对房地产企业而言，由于调控手段的介入，淡季、旺季之说早已被打破。一方面，公开年报报表的上市房企，在对楼市定调后，已充分利用4—7月刚需释放的良机，将中低价位楼盘推出销售，提前或者超额完成计划销售目标；另一方面，由于资金链不紧、降价促销无效或者对楼市抱有幻想，大部分房企仍选择继续观望，延迟推出中高档的改善型楼盘，这也在一定程度上挫伤了购房者的购买力。只要房企没有业绩指标的压力，楼市出现“金九银十”的概率就不大。

毋庸置疑，站在消费者的立场，庞大的城镇化自住需求仍是支撑中国楼市发展的根基。而自2010年“史上最严厉的调控”以来，楼市经历了涨停并伴有促销微跌，这使得消费者在购房时更加理性，买涨不买跌的消费心理在逐渐消退。只要房价不出现上涨预期，消费者不会因为从众心理盲目出手，楼市也很难上演“金九银十”。

综上所述，今年的“金九银十”恐将难至。这对防止人们普遍担忧的房价报复性反弹，应该是有利的。然而，要保证房地产市场的持续健康发展，还需要解决许多根本性、制度性的问题。