如何走出房改房物业管理的困境

[摘要]谓房改房是指职工按照国家规定的政策向单位购买的住房， 它是按照市场经济要求实行住房制度改革的产物。鉴于房改房的福利性及购买者身份的特殊性，在推行其物业管理市场化的过程中，不仅涉及到广大职工的切身利益和社会的稳定，对物业管理的发展也具有深远的影响。

[键词]房改房物业管理 管理模式

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

一、房改房的特征及现行管理模式

房改房是指享受国家政策扶持而建的公有住房，经当地政府房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报当地政府房改办备案，并按房改政策规定缴清购房款的住房。房改房有以下主要特征:一是房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，以标准价或成本价出售。二是房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策。购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。三是在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。四是购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策。公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄方面的优惠折扣。

房改房绝大多数为单位自建房，现行的管理模式主要有三种:其一由原产权单位房管部门进行简单管理。主要针对规模较小的单位自建职工住宅小区、与办公区相邻的职工住宅区。一般不收取物业管理费，只收取有限的卫生费用，相关管理费用由原单位承担。其二业主与原管理单位相结合的管理模式。主要针对规模较大的单位自建的职工住宅小区。由于原房产管理部门对职工住宅小区比较熟悉，具有一定的管理经验，有自己的管理队伍，由原房产行政部门的行政职能变为服务职能，以有偿为主，与业主协商，共同管理职工住宅区。其三业主自主管理模式。业主提高自我管理意识，成立业主委员会，将住宅区的管理全部或部分地委托给社会的物业管理公司管理，或纳入就近小区的物业管理。这种模式适合于具备一定规模的单位自建住宅区，以及由单位在商品住宅小区团购，再按房改房政策出售给职工的住宅区。

二、现行房改房物业管理存在的问题

房改房管理市场是巨大的，但物管的覆盖面却很低。多数小区基本上没有物管或仍是原产权单位的一些不需交管理费的简单管理。很多经济发达城市都把房改房的物管撇开，只搞新建小区的物管。同时，物管企业也不愿接手对房改房进行管理。房改房在推行物业管理过程中，存在以下问题，致使物业管理难以推进:

(一)管理分散，设施落后。过去单位为方便职工上下班，住宅建设一般由单位自行选址，一个单位的住宅很难形成大的居住小区。加之房屋的建设年代、建筑结构、使用状况更是各不相同，配套设施陈旧和不够齐全。这些情况使物业管理市场化难度很大。

(二)业主的物管消费观念尚未形成。房改房不同于商品房，商品房的物业管理是伴随商品房而来的，它遵循市场的运作，并得到业主的认同。而房改房以前是作为单位的福利房，单位充当了物业公司的角色，屋主享受的“物业管理”是免费的，而现在免费的午餐取消了，许多物业费需要自己来承担，有的人观念转不过来。

(三)双向选择机制尚未建立，市场竞争环境还未形成。房改房的物业管理一般还延续房改前的状态，由原售房单位的特定人员组织并实施，管理水平参差不齐。大多数人员缺少专业培训，技术落后，管理质量差。另外，许多房改房使用时间长，损坏严重，设施不配套，物业管理难以满足业主多方面的要求。

(四)物管收费标准低，收费难，行业亏损严重，物管公司大多不愿接手房改房。政府制定的物业服务基准价格偏低，物业管理公司入不敷出。

(五)维修基金严重匮乏。在房改过程中，售房单位按售房款20%的比例，购房者按房款2%的比例提取了维修基金。缴存的维修基金，按规定应专款专用，用作房改房共用部位的维护。但由于缺乏相应的规章制度，监督管理不够，许多单位对此基金滥用或挪作他用。有的单位甚至没有按规定缴存该基金，影响了物业管理的正常运转。同时， 不少房改房建盖年代久远， 质量普遍较差，房屋完好率低， 给维修造成较大压力。

三、推进房改房实行物业管理的相应对策

(一)加强前期投入，设施先行

政府对房改房小区的基础配套设施及环境质量进行整治改造，同时将一系列社会公共服务设施一并纳入规划进行改造，增加对房改房的前期投入，使其具备物业管理条件后，再引进市场机制下的物业管理服务。这样既能吸引大批物业管理公司接手房改房，又减轻了业主的维修金的负担，改善了业主生活环境，有利于业主接受物业管理。

(二)大力发展经济，宣传物业管理

从住房实物分配到货币化分配，从单位免费修房到交费的物业管理，广大业主也需要一定的时间来转变观念，政府要加大物业管理的宣传力度，引导人们转变观念，认识物业管理。经济发展水平不高，相当部分业主物业管理消费承受能力较弱，是业主对物业管理收费耿耿于怀的根本原因。谁不想让自己的房屋接受专业化、高标准的维修和养护呢?发展经济，增加居民收入，是推行房改房物业管理的根本措施。

(三)物管公司要合理收费， 规模经营， 引入竞争机制

鉴于业主不愿交或只愿交少数物管费的情况，物管公司要确定合理的收费标准，让业主有一个适应过程。目前，房改房物管处于行业亏本状态，很大程度上是由于管理规模较小，没有形成规模效益。房改房应建立网络组织，将区域内相邻的几个小区进行合并，扩大经营规模，降低服务成本，提高管理效率。引入市场竞争，进行优胜劣汰，让一些管理水平高、服务质量好、资金雄厚的大企业兼并小企业，最终形成规模效益和品牌效应。

(四)物业管理企业要不断提高服务质量

现代社会分工越来越细，财富的积累要靠效率。完善的分工和较高的效率才能使社会高速有效运转。把房屋交给物业管理公司来维修养护，业主可以有更多的时间和精力在本行业中发挥才智。被服务意识的增强，可以让业主更好地分配时间，也会更加容易接受物业管理。物业管理企业必须坚持“住户至上、服务第一的宗旨，规范管理搞好服务，让广大业主享受专业物业管理带来的实惠。

某房改房实行专业化的物业管理起初不少住户有抵触情绪，但三个月后他们就心服口服。因为专业化的物业管理使小区面貌焕然一新:绿化面积增加了:成堆的杂物、垃圾和淤泥清理了;乱贴乱画没有了；坑洼的地面填平了;还建造了供住户休闲、歇脚的场所，新修了绿茵停车场等等。

(五)建立一套完善的维修基金管理制度

建设部、财政部建住房【1998】213号文件明确规定：“旧有公房出售时，购房者按购房款2％的比例，向售房单位缴纳维修基金”，“维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作它用”。维修基金涉及广大业主的共同利益。基金的管理、使用及归集要有一套严格的制度，设专门的管理机构。因此，建议各小区召开业主大会共同讨论管理办法，建立有效的管理和监督机制。

结语

房改房物管是一个巨大的市场， 房改房物管市场的形成， 需要整个社会的关心、理解和支持。从住房实物分配到货币化分配，从单位免费修房到交费的物业管理，广大业主也需要一定的时间来转变观念。政府、企业要加大物业管理的宣传力度，引导人们转变观念，认识、接受物业管理。

参考文献

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