房价涨幅将趋于平缓

编者按>>3月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院3家研究机构共同举办的“2014中国房地产百强企业研究成果会暨第十一届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。会议了最新中国房地产百强企业研究报告及最新房地产百强企业榜单，莫天全、马骏、刘洪玉、黄瑜、秦虹、贾康、陈道富等嘉宾发表主题演讲，本文由部分演讲节选而成。

住房自主性需求总量仍然大而稳

秦虹，住房和城乡建设部政策研究中心主任

当前的房地产政策非常明确，就是针对不同市场进行分类调控，增加产权商品房的供应，抑制投资和投机性需求，促进房地产市场持续健康发展。

面对房地产市场出现的新的变化和形势，政府对优化的调整是非常必要的。这个优化调整，是在“抑制投资和投机性需求，满足合理的住房需求”这个大的政策不变的情况下，具体的政策从过去的一刀切转变为分层次决策，从过去单层次的需求端调控转变为供给端和需求端的调整。

从这个意义上来说，优化调整主要在于调整供应的结构，具体体现在以下3个方面。

一是分层施策，依据不同的供求关系把握住宅供应的节奏。中小城市供应量过大过快的地方要减缓供应的规模，大城市要减小数量和占比。

二是完善住房的供应体系。这是今年两会特别提出的，除了一贯的对加强中小住房供应的强调，还提出要建设共有产权住房。

第三个是继续做好住房的保障。在保障性住房供给力度不减的情况下，同时优化管理，从今年开始，政府廉租房和公租房实施并轨。

在这样的政策环境下，对当前房地产市场的认识可以分两个层次。第一个层次是在住房需求方面。总体来看，自主性需求包括刚性和改善性需求量仍然比较大，而且在近几年是稳定的。这和当前的人口结构有很大关系，24～28岁的年轻人有1.2亿，其中8000万人在城市居住，这部分人只要结婚都需要一套住房。20世纪80年代末出生高峰的这一代人正是刚性需求最强的人群。

由人口结构决定的刚性和改善性需求都比较旺盛，城镇化也远远超出预期，这就决定了至少今明两年的市场需求不会发生太大的变化。在整体政策不变的情况下，需求不存在短时间内爆发和下降的可能，是相对稳定的。

对市场风险的认识，我认为还要从供给端考虑，即第二个层次。2013年新增住房贷款的余额占商品房销售的比重为21.5%，这个数字没有明显的变化；商品房贷款余额占金融机构各项贷款的比重为21%，没有明显的变化；从结构上看，个人贷款占金融机构各项贷款余额的比重为13%，占2013年GDP的比重为1.2%，没有明显的变化；定金和预售款仍然占大头，高于银行贷款比重1.4个百分点，特别是个人按揭贷款不良率仍然在1%以下，也没有明显的变化。所以从宏观金融风险来看，从衡量房地产风险的杠杆率来看，目前的整体格局没有大的变化，风险是可控的。

三大要点促使房地产市场健康发展

贾康，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长

前一段时间不少媒体盛行一种说法，说上海、重庆两地房产税试点失败了，并且伴随着改革已经被废弃。我认为这个说法缺乏基本的理性判断，因为他们不知道怎么处理改革和立法的关系。改革之初，小平同志就意识到没有一个全能的主体可以事先设计好所有的规则，所以要摸着石头过河，强调先行先试；也强调在进行顶层规划的时候继续鼓励先行先试。上海、重庆的房产税试点无论以后的评价如何，走出这个制度框架的认识的第一步，这个首创之功就是历史性的。

我所了解的情况是，上海、重庆的试点虽然一开始是柔性的，但是可以观察到明显的正面效益，比如说高端不动产同比成交量减少，价位趋于稳定；再比如说上海做了中心区和周边区域的差异的试点，可以看到大量的项目被引到周边区域，“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的传统思维改变了。关于改革和立法的关系，今后在改革的过程中是不是可以简单地排斥立法，这是我想说的第一个问题。

第二个问题，如何促进房地产市场的健康发展？我认为政府要做好以下3方面的事情。

一是要管好规划。国土开发要动态优化，结合新型城镇化，要输入政府在城镇化工作会议中提到的一系列的新理念，比如说尽可能望得见山，看得见水，记得住乡愁，并且在这个理念引领下形成各种类型的住房、交通设施、学校、医院、商城等。这是政府必须要牵头做的事。

二是要管好规则。无论是房地产开发还是商品房交易，所有这些市场行为，必须讲公平竞争和公平正义，这种环境的维持是政府的责任。

三是管好收税。应该以经济手段为主，以促进房地产市场健康发展为目标，从开发到保有再到交易，形成全套的税费体系。我们要加快立法进程，使税制正常发挥作用。第一，它促使房地产市场上供需双方行为更加沉稳，而不是肆无忌惮的炒作。第二，它要为地方税体系提供一个长期稳定的收入来源。第三，它是人人都关心的收入分配以及收入分配后格局合理化的问题。从长远来看，三中全会提出要提升直接税的比重，让有支付能力的富裕阶层能够为国库做适当贡献，更符合我们长期发展的客观要求。

2014年房价涨幅将在7%～8%

黄瑜，中国指数研究院常务副院长

从历史数据来看，我们把货币供应量和房价做一个分析可以看出，货币供应量和房价涨幅基本上是高度相关，同时多年来的高储蓄也是房价高上涨的支撑因素。

地价和房价的关系方面，以2013年的数据为例，热点城市地价的上升直接支撑了房价的上涨。在把地王价格进行了深入分析之后，我们发现单价地王的城市出现了“面粉比面包贵”的现象。

影响房价的最直接原因是供求关系。短期的供求关系是去化和租金周期，它们是影响短期价格的重要因素。同时，稳定的供应量也是影响房价变化直接的因素。我们发现，2014年2月末，一线城市的租金周期不到10个月，二线城市一年多一点，三线城市是2～3年。去化时间我们研究了2010年以来卖的地和城市每年的销售面积的关联关系，基本上房价下跌的城市都是5年以上，大于8年的几乎都属于三线城市，可以说明供应过剩的城市和供应不足的城市也是导致房价重大差异的原因。

2014年房价的涨幅水平会低于2013年，将在7%～8%的水平。在不同的城市之间，整个的涨幅可能有所下降，上涨的城市数量会减少，下跌的城市数量会增加。