高校物业管理工作的突围方向

【摘 要】高校物业管理的特殊性制约了高校物业管理品质的提升，只有通过资源整合，向高校之外拓展市场，获取稳定的经济收益，才能反哺高校物业管理本身的品质提升，为创建和谐校园做出贡献。

【关键词】高校物业管理；市场化；拓展；市场空间；反哺；品质提升

现阶段我国高校的物业管理部门，是在高校后勤社会化改革的浪潮中，由高校原来后勤管理处下属的修缮科、教室管理课、学生宿舍管理科以及环卫科等部门演变而来。近年来，随着市场化程度的提高和社会化管理的介入，高校物业管理工作呈现蓬勃发展的态势，服务水平日益提高，综合保障能力显著提升。

然而由于我国高校本身的特殊性，高校的行政级别特征决定了高校物业管理难以实现完全的社会化和市场化，高校本身资产的国有属性又决定了高校物业在很大程度上必须直接掌控在高校自己手上，否则，国有资产流失的责任是让人难以承受的。这些，都制约了我国高校物业管理的进一步发展和壮大。

我国高校物业管理具有以下三个方面特征：

一是事情杂。高校物业管理，一般涵盖了绿化、保洁、值班、安保、修缮等几个方面，包含了办公楼、教学实验场所、学生公寓、校园环境等几个部分，部分高校甚至还包括了家属区及教职工宿舍管理服务。从安全保卫到卫生保洁，从设备维护保养到校园环境布置，从开关教室、宿舍大门到课椅桌凳的摆放，从热水提供到信件收发，涵盖了师生日常生活、教学工作的方方面面。事情既多且杂，日积月累，枯燥无味，没有高度的责任心是坚持不下来的。

二是人员老。高校物业管理部门的人员结构中，由于历史原因，青年人占比较小，包括聘用的职工在内，多数人的年龄在40周岁以上，加上普遍文化程度较低，服务意识和服务水准难以得到有效的提升，致使很多情况下，最先进和最前沿的服务理念和管理标准难以贯彻执行，严重影响了高校物业的可持续发展。

三是工资低。由于高校物业主要从事本学校内部物业管理，而管理费用又是由学校核发，学校核发的经费又主要来源于财政拨款，在预留科研经费和支付教职工工资后，能够核发下来的物业管理费用极低，造成了高校物业从业人员工资标准明显低于社会同等类型从业人员的工资标准，反过来又对从业人员的结构造成了负面影响。

制约我国高校物业管理发展的主要障碍在于高校物业管理的体量有限，就守着巴掌大的一块地方，弹性空间极小，缺乏发展壮大的战略空间，再加上各个学校对高校物业管理的重视程度不够，认为高校物业管理部门只需要把本学校的一亩三分地耕耘好就足够了，没有制定长远发展规划，也没有预留足够的政策空间，使得高校物业管理者守着一滩无源之水无本之木，空有满腹经纶，难以得到施展，更多的人，则抱着“做一天和尚撞一天钟”的心态，只求把眼前的事情做掉，而不谋部门的发展和提升。

事实上，高校物业管理部门想抱残守缺注定是根本行不通的，姑且不论随着人们生活水平的提高，高校师生们对物业管理工作的要求越来越高，单是高校后勤管理部门，出于经济指标的考核压力，也会对物业管理部门提出经济指标要求，而这一切，又只是出于在学校这口锅里面的资金二次分配，这样的后果就是，在有限的财政拨款下要想实现服务品质的提升和经营指标的飞跃，只能采用压缩人员费用、拆东墙补西墙来应付，最终必然造成高校物业管理服务内在品质的下降和发展能力的受损。

怎么才能解决发展和现实之间的矛盾冲突，是摆在每一位高校物业管理者面前的一道难题。要想解决这道难题，就得从高校物业管理的现实特点中去寻找答案。

第一，高校物业管理的市场化程度低，这里面既有制度原因，又有人为因素。一般高校对于物业管理重视不够，或者重视了，但没有制定有利于物业管理工作健康发展的制度和措施；再加上高校物业管理的行政人员由于年龄的关系，大多思想比较僵化，难以接受新鲜事物，缺乏高度的事业心和责任心；几方面的因素，造成了今天高校物业管理普遍水平较低、缺乏发展后劲的现状。

第二，高校物业管理涉及内容比较多，这里面包含了水电维修、清洁卫生、苗木培育、绿化保养、楼宇管理、宿舍管理等诸多方面，涉及家政、绿化、物业托管等三种业态。由于这些业态内容与我国高校建设同步，所以各个高校在这几个方面都积累了相当多的经验和专业的人才队伍，这是高校物业管理最大的资源和财富，可惜这种资源和财富在很多高校都没有得到有效的利用。

通过对高校物业的现实特点分析，我们很容易得出一个结论，依托我国高校的区位优势和人才优势，高校物业管理部门是可以做一番事业的，前提条件是，是否有人愿意去做。迫于高校后勤集团的任务指标和经营压力，我们有理由相信，一切尝试都是被允许的。

综上所述，在目前情况下，高校物业管理工作要想实现飞跃发展，要想实现经营体量的突破，必须实行必要的突围，至于突围方向，可以用一句话来概括，即“向内求稳定，向外谋发展”。

第一，向内求稳定。实现高校物业管理的可持续发展是高校物业管理者的第一要务，而高校物业管理能够健康发展的前提是规范化的物业管理流程和高于社会物业管理的品质标准，是掌握一只“召之能战、战之能胜”的专业人才队伍。组建一支稳定的职工技能队伍，以高校本身的物业管理为试验田，通过资源优化配置，为全校师生提供可靠的、优质的物业管理服务，并将这种服务实现量化，制定各种物业管理服务流程和服务标准，打造高校物业管理的核心竞争力。

这种稳定表现在三个方面：一是人员队伍稳定，二是服务质量稳定，三是服务标准稳定。

第二，向外谋发展。利用高校物业的人力资源，针对高校物业的优先发展方向，组建专业物业管理公司、家政服务公司、绿化管理公司等专业机构，制定符合现代企业制度的各项规章制度，积极投入到社会产业竞争中去，利用高校本身的品牌优势，实施对市场的有效占领，拓展高校物业的生存空间，获得经济效益和社会效益双丰收。

第三，发展途径和注意事项。高校物业管理走出高校参与市场竞争，一定要避免贪大求全，要采取“小步快跑”的形式，根据各个高校的实际情况，选定有把握、有竞争力的项目先行试点；或者，从物业管理中最简单的内容做起，逐步推广覆盖整个物业管理涵盖的行业。等到市场容量达到一定程度的时候再成立专业对口的物业管理服务公司，所以要做到几个避免。

（1）避免先搭建完全的企业框架，再寻找相关的业务支持。要知道，一个完整的物业管理企业框架包含了众多职能部门，在没有业务支持的情况下，要保证这些职能部门的正常运转，需要一笔不小的费用，除非学校给予物业管理部门特殊的政策和无私的支持，否则，先搭台再唱戏，最终的结果是台搭不好，戏唱不成。

（2）一定要遵循循序渐进的原则，不要贪图一时的利益。很多时候，面对一个数额较大的合同，管理者会很少顾及自身是否有能力完全执行合同，多数是采取签下来再说的方式。这种短见，显然对高校物业管理进入社会竞争不利，企业品牌价值的确定，在于企业对每一份合同的执行，如果一开始就把事情搞砸，后面就根本没有发展的空间和翻身的机会。

（3）一定要建立现代企业制度。这样才能奖惩分明，才能聚拢人才。老百姓做事，心中其实都有着一个账本，对于付出和得到，每个人心中都有一个杠杆。只有保证多劳多得这个基本原则的贯彻，才能最大限度的调动职工积极性和创造力，才能使企业的发展进入一个快速轨道。而且，现代企业制度的建立，能够保障物业管理企业市场竞争力，避免企业陷入人为因素造成的经营泥潭。

以社会业务的拓展反哺学校物业管理，通过社会化业务的有效开展，获得良性的经营收益，从而提高高校物业管理部门职工的收入标准；通过收入标准的提高，吸引更多的专业人才加入到高校物业管理队伍，提升队伍的整体素质和综合能力，从而使得高校物业管理部门有能力为高校师生提供更专业的物业管理服务，获得师生们的满意，为创建和谐校园、提升高校品质内涵贡献本部门的力量。

社会有这个需求，高校物业管理部门有这个服务能力，在供需之间架设一条通道，是高校物业管理部门最应该去做的事情。党的十八届三中全会明确了在各行各业深入改革的方针路线，我们应该抓住国家大力发展第三产业的历史性机遇，进一步解放思想、改变作风，竭力打造一支能够在市场经济海洋中航行的企业之船，为建设高校物业管理服务更加美好的明天而努力。