高校物业管理现状分析及对策研究

一、高校物业管理的含义和特点

（一）高校物业管理的含义

高校物业管理是社会物业管理下的，依据高校物业的特殊法律关系和高校本身特殊使命的物业管理。依据物业管理的定义，高校物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，依照国家有关法律法规、标准及合同、契约规定，运用现代管理科学和先进技术，通过经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，在服务中进行相互沟通与交流，从而构筑一种和谐、健康向上的人文环境，推动学校整体进步。高校物业管理是一种集管理、经营、服务、教育为一体的系统工程。

具体而言，高校物业管理可分为教职工生活区的物业管理、学生生活区的物业管理和教学区的物业管理。就其管理服务的内容而言，包括房屋及基础设施、公共设施的管理及房屋维护与维修、庭院绿化、道路及水、电、暖等管理与维修；综合服务包括辖区内的治安、环境卫生、生活服务等。另外还可以根据师生的特殊需要，提供其他专项、特约、代办等多种服务，开展有益于师生的商业服务项目。

（二）高校物业管理与社会物业管理的区别

高校的物业具有物业的普遍性，同时又具有其特殊性，决定了高校的物业管理与社会物业管理具有相同之处，又有所区别。

首先，机构设置不同。高校物业管理机构通常是后勤集团下属分公司，但又受学校管理部门的指挥，只提供常规性的公共服务；社会物业管理则跟房地产公司挂钩，服务范围更宽，服务对象更广。

其次，企业行为性质不同。除少数高校是通过竞标获得物业管理经营权外，大部分是以契约方式委托后勤总公司管理，更为重要的是管理体制正由行政福利性管理转向市场化、专业化、社会化的现代物业管理。而社会物业管理是企业行为，商业活动。

最后，资金来源不同。高校物业管理经费基本上是学校按照社会物业管理计费方式或事业单位经费划拨方式划拨；而社会物业管理是按照物业管理条例规定的管理标准，结合行业和物价因素直接向业主收取。

（三）高校物业管理的特点

高校物业管理在遵从物业管理普遍原则和要求下，具有自身的特点：

1.高校物业管理是基于《物权法》和《物业管理条例》规制要求和市场经济发展客观规律建设和发展的物业管理类型之一。

2.高校物业管理必须服务于教育主体在教书育人中的目标要求，满足物业本身相关联的不同主体在教学、科研、学习、生活中的权利需求。通过服务性互动促进教学科研的发展，进而提高经济效益。

3.依据不同的物权，建立不同物业管理体制和模式，实现分类管理，细化管理和服务目标。明确私有产权和公有产权物业管理范围，对现实中产权相互交叉物业的管理和服务关系进行明晰。

4.高校物业服务和管理必须结合市场经济体制下的规范，制定和规范高校物业管理服务内容和收费标准。物业管理企业的选择和合同签订必须以能够适应学校特殊要求为原则，在结构的设计和机制建立及运行中，要发挥不同主体在物业管理中积极的监督作用。

二、高校物业管理现状

高校物业管理现已初步形成，有了专门的机构、专业的队伍，也有一定的服务范围，初步建立了较为完善的、具有高校自身特色的管理服务体系，服务质量较过去有了新的提高。但在管理体制、运行模式、服务范围、服务职能上，各高校又并不相同。现存的高校物业管理主要有以下形式：

（一）沿袭事业管理的物管企业

成立了物业公司或物业管理中心，但完全还是事业型管理，这种情况的物业管理企业在高校中较为多见。这类物管形式已经走出了酝酿的阶段，萌芽出来了物业管理企业，但从学校决策者到业者的头脑尚未形成物业管理概念，这类物管企业往往涉及了一定的物业管理职能，但还没有物业管理合同，也没有业主公约和业主委员会；在管理上，学校对其也是按照一个处室来对待。

（二）半企业化的物业管理

同时具备企业和事业“双重性格”，这种情况在高校中较为普遍。有的物管机构已是一个企业，取得了独立法人资格，但只能像原来的后勤处，学校尚未将所有属于物业管理的职能归整，因此物业管理企业还不健全。学校对物业管理的收费进行贴补，这种带有福利性质、价格很低、只能勉强维持基本运转的物管方式，达不到高标准要求。这些半企业化的物业管理企业一般不具备走向市场的条件。

（三）完全企业化的物业管理，走出高校，占领校外市场

这类高校中的物业管理企业是高校后勤社会化改革的排头兵，往往成立较早，学校给予足够的政策，外部市场环境好；同时，从业者有敏锐的头脑和市场开拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保护”政策，这种模式较少。

（四）引进社会专业物业公司，部分实行标准化物业管理

学校一般是将新型的办公区域或学生公寓交给专业物业管理公司，实行较为规范的物业管理，保持其干净、整洁、安全的环境。但这种管理由于比较单一，主要靠行政拨款来启动物业管理工作的运行，物业管理的好坏取决于行政拨款的多少。这一模式在全国高校的物业管理中也占有一定份额，而且呈逐步上升趋势。

三、高校物业管理存在的问题

高校物业管理由于起步较晚，加上本身是由后勤转型而来，因此，在体制、管理模式和管理过程中还存在不足。

（一）物业管理实体的法人地位不明确，物业管理体制转变不完全

高校物业管理现行的管理体制和运行机制仍然存在政企不分、责权不明的现象，在资产占用、受益分配和行政决策等方面依然带有长官意志和行政色彩。后勤资产界定不明晰、固定资产存在形式模糊，物业管理实体只有使用权、经营权，没有所有权，因而也就无从谈起进入市场和真正的自负盈亏，也就无法实行真正意义上的物业管理市场化、社会化、专业化与规范化。

（二）管理服务观念落后，管理人员知识老化

由于高校物业管理大部分是由原来的后勤转型而来，很多管理人员还停留在原有的行政管理上，“服务第一、用户至上”的观念比较淡薄，其市场知识、市场运行经验和方法不足。无论是由物业管理公司，还是高校后勤集团实体参与的高校物业管理运行机制，都存在着重效益、轻管理和服务的现象，淡化了高校物业育人的特殊要求。

（三）物业管理服务价格体系不完善

随着物业管理社会化改革的不断深入，逐渐出现了许多深层次问题，物业管理的服务价格问题就是其一。首先，市场交易原则难以确定物业管理服务收费价格，而采用行政办法制定了更多的价格，学校与物业管理实体通过讨价还价后，指定的物业收费标准依据不充分，标准不科学。其次，学校与物业管理实体在定价依据的认识上存在很大的差异。学校没有真正意义上资产剥离，物业管理实体也就没有履行资产保值增值义务，双方认同合理价格很难形成。其三，在师生员工的头脑中长期存在的福利性质的物业管理服务意识，是调整合理物业管理服务价格的强大压力。物业管理费标准低、收缴难度大，使社会化物业管理资金缺乏足够的资金支持。

四、加强和完善高校物业管理对策

国家在高校推行后勤社会化改革，主要在于减轻学校在后勤上的负担，提高后勤服务质量和管理水平，改善师生的学习、工作、生活环境，逐步从学校办后勤改为规范的实体办后勤。在市场经济体制下，物业的管理、修缮、服务的唯一出路就是改革。

（一）理顺物业管理体制和运行机制

高校后勤社会化改革引入物业管理模式，旨在对物业实施专业化的管理和经营，通过对高校内部特定的市场、特定的消费对象的全方位、多层次的有偿服务，形成具有高校特色的物业管理模式。首先，需从改革原有的管理体制和运行机制入手，将原隶属于物业管理范畴的资产、人员等成建制地从行政管理系统中规范分离出来，组建自主经营、自负盈亏、独立核算，并到工商管理部门正式登记注册的物业管理企业，不再按高校下属行政组织管理。其次，需将原有服务区域内的经营点、商业点等以租赁等方式同步划入物业管理公司，以增加其造血和发展能力。再次，学校住宅区的教职工作为业主，应按标准交纳专项维修资金，设立专门的账户，专款专用。同时，成立住宅区业主委员会，由业委会代表业主与物业管理公司商谈具体的服务要求、内容和标准及应交纳的物业管理费并签订合同。最后，学校的其他区域也要按区分所有权交纳专项维修资金或签订维修合同，并支付相应的物业管理费。而学校应将主要精力放在如何加强监督服务质量上。

物业管理公司应严格按照企业化管理，提高运行机制，建立一套完整的、科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，主动接受校方和师生员工的监督，并以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一；坚持以服务为本，根据师生员工的消费层次，开展多元化、多层次的有偿服务，弥补物业管理经费的不足，充分体现高校物业管理的商品属性和教育属性。

（二）培养高素质物业管理人员，提高物业管理水平

高校物业管理作为一个新兴行业，对物业管理人员的思想政治素质、业务技术素质、文化素质、身体心理素质的要求越来越高，需要通过素质教育、岗位培训、技术考核等形式来培养一批懂专业、会经营、善管理的管理人才，并投入资金从校外引进专业人才，提高从业人员的专业水平和服务意思，通过机制转换和专业部门利益调整，做到优胜劣汰，打造优秀物业管理队伍，以增加企业的竞争力。

（三）营造适合高校物业良性发展的社会氛围

物业管理是一项具有社会功能的行业，有相应的社会功能和社会目标。而且，高校物业管理是一项新生事物，它的企业化运行离不开政府和学校的政策扶持。一方面，各级政府部门要创造必要的条件，支持高校物业管理健康发展并承担相应的社会职能，如在土地使用、财政金融信贷、税收减免等方面给予优惠。另一方面，学校要从改革大局出发，在各方面给予最大的支持。当然，仅靠政府和学校的支持是不够的，企业应发挥高校本身雄厚的资源和技术优势，以管理为手段，以服务为中心，努力克服各种困难，积极自我发展，探索一条高效物业管理的新出路。

（作者单位：河南理工大学）