住房空置率到底怎么算

对于空置率的争论，由“全国共有6540万套空置房”这个说法而引起，因为大佬级人物任志强、相关职能部门的公开质疑，网民奋起反击并寻求各种证据来反驳，使得空置房成为市场关注的焦点。

空置房成为热点

近日，关于“全国660个城市共有6540万套空置房”的说法引起社会各界热烈讨论。“国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。”有人公开披露了这个信息。让人意想不到的是，数据一经披露，便在社会上引起巨大反响，继而引起一场关于空置率的大讨论。人们关注的焦点所在，无疑是数据的真实性。

被业界称之为“任大炮”的华远集团总裁任志强率先发难，于8月3日在自己的博客上发表博文，驳斥了全国有6500多万套空置房的说法，并称“全国现存6500套空置房”是不折不扣的谣言。

之后，具有官方背景的专家也站出来质疑，则使得事件关注程度再次升级。住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮声称，“空置率问题不断地蔓延，是因为有不少人希望这个谎言成真。”陈淮给出的证据是：在过去10年里，就算把居民自建房、改造大型厂矿企业建房和其他住房加起来，也不超过7000万套。根据他的说法，假设“6500多套空置房”说法成立，则意味着有90％以上的住房空置!

但这种声音随即被更大的反对声所掩盖，并引发出一轮空置率民间统计热，全国各地的网友纷纷出招，以楼盘“黑灯照”、“查电表”、“晒水表”等方式来统计空置率，如北京的“的哥”李杰就参加了“晒黑灯”活动，拍了上百张小区黑灯照片。

社会对空置房的关注，引起政府相关职能部门的注意。国家统计局局长马建堂表示将充分利用这次人口普查，获取用于了解住房空置情况的相关信息。

事件发展至此，出现了戏剧性的变化。9月初，国家统计局明确表态，北京已经率先对部分小区开展空置房调查，于是催生了一种新兴职业――空房管家。记者了解到，北京有人在网上发广告称，可在房主的授权范围内代为打理房子，包括定期巡查维护房屋设施，代交水、电、供暖及物业管理费等费用。“空房管家”为应对空置房调查采取了针对性措施，如人户调查时可以按照要求留人；查水电，每月可以派专人定期进房间放水、开灯，做到水表电表走字；物业查询，也可以有人专门与物业接洽，必要时甚至可以“身份扮演”。当然，收费标准根据房屋年限和房型来定，从200到1450元不等。如果服务次数增加，还需适当增加费用。

社会缘何关注空置率?

有专家解释说，楼市保持合理的空置率是非常有必要的。比如拿中国香港地区来说，就常年保持着6％左右的空置率，中国台湾地区稍高一些，约8％左右。按照国际通行惯例，房地产市场空置水平处于合理区间，可保证市场供求平衡。如发生因工作地点变动、家庭人口增加等各种原因要置换时可保证有所选择，或是起到供给增量调节市场价格的作用。

近期空置率之所以能够引起如此巨大的关注，莫过于社会对投机性需求的关注。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时表示，民众希望了解真相，尤其是楼市投机性需求比例的大小。

尹伯成教授指出，楼市并不反对出现适量的投资需求，因为这种需求最终还是会通过出租等方式，有效转化为居住需求。但投机性需求则不同，不但会造成资源浪费，还会因为炒卖而推高房价，导致房价出现非理性上涨。

记者发现，民众对空置率的关注，在一定程度上与楼市调控联系了起来。有观点认为，只有在明确掌握投机性需求的前提下，才能确定调控的实际目标，或者说是确定房价下降的幅度。上海卫民不动产营销智库负责人蔡为民指出，事实上，“高空置”是“高房价”的重要纽带，两者之间存在“极其亲密的暧昧关系”，因为“持续走高的房价，势必连带牵动空置率走高”，尤其当前通膨压力巨大，投资者以时间获取囤房利益的做法，实属情理之中。

空置率怎样计算?

邶么，我们应该如何看待空置率呢?专家解释说，按照房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋。还是由于当前房屋使厢者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。

在专家看来，关注存量市场的空置率更有意义。尹伯成教授表示，增量市场的空置率更多地是反映的市场销售情况，是以生产销售或生产类库存概念为计算条件的，如空置率过高，说明供大于求。而存量市场的空置率以入住情况为条件计算，在一定程度上能够客观反映投机性需求的比例。

海外对于空置率的计算方法略有区别，其定义中的共性是针对存量市场上可供使用但未投入使用的部分房屋。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总的空置率；并进一步依据诸如居住、办公、商用等用途，以及出租或出售等交易方式细分空置率。

内地空置率的计算方式与海外不同，在2005年底，统计局曾公布过一组数据，到2005年10月末，全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米，并声称当时的全国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。其算法为：商品房空置率等于报告期末商品房空置量与近3年商品房可供应量之比。这导致计算方式存在缺陷，如分子与分母使用的指标报告期不同、分子与分母使用的指标口径不同等。

那么，应该采用哪种计算方式才能更加具有说服力呢?尹伯成教授表示，可参考欧美国家惯常采用的统计方法，根据我国实情建立空置率指标体系，并重点考察存量空置部分。至于数据来源，尹伯成教授认为应该得到水务、电力部门的配合，同时结合统计数据，才能做到更加接近市场真实水平。

名词解释

空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。