房价调控轮回

土地财政、刺激经济主旋律不改,地方政府始终缺乏平抑房价的动力,也就难以走出“调控一次,房价涨一次”的怪圈

《财经》记者 慈冰 张

2009年最后一个周日,国务院总理通过网络表达了对高房价的担忧。在房价连续上涨九个月之后,中南海传出的信号明确而坚定:遏制部分城市房价过快上涨的势头。

再度收紧的房地产调控政策迅速得以部署。1月10日,新华社公布了国务院办公厅1月7日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国11条”), 明确二套房贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

此前一个月内,相关部委已先后出台了个人住房转让营业税免征期限从两年恢复至五年、土地出让金首付不低于50%等系列调控新政。

“不要低估此次调控政策的力度和集束效应,要尽快从去年‘过大年’的心态中走出来。”全国工商联房地产商会会长聂梅生1月13日对会员企业表示。

在她看来,历史惊人地相似。2007年9月,在全国房价持续飙升的情况下,央行、银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,规定第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%,执行1.1倍基准利率。此后楼市由盛转衰,进入长达一年的调整期。

按乐观者的理解,此次调控的政策还算比较“温和”。中国房地产业协会副会长朱中一对《财经》记者表示,二套房首付40%之上的政策对市场有比较大的影响,但这种影响仍需继续观察。

朱中一认为,“国11条”已经明确,各地可以结合本地区情况,实施差别化的土地、金融、税收等政策,地方的政策如果与中央调控政策不冲突,则仍可继续实施。同时,经过2009年市场的迅速回暖,开发商的存货大多已经销售殆尽,资金充裕的开发企业足以抵御新一轮调控的风险。

地方政府是否真正执行这些调控政策也令人存疑。“土地财政是地方政府的主要收入来源,每个城市都想坚持房地产的优惠政策”,一位不愿意透露姓名的财政部官员表示,地方政府惯用的办法就是拖延和打球。不从根本上解决问题,就难以走出“调控一次,房价涨一次”的怪圈。

新一轮调控

房地产在2009年的表现大大超过了人们的预期。在房地产刺激政策和宽松货币政策,以及刚性需求和投资性需求不断释放的支撑下,中国房地产市场顺利实现“V”型反转。

中国指数研究院数据信息中心数据显示,2009 年,全国主要城市楼市交易量同比上涨均在50%以上,天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,福州、厦门同比涨幅超过200%。

同时,全国主要城市楼市成交均价普遍上涨,上海、深圳和北京位居涨幅前三甲,同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。

在房地产企业2009年的业绩单中,万科集团(000002.SZ/200002.SZ)房地产销售额达634.2亿元,增长32.5%,创下历史新高。而中海地产全年完成销售477.9亿港元,碧桂园(02007.HK)全年销售额为232亿元,分别超出各自原定目标79.6%和32%。

“去年涨得太疯狂了,历史上没见过涨这么多的情况。”北京天则经济研究所理事长茅于轼对房地产市场泡沫表示担忧。他认为,今年宏观经济形势依然很不乐观,房地产市场泡沫存在破裂风险。

在很多业内人士看来,目前出台的调控政策比几年之前理性、成熟,主要表现在改变了以往只关注从信贷闸门上进行调控,变为从供求关系入手,增加土地和普通商品房供应,采取有区别的差异性政策,改变了“一刀切”的做法。

在1月13日的国务院新闻办公室举办的新闻会上,住房城乡建设部副部长齐骥透露,2010年我国将有600万套左右的政策性和保障性住房开工建设,这也是落实“国11条”中“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”要求的具体举措。“增加供给是第一件比较重要的事情,我们认为增加供给主要是增加普通商品住房的供给,同时也要增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房等带有政策和保障性质的住房。”齐骥说。

国土资源部副部长小苏在新闻会上同时表示,截至2009年底,全国仍然有约一万公顷闲置土地,国土部正在安排清查处理,要求各地在2010年1月底之前基本处理完毕,加快土地供应。

“查处闲置土地是一个动态工作,也是我们2010年工作的重点之一。”国土资源部土地利用司司长廖永林对《财经》记者表示。此前有媒体称,国土资源部正配合证监会对涉嫌违规用地的房地产企业进行清查,廖永林对此并未否认。“很多部门都在协助我们进行土地方面的调查,但具体结果没出来之前不方便透露。”

据国土资源部统计,全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地,保证今后两三年开发用地没有问题。全国各级土地储备中心截止到去年底,储备土地22万公顷以上,增加供地和实施用地调控应该说也完全有保障。

北京市副市长陈刚此前表示,今年北京政策性住房土地供应占50%以上。同时北京将继续增加土地储备,初步考虑实施不低于1000亿元的土地储备开发计划,安排住宅用地1600公顷,预计新建商品住房供应可达2800万平方米,同比增加500万平方米。此外还将大幅增加中低价位普通商品住房的土地供应。

目前,北京已获得足够的金融支持以进行土地储备的各项工作。《财经》记者了解到,2009年以来,北京土地储备贷款成倍增长。截至2009年10月末,政府土地储备机构贷款余额1208.1亿元,比上年同期增长25倍;比年初增加1145.2亿元,是上年新增量的101.3倍,占房地产开发贷款新增额的91.7%。

北京科技大学经济与管理学院教授赵晓认为,通过增加供给调控房地产市场的做法是有效的,同时也可以完成结构调整的目标。

他表示,目前土地、税收、信贷等多管齐下的政策足以挤出房地产市场的泡沫,而通过前几次调控,政府已经对房地产市场有了丰富的经验。“只要想去做,就一定能达到平抑房价的目标,关键要看政府执行力度的大小。”

新猫鼠游戏

《财经》记者接触到的多位专家学者和业内人士都表达了对政策执行力度的疑问。在他们看来,地方政府和商业银行对政策执行未必有动力。

中国指数研究院最新公布的数字显示,2009年全国土地出让收入为1.5万亿元,达到历史新高。北京等城市卖地收入占政府财政收入比重近半,而历史数据是,2006年7000亿元,2007年1.3万亿元,2008年降为9000亿元。

其中,2009年北京土地出让收入923亿元,是前两年的总和。中国指数研究院指出,如果加上房地产行业其他相关收入,在京沪等大城市,房地产收入已经占到政府财政收入的60%以上。地方政府对土地财政的依赖可见一斑。

即使是靠土地出让和房地产行业获得了丰厚的财政收入,但地方政府债务负担仍在逐渐加大。

交银国际董事总经理杨青丽对《财经》表示,中国的商业银行在刺激经济的号召之下发放了巨额贷款,地方为了当地利益上项目的热情可以说前所未有,而各地政府的财力并不雄厚,大多主要还是银行信贷支撑整个项目。

同时,银行信贷的安全寄托于地方财政收入方面,这让本已经负担较重的地方财政更加债务累累,地方财政的风险不可小视。

“新出台的这些政策,地方政府肯定不会照搬执行。土地财政是地方政府的主要收入来源,他们还是希望地价能提高,获得更多的土地出让收益。”一位从业近20年的房地产业内人士表示,地方政府仍然愿意执行对房地产的刺激优惠政策,这对他们来说也是好事情。

2008年年底,为应对全球金融危机,国务院及各部委出台多项优惠政策,促进房地产市场发展。内容主要包括下调购买普通住房契税税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税、降低购买首付比和个贷利率、延缓土地出让金缴纳等。

随后,各地方政府根据中央精神,纷纷出台细则促进房产市场健康发展。尤其在对第一套住房的解释上,采用了宽松的标准。“对已贷款购买一套住房的居民,为改善居住条件,再贷款购买第二套普通住房,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

按照政策要求,这些优惠政策到2009年12月31日就已终止,但一些地方政府仍然选择将刺激优惠进行延续。

2009年12月31日,青岛市建委、财政局、地税局等六部门出台《关于支持居民购买住房的意见》。其中,除“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年”外,原有优惠政策均顺延至2010年12月31日。

1月10日,就在“国11条”公布的当天,杭州市政府也公布了针对房地产市场的新政策。这个名为《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》,在购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费等方面制定了29条优惠政策。

“国11条”明确要求,要抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。财政部财科所副所长刘尚希对《财经》记者表示,越权减免税费包括营业税、契税等,主要是交易环节上的税费。严格来说,二手房交易个人所得税减半等政策,也应该属于越权减免税费中的一种。

另一位财政部官员表示,税费调整权力并没有十分明确清晰的界定,省一级政府也有税率调整的权力。因此,何为越权减免就难以确定。另外,很多地方都是采取口头通知的方式,没有具体的文件下发,是在实践中具体灵活掌握的政策。这也很难获得越权减免的证据。

“很简单的一个道理,税费少了,这无论对买方还是卖方都是乐意看到的事情。”他表示,目前出台的政策只是强调,原则性很强,这种原则性的话既不好理解,也不好操作。房地产调控每搞一次,房价就涨一次。每次都是几个部门一起搞,没有明确的责任主体,没有人具体去督查,效果自然不会很明显。

1月13日,中国民生银行行长洪崎在参加全国工商联房地产商会论坛活动时透露,近期民生银行收到一份关于加强房地产信贷风险管理的通知,要求严格执行信贷标准,加大对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

而此前出台的《固定资产贷款管理暂行办法》要求,银行要对贷款进行精细化管理,严控贷款用途。

洪崎坦言,今年既要保增长,又要控制资产泡沫,但总体上来讲,政策是要增加房地产市场的供应,银行的信贷政策仍会支持房地产项目开发,银行对房地产市场的前景依然看好,对房地产的投入是支持的。“但相关的配套政策确实会对银行的贷款有很多的压力。”

他同时指出,2010年随着资金面的收紧,在实体经济逐渐复苏导致的资金回流之后,房地产对其他行业的资金吸引力将明显减弱,开发商融资难度将加大,融资成本也将上升。

又一个轮回?

光大证券在2009年12月22日召开电话会议,用三句话表达对房地产市场的看法:政策是“山雨欲来风满楼”,市场是“强弩之末势不能穿鲁缟”,策略是“君子不立危墙之下”。

光大证券房地产研究员赵强在电话会议上表示,房地产市场和房地产股票板块现在正处于一个重要的拐点。

他认为,在相关政策出清、房地产市场调整后再启稳之前,地产股缺乏正面的催化因素,股价难以跑赢大市,因此将行业评级下调至“中性”,覆盖范围内所有个股的评级全部下调一个等级。

行业的潜伏危机甚至促使一些大的房地产企业选择进入三线城市。1月9日,在北京举行的唐山投资环境暨重点项目推介会上,北京万科与唐山市达成了两个项目的合作意向。一个是在凤凰新城独资开发35亿元的住宅及商业设施项目,另一个是与南湖生态城管委会签署土地开发合作项目,投资十亿元。这是万科首次进入唐山市场。

但悲观者似乎只是少数派。

1月4日,中原地产在深圳召开了全国会议,各区域负责人汇总了来自中原地产全国各区域的市场信息。

中原地产华北区总经理李文杰介绍,中原地产对2010年市场总体看好,但一线城市的波动会比较大,二三线城市仍将保持不断增长态势 ,但说到“拐点”,是根本不可能存在的。

“所有参会的区域负责人均对今年市场表示乐观,这种乐观甚至没有一点分歧。”李文杰介绍,当时在会议上也讨论了金融政策对房地产市场的影响,但基本看法是,如果信贷额度继续适度宽松的话,房地产市场不会出现太大的波动。“不能说近期的调控政策没有效果,调控的效果就是房价和成交量不涨了。”

华远地产(600743.SH)董事长任志强对《财经》记者表示,上半年主要看市场的供求平衡矛盾是否能够解决,总体还是比较乐观的,但政策需要一个消化期。“市场短期以民意为大,但房地产支柱地位改变不了,城市化进程之下,农民进城离不开房地产;地铁与城市拆迁也离不开房地产。”

海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿认为,上半年房价下降的可能性不大,下半年会有所调整,但不会是崩溃性的下降。他表示,现在中国有房子的毕竟是多数,价格下降、资产贬值对他们来说难以承受。

中国指数研究院的研究报告指出,在市场供给方面,预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长,但部分城市短期内仍面临供给不足。

在成交量方面,预计2010年一些省市交易量受高房价影响会下降,但多数中西部地区特别是三四线城市,由于房价绝对水平和涨幅仍较低,交易量仍可能增长,全国总的销售量会比较平稳。报告同时指出,预计2010年房价仍将处于高位并呈上升态势,但涨幅会趋缓。

持有同样观点的国泰君安证券和安信证券。国泰君安证券分析师孙建平认为,从目前房地产投资对固定资产投资贡献度、地方卖地财政收入、非地产行业对宏观经济复苏贡献度等指标看,宏观经济环境尚不完全支持如此大力度、密集式的房地产打压。安信证券分析认为,由于当前存货偏紧、2010年一季度信贷额度会较高、二季度供给增加有利于供需平衡,因此预计2010年上半年的销售仍会保持较高水平。

另一方面,境外投资者仍然对中国房地产市场持续看好。房地产服务机构仲量联行北京研究部主管覃晓梅1月12日对《财经》记者透露,有几家来自欧美、亚洲的投资者正在洽谈收购北京的住宅和写字楼项目,“目前正在接洽过程中,交易会在一季度达成。”她表示,在人民币升值的环境下,境外投资者进入中国市场的意愿非常强烈,而中国市场6%-7%的稳定回报率,也远远高于欧美和亚洲一些国家的投资回报。

而据记者了解,摩根士丹利、花旗银行、美林、高盛等境外机构投资者正在酝酿新一轮进入中国市场的举措。

二手房方面,北京中原三级市场研究部的统计数据显示,2010年1月1日-7日,北京存量住宅网签成交量为1761套,与2009年12月同期的8642套相比,下浮79.62%,与12月最后七天的6594套相比,明显下浮了73.29%。

李文杰认为,2009年二手房成交达到了天量,即使2010年有所下跌,但成交量仍比较可观。但赵晓认为,目前二手房市场一个星期的成交都不抵2009年12月一天的成交量,二手房很快就会绷不住了,一手房市场紧接着也会有松动。

但他同时表示,如果一二季度房地产市场萎缩,那么三季度肯定就会有促进市场的政策出台,而四季度楼市又会慢慢回暖。“不能因房地产市场萎缩而影响了宏观经济保增长的目标,这也是中央政府不愿意看到的。”赵晓说,“调控就是一个轮回。”■