银行贷款评估报告范文

银行贷款评估报告范文第1篇

[关键词] 结核病； 疾病预防控制

[中图分类号] R521[文献标识码] B[文章编号] 1005-0515（2011）-07-333-01

项目启动以来，我市免费接诊可疑肺结核病人5043例，免费胸透5043例，摄胸片检查2245例，免费查痰1063人次，发现活动性肺结核病人1030例，其中涂阳肺结核病人586例（初治467例复治119例），涂阴肺结核病人444例，为符合免费治疗条件的909例活动性肺结核病人落实了免费治疗和管理，减轻了患者的经济负担，避免了农牧民因病致贫，因病返贫的状况，取得了显著的社会效益和经济效益。通过项目的实施全市结核病控制工作的能力，政府对结控工作的重视程度，以及市、镇、乡、村从事结核病防治工作人员的素质、人民群众的防病意识在逐步提高，为今后博乐市结核病控制工作的可持续发展奠定了基础。

1 主要成就与经验

1.1 主要成就

1.1.1 政府承诺和多部门协作，使项目工作得以顺利实施，结核病控制工作的能力得到了加强。加快了我县结核病控制工作进程。

1.1.2 通过项目工作，使病人的发现、登记、报告、治疗管理，及项目资金的分配，使用与管理，项目设备（药品）的分配，使用与管理工作水平在卫V项目的基础上有了进一步的提高。

1.1.3 项目项目启动以来，我市结防工作为符合免费治疗条件的909例活动性肺结核病人落实了免费治疗和管理。从而保护了健康人群13635人未被感染结核病。项目实施至今共发现治疗活动性性肺结核病人909例，1个病人如在综合医院就诊治疗的费用约在4000元。而在结防机构就诊就有机会享受到免费治疗。从而减轻了患者的经济负担，避免了患者因病致分贫，因病返贫的局面，同时也保护了健康人群。

1.1.4 网络直报的开通，使结核病疫情报告工作得到了加强。

1.2 主要经验

1.2.1 政府的支持是项目工作实施的保证，没有政府的支持，项目工作无法达到预期的效果。

1.2.2 健康促进是解决人群结核病知识缺乏的一个很重要的手段，而健康促进的成果将对结核病人的发现产生很大的影响。所以积极开展不间断的健康促进活动来提高全人口的结核病知识知晓率，使人民群众的防病治病意识得以提高。

1.2.3 积极推行现代结核病控制策略，可明显提高病人的发现和治愈水平。

2 建议

2.1 领导重视、经费的落实、各成员单位的支持是项目工作得以顺利实施的重要保证。

2.2 配发先进医用X光线机，提高工作效率，也可加快病人的发现及诊断率。减少工作人员及病人的辐射。

2.3 配发移动X线检查车，可在很大程度上解决偏远牧区，乡镇的病人求医难的问题。也可加快病人的发现水平。

银行贷款评估报告范文第2篇

关键词：企业管理；银行贷款风险；影响因素

一、银行对企业管理问题评估工作不足

（一）银行在贷款评估前对企业管理评估的弱化或者缺失

在我国，银行在对企业进行贷款之前，都会对该企业所要投资的项目进行一定的评估，银行所要评估的主要内容包括原材料、技术能力、工艺设备、环境保护、市场环境、投资风险、组织以及经济等方面。而在实际进行评估时绝大多数银行都是按部就班的按照企业提供项目的相关可行性书面研究报告，而企业为了能够为本企业创造更大的机会，使可行性报告顺利的通过论证，在这方面动了一些手脚使得这其中有一些信息缺乏真实性。其中最重要的因素是，负责该项目的管理者、项目管理的相关规章制度和程序等很多信息在可行性研究报告中并没有体现出来，因此，银行之中的项目评估报告中的信息也不是全面的。这种，没有管理评估内容的评估报告是一个不完整的银行评估报告，这种报告是否能够作为参考仍然有待商榷。如果利用这种银行贷款评估报告作为今后贷款的凭证和依据，会给银行今后的贷款带来极高的危险性。而银行在贷款过程中却往往都忽略了一个重要的企业生产经营因素，就是企业的管理者。他是企业运行的执行者，也是终结者，没有他企业无法正常运行下去。

在企业中的流动资金贷款之中，银行一般主要对营业收入、生产成本、资产、盈利情况以及企业的清偿债务的能力进行分析，同时，银行还会对企业的抵押和保证等一些担保记录是否都认真的落实实行进行调查。而对于企业的管理者以及管理者所带领的管理队伍、企业在管理方面的制度是否健全分析的较少，即使进行分析也只局限于表面，有的银行在这方面甚至没有涉及。银行贷款最终的利用者是企业，而如果使用者在利用自己的资金，自己却没有足够的了解对方，那贷款无疑是一种冒险。如果不对企业进行全面的分析，银行贷款是否能够按照计划使用和归还仍然是一个问题，难以预测。如果企业管理者不具备经营能力或者是企业运营管理方面存在障碍，银行贷款就会存在巨大风险。

（二）银行对企业在贷款应用中企业管理情况监督缺失

银行贷款申请通过，贷款下发之后，资金的运用状况银行就难以得到有效的控制，这时资产的负责和使用者会由企业进行控制。而银行贷款是否能够得到充分利用、是否安全关键取决于企业的管理水平和企业管理者自身的管理能力。就目前而言，我国银行的信贷人员对于贷款之后企业的管理情况监督缺失，对贷款企业的监督力度较差，管理水平降低，这使得银行对于这些企业的高层管理者以及企业的管理水平并不清楚。事实上造成这一原因不仅仅只是银行的失职，企业在这方面也有一部分原因。企业在贷款下发后管理者就很少再去银行与工作人员沟通，企业的管理情况自然也就没有说明。银行在日常监督管理时也只是走访查看企业的财务报表或者是担保抵押情况，面对的是一些报表和工作人员，对于企业实际管理水平难以掌握，对企业的管理知识方面严重缺乏。例如企业出现难以清偿贷款时，银行和企业的工作人员只是对产品、国家政策、原料或者是生产技术进行分析，几乎没有往管理方面去想。而企业也将造成这种状况的因素指向外界环境，自己似乎是一个受害者。而银行也自然的忽视了企业管理的最要原因，最后导致银行不良资产出现。

二、企业管理问题对银行不良资产的影响

（一）企业管理水平对银行不良资产的影响

对于一个企业了来说，管理能力的高低能够通过企业管理制度的完善程度、管理创造性的强弱、上下级命令执行的效率等诸多方面反映出来。这里所说的企业管理对于一个企业未来的获利性、发展甚至是生存都起着至关重要的作用，会直接影响到企业资产的安全状况，同时也是引起银行不良资产的关键。目前，我国很多国有企业或者是经过国有企业转变体制形成的民营等一些企业中，受到诸多原因的影响，致使在很多方面的管理并不完善，甚至有些企业内部并没有建立系统的管理机制，企业的管理机制仍然处于刚刚建立的原始时期，面对现代化管理制度的今天更是无法适用。在管理制度中的这些问题，会经常性的使企业在经营、管理和生产发展过程中出现管理死角，给了很多人可乘之机，钻了企业缺陷的空子，私自占据或者是变卖、挪用企业资产，使企业生产经营受到破坏，给企业造成损失。除此之外，我国很多的金融企业内部也经常出现不按照企业规定执行任务、执行力度不够、执行时见人行事的不良现象，这对企业健全企业管理制度只能起到负面作用。这样使得企业的各种规章制度成了一种形式，为有机可乘的人找借口带来了便利。长此以往，企业的管理就会行为一种摆设，使企业未来的可持续发展带来了难度。

现在企业在生产经营过程中面临的最大问题就包括管理混乱，而我国的众多金融企业中就存在管理不当导致的员工分工不明确，人员在工作中经常会出现掺杂现象等。这样直接导致管理的效率下降，对于很多事件都无人问津，对于一些追究责任的问题无法落实到人头上，这样对企业的发展十分不利，最终会面对走向衰败的结局。总而言之，企业如果管理能力差、缺乏创新性就会使企业缺乏活水，企业在现代化的市场中缺乏竞争优势，使得企业的发展落后，最终退出市场。而这样的结果就会直接影响到银行贷款的按期清还，导致很多贷款成为了不良资产，造成资产的损失十分严重。

（二）企业管理者对银行不良资产形成的影响

1.企业管理者缺乏经营能力

随着经济的快速发展，市场体制也会随之变化，市场的变化就明显增加了企业管理者的管理要求难度。为了使企业能够在竞争激烈的社会中有自己的一席之地就要具备较强的综合技能以应对外界环境的变化。在很多金融企业中，企业高层管理者自身具备的能力较差或者是具备的能力比较局限，使得在面对日益激烈的市场、生产技术落后以及商品落伍等问题时都显得束手无策，企业难以正常生产营运下去。在一些国有企业中，这些企业中的高层管理者绝大多数都是政府等单位指派或者是由研究所的有关领导人兼任该职务。可以看出，这些管理人员大多数都是来自于从政或者是科研等一些行业，即便是他们在某一方面独领，但是在企业的管理方面不仅仅要具备着这些，还需要较强的综合管理能力，这个能力他们却有待提高。并且，当他们就任该职务时，会给企业的其他管理者带来一定的影响，使得企业会在一段时期有一定的“动荡”，甚至有的企业会出现企业经营倒退的现象。除此之外，对于这些高层管理者不具备企业经营管理的能力会直接导致企业管理一塌糊涂，面对企业突发的危机难以做出正确的决策，企业不但会停滞不前，还可能出现倒退的情况。

2.企业管理者背离实际，迅速膨胀企业规模

很多企业的管理者都是自己创业，白手起家的，他们在创业期间非常有实力，从小的企业开始用心经营，加快发展速度成为了具有一定规模和影响力的大企业。像这样的企业比较容易取得银行的信任，在面对贷款问题时比较容易解决，甚至贷款的金额较大。这样不但不会帮助企业发展可能还会带来弊端，使企业管理者再面对发展问题时容易决策失误，在超出自己企业承受范围进行各方面的投资，在市场中迷失方向。这样需要巨大的资金，使得企业资金投入不足，造成业绩严重下滑，得不偿失，甚至会出现倒闭的现象。而企业投资的那些新项目由于受到资金、政策、人才或者只技术等方面的影响成为了半吊子工程，最终停滞下来。这会导致银行贷款难以得到清偿，企业自身以及投资的项目都会出现资不抵债的状况，贷款收回的风险增加。

3.企业管理者存在道德问题

在我国的银行不良资产的生产项目之中，很多技术、项目或者是项目这些环节都是按照规定进行没有存在什么问题，但是银行贷款在最后还是会形成不良资产，其中的重要因素就是企业管理者存在道德问题。在很多企业，企业管理者会将企业资产占为己有，私自设立小金库，滥用企业资产肆意挥霍，吃喝玩乐来满足自己的意愿和欲望，企业管理者自身的道德底线丧失。对于这些企业的管理者来说，企业是否能够正常的经营，企业将走怎样的经营道路从不将其看做自己的本职工作，。除此之外，这样的企业经营管理者不单单自己做害群之马，还经常性的与他人结党营私。有些人员为了避免惹上麻烦就上行下效，导致整个企业的管理出现了完全瘫痪的状态。长此以往，企业很快就会面临灭亡的危险，企业也只是一个空壳子，资产也会被掏空，资不抵债，银行贷款难以偿还。有的管理人员甚至为了一己私利故意贷款卷款潜逃，导致贷款无法按期清偿。

三、结语

总而言之，企业经营作为一个综合体，它存在风险性是必然的，主要是企业怎样解决危机与风险，对于一个具有健全的管理能力的企业来说面对风险也是一种机遇。而银行贷款风险形成的主要原因就是企业的管理因素，管理因素又是一个企业自身的问题，一旦企业内部出现问题，无论外界环境多么优越都对企业都于事无补，这也说明了一个企业管理的重要性。因此，在对银行不良资产形成因素进行分析时应该先从企业管理方面着手，同时在企业管理方面银行要进行严格的监督，从而降低银行贷款的风险。

参考文献：

[1] 刘佳.商业银行内部控制问题研究 [J] 知识经济2012（15）：85-87.

[2] 杨晓琪.新经济背景下银行结算风险之初探 [J] 科学与财富.2010（10）： 101-102 .

[3]李晓红.浅析企业集团内部控制中的预算管理 [J].中国集体经济，2010（6）：150-151.

银行贷款评估报告范文第3篇

关键词：世界银行贷款；职业教育项目；文字翻译

为弥补新疆职业教育经费投入不足，新疆维吾尔自治区教育厅于2013年申请利用5000万美元世界银行贷款发展新疆职业教育项目，涉及我区新疆农业职业技术学院、新疆轻工职业技术学院、乌鲁木齐职业大学、新疆维吾尔医学专科学校和新疆工程学院，主要建设校企合作和工学结合的职教体系，改善学校基础设施和实训设备条件等，项目发展目标为提升项目学校教育质量和相关性，满足新疆劳动力市场对学生技能的需求。目前，该项目已生效进入实施阶段，本人主要承担项目前期的文字翻译工作，如：往来邮件、备忘录、评估报告、贷款协议、项目协议、支付信等。结合2年的工作经历，与大家分享以下几点体会：

一、熟悉项目申报流程及前期工作内涵

项目前期申报和筹备需要在有限的时间内走完国内和世行两套程序，既有不同之处，又有交集点。国内方面：先向发改委提出项目立项申请，批准列入规划备选项目后，着手准备项目建议书、可研报告、环境影响报告、资金申请报告、社会评估报告、少数民族发展计划等，可研报告获批后，财政出具评审意见，待资金申请报告获批和各项报告获国内相关部门和世行认可后，方可进入谈判，《项目协议》、《贷款协议》、《支付信》等法律文件签署后90天内项目生效；世行方面：项目获批列入规划备选项目后，世行陆续派出考察团、预鉴别团、技术援助团、准备团和预评估团，派团期间，协助项目单位敲定了人员机构图、逻辑框架、资金分配表、监测指标表、年度计划等，指导中方咨询机构完成社会评估报告、环境管理计划和少数民族发展计划的编制，并将英文翻译版在世行和国内相关单位网站公示。国内前期程序完成后，进入项目谈判、获董事会批准、签署法律文件、项目生效。由此可见，外资项目的前期筹备工作复杂，任务繁重，熟悉相关程序和内涵有助于对往来邮件、备忘录等资料的理解，从而将准确的信息及时传达给项目办，为开展下一步工作提供参考和依据。

二、积累缩略语表达

如对部门的简称：PMO，自治区项目办、PIU，项目实施单位、MOE，教育部、MOF，财政部、XUARFD，新疆维吾尔自治区财政厅、XUARDRC，新疆维吾尔自治区发改委、XUARED，新疆维吾尔自治区教育厅、XUARAO，新疆维吾尔自治区审计厅、

IBRD，国际复兴开发银行、WB，世界银行等；对报告和工作的简称：SA，社会评估报告、EMP，环境管理计划、EMDP，少数民族发展计划，FSR，可行性研究报告、TOR，工作任务大纲、PIP，项目执行计划、PP，采购计划、FM，财务管理，TVET，职业教育、IE，影响力评价、M&E，监测评估、PDO，项目发展目标、PET，省级专家组、BD，投标文件、ICB，国际竞争招标、NCB，国内竞争招标、DA，专户、PA，贷款协议、LA，项目协议、FMM，财务管理手册、BER，评标报告、MTR，中期检查等。往来邮件、备忘录等材料中会出现大量的缩略语，如不熟知，会影响翻译时间和质量，所以在日常翻译工作中，要注意积累对缩略语的表达。

三、学习专业术语含义

如贷款协议中的关键词：Front-end Fee，先征费、Commit

ment Charge，承诺费、Variable Spread，浮动利差、Loan Funding，贷款资金、Counterpart Funding，配套资金、Grace Period，宽限期、Level Repayment，等额偿还、The Closing Date，关账日、Fiscal

Year，财年、Overtime Allowances，超时补贴等；采购方式：Shop

ping，询价、Director-Contracting，直采、Quality-Based Selection，基于质量的选择、Selection Based on the consultants’ Qualifica

tions， 基于咨询顾问资质的选择、Selection of Individual Consul

tants， 单个咨询顾问选择、Single Source Selection， 单一来源的选择（公司和个人）、Quality- and Cost-based Selection，基于质量和价格的选择等。项目法律文件中对于借款人需承担的费用、支付方式、还款期限、关账日等关键信息都有清晰的描述，作为翻译者不仅仅是传达出这些单词的汉语意思，还要理解其内在规则，如：承诺费和先征费分别在什么情况下支付、支付多少等，采购也是项目运行中比较关键的部分，除了知道采购方式的中文表达，还要了解每种方式的运用范围和采购流程等，有利于增强翻译的逻辑性和准确性。

银行贷款评估报告范文第4篇

关键词：房地产评估；金融风险；商业银行

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号:1673-291X(2009)06-0069-02

近年来，随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。

一、中国房地产评估防范金融风险的现状分析

中国的房地产评估行业还属于一个年轻的行业，各方面体制还不完善，评估理论和评估方法同西方发达国家相比还显得陈旧。

为进一步防范房地产信贷风险，国务院、人民银行及银监会等部门于2003年先后出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院关于严格控制固定资产投资规模的通知》、《银监会关于银行房地产贷款风险管理指引》等一系列文件来规范房地产贷款市场。这些规定对于规范抵押评估行为、指导房地产估价师的抵押评估工作，产生了深远的影响。

二、中国房地产评估防范金融风险存在的问题

（一）对抵押物价值过高评估

一般认为，评估偏差率超过20%即为评估重大差异，而这部分业务量竟然占到了已审核业务总量的52%。在银行发放的这部分抵押贷款中，很大一部分贷款无法被抵押品实际价值所覆盖，抵押品从一发出就不足值，这将给银行贷款带来极大的风险。

（二）不能准确把握抵押物隐含的风险

这一方面主要是由于评估师或评估机构对房地产抵押贷款评估认识不够深刻、评估业务执行不够细致所造成的。例如在评估时忽视房地产的变现能力评估，忽视房地产产权存在瑕疵造成的风险，忽视制约抵押物价值的其他因素等等。抵押贷款评估是为了确定到期不能偿还而需要强制出售时该房地产的价值能够达到的数额，即保障抵押贷款清偿的安全性。

（三）忽视抵押贷款项目的可行性评估

房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。当第一还款来源出现问题时，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。从这一意义上出发，房地产抵押物本身在降低贷款风险，减少贷款损失方面发挥着重要作用。因此，大部分银行及评估机构把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而忽视了对借款人的偿付能力进行分析。事实上，无论采取何种贷款方式，借款人第一还款来源才是至关重要的，第二还款来源只是起必要的补充作用。而且在制度层面上，抵押房地产的价值受到一系列因素的影响，很难确定，拖欠时间越长，资不抵债的可能性越大；在操作层面上，现行评估方法及评估人员的主观因素往往导致了抵押评估值的虚高。大量事实证明，当第一还款来源出现问题时，银行对第二还款来源的追偿往往是艰难的，而且也很难通过处置抵押物来填补贷出资金的空缺。银行大量不良金融资产也多源于此[1]。

（四）评估机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬

在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。

三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要评估机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。评估机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，评估机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是评估报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为评估报告要经过银行的审查，不合格的评估报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该评估机构的封杀。

银行、评估中介和贷款客户三者博弈虽不是主流，但却是业内公开的秘密，产生的原因主要是由于制度和体制方面的因素，但是这种局面却使评估中介失去了其原有的公正性和独立性的特点，同时也加大了银行的系统风险[2]。

（五）评估师队伍素质参差不齐

在抵押评估事务中，评估师出具的抵押评估报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在评估值的基础上按一定的比率向贷款方提供贷款，因而评估师或评估机构应该对贷款负有相当的责任。但是在实际操作中，评估师或评估机构的权利和义务是不对等的。一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，银行可能会因为评估值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而评估师或评估机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。

（六）制度建设落后，行业规范缺乏约束性

虽然房地产评估行业随着房地产业的繁荣得到了快速的发展，但仍处于发展的初级阶段，很多房地产评估机构是近几年由原来的政府房地产评估机构脱钩改制而来，它们与政府部门还存在着千丝万缕的关系，这也使得它们能够通过政府关系去垄断市场，而不是通过正常的市场竞争去获得业务；有的机构实力不强，评估人员素质有待提高；有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，迎合委托方的不正当要求，搞虚假评估，不顾诚信准则，“高估”、“低估”，损害评估的真实性，侵害公共或部分人的利益，这样，若实现债权时处置抵押房地产，银行就要受经济损失。总的说来，房地产评估在操作层面的问题很大程度上也来自评估制度的不完善和市场的不成熟。

三、完善房地产评估防范房地产金融风险的措施

（一）评估理论和评估方法方面

1.借鉴国外的评估理论和方法

中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。

2.对现有评估方法进行创新和完善

在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化，若这时候对抵押房地产进行处置，抵押物的现值与评估价值就会存在相当的差异。

（二）评估师队伍建设方面

1.严格评估师行业准入

日本的房地产评估行业对评估师的选拔是非常严格的，评估师必须要通过单个层次的严格考试，并且考试的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合格率不到20%，第三次的合格率为40%左右，完成全部考试过程至少要用五年的时间。从1964年实施考试制度到1995年的31年间，通过全部考试并在日本国土厅登记的不动产评估师仅有5298人。而中国从1995年实施考试制度以来，到2002年通过考试的人数竟然有20000多[2]。

2.加强评估人员对银行抵押贷款业务的认知

评估人员对银行抵押贷款安全性负有的责任决定了评估人员除了掌握评估理论和方法，还必须对银行抵押贷款业务有足够深的了解，一般来说包括还款计划、权利义务以及有关手续及费用等三项内容。

（三）评估行业主管部门和行业协会方面

1.评估行业主管部门最重要的责任就是制定和完善房地产评估相关制度

随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业评估机构的抵押评估量也迅速增加。据统计，专业评估机构抵押评估业务量已占日常业务量的60%以上，评估机构和评估师在抵押评估中负有重大的社会责任。但是许多评估机构服务质量低劣，出具不负责任的评估报告，其重要原因就在于评估制度的缺失[3]。因而制定和完善房地产评估相关制度成为评估行业主管部门最重要的任务。

2.加强评估行业协会的统一建设

虽然房地产评估师有自己的行业协会――房地产评估师学会，但就整个房地产评估市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产评估师学会、土地评估师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使评估标准难以统一，使中国评估理论和评估方法难以与国际接轨。由于各部门的评估标准和评估程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的评估结果差异较大，使得房地产评估的权威性弱化。因此当前重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。

3.杜绝行业垄断行为,提倡公平竞争,切实保证机构的独立性

当前的房地产评估市场中，相当一部分评估机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些评估机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系评估机构能够相对容易的获得评估业务，甚至垄断市场。评估行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和评估机构等有关各方的良性互动。此外评估行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。

（四）银行抵押贷款估价管理方面

1.加强对抵押评估报告以及出具报告相关评估机构的审核

中国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单的依照评估值打个折扣。

2.合理选择评估机构，共享评估机构质量保证资源

评估机构质量保证体系是在评估机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证评估质量的组织模式。银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有评估机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，为防范风险创造条件[4]。

参考文献：

[1]陈平.房地产评估能有效防范金融风险[J].中国房地产金融：开发与经营，2006，（6）.

[2]李勇，张伟，陈灿平.房地产估价与房地产金融风险[J].西南民族大学学报：人文社科版，2005，（3）.

[3]于伟，文华.房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因[J].中国房地产金融，2000，（7）.

银行贷款评估报告范文第5篇

随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。

目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。

整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。

另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。

二、商业银行贷款中介活动的概念范畴

商业银行贷款中介活动是指商业银行出于对专业分工协作、成本收益比较、信息不对称、业务经营需要等方面考虑，通过签订合同、协议等形式在贷款过程的不同环节引入不同类型中介机构为其贷款业务提供有关服务的商业活动。

目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。

三、商业银行与中介机构的关系

从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。

1商业银行对中介机构的选择和变更

目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。

商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。

同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。

不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。

2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估

据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。

针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。

针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。

3商业银行贷款中介机构的收费状况

现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。

按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。

4中介机构对银行信贷决策及管理的影响

在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。

5商业银行对中介机构业务活动的管理

商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。

有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。

四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题

1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患

目前，由于银行贷款中介市场竞争比较激烈，为招揽客户，部分贷款中介机构在利益驱动下，不坚持“诚信为本”的职业宗旨和“独立、客观、公正”的执业原则，或违规操作，或“偷工减料”，导致中介报告质量不高，甚至采用非法手段欺骗银行，造成银行信贷资金出现风险。

2中介市场竞争环境不够透明规范，中介机构的社会公信力有待提高

银行贷款评估报告范文第6篇

商业银行贷款中介活动是指商业银行出于对专业分工协作、成本收益比较、信息不对称、业务经营需要等方面考虑，通过签订合同、协议等形式在贷款过程的不同环节引入不同类型中介机构为其贷款业务提供有关服务的商业活动。

目前，商业银行一般在以下贷款环节引入中介机构：企业申请贷款提供的财务报表需审计时引入会计师、审计师事务所；对具备贷款条件而无抵押物的企业发放贷款时引入担保公司；抵押物价值认定时引入评估机构；房地产等贷款办理时引入登记机构（主要包括房地产交易所、国土局、工商局、车管所等机构）；抵押物登记有瑕疵或有权审批人要求办理公证时引入公证机构（主要是各地公证处、律师事务所）；房屋、汽车等抵押财产需要保险时引入保险中介机构；发生贷款纠纷、诉讼时引入律师事务所。

二、商业银行贷款中介活动的社会环境

随着市场经济的发展和社会专业化分工的深化，社会中介市场发展迅速，但在行业、地区、资质等方面的发展不平衡现象较为突出。

目前，参与商业银行贷款中介机构已非常之多，仅与某国有银行广东省分行有业务合作的中介机构就达200多家。由于各家商业银行所处的地区经济社会发展的差异，市场环境不同，很多地方性法规也不一样，中介机构市场发育程度不同，造成商业银行贷款中介活动的社会环境差异很大，十分复杂。

整体而言，除公证机构外，其他类型的中介机构行业准入门槛都比较低，因此行业竞争较为激烈，公司资质也参差不齐。同时，目前全国和各地对中介机构基本都没有统

一、成熟、完备的法律规范和行业监管制度，因而，其在运行过程中主要以自律为主，缺乏有效监管。

另外，现实中各种中介机构被简单条块分割，归属不同的行业管理部门，各行业自行规定各种执业资格，如财政部门管理会计师事务所、资产评估公司；国土部门管理土地评估机构资质；房管部门管理房地产估价师资质等，甚至有的中介机构（如各种担保机构）没有明确的监管部门。因此，各种管理部门的监管尺度不一，亦存在监管真空。而银行又不得不面对不同行业的中介机构，资质鉴别、机构选择、报告使用等方面都存在较大困难。

三、商业银行与中介机构的关系

从根本上讲，商业银行与中介机构由于利益关系联系在一起。在贷款活动中，商业银行处于主导地位，中介机构则是被选择和被使用的角色。但是，中介机构对商业银行来讲也是一把“双刃剑”，一方面，它在推动商业银行业务发展、防范贷款业务风险方面具有积极、重要的作用；另一方面，如果商业银行对中介机构选择不当、疏于管理或过分依赖，也可能会带来较大的风险隐患。因而，商业银行与中介机构的基本关系可归结为：商业银行应该如何选择和变更中介机构；商业银行如何使用中介机构提供的服务；中介机构服务的收费状况（即具体的利益关系）；中介机构对商业银行信贷决策及管理的影响；商业银行对中介机构业务活动的管理。

1商业银行对中介机构的选择和变更

目前，虽然各家商业银行并没有统一的选择中介机构的制度和模式，但在与中介机构合作中普遍持较为谨慎的态度。

商业银行在筛选中介机构时，具有较为严格的程序和标准。主要考察中介机构的执业资格、资质水平、诚信情况、服务质量、收费合理性等，一般采取公开选聘的方式，通过内部评审小组评定，从综合评级较高、地区排名靠前、实力强、诚信度高、无违规违纪记录的中介机构中选择数家签订合作协议。

同时，大多数商业银行对入选的中介机构实行动态管理，每年进行考核和评价，及时淘汰、调整、补充。个别银行还要求中介机构交纳一定额度的保证金，对其执业活动起到约束作用。如发现中介机构提供的报告内容不完整、数据明显不实甚至弄虚作假等现象，将终止合作关系。

不过，也有些银行并不直接对中介机构进行选择和变更，除登记机构由商业银行按法定程序指定外，其他中介机构一般都由借款人自由选择。一般是在中介机构出具的报告对银行审查分析等工作产生较为严重的误导性作用时，商业银行才会建议借款人重新选择中介机构，并重新提供相关报告。

2商业银行对中介机构出具报告的使用及评估

据调查，商业银行在贷款过程中一般都会尊重中介机构的服务成果，对符合银行要求的报告，会在信贷评审报告中给予认可，并作为贷款决策的依据之一。

针对有疑问的审计报告，经过银行调查了解，如果确属企业提供虚假财务信息，则一方面将企业的信用等级降级，另一方面将没有尽职的会计师事务所和会计师列入银行内部的黑名单，并通报各级审查部门。视情形严重程度，对出问题会计师事务所及其会计师审计的其他企业报告从严审查，或不予采信，并要求贷款方委托其他事务所另行审计。

针对评估机构出具的评估报告，银行一般会成立内部审核小组对抵质押物进行二次评估。内部审核小组运用自身掌握的知识，结合当地的实际情况，对抵质押物自行进行评估，再将两次评估结果进行比较。如果差别较大，经核实是评估机构未尽责或故意弄虚作假，则会对该评估机构提供的其他评估报告从严审查或不予采信，并要求贷款方另选评估机构重新评估抵质押物。

3商业银行贷款中介机构的收费状况

现行商业银行贷款中介活动收费一般分为两类：一是允许客户自由选择中介机构的银行，中介费用一般都由客户承担，银行并不介入收费标准的制定和磋商；二是由银行指定引入的中介机构，其费用标准一般由银行制定或者参照国家有关部委规定。

按市场经济原则，不同中介机构的收费标准也会不同，但由于激烈竞争，同一地区同一性质的中介机构收费差异一般也不会很大。据调查了解，目前中介市场的确并存“收费较高”和“超低价竞争”两种现象。一方面，在有政府强制性规定、行业垄断较高、市场风气不正的地区和中介机构类型中，收费偏高。另一方面，“超低价竞争”在机构数量多、收费缺乏标准的中介市场上相当突出。违背市场原则和成本约束的超低收费，会导致中介机构偷工减料、违反程序、迎合客户、敷衍了事等不良现象丛生，危害中介市场的健康发展。

4中介机构对银行信贷决策及管理的影响

在具体的信贷业务过程中，银行一般会在贷前调查、授信评审、签约核保、抵押登记等环节上进行独立操作，但在决策时会适度参考中介机构提供的信息或数据。律师事务所的法律服务特别是贷前的法律审查意见总体上为参考性意见，对银行贷款审批有重要影响，但不起决定性作用。

5商业银行对中介机构业务活动的管理

商业银行对中介机构的管理内容一般包括：中介机构的甄选、资格年审以及退出管理等，并在服务收费、时效性方面提出要求。商业银行在与中介机构的业务合作过程中，会对中介机构的服务水平、员工素质、业务能力、职业道德、评估公平性进行考核。

有些银行会根据总行以及监管部门的有关法规及要求，按照职能分工对中介机构进行监管。需要特别指出的是对于担保公司的选择。近年，各类型的担保机构发展迅速，但由于其经营风险较大，行业定位不明确，存在资质、经营管理水平较低且缺乏有效的行业管理等问题。商业银行在办理涉及专业担保公司的信贷业务时，一般都会对专业担保公司进行严格调查，由总行统一授信，并实现限额管理。

四、商业银行贷款中介活动中存在的主要问题

1银行贷款中介机构诚信意识普遍比较薄弱，给商业银行经营带来一定风险隐患

目前，由于银行贷款中介市场竞争比较激烈，为招揽客户，部分贷款中介机构在利益驱动下，不坚持“诚信为本”的职业宗旨和“独立、客观、公正”的执业原则，或违规操作，或“偷工减料”，导致中介报告质量不高，甚至采用非法手段欺骗银行，造成银行信贷资金出现风险。

2中介市场竞争环境不够透明规范，中介机构的社会公信力有待提高

银行贷款评估报告范文第7篇

企业管理问题包括企业管理者和企业管理机制两方面的问题，他们对企业的经营发展起到决定性的作用。如不引起足够的重视，则银行贷款的管理就有一定的距离和漏洞，其对银行贷款的安全将造成影响，有的影响将是灾难性的，其损失是难以估计和挽救的。下面从银行贷款管理和企业经营的角度就对企业管理问题对银行不良资产成因加以分析。

一、银行对企业管理问题评估工作不足

银行发放贷款前，对企业的销售收入、成本、资产、盈利和偿债能力等一般都作了详实的分析，甚至还会让企业提供抵押、保证、质押等担保措施以充分保证自己资金的安全。如果企业自身管理出了问题，那些表面的财务数据会很快发生恶化，银行对这些数据恶化的反应和采取措施的速度很难全部保全自己的贷款。虽然有担保措施，但贷款质量的好坏主要决定于企业自身，担保这些措施的作用相当有限，要不然目前银行也不可能有那么多的不良资产。关键因素就是企业管理水平的高低对银行不良资产的形成起了重要作用。既然企业管理因素对银行不良资产很重要，但银行在这方面的工作比较有限。主要体现在以下几点：

（一）银行在贷款评估前对企业管理评估的弱化或者缺失

在银行对企业的项目建设贷款时，银行一般都会对企业的投资项目进行项目评估，其评估的内容主要是原料、工艺技术、设备、市场、环保、组织、投资，组织、进度、经济等方面。这些因素大部分银行几乎照搬企业的项目可行性研究报告，然而企业为了可行性研究通过论证，可研本身在一些方面存在不真实的因素。最重要的因素，项目最终的管理者以及执行的管理制度和程序等内容在可研和银行的项目评估报告中是找不到的。我认为缺少管理评估的评估报告是一个对项目评估不全面的评估报告，其参考性存在一定的商榷性。以此不完善的报告作为贷款的依据，将为以后的贷款安全埋下一个巨大的隐患。因为银行忽视了项目经营和运作最重要的因素——最终的管理者以及其执行的游戏规则，缺少他项目是难以正常运营的。

企业流动资金贷款中，银行分析的主要的销售收入、成本、资产、盈利和偿债能力等，以及抵押、保证等担保措施是否落实等，对目前管理者和他的管理团队以及企业的管理机制分析的很少而且肤浅，甚至就没有任何分析。银行贷款最终要让企业应用，如果对自己资金的最终使用者没有充分的认识，我认为银行在做危险的游戏。对其不了解，银行的资金是否正常运用或按计划发挥作用是难以预料。出现恶意管理者和企业管理能力低下的企业，银行的资金安全就无法保证。

同一个企业或者项目，给出相同的条件，面对相同的市场和环境，其经营结果和发展趋势有很大的差别，其主要原因就是的企业的管理问题。企业管理者的能力强弱，道德责任如何、管理制度和程序是否健全并高效执行，对企业经营结果和项目正常运行影响很大，最终对银行贷款能否及时还本付息产生很大影响。如银行在贷款前对企业管理评估的弱化或者缺失，其不良贷款产生的几率将增加。

（二）银行对企业在贷款应用中企业管理情况监督缺失

银行贷款一旦发放，资金运用情况银行将无法控制，资金安全将完全由企业负责。这时企业的管理者和企业管理水平直接对该贷款的安全与否产生影响。目前我国的银行信贷员在很大程度对贷款后企业的管理水平低，且监督很不力，对一些企业的主要管理者和企业管理能力根本不了解。其原因是多方面的，有企业自身的原因，也有银行的原因。企业自身不会向银行主动说明自己的管理情况，甚至在一定程度上企业的管理者不会去见银行工作人员。银行的工作人员由于对企业管理知识的欠缺，在日常管理中一般收集企业的财务报表、查看抵押物情况等。走访企业时，主要面对的是企业的财务工作人员，对企业的实际管理情况和经营很难充分的了解。

如企业出现偿还贷款困难，银行工作人员和企业人员的分析原因往往是市场、政策、产品、原料、技术等客观因素，几乎很少分析企业自身的管理因素。企业对自己的管理问题也闭口不提，把一切原因推向外界，好像自己是无辜的受害者。所以银行在分析不良贷款原因的时候，就忽略了最大影响因素——企业的管理问题，这个因素最终导致银行不良资产的形成。

总之，银行在贷款前企业管理评估缺失以及贷款后对企业管理情况分析不足和监督不力，致使企业管理问题对银行贷款的安全产生危害，最终造成银行大量不良资产的产生。

二、企业管理问题对银行不良资产的影响

企业管理问题主要包括人的因素和管理机制的问题。其中人的问题，也就是主要管理者对企业的影响最大；同时企业管理的滞后、程序的缺失、效率低下、机制不健全等也是影响企业经营发展的重要因素。最终以上因素共同对银行不良资产的产生起到决定性影响。

（一）企业管理者对银行不良资产形成的影响

企业管理者是企业管理中的最关键、主要因素之一，他能决定一个企业成功与失败，他对企业经营发展的影响是十分重要。所以企业管理者就成了银行不良资产形成的一个重要因素。但是什么样的管理者造成企业经营困难，最终导致银行不良资产的形成。

企业管理者为企业最为关键人物，其选择应遵从礼、智、仁、义、信等原则，但目前我国企业的管理者并不是全部遵守以上原则，其有政府任命的、行业单位派驻的、企业董事会招聘的、自我任命的等等，其产生方式是多种多样，这就造成企业管理者队伍良莠不齐。其对银行不良资产的影响主要有以下几方面：

1.企业管理者缺乏经营能力。市场千变万化，对企业的管理者的能力要求提出很大的要求，企业管理者应该具有很强的综合能力，这样才可以应付市场的变化和挑战。在一些企业中，企业的最高管理者能力比较有限，很难应付产品落伍、市场竞争、工艺技术滞后的不利局面，企业的经营走到崩溃的边缘。

在国有企业中，存在大部分企业管理者由政府、行业主管单位委派，或者一些科研院所的领导兼任。这些管理者大部分为从行政、研究、科研等出身，虽然在某些方面很优秀，但经营企业需要综合性很强的管理和经营能力，这往往是这些管理者所不具备的。同时这些人的到来很容易引起企业其他管理人员的地震，企业经营出现一定波动，有的企业的经营甚至迅速倒退。其管理经营能力的不足也将使企业管理混乱，在风险面前无法采取得力的措施。企业经营也将停滞不前甚至倒退。最后必然导致资金紧张，银行贷款难以按时归还，甚至难以归还。

2.企业管理者存在道德问题。在银行不良资产的产生项目中，好多项目、技术、资金等全部没有任何问题，但银行贷款最终就成为不良资产，主要原因就是企业管理者丧失道德水准。管理者把企业当自己的金库，恣意挥霍企业资产，吃喝玩乐，尽情满足自己的私欲。企业经营的好坏，怎样发展从不当自己的正事来经营。同时这种人很容易结党营私、打击报复企业有能力的人员，形成上行下效，企业整体管理瘫痪。最终企业走向衰败，企业资产等一无所有或者所剩无几，银行贷款自然难以归还。甚至有些管理人员本身就在贷款时就准备恶意逃债，其贷款时就没有打算偿还。

3.企业管理者背离实际，迅速膨胀企业规模。好多企业的管理者在企业创立初期很有能力，小企业经营的很好并且很快发展成具有一定影响和规模的企业，比较容易获得银行的青睐，获取银行贷款资金相对比较容易，而且金额巨大。这样造成管理者对自己企业发展出现错误的判断，容易在市场中迷失。企业发展的规模和速度很容易超出企业的承受能力，四面出击，多方投资。最终巨大的资金需求量，使得主业资金供给严重不足，甚至被抽血，主业业绩下滑，市场委琐，最终退出市场竞争。新投资项目由于人才、技术、资金、政策等等，大部分成为半拉子工程或者停产、闲置、效益低下等。最终银行贷款也无法偿还，企业的投资项目以及自身资产难以抵偿银行资金，银行损失无法收回。

除以上外，企业的管理者还有许多影响企业经营的方面。企业管理者虽然对企业经营发展影响很大，但银行一般不可能左右企业的管理者，因为银行无法更换管理人员或者要求管理者如何做。所以，管理者的缺陷是银行不良资产的产生最重要因素。

（二）企业管理水平对银行不良资产的影响

企业管理水平的高低体现在企业管理制度健全程度、制度及程序执行程度、执行效率的高低、管理创新能力的强弱等等好多方面。这些管理管理内容的在很大程度上将决定企业经营的好坏和企业资产的安全程度，也是造成银行不良资产主要原因。

我国好多国有企业或者由国有企业改制而来的企业、民营企业等由于各种因素的影响，在一定程度上决定企业的管理制度不健全，好多企业根本就没有系统的管理制度，有的企业的管理制度停留在原来计划经济的时代上，更谈不上建立现代企业管理制度。这些制度上的漏洞，很容易使企业的管理、经营以及发展在某些方面形成死角，让很多人钻企业制度的空子，占用、挪用企业资产或者出卖企业的相关利益，最终造成企业经营的恶化或者资产损失。

另外，我国企业中普遍存在有制度不执行、执行不力、制度因人而异的现象，这种现象的存在对企业的管理影响是十分坏的。制度成为摆设，甚至成为某些人损害公司利用的借口。长久以后企业的管理必将形同虚设，逐步危害公司的经营与发展。

管理混乱是企业的发展的最大问题之一，在我国好多企业存在多头领导，分工不明，人员相互掺杂等。造成管理效率低下，有事无人管，出事后责任无法分清。最终企业在这混乱的局面下走向衰败。

总之，企业管理水平低下、创新能力不足，使企业的经营与发展落后于行业发展的步伐，甚至被淘汰。这也将严重影响到银行贷款的按时归还，有的银行贷款也将成为不良资产，资产严重损失。

综合以上分析，企业管理因素已经成为银行不良资产形成的主要原因之一。管理问题是企业自身的问题，如果自身出现问题，则外界无论有什么机会，市场如何的好，其他条件如何充足，对管理缺失的企业来说都无济于事，因为自身因素对企业的经营更为重要。所以银行在不良资产产生的原因分析上，应该对企业管理方面存在的问题进行仔细研究分析，不要被企业或项目表面的现象所迷惑。在企业经营和发展中，管理决定一切在市场经济已经成为一条铁的规律，如果银行在这方面加强对企业管理的研究和监督，对自身不良资产的减少有重要的意义。

银行贷款评估报告范文第8篇

关键词:房地产信贷风险 压力测试 利润率

压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法。本文结合国内实际(长沙某银行相关资料),系统全面地测试分析我国商业银行的房地产信贷风险压力并提出相关政策建议。

一、描述目标资产、业务组合,确定承压对象和承压指标

以长沙市某银行为例,取其2011年12月31日的贷款数据。首先,如果房产项目只租不售,或是政策性经济适用房、动拆迁房等,虽然也是广义上的房地产开发,但与一般项目的资金来源、资金回笼方式完全不同,故取该银行住房开发贷款去除了报告日此类贷款后的数据,最后确定的样本为恒大、保利、世纪金源、万科、万达、北辰实业、厂房集团、融科、运达、通用地产、香港新世界、宜居地产等12家企业,30个项目,涉及贷款合同金额为42亿元。截至2011年12月31日,贷款余额为38亿元,时点的不良贷款率为0。承压对象是银行的资本充足率,承压指标是一年后即2012年12月31日房企的销售利润率和银行的不良贷款率。

二、分析压力因素,确定压力指标

压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。

2011年,长沙市内六区商品房成交均价为7 535元/平方米,同比增长36%,楼价再创新高。上半年政策密集调控,“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来,房地产下半年开始出现回落,投资主体结构和市场供需关系发生改变,四季度成交量出现大幅下滑,价格增速放缓。年内央行三次加息,5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势,再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平,综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。

三、数据来源与研究思路展示

数据主要来自银行内部数据,主要来源有各信息系统如WIND资讯金融终端及每个项目的评估报告。对每个项目,为获得其将来的销售利润率,需要详细分析其现金流出(包括支出成本、费用等),以及现金流入(包括股东投入、银行借款、销售收入)。这些数据是逐个项目从信息系统和项目评估报告中获得,本次压力测试采集了以下五张表的数据。

(一)基本情况表(见下页表1)

表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。

(二)项目评估表(见下页表2)

表2反映了项目原始的成本费用构成,该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写,特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息,所以在项目评估阶段一般比较保守,该值一般取得比较低。

(三)资金投入进展表

对每个项目需要获得其资金来源的信息,以确定资金来源构成进而确定资金成本。如下页表3所示。通过表3可以清晰地反映预算总投资和实际总投资的执行情况,以及总投资中贷款占的比重。

(四)销售进展表

在分析了项目的成本和费用后,就应该进一步分析项目将来产生的经营性现金流入。下页表4反映了项目的销售进展情况,包括已销售面积、已销售价格以及剩余销售面积。已销售面积和剩余销售面积之和应与评估表中项目建筑面积一致。最后是在售同类房产目前均价,反映的是未进行预售项目的同类房产的参照价格。

(五)财务报表

上述四张表大体上反映的是该项目一段时期内的发生数,为流量信息。为更精确地反映企业在压力时点的存量状况,还应知道企业在压力时点的财务报表。如下页表5所示。

通过资产负债表可以比较企业自筹资金的到位情况,核算科目、企业销售收入等项目是否合理,以及企业的贷款金额是否已全部到位等。

压力测试的准确性与数据质量的好坏密切相关。由于压力测试的数据来源较多,来自不同的系统,所以本次测试采用多张表的方式采集数据,每张表的数据都来自同一系统以保证数据的连贯和合理性,也便于测试人员发现明显的数据差错和逻辑错误。考虑到数量较少,而且项目之间差异较大,不太适合统计模型,所以决定采用自下而上的财务模型法,即利用财务模型测算每个项目在压力下从2011年01月01日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入,以此判断是否有足够的现金流量归还贷款。

四、压力测试情景设计过程与结果

压力测试情景一:分别假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上分别下降10%、20%、25%三种情况。而在确定压力下的销售价格是在以下三种价格中取最小,分别是:(1)若项目已经有预售价格,则记该价格为P预售;(2)若项目有详尽地域同类同质项目的销售价格,则记该价格为P同类;(3)从项目评估报告中取得该项目的评估价格为P评估。假设压力情景为房价下跌10%,则压力价格为:P压力=min(90%×P预售,90%×P同类,P评估) ①

在此,评估价格没有乘以90%是因为,根据实际情况银行贷款的评估报告是在实际发放贷款之前,即2010年就完成了,而彼时长沙地区的房价相较2年后而言比较低,可直接作为压力价格。

压力测试情景二:考虑最不利的情景,假设项目的基准销售价格

在2011年12月31日的基础上下降25%后,同时5年期贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,在此情况下,不但企业的销售收入将下降,同时财务费用和资金成本也将增加。

五、压力测试模型构建

9.计算其他压力情景下的项目盈亏。将压力下的销售价格分别换成下跌20%和25%,重复上述步骤2至8,分别计算即可。 10.计算在5年期贷款利率上升时的项目盈亏。考虑最不利的情景,房价下跌25%,贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,即将步骤6的r分别加上0.25%和0.5%即可再计算项目利润。

六、压力测试模型运算结果分析

根据以上过程,逐个计算所有的30个项目,汇总后,仅考虑销售价格下降因素可以得到表6结果。结果表明,在销售价格分别下降10%、20%和25%的情况下,可能亏损的项目个数分别为1个、3个和4个,可能形成的不良贷款分别为3亿元、5.8亿元和7.2亿元,可能造成的损失分别为2亿元、2.8亿元和4.2亿元。在25%压力价格下并考虑贷款利率的上调,可以得到表7结果。结果表明,在销售价格下降25%的情况下,5年期贷款利率分别上调0.25和0.5个百分点,则可能亏损的项目数分别为2个和6个,可能形成的不良贷款额分别为14亿元和23亿元,可能由此造成的损失为6.5亿元和9.7亿元。

现在开始分析该银行的资产状况。在上述各压力情景下,银行的不良贷款会相应增加,于是就需要相应地提高贷款损失准备金,从而减少资本和风险加权资产,资本充足率也会相应减少。

假设该银行的贷款资产状况如表8所示。

再由表6和表7的数据,在假设房价下跌10%的情形下,涉及的贷款合同余额为300 000 000元,即假设现有的优质贷款D2中的300变为不良贷款(NPLs)。假设对新增的不良贷款需要25%的贷款损失准备金,需要增加75 000 000元,使得银行的资本减少为6 391 200(D14-75)。详细结果如表9所示。

从以上数据可以看出,冲击前的银行资本充足率为7.9%,符合《巴塞尔协议3》对6%的核心资本充足率要求。冲击之后的资本充足率变为0.67%,远低于监管要求,可以看出,在房价下跌10%的压力情景下,银行资产面临较大的风险。

七、相关政策和建议

根据本次压力测试结果,一定程度上反映了房地产开发企业的利润率主要与以下因素有关:

(一)与房地产的成本尤其是土地成本有关

该银行贷款项目主要是全国性的大公司如万科、保利、恒大等,与本地区房地产通过出让方式得到较为便宜的地价不同,这些公司主要通过拍卖或购买项目拿地,故土地成本即所谓的地根相对较高。这也决定了这些开发企业必须快进快出,及时回笼资金去购买新地,所以往往首先降价的便是这些公司。

(二)与贷款的资金成本有关

一般而言,房地产开发商都倾向于用最少的钱做最多的项目,利用银行资金的财务杠杆以赚取更多的利益。而这正是银行房地产开发贷款的风险所在。对银行而言,永远是希望开发商能用更多的自筹资金,以确保银行贷款的安全。银行一般采用如下措施来确定开发商自筹资金的实际到位情况:(1)贷款前由开发商做出承诺,保证在归还贷款前不减少所有者权益,不进行分红,如果项目投资超预算,由股东自行筹资完成项目建设。(2)贷款发放后,及时监控企业的财务报表,严防开发商抽逃资金。(3)对不同信用等级和资产状况的客户给予不同的贷款条件,底线是自筹资金的到位率不得低于90%。

银行贷款评估报告范文第9篇

【关键词】商业银行 房地产抵押价值评估 风险 研究

房地产抵押是商业银行贷款的主要担保方式之一。房地产抵押价值评估既是商业银行贷前审查的必要程序、合理确定贷款额度的依据，也是维护商业银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防线。因此，房地产抵押价值评估的合理性和有效性就显得尤为重要。

一、商业银行房地产抵押价值评估存在的问题

（一）房地产评估机构缺乏有效监管，导致房地产抵押价值高估现象普遍存在

现行的房地产抵押价值评估程序是先由房地产评估机构评估后再由商业银行评估审查确定的。因此，房地产评估机构成为房地产抵押价值评估的当事人之一。

我国开展房地产抵押价值评估工作已有近20年的历史，随着市场化的进程加快，房地产评估机构、估价队伍得到了迅速发展，估价技术渐趋成熟，有关的行业管理和行政许可不断规范。但在日趋激烈的市场竞争环境下，也产生了许多诸如恶性竞争、职业操守偏离等问题。特别是一些地方政府的产权登记部门为自身利益指定有着利益关联的评估机构为抵押登记评估的专门机构，这种非市场行为必然扰乱市场的正常运行，对评估机构缺乏监管和制约，滋生道德风险，阻碍房地产评估行业健康发展。

现实中房地产抵押价值评估的委托方大多数是抵押人，评估机构是为委托方服务并收取佣金。为了获取较高的贷款额，抵押人要求高估房地产抵押价值；某些房地产评估机构，迎合客户的不合理要求，随意提高评估价值，形成房地产价值高估的风险。

另外，我国虽已形成了一支具有一定规模和专业水准的房地产估价师队伍，但是没有能力从事抵押评估的房地产估价师混迹其中。专业能力上的缺陷致使评估报告往往格式简单、方法单一，不作认真细致和全面的分析，评估参数的选取是闭门造车所得，缺少市场调查，评估结果严重偏离合理的市场价值。

（二）商业银行过分推崇和迷信外部评估机构的房地产抵押价值评估意见

目前，商业银行基本上都建立了抵押品评估价值的内部评估审定程序，一定程度上改变了过去被动接受外部评估结果的状况。由于迄今为止，我国还没有建立起统一的房地产抵押价值评估理论与方法体系，加之商业银行缺乏既懂金融又有房地产价值评估知识和技能的内部评估人员，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。因此，对不恰当的评估报告难以作出正确的判断，有时只能简单地依照评估值打个折扣。

另外，由于有较大的业务营销压力，加上商业银行也是特殊的企业，而银行业竞争同样激烈，需要基层银行向社会争夺优质信贷客户。绩效的显性和风险的隐性使得基层机构在委托评估时，更多情况下，其立场已实质站在客户一边。内部评估难以在业务营销和基层机构的压力而独善其身。

（三）房地产抵押价值评估理论滞后，房地产抵押价值评估缺乏针对性

房地产抵押价值评估的实际操作中，房地产估价师只是对房地产在估价时的公开市场价格进行评估，并将其提供给银行信贷部门。这不是房地产抵押价值，房地产抵押价值应是清算条件下的市场价值。由于没有抵押贷款价值作为参照，银行无法确定最适宜的、风险最小的贷款成数。往往是各家银行都提供相同的贷款成数，这种盲目确定贷款成数的做法，一方面如果贷款成数过低，则有可能降低消费者本来可以享有的贷款效用，挤占了银行的利润空间；另一方面如果随意提高贷款成数，又会增加银行的信贷风险。

二、解决房地产价值评估存在问题的对策

（一）合理选择评估机构，为防范房地产抵押价值高估风险提供基本保障

在政府和房地产估价师协会加强对房地产估价行业监管的同时，商业银行要对外部评估机构的资质能力、评估结果、执业道德进行遴选和动态监管，对那些道德水平低、服务质量差的评估机构，要中止和它们的业务合作，将它们列入“黑名单”，金融监管机构对列入“黑名单”的评估机构要进行全行业的业务制裁。

（二）建立健全商业银行内部评估体系，从内部强化房地产抵押价值评估风险管理和控制

无论外部评估机构提供怎样的评估结果，商业银行贷款最终发放的依据是内部评估确认的价值。商业银行要加强对外部评估结果的审查，建立独立于营销和信贷审批部门的内部评估部门，对房地产抵押价值评估做到独立自主；在内部配备既精通银行业务又有房地产评估专业知识和技能的内部评估审查人员；加强对内部评估人员的培训教育和岗位规范，提高内部评估人员的履岗能力。内部评估人员要认真审核外部评估报告，将外部评估结果中的“水分”挤出，以便准确确定贷款发放额度。

（三）商业银行要制定房地产抵押价值评估准则，为进行风险控制和管理提供依据

我国尚无统一的房地产抵押价值评估准则。在评估假设、评估方法、评估目的等方面，外部评估与内部评估都存在差异。因此，商业银行要根据自身的风险偏好，制定出内部的房地产抵押价值评估准则，针对不同的房地产类型，选取合适的评估方法，确定参数范围，充分考虑未来市场变化和短期强制处置等风险因素，尽量使内部确认的抵押价值反映房地产在变现时的清偿价值，有效发挥房地产抵押的风险缓释作用。

三、结束语

房地产抵押只是风险缓释的一种措施，具有违约风险，并且在价值评估方面存在诸多困难，因此商业银行要强化房地产抵押管理，谨慎评估房地产抵押价值，严格控制抵押率，定期对存量房地产抵押价值进行重估，严格防范房地产抵押贷款风险。

参考文献

[1]房地产估价理论与方法[J].中国房地产估价师与经纪人学会，2011（05）.

银行贷款评估报告范文第10篇

摘要：世界银行作为一个国际开发援助机构，提供的贷款条件相当优惠。但是在国内却有“世界银行的钱不好用”的说法。之所以说起不好用，很大程度上是指世界银行对贷款项目有非常严格评估程序与体系.作者有鉴于此，通过介绍世界银行贷款的项目评估系统，从技术方面、机构方面、经济方面、财务方面、环境方面和社会方面等展开论述。

关键词：世界银行；项目评估体系；贷款

在借款国完成项目准备的各项工作、提出项目报告书之后，世行就着手对项目进行评估。项目评估的主要依据是借款人在项目准备阶段所完成的各种材料，如可行性研究报告、项目实施计划、项目运行计划、环境影响评价报告、移民安置规划报告等、评估往往要进行实地考察，以全面、系统的评审项目的各个方面，对项目的评审与检查主要集中在六个方面：技术、机构、经济、财务、环境与社会。

1.技术方面

世行在评估项目的技术可行性时候，要求项目设计合理，在工艺上处理得当，并且符合一般公认的标准。技术评估涉及到工程设施的规模、选址和具体布置等问题，拟采用的设备和运行方式，以及执行项目是否符合实际情况，达到预期产出水平的可能性多大等。另外，项目评估团还将详细考察技术代替方案、拟采用的解决措施以及预期效果等。

技术评估的关键是审查费用的估算和气所依据的工程技术数据是否合理，分析这些估算是否为项目可能遇到的自然风险和物价风险留有余地。技术评估还要审查项目采购工作的安排是否符合世行的要求，工程监理与咨询服务是否安排妥善，并审查项目对人和自然环境的潜在影响，务必使得不利影响得以控制或者尽量减少。

2.机构方面

世行特别重视项目执行机构的组织与管理。世行认为，无论资金流动和物质设施建设的价值有多大，从长远的角度来看，其重要性都不如建立一个健全的机构体系。实践证明，一个国家的组织机构、人事制度、工资待遇、管理体制等对于项目计划的制订和实施具有非常重要的影响。因此，世行在进行项目评估时候，要求项目具备以下条件：

合理的内部组织机构

拥有一定水平的、能够胜任工作的管理人员与一线人员

合格的技术人员

必要的培训设施

有效的信息交流渠道，并与本国有关部门保持良好的协作关系

在项目管理上能够使用网络分析法、计划评审法、层次分析法等科学方法

在必要情况下改变项目的政策及实施内容的能力

3.经济方面

通过几个互为替代的方案的效益费用分析从而选择最优的开发方案，并评价项目实施对国民经济产生的影响，世行对这种效益成本分析在评估阶段做最后的审定与评价。经济分析需要注意以下四点

从宏观的角度分析项目对国家开发目标所做的贡献

从项目对社会同的有用产品和服务及项目所耗用的全社会有用的资源才考察项目的效益和成本

要使用影子价格、影子汇率、影子工资和赎回折现率等社会参数，以消除贸易限制、税收、补贴等政策性因素对成本和效益的真正经济价值的歪曲

运用经济净现值、经济内部收益率、经济效益费用比等指标来评价项目优劣

4.财务方面

世行进行项目财务评估的一个重要目的就是要保证项目的实施有充足的资金来源。世行一般不贷给项目所需的全部费用，而只提供项目所需外汇部分的费用，项目所需的其余费用要国内配套资金或其他来源如联合贷款解决。借款国应拟定一个具体的项目资金安排计划，以保证按时提供项目实施过程中所需的资金。世行在进行评估时要对包括世行拟提供的贷款在内的全部筹资计划进行审查确定。

对于盈利性项目，世行的财务评估还要考虑项目单位能否偿还所有债务，包括世行贷款的本息，是否有足够的流动资金，以及能否利用其内部资产增值等等。为此，世行在进行财务评估时都要求项目单位提供其全单位的资产负债表、收益表和现金流量表等，并通过这些资料对企业的财务情况进行仔细的分析研究，同时对未来情况作出预测。

5.环境方面

环境分析的内容因项目性质和类型不同而各异。一般来说，存在两方面的环境问题，一是由于自然资源利用不当，使得生态恶化，例如农林牧业的过度开发利用，使大面积的植被受到破坏，造成水土流失、土地荒漠化以及气候异常等问题，这类问题被称之为生态环境问题。我国黄土高原地区的生态破坏与水土流失问题就属于这种类型。二是指工农业生产和人类生活排放的废物超过环境的自净能力而引起的环境污染，如空气污染、水污染和废物污染等。一般来说，发展中国家以前者居多，发达国家以后者为甚，我国是发展中国家，技术经济落后，这两类环境问题都兼而有之，而且情况十分严重，环境治理与环境污染控制任务艰巨。因此，新上的建设项目包括世界银行贷款项目必须十分注意环境保护工作。

6.社会方面

在社会方面，主要对项目的社会效益进行评估，如项目对移民、社会就业、妇女与少数民族权益，人民生活状况，公众的参与、社区的组织、地区发展平衡、项目引发的主要社会矛盾及其解决方法的影响。

7.项目评估报告

项目评估报告是世行工作人员评估项目内在质量的技术性报告，它是世行批准项目贷款的主要依据（但不是贷款签署的法律性文件）。另外，由于项目评估报告识别了项目实施的关键性因素，它为世行和借款人监督项目的实施起到了指导性作用。项目评估报告主要包括以下内容：

1）项目背景2）项目的组成和基本原理3）环境4）项目费用和资金筹措计划5）财务分析6）经济和社会分析7）机构安排8）实施9）运行10）项目的可持续性和风险11）实施准备12）符合世行政策情况13）附件

参考文献：