个人住宅房产评估报告范文
时间：2023-02-24 04:45:16
个人住宅房产评估报告范文第1篇
关键词：批量评估技术 以房养老 效率创新 流程重构
基金项目：浙江省大学生科技创新活动计划（新苗人才计划）资助项目（项目编号：2016R443014）的阶段研究成果
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1002-5812（2017）07-0106-02
一、引言
近期，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确指出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。政策的提出意味着对房屋反向抵押评估的需求的增多，以房养老模式下，房地产价值评估的重要性又被提到了一个新的高度，这既关系到老年人是否能够取得合理的养老资金，又影响着养老产业链中银行、保险等进入机构的盈利性。日益爆棚的房屋反向抵押需求对房地产估价机构传统的估价模式发起了挑战。
2007年，我国首先在上海展开了以房养老试点工作，紧接着逐步推广到北京、南京、杭州等重要城市，虽然这些城市分别采用了各自不同的运作模式，推广了“以房养老”与“住房反向抵押”的概念，但是并没有取得很大的成果，遇到了许多现实的问题。目前，我国的住宅房地产批量评估技术尚处于初级阶段，考虑到前期的投资成本及项目的风险程度，许多房地产估价机构依旧围绕着传统房地产价值评估所带来的收益，不舍得摒弃旧观念，不敢大胆正视技术变革对传统估价模式的影响。现阶段，一些关于房屋批量评估技术的理论与技术实践研究并不成熟，关于房地产估价机构模式创新的文献也是少之又少。同时考虑到我国许多地方性房地产估价机构创新意识的缺乏，因此，重视以房养老契机下房屋批量评估技术对传统估价模式的影响是大势所趋。
央行最新的数据显示，我国以住宅房地产抵押贷款的总量较大，且近几年来以较快的速度增长。随着“互联网+”和大数据时代的到来，批量评估技术在我国住房反向抵押领域迎来了机遇。大趋势下，房地产估价机构是否能转变传统观念，是否能正视批量评估技术可能为房地产估价行业带来的新机遇，在很大程度上决定了估价机构自身的长远发展。适时调整或创新自身的评估模式，适应新技术的发展趋势，以获取未来更长久的利益，或许是房地产估价机构的一剂良药。本文分析了以房养老背景下房地产批量评估技术的应用前景与机遇，并以此为基础，说明了新的批量评估技术对房地产估价机构模式创新的可能影响，旨在引发房地产估价机构对新技术新趋势的重视，帮助理解批量评估技术对估价机构传统估价模式的影响。
二、房地产批量评估技术的应用机遇
中国人民银行公布的个人住宅抵押贷款相关数据显示，2008年至2012年个人住房抵押贷款余额呈现逐步上升的趋势，2008年个人住房抵押贷款余额29 846亿元，2009年44 142亿元，2010年57 252亿元，2011年88 000 亿元，2012年突破10亿元，相比2008年增长了近3倍。据不完全统计，近年来，个人住房抵押贷款余额还在不断攀升。由此可见，个人住宅抵押贷款余额上升趋势清晰可见，住宅房地产抵押在现阶段我国金融机构贷款领域的地位逐步上升。随着以房养老试点工作的推进，住宅房地产价值评估的需求日益增加，如何高效、合理、公允地评估住宅房地产的价值，是房地产评估机构面临的机遇与挑战。
在“互联网+”、人工智能、大数据等信息浪潮席卷的时代，信息流量以难以计量的加速度增长，在大数据时代背景下，企业会越来越关注数据决策，在较短的时间内获得更多更有效的数据资源来支持经营决策是很多企业管理者所希望的。房地产评估机构也一样，宗地房地产的信息越来越细，例如不同时间、不同地区、不同容积率、不同房地产的价格范围等，这些都可以成为房地产评估机构提高效率的利器。从这一层面上看，利用大数据特征的批量评估技术具有很强的竞争力。然而，传统估价模式下，以房养老的发展陷入了困境。这种困境对房产评估机构模式创新提出了较高的要求，这也促进了房屋批量评估技术的发展。
困境1：房产评估和市场监管的缺陷。
市场经济下，非盈利性房地产评估机构缺失，盈利性房地产评估机构缺少公信力。房屋的价值是以房养老贷款限额的关键依据，而房屋价值是由具有资质的房地产评估机构确定。房地产价值评估在房地产买卖、抵押贷款、房屋补偿标准等方面起着重要的作用。然而，尽管目前已经出台很多相关的规章制度，来规范评估师与房地产估价行业的行为，但是还是存在着一些评估技术指标不规范的现象。以房养老不仅关系着社会基层群众的利益，而且关系着国家经济、政治等各层次的发展。为了维护房地产评估市场的权威，引入批量评估技术可以在一定程度上保持评估的客观公正性。相比于缺乏公信力甚至是失真的房屋评估报告，这不仅可以保障房屋当事人的合法权益，维护房地产评估市场的秩序，更是推进了以房养老的发展进程。
困境2：缺少统一的协调机构，以监督、协调“以房养老”各实施环节。
银行、保险公司、担保业、评估业等是“圆桌会议”的与会人员之一，要实现以房养老的目的，缺少不了这些部门的合作。尽管这些行业都有各自相应的管辖机构，但是“多头领导”必然会降低合作的效率与效果。以房养老的实施，离不开金融市场的蓬勃发展，若市场准入机制与监管制度不健全，缺少统一的专门协调者，这势必会阻碍政策的落实效果。房屋批量评估技术是利用统计手段、计算机技术来运作的，整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。由此可见，批量评估技术为建立健全监管机制与社会信用体系打下了技术基础。
综上所述，无论是信息技术带来的机遇还是现实的困境，都为房地产批量评估技术的应用带来了前景。
三、批量评估技术对房地产估价业务的影响
传统模式下，房地产估价机构一般都是围绕着一项宗地（房屋）评估业务展开工作的。工作流程可以简要概括如图1所示。
从图1可知，从接受客户委托到明确评估事项、签订合同，从具体的评估过程到最后确定评估结果，每一项房地产估价业务，传统的估价模式都需要囊括这些步骤。房地产批量评估技术可以大大节省流程③中的几个步骤。结合传统估价模式的流程图，批量评估技术对估价模式创新的影响可以概括为以下几点：
1.对目标客户的影响。批量评估模式借助计算机分析技术和不断优化的运算方法，在评估效率、成本、客观公平性等方面都存在优势。该技术的运用将在一定程度上拓宽房地产评估机构的潜在客户范围，不断提高与优化的专业化水平也会为客户提供更加专业、经济、快捷的服务。它对目标客户的影响见表1。
其中，利益相关者不仅包括财税部门（利用批量评估系统为税部门提供纳税申报的原始数据），还包括以房养老涉及的老人、银行、保险等，可以是具有合作关系的房产经纪公司或其他业务互补的房产估价机构，而且还囊括了目标客户、同行竞争者或是高一层的监管者。
2.对评估过程的影响。批量评估技术对传统房地产评估过程有较大的影响，彰显了优势，具体可以概括为以下四个方面：
（1）批量评估技术可以节省工作时间，提高评估效率。通常，对一处目标房地产价值进行评估，若采用传统评估方法，到现场采集资料、市场调研、寻找案例等工作都需占用一定的时间，机会成本较高，且这样的工作效率也很难满足日益增多的“以房养老”项目推广的需要。批量评估模型是建立在大量市场数据的基础上的，按照评估理论建立起评估模型并导入到计算机，借助计算机分析技术，对参数匹配度较高的同一区域内目标房地产进行评估。这一过程可以迅速完成，相比于传统的单一评估，批量评估可以避免一些重复劳动，节约资源，提高工作效率。
（2）降低评估成本。由批量评估的特征可知，采用批量评估技术可以节约很多时间成本、人力成本、物力成本等。如果大量的经常性的评估项目交由传统评估方式完成，就需要启用大量的评估人员，这笔人力资本不可小觑。
（3）规范评估流程。批量评估模型的构建是基于评估的三大基本方法的，同时，它利用统计手段、计算机技术来运作这个模型，所以在整个评估过程中，主观判断的因素较少，难以人为规避某一评估环节，这不仅规范了评估的流程，而且提高了评估过程的客观公正性以及评估结果的准确性。
（4）批量评估系统的运用可以保持抵押房产的动态评估。“以房养老”的整个运作模式中，可能会涉及到对抵押房产的多次评估。例如最常见的初次签订协议时的房屋评估，老人得到养老资助金期间房地产价值变动的评估等。批量评估会对抵押房产进行检测与追踪，保持动态评估，确保利益各方不因抵押房产价值大幅度震动的影响而失去“以房养老”的初衷。
3.对评估机构价值维持的影响。批量评估技术以其优于传统评估方式的长处为房地产评估机构带来了新的价值。这种技术的优越性及不断改善的体系可以使估价机构维系自身的利益优势，较高的技术门槛可以在一定程度上限制潜在竞争者的进入或模仿。其次，批量评估技术得到认可后，先行者可以占据较多的市场份额。再次，批量评估技术的应用范围较广，不仅可以用于常见的房屋抵押评估，还可以为日益剧增的税务需求、以房养老等打下坚实的技术基础。
4.对收入实现模式的影响。首先，传统评估方式的收费标准往往要以评估价格总额、项目难易程度等为主要因素，而批量评估技术采用了更加灵活的方法制定收费标准。其次，采用批量评估技术后，随着目标客户的多元化，估价机构的收入来源也呈现出多渠道。除了传统的宗地房地产评估收益外，估价机构还可以收获来自银行、税务局、保险机构等目标客户的批量评估收入及其他批量评估技术的应用收益。再次，批量评估技术的优势之一是可以凭借着自身的大数据功能对区域性房地产市场展开动态评估，这就实现了估价机构收入的动态性与持续性。由此可见，这种收入模式的改变可以为估价机构带来更多的机遇。
四、总结
随着“互联网+”、人工智能、大数据等IT技术的发展，各个领域都尝试着抓住机遇转变。评估行业具有中介服务的功能，在市场经济中发挥着不可忽视的作用，随着以房养老政策的推动，房地产评估这一项任务又关系到国计民生、关系到经济社会的发展。根据批量评估技术的理论与实践经验，我们有理由相信，融入互联网、大数据等新技术的批量评估技术可以在以房养老政策下的房屋批量评估中有较大的发展舞台，它可以促进房地产估价机构模式的创新，实现评估效率的创新、流程的重构及动态评估。
参考文献：
[1]张思雪，林汉川.住宅房地产批量评估模型的构建[J].统计与决策，2016，（3）.
[2]宋良杰.房地产估价机构的商业模式创新――基于批量评估技术的视角[J].现代经济，2010，（3）.
个人住宅房产评估报告范文第2篇
（一）20*年落实住房分配货币化补贴资金1．9亿元，其中，市本级5000万元，区级4000万元，市机关企事业单位出售公房收入转化为购房补贴资金1亿元。
（二）对有售房资金但不对购房职工落实补贴的单位，其单位出售公房的收入由市统筹使用。
（三）对企业住房分配货币化工作实施分类指导，企业职工购房补贴可进入企业生产经营成本。
二、加快公有住房出售
（一）加大公有住房售房量，20*年出售公有住房建筑面积200万平方米。
（二）从20*年7月1日起，公有住房出售成本价格由建筑面积每平方米950元调整为970元。
（三）对20*年办理房改购房的，如符合公积金贷款条件，可享受公积金全额贷款；产权单位要组织一次恢复房屋基本住用功能的整修。
三、拓展住房信贷业务
（一）鼓励金融单位积极开展多种形式的住房信贷业务，20*年个人购房贷款余额要突破150亿元。
（二）现行公积金贷款政策不变，20*年发放公积金个人购房贷款10亿元。
（三）拓展房屋置业担保业务，市房地产置业担保公司注册资本由9000万元增加到2亿元；开展存量房和非住宅贷款担保试点工作。
（四）组织推荐20家资信较好、投资规模合理、有发展前景的房地产开发企业，与金融单位建立良好的银企信贷协作关系。
（五）对个人住房贷款，其保险、公证等条件，实行借款人自愿的原则。
四、提高房屋拆迁货币安置比例
全面实施房屋拆迁货币安置制度，20*年安置比例由2001年的50％增长到80％。
五、调整房地产交易税费
（一）从20*年3月1日起，居民购买普通住宅的税费调整如下：
凡购买建筑面积每平方米8000元以下住宅或单体住宅的，其税费按购买普通住宅应缴契税和转让手续费标准缴纳。
房产转让手续费按住房建筑面积收取，收费标准为：商品房每平方米3元，经济适用住房每平方米1．5元，存量房每平方米6元；商品房和轻济适用住房转让手续费由转让方承担，存量房转让手续费由转让双方各承担50％。房屋查档费每件由150元调至100元。购买普通住宅缴纳1．5％契税，由财政贴费O．5％，个人负担1％。在今年房地产交易展示会期间，购买住房契税由财政贴费O．75％，个人负担O．75％，减半收取转让手续费。
（二）对20*年9月30日前办理《房屋所有权证》的，契税按购房时税率计征，免收契税滞纳金。以前征收的滞纳金不予退还。
（三）从20*年3月1日起，购买商品住宅缴纳的共用部位、共用设施设备维修基金，住宅建筑面积高于每平方米2300元（含每平方米2300元）价格的，按每平方米2300元的2．5％计缴；低于每平方米2300元的，接实际购房价格的2．5％计缴。以前缴纳的维修基金不予退还。
（四）居住房屋租赁登记手续费按宗收取，每宗最高收费不超过100元。
六、放宽购房户口准入条件
从今年起，在二环路以内购置商品房超过100平方米或金额超过20万元人民币的，以及在二环路以外购置商品房超过20万元人民币的，准许其本人、配偶、未婚待业子女来沈落户；在*经济技术开发区、浑南新区内购买按规划建设的商品房100平方米以上的，准许其本人、配偶、未婚待业子女来沈落户。
七、搞活房屋租赁市场
（一）规范和繁荣房屋租赁市场。市房产行政管理部门依法对中心城区非居住房屋租赁进行管理；委托各区房产管理部门对本区内住宅房屋租赁进行管理。
（二）建立房产、地税、工商、公安及社区协管体系。凡单位和个人租赁房屋从事生产经营活动的，在申办税务登记、确认房产税纳税义务人、注册营业执照及年检时，可把《房屋租赁证》作为其合法经营场所的主要依据；市公安部门在办理外来人口暂住登记时，把《房屋租赁证》作为外来人口居住场所的合法依据。
（三）创办“房屋租赁置换储备中心”，为出租房屋和承租住房提供服务。
八、做好房屋确权发证工作
（一）市房产、规划和国土资源部门要尽快制定城市规划区域内集体土地房屋确权发证的有关政策，并开展确权发证试点工作。
（二）对职工巳办理完房改购房手续，售房单位巳办完《房屋所有权证》，尚未交给职工的，从本措施之日起，两个月阿必须交给职工个人。对拒不执行的单位，予以通报批评。
（三）严格城市新建房屋所有权初始登记制度。2001年5月1日以后竣工的新建房屋，必须按规定办理房屋初始登记。未进行初始登记的，不予办理转移登记和他项权利登记。
九、发展和规范房地产中介市场
（一）建立房地产经纪机构专项审核和年审制度。房地产经纪机构应由房产行政管理部门进行专项审查，对审核不合格的，不得从事房地产经纪活动。经房产行政管理部门年审不合格的，工商行政管理部门责令办理变更或注销登记手续。
（二）房产行政管理部门要规范房地产拍卖市场，建立房产拍卖审核制度，理顺房地产拍卖相关程序，拓展房地产拍卖业务。
（三）市房产行政管理部门和司法部门要紧密配合，坚决打击违法违规经营活动，维护房地产市场正常秩序。
十、加强房地产市场信息网络建设
（一）市房产行政管理部门要做好房地产信息采集、整理、分析工作，进一步完善“沈房指数”信息制度。
（二）市房产行政管理部门要建设全市范围的电子化房源信息网，实现中心市场与9个区域市场计算机联网，形成买卖双方网上互动，并力争与东北各大中城市的房地产信息联网。
十一、简化办事程序，提高工作效率
（一）市房地产市场要全面实行房屋交易产权“一体化”办公制度。
（二）简化办事程序。存量房转让时，房产评估报告不作为要件；除继承、赠与、涉外房产转让和委托外，公证文书不再作为交易审核、登记的要件。
（三）缩短办事时限。房地产转让登记10个工作日；房屋抵押登记8个工作日；其他登记5个工作日。
个人住宅房产评估报告范文第3篇
第一条为加强我市城市房屋拆迁管理，保障城市建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《*省城市房屋拆迁补偿管理条例》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条在我市城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第四条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧城区改造、生态环境改善和文物古迹的保护。被拆迁人应当服从城市规划，接受安置地点。
第五条市人民政府建设行政主管部门是城市房屋拆迁的行政主管部门。其下设的市城市房屋拆迁管理办公室是市城市房屋拆迁的工作机构，具体负责中心城市房屋拆迁管理工作。
商州区人民政府协助市房屋拆迁主管部门和房屋拆迁工作机构做好市区内的房屋拆迁管理工作。
各县人民政府负责辖区内城市房屋拆迁管理工作。
县级以上人民政府有关部门依照法律、法规规定，密切配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。
第二章拆迁管理
第六条实施城市房屋拆迁应当依法“征收公告”，在取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋申领、审查、颁发拆迁公告和拆迁许可证，应按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》及《*省城市房屋拆迁补偿管理条例》的规定执行。
第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向被拆迁房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条申领城市房屋拆迁许可证时，提交的项目拆迁计划应包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁时限、拆迁施工单位、建设工程项目开工和竣工时间等内容；拆迁方案应包括被拆迁房屋状况、各种补偿和补助费用概算、产权调换房屋安置标准和地点、临时过渡方式及其具体措施、拟对拆迁范围内依法应当予以保护的历史文化街区、建筑物、构筑物和绿地、树木等采取的保护措施等内容。
第九条申领城市房屋拆迁许可证的单位应当在金融机构设立专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金。拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪用。拆迁补偿安置资金金额不得少于被拆迁房屋总建筑面积乘以上年度同类地段、同类性质房屋的市场价格。
房屋拆迁管理部门在发放城市房屋拆迁许可证之前，应当与申领城市房屋拆迁许可证的单位、开设拆迁补偿安置资金专用账户的金融机构签订拆迁补偿安置资金使用监督协议。未经房屋拆迁管理部门同意，金融机构不得拨付拆迁补偿安置资金。
第十条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十一条房屋拆迁主管部门和拆迁工作机构不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
临时机构一般不得作为拆迁人实施拆迁。
第十二条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
拆迁人自行拆迁房屋的，其工作人员必须经过业务培训。
拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
接受拆迁委托的单位应当持有省建设行政主管部门核发的相应等级的房屋拆迁资格证书。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十三条确定拆迁范围后，拆迁范围内暂停办理下列事项，并不得进行下列活动：
（一）新建、装修、改建、扩建房屋及其附属物；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）房屋租赁。
申请拆迁房屋的建设单位凭建设用地规划许可证，就前款暂停办理事项向房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，房屋拆迁管理部门接到申请后10日内，书面通知有关部门暂停办理相关手续。并在拆迁范围内予以公告。通知和公告应当载明拆迁范围、暂停办理事项和暂停期限。暂停期限不超过1年；拆迁单位需要延长暂停期限的，应提前1个月经房屋拆迁管理部门批准；延长暂停期限不得超过1年。
被拆迁人应及时向拆迁人提供房屋性质、产权属性的证明材料。
第十四条拆迁人与被拆迁人在拆迁公告规定的时限内，订立书面拆迁补偿安置协议。协议内容应符合有关法律法规的规定，并使用*省建设行政主管部门制定的拆迁补偿安置协议示范文本。
第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，由双方协商委托符合资格管理规定的房地产估价机构，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估。拆迁人与被拆迁人根据评估结果订立拆迁补偿安置协议。
拆迁人或被拆迁人对评估结果有异议不能订立拆迁补偿安置协议的，可重新委托估价机构评估或按项目管辖关系向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门应依据市房屋拆迁评估专家委员会对被拆迁房屋评估结果的鉴定结论进行裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出，裁决程序按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定执行。
拆迁人或被拆迁人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十八条转让尚未完成拆迁补偿安置的建设项目，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内无正当理由拒不搬迁的，或拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人、房屋承租人未在搬迁期限内完成搬迁的，依照有关法律法规规定实施强制拆迁。
实行强制执行的，应当提前通知被拆迁人及其所在单位和房屋所在地的街道办事处届时到场配合执行；被拆迁人拒绝到场和拒不收管自已财物的，不影响强制拆迁的执行。
房屋拆迁管理部门或者人民法院可以要求拆迁人提供资金担保。
第二十条被拆迁房屋用途的认定：
（一）按照被拆迁房屋所有权证书上标明的用途划分住宅、非住宅；所有权证书上未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。
（二）在本办法第十三条规定的暂停办理事项时效之前，房屋所有人将底层住宅房屋或其他房屋改作营业门面房或办公房等非居住用途的，应以规划部门的合法有效文件以及房产登记管理部门的变更登记认定；或至公告之日，所持营业执照和税务登记证已满两年以上、并交验相应完税凭证的，按实际用途界定。
（三）凡城市建设拆迁后形成的临街房五年内不得认定为非居住用房。
第三章拆迁补偿与安置
第二十一条拆迁人应当依照本办法规定对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿应当遵循公平、公正、合理的原则。
第二十二条拆迁补偿的方式分为货币补偿和产权调换。
第二十三条货币补偿的补偿金额，应依据房地产市场评估价格，结合土地使用权的取得方式、房屋用途、产权面积等因素以及院落和附属物情况，综合确定。
第二十四条实行产权调换的，以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与所调换房屋的房地产市场评估价格相抵进行差价结算。
第二十五条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照批准修建临时建筑时确定的条件处理。
被拆迁人在拆迁公告后，继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建及装修的部分，不予补偿。
第二十六条拆迁中涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人在规定的期限内自行迁移，可根据项目性质依据有关法律政策规定，给予适当补偿。
第二十七条房屋价格评估由具有相应资质等级的房地产估价机构承担。评估机构应当由拆迁当事人协商确定。
第二十八条被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。
被拆迁房屋的房地产市场价格，依据房屋拆迁许可证核发时同级政府公布的房地产货币补偿基准价格，结合区位、用途、朝向、环境及设施配套、建筑结构、面积、成新等因素评估确定。
第二十九条货币补偿基准价格的确定和公布程序：
按照用途相似、地段相连、地价相近的原则，由合法确定的房地产评估机构，按规定的技术方案、技术规范，进行评估测算，提交货币补偿基准价格评估报告。
房屋拆迁管理部门会同物价、国土资源等行政管理部门，组织市房屋拆迁评估专家委员会对货币补偿基准价格评估报告进行评审，确定货币补偿基准价格，报经本级人民政府批准后公布。
制定货币补偿基准价格应当举行听证。
货币补偿基准价格根据市场价格变化情况，按照本办法规定的原则和程序动态调整，每半年公布一次，分别在6月10日、12月10日之前予以公布。
第三十条被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。
第三十一条核发拆迁许可证当月享受城市低保的被拆迁人，其家庭人均住宅面积低于当地人均住宅面积的，拆迁人提供的产权调换房屋应当达到当地人均住房面积，其被拆迁房屋按市场评估价补偿；调换房屋按被拆迁房屋的合法建筑面积以成本价结算，超出返还面积的以市场价优惠10%至20%结算。被拆迁人要求货币补偿的，除对被拆迁房屋按规定补偿外，再增加总补偿费的5%至15%给予照顾。
第三十二条被拆迁人依法享有土地使用权的院落，其未计入货币补偿基准价格给予补偿的，按我市制定的土地补偿标准，由拆迁人给予补偿。
第三十三条拆迁住宅用房，拆迁人应当给被拆迁人（或房屋承租人）支付搬迁补助费；拆迁住宅以期房调换或在过渡期限内被拆迁人自行解决住处的，拆迁人还应当支付临时安置补助费。超过过渡期的应按规定增加支付。具体按照《*省城市房屋拆迁补偿管理条例》相应条款以及下列标准执行。
（一）搬迁补助费按拆迁合法建筑面积每平方米10元给予补偿，每户不足500元的补足500元；但以期房产权调换的，搬迁补助费按拆迁合法建筑面积每平方米20元给予补偿，每户不足1000元的补足1000元。
（二）在过渡期限内被拆迁人自行解决住处的，临时安置补助费每月每平方米不低于5元；补助面积以拆迁合法建筑面积计算；调换房屋为多层建筑的，过渡期限按不超过18个月计算，调换房屋为高层建筑的，过渡期限按不超过24个月计算。
第三十四条拆迁营业用房造成停业的直接经济损失补偿费，一般按照一类区每月每平方米40—50元；二类区每月每平方米25—40元；三类区每月每平方米13—25元；四类区每月每平方米13元给予补偿。
第三十五条因城市规划等原因，拆迁后需要从区位好的地段移至区位差的地段安置的，对营业用房按原建筑面积的5%至25%增加安置面积；对住宅和非营业用房按原建筑面积的10%至15%增加安置面积，增加的建筑面积按安置用房的重置价结算。如若使用面积超标也可按增加相应的货币补偿金额处理。
第三十六条在批准拆迁范围内涉及集体土地上个人住宅房屋需要拆迁的，应将集体土地征收为国有土地。并按照该房屋同地段国有土地房屋拆迁安置标准，依法给予拆迁安置和补偿，保障被拆迁人居住条件。
第三十七条拆迁公益事业用房及特殊建筑，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划要求予以重建，不需要重建或重建确有困难的，给予货币补偿。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第三十八条拆迁已购公有住房和经济适用住房，被拆迁人在同一城区内无住房的，拆迁人应当按照拆迁公告时的经济适用住房价格，结合被拆迁房屋的楼层、成新等因素对被拆迁人给予货币补偿；政府应优先批准被拆迁人购买经济适用住房。
拆迁出租的公有住房，承租人在同一城区内另有住房的，产权人和承租人解除租赁关系；承租人在同一城区内无住房的，产权人可以按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房取得产权后作为被拆迁人，按照前款规定执行。
第三十九条拆迁租住和已购公有住房及经济适用住房，被拆迁人将住宅房屋改作营业门面房或办公用房等非住宅用途的，一般不得认定为非居住房屋，其补偿按照本办法第三十九条规定执行；如果按照非居住房屋认定、补偿，则应遵守已购公有住房和经济适用住房上市的相应规定，并不再允许购买经济适用住房。
第四十条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋用于拆迁安置。
第四十一条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第四十二条拆迁设有抵押权的房屋，抵押人与抵押权人应当就抵押权及其所担保债权的问题进行协商，并向拆迁人提交有关书面协议后，拆迁人可按被拆迁人选择的补偿安置方式进行补偿安置。
抵押人和抵押权人达不成协议的，拆迁人对被拆迁人应当进行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存。
抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能产权调换。
第四章法律责任
第四十三条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十四条拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第四十五条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十六条接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十七条拆迁人不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段，影响被拆迁人、房屋承租人的正常生产生活，迫使被拆迁人、房屋承租人与其订立拆迁补偿安置协议。拆迁人违反上款规定的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可并处3000元以上30000元以下罚款。
第四十八条拆迁人不得强行拆除被拆迁人房屋。拆迁人强行拆除被拆迁人房屋的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，并处10000元以上100000元以下罚款，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。给被拆迁人造成损失的，依法给予赔偿。
第四十九条房地产估价机构违规评估出具虚假评估报告的，由县级以上房产管理行政主管部门给予警告，并处10000元以上30000元以下的罚款；情节严重的，由发证机关吊销其房地产评估资格，并按照有关规定对相关估价人员予以处罚。
第五十条依照本办法规定作出30000元以上罚款、吊销房地产评估资格处罚决定前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议也不又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
个人住宅房产评估报告范文第4篇
关键词:次贷危机;房地产;信贷风险
中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)24-0067-02
一、美国次贷危机发生的原因分析
次贷危机又称次级房贷危机。是指从2007年开始,因信用程度和还款能力较低的次级抵押贷款客户拒绝还贷,导致放贷机构坏账增加,机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。其产生的原因有以下几点:
1.房地产泡沫的破灭。2000年,美联储降低利率,美国经济开始复苏;到2003年6月,利率降到了1%。整个市场环境宽松,房地产投资成为拉动美国经济的主要引擎。同时低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。
从2004年开始,待售房比例急剧攀升,明显出现供过于求。2004年6月起,美联储连续加息。将短期利率由1%提升至5.25%。提升利率有效抑制了房地产信贷消费,同时也加重了购房者的还贷压力。2004年第二季度以来,次贷拖欠率大幅上升,从10.4%升至13.5%,是同期优贷拖欠率的5倍多。2007年3月13日新世纪金融公司被迫提出破产保护申请。当日道琼斯指数跌1.37%。由此揭开了次贷危机的序幕,产生巨大的蝴蝶效应。此后“多米诺骨牌”纷纷倒下。
2.透支消费的盛行以及过度信贷发放。在美国人看来,巨大的债务固然可怕,但是过度消费欲望已经深植入消费者的心理。经不住消费欲的诱惑,越来越多的美国人成为房奴。美国依靠资本市场的泡沫来维持消费者的透支行为,市场被无节制地放大了。另外,放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。
3.抵押贷款证券化规模的不断扩大。2007年,美国住宅房地产市场的规模约为17万亿美元,住宅抵押贷款市场规模约为10万亿美元,而抵押贷款证券化市场的规模达到约6万亿美元,就包括了以次级抵押贷款为担保发行的次级债券。信贷公司将这一部分的次级贷款经过证券化和再证券化(包括担保债权凭证CDO的创设、信用违约掉期CDS的创设),使得建筑在次级抵押贷款这种基础资产上的信用衍生品大楼越来越高。经过多次打包重组,形成了巨大的“次贷”衍生品泡沫市场。它们是债务的打包、组合,这些债务被作为资产,被保险公司和退休基金当做资产放在账户上,然后通过资本市场,将此类风险分散转移到各类投资者头上。
4.信用风险的监管不当。此次金融危机爆发前,美国采取的是“双重多头”金融监管体制。然而,随着金融的全球化发展和金融机构综合化经营的不断推进,“双重多头”的监管体制出现了越来越多的“真空”,并使一些风险极高的金融衍生品成为“漏网之鱼”。
二、中国目前房地产信贷风险分析
目前,中国房地产金融市场欠发达,银行信贷业务覆盖了从土地开发到工程施工、到销售管理的各个环节,所以房地产市场的金融风险主要体现在信贷风险。中国50%的房地产资金来源于银行贷款,这使得房地产金融风险主要集中于商业银行。
1.抵押物风险:首先,表现在评估时点的风险,中介机构在评估时,对房地产价值的评估与贷款到期日的实际房地产价值存在差异;其次,职业技术道德风险,中介机构及其人员素质参差不齐,主要是抵押房屋评估与真实情况有出入,评估机构没有对房屋进行实地勘测,对出具的评估报告不负责任,往往评估房价偏高。再次,抵押物的损毁、灭失风险。抵押物价值毁损、急速贬值,以致其实际价值低于未偿还的贷款本息,从而可能出现贷款不能完全收回的风险;最后,由于自然或人为的原因,无意或故意地造成住房抵押物的灭失风险,如火灾、地震等。
2.金融市场风险:中国金融市场欠发达,金融工具创新不足;国家对房地产企业在资本市场上融资都有严格的规定,这在一定程度上使得房地产企业融资渠道狭窄。大多数企业主要通过房地产开发贷款、在建工程贷款等形式进行房地产开发。据此,银行贷款变成了开发资金的重要来源。这样会导致银行贷款的流动性危机,短存长贷的矛盾突出,房地产对金融的依赖性过大。
3.借款人信用风险:信用风险是指借款人信用状况的不确定性造成贷款损失的可能性。凡是信用不佳的借款人,出现贷款违约的可能性要大大高于信用良好的客户。结合中国实际,商业银行不仅为房地产开发商建房提供贷款、也为购房者提供个人住房抵押贷款,承担着双重信用风险。在开发商开发贷款中,自由资金比例相对失衡;基本采用的都是高负债的杠杆模式经营;银行贷款的回收基本也是在房地产盈利之后。如果当房地产企业在开发建设过程中,遇到资金链断裂,也可能出现携带银行贷款和预售房款潜逃的风险。
4.提前偿还风险:提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。近年来,在央行多次提高住房按揭贷款利率、购房者产生“升息预期”信号的引导下,住房按揭贷款提前偿还现象明显升温,这种行为会减少银行的收益。中国商业银行的利润大多来自存贷款利差,住房按揭贷款提前偿还将会直接减少银行的贷款利息收入。其次增加了银行的服务成本;银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算,增加了经营成本;对提前收回的资金再投资,增加了交易成本。再次扰乱了银行的资产负债结构。住房按揭贷款提前还贷可能导致银行资产负债结构的错配,动摇银行资产结构的稳定性,打击银行拓展住房按揭贷款业务的积极性,给银行的风险管理带来不确定性。
5.业务操作风险。(1)中国的私有房产虽然大部分属于配偶间共有,但是在形式上并未按照其共有财产进行登记,或者产权人配偶已死亡,或者产权人离婚后重新组成的家庭,有可能在实现抵押权时产生产权归属的纠纷,无法处置抵押物;(2)未成年人的父母为了生产或经营的需要而贷款,或是为他人担保,用未成年人的房产进行抵押,因不能认定其是为了被监护人的利益,由此造成抵押无效的法律后果,导致贷款风险。
三、房地产信贷风险的规避
1.抵押物风险:可以科学选择专业技术能力强、信誉度高的中介评估机构,制定对中介评估机构诚信经营的评价制度,每年对其工作业绩进行一次审核评价,以进一步确认其经营的房地产评估项目是否做到客观、公平、公正。促使中介评估机构在抵押物的估价上做到:一是防止因信息不对称导致信用社被动接受情况;二是防止因评估机构评估不客观,且缺乏制约和救济机制造成的资产高估风险。
还可以建立健全房地产抵押贷款评估及协商作价操作制度,规范操作程序,采取科学方法,尽量避免主观因素的影响,避免高估抵押物价值和超比例发放贷款现象的发生,增强科学性。另外,通过建立健全抵押物保险制度,明确保险权利价值应该包括贷款的本金和利息以及实现权利价值的费用,以确保在处理抵押品时,能足额收回贷款本息,同时要确保保险合同时效与贷款期限相吻合,避免保险合同到期失效,导致信贷资产的损失。
2.金融市场风险:商业银行应积极考虑资产证券化,分散房地产信贷的信用风险,同时增加流动性管理的可选工具。也可以有针对性地提高信贷标准。
严格控制二手房的信贷。对二手房,应充分利用征信系统和其他信息来源,关注其市场换手率。应调整其房款结构,对明显属于消费类需求的二手房贷款可以重点支持,但如果有明显的投资、投机动向,应严格控制此类二手房的贷款额度,还可通过增加按揭成数、提高利率等措施加以控制。
继续改进内部信息系统。当前,应充分推广一些分支机构信息监控手段较好的做法,在IT系统上可以再开发和整合,改进房地产贷款的监控手段。
与监管部门保持良好的沟通。应及时将基于一线的市场信息、风险苗头与监管部门沟通,同时对于“超调”的政策风险给予适当的建议,这对于银行业的稳健发展具有相当的促进作用。
3.借款人信用风险:信贷机构须认真重视借款人第一还款来源,改变信贷人员认为抵押贷款有抵押物没有风险的麻痹思想。从长远的角度着眼,应认真调查核实客户收入能力,切实掌握客户的正常现金流情况,保证贷款本息的偿还,实现长期的资产盈利和增值。还应根据当地实际,适度把握抵押率,切实注意抵押物变现能力。建立高效的贷款诉讼管理制度,通过完善的制度提高贷款诉讼决策的科学性和时效性,努力寻找贷款诉讼最佳切入时点。针对贷款诉讼易、执行难现状,应在协助司法执行方面发挥更加积极主动作用。
4.提前偿还风险:可以推行多样化的还款方式,商业银行的住房按揭按款主要采用可变利率等额本息还款法,这种单一的还款方式忽视了借款人的群体差异,滋生了借款人提前还款的念头。由此,银行可以推出多样化的还款方式。根据借款人收入的稳定性不同,银行可以将房贷客户分成三种类型。第一种是收入稳定型。在法定利率上升幅度不大时,采取这种等额本息法符合这类人的需求。第二种是收入递增型。这一类型的借款人在刚按揭的时候收入并不高,但是随着工龄、职位的升迁他们的预期收入将会不断提高。因此,对这类借款人,银行可采用递增还款方式,减少他们提前还贷的几率。第三种是双性收入型。这类人既有显性收入,又有隐性收入。对于此类人银行可以采用递减还款方式。
5.业务操作风险:加强信贷“三查”制度的落实,建立长效信贷质量考核机制,及时监控信贷资产质量,避免出现贷款审查不严、操作失误等人为的贷款操作风险。对于不认真履行职责的信贷人员,造成信贷资产损失的,应严肃处理,情节严重的,吊销信贷上岗资格,调离信贷工作岗位。加强信贷人员业务知识培训,使信贷人员掌握信贷风险识别、分析、控制的能力,避免工作失误,同时要培养信贷人员爱岗敬业的精神,树立良好的职业道德,增强信贷人员工作责任心。
参考文献:
[1]蔡明超.商业银行消费信贷中的提前偿还风险影响因素与风险管理[J].金融研究,2007,(7).
[2]高山.住房抵押贷款提前还贷风险管理研究[J].新金融,2008,(1).
[3]吴青.住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融,2005,(5).
[4]李键男.国际金融惯例的真伪辨析――以提前还贷违约金为例[J].南方金融,2007,(3).
个人住宅房产评估报告范文第5篇
浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例
(20XX年5月28日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第10次会议通过)
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称国务院房屋征收补偿条例)，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内国有土地上，因公共利益需要实施房屋征收与补偿，适用本条例。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
第四条 设区的市、县(市、区)人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。设区的市与市辖区人民政府的房屋征收与补偿工作职责分工，由设区的市人民政府确定。
设区的市、县(市、区)人民政府确定的房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
设区的市、县(市、区)人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的，其实施房屋征收与补偿工作所需经费由财政予以保障。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
省住房和城乡建设主管部门应当会同省财政、国土资源、发展和改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
设区的市房屋征收部门及其所属的房屋征收补偿管理机构，应当加强对县(市、区)房屋征收补偿标准的制定与执行、征收补偿信息公开等房屋征收与补偿实施工作的指导。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府、有关部门或者单位及其工作人员的监察。审计机关应当及时对征收补偿费用管理和使用情况予以审计，并公布审计结果。
第七条 符合国务院房屋征收补偿条例规定的公共利益情形，确需征收房屋的，由建设活动组织实施单位向房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明符合公共利益的具体情形。
发展和改革、国土资源、城乡规划主管部门应当向房屋征收部门提供建设活动符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，发展和改革主管部门还应当提供建设活动符合国民经济和社会发展年度计划的证明文件。
房屋征收部门经审查认为房屋征收符合法律、法规规定的，报设区的市、县(市、区)人民政府。设区的市、县(市、区)人民政府认为符合公共利益、确需征收房屋的，应当根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。
第八条 因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人的改建意愿;百分之九十以上被征收人同意改建的，方可进行旧城区改建。
第九条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合;对未经产权登记和所有权人不明确的房屋，应当提请设区的市、县(市、区)人民政府组织有关部门依法进行调查、认定和处理。调查、认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为违法建筑的，不予补偿。
房屋征收范围内有公房管理部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房的，设区的市、县(市、区)人民政府应当组织公房管理部门和单位自管住宅公房的所有权人对承租人是否符合房改政策予以调查、认定。
公房承租人符合房改政策的，享有按照房改政策购买被征收房屋的权利。承租人按照房改政策购房后，设区的市、县(市、区)人民政府应当对其按照被征收人予以补偿。
第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报设区的市、县(市、区)人民政府。
征收补偿方案应当包括下列内容：
(一)房屋征收事由和目的;
(二)房屋征收范围和被征收房屋情况;
(三)被征收房屋价值(含房屋装饰装修价值)补偿标准;
(四)用于产权调换房屋、周转用房的基本情况和交付时间;
(五)搬迁费和临时安置费标准;
(六)停产停业损失补偿标准;
(七)补助和奖励标准;
(八)签约期限;
(九)其他事项。
前款规定的用于产权调换房屋，有条件的设区的市、县(市、区)人民政府应当安排为现房。
第十一条 设区的市、县(市、区)人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于三十日。
因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人提出征收补偿方案不符合国务院房屋征收补偿条例和本条例规定的，设区的市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会。听证工作由设区的市、县(市、区)人民政府确定的部门或者机构具体负责。
报名参加听证会的被征收人为十人以上的，被征收人代表由报名参加听证会的被征收人通过推举或者抽签等方式确定，确定的被征收人代表不少于十人;报名参加听证会的被征收人不足十人的，均作为被征收人代表。公众代表由人大代表、政协委员、专家以及其他公民担任。
设区的市、县(市、区)人民政府确定的部门或者机构应当提前七日将听证会的时间、地点通知被征收人代表和公众代表，必要时予以公告。听证会应当公开举行。
设区的市、县(市、区)人民政府应当将征求意见情况、听证情况和根据公众、被征收人意见修改的情况及时公布。
第十二条 设区的市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定前，应当按照重大决策社会稳定风险评估的有关规定，就房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行社会稳定风险评估，并根据评估结论制定相应的风险化解措施和应急处置预案。
社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。
第十三条 房屋征收涉及一百个以上被征收人或者符合设区的市、县(市、区)人民政府规定的其他情形的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。
第十四条 设区的市、县(市、区)人民政府作出房屋征收决定后，应当在七日内予以公告。公告应当载明房屋征收范围、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。
第十五条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、品质、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
第十六条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，设区的市、县(市、区)人民政府应当提供符合建筑工程质量安全标准的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
第十七条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
被征收人选择房屋产权调换的，被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。
第十八条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。
参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。
投票确定或者随机确定房地产价格评估机构应当由公证机构现场公证。公证费用列入房屋征收成本。
房地产价格评估机构被选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人与其签订房屋征收评估委托合同。
第十九条 被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到评估报告之日起十日内，向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。复核评估不收取费用。
被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
设区的市房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房产、土地、城乡规划、法律、会计等方面的专家组成。
第二十条 房屋征收评估费用由委托人承担。房屋征收鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原估价结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。
房屋征收评估、鉴定费用标准按照省价格主管部门的规定执行。
第二十一条 征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，设区的市、县(市、区)人民政府提供的用于产权调换房屋的建筑面积应当不小于被征收房屋的建筑面积，但被征收人要求小于被征收房屋建筑面积的除外。
用于产权调换房屋的建筑面积，不考虑被征收房屋的共有人数量、登记户口等因素。
第二十二条 征收个人住宅，被征收房屋建筑面积小于最低补偿建筑面积，且被征收人属于低收入住房困难家庭的，设区的市、县(市、区)人民政府应当依照下列规定优先给予住房保障：
(一)被征收人选择货币补偿的，按照最低补偿建筑面积予以补偿;
(二)被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积不小于最低补偿建筑面积;被征收人对最低补偿建筑面积以内或者被征收房屋价值以内部分不支付房款，对超过最低补偿建筑面积且超过被征收房屋价值的部分按照设区的市、县(市、区)人民政府的规定支付差价。
依照前款规定对被征收人给予货币补偿的，最低补偿建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围;予以房屋产权调换的，用于产权调换房屋的建筑面积计入被征收人再次申请住房保障时家庭住房建筑面积的核定范围。最低补偿建筑面积和低收入住房困难家庭的具体标准由设区的市、县(市、区)人民政府规定;其中，最低补偿建筑面积不小于四十五平方米。
第二十三条 被征收人选择房屋产权调换的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起二十四个月;用于产权调换房屋为房屋征收范围内新建高层建筑的，过渡期限为自被征收人搬迁之月起三十六个月。过渡期限届满前，房屋征收部门应当交付用于产权调换房屋。过渡期限内的周转用房，被征收人可以选择自行解决，也可以选择由房屋征收部门提供。
前款规定的高层建筑，是指总层数十层以上的住宅建筑或者建筑高度超过二十四米的非住宅建筑。
第二十四条 征收住宅，被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月内的临时安置费。
临时安置费按照租赁与被征收房屋面积、地段相当的住宅所需费用的平均价格确定，且不低于保障被征收人基本居住条件所需费用。具体标准由设区的市、县(市)人民政府根据当地物价水平规定，每两年公布一次。
房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，应当自逾期之月起按照设区的市、县(市)人民政府公布的最新标准的二倍支付临时安置费。
第二十五条 房屋征收部门提供周转用房的，不支付临时安置费;但是，超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照设区的市、县(市)人民政府公布的最新标准支付临时安置费。房屋征收部门交付用于产权调换房屋的，被征收人应当自交付后六个月内腾退周转用房。
第二十六条 房屋征收部门超过过渡期限未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权另行选择货币补偿方式。过渡期限届满后超过二十四个月仍未交付用于产权调换房屋的，被征收人有权要求提供其他用于产权调换房屋。
被征收人要求提供其他用于产权调换房屋的，房屋征收部门应当在六个月内交付与原用于产权调换房屋面积、地段相当的现房，并依照本条例第十六条、第十七条的规定计算、结清差价。
第二十七条 征收住宅的，房屋征收部门应当支付搬迁费，用于补偿被征收人因搬家和固定电话、网络、有线电视、空调、管道煤气等迁移造成的损失。被征收人选择房屋产权调换的，从周转用房迁往用于产权调换房屋时，房屋征收部门应当另行支付搬迁费。
搬迁费的具体标准由设区的市、县(市)人民政府根据当地物价水平规定，每两年公布一次。
第二十八条 征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。
搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县(市)人民政府规定。
第二十九条 征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县(市)人民政府规定。
生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当与生产经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费。
生产经营者或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估结果之日起十日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。鉴定费用由申请人承担;鉴定撤销原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第三十条 被征收房屋用途按照房屋登记记载的用途确定;房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的，按照城乡规划主管部门批准的用途确定。
1990年4月 1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后依法临时改变用途的房屋在批准期限内被征收的，按照原用途确定，剩余期限的土地收益金予以退还。
按照改变后的用途补偿被征收人的，对被征收人给予的补偿中应当扣除被征收人依法应当补交的土地收益金。
第三十一条 房屋征收部门与被征收人依照国务院房屋征收补偿条例和本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、过渡期限、停产停业损失、搬迁期限等事项，签订补偿协议。
因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当与被征收人签订附生效条件的补偿协议。在征收补偿方案确定的签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效;未达到规定签约比例的，补偿协议不生效，房屋征收决定效力终止。房屋征收决定效力终止的，设区的市、县(市、区)人民政府应当予以公告，并书面告知被征收人。
前款规定的签约比例由设区的市、县(市、区)人民政府规定，但不低于百分之八十。
第三十二条 除依照本条例第三十一条规定房屋征收决定效力终止以外，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门向设区的市、县(市、区)人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。
设区的市、县(市、区)人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县(市、区)人民政府送达补偿决定方案时应当书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。
第三十三条 设区的市、县(市、区)人民政府作出的补偿决定应当包括本条例第三十一条规定的补偿协议的内容。
被征收人在本条例第三十二条第二款规定的期限内未选择补偿方式的，补偿决定应当确定补偿方式。因旧城区改建征收个人住宅，补偿方式确定为房屋产权调换的，用于产权调换房屋应当为改建地段或者就近地段的房屋。
因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值的，补偿决定不包括对被征收房屋装饰装修价值的补偿。依法实施强制执行时，房屋征收部门应当对被征收房屋装饰装修情况作出勘察记录，并向公证机构办理证据保全，由房地产价格评估机构另行评估确定被征收房屋的装饰装修价值。设区的市、县(市、区)人民政府应当按照评估确定的装饰装修价值另行给予补偿。
补偿决定由设区的市、县(市、区)人民政府予以公告。
第三十四条 实施房屋征收应当依照国务院房屋征收补偿条例的规定先补偿、后搬迁。
被征收人搬迁后，房屋征收部门应当将房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定以及被征收房屋清单提供给不动产登记机构，并告知被征收人申请被征收房屋所有权、土地使用权注销登记。被征收人未申请注销登记的，不动产登记机构应当依据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定办理房屋所有权、土地使用权注销登记，原权属证书收回或者公告作废。
第三十五条 单位自管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与被征收人达成解除租赁关系协议的，设区的市、县(市、区)人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换的补偿方式，用于产权调换房屋由原房屋承租人承租。
公房管理部门直管住宅公房的承租人未按房改政策购房，也未与公房管理部门达成解除租赁关系协议的，由设区的市、县(市、区)人民政府向原房屋承租人另行提供承租房屋。
设区的市、县(市、区)人民政府依照前两款规定对承租人提供承租房屋的，承租人应当腾退原承租房屋;拒不腾退的，设区的市、县(市、区)人民政府可以作出腾退决定，责令承租人限期腾退。
第三十六条 被征收人、公房承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定、腾退决定规定的期限内又不搬迁、腾退的，由设区的市、县(市、区)人民政府依法申请人民法院强制执行。
第三十七条 设区的市、县(市、区)人民政府及房屋征收部门有下列情形之一的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分：
(一)不符合公共利益情形或者违反本条例规定的程序作出房屋征收决定的;
(二)违反本条例规定确定房地产价格评估机构的;
(三)违反本条例规定签订补偿协议的;
(四)违反本条例规定作出补偿决定的;
(五)未按照补偿协议或者补偿决定给予补偿的;
(六)违反本条例第二十六条规定不给予货币补偿或者逾期不提供现房的。
第三十八条 本条例规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。
本条例第十四条、第三十一条和第三十三条规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴，通过政府门户网站、报纸等媒体。
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第一条为加强对城镇房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，依照《城市房屋拆迁管理条例》、《省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法）及有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条在城镇规划区国有土地实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条衡阳县房地产管理局为衡阳县房屋拆迁管理部门，对全县城镇房屋拆迁工作实施监督管理。
国土资源行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城镇房屋拆迁有关的土地管理工作。
政府其他有关部门应当按照各自的职责协同房屋拆迁管理部门做好房屋拆迁工作。
第二章拆迁管理
第四条拆迁房屋必须依法办理房屋拆迁许可手续。拆迁人在取得房屋拆迁许可证后，应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
第五条拆迁房屋的单位在申领房屋拆迁许可证前，应将全部拆迁补偿安置资金存入办理存款业务的金融机构，设立拆迁专用存款帐户，接受房屋拆迁管理部门监督。
第六条申请领取房屋拆迁许可证的，应向房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第七条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
第八条拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第九条拆迁人与被拆迁人应当依法订立拆迁补偿安置协议。实行货币补偿的，协议书要载明补偿金额、付款方式、搬迁期限；实行产权调换的，协议要载明安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式、过渡期限。
拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院。
第十一条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人大兴安岭不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由县人民政府裁决。裁决应当自收到申请之起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院。
第十二条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第十三条拆迁中涉及军事设施、宗教场所、文物古迹以及人民防空设施、园林等依照有关法律、法规的规定办理。
第十四条被拆迁房屋的权属、建筑面积、建筑结构、用途等以房屋权属证书为准；权属证书未注明的，以产权档案记录或者其他有效文件为准；已经改变用途的，以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。
权属证书未办理的，建筑面积以实地丈量为准，其计算方法执行国标《房地产测量规范》（）。
第十五条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金，应当全部用于房屋安置的拆迁补偿，不得的挪作他用，拆迁人没有足够资金存入拆迁专用款帐户的，不得实施房屋拆迁。
房屋拆迁管理部门应当根据拆迁人与被拆迁人签订的补偿安置协议及时解控相应数量的资金，并对资金的使用情况进行监督检查，对尚未签订补偿设置协议的资金，房屋拆迁管理部门不得解控。
第十六条被拆迁房屋的拆除施工，必须由能够确保安全的建筑工业企业承担。承担房屋拆除施工的建筑施工企业负责人对房屋拆除施工安全负责。房屋拆迁管理部门应当加强房屋拆除施工安全的监督管理。
建筑施工企业在房屋拆除施工前，应当制定拆除房屋的实施方案，报建设行政主管部门备案。拆除房屋的实施方案应当包括被拆除房屋及其设施的情况、拆除施工方案、安全防护和环境保护措施等内容。实施房屋拆除的企业和人员，必须按照拆除房屋的实施方案施工。
实施房屋拆迁、拆除的人员必须接受业务培训，具备相应的专业知识与技能。
第十七条规划行政主管部门发放《建设工程规划许可证》，国土资源行政主管部门发放《国有土地使用权证》，建设行政主管部门发放《施工许可证》，房产部门办理商品房预售、销售及房屋产权登记手续等，凡涉及房屋拆迁的，均应要求申请单位提供房屋拆迁许可证，否则一律不得办理相关手续。
第十八条房屋拆迁后10日内，拆迁人应当及时办理被拆房屋的产权注销手续，或者为被拆迁人办理调换房屋的产权登记手续。
户籍管理、教育、医疗等部门和单位应当根据被拆迁人提供的房屋拆迁安置证明，及时为被拆迁人办理户口迁移、转学、就医等有关手续。
第三章拆迁补偿安置
第十九条拆迁人应当依照法律、法规的规定，对被拆迁人给予补偿。
第二十条拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
第二十一条拆迁补偿以实行货币补偿为主，也可以实行房屋产权调换。
第二十二条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予经济补偿。
第二十三条拆迁非公益事业用房的附属物，含拆除村民的畜圈、棚子等附属物，不实行房屋产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十四条拆除租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者被拆迁人对房屋承租人安置的，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。如果达不成协议，拆迁人应当对被拆迁人的房屋实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。
第二十五条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第二十六条拆迁的房屋用地是以划拨方式取得土地使用权的，拆迁补偿中所含的相当于土地出让金的款项，依照有关法律、法规处理。
第二十七条货币补偿的金额，先由拆迁人委托房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素进行分类评估，再由拆迁人与被拆迁人根据分类评估结果，结合被拆迁房屋的具体情况协商确定。
估价时点以房屋拆迁许可证核发之日为准。
评估报告书应报房屋拆迁管理部门备案。评估结果应当在一定范围内向公众公布，并接受监督。
第二十八条拆迁当事人就拆迁补偿金额协商不成时，由双方共同选定或者房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定的评估中介机构进行分户评估。分户评估结果，应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。
第二十九条被拆迁人选择产权调换的，拆迁人必须提供有合法产权手续，符合国家质量安全标准的安置房。拆迁人提供的产权调换房建筑面积一般不少于被拆迁房屋的建筑面积。拆迁人和被拆迁人应当按照被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换差价。
第三十条拆迁提供的产权调换住宅的房屋，建筑面积不得低于65平方米的最低标准户型。
被拆迁人住宅房屋建筑面积低于最低标准户型的，可以在标准户型内申请增加安置面积，增加面积的价格按当年建安成本价计算。
拆迁范围确定后分户的，不享受本条所规定的优惠。
第三十一条拆迁住宅，由拆迁人按被拆迁房屋使用面积计付给被拆迁人搬迁补助费。属于货币补偿和一次性安置的，每平方米付给搬迁补助费4元；属于过渡安置的，每平方米付给搬迁补助费8元。
拆除生产、经营用房的，由拆迁人向被拆迁人支付搬迁补助费。对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，拆迁人应当给予相应补偿。搬迁补助费、补偿数额按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际开支或者所废弃生产设备的实际价值确定。在安置前造成停产停业损失的，由拆迁人给予相应补偿。
拆迁人负责搬迁的，不支付搬迁补助费。
第三十二条在过渡安置期间，拆迁人应当对自行安排周转房的被拆迁人支付临时安置补助费。临时安置补助费由拆迁人按被拆除住宅房屋使用面积每平方米1.5元的标准计付。因拆迁人责任延长过渡安置期限的，从逾期之月起加倍付给被拆迁人或者房屋承租人。
在规定的过渡期限内，由拆迁人安排周转房的，不付给临时安置补助费。由于拆迁人的责任而延长过渡期限的，从逾期之月起按被拆除房屋使用面积每月每平方米0.5元付给被拆迁人。
第四章法律责任
第三十三条拆迁人未取得房屋拆迁许可证、擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第三十四条拆迁人以欺诈手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补助安置资金1%以上3%以下的罚款。
第三十五条拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，限期改正，可以并处拆迁安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆行的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第三十六条房屋拆迁管理部门违反本办法核发房拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条妨碍房屋拆迁管理部门工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第三十八条本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称的被拆迁人，是指被拆迁人房屋的所有人。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第三十九条在城镇规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。
第四十条本办法自之日起的，过去制定的有关规定与本办法有不一致的，以本办法为准。