项目贷款范文
时间：2023-03-06 00:03:53
项目贷款范文第1篇
一、贷款贴息扶持的对象
全市第四轮扶持经济薄弱村工作中确定的79个行政村及*年度可支配收入低于50万元的行政村（共有37个）。
二、实行财政贴息的建设项目
主要包括以下四类经营性资产建设项目：1、标准厂房；2、集宿楼；3、商业店面房（含仓储用房）；4、专业市场。对薄弱村用于非经营性资产建设项目的贷款将不给予贴息补助。
三、享受财政贴息的贷款类型
主要包括以下四种贷款类型：1、薄弱村自身通过抵押或担保等方式直接向银行取得的贷款；2、薄弱村通过市场化运作平台包括镇集体资产经营公司、镇城司间接向银行取得的贷款；3、薄弱村向镇企事业单位取得的借款；4、薄弱村向市镇帮扶单位所取得的借款。
四、财政贴息的期限
开发性扶贫项目的贷款期限由薄弱村视项目建设周期、投资回收期限及自身还贷条件自行确定。市财政对薄弱村开发性扶贫项目建设贷款实行贴息补助的期限为三年，即从*年至*年，按三年内薄弱村实际使用贷款的期限计算确定贴息。三年后的贷款利息由薄弱村自行承担。
五、享受财政贴息的贷款额度和贴息利率
享受贴息的贷款额度严格控制在单个建设项目总投资的40%以内，市财政按人民银行规定的同期同档次基准贷款利率给予贴息，超过额度和基准利率水平的贷款利息由薄弱村自行承担。市镇企事业单位或挂钩帮扶单位借给薄弱村的借款，协议利率低于同期银行基准利率的,市财政同样按照同期银行贷款基准利率给予贴息。
六、财政贴息的申请审批程序
项目贷款范文第2篇
党中央、国务院把保护、恢复和发展森林植被,改善生态环境摆到了事关国家和民族生存与发展的战略高度,林业迎来了千载难逢的机遇。林业的投入随之增加,但林业资金问题仍是制约林业快速发展的瓶颈之一。为了支持林业产业发展,大力拓展林业产业龙头企业和优良客户,经过认真调研、反复协商,在互相配合、互相支持的前提下,建立了在银行信贷原则指导下的林业项目贷款运作模式。把利用项目贷款当作林业资金的重要融资渠道之一。
一、林业项目贷款存在的问题
1.贷款管理半径大,林业贷款疏于管理。林业贷款支持的企业项目,种植面积较大,一般情况下种植面积无法直接测量,且地处偏远的山区,多方条件的制约导致部分林业项目贷款管理存在漏洞。加上部分信贷人员管理水平、管理能力不适应新形势发展的需要,对林业贷款不能及时进行信贷风险监管,且管理手段、管理措施相对滞后,贷款管理过程中存在不到位的情况,造成部分贷款管理失控,一定程度上影响了贷款质量。
2.林业生产周期长,贷款期限短。林业项目贷款一般在3—7年,而林业生产周期相对较长,速生丰产林需10年以上的时间才进入成熟期,经济林也要4年才能挂果,因此给承贷林场或农民造成经济压力,有的只好以贷还贷的方式来偿还贷款。
3.还贷意识薄弱。有相当一部分林业单位领导、财会人员对信贷资金还贷意识不强,甚至有的头脑里根本就没有这种意识,挤占、截留、挪用林业项目贷款发工资、开支非生产性费用等现象相当普遍。同时,国有林场存在的一些问题和困难,如可采伐森林资源枯竭、非生产性费用居高不下及资产负债率高等加大了林场的经济窘境,以致贷款利息支付也讨价还价,根本谈不上归还本金。有的甚至将现有的一切收入存入没有贷款的银行,从而导致了信贷资金的大量流失,银行的不良资产也随之增加。
二、防范和解决林业信贷风险的办法
1.加强林业项目贷款的宣传、培训力度。建议各级林业、财政、银行业务管理部门要加强对各级领导、财会人员的业务培训,尤其要加强对有关金融知识和相关法律、法规的教育学习,让他们在实际工作中了解政策、掌握政策、利用政策,以促进林业项目贷款工作逐步走上规范化、制度化、法律化发展的良性循环。
2.优选项目,降低贷款风险。不断提高林业建设的质量和效益,努力实现林业三大综合效益与银行自身效益的统一,既是保证林业生产发展的要求,也是银行经营规模化管理的内在要求。为此,一是要制定和完善贷款管理制度,严格贷款项目的申报程序和要求,使项目的立项、审批、贷款的发放,建立在科学稳定的基础上;二是要坚持林业项目贷款的基本条件,实现择优选择,将林业贷款向开放型方向发展,投资方向应适当调整,做到有的放矢。对经营管理好、技术能力强、资产状况好的单位和科技含量高、市场竞争强、有发展前途、效益高的项目优先安排,同时要重点扶持高产、优质、高效林业发展,向附加值高的林产品加工倾斜,做到“统筹安排,三个为主”。即:区域上,林业重点县与一般县,以重点县为主;项目安排上,周期长与周期短的项目,以周期短的为主;贷款使用上,造林与抚育,以抚育为主。
3.搞好评估、立项工作。贷款项目评估是整个项目管理的核心,是项目决策的依据。为有效防范信贷风险、科学决策,防止评估走过场,要注意以下几点:一是调查要公正客观,实事求是;评估内容要齐全,计算要准确,手续要完备;配合林业企业落实优惠政策,凡是地方有配套资金或优惠政策,必须出具有效证明,以减少投资风险。二是银行对项目进行可行性评估,要根据森林资源条件、林业生产责任制的落实情况,结合借款单位自有资金和信用状况,择优选择。三是审批通过后,签订贷款合同,按项目工程进度拨款,坚持一次立据,专户储存,共同验收,钱物结合,分期付款。
4.加强林业项目贷款的监督、检查力度。林业项目贷款作为专项贷款,发放到场圃林权单位,要检查是否专账管理、专户储存、专款专用,检查贷款的责任制落实情况。县级林业主管部门应与同级银行签订贷款责任状。林业主管部门应与场圃签订责任状,做到贷款层层分解,层层落实,坚持“谁主管,谁负责,谁审批”。同时,各级财政、审计要加强对林业贷款的监督、检查力度,定期或不定期突击性地对县级林业主管部门以及场圃、林权单位贷款进行监督、检查,及时堵塞漏洞,消除贷款风险隐患,切实提高信贷管理水平。
项目贷款范文第3篇
一、贷款贴息扶持的对象
全市第四轮扶持经济薄弱村工作中确定的79个行政村及**年度可支配收入低于50万元的行政村（共有37个）。
二、实行财政贴息的建设项目
主要包括以下四类经营性资产建设项目：1、标准厂房；2、集宿楼；3、商业店面房（含仓储用房）；4、专业市场。对薄弱村用于非经营性资产建设项目的贷款将不给予贴息补助。
三、享受财政贴息的贷款类型
主要包括以下四种贷款类型：1、薄弱村自身通过抵押或担保等方式直接向银行取得的贷款；2、薄弱村通过市场化运作平台包括镇集体资产经营公司、镇城司间接向银行取得的贷款；3、薄弱村向镇企事业单位取得的借款；4、薄弱村向市镇帮扶单位所取得的借款。
四、财政贴息的期限
开发性扶贫项目的贷款期限由薄弱村视项目建设周期、投资回收期限及自身还贷条件自行确定。市财政对薄弱村开发性扶贫项目建设贷款实行贴息补助的期限为三年，即从**年至2009年，按三年内薄弱村实际使用贷款的期限计算确定贴息。三年后的贷款利息由薄弱村自行承担。
五、享受财政贴息的贷款额度和贴息利率
享受贴息的贷款额度严格控制在单个建设项目总投资的40%以内，市财政按人民银行规定的同期同档次基准贷款利率给予贴息，超过额度和基准利率水平的贷款利息由薄弱村自行承担。市镇企事业单位或挂钩帮扶单位借给薄弱村的借款，协议利率低于同期银行基准利率的,市财政同样按照同期银行贷款基准利率给予贴息。
六、财政贴息的申请审批程序
项目贷款范文第4篇
关于拟向__房地产开发有限公司发放抵押贷款___万元的请示
__联社(行)：
日前，__*房地产开发有限公司向我社(行)提出书面申请：以该公司自有(或他有)的位于*市*区*路*号的土地使用权(或房产)作抵押，向我社(行)借款__万元，期限*年。通过我社(行)信贷人员详细调查和实地考察，现就有关情况报告如下：一、公司基本情况
[借款公司概况]__房地产开发有限公司于*年*月*日成立，营业执照号：______，组织机构代码证：____，税务登记证：_______，注册资金__万元（其中具体出资），公司地址位于*市*路*号，法定代表人：____，企业类型：有限责任公司，经营范围：房地产开发，商品房销售。贷款卡号为______。[法定代表人情况]介绍法定代表人的工作简历,所经历重大事项应有所提级(如_____，男(女)，19__年出生，__学历，工程师。系__市__建筑有限公司股东、董事会成员。19__年至今，一直承包该公司第*五工程处并担任处长，__年至__年_月任该公司董事长兼总经理职务，__年__月，_____辞去__公司董事长兼总经理职务，组织成立了__市__房地产开发有限公司，占有股份__。)[资产及财务状况]__市__房地产开发有限公司总资产__万元，其中固定资产__万元（具体包括如办公用房__万元、机器设备__万元），流动资产__万元，其中应收账款__万元（具体包括），货币资金__万元（银行存款__万元、现金__万元）、预付帐款__万元（具体包括）、存货__万元（具体包括）；总负债__万元，其中应付账款__万元（具体包括），预收帐款__万元（具体包括），应付福利__万元，资产负债率为__。所有者权益中实收资本为__万元（具体包括），盈余公积__万元，未分配利润__万元,所有者权益合计__万元。二、借款用途目前，该公司正准备开发位于__区__路*号的房产项目“__花园”，总投入预计为__万元，在办理预售许可证前，即主体竣工前，该项目需投资__万元（不包括购土地款），其中土建成本需用资金为__万元（__平米*__元/平米；），前期报建费用为__万元（主要费用城市建设配套费），项目前期规划、地勘、设计及临设、水电等费用约__万元。办理预售许可证后，可以用房屋预售款作为后期资金来源。该公司现自有资金__万元，市国土局归还欠款__万元，资金缺口__万元，拟用位于__区__路*号的国有土地使用权(或房产)作抵押，向我社(行)申请贷款___万元。三、开发项目的基本情况1、立项情况“__花园”的工程规划许可证已办好，现正在办理施工许可证，预计*月中旬前可办理完毕，*月下旬即可动工。“__花园”项目是通过出让的方式取得的土地使用权，开发总面积为__平方米。2、项目开发计划（1）、周期“__花园”项目为__层，属于砖混结构，平面屋顶，建设周期相对较短，全面竣工预计为_个月，根据公司现在报建的进度，预计“__花园”于*年*月下旬开工。（2）资金的筹集情况项目总投入为（包括购买土地款）__万元公司可用作前期开发的资金__万元银行借款__万元前期优售部分住房收入__万元土地款__万元（注：已付清）（4）、房屋销售规划该公司拟采取低开高走的价格策略，售楼部提前投入使用，便于积累客房资源，试探市场信息，为销售决策准备及时客观的依据。目前，销售人员已经全部到位，并且培训已经完成。“__花园”售楼部正在进行装修，可在*月中旬前投入使用。因为“__花园”项目定位为经济适用住房，市场需求量相对较大，从市场来看，主要的风险在于利润最大化和快销（最大的现金流）之间的矛盾。因此，该公司从前期的各项筹备工作均是围绕二者兼顾来开展的。近期，通过广告宣传，在该公司接受咨询的客户已近__户，预定已达__套住房。从客户反馈的意见来看，该项目预计能够实现畅销、快销；同时，拟通过销售控制、户型组会、价格体系、现场包装等多种技术运用，尽可能实现盈利和开发周期的最佳结合。销 售预计：项目的主体封顶时间（办理预售许可证可以正式对外销售）为市场旺季，加上春节旺季，能够自然地与工程进度相结合，因此，发生商品房滞销和积压的可能性较小。预计销售周期如下：月 份销售率（）*10*20*30*30*103、项目效益分析（1）总投入_万元费用名称费用说明土地__万元报建费用__万元土建费用__万元以__元/m2且含水电（综合成本）交易税金__万元以5.55计销售费用__万元以_计管理费用__万元以_计；含不可预见费用财务费用__万元以总投入半年；年息__计（2）总收入__万元住房__万元以__元/m2计商铺及车库__万元以__元/m2计（3）税前利润__万元销售利润率__四、抵押物的状况位于__区__路*号的土地于*年*月*日通过何种方式(如*市国土局组织拍卖获得)，面积为__㎡，土地使用权类型为出让(或划拨)，规定用途为商业、住宅用地。使用年限为商业__年、住宅__年，从*年*月*日起算。其他需要说明的情况。五、还款来源还款来源为_______第一还款来源如何___第二还款来源如何__综上所述,还款有保证.六、风险因素1、作为房地产项目的市场风险、系统风险以及政策风险，应有清醒的认识和充分的准备，材料市场的变化影响成本，导致利润的降低，国家宏观调空对市场投资的影响，如征收财产税、遗产税、按揭贷款利率的调整等。2。该公司是新近成立的，对信用程度的考察有一定难度。3、由于办理预售许可证必须出示国土证原件，故办证前须还清贷款本息解除抵押，所以还款计划时间比较仓促，市场不确定因素较多。(其他风险)七、结论[贷款结论]通过调查，查阅相关资料，证明__房地产有限公司投资项目符合国家规定，具有一定的市场潜力及经济效益。该公司自愿以评估价为__万元的出让土地使用权(或房产)作贷款抵押，为了保证信贷资金安全，我社(行)经贷审会审议，同意在符合抵押贷款比例管理原则的基础上，向该公司发放抵押贷款__万元，期限__年。[拟采取的管理措施]（1）如果发放此笔贷款，我社(行)将安排专管信贷员跟踪监管该笔贷款的使用及资金的回笼，落实分期还款计划，确保信贷资金安全；（2）商品房进入销售阶段又未与银行签定按揭贷款协议时，我社(行)立即控制其“商品房买卖合同”（现房管局对其安重空管理），只有在购房款归还我社（行）贷款后，才予签定“商品房买卖合同”；与银行签定了按揭贷款协议时，我社(行)与借款人及按揭贷款办理银行签订三方协议，约定按揭贷款的50划归我社指定帐户，促使以按揭方式形成的销售款及时用于归还我社(行)的贷款；（3）要求__公司将__结算帐户开设在我社(行)，督促该公司的资金往来必须通过此帐户，不得帐外循环，以此加大监控力度。
特此报告，请批示。贷款行(社)
项目贷款范文第5篇
专项贷款取消后，为了继续支持林产业发展，大力拓展林产业龙头企业和优良客户，农业银行和国家林业局结合新形势，经过认证调研、反复协商，在相互配合、互相支持的前提下，建立了在商业银行信贷原则指导下的林业项目贷款推荐备选运作模式。从这一新的贷款资金运作模式实施情况来看，取得了一定的成效。但是，作为一种有益的尝试和创新，这种运作模式在运行中仍有许多需要改进完善之处。
一、新林业项目贷款管理运作模式的优点
一是由于农行总行严把推荐关，所推荐备选的项目规模大、效益好，承贷主体有实力、有技术、有经验，经营管理规范，所以新发放的林业项目贷款质量明显提高，贷款管理也逐步走上制度化、规范化、科学化的轨道。二是由于采取农行总行推荐的办法，减少了地方政府的行政干预，运作程序时间缩短，贷款效率显著提高，既减少了企业各方面的压力，又保证了林业项目贷款及时、足额的发放，实现了林业生产和地方经济的共同发展。三是贷款投放集中，实现了规模效应。新的贷款运作管理模式一改以往贷款客户结构“散、小、差”的局面，集中资金支持优良客户，为林业项目贷款质量的提高提供了坚强保证。
二、新林业项目贷款管理存在的问题
新林业项目的实施，不仅符合海南建设生态大省的宏伟目标，促进了当地经济的发展，也给农业银行带来了良好的经营效益。但是在取得了一定的成效的同时，林业贷款运作过程中仍然存在一些不容忽视的问题，需要及时采取得力措施加以解决。这些问题突出表现在：一是贷款管理半径大，林业贷款疏于管理。林业贷款支持的企业项目种植面积较大，一般情况下种植面积无法直接测量，且地处偏远的山区，多方条件的制约导致部分林业项目贷款管理存在漏洞。加上部分信贷人员管理水平、管理能力不适应新形势发展的需要，对林业贷款不能及时进行信贷风险监管，且管理手段、管理措施相对滞后，贷款管理过程中存在不到位的情况，造成部分贷款管理失控，一定程度上影响了贷款质量。二是林业贷款贴息不能及时到位。个别地区由于经济相对落后，地方财政比较困难，因此，存在地方财政占用企业贴息的问题。这种现象在部级贫困地区时有发生。
三、进一步完善新林业项目贷款管理模式的建议
一是提高认识，加强领导。农业银行各级经营机构应从农业银行改革发展的角度，充分认识发展林业项目贷款对促进海南生态建省和地方经济增长的重要性，采取得力措施，配备高素质的风险客户经理，加强林业项目贷款的管理，保证林业项目贷款的综合经济效益。二是大力培育优良客户群体，优化客户结构，提高林业项目贷款质量。结合海南省经济和当前林业发展的实际，农业银行各经营机构应在认真调查研究的基础上，逐级建立林业贷款项目库并实行动态管理，培育、发展一批在全省具有影响、起示范带头作用的林业生产优良客户。三是建议林业主管部门将林业贷款贴息直接划付给林业项目贷款实施企业，减少中间环节，避免当地财政占用，进一步减轻企业财务负担。四是加强与地方林业主管部门之间的联系，相互配合，切实加强林业项目贷款的管理。五是加强业务培训，提高信贷人员素质。
项目贷款范文第6篇
关键词：金融 经济 项目贷款 案例 研究
中图分类号：F830.5 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2012）01-198-03
一、概述
项目贷款是项目管理的重要环节，是工程顺利完成的基本保障。国家的经济发展是由于一个个的具体建设项目在完成后积累起来的。建设项目从规划立项到竣工验收，经过一个完整的生产制造过程，最后交付使用；这其中既有国家主持的建设项目，也有社会资金、民营企业根据市场需要而参与的建设项目；大到一个系统，如高速轨道交通系统（如快速动车）、航天工程；小到一段公路，一个场馆的建设，这些项目的实施，除政府在其中发挥的正确决策、科学管理和适时引导等重要作用外，最后促成其变为现实的是通过金融系统的有效运作为建设项目融得足够的资金，从而保障项目的顺利完成。金融就是资金的融通。金融运用得当，能够促进经济的增长，否则，可能形成金融风险和经济泡沫，甚至酿成金融危机。我国正处于经济和社会发展的转型期，需要科学高效的金融为国民经济健康发展提供源源动力和保驾护航。笔者着重介绍了工程项目贷款业务，研讨了实际工作中典型案例的操作方法，有较好的参考价值。
二、工程项目贷款
工程项目贷款，又称为项目融资，或项目筹资。指为某一特定工程项目进行筹集或融通资金的方法，它是目前国内的一种中、长期贷款方式，也是实施工程项目管理的重要内容。国家、地方政府或企业为了促进大型工程的建设而开辟的资金筹措新途径；许多商业金融机构兴办了这种工程项目贷款业务；这种业务与各种传统的融资业务有所不同，除了向银行贷款要求的需有项目主办人之外，还需有一个为工程项目而新建立的项目单位来进行筹资、建造和经营管理这一项目。他是以项目本身具有比较高的投资回报可行性或者第三者的抵押为担保的一种融资方式，或以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或者有限追索权的债务融资。主要抵押形式包括：项目经营权，项目产权和政府特别支持（具备文件）等。项目融资与一般贷款最大的区别是归还贷款的资金来自于项目本身，而不是其他来源。项目贷款的主办人只是项目单位的发起人，其财力与信誉不再是贷款的主要担保对象，资金由贷款人直接提供给项目单位。
项目贷款业务主要用于基础设施项目以及其他投资规模大、具有长期稳定预期收入建设项目的融资。如基本建设贷款、技术改造贷款、科技开发贷款、商业网点贷款、并购贷款、房地产贷款等六个方面。随着社会经济环境和市场的发展变化，金融机构还会根据需要增加新领域的项目贷款业务，以增加机构的市场竞争能力。
项目贷款与其他贷款相比，具备以下特点：一是贷款支持的项目本身需要按照国家规定的审批程序进行审批；二是固定资产贷款必须考虑其他建设资金的配套，如一定比例的资本金；三是固定资产贷款期限较长，往往是一次审批，多次发放，利率一年一定；四是固定资产贷款是一次性的。一笔固定资产贷款只能用于借款人的一次固定资产投资活动；五是固定资产贷款的还款来源主要是借款人的税后利润、固定资产折旧，以及其他自有资金；六是固定资产贷款专业性强，管理过程复杂，对客户经理的素质要求较高。
工程项目贷款多涉及地方政府，在操作过程中往往存在一些问题，如有关批文的滞后性，借款主体不一定符合银行规定，贷款用途难以监控，短贷长用，担保能力有限，银行业为优质客户竞争激烈等。
三、项目贷款的典型案例分析
广州甲有限公司（以下简称甲公司）因经营需要，向中国农业银行广州某支行申请项目贷款1.5亿元，期限8年，用于公司位于市内酒店项目(五星级标准)的建设。我们针对贷款申请，认真做了相关专业性调查工作，包括如下八个方面。
（一）借款人资信状况
1.借款人基本状况。甲公司位于广州市高新技术产业开发区科学城内，于2007年7月由广州市某有限公司（以下简称乙公司或集团）和某（香港）有限公司（以下简称丙公司）共同投资成立中外合资企业，主要经营为投资建设和经营酒店项目，经营范围为旅游、娱乐、餐饮等。企业的名称、住所、法人代表、注册资本、企业类型、主要股东、经营范围、期限等证照真实合法有效。股东结构为：乙公司以货币资金和土地使用两项占总股本的60%，丙公司以货币资金（相当于人民币）占总股本的40%。甲公司注册资金为2亿元人民币，目前由乙、丙两公司共同注资1.2亿元人民币，并于上月经某会计师事务所有限公司（以下简称丁公司）验资确认。甲公司正在用自有资金进行项目的建设，施工的现场、进度、质量、监理及管理等均运作有序正常。施工的手续齐全，施工现场管理严格，从开工到现在没有发生安全责任事故。
2.借款人经营管理架构及主要管理者素质。根据甲公司章程和该公司于前期与假日酒店（中国）有限公司签定的《广州某某假日酒店管理合同》，公司架构为：（1）设董事会，董事会是公司的最高权利机构，董事会由三名董事组成，其中中方委派二名董事、外方委派一名董事；（2）设总经理、副总经理各一名（均由董事会聘请）；（3）财务总监、财务副总监各一名。总经理、财务总监由合作管理方洲际酒店集团下属公司假日酒店（中国）有限公司委派。
甲公司法人代表某先生为中国合法公民，年龄45岁，多年从事较大型酒店经营管理，中山大学MBA毕业，曾多次到美国等国家学习考察，有较高的管理理论水平和丰富的实际工作经验。
3.投资商主要情况。投资商乙公司为广州市某市最大的民营企业，主营业务为摩托车制造业、酒店业和高校教育产业,近年来曾获省市“劳动模范”、“纳税大户”等多项荣誉称号，且被联合国选定为特约供货商；丙公司在香港的经营行业也具有较好的行业优势，具有较稳定的业绩保障，两个企业的诚信度高。（1）乙集团股东构成和生产经营情况。该集团的主要股东有五人，分别经营着五家企业，都是在近十年来，通过创办民营企业逐步发展起来的。守法经营，诚信度好，没有重大违法犯罪记录，受到当地政府的诸多荣誉和奖励。该集团是2002年10月31日登记设立的集团法人，法定地址广州市某市，公司注册资本1亿元人民币。据公司提供的集团近三年合并财务报表（已经相关会计师事务所审计），我们对其数据进行了技术分析和测算，公司的经营管理水平有所提高，销售利润率有所上升，目前盈利能力较好；集团的资产负债率较低，虽然流动比率和速动比率有所下降，但流动比率仍达到工业行业的标准指标，说明企业有较强的长、短期偿债能力，流动性较强；集团的经营性现金净流量和筹资性现金净流量为正，投资性现金净流量为负，并逐年加大，创业公司处于投资规模的扩张期。（2）乙集团与我行合作情况。自集团成立起就与我行建立了银企关系。2010年底在经营行的贷款余额能按时、按约还本付息，信用记录良好，连续6年被评为省行的“黄金客户”，在我行开立了基本账户，结算归行率均在95%以上。该集团公司连续多年信用等级为AAA级，是优质大客户。近几年在我行授信，采用公开或内部统一授信的方式，根据不同情况，给予了相应的贷款。近期，我行正在按规定办理该集团公司的增量内部统一授信1.5亿元，专用于本酒店项目经有权审批行审批后的项目贷款额度。（3）借款人财务及信用状况。公司成立后主要用资本金从事项目筹建和基础建设，没有经营收入，计划于2009年6月前将2亿元人民币注册资金全部到位，没有对外借款和担保。
（二）项目基本情况
1.项目概况。（1）项目位于广州市经济技术开发区的科学城。广州是广东省省会，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是华南区域性中心城市。广州科学城是广州市正在兴建的一个现代化科学园区，位于广州市东部，东接黄浦和开发区东区，北邻白云，南望珠江，西靠广州新城市中心珠江新城，距黄浦港口18公里，距白云机场17公里，广深铁路、广深、广汕、广州环城高速公路汇集于此。科学城规划面积37.47平方公里，起步区的4平方公里，是广州市东部发展战略的中心区域。（2）项目整体情况。广州经济技术开发区分三个区域，相互间已用高速路连接，区域间人员到科学城开车只需十多分钟，科学城将会成为整个广州经济技术开发区的服务中心，为750多家中外企业提供服务。
该酒店项目用地面积较大，集酒店业、餐饮业、商务办公、娱乐、健身于一体，客房、商务房均按五星级酒店的规格配置。项目分两期建设，其中酒店、商务公寓等为第一期，第二期为别墅。
2.项目的市场定位及合法性分析。该酒店项目定位为五星级酒店，建成后以“广州某假日酒店”品牌对外经营，由世界著名的某酒店管理集团下属公司假日酒店（中国）有限公司管理。因投资成本相对较低，价格定位将低于同类酒店，具有一定的市场竞争力。项目土地是通过公开拍卖形式购买，并与广州经济技术开发区资源与房屋管理局签订《国有土地使用权有偿出让合同书》，已经全额缴清土地使用权出让金、土地转让费等，取得《国有土地使用证》。项目已取得全部六项合法性批件，并且第一期建设已领取项目相关四证手续，第二期别墅正在办理报建手续。
3.项目开发周期及工程进度计划。该酒店项目从2007年下半年筹建，2008年6月开始土建工程，均符合原定的项目开发预期，计划2010年7月试业，2010年9月正式开业，并参加广州亚运会的接待工作；目前项目工程已封顶，项目资金按照工程进度逐步有序兑付，没有故意拖欠现象，工程施工进度按计划正常进行。
4.相关单位的资质评价。项目设计单位具有综合甲级设计资质证书，在设计行业享有较高的声誉。项目施工单位资质等级为一级，该公司多次获得中国建筑工程鲁班奖、金匠奖、广东省优良样板工程、五羊杯奖等荣誉，信誉良好。项目监理公司工程监理资质等级为甲级，已获得ISO9001：2000质量认证证书，信誉良好。需要声明的是，以上相关公司与借款人未发现关联关系。
（三）项目投资估算和资金筹措
1.项目总投资估算及开发成本。项目总投资约3.4亿元人民币，其构成为：购地、土建、园林工程及道路，购机电设备及安装、装饰工程，配套流动资金等。
每平方米成本=开发成本（总投资-配套流动资金－财务费用-管理费用）/建筑面积。经过计算，约为1820元/平方米，该项目开发成本与同类酒店相比成本相对较低。
2.资金筹措。根据企业计划，该项目资金来源主要有企业自有资金、银行贷款、股东投入三个部分。据项目主要投资商乙集团财务报表反映，该集团在2010年经营性现金净流量完全能够为上述注册资金到位计划提供足够的可行性。甲公司拟向我行借款15000万元，期限8年，用于该项目建设。
（四）项目市场分析
1.市场宏观分析。目前广州高星级酒店的需求非常高，广交会每年吸引的国内外客商超过40万人。据市旅游局统计，近几年来，在粤旅游、商务客人每年增长超过10%。预计2010及以后仍将继续增长。由于广州高星级酒店供给不足，近年来出现了客源向珠三角其他城市外流的现象。未来几年，广州的经济仍处于一个高速发展时期，而随着举办2010年亚运会、泛珠三角经济合作的深入开展、广州要建成区域性的金融中心等，广州的城市地位将得到更大的提高，将有更多的商业活动在广州展开，将会吸引到更多商务、旅游人士到广州，广州对高星级酒店需求会有较大幅度的增长。
从项目所在地的局部市场来看，广州科学城、开发区、高新区与科学城相近的黄埔区目前服务业处于空白点，作为本市重点发展的新兴城区，四个区内目前规模较大、档次较高的五星级酒店极少，总的酒店接待能力与其经济发展水平和知名度是不相称的，由此可见本项目的立项正是看好广州的商务和旅游的发展前景。
2.项目经营方案。根据甲公司与假日酒店（中国）有限公司签定的管理合同，合作期限为开业日期起10年；《合同》规定，（1）除主要职员以外的酒店所有雇员均由管理人以业主名义挑选、培训、指导，并确定报酬及雇用条件；（2）管理人按经营总收入的2%收取“基本管理费”，按总营业毛利润的6%收取“鼓励性管理费”；（3）对酒店项目的设计、建设进度、财务管理等均有明确的约定。
国际著名某酒店集团注册于英国，是全球分布最广及客房数目最多的酒店集团。具有丰富的酒店管理经营和营销网络，本项目是该集团在广州经营的第三家，据甲公司反映该集团将保证25%以上的客源。通过与该酒店集团的合作，本酒店项目的营销和经营管理将有较大的保障。
3.项目（SWOT）分析。该项目位置，三面环山，风景如画，是广州闹市内的一片安静的绿洲。要充分利用“假日酒店”的品牌资源和管理经验，为客户提供星级服务，将其打造为广州市首家顶级商务度假结合的主题酒店。由于酒店的建设成本比较低，特别是建设用地价格较低，房间价格计划定在500（标房元）以下，与广州四星级酒店会员价相当，实现以优惠的价格来争取客源；酒店设有夜总会配套，并由顶级酒店集团管理，客人以四星级的价格能得到五星级的质量和服务；同时酒店设有会议中心，开发区大部分企业常年都有订货会等各种会议，特别是大型体育运动会的接待有着得天独厚的地缘优势；地铁、公交、高速公路为客人提供了非常便利的交通。这些都是酒店经营上的优势。
总体上看，该项目地理位置优越，交通便利，环境优雅，投资成本较低，在科学管理和优质服务下，预期有较好的市场前景。
4.项目市场前景预测。广州市酒店业市场，存在数量少，且集中于老城区的问题，与广州建设国际性现代化大都市的目标严重不符。目前广州四星级以上的酒店仅25家，其中五星级酒店仅6家，与上海的20家、北京的18家相比差距较大。据权威机构统计数据表明，广州市星级酒店的数量在广东深圳和东莞之后，排广东省的第三位，因此，预测广州酒店业的发展空间较大。
该项目填补了科学城及附近区域高星级酒店的空白，为数百家企业提供配套酒店、商务服务，且与国际著名酒店管理店集团合作，以系列品牌对外经营，预期该项目有较好的市场前景。
（五）项目偿债能力分析
1.销售收入预测。（1）初定服务项目及相关税率。有客房、餐厅、会议中心、商务中心、康乐中心（桑拿、健身）、娱乐（KTV）等10项，营业价格比同类酒店均低，并已报物价局申批。据经营行调查，客房、餐厅、会议中心等税率为营业收入的5.63％，娱乐（KTV）为营业收入的25.13％，所得税为实现利润的15％（拟申请广州科学城内中外合资企业所得税优惠税率）。（2）营业收入和税费估算。该项目计划筹建和建设期为2年，第3年开始营业，营业第1年按开房、上座率50％测算，营业第2年按60％测算，年营业收入均在1亿元左右；营业第3年以后开房、上座率按均有上升测算，收入和营业税费都会相应增加。
2.项目财务效益测算。（1）项目财务效益。按房地产投入1.64亿元分20年（含前期费用、基础设施建设费用和建筑安装工程费用三项）折旧，设备5000万元10年折旧，营业收入如前所述，经初步测算，平均销售净利润率为28.74%，具有较好的盈利能力。（2）项目财务指标及项目贷款偿还期。经初步测算：{1}财务净现值为5857万元，财务净现值率为15.41%；{2}内部收益率为12.2%；{3}净态投资回收期为9.68年；{4}动态投资回收期为16.98年。测算结果反映项目具有一定的可行性。考虑到项目经营后具有不确定性，确定贷款偿还期为8年。
3.项目不确定性分析。（1）敏感性分析表。（2）盈亏平衡分析。按经营第3年以后每年经营收入达到13089万元，考虑到固定成本和变动成本，经初步测算，开房、上座率的盈亏平衡点约为34%。
（六）贷款方式评价
1.保证和抵押担保分析。由乙公司、集团主要股东及其夫妇俩提供保证担保；保证担保企业生产经营正常，财务状况和信用记录良好，具有一定的保证担保能力。以项目用地及在建工程作抵押，权属人为乙公司；按固定资产总投资3.4亿元计算，抵押率为44.1%，控制在我行有关规定50%以下。
2.用款及还款计划。按该项目进度进行融资，拟在其封顶和注册资本实缴达到项目总投资的35%并验资后给予7000万元用款额度；在该项目土建基本完成，进入装修工程时给予8000万元用款额度，放款额度控制在项目已投入资金总额的50%以内。从贷款发放后第四年起，共5年，每半年归还本金1500万元，按月结息。
（七）综合效益分析
乙集团是广州某市当地最大的民营企业，是各家金融机构争夺的首先目标客户。通过支持该项目，可实现利息收入约3000万元，同时可带动存款及中间业务的发展，有效提高本行的市场竞争能力。同时稳定与投资商的银企合作关系，不断扩大合作空间，实现双赢。能够推动广州市第三产业的发展。
（八）贷款风险和资金监管方案
1.风险分析。主要有投资风险、行业竞争风险、信息不对称风险三种：
该项目的投资资金规模较大，投资期长，项目的可行性评估存在一定的不确定因素即投资风险。根据有关规划，至2010年亚运会前，广州星级酒店将从现在的203家增加到300家，约一半为四星级以上高端酒店，酒店行业的竞争将比较激烈。由于创业公司是民营企业，我行调查手段有限，对企业情况的调查存在信息不对称，增加了我行监管的难度。
2.资金监管方案。主要通过三种方式实施资金监管：一是严格落实抵押保证担保方案，严格执行用款计划，控制放款额度比例。二是加强信贷资金的监管，保证专款专用。项目贷款划入企业资金监管账户创业公司提交请款申请（附相关合同和有效票据）经营行审查经营行有权审批人审批由资金监管账户划入项目施工单位或供货商。三是加强项目经营后的资金监管，落实还款计划。
四、项目总体评价和总结
调研表明，在广州酒店行业有较好的发展前景，特别是广州亚运会即将到来，该项目具有一定的可行性。通过支持该项目建设，能够加快我行优质资产业务的发展，加强银企合作，实现双赢发展，建议批准甲公司贷款申请，用于创业公司该酒店项目的建设，担保、用款、还款等按计划和要求实施，利率按人民银行长期贷款基准利率上浮10%执行（利率6.732%），并落实好资金监管方案。
由于项目贷款具有资金多、时间长、风险大等特点，因此，金融机构对借款人、项目潜力等要进行全方位、较严格的调查，以保障贷款的有效性和安全性。银行的信贷工作关系到国有金融资产的安全和保值增值，具有很强的专业性、知识性、技能性和严谨性，因此，要求从业人员必须具备责任意识强，专业知识丰富，业务技能娴熟，工作作风严谨等素质，才能胜任这份工作。
项目贷款范文第7篇
关键词：基础设施 资产证券化 流动性风险
中图分类号：F830.5 文献标识码： B文章编号：1006-1770(2006)12-039-03
一．商业银行介入基础设施融资：良好的社会和信贷效应
基础设施是一国经济发展不可缺少的物质前提，是推动社会发展实现城市化、现代化的主要物质支持系统。为推动我国城市化、现代化建设的进程，自1998年以来，政府采取增发国债，增加财政赤字等措施加大了对基础设施建设的投资力度。然而，随着基础设施建设步伐的加快，政府财政资金越来越难以满足快速增长的建设需求，基础设施建设与资金短缺的矛盾十分突出。为了弥补财政建设性资金缺口，各级政府开始利用银行贷款进行基础设施建设，逐步出现了贷款建设的高潮。1998年至2003年期间，基础设施融资中的国内贷款由1998年的28.1%上涨至2003年的37.8%,财政预算内资金与银行贷款大体保持着1：2的配比关系，银行贷款在基础设施融资结构中居于主导地位，成为基础设施建设资金的主要来源。
近些年来，商业银行经营开始走向市场化，风险防范意识逐渐增强，对贷款的风险度和赢利性的要求日益提高，寻求理想的放贷对象日益成为各家商业银行面临的首要问题。基础设施建设庞大的资金需求，给商业银行提供了巨大的业务开发机会。一般而言，基础设施项目作为市政重大工程，其工程进度通常都有严格的控制，将信贷资金挪做他用的可能性相对较小。基础设施项目中的经营性项目和部分准经营性项目，贷款规模大，现金流量稳定，回报相对可靠，更为重要的是这些项目往往以政府信用做担保，具有较高的信用等级，还本付息有一定的保障。这对各商业银行而言，显然极具诱惑力。因此，各商业银行纷纷将基础设施项目贷款视为优质贷款，作为市场开发和信贷投放的重点。
二．商业银行介入基础设施融资：存在的主要风险
虽然从目前各银行信贷资产的质量来看，基础设施不良贷款所占的比重很小。但是，由于诸多原因，一些潜在的风险和隐含的问题陆续浮出水面，已给银行资产质量埋下了一定的隐患。
1. 长期信贷资产隐藏的流动性风险
商业银行的资金运用要求安全性、盈利性和流动性的“三性”统一，保持资产的流动性是其资产管理的主要目标之一。商业银行的资金来源中短期存款占有很大比例，虽然这部分负债成本较低，但同时具有流动性高、稳定性差的特点，按照资产负债管理的期限匹配原则，其发放的长期贷款比重不能过高。然而，基础设施项目一般建设周期较长，大都建设期在三年左右，长的可达五年，同时为了减轻政府和借款人的还款压力，还款期限的设定也比较长，一般设定在八到十年，如城市道路建设，有的更达15年甚至20年，如城市地铁项目。因此，无论是从建设周期，还是从贷款回收期来看，基础设施项目具有资产流动性差、资金周转慢、收益见效缓等特点，极易造成银行短期内难以收回贷款，不易满足银行对流动性的要求。银行将大量的短期储蓄资金集中投向回收期长的基础设施项目，这种不对称的结构很容易产生流动性风险。
在基础设施项目贷款的实际运作中，为了回避中长期贷款审批过程中的种种限制，银行往往采取流动资金循环贷款，允许借款人分次提取贷款，逐笔归还贷款，“借新还旧”的周转使用贷款。这既加大了银行信贷管理的难度，也掩盖了潜在的信贷风险。而且，很多基础设施项目多是“三超”工程，经常出现“概算超估算、预算超概算、决算超预算”的情况，这使得最初申请的贷款额往往不能满足项目建设要求，贷款银行出于种种原因被迫再次向该项目放贷，不断地为建设项目注人资金。这样一来，基础设施建设项目贷款的债权一经形成，很多情况下便会形成一种自我增强的机制。一旦出问题，银行的筹资成本、信用损失、资产变现损失将十分巨大。
2．项目法人实体不明带来的债权虚置风险
我国《贷款通则》规定，地方政府不具备借款人资格，禁止政府作为贷款主体或出面担保直接从金融机构借款。为了合法获得银行信贷支持，地方政府通常会组建一个融资“窗口”，如各类城市建设投资公司，代表政府从银行融资。基础设施项目的贷款名义多上以公司或企业的形式进行，但这些公司绝大部分是由政府指定或应银行要求而新设立，隶属建设局、财政局等某个政府机构，其主要职能是作为政府向银行机构贷款的工具。此类借款人往往注册资金不到位，资产、机构虚置，贷款多少并不是根据公司承担债务能力的强弱来确定,而是根据地方政府建设资金需求量和财政能力而定,由政府财政作担保。同时资金的使用以及贷款的偿还由政府进行统筹安排，借款人对借入的资金没有处置权，实事上仅起政府“出纳”的角色。由于政府掌握着各种权力和资源，贷款银行在多数情况下不得不接受这样的现实，变相贷款给资本金比例达不到要求的基础设施项目，客观上加大了银行的经营风险。
此外，大多数基础设施项目存在着项目法人实体不明的问题，即项目借款人与真正的用款人并非同一主体，地方政府、借款人与用款人之间的“借、用、还”和“权、责、利”关系不明晰。基础设施项目由政府有关部门决策投资，政府通过组建一个融资公司来向银行借款，贷款资金的具体使用则交于负责工程建设与运营的项目公司，从而造成借款人不负还款责任，而还款人以未参与项目的具体筹建和融资过程为由拖延还款。从近几年实际情况看，除少部分可收费的基础设施项目依靠自身收益能满足还款要求外，其余大部分项目自身收益很少或根本没有收益，依靠自身无法偿还贷款，必须由政府代为偿还。因此，大部分基础设施项目的还款人实质上是各级财政，最终的结果是银行债权虚置，这其中所潜藏的财政风险和金融风险让人担忧。如果这类地方政府隐性债务演变成政府债务危机，将给银行带来新的巨额不良贷款，对我国金融业的影响将是灾难性的。
3．贷款约束软化引发的信贷领域道德风险
信贷领域的道德风险是指在信贷活动中的经济个体（组织或个人）为了达到自身收益最大化而做出的有损对方或第三方利益的行为，它是伴随着银行的信贷活动而出现的一种金融风险。由于基础设施项目贷款与其它性质的商业贷款相比具有特殊性，由此引发的信贷领域的道德风险集中表现在两个方面：
一方面，贷款银行片面追求短期利益，贷款管理松化，产生某种“偷懒”行为。基础设施项目的贷款期限通常都很长，在贷款发放至还本完毕的这段较长的期间里，银行工作人员一般要经历数次轮换付息，在这种情况下责任变得相当分散，未来货款的偿还成了一个事实上“无人关心”的长期目标。另外由于这期间包含很多不可控因素，如国家产业政策调整、政府规划调整都会不同程度的波及基础设施项目的正常运营及管理，因此即使贷款出现问题基本上也不可能追究初始放贷人的责任，造成初始放贷人对贷款风险关心程度较低。更为主要的是，基础设施项目大多具有社会公益性质，政府常常以财政收入或补贴还款的方式来保证项目有稳定的还款来源，这就使得贷款银行对这类贷款的管理存在惰性，放松对风险的警惕。
另一方面，尽管基础设施建设项目采取了项目法人负责制，但据资料显示，目前至少有三成以上的此类项目并无严格意义上的法人实体对项目进行规范运作，对项目的经营和管理承担风险，总体上还是以政府行为为主导，以政府信用为基础。项目当地政府大都与银行签有金融合作协议，在此协议框架下实施“借、用、还”一体化的项目贷款运作。由政府推荐或组建借款人，承诺财政出具项目资本金，落实还款资金来源并承担还款“财政兜底”责任，落实银行贷款担保条件等。因此，政府信用是否可靠，政府承诺能否兑现，成为银行贷款安全的关键所在。政府能否一如既往地信守其偿还贷款本息的承诺，不仅涉及本届政府的信任度，还涉及下届政府的态度，而政府换届很容易导致“新官不理旧账”的情况发生，贷款的潜在风险不言自明。
三．商业银行介入基础设施融资新途径：资产证券化
随着基础设施领域市场化、多元化的投融资模式的逐步形成，各类金融机构也已开始尝试通过金融创新积极参与基础设施建设，相关的融资模式、新的金融工具纷纷推出。作为基础设施融资主渠道的商业银行，实事上正受到来自信托、保险等金融机构业务上强有力的竞争。面对内部和外部金融环境的迫切需求，商业银行必须探索一种新的融资方式，利用新的融资工具克服存在的制约因素，分散和化解面临的风险，强化对基础设施项目的金融支持力度，从而也为银行自身业务的发展开拓新的空间。
1．基础设施项目贷款实施资产证券化的可行性
资产证券化（Asset Securitization）是将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流量的资产，通过一定的结构安排，对资产风险及收益要素进行分解和重组，进而转换成以资产产生的现金流为担保，可以在金融市场上流通的证券(Asset-Backed Securities，资产担保证券，简称ABS)的过程。根据资产证券化设计的出发点不同，大体可以分为收益资产证券化和信贷资产证券化。
信贷资产证券化是银行等金融机构作为发起人，将流动性差的不同项目贷款资产集中起来，打包组合成资产池，以一定的价格出售给一个特殊目的载体(Special Purpose Vehicle，简称SPV)，即通过债权资产的真实销售回收部分资金。SPV通过一定的结构安排和信用增级(Credit Enhancement)，分离与重组资产的收益和风险(包括信用、流动性、利率、外汇等风险)，将其转化成债券，选择承销商向投资者发行。SPV利用发行收入支付购买资产的价款，并向聘任的各类机构支付专业服务费。由SPV委托的受托人则负责归集贷款的本息，对投资者进行债券本息的偿还。在这一过程中，选择合格的基础资产是信贷资产证券化的逻辑起点，因为基础资产的选择问题，不仅关系到信贷资产证券化产品能否在一级市场上顺利发行，也关系到这种产品在二级市场上的流动性和投资者的投资风险，即直接关系到信贷资产证券化的成败。
被证券化的资产可以采取多种形式，但这些资产必须具备一个先决条件，即能产生可预见的，稳定的未来现金流，且可以同其他资产所形成的现金流相分离，即资产权益相对独立， 出售时不宜同其他资产权益相混淆，这是资产证券化的本质和精髓。同时，这种资产本身可以从持有者的资产负债表中完全被剥离出来，也就是说该资产一旦被出售，在法律上可以确保与其母体不再有任何联系，不再受其母体经营状况、破产与否的影响，这是能否实现“真实销售”和“破产隔离”的关键。此外，该项资产持有者要具备某种提高拟发行的资产证券信用的能力，即对所发证券进行信用增级。从技术上来讲，被证券化的资产还必须达到一定量的规模。基础设施提供的产品或服务属于满足社会基本需求的层次，需求弹性小，消费者对基础设施的消费次数或数量是比较稳定的，不会有较大的波动;消费价格受政府管制，也不会有较大的波动。所以，它在经营期间能够产生较为稳定的现金收入。其次基础设施项目运营期较长且遵循一定的自然和生活规律，历史记录完备，在未来产生的现金流入具有可预测性。再次从可供证券化的资产风险性分析，基础设施的建设一般都会有政府的支持，这也在很大程度上提高了基础设施证券的信用级别，降低了风险，比较容易吸引投资商的投资。最后基础设施项目贷款数额巨大，且随着我国城市化进程的加速，基础设施的规模呈稳定上升趋势。因此，商业银行可以选择基础设施项目贷款作为基础资产，实施信贷资产证券化。
2．基础设施项目贷款实施资产证券化的意义
（1）降低流动性风险。银行作为金融中介机构，必须保持资产负债合理的期限结构，以防止因为资产负债期限错配所引发的流动性风险。把一部分信贷资产证券化，是减少长期信贷资产的具体措施。商业银行将基础设施信贷资产按照一定的标准整理成新的资产组合，并以此资产作为担保，发行证券筹资，把呆滞的资金变活。通过资产证券化，可以将风险提前规避，并将风险分散，提高资金流动性。资产证券化的一个核心作用就是能够解决银行长期信贷资产的流动性问题，是银行流动性管理的有力工具。同时银行必须保持适当的资本充足率，以保证承担经营损失的能力。在资本总量一定的情况下，通过证券化把部分信贷资产从资产负债表中移出去，也是满足资本充足率要求的具体措施。
（2）增加银行获利能力。长期资产的价值主要体现在时间价值和风险收人上，以前商业银行要得到这部分价值，要通过控制利差，低存高贷，并且不得不忍受较长的时间、承担较大的风险。通过资产证券化，商业银行收取一定的服务费，即商业银行将资产收益和风险收益的一部分让渡给投资者，部分转变为自己的服务收人。在资产证券化业务中，发起机构（银行）通常作为服务商，受托为证券化资产提供管理和服务，获取服务报酬。由于证券化资产已经从银行表内移出，银行提供的贷款管理服务属于表外的中间业务，这可以强化银行的金融服务中介功能，增加新的利润增长点，将风险资产的利差收入转换为无风险的服务收费收入，从而逐步改变银行以利差收入为主的状况。
（3）改善银行业务品种。银行通过资产证券化对表外科目进行大量推广、扩展中间业务，从而使商业银行的经营从产品到服务全方位实现创新。在国外商业银行体系中，大型商业银行中间业务收入的占比约为30%至40%，越是中小银行，由于自身业务实力的限制，信贷资产占比越少，中间业务收入占比越高，有些可以达到50%以上。开展信贷资产证券化，能够使银行从一个信贷提供机构转变为一个信贷服务机构，由靠借贷利差盈利的模式转变为靠贷款服务收费盈利的模式，从而实现银行职能的转变。这实际上是商业银行职能的一种回归，因为商业银行本质上是一个金融服务机构，而不是一个投资者，它得到的应该是服务收人，而不是资产收益或风险收益。
四．总结
尽管商业银行在介入基础设施项目融资时，存在一定的障碍，面临一些显现和潜在的风险，但是基础设施项目贷款具有良好的社会和信贷效应，对商业银行而言，无疑是其金融支持的理想对象。商业银行通过积极的金融创新，将基础设施项目贷款进行证券化，利用借贷资产证券化这一金融创新工具，可以增强流动性，提高资本充足率，化解和分散基础设施项目贷款的风险，增加基础设施建设资金的来源，促进我国经济的发展。
参考文献：
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项目贷款范文第8篇
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[2]
[3]http：///view/2234.htm
[4]《马克思恩格斯选集》，第4卷，253页，北京，人民出版社，1972年。
[5]Dec.2009.volume6，NO.7（serial.50）journal of US-China Public Administration
[6]托马斯·谢林（Schelling.T.C.）.冲突的战略[M].华夏出版社，第1版，2011.P57.
[7]来自个人征信查询（上海数据中心）的主要格式内容。
[8]刘伊生.建设项目管理（第二版 修订本）[M].北京：清华大学出版社 北京交通大学出版社，2008.P96.
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项目贷款范文第9篇
借款人：________________________
贷款人：________________________
借款人因________开发项目，向贷款人申请人民币贷款_____ 万元，期限为______年。根据我国有关法律规定，经双方当事人平等协商，自愿签订本借款合同。
第一条 定义与解释
1.1 在本合同中，下列术语具有如下含义：
1.1.1 银行营业日指贷款人所在地法定工作日。
1.1.2 信息日指每季最后一个月的20日。
1.1.3 借款人指依据本合同借用贷款的人，包括其继承人、受让人。
1.1.4 贷款人指依据本合同发放、管理贷款的银行，包括经办贷款和空军部队施帐户监管的银行。
1.1.5 提款期指借款人依据本合同第6.1条提取贷款的期间，包括推迟提款的期间。
1.1.6 还款期指借款人依据本合同第6.7条是还贷款的期间，包括贷款展期的期间。
1.1.7 宽限期指允许借款人迟延履行义务而不视为违约的期间。
1.1.8 项目指_______.
1.1.9 建设期指从项目开工之日起至项目完工之日所经历的时间。
1.1.10 经营期指项目竣工交付使用开始至结束的期限。
1.1.11 完工指竣工报告经有关部门批准，项目交付使用。
1.1.12 担保性文件指为了保证本合同的履行而签署的保函、保证书、抵押合同、质押合同等。
第二条 借款人陈述与保证
2.1 借款人是依法设立的、具有法人资格的空军部队体，依法有权订立和履行本合同;
2.2 所建项目已经取得有关批复文件，包括项目建议书批复文件、工程可行性研究报告批复文件、征用土地批文、开工批复文件、项目资金承诺文件等所有应该取得的政府批准文件;
2.3 向贷款人提供本项目下的批准其借款的文件、担保性文件、建设工程承包合同、原材料供应合同、技术咨询合同等;
2.4 本合同项下______万元的项目资金按期、足额到位;
2.5 向贷款人提供本项目的其他建设资金的贷款方及其他资金出资方的资金承诺书;
2.6 本合同项下借款人的债务与借款人的其他债务处于平等地位(法律另有规定的除外)
2.7 在谈判、签署、履行本合同过程中的贷款人提供的有关资料真实、完整、准确;
2.8 目前无重大经济纠纷发生。
第三条 贷款
3.1 贷款人同意向借款人提供总额为人民币______万元的贷款;
3.2 本合同项下的贷款只能用于_______开发项目建设;
3.3 在贷款期限内，借款的实际提款日和还款日以贷款人批准的借据为准，其他记载事项与本合同不一致的，以本合同为准，借据是本合同的组成部分。
第四条 利率和利息
4.1 本合同项下的贷款利息，确定为年利息百分之______.在本合同有效期内，如遇中国人民银行调整利率，并且本合同项下的利率在规定的调整范围内的，则按中国人民银行的规定作相应的调整，无须经借款人的同意。
4.2 贷款人在每一结息日内向借款人计收利息。贷款到期，利随本清。
第五条 提款前提条件
5.1 首次提款前，借款人必须向贷款人提交下列文件或办理下列事项：
5.1.1 贷款证交由贷款人审核;
5.1.2 本合同项下贷款所建项目的有关批复文件，包括项目建议书批复文件、工程可行性研究报告批复文件、征用土地批文、开工批复文件、项目资金承诺文件以及项目资金计划安排等;
5.1.3 生效的建设承包合同;
5.1.4 生效的原材料供应合同;
5.1.5 项目财产保险单;
5.1.6 所有依法生效的担保性文件;
5.2 首次和每次提款前，借款人须满足下列条件：
5.2.1 担保合同合法有效;
5.2.2 本合同项下贷款所建项目的资本金和其他筹措资金已按规定的时间足额到位;
5.2.3 未发生本合同规定的违约事件;
5.2.4 出具按规定用途使用贷款的情况报告及有关的财务报表、资料;
5.2.5 按本合同规定向贷款人办理提款手续;
5.2.6 已按第7.3条的规定开立帐户。
第六条 提款和还款
6.1 本合同项下贷款的提款期，自_____年____月____日起至_____ 年_____月_____日止。
6.2 本合同项下贷款分_____次提取;
6.3 贷款人应在借款人办理借款手续后______个银行营业日内将贷款放出;
6.4 借款人在确定的提款日或提款期内，未办理提款手续且未申请推迟提款的，贷款人可以通知借款人在3天内办理有关手续，逾期仍未办理的，贷款人有权取消未提取的贷款;
6.5 本合同项下贷款的还款期为______年_____月____日起至_____年____月____日止，分次还款，还款时间与金额如下：______
6.6 借款人用于归还本合同项下贷款本息的资金，包括但不限于：______________________________________________________
6.7 借款人要求提前还款的，应于拟定提前还款日____________个银行营业日前向贷款人提交申请，经与贷款人协商同意的，可以提前还款。对于提前偿还的款工面，借款人不能重新借用。
6.8 借款人提前还款的，应按实际用款天数计算利息，与本金并归还。
第七条 帐户监管
7.1 为保证本合同项下权利、义务的落实，借款人在此不可撤销地委托贷款人根据银行帐户管理规定和本合同的约定在本合同有效期内对借款人按第7.3条开立的帐户进行监管。
7.2 帐户监管包括：
7.2.1 监督借款人专款专用，对非用于本项目的开支有权拒付。
7.2.2 监督借款人按规定的用款顺序支付款项。
7.2.3 有权以偿债基金帐户直接划拨资金以归还贷款本息及贷款人依据本合同而取得的其他债权。
7.3 借款人应在下述机构开立并保持下述帐户，直至本合同项下的贷款本息及贷款人依据本合同而获得的其他债权部还清为止;
7.3.1 开立于_____的项目资金专用帐户，借款人从贷款人处提取的所有款项及项目资金必须存入该帐户，帐户余额不得低于按规定应当留足的预备费的金额;从该帐户提取的款项只能转至基本结算帐户;
7.4 贷款人对为实施本合同约定的帐户监管而采取的拒付、限制支出等措施不承担法律责任。
第八条 担保
8.1 为保证项目的按期完工和贷款的按期清偿，有关方已向贷款人提供以下担保：
8.1.1 在项目建设期间内，__________向贷款人提供资金承诺，保证在发生工程成本超支、不能按原计划成本完成全部工程时，通过各种方式融资、补充资金，直至工程完工(见附件一)
8.1.2 当项目不能按期完工时，借款人将其所获得的来自于建设承包合同、原材料供应合同以及本项目下其他合同的违约金、赔偿金等所有权益转让给贷款人。
8.1.3 贷款人以依法获得的_____项目工程作为清偿本合同项下债务的担保，并承诺该质押担保不因借款人实行承包、租赁、联营、分立、合并、股份制改造、合作等涉及银行债权的产权变动或经营方式调整而撤销。
8.1.4 项目建成后，还款期内贷款本息的偿还，由______向贷款人提供担保，保证在借款人不能按期清偿贷款本息时承担连带责任(见附件二)
第九条 借款人承诺
9.1 所作的陈述与保证真实无误;
9.2 承认和遵循贷款人的业务制度和操作惯例及本合同项下的操作规程;
9.3 按照本合同和借据中规定的用途使用贷款;
9.4 保证资金状况没有发生不利于本合同项下贷款的变化;
9.5 本项目的汇率风险由借款人自行承担并采取措施加以防范，不得影响贷款本息的偿还;
9.6 借款人应当及时就已经发生或将发生的本合同规定的违约事件向贷款人通报。
第十条 贷款人承诺
10.1 按照本合同的约定，及时足额拨付应当发放的贷款;
10.2 对获悉借款人项目建设、财务收支等情况依法保密。
第十一条 变更、解除与转让 ________________________________________
第十二条 保险 ___________________________________________________
第十三条 违约责任
13.1 借款人逾期未提款的，应按日向贷款人支付未提款金额部分的万分之_____的违约金;
13.2 借款人未按合同约定的期限还本付息的，对逾期贷款每日计收万分之______利息，对未支付的利息计收复利;
13.3 借款人未按合同规定的用途使用贷款的，贷款人对违约部分按日计收万分之_____的利息;
13.4 借款人违反本合同条款的约定，情况严重，致使贷款人认为可能危及贷款安全的，贷款人有权取消尚未发放的贷款，并提前收回已经发放的部分或全部贷款。不能收回的，视为贷款逾期，并按规定计收利息。
第十四条 争议解决 ________________________________________________
第十五条 通讯 ____________________________________________________
第十六条 其他 ___________________________________________________
借款人：(签章)__________________
贷款人：(签章)__________________
签约时间：________________________
项目贷款范文第10篇
关键词 住房公积金 保障性住房 项目贷款
面临全球金融危机的严峻形势，我国在住房保障问题上作出了宏观性的调整。城乡建设部门及相关单位联合起草了关于住房公积金支持保障性住房建设试点的方案，并在多个城市进行了项目贷款的试点活动，活动效果已经初见成效。该方案主要针对试点城市条件、资金使用规模、贷款期限、缴存住房公积金职工享受优先权等问题进行全面的管理和规定，切实地保障了缴存住房公积金职工的自身利益。然而，在实践过程中，依然存在很多质疑的声音，这就为住房保障工作增添了很大的难度，相关单位面对这种趋势应尽快研究出合理的解决对策，才能保证住房保障政策的贯彻落实，才能更好地为居民住房提供可靠的保证。
一、住房公积金支持保障性住房项目贷款的作用
（一）有利于发挥住房公积金的优势
住房公积金是一种受国家法律保护，对社会住房提供切实保障的法律制度，也是各企业单位职工长期缴存的房储基金，有着政策性、专用性、互、免税性等特点。从住房公积金建立初期直到现在，其在我国各城市的覆盖范围十分广泛，为公民解决住房问题，提供了很大的保障。随着社会经济的发展，住房公积金政策也在不断地完善和提升，使得公积金缴存的额度每年都在呈递增的趋势上涨。尽管该政策的落实取得了显著的成绩，但受《住房公积金管理条例》的限制，公积金的使用权限只能用在提取个人贷款、购买国债和廉租房补充资金等项目上，导致大量的公积金出现闲置率上升的现象，从而影响了住房公积金的运行发展。针对这种情况，相关部门制定了利用住房公积金的闲置资金进行贷款方式来保障住房建设的政策，既符合住房公积金制度的标准，有效地解决了公积金闲置率上涨的问题，又能很大程度上提高公积金的使用率，增加公积金的经济效益，为实现公积金的增值目标带来可靠的保障。由此可见，利用住房公积金来保障住房建设是一项很实际的重要举措，在完善公积金制度的同时，也切实地发挥了公积金的良好优势，对我国公民住房问题起到了很大的促进作用。
（二）有利于保障性住房建设的推进及落实
自实行房改政策以来，我国房地产市场已经得到了很大的进步和稳定。但近年来，随着房价的不断增长，住房矛盾问题日益严重，已经成为社会各界人士较为关注的话题。为解决这一关于国计民生的问题，国家相关部门制定了一系列有力的对应措施，其中，以保障性住房建设方案尤为明显，不仅解决了低收入居民及困难职工的居住条件，还为构建和谐社会创造了丰厚的条件。然而，由于我国在保障性住房建设问题上起步较晚，仍然处于发展中状态，并面临着资金短缺的现象。因此，将住房公积金的闲置资金用于保障性住房建设当中，是一项很实际的住房举措，对保障性住房建设的可持续发展有着很大的促进作用。
二、我国住房公积金支持保障性住房项目贷款过程中所面临的难题
（一）住房公积金支持保障性住房建设缺乏完善的法律保障
由于《住房公积金管理条例》的局限性，导致公积金的使用权限只能用在提取个人贷款、购买国债和廉租房补充资金等项目上，并没有强调其可用在保障性住房的建设上。因此，我国建设部门出台了《项目贷款管理办法》的法文规定，拓宽公积金的使用权限。但因项目贷款管理办法的法律效应要低于公积金管理条例，致使两者之间存在着很大的冲突，人们还是按照住房公积金管理条例来处理保障性住房建设问题，依然缺乏完善的法律保障。
（二）住房公积金用于保障性住房建设的项目贷款政策难以落实
按照《项目贷款管理办法》的规定，我国经济适用住房及列入保障性住房规划的城市改造棚户区进行项目贷款时，借款人必须为政府非营利性的专门机构。这样，不仅确保了贷款资金的专属权力，也明确了政府的还款责任，使贷款本息的回收创造安全性的保证。但是，由于我国对政府非营利专门机构没有清晰的界定标准，再加上大部分城市缺少可承担公共租赁房建设任务的对应机构，导致由政府非营利性的专门机构来申请项目贷款的政策难以落实。
三、住房公积金支持保障性住房项目贷款的有效措施
（一）完善《住房公积金管理条例》
为了确保住房公积金支持保障性住房建设的合法性，应该拓宽《住房公积金管理条例》的法律权限。对其进行有效的修订和完善，规定可在住房公积金留足备付金后，将其结余资金用在发放保障性住房建设项目贷款中。并且，对相关的放贷比例、方法及条件做出相应的标准措施和方案，使其法律效应达到一定的科学性和实效性，从而完全符合当下社会发展的需求。
（二）明确界定政府非营利性的专门机构
为了将住房公积金用于保障性住房建设的项目贷款政策落实到整体项目贷款工作中。首先，需要国家对政府非营利专门机构做出清晰的界定，并在大范围内推广只有非营利专门机构才可申请保障性住房建设贷款的法律制度，稳固公共租赁住房建设项目贷款工作的经济地位，加快其建设步伐。另外，还可对那些已投入资金建设、信誉好、履行能力强的房地产开发公司，开放住房公积金支持保障性住房建设的贷款业务。这样，才能缓解住房矛盾，解决公积金贷款的足额抵押、资金短缺、还款责任等一系列经济要素，使公民住房问题得到妥善的处理。
（三）对当前项目贷款规模的审批模式进行有效整改
由于目前我国关于项目贷款规模的审批模式采用的是年度制审批方式，致使很多新增的保障性住房项目在其资金补助上出现迟迟不到位的现象，严重拖延了保障性住房的建设进度。因此，只有对当前项目贷款规模的审批模式进行有效的整改，才能缓解当前住房资金紧张的局势。打破以往住建部及相关单位对贷款规模进行年度审批的管理模式，制定出新的贷款额度计算标准，以保证职工提款和贷款的需求。并且，明确试点城市项目贷款的年限额度，经当地住房公积金管理委员会、市政府联合审批后才可在大范围内推广使用。
（四）加强对项目贷款的监管力度
住房公积金可支持保障性住房项目贷款的政策，对缴存住房公积金职工来说，是一项具有实际意义的举措，关乎着职工的切身利益。所以，对其贷款工作的要求也是越来越高。然而，我国目前对于住房公积金管理工作只是依靠相关管理人员来实行的，其管理效应有着一定的局限控制。因此，要加强对项目贷款工作的监管力度，可定期对住房公积金工作人员开展各项专业培训的活动，提高他们的业务能力。
四、结语
利用住房公积金来实现保障性住房项目贷款的目标，进一步完善了住房公积金的管理制度，有效地促进了保障性住房的建设力度，为构建和谐社会打下了坚实的基础。在实际的运行过程中，尽管存在着很多需要解决的问题，但是经过全社会的共同努力，势必会将保障性住房项目贷款工作做到规范性和公正性，使其为保护我国公民住房的合法权利提供可靠的保障。
（作者单位为烟台市住房公积金管理中心栖霞分中心）
参考文献
[1] 张世涵.住房公积金支持保障性住房项目贷款之我见[J].现代财经：天津财经大学学报，2014（12）：05-06.