维修基金论文范文
时间：2023-03-13 10:58:47
维修基金论文范文第1篇
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。
也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
通过对维修基金的问题及原因进行分析，尽量最大限度发挥维修基金最初的目的，让人们更加了解维修基金存在的好处和价值，加强物业管理企业自律的和政策法规的进一步完善，使物业管理这个朝阳产业被多数人认知，不断成熟和壮大。
参考文献
［3］雷华.物业维修基金的建立和监管策略［J］.现代物业，2003.10：78
［4］陈建国，张利鹏.维修基金的现实与未来［J］.现代物业，2004.11：89
［5］蒋维，吴迅.维修基金保值增值—中间还有几个坎［J］.中国房地产金融，2001.5：4243
论文关键词：物业维修基金保值增值
维修基金论文范文第2篇
（一）成立业主委员会
业主委员会成立前，即在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。
1．业主委员会自主管理物业维修基金，须遵守物业专项维修资金管理办法规定，不得将物业维修基金出借，不得将物业维修基金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业维修基金为单位和个人提供任何形式的担保。不得将以下四项费用列入专项维修资金中：（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
2．业主委员会须向业主大会提交自主管理物业维修基金的实施方案，其中应明确是业委会自行管理还是委托专业机构管理，并详细说明物业维修基金的存储银行及帐号、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额定期公布方案、提供业主查询本息余额的方式等内容。对因业主委员会集体或业主委员会成员个人原因致使物业维修基金无法保值增值或导致资金流失的，实施方案应预先提出解决方法。
3．上述方案须在业主大会会议上，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决同意后，由业主大会出具相关书面决定。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。
4．业主大会会议应当邀请街道办事处、社区居民委员会代表列席。业主表决意见及业主大会决定须提供公证证明，并与实施方案一并报市物业主管部门备案。
尽管有关规定的非常明确，但由于种种原因，客观上缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是常有的事；由于发展商和物业公司并非完全严格依法从事，要从真正意义上解决物业维修基金纠纷问题，需要一种规范的管理机制，需要有专门的机构科学规范的管理物业维修基金。
二、独立的物业维修基金管理部门
目前一些城市设立了物业维修资金管理中心统一管理物业维修基金。
（一）物业维修资金管理中心基本职能
1．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备维修基金的归集；2．负责全市物业维修基金的日常财务管理；3．负责全市住宅共用部位和共用设施、设备大修以上项目及预算、决算的审核；4．负责全市物业维修基金的使用监督；5．负责全市物业管理人员的培训；6．市物业行政主管部门交办的工作。
（二）基金一般使用程序如下
1．由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后,再报市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用。2．维修更新工程完工后,由物业管理企业将下列要件报市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。
（三）针对社会认知度不强的举措
1．加强内涵建设，抓好内部管理和职工队伍建设。明确工作人员的“责、权、利”，充分调动工作积极性，又严格落实各项规章制度，加强教育培训和考核奖惩，在端正工作态度、热情服务群众、改善管理形象等方面有新的提升。
2．对外加强宣传力度。针对有关物业维修基金的政策法规宣传力度不足，致使有些业主不知晓相关规定，甚至对物业维修基金概念了解不够的问题，物业维修资金管理中心可开设宣传专刊、开展有奖征答及意见建议征集活动、举办巡回讲座等方式在业主委员会中开展《办法》的宣传工作，努力促进依法办事，切实维护业主的合法权益。
3．针对申请使用物业维修基金的某些规定和程序在实际中操作性不强，群众容易出现意见较大的问题，物业维修资金管理中心将组织力量对基金使用中出现的一些热点难点问题进行调研，提出解决方案，力争加强物业维修基金使用的科学性、可操作性。
4．当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
三、附属有关职能部门进行物业基金的监管
物业维修基金管理的实践中，因各种原因不能设置统一管理机构的，均附属有关职能部门进行物业基金的监管。如南京市房产局物业办公室管理物业维修基金；广州国土房管局管理物业维修基金等。
（一）监管现状
1．集量大、使用量小。拿南京为例，购房人交缴的维修基金总量非常巨大，但使用出去的量却只有3000万元，还不到归集总量的2％。2．相关法律制定的不完善和相互冲突，使管理上问题不断出现。
（二）措施
1．向相关部门反映，加快物业管理条例修改进度。2．尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的缴交主体。3．参照上海、成都等城市的做法，加快完善专项维修基金立法，对专项维修基金的缴存、管理、使用和责任等一系列具体问题予以明确，将专项维修基金的缴交与开发企业办理开发项目有关手续、业主办理产权证等相挂钩。4．继续加强对专项维修基金的监督。先进行全面检查清理，下一步继续督促缴交责任人履行缴交责任，健全执法制度，引导业主有效维护合法权益。5．继续加大对开发建设单位欠缴资金的追讨力度，继续积极主动地协调市、区法院，支持业主通过司法途径维护自身的合法权益。6．是进一步加大宣传力度，采取形式多样的宣传方式，加大力度，宣传专项维修基金政策法规，营造专项维修基金缴交、使用的诚信、公平环境，引导社会各方主体自觉维护自己的权益。
参考文献
[1]陶婷芳等，国际物业管理透视与借鉴《城市管理》2002，4
[2]《现代建筑物区分所有制研究》陈华彬
[3]宋如萍等，英国房地产物业管理现状及对我们的启示《北京物价》2002，12
[论文关键词]物业维修基金业主委员会物业公司
维修基金论文范文第3篇
【摘要】：物业专项维修基金的建立，相当于为业主所拥有的房屋提供了“养老保险”。现行的管理办法，使此项资金在归集及监管上有了保障，但在维修及增值使用上却陷入了“饼大难充饥”的怪圈。在经济高速运转的今天，一个省（市）有着规模达几十、甚至上百亿的资金成了“不动产”，能不引人深思？业主利益的保障，国民经济的发展，都促使着对维修基金的运营方式及风险管理模式作根本性变革。本文直击现行维修基金管理模式存在的问题，通过对保险资金与维修基金作类比性分析及两者运营方式有机结合的探索，提出了维修基金制度改革新思路——建立保险金运营方式及“政府主导型”管理模式，以期实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化。
建立物业专项维修基金（以下简称维修基金），是物业管理发展史上的一大创举，也是住房私有化程度不断提高的必然产物。归集此项基金，相当于对房屋建立了“养老保险”，使房屋共用部位、共用设施在保修期满后的维修及更新、改造有了资金保障，避免届时在责任分摊及义务履行上产生矛盾，有利于物业的保值增值及保障住户的安居生活。但此项涉及民生、意义重大的基金，自99年国家开始实行以来，由于管理办法上的诸多不完善,使“缴钱容易，使用难”、“监管严格，效用低”的状况日益突出。重庆市2004年至2007年累计归集维修基金已达38亿元，累计使用额却不足0.5%，增值收益仅有银行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋维修量不大，也不是没有适合的增值渠道，而是现行管理机制让这笔维修基金陷入了“死钱”、“呆钱”的境地。
如何实现维修基金在维修及增值使用上的效用最大化？笔者认为，同样具有保障性质的保险资金，已有上百年的发展史，在管理模式及运营方式上相对比较成熟和规范，既能按保险协议向受益人提供保障，又能灵活地对资金进行理财操作。两种资金既然都以稳健安全、保值增值为管理原则，那么借鉴保险资金的管理运营模式来改革现行维修基金管理办法，则将助推维修基金的管理更加科学化、社会效用最大化。
维修基金管理现状分析
（一）现行管理模式
我国第一部物业维修基金管理办法于1999年1月1日起实行。建设部、财政部2007年第165号令又了新的《住宅专项维修资金管理办法》。按新《办法》要求，住宅专项维修资金管理原则为：专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。资金使用的决策主体为全体业主，即资金的列支范围、维修方案、购买国债等问题需由2/3以上业主或业主大会通过。管理主体最初为地方政府行政管理部门（代管），在业主大会成立后划转业主大会管理，政府部门监督。
（二）存在的问题
维修基金在管理办法的制定上更多地考虑了安全性，而弱化了资产保值增值要求；强调了公平性，而忽视了操作上的可行性。形成了资金规模越积越大，而解决维修问题的实际作用不能有效发挥的现状。“饼大难充饥”，无论是业主还是管理部门对此都深有感触。
1、“身份尴尬”——是预存款，还是保障性基金？业主心目中对维修基金的定位就是“预存款”，普遍缴纳积极性不高。作为一项保障性基金，应着眼于长远打算，充分发挥“众人拾柴火焰高”的作用，为受益人提供大于初始投入的保障。由于现在的物业维修基金，保障金额以初始缴纳金额及其低额的活期存款利息收入为限，受益时间在几年甚至几十年以后。造成业主存在“预存一笔冤枉钱”的认识，普遍缴纳积极性不高，更谈不上今后续缴的自觉性与主动性。各地的交存标准也不统一，北京、上海、成都等城市都按建筑安装成本价计算，而重庆还沿用98年颁布的管理办法，按总房款的2%-3%收取。“既然是缴多少、用多少，为什么我们交存比例或计算基数要高些”的疑问和要求统一按国家规定的最低标准执行的诉求成为热点问题。若按保险金的运作模式来管理维修基金，提供比缴存金额更大的物业维修保障额度，则有利于提高业主缴存积极性和对缴纳标准不统一的接受程度。
2、资金利用率低——维修基金成“烫手的山芋”。业主大会对资金的增值利用难以形成统一意见，管理部门对投资风险心存顾忌，造成资金闲置率高、收益成负增长状况。由于现行《办法》对维修基金的增值途径限定于购买国债，决策权力交给了不具备专业知识、成员不稳定的业主大会。并且具有监管职能的政府行政管理部门出于安全的考虑，对这项基金进行专户储存，按银行活期利息计息，并无形之中也为其真实信息“披上了神秘的面纱”。目前全国购房者缴纳的住宅维修资金已有很大规模，却无一例运用维修基金购买国债、保值增值的案例。维修基金更多体现的是一种应急性质的资金，而不是保障性投资。长此以往，将形成利息收入缩水、社会财富资源严重浪费的不良后果。一方面，业主利息所得减少。由于通货膨胀率高于银行活期存款利息，且房屋大修通常发生在几年甚至十年以后，因此对维修资金按活期存款利息计息不符合实际。以一笔600万元的维修基金为例，若按理财方式存储，以2：1的比例分别作三年期、一年期定期存款，3年后该维修资金的利息收益将达到53.5万元，而以活期存款计算，3年后利息收益仅为6.5万元，业主利息收入损失达49万元。另一方面，造成大量的社会资金沉淀，对国民经济的发展十分不利。比如，政府实施大规模危旧房改造及其他公建项目，还需要想尽办法通过各种渠道、以更大的成本代价融资，如果能有效利用维修基金，将有利于加速城市建设进程，让群众得到更多更直接的实惠。
3、资金使用难——维修基金成“镜中花，水中月”。现行管理办法在维修使用的操作上存在较多不可行性。一是决策主体缺位。维修基金的使用由业主民主决策的规定难以实现。目前业主自治意识淡漠，对共用部位和设施共同维护的意识尚未形成，要几乎没有任何交往的邻居为可能与自身的房屋使用无关的维修持同意意见实在很难。维修基金划转业主大会管理更难。较之政府部门管理，业主更放心后者。由于业主大会存在变动性、非专业性，业主委员会因经费、精力和专业知识等限制，不足以承担维修基金的管理任务。目前，重庆市已成立业主委员会近1150个，但还未有一个小区的维修基金划转给了业主大会管理。二是支付范畴界定模糊，不象保险赔偿条款明确到具体情况。《办法》仅规定了维修基金专项用于物业共用部位和设施，而未明细到满足使用的具体条件（如责任主体、损害程度等）。通常这些共用部分由物业公司在做日常维护，造成业主往往以应该由物业公司承担为由而拒绝动用维修基金。三是操作上程序复杂。审批上由于牵扯到物业公司、大多数业主、行政主管部门等太多相关方，不象保险金的赔付，投保人只需要面对保险公司一方，一旦保险受益人出现保障条款约定的事项即可通过申请得到赔付，程序上简单、清晰。而维修基金在使用上由物业公司提出方案、组织实施和业主大会决策等规定尚处于理想状态，一旦某一方环节受阻，即造成维修问题的解决在时间上延误或直接受害业主不得不自行“埋单”的后果。
二、维修基金实行保险金运营方式的可行性分析
上述问题是影响维修基金持续发展的关键因素，已成为当前物业管理实践中的争议焦点和立法难点。单纯的行政部门管理或业主大会管理都不能从根本上解决上述问题。而保险行业坚实的安全监管保障和偿付能力引起了笔者对改革维修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：维修基金和保险金都是民众财富的集中，都是以稳健安全、保值增值为管理原则。维修基金对资金的流动性要求不高，可经营合理理财运作，提高资金收益率。
（二）结合方式及优势分析：
1、资金运作“两条线”。借鉴保险资金“赔付”和“理财”两条线运作模式，对维修基金也按“维修”和“理财”两条线运作。通过计算资金支付率，合理确定投资比例，建立一定比例的储备基金，用以日常维修支付，其余部分用于投资理财。以多数人的持续投入来保证解决个别突发性维修问题的资金需求，保持资金来源与支出的滚动性。
2、提高保障标准。借鉴保险资金保障额度的设定方法，通过对物业公共维修问题发生的概率分析，对交存的维修资金可提供的保障额度（支付金额及保障期限）作精准测算，提高现行维修基金的保障标准。
3、增值收益分配方式。借鉴投资分红型保险利益分配方式，保障业主缴纳的维修资金本金部分按银行协议利率复利方式计算的利息收入，同时对每年的资金理财投资收益部分进行分红。使业主不仅能获得预交维修费的利息收入，还能得到投资分红（增值收益计入业主维修资金账户滚存使用），从而提高业主交存积极性。
4、细化支付条件。借鉴保险保障条款的制定机理，通过立法制定维修基金支付细目，而不是概念模糊、难以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法规中明确共用部位、共用设施设备的具体范畴，明确属于维修基金支付的具体条件。同时，还应明确承担公共维修责任的业主范围（比如哪些责任由一个单元，或一幢独立物业，或整个物业区域的业主承担）。一旦某栋物业出现公共维修问题，只要符合保障条款，即可用储备基金支付维修费。防止因责任主体的不明或利益相关人相互推诿而不能及时解决物业维修问题。
5、建立专业化投资和风险管理机制。借鉴保险资金管理经验，由专门机构（配置精算师、投资理财专家）负责资金理财运作和风险管理。
建立维修基金“政府主导型”管理模式的理论设计
保险公司不存在破产问题，一旦出现资不抵债，则以其他保险公司收购、合并或政府接管等方式来保障投保人的合法权益。社会保障资金的亏损，也会有国家财政来负担。因此，为更好地规避风险，实现资金效用最大化，笔者建议对维修基金建立“政府主导型”管理模式。
（一）基本原则
由政府直接负责资金的管理及投资运作。因为政府管理，相对于物业公司、业主委员会而言，更具公信力和资源统筹、风险担保的能力。资金来源渠道拓展为业主交存的维修资金、基金运营收益和财政负担；资金运作统一纳入国家财政投融资计划，进行基础产业、基础设施等建设，既保障了资金安全性、增值性要求，又能使国家集中财力进行重点建设。
（二）具体方式
1、统一运作、管理。建议实行资金省级统筹运作。由政府投资成立国有独资公司——物业维修基金信托投资公司，实行公司化管理，属于非营利性企业法人。专职负责维修基金的理财、划拨及风险管理，接受财政、审计部门监督。委托房地产管理部门负责维修基金的归集、储备基金账户及业主个人账户管理、维修方案审批、支付条件审定、信息和档案管理等系列行政管理职能。维修资金的理财收益一部分进入业主个人账户，一部分作为机构营运成本。
2、行政强制性归集。以行政强制手段确保维修基金归集到位。以缴纳物业维修基金作为办理出售物业产权证的前置条件，促使业主初始维修金的交存（目前重庆等城市已按此办法实施）。在维修基金个人账户余额低于30%时，由基层房管所通知业主一次性续交，在业主不配合的情况下，通知由水费收取部门分月代收物业维修金。同时，要求开发商在办理房屋分户权证时，按建筑安装成本价的一定比例缴纳房屋维修保证金，为业主提供自产权分户登记之日起2-5年的物业质保期。以解决消费者购买了建筑施工单位保修期（以竣工验收合格之日起计算）已过的房产即要承担维修费用的利益不公问题。
维修基金论文范文第4篇
1.对住房维修基金重视程度的弱化
对住房维修基金重视程度的弱化，主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来，住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了，然而在现今，依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用，更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况，大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿，不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦，也不利于住房维修基金监督机制的扩展。
2.对住房维修基金管理层面的弱化
对于住房维修基金管理层面的问题，主要包括三个方面：
（1）缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定，从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如，开发商受利益驱使，强制性的侵占住房维修基金，在代管人员进行查收时，又利用诸多理由拒绝缴纳，这不仅损害了个体住户的经济利益，也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。
（2）管理问题。首先，住房维修基金是按照一定比例的分配，是归属于全体业主共有的大额资产。同时，由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广，在代管部门进行管理时，容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象，这无形中降低了住房维修基金的安全系数，同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。
（3）使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能，但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态，这不仅造成了大额基金的闲置与积压，也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年，代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧，且没有明确的使用标准，致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担，不利于其实质性使用价值的充分发挥。
3.对住房维修基金监督力度的弱化
首先，代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项，关联着较大范围的资金链条，然而大量基金处于托管状态，无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时，法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施，这也给行为提供了可趁之机。其次，个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。
二、住房维修基金管理中的问题的解决方案
1.加大宣传力度，提升重视程度
对于住房维修基金国民弱化现象，政府必须采取有力措施及时改进，这不仅关系到个体住户的切身利益，也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如，代管部门可以合理运用传播资源，与媒介进行有效对接，如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道，将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示，提升个体住户对住房维修基金的重视程度。
2.完善法律制度，强化管理措施
为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题，首先要完善相应的法律法规制度，优化住房维修基金法律效应的同时，提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定，保证住房维修基金的专款专用，从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障，也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新，既有利于促进基金管理和谐，也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。其次，利用法律手段加强住房维修基金的管理措施，对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定，从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。再者，对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管，并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论，为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来，也有利于为业主的资金投资构建有效保障。
3.优化监督机制，增强安全保障
降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预，将其关注的重点转移到管理与监督上面来，并着力培育业主自治管理机制，建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障，也有利于提升其公众关注力度与监管力度，在有效维护自身利益的同时，也优化了对住房维修基金的监督机制。
三、结语
有效管理住房维修基金，不仅有利于保障业主个人资产的真实与安全，也有利于提升住户所按比例分摊的住房维修基金的增值程度；有效管理住房维修基金，不仅有利于完善住房维修基金的管理模式，使基金可以更合理、有序的进行分配与使用，从而达到造福于民的目的，也有利于拓展住户对住房维修基金的监督职能与力度，为其安全有效的使用创设双重保障。
维修基金论文范文第5篇
论文关键词：物业维修基金保值增值
论文摘要：目前，随着住房制度改革的不断深化，住房商品化已经深入人心。同时，越来越多的商品房公共部位、设施设备的维修问题逐渐显现出来，而此项工作的好坏会直接影响房地产业发展乃至影响社会安定，本文通过对房屋维修基金目前的现状及存在主要问题的阐述，进行问题剖，来解决房屋维修基金目前出现的重点问题。
物业维修基金是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。
一、物业维修基金的现状
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的2～3％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种：股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
维修基金论文范文第6篇
论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
五、结语
维修基金论文范文第7篇
论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
五、结语
维修基金论文范文第8篇
1实验室开放基金的设立
1．1设立实验室开放基金的背景1984年，清华大学利用世界银行贷款，为学校的分析中心和材料中心实验室添置了一批精密贵重仪器设备，使学校的分析仪器得到了更新和水平的提升。两个中心是当时为全校师生提供公共分析测试服务的单位，必然要有一定的费用来保持中心的平稳运行，如水电、试剂、仪器设备的维修和部件更换、仪器设备功能的二次开发、新测试方法的研究和辅助装置的研制等，都需要资金的支持。当时的情况是两个中心都没有这方面的经费来源，只能通过收取测试费用来平衡支出。尽管当时对校内用户的收费给予了很大的优惠［1］，但是对一些基础研究工作和经费不足的学生论文工作仍是不小的负担。1986年，由原设备实验室处（现为实验室与设备处）牵头，联合财务处、研究生院、教务处和科技处共同出资建立了分析测试基金。学校也拨出一些经费支持分析测试基金，对使用这两个中心的仪器设备的课题给予一定的经费支持。学校为了保证仪器设备的正常运行和维修，还设立了大型仪器设备维修基金［2－3］。这两项基金后来合并为“实验室开放基金”。
1．2设立实验室开放基金的目的实验室开放基金设立的初衷是“为了充分发挥大型仪器设备的作用，实现资源共享，促进校内跨系、跨学科的科研教学工作，加强学术交流”［4］。仪器设备使用效益的高低取决于需求和服务，当需求客观存在且服务条件具备时，就需要通过一种共赢的方式使供需双方都得到满足。实验室开放基金就是撬动双方积极性的杠杆，在鼓励和支持教师开展更多科研工作的同时，还很好地调动了机组人员的工作积极性；不但解决了机组测试费不足的问题，还提高了机组的服务质量和服务水平。此外，实验室开放基金也发挥了管理部门联系机组和用户的纽带与桥梁作用。开放基金的设立，从根本上改变了大型仪器设备以传统的拨款方式补充运行费的做法，同时调动了机组和使用者的积极性，又为管理部门找到了一个工作的有力抓手，实现了多方面的效益。
1．3设立实验室开放基金的主要工作实验室开放基金的设立是一项有益的制度创新，为了保证基金的良好运作，清华大学主要完成了以下几方面的工作。（1）建章立制，规范管理。建立完善的管理制度，规范基金的申请、受理和评审流程。通过通知、印发“实验室开放基金使用手册”等多种方式宣传开放基金的使用情况，让更多的人清楚地了解实验室开放基金和开放设备；通过设计合理的申请表，收集必要、完整的信息，认真组织专家评审，保证基金审批和使用的公开、公正和公平。（2）加强管理和协调，保证基金的顺利实施。实验室开放基金的实施，得到了学校领导和相关部门的大力支持，特别是财务处、研究生院、教务处和科技处等部处给予密切合作。实验室与设备处具体负责经费的管理、申请审批和考核工作，每年对基金使用成效进行总结，并向主管领导汇报，积极与相关部处沟通基金的使用情况和效益情况。实验室与设备处还及时调整开放共享仪器设备，将所购置的新型、有需求的设备纳入基金管理系统中，及时淘汰开放不好或者没有需求的设备，始终保持开放设备的先进性和通用性。学校设立了大型仪器设备使用效益奖，以鼓励机组积极工作，充分发掘设备的潜力。
2实验室开放基金的完善与发展
实验室开放基金设立以来，伴随着学校的发展和机构改革，主管部处也几经变化［5］。但是，20多年来，基金主管单位不断改进工作，努力探索适合清华大学发展的实验室开放基金管理方式，使开放基金日益发挥重要的作用。
2．1实验室开放基金管理制度的修订与完善清华大学不断完善实验室开放基金管理制度，使开放基金得以高效地持续发展。1989年5月，经主管校长批准实施了“清华大学开放基金管理办法”，1997—1998年度第四次校务会通过了“清华大学大型仪器设备开放基金实施办法”［6］，进一步明确了实验室开放基金设立的目的、资助范围、资助仪器标准、实施程序、申报评审时间和财务管理、奖惩办法等。随之了“清华大学实验室开放基金使用办法”实施细则，细化了开放基金的申请、审批、财务管理以及奖惩措施。2005年实验室工作委员会将“清华大学实验室开放基金使用办法”及实施细则合并为“清华大学实验室开放基金管理办法”。2012年实验室工作委员会对基金管理办法做了较大修改。这些制度的建立和完善成为清华大学大型仪器设备开放共享服务体系建设的制度保障。
2．2实验室开放基金的历史变化实验室开放基金运行26年来，在基金的内涵、资助方式、资助额度、资助比例、管理方式等方面都发生了一定的变化。
（1）基金内涵的变化。开放基金设立之初的设想包括所有鼓励实验室开放的资助基金。1986年基金设立之初设置了测试基金和维修基金；1997年撤销了维修基金，大幅度增加了测试基金的数额，机组的维修资金主要来源于开放服务收入；2008年新设置了实验室创新基金，鼓励实验技术研发。近几年仪器设备的价值增加，维修费用较高，机组反映测试服务收入不能支持设备的大修。学校在“985工程”三期的支持下，2012年重新启动了维修基金。
（2）基金资助方式变化———变先拨款为后付费。实验室测试基金最初的资助方式是在测试开始前就直接拨款给用户申请的仪器机组，但学校很快就将“先拨款”调整为“后付费”方式并一直延续至今。“学校不是向实验室拨款，而是支持用户，只有用户使用资助设备后，管理部门统计服务情况后，将测试服务费拨付机组，机组才能得到相应的运行维护费和人员劳务费用”［7］。现阶段实验室与设备处每年两次集中办理测试服务的汇总和返款。
（3）基金资助总额的变化。基金刚设立时总额只有20万元，开放基金设立之初的8年，学校拨款累计277万元，平均每年34．6万元。由于运行良好，效果显著，1997年学校进一步加大对基金的支持力度，将大型仪器分析测试基金和维修基金合并，设立实验室开放基金，同时将基金资助总额提高到600万元／年［8］，并且一直实施到2011年。近几年由于国家项目的申请中降低设备购置费而加大测试费的比例，使科研项目负责人的可支配测试服务费增加。为此，学校计划将资助总额适当进行调整，同时在“985工程”三期恢复了维修基金，总额为1500万元。
（4）基金资助比例的变化。开放基金设立之初，学校科研项目经费普遍比较紧张。为了有效帮助课题组开展分析测试工作，测试基金最初对课题的支持比例为50％～70％。对自然科学基金重点和重大基金项目、“973项目”等基础研究课题资助70％。随着学校科研事业的不断发展，测试基金资助的比例逐渐降低，2012年将资助比例统一为30％［9］。资助比例的调整反映了学校科研事业的发展。同时，通过资助比例的调整，在年度资助总额不变的情况下，通过开放基金的杠杆作用撬动了更多的自筹资金，使测试基金的总额有了大幅度增加，更好地支持了获得资助的仪器设备及其所在的公共测试平台的建设和发展，鼓励开放共享。
（5）基金管理方式的变化———纸质文档流转变电子化、网络化管理。2001年之前，基金的管理（如基金的申请、总结、数据汇总等）都使用纸质文件流转，基金的使用也采用基金卡，机组人员在基金卡上记录使用金额和余额。随着计算机技术和网络技术的进步，2001年，在摩擦学国家重点实验室的帮助下，一部分仪器设备实现了基金的网上申请和评审。网络化管理效率高、信息透明度高、查询统计方便等优点得到了机组和用户的普遍认同。2006年，全校开始统一使用实验室与设备处联合计算中心开发的网络版实验室开放基金管理系统，实现了基金管理全过程的电子化。管理信息系统实现了开放基金运行管理的网络化、数字化，实现了基金申请、审批、使用、汇总等各环节的过程管理和信息化管理［10］。
（6）基金资助设备变化。随着学校购置仪器设备的增加，基金资助设备也不断更新和增加。为了保证服务质量，基金资助的设备从最初需要动员加入到现在需要竞争择优。基金设立初期主要依靠分析中心、材料中心的仪器为全校服务，如今不仅分析中心、材料中心的仪器设备数量增添较多，还增加了生物医学测试中心、高性能计算平台、生物医学影像实验室等校级科研条件平台，一些院系级分析测试和实验研究平台也发展起来。
（7）服务奖金和酬金的比例提高。实验室开放基金从制度上保证机组能够从服务收入中提取一定比例作为酬金，学校规定从仪器设备用户自筹经费中30％作为酬金。现在用户在自筹经费比例为70％的情况下，服务收入的21％作为酬金。
3实验室开放基金的效果
清华大学实验室开放基金在人才培养和科学研究中发挥了重要的作用。清华大学通过实验室开放基金的实施成为高校仪器设备开放共享的先行者和倡导者，这一做法后来被不少国内高校所借鉴，促进了高校仪器设备的开放共享工作。
3．1清华大学内部效果1986年4月至1987年9月的1年多时间，全校有21个系的377个项目使用了开放基金［11］。开放基金设立的前8年共资助课题2500项，培养人员近8000人次，约2400篇。在开放基金的支持下，SCI数量、人才培养数量均呈递增趋势，且得到基金资助的SCI论文数每年都在1000篇以上，实验室开放基金的需求也呈现不断增长的趋势。
3．2开放基金的社会影响清华大学通过设立实验室开放基金，促进大型仪器设备开放共享的做法得到了兄弟院校的广泛认可。不少高校到清华大学来调研交流，参照清华大学的做法设立了类似的开放基金，如重庆大学［12］、浙江大学［13］、中山大学、上海交通大学、武汉大学等高等学校。《2004—2010年国家科技基础条件平台建设纲要》强调要推进大型科学仪器、设备共享平台的建设与共享，要在整合国家、部门、地方相关研究实验资源的基础上，营造开放、共享的研究实验环境。2006年国务院颁布了《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006—2020）》，强调建立有效的共享机制和运行机制是科技基础条件平台建设取得成效的关键和前提。清华大学建立实验室开放基金的做法，完全符合以上两个纲要关于仪器设备共享的要求，得到了科技部和教育部的认可，科技部在清华大学建立了“北京电子能谱中心”和“北京电子显微镜中心”。开放服务取得了良好效益。
4结束语
维修基金论文范文第9篇
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2o％．高层住宅3o％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3o％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5o％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
五、结语
维修基金论文范文第10篇
对房管部门来说是极不平凡的一年，年。局经受住了7.18特大暴雨、经租房户”反复缠访闹访、生产经营艰难发展、困难与挑战空前等一系列问题的严峻考验。全局广大干部职工在局党委的正确领导下，以科学发展观为统领，以改革创新为动力，以强化行业管理职能为核心，以完善住房保证体系、搞活住房二级市场、规范物业管理、促进生产经营继续发展为重点，树立更高标准，加大工作力度，奋力拼搏，锐意进取，较好地完成了年初确定的目标任务，干成了一批群众关注、政府满意的大事、难事、实事、好事，为“维护省城稳定、发展省会经济、建设美丽做出了积极贡献。局被授予“全国建设系统先进集体”全省建设工作先进集体”等荣誉称号。
（一）住房保证体系建设实现了新突破。住房问题是重要的民生问题。始终把健全完善住房保证体系。全力组织实施，使住房保证工作实现了重大突破。一是较好地完成了城区住房状况和低收入住房困难家庭住房状况的调查任务。对全市城区住房状况调查数据进行复核和分析，建立起了数据库，撰写了调查演讲》初步摸清了全市城区居民住房状况、收入情况和需求信息。根据住房保证工作的需要，及时组织开展了乡村低收入住房困难家庭住房状况调查工作，建立起了全市低收入住房困难家庭住房档案，为解决乡村低收入住房困难家庭住房问题提供了基础性数据。还指导各县（市）组织开展了辖区内的住房状况调查工作。二是通过组织开展调查研究、反复论证、积极协调等大量艰苦细致的工作，制定、修改出台了市经济适用住房管理方法》市乡村低收入家庭廉租住房管理方法》等法规规章和一系列规范性文件，建立起了初步的住房保证法规体系，全省率先实现了保证范围由最低收入家庭扩大到低收入家庭。三是牵头组织有关部门，精心编制并及时上报了市解决乡村低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（年-年）为开展住房保证工作提供了科学根据和法定依据。四是依照市政府确定的廉租房扩大覆盖一批、经济适用房加快建设一批、现有房源收购整合一批”思路，通过发放廉租住房补贴或实施租金核减、建设适量经济适用住房和廉租住房，分层次、多模式、有重点地解决低收入住房困难家庭的住房难题。五是会同有关部门，精心组织，规范运作，严格把关，确保把有限的住房资源和保证资金惠及到真正需要的家庭。年内，认真组织开展了对首批204套经济适用住房的定价，筹集廉租住房161套，对365套保证性住房组织了摇号和选房等工作；对144户特困廉租户实施了实物配租，对136户低收入家庭实行了经济适用住房配售；年内发放租金补贴700万元，已累计发放补贴1441万元，核减租金300多万元，受助家庭累计达7169户（次）局先后在全省住房工作会、物业管理工作会和建设系统行风建设工作会上介绍了做法。
指导东岳公司、中铁十四局等10家企业以不同方式实现了住房货币化分配，住房制度改革工作取得积极进展。制定了棚户区改造工程出售公有住房的有关规定。协助轻骑集团等9家企业处理了房改售房遗留问题。积极参与局部军队复员干部住房政策的落实工作。全年完成房改售房资料审核5459户；审核归集维修基金4166户、2882万元；审批使用房改售房资金954万元。准备召开了第九次公积金管委会全体会议，促进了住房公积金的归集、使用和管理。
（二）房地产交易与权属登记管理迈上了新台阶。深入贯彻落实宏观调控各项政策措施。改进完善服务举措，推进房地产交易与权属登记规范化管理，有效促进了房地产市场的继续稳定健康发展。年内，市区共料理房产登记发证97655件；料理房产交易74047件，交易面积1130.50万平方米，交易金额445.86亿元。一是坚持高水平和适当超前原则，依托自身技术力量，积极筹措资金，开发了测绘效果管理软件，基本完成了房产交易与权属登记系统的功能设计，完成了地理信息系统平台的搭建工作，全面实施和完善了商品房预售合同网上联机备案制度，为规范房地产交易与权属登记行为，健全信息制度和市场预警预报机制提供了有力支撑。二是深入开展了房地产交易与权属登记规范化管理达标工作，召开了现场会，推广了济阳县的先进经验。章丘市房管局、县建设局被省建设厅授予“房地产交易与权属登记规范化管理单位”称号，济阳县房管局被建设部授予“房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。加强对初审单位审核工作全过程的指导和监管，健全完善奖励制度和错件追究制度，提高了防范审核业务风险的能力。积极开展了房屋权属登记工作调研，为全面落实《物权法》做好了准备。三是加快房屋档案数字化建设步伐，完成房屋档案扫描33.73万卷，整理档案30.34万卷，对当年发生的房产交易和确权登记资料全部实现了数字化管理，提高了房屋档案管理水平和利用效率。四是不时规范中介市场、房屋租赁和房产测绘管理。年内，完成了127家房地产经纪机构和36家评估机构的登记备案和换证工作。组织开展了房地产市场秩序专项整治活动，对845家房地产中介机构进行了检查，对其中198家下达了限期改正通知书，153家非法中介自动停业，有效净化了市场环境；组织开展了十佳中介”评选活动，发挥了品牌中介的示范和引导作用；组织开展了春季、金秋网上房展及十佳中介房源展，并在报纸开设精品房源专栏，及时向社会房源信息；进一步优化了评估机构信用档案系统，初步建立起了房地产经纪机构网上备案制度。料理租赁登记9658件，面积122.6万平方米。开展了房产丈量规范与测绘市场化培训，加强了对房产测绘效果的管理。五是积极配合做好“双清”资产管理制度改革、企业改革改制等全市重点工作，不时加大房产发证历史遗留问题的处置力度。
（三）物业管理在规范中持续发展。从解决群众最关心、最直接的物业企业选聘、业主自治、维修基金等问题入手。新批三级资质企业48家，资质升级25家，完成了资质年检工作；进一步完善市、区两级物业管理投诉处置制度，料理市长公开电话急办件38件，下达物业管理投诉督办件24件，严厉查处物业服务规范降低、乱收费等违规行为；指导各区协调处结了东环国际、汇统花园等11个物业管理项目呈现的矛盾纠纷，维护了小区的和谐稳定。年内，有12个物业管理项目被评为省优，1个项目通过了国优初检。四是充分发挥物业管理协会的桥梁作用，着力提高行业自律和服务水平。组建了协会秘书处，发展会员单位225家，为强化行业管理搭建起了平台；制定了物业管理行业自律公约和行业服务规范，编辑了刊物，编制了岗位技能培训大纲，培训学员570余人（次）促进了行业自律和服务水平的提升。五是大力推进维修基金管理模式创新，不时规范完善维修基金管理。印发了关于调整我市商品住宅维修基金缴存方式的通知》改变过去由开发企业代收代存维修基金为购房人直接到银行缴存，并把维修基金缴存作为房产登记申请的前置条件；严格做好维修基金利息支用管理，审批支用利息180笔、198万余元；会同市执法局成立联合执法组，对2004年以来开发企业代收维修基金情况进行了检查，向29家代收单位下达了限期整改通知，申请法院强制执行2家，催缴维修基金3200余万元，较好地解决了维修基金缴存不及时和违规挪用的问题。年内，归集商品住宅维修基金3.06亿元；累计归集商品住房维修基金和已售公房维修基金14.82亿元；全市物业管理企业已发展到358家，从业人员2.28万人；全市物业管理总面积达到4780万平方米，其中住宅面积达到3790万平方米。
（四）房政管理进一步加强。坚持从完善规章制度、增强行政效能、规范运行机制、提高服务水平入手。扎实推进了房政管理向纵深发展。一是加大了立法工作力度。认真编制了年度立法计划，积极协调有关部门出台了经济适用住房管理方法和廉租住房管理方法，大力开展了乡村房屋权属登记管理方法、乡村房地产抵押管理方法等规章的起草、调研、送审等工作，参与了8项地方性法规、规章的修改、会签工作。二是不时改进和完善房管分中心建设。全面梳理了分中心的行政审批事项，开展了窗口服务月活动”着力提高便民服务质量；与市行政审批中心网站建立了链接，实现了审批事项的网上公开。完成了房产管理的地方性规章、规范性文件的清理上报工作，编制了政务信息公开指南和目录，进一步提高了政务公开水平和公共服务能力。全年料理行政审批事项136件，提供咨询服务1800余人（次）三是严格直管公房产权管理。对5家房产经营单位年度受托房产经营各项指标完成情况进行了全面考核，确保了国有资产保值增值；采取逐幢、逐户实地核查的方式，开展直管公房核查，基本摸清和掌握了全市直管公房存量房产及管理现状；严格直管公房接撤管工作，全年接撤管房产建筑面积1.59万平方米；更新完善并换发了直管公房租赁合同》文本，维护了当事人合法权益；组织开展了直管公房产权处置、连片改造调研，提出了合理化措施和建议。四是高度重视工作，妥善解决房产历史遗留问题。继续坚持局领导接访制度、领导包案制度、值班备勤制度、疑难案例分析制度，成立专项工作组，不时加大工作力度，维护了社会稳定大局；全年共接待来访群众2300余人（次）受理群众来信53件，料理上级转办、交办55件，答复复查36件；参与行政诉讼55件、民事诉讼71件、行政复议9件，协助执行查（解）封房产2861件。局被评为全省建设系统工作先进集体和全市工作先进单位。
（五）直管公房维修经受住了特殊考验。为确保群众居住平安。制定了年度维修计划，广泛发放房屋维修服务卡、便民服务手册，健全了危旧房普查、定期检查、汛期巡查、房屋报修、质量回访等制度。加强劳模维修热线建设，年内处置报修1.7万余次，抢修9000余次。成立全市直管公房防汛领导小组，建立应急预案和抢险队伍，实行24小时值班，及时排查险情。以租不能养房”困难情况下，积极筹措资金2400余万元，维修房屋20.3万平方米，确保了房屋平安渡汛。今年“7.18特大暴雨中，全市直管公房没有发生一起塌房伤人事故，得到市领导和社会各界的充分肯定。
（六）按时保质完成了市里安排的各项工作任务。自觉服从和服务于全市改革发展工作大局。加大工作力度，按时保质完成了市政府安排的各项工作任务。一是研究制定了市房屋整治工程实施意见》市房屋整治工程专项资金管理方法》等配套政策，召开了全市房屋整治工作会议，建立了工作机构，切实加快了市区主要干道两侧和重要景观区域周边房屋的平改坡”与立面装新工作步伐。年内，已完成房屋“平改坡”90幢，设计施工图纸120幢。二是组织开展了住宅小区的环境绿化、干道整修、排污管道疏通、商业网点和集贸市场整顿等综合整治，已累计整治小区153个，有效改善了居民居住环境。三是克服房管部门自身生产经营困难，积极支持企业改革改制，年内与16家企业签订了直管公房产权划转协议》划转直管公房30处、建筑面积1.02万平方米。四是认真做好旧城棚户区改造的服务配合工作。对全市危旧房屋片区基本情况进行了调查摸底，为政府棚改决策提供了准确依据；及时印发《关于暂停料理旧城棚户区范围内直管公房有关手续的紧急通知》规范了棚户区改造范围内房屋置换、经营管理等工作；组织力量加班加点，按时保质完成了14个棚户区、2个重点工程、6344户被拆迁户住房面积低于43平方米的其它住房情况的核查任务，有力促进了棚户区改造工程的顺利开展。五是继续做好全市行政事业单位资产管理制度改革的服务工作。完成行政事业单位资产划转281件、建筑面积33.17万平方米，料理房产抵押373件、建筑面积36.05万平方米，房屋鉴定17件、建筑面积4.78万平方米，房产测绘32件、建筑面积10.95万平方米。
（七）生产经营在困境中稳步发展。面对国家对房地产业趋紧的宏观调控政策、日益激烈的市场竞争和种种有利因素。艰苦守业，努力化解各种瓶颈制约，基本实现了各单位的平稳发展，坚持了单位的稳定。全局房地产开发新开工6.5万平方米，建41.5万平方米，竣工4.6万平方米，销售9.7万平方米，经济效益显著提高；多种经营取得了积极进展，有效增加了职工收入，拓展了就业领域。公房管修处房地产开发坚持了适度规模，更加注重了开发效益；物业管理适度发展，管理面积达到120万平方米，实现收入1633万元；房产经营与房屋维修效益继续增长，实现总收入1170万元。房建集团房地产开发、物业管理、工程装饰、汽车修理等都实现了年度创收目标。登记中心从强化信息管理水平、提高人员素质、规范内部管理、树立良好形象入手，大力推进房地产市场信息系统建设，着力提高房产交易与权属登记水平，有效提升了房产管理现代化水平；置业担保公司全年料理住房担保业务370件、商品房预售监管业务77笔、业务4620单。设计院大力实施技术创新、质量管理创新和用人与分配制度改革，综合竞争力明显提升，发展后劲不时增强，经济效益继续增长。全年完成房产测绘1236万平方米，房屋平安鉴定35万平方米，超额完成了全年目标任务。拆迁办面对拆迁市场带来的各种困难，以顽强的毅力、扎实的作风、良好的服务，积极承揽和实施拆迁工程，大力做好房产经营和清欠工程款工作，实现经济收入120万元。服务中心着力统一思想、建章立制、稳定队伍，较好地完成了局交办的各项工作任务，并实现了开发项目的积极进展，追回了局部投资款，妥善处置了有关债务问题。全局继续坚持了平安生产的良好局面，没有发生一起平安生产责任事故。
（八）党的建设和干部职工队伍建设取得了新进展。一是把学习宣传贯彻党的十七大精神作为首要政治任务和头等大事抓紧抓实。依照市委的统一部署。全局兴起了学习宣传贯彻十七大精神的热潮，积极引导广大干部职工以良好的精神状态、思想境界和求真务实的作风，奋力开拓房管事业又好又快发展的新局面。二是继续巩固和扩大党员先进性教育效果，狠抓了四个长效机制的落实，组织了自查整改，开展了系列活动，有力推动了党建工作健康发展。局机关党日活动被评为“全市十佳党日”全局发展新党员12名。三是认真抓好干部职工的教育培训工作。制定了培训意见，将学历教育、继续教育、短期培训、政治理论培训、业务培训全部纳入培训范围，形成了大教育、大培训的工作格局。全年举办各类培训班30余期，促进了干部职工思想、政治、业务素质的提升。四是不时强化干部队伍建设。加强干部的经常性考察和监督，完成了公务员信息库建设任务；严格落实《领导干部选拔任用工作条例》推荐提拔副局级干部1人，提拔、调整、聘任科级以下干部73人。引进和聘用大专以上毕业生18名，其中研究生6名。五是坚持不懈地抓好党风廉政建设和反腐败工作，落实了教育制度，开展了加强作风建设、促进社会和谐”活动，狠抓了党风廉政建设责任制的落实。局党委成员人人签订了廉政许诺书”对局属各单位一把手采取个人述职、群众谈话、查阅资料、帐目审计、群众评议等多种形式，进行廉政监察，并作出鉴定，存入档案，收到很好效果。
（九）行业文化建设取得阶段性效果。文化管理是管理的最高境界。经过近几年艰苦不懈的努力。有效提升了行业品质。一是大力推进企业文化建设，已培育形成了济发集团“持身以正、服务唯诚”正诚”文化、房建集团“业绩至上、继续改进”绩效”文化和设计院“和合共赢、人企共荣”和合”文化等各具特色的企业文化体系，有效凝聚了思想，提高了素质，规范了管理，促进了发展。公房管修处被评为“全国建设系统企业文化建设先进单位”二是坚持以行业文化建设理论为指导，以落实《房地产行业文化建设研究》课题为重点，全面开展了行业文化建设的实践与推广活动，进一步巩固、拓展了行业文化建设的创新效果，提升了行业品质。局在全国建设系统第四届企业文化论坛上展示了效果。
（十）行风建设和精神文明建设开创了新局面。行风建设事关全局。年内。以“建设诚信房管、构建和谐社会”为主题，深入继续开展行风建设，有效提升了房管行业的社会形象。一是以优化发展环境民主评议工作为开展全局各项工作的总抓手，认真查摆问题，扎实整改提高，实现了行业作风的根本好转。去年初，局在全市优化发展环境民主评议的效果取得了历史性突破，综合得分比前年提高了9.5分，得分排名明显前移，进入了优秀等次。这是近10余年来我局在历次行风万人评、优化发展环境民主评议工作中取得的历史最好成果。二是继续加大行业管理力度。制定了年全市房管系统行业管理工作考核内容和标准》统一了全市行业管理工作规范、政策执行规范，组织了严格的考核排序，有效提升了全行业依法行政和便民服务水平；认真落实行业管理三项刚性管理制度，大力推进联席会议、明察暗访、问题通报、责任追究等制度，强化了行业监管力度。三是积极创新和不时完善便民服务举措。继续推进“阳光政务工程”坚持局领导定期在电台、电视台与群众直接对话，实行每周二局长接待日制度，组织形式多样的房管进社区、广场咨询等活动；房产交易服务大厅实行“双休日”正常上班制度，进一步简化顺序，减少环节，开通“绿色通道”实行上门服务，切实方便了企业、群众办事。四是组织开展了创建文明乡村、文明单位等精神文明创建活动。圆满完成了局承担的创城”任务，局属各单位继续坚持了省市文明单位的荣誉称号。济发集团被评为“市建设系统质量与平安管理先进单位”济发物业被评为“省社区服务‘金牌管家’房建集团被授予“市房地产开发企业综合信用评定AAA级企业”市建设系统质量管理先进单位”等荣誉称号；登记中心获得“省档案工作优秀集体”省档案信息化建设先进集体”等荣誉称号；设计院被授予“全国房屋平安鉴定和管理先进单位”省测绘行业先进单位”省青年文明号”等荣誉称号。全局有2人被评为省建设系统职工创新能手、巾帼建功”标兵，2名职工被评为“市劳动模范”8人被评为“市文明市民”五是组织开展了形式多样、丰富多彩的文化体育活动，召开了全市房管系统第五届职工运动会”积极参与上级部门组织的各类活动，充分展示了房管干部职工的精神风貌，增强了系统的凝聚力、向心力。