土地法条例范文

土地法条例范文第1篇

在前苏联部分国家,由于以个别方式划拨的、私人拥有所有权依法占有的土地比例较低,土地征用已经成为发展土地市场的主要阻碍。当为了国家目的征地时,经常发现这块土地仍然保留在公有土地的财产清单上,它不利于从个人土地所有人和使用人征地的需求。另外,在农业用地的情况下,被改组的集体不必单独从私人手中圈占土地就能满足国家的需要。

然而,随着单独圈定和单独使用私有农业用地的比例不断增加,公共和私人利益冲突不可避免地越来越明显。它们面临的任务是制定土地征用条例和程序,以便允许国家为了某种被限定的重要目的征用土地,但是又不能影响土地保有权的安全。

它们中有些国家初步打算制定征地条例和程序,无奈既受传统上重视国家而不重视个人权力的困扰,又受到法律不健全的困扰。其典型的法律障碍有四类:缺乏土地征用目的的细节;土地赔偿费低或不给赔偿费;程序规则不严格,私有土地所有权人不能参与土地征用过程;这些规则或作法一时一变,不可预测。

俄罗斯

在俄罗斯,《民法》第279―283条和赔偿土地所有权人、土地使用者、租户的损失以及农业损失的规定(1993年制定,1996年修正)(以下称1993年赔偿规定)提供了土地征用规则和程序纲要。民法第279条第1款规定联邦政府和它的下属部门通过下达命令的手段,从所有人那里征用国家、州和市政需要的土地。

民法第279条第2款具体说明了应由联邦机构和地方政府执行机构做出征用土地的决定。它进一步陈述了应该由联邦土地法确定具有这种决定权的两个专门的机构和对这个决定需要准备和采用的具体程序,尽管土地法现在并不存在。

民法第279条第3款包含了《通告》的内容。根据这一条款,执行土地征用决定的机构,一定要以书面形式,在即将征用土地之前不少于一年的时间里通知土地所有人。它还要求所有人从接到通告之日起一年内,只有经所有人同意,才允许征用指定征用的土地。不经所有人的同意,不得挑选整块征用地中的一部分。

赔偿费按民法第281条和1993年赔偿规定决定。民法规定土地的购买价格应当在土地所有人和土地征用机构两者意见达成一致情况下确定,这种意见的一致性应当建立在“土地和位于其上的不动产的市价……以及由于征占土地造成所有人的所有损失,包括他应当承担的、在合约到期之前的一段时间内他给第三方造成的相关的损失以及丧失的利益”。对于“市场价格”而言,“丧失的利益”(损失的利润)的追加实际上可使所有人双倍的赔偿,因为预期的未来利润资本化的价值在不动产的市场价格中通常是很大的变数。第281条第3款进一步规定,根据与土地所有人达成的协定,可提供给他另一块土地代替被征占的土地,以此抵消购买价格。1993年赔偿规则的条款与民法的相应条款一致,只在某种程度上更详细地提供了有关具体的赔偿数额和支付时间。在包含征地管理办法条款的第17章被采纳之前,俄罗斯一直把1993年赔偿规定作为土地征用赔偿费管理办法对待。

假如土地所有人不同意征用土地的决定,或者土地所有人和征地机构不能在购买价格上达成一致,则征用土地的国家机构可以向法院提出征用这块土地的诉讼。诉讼必须从提供给土地所有人的征地通知之日起两年之内提出。

从上面的条款中可以看出,俄罗斯法律规定的征地办法不能充分地保护所有人的利益,主要原因是:首先,由于“国家或市政的需要”而被允许征用的范围没有在民法、土地法或后来的立法里规定,这就有可能使国家征地范围放得过宽而达到别的目的;第二,正如民法所预想的,在以后的联邦土地立法中既没规定授权征用土地的机构,也没规定用于准备和执行征用土地决定所需要的具体程序,这就留下一个法律真空,无数国家机构可以能够强制地征用土地,缺少任何程序上的审核;第三,尽管民法第282 条规定可以通过法院保护政府征用土地权利,但没有具体规定土地所有人是否可以和在什么情况下(例如,在缺少合理的公共需要的情况下)可以提出诉讼保护自己的土地不被征用。

吉尔吉斯斯坦

吉尔吉斯共和国1997年11月7日颁布的《土地法草案》第59条规定的土地征用条例和程序,甚至还不如俄罗斯民法充分。

从《土地法草案》来看,吉尔吉斯共和国征用土地的目的完全不明确。第59条对什么样的机构有权征用土地、起草和执行征用土地决定所需要的程序,以及私有土地使用人请求法院阻止征占他们土地的权利的等问题只字未提。赔偿费以土地和土地上的房屋或建筑物的市价为基础,包括土地使用人由于土地使用权的丢失以及由于提前与第三方终止合约使用人应承担的损失在内的所有损失。在与土地使用人意见达成一致的情况下政府可以提供另一块土地代替现金赔偿。

乌兹别克斯坦

在乌兹别克斯坦,只有关于土地征用的粗略法规框架。

乌兹别克斯坦《土地法》第14条规定政府机构和有关当局在与土地征用部门和土地权人达成协议的基础上,可以自行从土地私人所有者或使用者那里征用土地。假如达不成协议,可以对征地决定进行讨论,但对这个决定的讨论程序法律未做具体规定。

《土地法》还规定可以将决定上诉法院,但上诉的内容和程序也未做规定。土地法未包括任何有关起草和执行征用土地决定的程序、给土地所有人或使用者发通知书和赔偿的条款。然而,土地法规定只有在特殊情况下和得到乌兹别克斯坦内阁批准,才能征用农业土地供非农业需要。

塔吉克斯坦

不准将私有土地权用于公共和私有目的的保证在塔吉克斯坦也是不充分的。塔吉克斯坦《土地法》第72条规定当一个“有法定资格的行政团体”决定将农场的地产卖给或转让一块土地给另一个城市、企业或组织时,土地拥有者有权获得自己投入在农作物和土地改良上的全部费用的赔偿。《土地法》第44―48条还对赔偿农业损失做了许多规定,但是什么时候运用这些规定以及当国家征用土地时能否根据这些规定得到赔偿还不明确。

上述这些条款严重地影响土地所有权的安全,因为:允许国家收回一个权利拥有者的土地权,再把这些权利重新分配给另一个私有者;未明确地界定哪些机构能够执行国家征用权,和在什么环境下他们可以执行这种权力;未确定评估和赔偿私有土地所有权人除了农产品损失之外的土地损失的具体程序。

土地法条例范文第2篇

《台湾地区与大陆地区人民关系条例》（以下称《关系条例》）是执政期间,台湾于一九九二年七月二十一日公布，同年九月十八日施行，政府在立法说明中表示：“一九九一年二、三月间，总统府国家统一委员会及行政院会议分别通过之国家统一纲领已明白宣示，在‘一个中国’之原则下，两岸应在交流互惠中不否定对方为政治实体，以建立良性互动关系；”“于民事事件，除本于‘一国两地区’之理念，适度纳入区际法律冲突之理论。”并对大陆地区人民“设有若干必要之限制”；《关系条例》分总则、行政、民事、刑事、罚则、附则等六章，计九十六条；后经历八次修正，增修订三十九条条文。二00二年二月长要求陆委会对《关系条例》提出整体修法意见，二00二年六月初审通过；从提出到立法院三读通过，经过一年零八个月、经历立法院四个会期，历经风波，《关系条例》在经过十一年后，新增修条文五十五条；政府修法是基于：一、两岸交流现状及台湾民意已走在法律的前面；二、两岸均加入WTO后，台湾应履行承诺等因素。

政府在二00三年十月九日的《两岸条例修法于第五届第四会期通过协商之说明》中表示：“两岸通航为高度政治面、经济面、技术面操作的敏感问题，非立法技术面的调整即可为之；”可见政府对《关系条例》的重大翻修主要着重在立法技术面与事务性；部分条文参考了台湾的《香港澳门关系条例》的立法设计与方式。

二00三年九月二十五日政府在《台湾地区与大陆地区人民关系条例检讨修正说明》称：“两岸长久以来处于政治分立之状态”“大陆以高度政治取向操作两岸直航议题”“‘以民逼官’，‘以商围政’，‘地方包围中央’”“一再设立‘一个中国内部事务’的政治障碍”“直航是两岸经贸关系正常化不可回避的问题”“但直航也会增加两岸企业竟争的压力。如果两岸人员、货品是向大陆倾钭的流动情况，则直航对台湾经济的负面效应可能大于运输成本的节省。”“在海运方面，大陆以“台湾海峡两岸间航运管理办法”规范台湾与大陆之海运航线，且将之定位在特殊管理的国内航线，造成政治上的障碍。”“在空运方面所涉及的问题其复杂程度较海运为高，大陆目前尚无规范台湾与大陆之空中运输之法法规”“因此，解决通航障碍之作法，须由双方共商可接受方式来进行，并签订相关协议，再由双方据以修订内部法规来执行。”“双方可共同接受的谈判模式，才能共同解决两岸通航所面临的问题及障碍。”

一九九二年执政时制订《台湾地区与大陆地区人民关系条例》其在立法说明中表示：“在‘一个中国’之原则下”“本于‘一国两地区’之理念，适度纳入区际法律冲突之理论。”

二00三年九月二十五日政府在《台湾地区与大陆地区人民关系条例检讨修正说明》关于两岸通航的问题中表示：“‘一个中国内部事务’与‘特殊管理的国内航线，’是政治障碍。”

如上所述，政府虽对《关系条例》有重大修正，如增加复委托机制等，官方到民间，由单一的海基与海协到多元全面接触。但其各项委托授权的方向与空间，将成为观察两岸关系是否有可能发生变化的重要指标。《关系条例》其修增法条是粗线条的、原则性的，授予行政部门的行政权空间很大；如果执政或国亲两党执政，会因其各自政党对台湾定位理念上的差异，对制定与《关系条例》相关的配套措施、许可办法、执行等产生影响，从政府一九九二年的《关系条例》立法说明与政府二00三年的《关系条例》修正说明中的差异可见一斑；故为同一部《关系条例》，执政者的行政权空间大，为不同的政党执政时，对执行《关系条例》及其配套法规采取各自的解读，执政者决定执行力，《关系条例》执行力有待明年台湾总统大选后由哪个政党来执政。执政党的态度将成关键因素，而台湾主流民意决定台湾由哪一党为执政党，因此从这一角度来看台湾的大陆经贸政策本质上由台湾主流民意决定；未来可能上台的执政党有不同思维与理念，也将可以透过行政权，清楚的反映在具体的行政执行上。

因此《关系条例》的修正，在短期内不会对两岸关系产生实质性影响。此次开放幅度没有超出台湾目前的政策范围。多数是配合现状补正。将走在法律前面现状规范化、法律化。

但《关系条例》其他经贸等法条的增修订条文，从两岸民间经贸交流交往的角度来探讨是值得肯定的，例如：

第四十条之一：“大陆地区之公司组织，非经主管机关许可，并在台湾地区设立分公司或办事处，不得在台从事业务活动；其分公司在台营业，准用公司法第九条、第十条、第十二条至第二十五条、第二十八条之一、第三百八十八条、第三百九十一条至第三百九十三条、第三百九十七条、第四百三十八条及第四百四十八条规定。

前项业务活动范围、许可条件、申请程序、申报事项、应备文件、撤回、撤销或废止许可及其它应遵行事项之办法，由经济部拟订，报请行政院核定之。”

本条为新增条款，对大陆地区公司组织在台从事业务活动，采许可制，参照公司法第三百七十一条及第三百八十六条规定，经台湾主管机关经济部许可，可设立分公司或办事处，可在台从事业务活动；大陆分公司在台湾营业的基本规范，参照台湾公司法第三百七十七条，准用公司法第九条、第十条、第十二条至第二十五条规定。另有关文书送达、登记改正及更正、核发证明书、费用收取及执行等一般规定一并准用。台湾公司法第七章规定，外国公司非经认许并办理登记，不得在台湾境内营业，其无意在台湾境内营业而派代表人在台湾境内为业务上之法律行为时，应报请备案。大陆地区公司组织在台从事业务活动，参照此种规定管理，大陆地区公司组织在台湾地区从事业务活动，应先经许可。至于偶发、非经常性之个别法律行为，不是四十条之一所规范的。四十条之一第二项明定授权订定办法的法源依据。有关大陆地区之公司组织在台设立办事处或分公司，其从事之业务活动范围，或其它应遵行事项等，授权台湾经济部制定相关办法予以规范。四十条之一与修正条文第七十三条之规范意旨不尽相同，该条系规定大陆地区人民、法人、团体或其它机构须经许可，始得在台从事投资行为，本条系针对大陆地区公司在台为业务活动之规范。

根据台湾《关系条例》新增订的四十一条之一，大陆地区的公司可以在台湾设分公司或设办事处；申办公司的办理程序是：

应备齐有关材料向台湾“经济部”商业司第一科申请认许，经认许给予认许证后，再向在台湾境内设立分公司所在地的省（市）政府建设厅（局）办理分公司设立登记之后，始得在台湾境内营业。

申请人认许时应提供如下证明文件：

1）申请主办公司的营业执照副本；

2）申办在台公司营业范围；

3）资金总额及在台营业所用资金金额；

4）在台湾境内指定的诉讼及非诉讼人姓名、国籍、住所或居所及其授权证书；

5）公司章程；

6）股东会或董事会对申办台湾公司的决议；

7）在台营业计划书等。

陆资公司申请认许，如公司名称非中文时应译成中文，并标明国籍及公司组织之种类；

申请认许时公司名称无须加具“XX分公司”字样。

公司申请认许前，应先依“公司名称及业务预查审核准则”之规定，向台湾“经济部”商业司第六科办理公司名称预查，其名称之使用，并受前述准则和台湾“公司法”第十八条规定的限制。

陆资公司登记使用名称为中文者，其申请认许之名称应与其本公司登记相同。

陆资公司应在台湾境内指定其“诉讼及非诉讼人”，该人并为陆资公司在台湾境内公司的负责人。至于陆资公司在台湾分公司之经理，就“执行职务”之范围内，固为公司负责人。但其权限与职能与“诉讼及非诉讼人”不一样，陆资公司指派的“诉讼及非诉讼人”兼任在台湾分公司的经理，也是可以的。

陆资公司无意在台湾境内营业，而指派代表人在台湾境内为业务上的法律行为，即设立代表处，应报明之事项有：

1）公司名称、种类、国籍及所在地；

2）公司股本总额及本国设立登记之年、月、日；

3）公司所营之事业及其代表人在台湾境内所为业务上之法律行为；

4）在台湾境内指定之诉讼及非诉讼代表人之姓名、国籍、住所或居所；

5）设置代表人办事处者，其所在地。

以上报明事项如有变更，应向“台湾经济部”办理报备事项变更。

陆资公司能否在台湾购置地产？台湾《关系条例》新修订的六十九条规定：“大陆地区人民、法人、团体或其它机构，或其于第三地区投资之公司，非经主管机关许可，不得在台湾地区取得、设定或移转不动产物权。但土地法第十七条第一项所列各款土地，不得取得、设定负担或承租。

前项申请人资格、许可条件及用途、申请程序、申报事项、应备文件、审核方式、未依许可用途使用之处理及其它应遵行事项之办法，由主管机关拟订，报请行政院核定之。”

另：二00二年八月八日正式公告，八月十一日起开始受理申请的《大陆地区人民在台湾地区取得设定或转移不动产物权许可办法》的规定：陆资可入台在整体经济项下投资观光旅馆、观光旅游设施、工商综合区、公共建设办公大楼及高级住宅出租住宅等。但缺少配套法规与措施。

陆资公司经认许后，可以依法在台湾购置其业务所需之地产，但以准许台湾公司在大陆购置地产为条件。其申请应向台湾省（市）政府建设厅（局）提出，并转呈台湾“经济部”核准。

在台湾申请办理公司登记的主管机关及其职权

一、台湾“经济部”商业司的受理范围：外商认许、报备、实收资本额新台币一亿元以上以及公司所在地在金门、马祖地区的台湾公司；其次：依台湾“外国人投资条例”及“华侨回国投资条例”设立的公司。

二、台湾省政府建设厅的受理范围：实收资本额未达到新台币一亿元其所在地在台湾省辖区内的台湾公司及外国分公司。

三、台北市政府建设局受理范围：实收资本额未达到新台币一亿元其所在地在台北市辖区的台湾公司及外国分公司。

四、高雄市政府建设局受理范围：实收资本额未达到新台币一亿元其所在地在高雄市辖区内的台湾公司及外国分公司。

五、台湾“经济部”加工出口区管理处受理范围：加工出口区内之公司。

六、台湾科学工业园区管理局受理范围：科学工业园区内之公司。

陆资公司在台湾境内经营范围的限制性规定：

一、经营业务，不得违反台湾法规、公共秩序或善良风俗。

二、经营业务，依台湾法令须经许可者，应经行业主管机关许可，才能经营。

三、投资人之资格、许可条件、程序、投资之方式、业别项目与限额、投资比率、结汇、审定、转投资、申报事项与程序、申请书格式及其它应遵行事项，台湾有关主管机关经济部在《关系条例》修订后，将拟订许可办法，报核定后。

陆委会研订完成六十四项与《关系条例》相关配套的子法案草案；陆资在台投资，台湾经济部会针对陆资入台设分公司和办事处订定许可办法；相关许可办法限定分公司只能经营本业与不动产；在下一步再开放陆资入台五十余项服务业；

台湾会有针对陆资加强查核，设立陆资申报制度。陆资公司要向主管机关申报财务报表，股东持股变化或其他指定资料 ，主管机关可派员到公司检查。为建立陆资入台从事投资行为管理机制，台湾规定陆资转让其在台投资时采许可制，转让人及受让人应会同向台湾主管机关申请许可，才能转让。

陆资公司认许及分公司登记应附文件及规费是：陆资公司新设认许，执照费二千元新台币。另按在台湾境内营业所用资金缴纳四千分之一的新设公司规费。

陆资公司进入台湾投资，台湾的法源是：一九九二年九月十八日施行的，二00三年十月九日修订的《台湾地区与大陆地区人民关系条例》第七十三条；其原法条为“大陆地区人民、法人、团体或其他机构，持有股份超过百分之二十之外国公司，得不予认许。经认许者，得撤销之。外国公司主要影响力之股东为大陆地区人民、法人、团体或其他机构者，亦同。”

原法条关于“陆资公司”认定为：“陆资不超过20%的外国公司”为陆资。新修订的七十三条册掉了20%的比率的限制，授权主管机关制定：投资比率，投资方式、限额、业别项目、投资人资格、许可条例等。具体相关事项待台湾主管机关拟定后，经行政院核定后即会明确陆资的定义。

台湾当局已通过在台湾的陆资公司（即陆资不超过20%的境外公司）有香港电讯，大东唱片公司，港龙航空，国泰航空，澳门航空等。香港东亚银行是陆资中国银行占11.7%，一九九七年五月十六日东亚银行在台北设立分行。是第一家含有陆资进入台湾的银行。现台湾有两家银行在上海、一家在昆山设办事处，明年可以申请设立分行。而大陆工商银行、深圳发展银行等都有意入台设办事处与分行，中国贸促会有意到台湾设办事处，大陆商品洽洽瓜子、娃哈哈饮料、酒鬼酒、燕京啤酒、青岛啤酒等业已进入台湾销售，潭渔头火锅店、大清花等餐饮业也进入台湾开店。去年青岛啤酒四月入台至八月就在台销售二万多吨，超过全年一万五千吨的目标，为让台湾民众尝到最好最新鲜的青啤，青岛啤酒将与台湾三洋公司合作在台湾屏东建一座年产十万吨的啤酒厂 ，已购地数万坪，二00二年十一月二十五青岛啤酒进出口公司总经理等十五位人员到屏东龙泉厂参加台湾青啤设厂仪式。联想集团在台北市宏泰大楼设《国际采购中心》总经理卢建军现常驻台湾。

如上所述，两岸加入WTO之后，两岸经济在区域经济的整合过程中，如能加强双向经贸交流交往，大陆资金入台，大陆商品入台，大陆经贸人员入台，有利与台湾民众与岛内经济，有利于两岸经贸交流的平衡发展。两岸的经济关系就会更加密不可分，就可能朝经济的整合与大中华经济圈方向前进，

两岸经贸的双向交流与合作的启动，陆资资入台、陆资企业进入台湾设立分公司，使之成为两岸经贸交流合作在台湾的窗口；相信陆资企业能为两岸经贸合作、两岸交流交往做出更多的贡献。

台湾国际法律事务所顾问

台湾民主自治同盟海南省委员会专家咨询委员会委员

上海震旦律师事务所律师

李梦舟

上海电话：021-63568800--612/611；传真：021-63569988；

李梦舟律师网址：; 电子邮件：

附：台湾新增修的《关系条例》四十条之一、之二，六十九条，七十三条

第四十条之一：“大陆地区之公司组织，非经主管机关许可，并在台湾地区设立分公司或办事处，不得在台从事业务活动；其分公司在台营业，准用公司法第九条、第十条、第十二条至第二十五条、第二十八条之一、第三百八十八条、第三百九十一条至第三百九十三条、第三百九十七条、第四百三十八条及第四百四十八条规定。

前项业务活动范围、许可条件、申请程序、申报事项、应备文件、撤回、撤销或废止许可及其它应遵行事项之办法，由经济部拟订，报请行政院核定之。”

第四十条之二 大陆地区之非营利法人、团体或其它机构，非经各该主管机关许可，不得在台湾地区设立办事处或分支机构，从事业务活动。

经许可在台从事业务活动之大陆地区非营利法人、团体或其它机构，不得从事与许可范围不符之活动。

第一项之许可范围、许可条件、申请程序、申报事项、应备文件、审核方式、管理事项、限制及其它应遵行事项之办法，由各该主管机关拟订，报请行政院核定之。

第七十三条 大陆地区人民、法人、团体、其它机构或其于第三地区投资之公司，非经主管机关许可，不得在台湾地区从事投资行为。

依前项规定投资之事业依公司法设立公司者，投资人不受同法第二百十六条第一项关于国内住所之限制。

第一项所定投资人之资格、许可条件、程序、投资之方式、业别项目与限额、投资比率、结汇、审定、转投资、申报事项与程序、申请书格式及其它应遵行事项之办法，由有关主管机关拟订，报请行政院核定之。

依第一项规定投资之事业，应依前项所定办法规定或主管机关命令申报财务报表、股东持股变化或其它指定之数据；主管机关得派员前往检查，投资事业不得规避、妨碍或拒绝。

投资人转让其投资时，转让人及受让人应会同向主管机关申请许可。

原第七十三条条文 大陆地区人民、法人、团体或其它机构，持有股份超过百分之二十之外国公司，得不予认许。经认许者，得撤销之。

外国公司主要影响力之股东为大陆地区人民、法人、团体或其它机构者，亦同。

第六十九条 大陆地区人民、法人、团体或其它机构，或其于第三地区投资之公司，非经主管机关许可，不得在台湾地区取得、设定或移转不动产物权。但土地法第十七条第一项所列各款土地，不得取得、设定负担或承租。

前项申请人资格、许可条件及用途、申请程序、申报事项、应备文件、审核方式、未依许可用途使用之处理及其它应遵行事项之办法，由主管机关拟订，报请行政院核定之。

土地法条例范文第3篇

关键词：私有财产权；房屋征收；基本权利

一、房屋征收中涉及财产权保护之现状

我国《宪法》第十三条第一、二、三款分别明确规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”因此在我国，不同于美国宪法，财产权不是绝对不受侵犯的，如果是因为公共利益的需要，如建设公共基本设施等，国家是可以对公民的私有财产（实践中常为房屋和土地）进行征收征用的，并且给予补偿，这也符合我国国情。《宪法》条文明确规定要给予公民补偿，且各法律法规也对其进行了细化，理论上并不涉及对公民私有财产权益的侵犯。但在实践中，却依然存在着一系列的问题。笔者将其总结为以下两大方面。从征收的实体做法来看，政府在征收土地、房屋时，为了能够更好地完成指标，或者为了更好地发展当地的经济，政府强行征收征用，甚至暴力拆迁，对于公民的合法补偿，也落实的不到位。甚至有的政府为了发展当地经济，模糊“公共利益”的概念界限，只要当地经济发展有需要，便冠以“公共利益”的名号来强行征收征用公民的房屋土地从而引资建设工厂，并不考虑公民的利益，补偿时也只是按照预先的计划来补偿，并不考虑公民实际损失和生活条件。这就严重侵犯了公民的私有财产权。而在征收程序上，也并没有很完善、很公正的征收程序。这主要体现在两个方面，首先，在征收征用的过程中，公民根本没有参与听证发言的权利。对于影响公民财产权这样一个重大权利的决策而言，公民应有陈述、听证的权利。其次，在补偿金的发放上，也缺乏公正的程序。实践中最常见的做法是，补偿金的确定都是由政府来定，缺乏外界的监督，结果就是导致公民对补偿金不满意，从而造成的暴力事件、公民的自杀事件时有发生，政府与公民的紧张关系不断升级。这充分说明我国房屋征收制度与宪法私有财产权的保障不容乐观。因此，完善公民宪法财产权的保障制度及征收征用制度就显得尤为重要。

二、房屋征收中易侵犯公民财产权之原因

之所以对城市的房屋进行征收征用，无外乎就是为了城市化的发展和经济的发展，而这必然涉及利益的博弈。公民代表私益，即自己的房屋为自己的私有财产，是自己的安居之所在；而政府代表着公共利益的一面，这恰好站在了公民利益的对立面。再加上有的地方政府是为了完成指标，发展本地经济，为了自己所谓的“公共利益”来对公民的房屋进行征收，导致矛盾的产生与升级，对公民的私有财产权产生危害是必然的。因此笔者总结出在房屋征用过程中容易侵犯公民的私有财产的原因主要有以下几点：1.“公共利益”的概念过于模糊。由于国家要合法地征收公民的私有财产，首要前提是必须为了公共利益。虽然在《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于什么是公共利益有了一些列举，但是在实践中由于现实情况的复杂性，法条中所列举的公共利益的条款并不能完全涵括，因此实践中政府为了刺激本行政区域的经济增长以财政收入，以公共利益的名号来征收房屋，对公共利益做肆意的扩大解释，从而侵犯公民的私有财产。2.政府角色及其征收目的的偏差。理论上，国家政府征收房屋是为了社会福利、公共利益、发展经济。政府的角色是征收的决策者，补偿方案及其监督部门应该由专门机关来制定并监督征收的合法性。但实践中，由于各种政治因素，或者由于上级政府的政策经过下级层层的传达，到基层政府已经脱离、歪曲了原有政策的本意，政府征收已经不再是为了百姓的福利，而是单纯地为了所谓的业绩、政绩，或者为了赚取高额的土地出让金，维持本级政府的财政运转，加大本级政府的财政收入。更有甚者，有的政府为了谋取商业利益，而为商业利益披上公共利益的外衣。因此，在这种经济利益的驱使下，政府强行征收百姓房屋、侵害公民私有财产的现象便层出不穷。而百姓都不认可这种方式，于是一些惨剧也时有发生。不仅如此，政府的角色、职能设置也不合理。在实践中，政府是房屋征用的决定者，并且自行制定补偿的标准，因此违反了行政法上的回避原则，政府既是运动员，又是裁判员，并且没有专门的监督者，这种职能的设置显然不合理，让百姓难以信服政府所做出决定的合法性。3.征收的程序存在缺陷。城市房屋征用是为了加快城市化发展，但由于涉及公民的私有财产，很容易侵犯公民的私有财产权，因此，必须要有一系列严格的征收程序来加以限制。但实践中，立法上规定的程序似乎并不是那么完善。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会的情况修改方案。”这一法条虽然体现了程序方面的要求，但只是总体的大致程序性条款，《条例》对于具体程序并未做细化规定，仅仅靠这一条款保障公民财产权益，限制政府权力远远不够。再加上我国长期以来重实体、轻程序的做法，对这一条款的实施造成进一步的阻碍，这无疑是雪上加霜的。没有程序的保障，自然很难做出符合法定程序的行政行为，从而导致征收行为违法，百姓不信服，引发一系列的矛盾纠纷。

三、关于房屋征收中保护公民私有财产的建议

1．明确政府角色，完善并严格遵守征收程序。对于约束公权力、保障私权利最好的方法便是制定一系列严格的法定程序，这也是西方制度如此发达的原因之一。对于征收程序，早在英国1946年的《征用土地法案》中就予以体现，它规定了向内阁请求的前置程序，以及由内阁调查的程序，从而由内阁来进行批准，当事人不服还可以提起行政救济。而对比我国，在征收过程中，政府既是运动员又是裁判员，是否符合征收的条件、征收决策的制定，以及补偿的标准，完全由政府自己说了算，严重不符合法定程序，很难使相对人信服，并且我国对于征收程序的规定也并不完善。因此，为了保障公民的私有财产，完善行政征收程序也是迫在眉睫。笔者认为，湖南省2008年制定的《湖南省行政程序规定》（以下简称《规定》）中规定的一些行政程序制度比较先进和完善。尤其是涉及公民重大利益的决策、论证、公开、听证程序，该《规定》明确细化了在听证中应遵循的具体程序。行政征收也是涉及公民财产的重大利益事项，因此可以借鉴该《规定》的一些程序性的规定来对征收程序进行完善。例如，其一是进行决策，可以引进第三方队决策的合法性进行评估。其二，可以组织专家论证，对于可能产生的影响、成本效益等进行分析，并出具书面意见。其三，对于决策及其论证的书面意见除法定不公开的之外，应向相对人进行公开。相对人有说明理由、陈述、申辩及申请听证的权利。其四，明确救济手段。总结为三点，一是“开”，就是让相对人亲身参与到程序中来，并通过程序使决策公开化、透明化。二是“分”，即明确政府的角色定位，将征收、补偿这一过于集中的权力从政府手中分散开来，不能让政府既做决策者，又制定补偿标准。因此，设立独立的评估机构，以及在制定补偿标准时引入第三方监督，让公民参与听证、陈述申辩就显得尤为重要。三是“程序”，通过一系列程序障碍的设置，来保护公民的私有财产。2.完善补偿机制。不管是正当的征收还是不正当的征收，征收房屋都涉及公民最基本的私有财产———房屋，因此合理的评估以及后续的补偿就显得尤为重要。只有合理的补偿，才不会侵犯到公民的私有财产。实践中，首先，评估机构不够独立，因为我国大部分的房产评估机构前身是政府的职能部门，同时，房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源，因此评估机构不够中立，往往偏向于政府，制定的补偿标准过低。因此要将评估机构独立于政府，突出强调行业组织的自律作用。评估机构是否独立是评估结果是否公正的关键。同时，加强、引入第三方监督，避免政府以及拆迁方控制评估机构。还要合理调高补偿标准。现实中，百姓与政府的纠纷无疑是补偿金过低，公民财产权是公民赖以生存的基础之一，尤其是房屋，因此合理的补偿标准就显得尤为重要。笔者认为，可以适当地将一些必要的间接损失也计入补偿标准之中。

四、小结

英国首相威廉•皮特说：“风能进，雨能进，国王不能进。”私有财产权是公民最重要的基本权利之一，如果说生命权是根基，私有财产权就是维持根基的土地。一个人如果没有自己私有财产或者私有财产随意被他人剥夺，这就意味着最基本的生命都有可能保障不了，甚至侵犯一个人应有的尊严。而实践中侵犯公民私有财产的最常见的便是征用房屋和土地，因此保障公民宪法私有财产权的意义就非常重大。从宪法的角度来说，列宁说过，“宪法是一张写着人民权利的纸”。因此保障私有财产权不仅树立了宪法的权威，也使得宪法在实践中得以实施，增强了宪法的统领性。从经济发展的角度说，公民的私有财产得到了保障，就不会有纠纷，百姓安居乐业，自然便会促进经济的正向发展。并且政府的公共利益的目的也得以实现，相应的城市化和经济水平也会突飞猛进。

参考文献：

[1]陈丛刊，蒋晓萍.论城市房屋征收之被征收人权利保护[J].理论与改革，2012(2)：137-140.

[2]彭贵方：论城市房屋拆迁中公民私有财产权的保护[J].当代法学，2010(6)：12-18.

[3]许明月，黄东斌.城市房屋拆迁从“拆迁”到“征收”的跨越与私有财产权保护制度的完善[J].西南民族大学学报（人文社科版），2010，31（12）：90-95.

土地法条例范文第4篇

【关键词】房地产；法律体系；完善法制

房地产主要涉及投资开发、建设管理等与房地产类相关的事项。我国的房地产事业相对于国外起步较晚，与房地产相关的基础法律法规尚不健全，造成房地产发展中很多投机违法行为的出现，例如无证销售、一房多卖、违规占用耕地等现象，严重损害了购房者的利益。完善我国现行的房地产法律体系，规范房地产市场的行为方向，发挥房地产产业的基础性和引导性作用具有重大的现实性和紧迫性，也是本文的主要研究目的所在。

一、我国房地产法律体系立法现状

“六法全书”时期是我国的房地产立法历史的起源，伴随着改革浪潮的涌起，我国开始制定与房地产相关的法律法规，并出台相关的司法解释。目前我国的房地产法律体系构成的渊源呈现多元化的特点，主要是以专门的房地产法律规范为核心，以散见于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》为支系，以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》等为补充的构架，构成了从横向到纵向覆盖房地产产业法律规范。另外，存在大量的国务院制定颁布的条例和规定；省、自治区、直辖市制定的地方性法规，与房地产行政规章、最高院的司法解释等指导性法律文件共同弥补房地产法律体系的缺陷。

二、房地产法律体系存在的问题

1、立法原则上，具有一定的滞后性。在房地产动态发展的过程中，更注重将房地产相关的国家政策上升到法律的层次，以房地产为主的基本立法匮乏，因政策的特定性，难以体现灵活性与指导性相统一的原则，造成房地产立法存在滞后性问题。

2、法律体系内容上，单薄杂乱

在立法内容上主要是以国家政策、部门规章和地方性条例作为主要来源，以行政部门的行政立法为主要模式。因房地产部门职能的统一、分散，造成了房地产法律内容更多强调部门法律制度的完善，缺乏与其它法律的衔接与呼应，缺乏实际意义上的可行性，致使大量立法交叉重复，难以发挥法律的指导性意义。在法律内容上的不完善还表现在房地产立法体系中忽视对消费者二级市场的规范，忽视对消费者的利益保护救济；欠缺处理房地产事业与生态环境关系的规范，忽视自然生态保护。

3、立法技术欠缺，体系缺乏严谨性

我国的房地产法律主要来源于地方性保护条例、部门规章和国家政策，在条文编排上冗杂不清，难以厘定法条之间的关系，层次比较低，导致立法结构缺乏严谨性，缺失一部核心性单行法统领房地产市场的基础性法律，很多重要事项的立法还是空白。例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》二者之间在司法实践适用时会面临条文的交叉、重复等问题，反映我国房地产立法方面的技术欠缺、杂而不全、编排不严谨等问题。

4、司法中法官造法，制约我国房地产法律体系的健全

房地产以行政立法为主进行法律关系的调整，这就造成在司法机关在司法实践中面对匮乏的法律资源，开始寻求最高院关于房地产实务的司法解释，具体个案的批复，然后根据法官自身的理解进行处理，形成案件的判决依据。这样的司法过程严重损害了法律的权威性，成为制约房地产法律体系健全的绊脚石。

三、完善我国房地产法律体系的对策

1、树立时效性的立法原则，完善立法程序

房地产法律体系的滞后性与其立法速度的滞后性相关，需加快房地产基本法的制定速度，制定房地产立法过程所需的时间，保证立法的具有一定的实效性。主要从几方面着手：第一，加强法律论证适用过程，结合实践经验，提高房地产基本法律的预测水平；第二，在立法程序中严格限制审核决议的时限，避免立法工作的拖沓，造成立法的落后，缺乏实践指导意义。第三，做好房地产立项预测工作，有计划制定房地产相关法律，使房地产法规的制定具有前瞻性。

2、厘清、完善法律体系的立法内容

宏观而言，完善我国房地产法律体系，首先，需要建立以房地产单行法为核心法律，以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以相关法为骨架的立法模式，理顺法律体系内部层次的关系，建立与房地产法律体系相适应相配套的法律规范与规章制度。其次，各行政部门法规在起草规章制度时，需要综合考虑与其他部门法的关系、避免法条之间的重复与杂糅不清。最后，整理现行的法律与规范，修订、编纂房地产法律法规，清理相关的法规、规章、地方条例，对于重复、无实用性的法规进行合并删减，增强法律之间的协调性，确定法律适用的明确性。

3、提高立法技术，增强法律体系的逻辑严谨性

首先，改变房地产立法主要行政部门立法模式，专门设置集中“立法机构”致力于立法活动，在论证中邀请法律专家、专业领域的学者专家人才参与，实现制定房地产法律专业性和严谨性。其次，加强立法可行性的调查论证工作，注重房地产立法的规范工作，这是法律具有实践性的主要途径，调查论证工作能够使立法者站在中立的角度审时度势，更好抓住立法焦点，把握立法的进度，预测法律实施后的效果，达到法律体系的完美统一。最后，注重房地产法律体系语言的精准性，应多采用明确、简洁、严谨、规范的语言风格，避免因为语言歧义给司法实践留下隐患。

4、完善涉及房地产相关领域的法律

房地产作为国民支柱性产业涉及的内容庞杂、广泛。在房地产法律规范中建筑市场的垄断、工程管理管理监管不力，非法转包等现象层出不穷，工程事故时有发生，住宅质量不合格。我们应该大刀阔斧制定适合操作的房地产法律法规，加大执法力度，做好房地产法律之间的衔接。例如《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》乃至将来出台的单行房地产法律规范，都应该统一对房地产保护的认识；另外加大对消费者权益的保护性规定，拓展消费者的救济途径，与房地产相关的单行法律中与《消费者保护权益法》相衔接，提升消费者的法律地位，保护消费者的权益。

5、将生态环境理念融入到立法中

生态环境与房地产产业密切相关，应该摒弃之前的短视利用心态，力争在立法中体现出生态环境与房地产事业的互相促进作用。具有世界花园的新加坡等国家在房地产法律体系中体现出生态环境的尊重与合理利用，他们将土地利用分门别类进行规定，具体到现实中呈现环境优美、可利用率高的建筑物。相比之下，翻阅我们的房地产立法体系，生态环境往往成为经济发展的基石，成为牺牲的产品。因此，在立法中我们应该引入生态环境可持续发展或绿色发展的理念。

结语：房地产法律体系的健全关系着国民经济持续健康发展，关系着房地产部门法与其他法律的衔接。我们需要进一步研究房地产立法，博采众长，借鉴他国成功的经验，结合我国法律实践特点，不断充实我国房地产法律体系。

参考文献

[1] 王剑超. 投资商业性房地产的法律问题分析[J].现代商业. 2008（17）：15-17

[2] 孙俊峰. 我国城市房地产管理的立法问题浅析[J].今日科苑. 2007（04）：33

土地法条例范文第5篇

关键词：乌鲁木齐市；土地征收；融资问题

中图分类号：F127 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01

引言

我国现阶段非常重视土地储备和融资管理的问题，相继出台了《土地储备管理办法》、《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》等一系列相关的法律法规和方针政策用于约束和管理土地征收以及融资问题，在此背景之下，乌鲁木齐市也紧随其后，相继推行出了《乌鲁木齐市土地储备管理办法》、《关于印发国家自治区及市重点项目涉及集体土地征收补偿办法的通知》等用于加强乌鲁木齐市土地储备的法例条令，并且取得了初步的成效，但仍旧存在一些问题需要继续调整和改进。

一、乌鲁木齐市土地征收和融资方面取得的成效

回首刚刚过去的2015年，乌鲁木齐市圆满完成了“十二五”的目标任务，在仅仅跟随党和国家的领导下，乌鲁木齐市的经济发展建设取得了巨大的成就，在去年全市的经济生产总值与2010年相比翻了一番，地方财政收入与同期相比增长了1.36倍，在土地征收和融资问题上同样取得了显著成效，根据2015年度乌鲁木齐市土地储备计划得知，2015年度计划收储21宗地，计划收储面积31798.81亩，实际完成19宗地，收储面积21978.81亩，已经批准到位的资金额达15多亿人民币。2016年计划收储13宗地，面积12321亩，目前已完成7宗，面积约77880.81亩[1]。

二、乌鲁木齐市土地征收和融资问题的存在问题

（一）补偿期望过高

在征收补偿工作中，征收人依据相关法律法规、规定按照标准或评估值对被征收人进行货币、实物补偿，受到政策、资金等问题因素，能支付的补偿资金有限，而被征收人存在“靠征地发家”的思想，往往期望值远大于补偿价格，拒不配合谈判，从而使征收工作影响征收。

（二）群众法律意识较弱

虽然乌鲁木齐市在去年和今年上半年已经在土地征收和融资方面取得了一定的成效，但是具体来看在实际过程当中仍旧存在些许细小问题，首先部分市民存在法律意识单薄，对土地征收工作并不十分了解，尤其是一些年龄稍长老人，基本不了解与土地相关的法律法规，对土地征收人员存在偏见和误解，因此没有最大程度的支持与配合乌鲁木齐市土地征收工作。

（三）宣传工作深入不到位

目前乌鲁木齐市对于土地法律法规的宣传教育活动比较少，特别是明确土地征收工作内容和意义的宣讲活动更是少之又少，大部分的宣传工作还都停留在城市或乡镇，并没有深入到村庄当中，这也在一定程度上影响了本市土地征收工作。

（四）征地补偿速度较慢

在土地征收工作中，需要对被征收者按照被征收土地的原用途给予适当的经济补偿，《征地补偿办法条令》中规定，因补偿款或安置方案上存在争议时，需要通过召开听证会或是法律调停等方式进行磋商解决，而这样的方式往往需要消耗被征土地者大量的实践和精力，降低了土地征收补偿的工作效率，群众的满意程度也大受影响[2]。

（五）增信措施增加风险

乌鲁木齐市现在拥有几大政府融资平台用于解决土地征收的融资问题，但是这些平台通常需要承担收益率极低的公益性建设项目，因此政府融资平台想要通过运营建设项目产生的现金流来偿还债务和贷款利息变得十分困难。

三、加强乌鲁木齐市土地征收与融资管理的办法

（一）全面落实土地征收制度

乌鲁木齐市根据国家推行的《土地管理法》和实施条例，对土地征收前需要发出的公告及其内容进行了明确细致的规定，尤其是要求在公告中需要明确标明被征土地的面积、使用权类型、用途等，以及办理补偿款登记的时间地点等，与此同时，乌鲁木齐市对土地征收和土地储备范围进行了具体规划，因此本市需要严格遵守制定和推行的各项方针政策并将其落实到位。

（二）加大征地宣传工作

土地征收工作不是政府单方面就能够完成的，需要得到群众的支持与配合，因此乌鲁木齐市还应该在在有基础上继续加大宣传教育力度，将土地征收工作的实质内容和与土地有关的法律知识深入宣传至各个村落，考虑到本市的地域特殊性，在宣传队伍中应积极加入熟练掌握“双语”的宣传人员，并且在派发的宣传教育手册上同时印上汉语和维吾尔语，方便一些不懂汉语的老者能够了解土地征收工作。

（三）做好征地补偿，保障群众权益

所有土地被征者最为关心的就是补偿款和安置方案，因此乌鲁木齐市首先需要严格按照既定的《征地补偿费标准规定》对被征者给予适当的经济补偿，在该规定中明确提出补偿费用主要是土地补偿费、安置补助费和地上附着物和青苗补偿费，在土地补偿费中要求给予被征者土地前三年平均年产值的6至10倍予以补偿，安置补助费则需要根据具体的农业人口进行计算，在明确具体补偿金额之后应尽快督促被征者前来领取[3]。

（四）拓宽融资渠道并加强管理

乌鲁木齐市是新疆省的省会城市，城市中有近一半以上的人都是少数民族，因此我国给予乌鲁木齐市一系列的政治经济扶持措施，特别是在“一带一路”和复兴“丝绸之路”的政策领导下，本市需要充分利用自身的地域性优势，除了在现有基础上加强和商业银行的合作交流之外，本市还应该继续扩大融资规模，积极探索新的资金筹措渠道，同时辅以政府的宏观调控，利用市场的自身调节性将投资渠道彻底打开，不断吸纳各种民间资本，为建设本市提供充足必要的资金支持。

四、结论

总而言之，乌鲁木齐市的城市化建设中，加强土地储备是其中非常重要的一项内容，而土地征收和融资问题又是土地储备中的关键因素，为了能够又快又好的完成土地征收，降低投资和金融风险，乌鲁木齐市根据国家推行的《土地管理法》制定征地补偿办法等均为土地征收工作的推进提供了有效的法律依据，相信通过土地征收和融资管理的双管齐下，乌鲁木齐市会走向更加美好的未来。

参考文献：

[1]刘婧娟.“分税制”与“土地财政”――我国土地征收问题之诱因分析[J].法学杂志，2015，07：171-174.

[2]周卫.我国地方政府土地征收问题成因及融资问题研究[D].北京交通大学，2015.

土地法条例范文第6篇

【关键词】土地；用途分区管制；立法

引言

土地用途管制是国家为保证土地资源合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。土地用途管制最早起源于德国，1875年德国柏林政府采用分区的方法减少交通通勤成本。1916年纽约市政府制定土地区划，限制其建筑密度、容积率及空地率等[1]。我国目前土地用途分区管制尚处萌芽阶段，仅作为土地利用总体规划或城市规划的一项规划内容存在，并未上升到法令的高度[2]。这就导致土地用途分区管制的有效监管难以在土地利用效率方面深入下去，进而影响土地用途分区管制目标的实现，因而加快土地用途分区管制单独立法研究就显得非常必要。

我国学者对土地用途管制的研究主要集中在以下几方面：（一）国内外土地用途管制的制度比较研究。陆冠尧等采用文献资料法和比较分析法，归纳出其共性，为中国大陆羽翼未满的土地用途管制提供一定的启示[3-5]；（二）土地用途管制效益分析与评价。王万茂（1999）从土地用途管制的产生和由来等方面进行阐述与探讨[1]；张全景则采用虚拟变量模型进行了定量研究[6]；（三）土地用途管制的规划学思考。李俊梅等从规划学角度提出实施土地用途管制的规划要求[7]。此外，四川省国土资源厅（2002）也从规划角度阐述了土地用途管制与土地利用总体规划的关系[8]。

综上，以往的研究很少涉及到立法层面，基本是从制度，效益等方面进行论证分析。本文拟从立法角度，对土地用途分区管制的法权基础、立法依据及必要性进行探讨，由此提出相应观点和建议。

1、土地用途分区管制的法权基础

当代世界主要法系是大陆法系和英美法系。

在大陆法系国家，对土地所有权的公法限制成为了规划法权的主要依据。早在1764年，普鲁士诞生了《土地公法》，首次建立了国家土地法中公共意识高于所有权意识的思想，要求对土地使用权加以约束，这既有民法上的私法约束，也有公法上的约束[1]。

在英美法系国家，绝对所有权概念是不存在的，只存在财产权概念。财产权是由多项权力组成的权力束，统治权作为政府对私有财产使用的控制权利，如同公民私有财产权力，是一种自然权利。公民选择政府并赋予它管理社会的权利，即统治权。但是，统治权也要受宪法约束，防止权利滥用。

综上可见，无论是哪种法系国家，从本质上讲，分区管制立法的权利基础都是国家统治权。

2、现行土地用途分区管制的立法依据

据2004年通过的《中华人民共和国宪法修正案》，国务院行使职权大致可分为：（一）行政组织领导权；（二）一般行政管理权；（三）国防建设；（四）外交行政事务；（五）性行政特权,包括部分地区的、管制等权[9]。土地用途管制即是行使这一行政特权。可见，我国土地用途分区管制的根本法律依据是《宪法》。

其次，2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》明确规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”。因而从法律意义上讲，《土地管理法》是土地用途分区管制的直接法律依据。除以上两项重要法律依据外，我国《城市房地产管理法》亦做了相关约束。此外，《水法》、《基本农田保护条例》等也就特定部门对土地利用做出了行政意义上的规定，同样构成了土地用途管制的法律依据。

3、土地用途分区管制单独立法的必要性

长期以来，我国实行分级限额审批的用地管理制度，审批权大都集中在市、县，作为相对独立的利益主体，它在本区经济利益推动下，大量征地、出让土地等，一方面导致农地大量向非农地转移，使人地矛盾加剧；另方面，不合理的土地开发使土地资源遭到破坏，面对严峻形势，国家提出对农地和非农地实行严格的用途管制制度，以达到土地资源均衡配置、高效利用的效果。但目前的分区管制只在相应的法规中有所提及，仅作为其一项附属内容而存在，效力低下，因为它本身并不属于法的范畴，只是一种具有法律效力的依据性文件。若改变此种状况，一条有效途径便是土地用途分区管制单独法令化，即把它纳入法律、法规系列。

3.1土地利用规划要求用途分区管制单独立法

目前土地利用规划基本上只有总体规划一个层次：上至全国，下到一个乡，均做总体规划。虽从内容形式上分析，我国城市、土地利用总体规划中都有类似分区规划内容，但作为严格意义上的用途分区管制法，仍未真正建立。如何解决立法本身技术障碍，最切实有效可行的方法，就是规划体系多层次化和总体规划内容详细化，即要把具备立法条件的层次剥离出来，单独立法[5]。

就我国而言，分离的意义在于[10]：一是节约经费；二是总体规划内容涵盖太多，使规划质量得不到保障，加上时间限制，执行效果不佳；三是符合条件的层次单独法令化，不至于因包含在总体规划中使得整个规划的法律效力难以提高。

3.2国外的立法经验支撑土地用途分区管制单独立法

土地法条例范文第7篇

关键词：土地征用；房屋拆迁；行政程序；听证

一、问题的提出

近年来，全国各地频频发生因“强制拆迁”、“暴力拆迁”引发的流血事件，折射出当前我国拆迁制度尚不合理，政府征地拆迁程序存在诸多问题。2001年国务院颁布的《城市房屋管理拆迁条例》（《条例》）给拆迁矛盾频发埋下隐患，成为违法暴力拆迁的“合法”依据；于是2004年修改宪法加强了对公民合法的私有财产不受侵犯的保护性规定，但并没能阻止地方政府对土地和城市开发的贪婪；而2007年《物权法》的出台，由于种种利益纠葛和政府经济人的本质，该法也没能改变违法拆迁的现状。事实说明，实体法的相对不足需要通过程序机制来弥补。就本质而言，房屋拆迁是政府为满足公共利益需要依法行使公权力限制私权利的行为，这种对私人权益限制与克减的正当性需要合理的机制来保障，尤其是程序机制。倘若政府的强制行政行为没有按照正当法律程序进行，那么征地拆迁权力的滥用就极具危险性和高发性，公民的财产权及人身权都将因程序的不可操作而变得毫无意义。所以，政府对公民房屋及土地的征用必须借助严格的法律程序完成，接受正当程序的检验。笔者从政府行政程序着手来研究征地拆迁过程中的问题。其中，听证程序是保证征地拆迁行为合理、合情、合法的前提条件，严密完整的征地拆迁程序是规范行政行为的有效保障。

二、国外关于土地征用与拆迁行政程序的相关规定

第一，征用的强制性并不阻碍财产所有者的发言，正当程序对财产权的保护，就是要为权利人提供申述意见的场所与程序。

英国：征用就是强制购买，根据1946年《征用土地法案》，标准的征地程序是经内阁会议批准，强制购买令。内阁会议在核准强制购买令以前，通常要举行公开调查，以便能够事先获得土地及房产等相关信息和利害关系人的意见。

美国：宪法第五条修正案规定：非依正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由或财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。其宪法第十四条修正案规定：州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。因此，美国的征收程序中就包含了公开听证制度，即行政机关采用征用措施前必须举行听证会，说明征收的必要性和合理性。如果被征收方有质疑，可以提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为。

加拿大：其整个征地拆迁过程具有透明性，征地管理流程包括预征土地、批准、补偿、进入使用土地等，都必须告知被征用者。如果在预征中产生异议需要举行听证会，听证会由批准机关组织举行，征地机构和被征者都是批准机关的调查对象，综合考虑各方意见后由批准机关裁决。

第二，土地征用与房屋拆迁必须遵循从开始到最后阶段的完善流程，以保证政府征地拆迁权得以有效制约，公民个人权利得以充分保障。

美国：其正当程序包括：一是政府预先土地征收的通告。二是政府对拟征收土地进行评估。三是向被征收方送交评估报告并提出补偿金的要约，被征收方可以提出反要约。四是召开听证会，说明征收土地的必要性和合法性。如果双方不能就补偿金达成一致，可以聘请评估师对被拆迁房屋资产进行评估，请求公证机关公证。若双方协商不成，则进入司法程序。五是进入拆迁程序，拆迁公告。

加拿大：其征地管理从预征土地开始，征地批准后，征地机构进行规划登记，进行征地补偿公告，征得土地所有者同意后请估价师对征用土地进行评估，若无法达成补偿协议，则由政府组织成立协调委员会，事务性和技术性工作则由专家承担，批准机构则行使协调、裁判的职能，最后是进入使用土地程序。

三、我国城市征地与房屋拆迁程序现状

城市房屋拆迁是政府对房屋产权者的房屋及国有土地使用权的行政征用行为，从现象上看，拆迁即拆房，是对公民的财产所有权、使用权的剥夺；但从实质上看，拆迁即征地，是一种对产权者的房屋及附属的土地进行行政征用的行为。征用是宪法上的概念，即指政府为了公益需要，依照宪法和法律的规定，强制取得所有权人的财产并且给予适当补偿的行为，是一种特定的强制性行政行为。

目前，我国的土地征用与房屋拆迁一般包括以下程序：首先，申请规划用地许可证。即拆迁人按规定向政府规划管理部门申请建设用地规划许可证，确定拆迁房屋的地域范围。其次，编制拆迁方案。拆迁人获得土地使用权后，到当地公安派出所和房管所摘录拆迁范围内的常住人员及其房产资料，根据有关拆迁补偿安置的规定，编制详细的拆迁方案。然后，拆迁人向政府房屋拆迁管理部门申请领取拆迁许可证。接着，拆迁公告。房屋拆迁管理部门将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以公告形式公布。再次，签订拆迁补偿、安置协议。拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、过渡期限等事项，签订协议。最后，拆迁人实施拆迁。

四、征地与房屋拆迁程序中的问题及原因分析

在征地拆迁的行政程序中存在的问题：

第一，征用与补偿未能同步进行。征用是对私人财产的强制剥夺，有征用就必须有补偿；而且按照宪法和物权法的规定，补偿是征用合法有效的构成要件，应在房屋拆迁之前完成。而《条例》却将补偿与征用人为割开，本应在征用阶段完成的补偿问题却变成拆迁阶段的一部分，这明显有违“先补偿、征用，后拆迁”的公正程序。

第二，征用拆迁缺乏正当程序。行政机关做出影响行政相对人权益的行政行为，应遵循正当法律程序，但实际情况却是政府行政行为未按照相关程序进行。表现在：一是缺乏听证程序，规划、征用和拆迁过程不透明。政府未向被拆迁人说明征用拆迁的必要性和合理性，也没有听取各方意见，因而被拆迁人不能提前知晓政府决策的相关信息，难以在决策中表达自己的诉求。现实中，许多拆迁决策存在着暗箱操作的现象，被拆迁人的权益得不到保证。二是缺乏公众参与监督机制。《条例》未规定被拆迁人有权利参与拆迁的监督过程，公众话语权和参与监督机制的缺乏，导致政府的随意行政、野蛮行政及违法行政。而且倘若政府将征用土地交给了土地使用人，其在用地过程中改变土地使用用途，进行商业开发，此种无人监督的情况下同样会损害被拆迁人的合法权益。

第三，公益性拆迁与商业拆迁易混淆。我国宪法和物权法明确规定，征收私有财产的唯一合法条件是满足公共利益的需要。所以，非因公共利益而实行的商业拆迁，属于平等民事主体之间的市场交易行为，应遵循等价有偿原则，在购买房屋产权后方能拆迁。然而《条例》以及地方性法规并没有区分拆迁是否属于公共利益，致使公共利益和商业利益混同，商业性拆迁搭了公共利益征收的便车，政府将低价收回的土地高价出让给开发商，公权力成为寻租腐败的手段。尤其是开发商与被拆迁人在无法达成拆迁补偿安置协议时，交由拆迁主管部门裁决。缺乏制度约束的权力在利益的驱使下恣意行使，促使其做出强制拆迁的决定，损害被拆迁人的人身财产权益。

五、完善我国城市征地与房屋拆迁行政程序的建议

（一）理顺拆迁、征用、补偿三者的前后关系

如前所述，实施房屋拆迁必须先依法对土地进行征用、补偿，但《条例》却将本应在征用阶段完成的补偿问题延至拆迁过程中，导致房屋拆迁管理部门在没有依法征用的前提下就可给予拆迁许可，且绝大多数拆迁都是“先拆后补”或者“边拆边补”，该程序存在严重的立法缺陷。笔者认为，立法应首先理顺拆迁、征用及补偿的关系，规定拆迁方在按照市场价值给予被拆迁人合理补偿的前提下对其房屋及国有土地进行征用，然后再进入拆迁程序。

（二）完善拆迁中的正当法律程序

1．应实施严格的听证程序。由于《条例》并未规定拆迁听证程序，使得规划、征收和拆迁过程不公开透明，因此笔者认为应在立法中增加征地拆迁的听证制度，让利益各方能够充分参与到拆迁的各个步骤中，特别要听取被拆迁人的意见和诉求。这样不仅使补偿、征用、拆迁等方案合法合理合情，且保障被拆迁人的知情权、参与权、正当程序权及人身财产等权益。

值得注意的是，2004年建设部下发了《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》（《裁决规程》），该《裁决规程》建立了拆迁听证制度，第五条第二款规定：对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。第十六条：房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。可以说，这是我国行政征用程序法律制度的一个进步。

2．建立土地使用监督机制。在征地程序上，征收前的公共利益的认定审批机制不合理，征收后的土地使用监督机制缺失，因此，建议成立土地征收委员会负责土地征收的认定审批，并且赋予被征收人收回权以遏制土地被政府或土地使用人滥用的状况，保证被征收人对行政主管部门及其工作人员的监督批评权，也使政府的行政行为置于阳光之下。

3．健全征地拆迁的一系列流程。为了保护公民权利，防止政府权力滥用，健全征地拆迁的一系列程序是非常必要的：首先，征地机关向批准机关提出征地申请，确定征地拆迁的地域范围，批准机关应严格审核其征地是否具有公共利益的目的。其次，政府向市民征地通告，批准机关举行征地听证会，综合考虑各方意见后再由批准机关裁决；接着，在征地获批准后，征地机构进行规划登记，征地补偿公告，补偿方式和金额应按照“适当补偿”原则对被拆迁人房屋资产进行补偿，若补偿金不能达成一致，则由政府将案件送交司法程序，法院聘请独立的资产评估师进行评估，得出最终补偿方案。再次，拆迁方与被拆迁方签订补偿安置协议。最后，进入拆迁程序，拆迁公告，同时召开拆迁听证会，说明拆迁的可行性，如果拆迁方案能达成一致，则实施拆迁。

虽然《条例》第十五条赋予政府有关部门强拆的权力，但是根据法治原则，凡限制减损剥夺公民的合法私有财产的，除必须以公共利益为目的外，还必须遵循正当的法律程序，即拆迁与否不得由政府说了算，更不能实施强拆，而应该通过司法程序，由法院做出最终裁决。

（三）严格制定区分公益拆迁与商业拆迁的程序法规

笔者认为立法应当严格区分公益拆迁与商业拆迁，将国有土地上房屋征收、土地征用的范围限定在公共利益上，制定公益拆迁的特定程序；而商业拆迁也应有其自身的拆迁程序，特别是拆迁方和房屋的所有权人必须遵循民法的平等自愿、等价有偿的原则进行市场交易。此时，政府的公权力行为不得介入，更不得运用国家暴力进行强迫交易，唯有这样才能依法保障被拆迁人的合法权益。

最后，随着我国城市化进程的加快，我国土地征用与房屋拆迁的现象会不断发生，其中，如何有效保障被拆迁人的权益，加强对合法私有财产权的保护；以及如何规范政府的公权力行为，提高其公共服务职能，是核心问题所在。完善政府的行政程序是关键环节，我国的新征地拆迁制度应该坚持以人为本，行政程序的完善也应该朝着更人性化的方向迈进，这样才能实现社会的和谐稳定发展。

参考文献：

1．朱宝丽,王淑华,陈明泉.我国房屋拆迁程序的完善及立法建议[J].山东建筑大学学报,2010(2).

2．许宏波,朱小兰.从行政征用制度看城市房屋拆迁[J].天津市政法管理干部学院学报,2005(4).

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4．杜仲霞.我国城市房屋征收制度立法的几点思考[J].财贸研究,2010(4).

土地法条例范文第8篇

自1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化以来，实行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭为对象和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房问题，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地从土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。但是，由于这种针对城镇职工家庭已购公有住房土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中是存在着一定的漏洞的。本文对已购公有住房土地法律制度实施过程中出现的，弄虚作假骗购公有住房用土地的现象，及国家土地权益让渡形成的隐形的利益平均和按住房座落位置标定地价的10％收取土地出让金的规定，造成大量国有资产流失的弊端问题进行一定的探讨。并建议通过完善和修改现行对公有住房土地的法律制度，来杜绝其存在的弊端及防止国有资产的流失。

关键词：已购公有住房、土地法律制度、土地使用权、土地收益、国有资产流失

自1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开始实施，到1998年下半年我国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制和住房实物福利分配的方式改变为按劳分配为主的货币工资分配方式。实行了出售公有住房法律制度和建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品住房供应体系制度。 其中，尤其是为解决城镇职工家庭购买公有住房的问题，不但从契税的征收等方面给予了大幅度的优惠，同时对已购公有住房的用地的土地法律制度方面实行了特别的优惠规定。这种对城镇职工家庭购买公有住房的土地法律制度，从立法的初衷和全面推行住房改革的目的是正确的。但是，由于这种针对城镇职工家庭的已购公有住房的土地法律制度在一定程度上不够完善，致使在实施的实际效果中，是存在着一定的漏洞的。本文仅对已购公有住房土地法律制度在实施的过程中出现的弊端及需要完善的问题进行一定的探讨。

一 已购公有住房土地法律制度及土地使用权的归属

已购公有住房的土地法律制度，是指关于调整对已购公有住房用地进行配置，占有、使用、收益和处分的法律法规等有关规定。他包括现行的1994年7月18日国务院颁发实施的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、1998年7月3日国务院颁发实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制改革加快住房建设的通知》、1999年5月1日建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部 《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》、1999年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》、1990年5月19日国务院实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等一系列法律法规等规定。

国家对已购公有住房实行的是政策优惠制度。除对已购公有住房实行按工龄折扣、税收减免等优惠的法律制度外，这种优惠的法律制度主要体现在已购公有住房的用地法律制度方面。这种住房的用地主要是行政划拨的方式供应的土地和由职工所在单位经出让方式取得的公有住房使用的土地① 。对于实行行政划拨和由所在单位经出让方式取得的供应土地的优惠法律制度，在已购公有住房的优惠法律制度中占主要成分。国家对已购公有住房实行的土地法律制度的实质，是在城镇土地归属国家所有和职工所在单位享有土地使用权的基础上，将占有、使用、有限收益和有限的处分的权利从土地所有权和所在单位享有的土地使用权中分离出来，让渡于城镇职工家庭。也就是说主要是国家土地收益利益的让渡。这种利益的让渡也就是形成这类房屋与普通的商品住房在价格方面明显区别的主要原因。

对于已购公有住房土地的使用权从法律层面释义的性质来看，是指土地使用者在法律允许范围内对土地享有占有、使用、收益与处分的权利，即依法取得利用土地的权限。使用人的这种权利因是根据法律规定或合同约定产生（1），必须在法律规定或合同约定的范围内行使该权利。所以，土地使用权他是派生于土地所有权的，是具有物权特性的。而物权是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利（2）。但是，国家不可能亲自使用全部土地，有必要设立用益物权的方式，使公民或法人取得对国有土地的使用权（3）。可见，这种土地使用的价值是设定在国家土地所有权之上而实现的，属于民法中他物权性质。这种土地使用权权能的目的是为实现土地的使用和收益的价值的，此又为用益物权性质（4）。从这方面来讲，国家土地所有权中的土地使用及其收益是应当归属国家的，所在单位享有土地使用权及其收益是应当归属单位的。但是，国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，将土地使用的收益让渡给城镇职工家庭，是从社会的整体利益方面考虑而实施的住房制度中的土地法律制度的。因此，在已购公有住房的成本内，是含有国家让渡给城镇职工家庭的应当由国家享有的，因土地所有权派生的使用、收益等利益和所在单位经出让方式享有的土地使用收益的。所以，已购公有住房的成本中，不是不含与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的，而是同样含有与市场调节价的普通商品住房一样的建设成本的。只是国家为了解决城镇职工以及中低收入家庭住房的问题，通过住房法律制度的规定，将其中的土地使用权和收益的利益让渡给了城镇职工的家庭而已。这就是已购公有住房的价格与普通商品住房的价格从外观上出现明显差异的内在原因。为什么已购公有住房的价格具有巨大的吸引力，能驱使相当的一部分人想方设法去争取，主要原因就在于此。在这种情况下，对城镇职工家庭实施的已购公有住房法律制度的过程中，在行使土地使用权的占有、使用、收益和处分的权利时，尤其是行使有限收益权和有限的处分权利② 的过程中，就明显的出现了所存在的弊端。

二 已购公有住房土地法律制度的弊端

（一）对弄虚作假骗购公有住房用土地的行为没有有效的控制和处罚机制。

1已购公有住房价格明显低于已购公有住房本身的价值和普通商品住房的价格，这就促使相当一部分人想方设法创设条件去购买。如权力者利用权力、有关系的利用关系、夫妻感情未破裂的夫妇通过假离婚等等方法创设条件去购买公有住房。造成这些实际上不应当享受优惠法律制度的家庭和一人家庭占用了大量的住房面积。甚至出现远远超出了不应当享受法律制度优惠人群水平的现象。这些人员在占用大面积住房的同时，又享受了与他们住房面积相同，人口较多的职工家庭所享受一样的土地优惠利益。这就形成了他们这些人享受的土地优惠利益，与人口较多的职工家庭和购买普通商品住房的人享受的土地优惠利益之间就出现了明显不平等的情况。这类人通过骗购公有住房而获得的土地优惠利益，实质上是在损害国家土地收益利益上取得的。他们这种行为本质就是一种损害国家利益的行为。但是，从目前国家对已购公有住房的土地法律制度的规定上来看，对这种行为是没有明确有效的控制机制和处罚机制进行控制和处罚的。

2按成本价或标准价向职工家庭出售的，由职工所在单位购买的普通商品住房。这类住房是职工所在单位按国家的有关房改优惠政策，将房屋购买后向职工进行出售的。这种住房的用地虽是用出让方式取得的土地使用权，但在向职工出售时是根据国家契税征免法律制度，职工的职务、级别及其工龄等按有关规定进行折扣后，将房屋按成本价或标准价优惠出卖给单位职工家庭的，其中就含有国家向职工家庭提供的土地优惠利益，通过职工所在单位让渡给职工的土地使用收益和职工所在单位让渡给职工的土地使用收益。在这种情况下土地使用法律制度同样是适用对城镇职工的土地优惠法律制度的。虽然职工对所购买的住房持有百分之百所有权，但是，这个土地出让金却是由单位支付的，这时的土地使用权是单位的，按收益物权的原则土地使用权的收益应当归属单位并不归属购房人。但是国家为了解决城镇职工家庭的住房问题，根据住房制度和土地使用法律制度的规定，通过职工所在单位将土地使用权及其收益让渡给了职工家庭使用（5）。因此，城镇职工家庭的这种土地使用收益，是建立在国家和职工所在单位让渡土地利益的基础之上取得的。在这种情况下骗购这类住房的情况而出现的土地法律制度的弊端，与上述是一样的。

（二）国家土地权益的让渡，形成了隐形的大锅饭。

已购公有住房法律制度，是政府为了让更多的城镇职工和中低收入家庭能够买得起住得上房子而实行的一项优惠的法律制度。政府除对已购公有住房实施契税优惠的法律制度外，其中主要是对土地使用收益利益的让渡。这种国家土地利益的让渡也就形成了已购公有住房，与普通的市场调节价的商品住房之间形成了一个价格与价值比的明显区别。已购公有住房和经济适用住房的价格与价值的严重脱离和明显的不成比例，主要是人为脱离的因素而形成的结果，并不是价值规律的客观表现（6）。这种结果的实质就是政府为解决城镇职工家庭住房的投入，在对土地资源向社会进行配置的过程中，将应当由国家收取的土地收益转移给了城镇职工家庭。但是，这种投入并不是政府为了向社会各个阶层施舍的均等利益分配，不是为了解决这部分人经济收入贫富问题而进行的投入。但是，从土地法律制度实施的实际效果来看，他并不是公平的对待全体社会成员的。按有关住房的土地法律制度规定，对收入较高的社会成员住房所用的土地就要向政府支付较高的土地出让金，才能将土地从政府手中租用过来进行使用。而对是中低收入职工家庭的住房不但是从多方面实施契税减免的法律制度外，对其住房的用地也是政府免费或者职工所在单位让渡土地使用收益后供给的。这就形成了一个对富裕的社会成员住房的用地政府就要收钱，对于不是富裕的社会成员住房的用地政府就不收钱的问题。如果说富裕的社会成员不是通过合法的或者是通过合法的途径致富的，则应当通过其他方法或者税收法律制度来进行调整，不应当在住房的用地法律制度方面作出区别对待。如果在住房的用地法律制度方面作出富裕与不富裕的区别，这与按劳分配、通过勤奋劳动和合法经营先致富的理论是不相一致的（7）。从目前实施的公有住房的用地法律制度来看，实际上是一种对富裕的社会成员的住房用地政府就要进行收钱，不交钱不得使用，而对不是富裕的社会成员政府就要向他们贴钱，甚至是不惜国有资产的流失也要让他们用地。这就形成了在国民收入通过税收法律制度在第二次分配之后的再次分配。但是，从他实施的负面效应来看，却产生了一种隐形的利益均分的大锅饭现象。

（三）出售公有住房按住房座落位置标定地价的10％收取土地出让金的规定，势必造成国有资产的大量流失。

土地使用权出让金，是国家批准租用土地时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用租金，是按“地价”的70％收取的。如地价包括征地补偿、拆迁补偿、税收等在内缴纳的费用一亩地是50万元，则另收取的土地出让金就是35万元。这个土地出让金是对土地资源使用的费用，即“地租”，是国家土地所有权在经济上的体现。对于普通商品住房上市出售，除按规定向交易双方收取一定的契税和土地收益金外，收益全部归出卖人所有，这是无可非议。原因就在于购买普通市场调节价的商品住房时，其土地出让金已由买受人按规定在购买房屋时已全部向国家交纳过。但是，对已购公有住房和经济适用住房的土地出让金的收取就不是这样规定的。根据1999年7月27日《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》第七条“关于土地出让金或相当于土地出让金的价款的缴纳问题”中，关于“对于经济适用住房，由于其土地使用权是以划拨方式取得的，个人购买时价格中不含土地出让金，因此已购经济适用住房上市出售时，应当按照《城市房地产管理法》的规定，由购买人向国家补交土地出让金。”和 “对于已购公有住房，则有两种情况。一种是其原土地使用权以划拨方式取得的，应当按规定由购买人向国家补交土地出让金。另一种是原土地使用权以出让方式取得的，如原单位购买了商品住房（价格中包含了开发商已向国家缴纳的土地出让金）再根据房改法律制度按房改成本价出售给职工，按现行的法律规定，其上市出售时，不需要再向国家补交土地出让金。但因为应由新的购买人缴纳相当于土地出让金的价款，所不同的是这部分价款应当根据原投资渠道分别上交财政或返还原产权单位”的说明③ 可以说明，经济适用住房和已购公有住房的土地出让金是在出售房屋时，才向购买人收取的。同时，这种土地出让金应当是国家和原产权单位即职工所在单位的。按1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》的第二条第一款：“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定” ④ 的规定来看，出售已购公有住房和经济适用住房时，不是对城镇职工和中低收入家庭征收土地出让金的，而是对购房者按不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10％来确定的（或按房屋成交价的3％，相当于标定地价的10％确定）。这样以来，无形中就造成了国家大量的土地出让收益流失。例如，在一块10亩土地中，5亩是公有住房或经济适用住房的用地，5亩是普通商品住房的用地。按该位置的标定的地价每亩是50万元。如果是普通商品住房应当按每亩标定的地价70％收取土地使用权出让金，国家就应当收取35万元。而按公有住房或经济适用住房用地的地价10％的标准收取土地出让金，国家只能收取5万元的土地出让金，与普通商品住房的土地出让金就相差30万元。再说，按上述规定这类房屋的价格是交易双方议定的，因此，这30万元就由交易双方分别给占去了。暂且不说按规定和合同约定五年后这类房屋上市出售时的地价涨价问题，就说中国这么一个大国，不只是这5亩面积的公有住房或经济适用住房的用地，那么该有多少应当由国家收取的土地出让金没有用在公有住房上呢？这只是土地出让金即国有资产大量流失的一个方面。

（四）在城镇职工已购公有住房上市方面，同样存在土地出让金的流失问题。城镇职工购买公有住房的用地是政府无偿划拨的用地，不存在土地出让金的问题。城镇职工购买所在单位购买的商品住房又是由职工所在单位支付的土地出让金。向职工家庭出售的这两类住房均是按照国家房改法律制度规定向职工家庭出售的，在职工家庭购买房屋时，除享受国家契税、工龄折扣等优惠法律制度外，还享有所购房屋的价格中不含土地出让金的利益。例如，按房改法律制度的有关规定，一个处级干部或相当处级干部的家庭按房改法律制度的规定购买100平方米的公有住房或经济适用住房，基本上个人出资在2－3万元之间就可购买到所购公有住房。按当时购买房屋所在地的标定地价是10万元一亩，土地出让金就是7万元。当按国家有关规定和职工与所在单位签订的合同约定五年后出售时，该地价已涨至50万元一亩，按70％计算土地出让金就是35万元。除购买人向国家补交10％的即5万元的土地出让金外，剩余的60％的30万元部分，即便和原产权单位五五分成，还有15万元就归出卖人所有了。在这样的情况下，减去当时个人出资的2－3万元外，还下余的12－13万元就等于国家奉送的。就仅对这个15万元的土地收益来讲，本来国家设置的目的是为解决城镇职工和中低收入家庭的住房问题实施的国有资产投入，在投入后如果能真正使用在城镇职工家庭的住房上，那就不会与设置这种住房用地制度的价值追求相悖。一但城镇职工家庭将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，他们就失去了所应当享受的这种住房和使用这类土地的条件，国家的这种投入也就失去了为解决城镇职工家庭住房问题的实质意义了。当在城镇职工家庭将已购公有住房上市出售之后，他们也就将国家通过住房和土地制度，让渡给他们家庭的利益随着出售房屋的行为给带走了。所以，这同样是国有资产流失的另一种情况。

三 已购公有住房土地法律制度完善的思考

（一）增设对骗购公有住房侵占国有土地权益的行为进行处罚的规定和处罚标准。在骗购公有住房同时，同样也侵害了国家的土地收益利益。但是，从现行的有关对公有住房的购买法律制度的规定来看，是没有对通过骗购公有住房而侵占土地权益的行为进行处罚的规定和处罚标准的规定的。因此，很有必要在现有的规定中，增设对通过弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等手段，骗购公有住房而侵占国有土地权益的行为进行处罚的规定和处罚标准，有效的来控制对土地配置对象进行控制。

（二）设立按人口配置用地面积制度，分设房屋管理与土地管理的制度。现实中，我国的土地资源是比较希缺的，建立科学的土地管理制度对土地用途进行严格管制是非常有必要的。在对已购公有住房面积进行有效控制的前提下，设立按人口配置一定的用地面积的土地管理制度是非常有必要的。从目前《房屋所有权证》与《土地使用证》的分设制度来看是可行的。通过《房屋所有权证》可表明房屋所有权的归属，通过《土地使用证》制度按人口配置用地面积是完全可行的。这样可以有效的控制在土地资源配置中的不公平、不合理的现象发生。

（三）改变按住房座落位置标定地价的10％收取土地出让金的规定，建立按居住年限计收土地出让金的制度。虽《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》有对“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房和经济适用住房座落位置的标定地价的10％确定” （或按房屋成交价的3％，相当于标定地价的10％）的规定⑤ ，但是，这只是对购房者按规定缴纳10％土地出让金或相当于土地出让金的价款的规定，对出卖人，是没有规定交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款的规定的。即便按有关规定和与单位签订的合同约定，这类房屋在购买五年以后就可上市出售，而且是由买卖双方进行议价来确定房屋的成交价的⑥ 。所以在五年之后，国家对城镇职工家庭的土地收益投入便失去他的目的了。也就是说，在五年之后国家让渡给城镇职工家庭的土地收益，变成了不是对城镇职工家庭的土地利益的让渡了。因此，五年的限制出售和交纳10％土地出让金的规定及标准，是不能有效的达到国家为解决城镇职工家庭的住房的实际问题的。笔者认为，在对房屋管理制度与土地管理制度分设的情况下，应当根据土地的使用年限采取不同的土地出让金交纳标准，是比较公平合理的。这样不但能达到解决城镇职工家庭的住房的实际问题，也可有效的防止不是镇职工家庭的其他人过多的侵占国家的土地收益，防止国有资产的流失具有重大意义。

（四）单独设置已购公有住房上市的土地管理制度。从现行已购公有住房的制度来看，是没有单独设置对已购公有住房上市的土地管理制度的。现行的已购公有住房上市规定中的土地管理制度是一种简易的、粗放型的土地管理制度，是很不利于对已购公有住房上市中出现的土地问题进行操作和进行有效的管理的。如对骗购使用土地后上市的行为就没有明确的处罚规定。因此，制定一套统一有效的专门的对已购公有住房上市的土地交易基本原则和规则、交易适用的主体和客体的范围、交易的基本程序等管理制度是很有必要的,对于有效控制和制止国有土地收益的大量流失是具有积极作用的。

注释：

①1999年7月27日《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》第七条第三款

②1994年7月18日国务院（国发〔1994〕43号）《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条

③1999年7月27日《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》第七条第三款

④财政部、国土资源部、建设部(财综字(1999)113号)《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条

⑤财政部、国土资源部、建设部(财综字(1999)113号)《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售补交土地出让金和收益分配管理的若干规定》第二条

⑥1999年5月1日施行的建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第八条

参考文献：

(1)《中国合同法条文释义》李国光著 新华出版社1999年3月版第P37

(2)《物权法论》王利明著 中国政法大学出版社1998年4月版第P7

(3)《中国物权法草案建议稿》梁慧星著 社会科学文献出版社2000年3月版第P269

(4)《中国民法》佟柔主编 法律出版社1990年11月版第P271

(5)《房地产法学》程信和著 北京大学出版社2000年12月版第P178

(6)《马克思主义政治经济学原理》顾海良 顾钰民著 高等教育出版社2004年2月版第P52

土地法条例范文第9篇

关键词：物权 建筑设施 民事赔偿

【案例简介】：2010年10月20日，某某奶牛养殖小区养殖户付某因内蒙古某能源股份有限公司开采致养殖小区塌陷而诉其财产损害赔偿，法院受理后，被告内蒙古某能源股份有限公司申请追加某镇政府为第三人，认为应由第三人某镇政府对原告承担赔偿责任。

被告认为：原告对本案诉争的受损建设物不具有合法权利；另在养殖小区建设的过程中，被告方曾多次通知小区的建设方以及第三人镇政府停建，尽到了善意的管理义务，不具备侵权主观过错；第三人镇政府明知所建养殖小区压覆矿床，不履行审批手续，接到被告的停建的书面信函不予理睬，第三人的过错镇政府应基于过错承担全部赔偿责任。

第三人认为：养牛小区的用地性质不需要办理相关的审批手续；被告人所称的善意管理义务，养殖户及第三人没有看到，况且对于被告而言谈不上善意管理；第三人不存在过错，不承担赔偿责任。

最终，法院采纳了第三人的观点，支持了原告的诉求，由被告向原告支付建筑设施重置损失，第三人不承担赔偿责任。该案已经执行完毕。

一、采矿权与土地使用权

采矿权是他物权中的用益物权。采矿权，是以矿产资源的开发利用并获得收益为基础，具有严格的排他土地使用权，即为一切依法或依合同使用他人土地的权利，也就是经济上的“土地使用”加法律上的“权利”。这里指的土地使用权，是指根据法律特别规定的土地使用权制度而设定的土地使用权，主要指根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》而设定的国有土地使用权，但又不限于此。

采矿权人实施勘探，开采作业必然要使用土地，但因采矿权中仅含有地下使用权，并不包括地表的使用权，故欲合法地使用土地，就得再取以地表为客体的土地使用权。

目前，我国《矿产资源法》对矿业用地尚未作为重要问题加以规定，《矿产资源法实施细则》原则作出使用土地按有关法律法规办理。矿产资源的自然属性决定了矿业用地非同一般的工业用地，采矿权的取得也不以取得土地使用权为前提。新修订的《土地管理法》取消了以往分级限额审批制度，改为土地用途管制制度，将土地片用总体规划、占用农用地、征地的审批权赋予了国务院和省级人民政府，实行两级管理。采矿权的审批管理部门为国务院、省市（地）、县人民政府的地质矿产主管部门，实行四级管理。由于主体不一致而且取得采矿权并不以取得土地使用权为前提这一事实，就不可避免的会出现取得了采矿权，不一定必然就能取得土地使用权的复杂情况。

《中华人民共和国煤炭法》第六十条规定“未经煤矿企业同意，任何单位或者个人不得在煤矿企业依法取得土地使用权的有效期间内在该土地上种植、养殖、取土或者修建建筑物、构筑物。”而本案二被告并没有依法取得某某绿源奶牛养殖园区占用土地的土地使用权，当然也就没有限制某某绿源奶牛养殖园区合理使用该土地的权利。

二、法与政策、法律规则、法律解释

（一）社会主义法与党的政策

篇首案例中的原告对于其所建建筑物是否拥有所有权是本案的焦点之一。

法律与政策二者有互补性。在一定条件下，由于法律不健全，我国司法工作原则是：有法律规定的依法律办事，没有法律规定的按政策办事。

党的政策对社会主义法的实施有指导作用。法律不是逻辑而是经验，不能对法律条文生搬硬套，只能紧密联系当代社会现实，使法的实施取得最公正和最有效率的结果，而要达到这个目的，必须参照党的基本政策和具体政策。在不违反法律规定的框架下，适用党的政策。

结合本文案例，《中华人民共和国民法通则》第六条确立了国家政策在我国具有法律渊源的地位。本文案例中的“规范化养殖"正是在法律暂无规定的前提下政策倡导的产物。

2004年赤峰市某区某镇人民政府，根据内党发（2003）24号文件精神和元党发（2004）1号文件精神，在本镇公格营子村一组规划建设奶牛养殖小区一处，名称为“某某奶牛养殖小区”，将养殖小区分成若干个养殖户，并成立了“某某奶牛合作社”。“某某绿源奶牛合作社”属于畜牧业合作经济组织，兴办规模化养殖小区占地，属于农业生产结构调整用地，不需要办理农用地转用审批手续。第三人以某某绿源奶牛合作社的名义，与原告签订了《某某绿源奶牛养殖园区建设使用管理合同》，将一养殖户内的奶牛养殖建筑设施出售给原告，原告在经营期间为了生产生活的实际需要添置了部分养殖建筑物。因此，原告通过购买和添置获得诉争的奶牛养殖建筑设施的所有权。

（二）法律规则

法律规则解释养殖户的建筑物是否压覆矿床。

从法律规则的角度理解，文中案例矿山企业方的答辩依据《煤炭法》第62条《矿产资源法》第33条不应适用于本案。

法律规则的三要素：假定条件、行为模式和法律后果。假定条件是指法律规则中有关部门适用该规则的条件和情况的部分，即法律规则在什么时间、空间、对什么人适用以及在什么情境下法律规则对人的行为有约束力的问题。包含两个方面：（1）法律规则的适用条件。（2）行为主体的行为条件。

《煤炭法》第62条，假定条件是有“可能危及煤矿安全”的作业行为，适用空间是在“煤矿采区范围内”约束的是施工过程，而不是建筑物的性质。养殖小区的位置也并非“煤矿采区”。更重要的是建设养牛小区不可能危及“煤矿安全”，从实际结果上看，也没有危及煤矿安全。

第二款规定，该款同样是对施工作业过程的一种规范。依据法律规则三要素之法理.该规则的假定条件同样是有“可能危及煤矿安全"的作业施工行为适用空间是在“煤矿矿区范围内"。养殖小区的位置不在“煤矿矿区范围内"。

在文中案例对被告方矿山企业的答辩否定上，从关键词的解释上否认养殖小区建筑物的“大型建筑物”“建筑群”的性质，另从法规的衔接否认了建筑群的说法；最为关键的在于对法条中压覆的理解，对于压覆不能开发的不能做法律禁止意义上的理解而不是事实上的不能的理解。这样通过对《矿产资源法》第二十条、三十三条，《矿产资源法实施细则》第三十五条，《国土资源部关于规范建设项目压覆矿产资源审批工作的通知》第二条等法律条文综合理解，就可以得出，养牛小区未压覆矿床的结论。

三、法律关系中的角色定位

（一）矿山企业

矿山企业即被告答辩理由的关键在于“矿床压覆”及“采区地表建筑设施”的违法性。矿方认为：

1、养殖户即原告方的养殖建设区压覆重要矿床。

2、养殖户即原告方的养殖建筑设施属于非法建筑，农用地转为建设用地需要办理审批手续，原告方没有合法手续和依据占地并搭建建筑物，不应得到补偿。

3、矿山企业在用益物权（采矿权）基础上的善意管理成立。

（二）政府

基层政府的观点：

依《煤炭法》第32条，《侵权责任法》第73条规定，被告某能源股份有限公司作为地下采掘活动的实施者应承担相应责任。

《煤炭法》第62条《矿产资源法》第33条不适用于本案，养牛小区未压覆矿床。

1、矿山企业称养殖户即原告的养殖建筑设施属于非法建筑，但在有效地举证期间内未能提供相关的证据加以证明，没有事实及法律依据，该辩解理由不能成立。

2、某绿源奶牛养殖园区占用土地，属于农业用地，不属于《矿产资源法》第33条规定的情形，况且该小区的建设亦未威胁或影响二被告的正常生产。因此，某绿源奶牛养殖园区建设不属于压覆重要矿床。矿山企业所称的政府方违反《中华人民共和国矿产资源法》的强制性规定，应承担全部赔偿责任，没有事实及法律依据。

（三）居民

养殖户的权利无瑕疵。

养殖户用地不需审批手续：

《土地法》第4条将土地分为：建设用地、农用地、未利用地。《土地法》及相关法律并未规定土地所有权人或使用权人利用“未利用地"需要办理审批手续。而养殖小区的建设也没有相应法律规定需要办理审批手续的要求，虽然该养殖小区兼具住宅功能，但住宅是依附养牛小区而存在的，功能是服务性的。不能依据规范城市房地产的相关规定来衡量养殖小区的建设。养牛小区所依附的土地在建设小区前的性质为未利用土地，相关法律并未规定土地所有权人或使用权人利用“未利用地"需要办理审批手续。

养殖户对建筑物拥有合法所有权：

依《农民专业合作社法》，合作社是互经济组织（第二条），合作社对入户成员的财产不享有所有权，（第四条）。因此，各养殖户作为独立的财产所有权人，其诉讼地位毋庸置疑。通过此两点，釜底抽薪，否认了被告方对于原告诉讼主体及诉争小区建设合法性的质疑。

煤炭资源的开采在为国家经济发展做出突出贡献的同时也形成了大量的采煤塌陷地，地矿双方纠纷不断，增加了不稳定因素。当两种利益冲突时，法律应如何保护，保护谁，可以从社会影响，民众权益，政府职能等多个角度综合考量。

参考文献：

1、崔建远、晓坤：《矿业权基本问题探讨》，载《中国法学》1998年第4期

2、方思：《试论矿业权与土地使用权的关系》，载《中国地质矿产经济》1998年第6期

3、程宗璋：《我国地上权制度之研究》，《不动产纵横》1999年第2期。

土地法条例范文第10篇

中国古代土地所有权制以统治阶级的政权利益为核心，历经井田制、屯田制、占田制、限田制等多种土地所有制。据史料记载，最早出现的田制制度为井田制。夏朝已有井田制，而有据可考的乃是商朝，到西周时已经发展充分。“井田”一词，最早见于《谷梁传·宣公十五年》：“古者三百步为里，名曰井田”，“井田者，九百亩，公田居一。”“方里而井，井九百亩，其中为公田，八家皆私百亩，同养公田。”即将一井分为9个方块，呈“井”字型。周围的8块田由8户耕种，谓之私田，私田的收成全部归耕户所有；中间是公田，由8户共耕，收入全归封邑贵族所有。井田制是封建国家理想中的乌托邦式田地制度，属公有制性质。它的出现促进了铁梨牛耕的发展，生产力水平进一步提高。但随着历史推移，小块田生产逐渐不能满足人们的需要。至战国时期，商鞅推行新的农战思想，并颁布《墨令》，主张“废井田，开阡陌”《史记·商君列传》。曾记载其变法内容，“明尊卑爵秩等级各以差次，名田宅臣妾衣服以家次”，“为田开阡陌封疆”，即废除井田制，制订十二等爵，按爵位竣工给予田地，逐渐建立起封建土地私有制。

秦汉时期，封建土地私有制日益明显，土地分配不均问题加重，贵族豪强的土地兼并使得阶级矛盾日趋尖锐。为此，董仲舒提出“不患寡而患不均，不患贫而患不安”，提醒统治者认清现状，恢复井田制，并提出限田论。荀悦也曾提出：“宜以口数占田，为之立限，人得耕种，不得买卖，以赡民弱，以防兼并”。《汉书·食货志》记载了董仲舒的建议：“古井田法虽难卒行，宜少近古，限民名田以澹不足，塞兼并之路。”颜师古注：“名田，占田

也，各为立限，不是富者过制。”这就是在肯定土地私有制基础上平均地权的理想。汉哀帝曾下诏：“关内侯吏民，名田皆无得过三十顷。”一定程度上维护了土地分配的公正性，缓解了阶级矛盾。同时赵过与氾胜之提出代田法及区田法，“代田者，更易播种之名。甽播则垄休，岁岁易之，以畎代垄，以垄处畎，故曰岁代处也。”在土地分配基础上提出提高土地产量和耕种方法的土地管理制度，即土地可利用轮番交替耕种来恢复和增进地力。而“区田法”是一种精耕细作提升土地产量的方法。即将土地划分为区田，增强保水保肥的能力。

至魏晋南北朝时期，政权更迭，土地制度进一步发展，出现了屯田制、占田制以及均田制。所谓屯田制是指利用士兵和农民垦种荒地，以取得军队供养和税粮。其主要分为军屯、民屯、商屯（亦称盐屯）三类。即国家强制要求农民与士兵耕种国有土地，征收一定的数额来确保军队行军的粮草与国家的赋税，用以恢复国家的社会生产力，解决社会问题。这是封建制度下典型的田制思想，是战争时期的产物，是封建阶级为维护阶级利益的体现。它提高了生产资源的分配效率，解决了军粮的供应问题，是当时社会重要的田制思想。占田制是为控制土地兼并，保证国家赋税徭役的征发而规定贵族及各级官僚的占田数以及占劳动力的数目的一项田制制度。规定了丁男丁女的占田课田数和地租额以及国王公侯在京郊近郊的占田数。其作用是为适当限制贵族的封建特权以及保证农民保有必要的土地数量以资耕种。而均田制是中国古代北魏至唐中叶封建政府推行的土地分配制度，于太和九年（公元485年）颁布执行，主要是为了保证国家赋税来源。按性别、爵位、奴婢数及耕牛数划分土地。这一制度的实行是建立在土地国有化的基础上，将那些因长期战乱而遗留的无主荒地，产权不确定或已发生争执的农地进行没收，进行土地跟人口的合理配置以减少荒田的数量，对在较短时间内恢复战乱前国家的安定和地税的稳定有着重要的战略意义。

井田制、屯田制、均田制，在中国古代经济思想中具有深远的影响力。北齐、北周、隋、唐都沿用均田制。三国时期的曹操颁布了《置屯田令》：“定国之术，在于强兵足食，秦人以急农兼天下，孝武以屯田定西域，此先代之良式也。”兴置屯田，解决军粮。北魏李安世写了《均田疏》，提出解决土地所有权纠纷的意见，并对井田制进行描述，提倡实行均田制。此后，中国古代的田制也均沿用井田制、屯田制与均田制，但在三者的选择上有所偏重。

二、从中国古代田制思想中获得的启示

中国古代的田制思想虽已成为历史，但其田制思想的诸多优点值得当代农村学习借鉴，同时其缺点与不足也应作为前车之鉴，防患于未然。

（一）土地是民生之源，应为民所用

无论是井田制、均田制、抑或是限田制，都强调要归田于民。土地是百姓生命之源，是其生产、生活的主要要素。封建时期的土地虽属国家所有，但按人口数额分配，保证百姓得以自给自足，才能安定民心，发展生产力。

（二）田地应合理配置，公正高效

均田制的产生正阐述了这一特点，将田地划分，使劳动力与田地合理配置，不仅有效减少了土地的荒废数量，安置了闲散劳动力，还缓解了社会矛盾。同时，在安逸生产下，配上代田制、区田制等精耕细作的方法，高效率地恢复了战争时期的社会生产力，促进农业的发展。

（三）田制管理机制应加强完善

中国古代田制的更替不仅受封建阶级的政策影响，更主要的原因是田制的管理机制欠缺完善。封建统治阶级为扩大贵族官宦的势力范围，封田赏地，与均田、限田背道而驰。同时，田地的产权因朝代变更频繁，赋税负担重，常出现朝代更替过渡时期的农民丧失生产资本，对农业生产失去信心。因此，田地的户籍管理与赋税的缴纳应记录清晰，减少更变次数，维护生产作息。

（四）转变土地所有制性质，搞活经济

秦汉时期前，土地为公有制，随后土地的私有化日益明显，商业开始发展。有的朝代允许土地的出租、买卖，完善了市场土地的供需。经济发展元素开始多元化，不只局限于依靠农业创造价值与资料。土地归国家所有利于土地的管理以及国家政权的维护，而土地私有利于农民积极性的提升以及经济的多样化发展。转变土地的所有制性质，在土地归国家所有的范围内，适当的加入私有的比例成分，既能保障国家政权，又可促进经济的繁荣。

三、当代农村土地制度的背景

中共十五届三中全会以后，理论界着重转向探讨怎样稳定农村土地承包关系、地权的稳定性与农业增长是什么关系、农村土地承包立法等专题。“集体所有，家庭经营”的农村土地制度20年的实践运营经验证明其具有广泛的适应性和强大的生命力。因此，中共十五届三中全会提出要继续长期稳定地以家庭承包经营为基础、统分结合的双重经营体制，提出要坚定不移地贯彻土地承包期要延长30年的政策决定，同时要加紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。因此，家庭联产承包责任制是我国现阶段的土地制度。所谓家庭联产承包责任制是指将农民合作经济组织通过契约，将集体公有的土地等基本生产资料和经营项目发包给农民家庭自主经营，在农民家庭分散经营的基础上，合作经济组织统一经营单家独户难以承担的公共服务，统分结合、双层经营，因而它通常被人们表述为“家庭联产承包责任制”。它是中国的基本农业经营制度，也是改革开放的重要环节。它极大地促进了农业农村经济的全面发展，减轻了劳动力过剩的状况，引导农村结构转向城市化，给我国农村带来了翻天覆地的变化。但在二十多年的运行中也暴露了一些制度缺陷，对整个农业、农村人口、农业经济的发展造成了一些负面影响，迫切需要进一步创新完善。

四、当代农村土地制度面临的困境

（一）土地产权模糊，监管不善

宪法和法律明确规定，土地属于国家和集体所有。我国《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》）规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”其中“农民集体”的概念值得进一步思考，因其不是法律制度上的“组织”，易导致监管失效。现实生活中，在农村的不少地方，村委“一套班子，两块牌子”，掌握着土地的经营管理权，尝试钻法律的空子，借助集体名义，进行土地流转获利。同时依照管理法，土地的产权主体既可为乡，也可为村，还可为村小组，造成土地产权主体模糊虚化，不利于土地的管理和规划。农村荒地增多，粮食减产，不安定因素累积。

（二）土地流转不畅，市场化不健全

目前我国可进行市场交易的土地限定为国有土地，我国《土地承包法》规定土地的流转“不得改变土地所有权的性质和土地的用途”，垄断了土地的市场准入权，给农民所承包土地的市场化设置了门槛，农民无法合理流转土地。由此形成的市场低效率成为以家庭联产承包获得土地的农民的一大遗憾。同时，土地产权的模糊与土地产权监管的不善也给土地流转制造了障碍。农民认为自己承包的土地由自己做主，法制观念不强，私下进行转包、出租、互换等，未通过法定程序，形成租金不合理、土地浪费的情况，亦使得土地流转局面混乱，亟须规范管理。

（三）旧制度已无法满足农民新需求

改革开放初期（1985年以前），国家归还了农民的土地，实行了家庭联产承包责任制，农民给中国的农业生产带来了惊喜与奇迹。但随着时间推移，中国农业放慢了增长步伐，城乡差距逐渐拉大，农民的收入徘徊不前，家庭联产承包责任制的制度效应逐渐下降，暴露出新的弊端。归根结底是因为土地的安排已达到均衡，无法获得额外收益。同时经济社会仍处于快速发展阶段，土地的低收益无法满足农民日益增长的多样化需求。因此，劳动力从农村释放出来，发生了转移，许多土地变成了荒地，家庭联产承包责任制的不足愈发明显。

（四）农村土地经营权不稳

农村家庭联产承包责任制的产生孕育了土地承包经营权。土地制度的改革是一项长期的任务，需要在实践中逐步调整，这给土地承包经营权的界定带来了一定的难度。在新《农村土地承包法》实施前后，土地承包经营权由债权转向物权。这一权益的转型依赖政府的行政手段，具有一定的主观操作空间。因此，偏远农村常出现土地经营权的不稳定，使农户对土地的信心减少，转向粗放式的短期生产，以致地力下降。

五、当代农村土地制度的对策建议

农村土地出现困境的根本原因在于土地产权的界定不明、流转机制不完善以及法律缺乏规范。因此，土地产权的确立是保障农民所有权的基础，流转机制的完善是实现农村土地制度市场化转变的核心内容，而法律法规的规范更是为二者的实现添加保护衣，从源头和实施过程为农民的利益把关。

（一）衔接法律，明确土地产权

进行农村土地法律法条的统一整理，做好相互间的衔接，减少法律的重复，补充法条的不足与注释。重点立足于土地产权的法律界定和注释说明，如前所述，《土地管理法》对土地主体“农民集体”的诠释存在纰漏，出现定义不清的状况；同时管理法对归乡（镇）、乡、乡小组分别管理的土地的分块不够细致，多方作用就形成了土地产权界定的操作复杂性。土地民生问题在我国各级法律中均有涉及，其中最高的是我国的根本大法《宪法》，为实现土地法规的串联性，《土地管理法》、《土地承包法》与土地的地方条例等要以宪法精神为主导，进行相互的梳理衔接，才能使土地产权有法可依，严法把关。

（二）转变市场机制，健全土地流转市场化

转变现有的市场土地准入门槛，对农民承包的土地进行新的界定，按市场机制划分公用土地数量、面积与商业土地区，在源头上保证公用地。在商用土地上，完善征收补偿机制，确保农民补偿金足额。针对土地流转市场化，应坚持统一、公正、开放制度。规范土地租金，建立健全土地转包、出租、互换、转让等中介机构，保证土地流转的合法性，规避农民因不懂法而造成的利益损失。开放土地交易的准入线，允许农民参与土地的市场交易，满足农民的多向需求。同时，政府要发挥“守夜者”的角色作用，行使宏观调控职能，确保农业新型发展的经济成果。

（三）寻找农村土地新制度，开拓农村土地发展方式