商务策划概念范文

商务策划概念篇1

关键词：施工总承包；项目管理；大商务

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2012年9月12日

如今施工总承包工程普遍存在“包死价”、“难结算”、“盈利靠索赔”现象，工程项目作为基本元素，项目存在的价值是盈利，企业发展的动力靠效益。因此，向成本管理要效益，以成本控制来竞争市场，都凸显出施工总承包企业商务管理的日益重要。鉴于此，笔者综合自身的理论知识，并结合企业日常的工作经验，提出以下几个观念和看法：

一、大商务管理思维

不管是企业组织，还是管理者个人，其思维才是最重要的。因为思维影响心态，决定行为，铸成习惯。对企业而言，一些管理者的心态、行为和习惯造成了不好的现状，归根结底都是因为思维出了问题。

1、盈利文化。项目存在的价值是盈利，企业发展的动力靠效益。在确保企业效益的同时，提高管理者的收入。

2、倒金字塔管理模式。按级别定位商务经理，“专业强人”做项目。

3、造血功能。当前商务团队存在“输血”现象，应该加强“造血”功能，即从新毕业生开始做好职业生涯规划，培养专业人才。

4、大商务概念——市场商务与法务合约的集成。（1）市场商务：一次营销，以收定支；开拓市场，遵守商务理念。（2）商务合约：二次经营，开源节流；合同履约，加强商务思维。（3）效益至上，盈利第一：社会效益和盈利，必须确保其一，否则就失去了公司发展的意义和项目存在的目的。必须树立商务管理的权利和责任，生产线确保商务线，商务线依托生产线，如果商务线不匹配，生产线再强、再好都是失败。

5、提升中层管理者的技能。首先要做好角色的转变；关闭不该开启的门。另外，要加大中层执行力，并做到抓大放小。

6、结果导向。只注重过程不注重结果，本身就是一种不负责任的行为。

大商务概念必须有结果导向，即保证效益。开始对于项目的存在和组织机构的设置要全方位考量，公司必须与项目一起定义结果，并以结果倒推过程。

二、大商务管理思路的构建

1、市场商务与法务合约的组织集成。将市场开拓和商务管理有机结合起来，打破“纯市场承揽工程”的行为，通过“商务”的方式，从一次经营上影响市场定位；将法律诉讼和合同履约有机结合起来。

2、集中采购、目标责任书与风险抵押。无论是“公司层面”，还是“大项目层面”，对于项目管理，必须推行集中采购，建立统一的可靠竞价平台，对劳务分包、专业分包、物资材料供应商进行采购。“项目经理部”就像“工程管理公司”，项目经理部人员只是管理行为，其结果导向就是确保收益率。（1）从公司最高层领导到最底层的管制者，都必须签订目标责任书，采取绩效考核的方式，正向考核，加强阶段性考核兑现，加大激励措施，促进项目管理；（2）风险抵押金：项目管理人员风险抵押金，曾经在建筑行业遭到批判，认为是公司项目管理水平不足的非人本管理手段，但是风险抵押金确实需要收取，尽管可能不足以和损失匹配，但是在目标管理行为上也是必要的。建议换一种说法，将“风险抵押金”改成“入股资本金”，这个大盘是项目管理，入股人员执行公司的集中采购，只是履行“降本增效”，投股有风险，也有回报。

3、项目经理部机构的设置。（1）机构设置：优化当前项目部的岗位设置，以“合同框架”的管理模式设置项目组织机构，改变当前的“机构臃肿”、“人员庞杂”、“责任混乱”；（2）项目经理：定义为土建施工管理、机电安装等专业施工交由公司的集中管理，强化责任、弱化集权，与“大项目制”不矛盾；（3）商务经理：提高其在项目经理部的地位和发言权，集中在公司层面“强矩阵式”统一管理。

4、扩大的商务策划步骤。（1）投标策划：不是单纯的市场开拓行为，要具体执行该项目的项目经理团队参与；实现成本策划的可靠性、风险策划的针对性、目标责任的落实性。（2）合同策划：合同框架、合同界限。打破当前“切块碎、组合乱、合同多、分包杂”的现状。（3）履约策划：成本策划务必建立在工程量准确、最大限度保守的基础上，根据清单逐项分析。风险策划：合约风险、价格风险等逐一列出，并以责任到人的方式规避；法务策划先小人，大家都是君子。所以，项目开始至结束，法务要贯穿始终。（4）结算策划：在过程资料完整的情况下，推行“2861”，即竣工28天报出结算，60天完成结算，1年内收回除质保金外的全部工程款。这需要在上述结束之前，项目经理、商务经理必须保持在原来岗位上。

5、分包管理模式转变。首先要改变平米包干的方式，按照工程量清单收入的子项，对应人工、人工+辅材、人工+辅材+机械的模式发包，第一手掌握工程量变化，即时自下而上地反馈变化（量、价）。其次要划分合同界限，落实合同策划的框架和界限，减少切分太碎的分包数。

6、成本控制。（1）BIM：建立成本的5D（3D实体、时间、工序）关系数据库，让实际成本数据及时进入5D关系数据库，成本汇总、统计、拆分都可即时得出。实现总部与项目部的信息对称，提升总部成本管控能力；（2）管理思维：钢筋专业人员，工长肩负混凝土控制责任；（3）切实落实月度成本分析：依靠BIM系统，分析WBS单位工程量人材机实际成本与目标成本差距，掌握即时总成本，及时纠偏；（4）管理人员对应管理专业分包队伍：以合同框架和界限划分专业管理人员，对口管理专业分包队伍。商务管理部只是协调和总控。比如，安全部负责安全文明施工的人工、材料、机械成本控制，执行落实商务管理部出具的底线等级，正向考核；（5）成本锁定：过程锁定，闭口管理过程分包结算；竣工锁定分包/分供结算，锁定成本。

7、从措施费上控制成本。企业的施工措施费在投标报价时“让利首当其冲”，在施工过程中“成本居高不下”，分包结算时成为“必填的黑洞”，业主结算时又很难“补偿”或“索赔”，是影响项目收益的关键因素。由于图形算量、BIM模型等工具的完善，图纸工程量和清单工程量越来越一致，除了现场变更，从图纸量差增加效益十分困难，因此直接工程费的赢利点越来越透明和准确。针对人工费、材料费、机械费等涨价诉求，往往采用合约手段可以规避风险。而措施项目的盈利却十分困难。因此，大商务概念必须优化措施项目，节约成本。比如：当前施工项目临时设施费重复浪费，可以考虑临建板房的租赁等。

8、加强项目经济技术论证。任何技术方案都要经过经济分析，从技术角度为洽商变更增加商务筹码。

三、结语

就施工总承包企业现状而言，如何进行商务管理，保证项目收益，确保企业效益，已成为项目管理的重点；如何科学、有效地进行商务管理，也成为项目管理的难题。本文提出的大商务概念，可有效地将市场商务与法务合约组织集成起来，以确保最终效益。

主要参考文献：

[1]李之政，张怡.大型工程项目施工总承包若干问题研究与实践[J].施工技术，2009.5.

[2]杨潇.施工企业工程项目成本管理应用研究[J].合作经济与科技，2011.9.

商务策划概念篇2

靠新概念突击“销售”

一些老板迷信策划人,是因为策划人神乎其技,总有层出不穷的概念,把旧的说成新的、把坏的说成好的、把小的说成大的,头脑灵活,没准想出一个“点子”就能让自己的企业旧貌换新颜。

可见,概念包装是策划人最基本的生存技能。然而,一旦包装过了头,策划人会让企业很受伤。

做销售是实实在在的工作,概念要有,不然企业不足以让自己的产品与竞品区分开来,不足以吸引顾客第一时间关注自己,尝试自己的产品。但是如果总是找些新奇、时髦的概念吸引经销商进货,或者对业务员、终端店员和导购强行“洗脑”,告诉他们借助新概念诱惑顾客购买,货款一旦到手后,就不顾经销商和顾客的死活,马上偷换概念,改换包装,又用一个新产品、新概念忽悠经销商和顾客,天下没有不透风的墙,久而久之,迟早会东窗事发。

靠新奇概念不断突击“销售”,是策划人最擅长的欺上瞒下手法。策划人常年跟企业老板打交道,深谙“擒贼先擒王”的道理,要搞定企业的策划订单,就必须先搞定老板。如今身在企业,要想在企业站稳脚跟,就必须让老板时时看到自己“还有新东西”。老板原本就是相信策划人能力强,才花大价钱请他们“空降”的,如果策划人不能时不时给老板一些新鲜的东西,老板就会觉得策划人黔驴技穷,策划人出局也就是早晚的事了。

喊口号、发起花样繁多的营销运动战是策划人常用的掩人耳目手法。企业、行业还没有摸熟,产品是什么还没有搞清楚,卖给谁也不知道,策划人就开始高喊进军全国市场,年销售额要达到多少个亿,不然会显得自己没有斗志。当然,足够聪明的策划人还会立一个“军令状”,表态说不做英雄就做狗熊,不达到目标就取消销售团队的全部奖金和提成,自己引咎辞职。事实上,他自己每个月动辄10万元、20万元的高工资拿得很爽,只是苦了那些在销售一线风吹日晒开拓市场的业务人员。

以道听途说“洞察”市场

如果一个销售人员指出策划人的问题,提出对立的看法,还没等他把话说完,策划人就会提前发难。营销问题的求解方式从来不限于一种方式,但胜利却往往属于雄辩者。策划人如果没有三寸不烂之舌,是断然不敢揽“策划”这一瓷器活的。

先下手为强,既然已经趟了这浑水,策划人就不会在质疑面前轻易退让。可能没有人比策划人更能找问题了,质疑者找他一个问题,他反过来会还给质疑者十个问题。策划人已经习惯了向企业销售“咨询解决方案”的生存方式,如果让他自己亲手执行,对不起,他只会挽起袖子作壁上观。最后,如果销售方案执行的效果不好,他比谁都更能推卸责任,责骂得更厉害。

策划人抛给销售团队的问题,一天比一天多。只要走一遍市场、跑几个店,策划人就会不断抛出问题,如果实在没有新问题可以抛出了,他会根据道听途说再炮制一个新概念,然后接着抛出新问题让销售团队解决。销售团队成员每天疲于奔命,只顾着解决所谓的销售问题了,哪还顾得上质疑策划人的权威。

然而,这不是在做销售,做销售需要踏踏实实解决问题。销售人员大多知道问题所在,他们只是需要一个系统的解决问题方法,而指指点点是无法促成销售进步的。

事实上,策划人提出的问题,大部分他自己都解决不了。他只是在道听途说的基础上做出主观推断,进而臆想、猜测市场需求。可是市场上的变量何其多,市场环境何其复杂,策划人不深入市场,指望“猜”能解决市场问题吗?

只见树木不见森林

策划人对市场的判断,大多根据日常工作的一些细枝末节,习惯于从一个点出发,而不是从企业整体运营的角度探求销售方略。策划人对市场规划、销售渠道、拓展方式、销售政策、终端布点与销售推进无法做出完整的、系统的规划,更谈不上为了一个销售目标整合企业的品牌、人事、行政、财务、生产、研发等资源,系统地解决企业面临的销售问题。

策划人在系统运营方面的决策、指挥失误,在企业里屡见不鲜。比如,针对某一个产品大投特投广告,拉动市场销售后,却因为产能不足而突然断货。比如,新产品一个接一个研发出来,交给销售部门却因为不适合现有的销售渠道而卖不出去,让新产品一上市就滞销。比如,在产品销售的过程中,迫切需要通过广告传播解决与竞品的差异化卖点问题,而品牌部门却大做形象广告,南辕北辙。

人在脱离了自己熟悉的生存环境后,行为会变得盲目。而对于业务人员来说,销售是一个紧箍咒,他们每个月都有业绩压力,完不成销售任务,吹得唾沫横飞也是枉然。如果说策划人对市场与品牌有着职业的敏感性,那么对于企业生意的整体运营,他们很有可能是门外汉。但是为了完成近在眼前的销售任务,容不得策划人慢慢熟悉、慢慢推进,他只能被迫出招。然而,策划人一旦出招,企业往往要为此付出代价。

重结果,轻过程

不过,如果策划人拥有从头再来、虚心学习的平常心,能够务实地面对问题、解决问题,而不是急于自我表现,过于武断地做出决策,以其独特的市场积淀与悟性,是可以解决部分销售问题的。然而,策划人的空降兵身份与其天生的自负性格,决定了大多数策划人不会有系统推进的耐心。

策划人常常向销售团队要结果。一般来说,销售团队今天做出的努力,可能在3个月后的销售业绩中才能体现出来,不可能当月就见到成效,但策划人不管这么多,他要的是立竿见影。很多时候,如果他今天让销售团队开拓某一家连锁商超,下个星期他就要在商超终端看到自己企业的产品。然而,并不是每件事情都在企业控制的范围之内,企业想进商超销售,甚至花钱进商超销售,但商超的采购人员未必会让企业进。即使商超原则上答应了,一来二去也不是一两个星期就能谈判成功的,如果商超和企业的审批流程过多,时间就更无法控制了。

对于销售过程与达成销售结果的各个过程指标的控制,策划人往往没有耐心。策划人习惯于抛出问题、制定销售目标,但是销售目标如何分解、如何达成,在执行的过程中如何激励与考核销售人员,如何监督和辅导销售人员,则不在策划人关注的范围内。策划人只要结果,如果销售人员解释为什么进度缓慢,他会粗暴地予以拒绝,断然声称只要做销售工作就不能找任何借口。没有人愿意找借口,但如果客观事实的确如此时,粗暴地对待销售人员,只会让他们的积极性严重受挫。

做决策随意草率

受挫归受挫,策划人会将销售人员的受挫视为不合格,不合格就会立马下令走人,丝毫不考虑人力资源部门为了解决一个员工的离职,要做多少说服、法律沟通等工作,还要对员工予以经济补偿,也不会考虑一个员工离职之后,其空出来的岗位由谁接手,以及由此给企业的生意和销售带来多大损失。

不换脑袋就换人,由于对销售工作缺乏应有的耐心、理解与坚持,销售团队不断被折腾,有的企业销售组织架构一月一小变、3月一大变、半年彻底变,有的人甚至一年轮岗10次,有的区域会在一年内换5位销售经理。在不断的折腾下,市场会被短视的销售经理过度开发,渠道经销商会怨声载道,终端顾客会不断流失,可是,谁会为此负责呢?

策划人的思维是发散式的,但企业的销售工作却是相当严谨的,如果策划不以销售为指向,企业的销售工作是不可能做好的。企业必须持续、细致地为经销商和顾客提供到位的服务,因为一旦让忠诚的经销商和顾客丧失信心,让他们认为企业的服务与支持不到位、承诺不兑现,甚至前任和后任销售经理彼此推诿不负责,更会伤透忠诚客户的心,企业为此将蒙受巨大损失。

个人凌驾于销售团队之上

策划人必须尝试建立一个稳定的销售团队。相比策划人自己在老板心中的地位,拥有一个强有力的销售团队,显然更能提高他的个人价值,也更能巩固他在老板心中的地位。可是,自负的性格加上个人英雄主义,策划人往往对销售团队缺乏信任。而策划人天马行空的思维和工作方式也让销售团队烦不胜烦,难以招架。比如,策划人为了抬高自己的身价,告诉老板说自己是死拽着一群蜗牛在高速路上飞奔。可是,当销售团队知道自己只是无足轻重的蜗牛时,他们的凝聚力还会强、积极性还会高吗?

靠个人意志驱动业务成长,而不是靠销售团队、流程和机制驱动业务运行,企业的销售系统肯定会杂乱无章。广告费审批全凭自己的心情,经销商加盟费根据亲疏关系或多或少,销售人员职位与薪酬的升与降完全是自己一个人说了算,当个人凌驾于“法制”之上时,企业化管理必不可少的流程与制度只能是形同虚设。

觉得累,觉得乱,觉得所有的工作都要自己亲历亲为,觉得所有的信息都要自己予以甄别判断,觉得销售团队越来越弱智,甚至觉得只靠自己就可以把企业的销售额提高到5亿元……策划人的狂妄自大与异想天开在他个人的世界里不断膨胀。

事实上,销售团队是一种神奇的力量,相信销售团队,调动销售团队的积极性,它会越来越强大,自我驱动。一旦怀疑、鄙视甚至践踏销售团队,销售团队的抵触力足以让企业的销售系统瘫痪。策划人幻想自己是救世主,结果在自我崇拜的心理驱使下,把企业带入深渊。

投机取巧葬送企业未来

企业正常的销售工作,因为销售团队不和谐与组织运行不顺畅,执行起来大打折扣,成效越来越低。在这样的背景下,策划人急于完成每个月的销售指标,会越来越倾向于投机。策划人什么东西都想拿来试一下,什么产品都想灌到渠道里,而且会天真地算账:“如果我每年开发100个新产品,每个经销商每个新产品的销售额为10万元,全国100个重点经销商,加起来就是10亿元。”

如果做销售如此简单,企业就没有必要在全国区域市场派出销售人员了。企业可以成立一个研发中心,专做产品研发、生产,成立一个订单中心,直接向经销商发货,并由此省下人力资源、品牌管理和销售等一大笔市场管理费用。

但这样做的前提是,企业已经垄断了产品资源,市场上除了自己没有其他企业生产相同或类似的产品。然而,企业如果没有掌控产品在市场上的话语权,而采用极其强势的销售手法,强行把产品灌输给渠道,经销商是不会买账的。

投机可以让企业拥有一时之,但却让企业失去了可持续发展的未来。看到别人拥有赚钱的产品就眼红,马上拿过来换个包装、换个名称就卖,可能会在短时间内赚一点钱,但这样的生意是不会长久的。对于投机性产品,企业的生产规模大多比较小,生产的成本往往更高,一旦经销商觉察到投机性产品与竞品没有什么差异,价格却高出许多,他们对企业的信任度会越来越低。同时,投机性产品会打乱企业现有的产品结构,甚至偏离品牌核心价值,为品牌价值做减法。

无计划性让企业迷失方向

销售团队一旦有了投机心理,会降低销售组织的计划性。策划人尝到甜头,会一门心思把精力花在新产品开发上,而对销售组织的日常销售行为,对适销网点的进一步覆盖和渗透,对现有网点的优胜劣汰和逐步升级,会漠不关心。

销售组织有其固定的游戏规则。关于销售日汇报、周计划和月总结的汇报体制,关于销售目标制定与分解、达成方法与保障措施的制订,包括监督与辅导,都需要销售管理者倾注大量心血,根据实际销售情况,不断优化现有的销售政策、流程与制度,让组织运行得更高效、更可控、更紧凑。

销售管理者主管销售工作,必须具有良好的职业管理素质,有着良好的项目管理意识和方法。然而,兴之所至,想到哪里做到哪里,可以说是策划人的通病,以如此方式管理销售工作,会让企业的销售政策与市场组织行为变幻不定。产品销售价格变来变去,销售政策反复无常,业务流程一变再变……长此以往,销售经理和一线业务人员将无所适从,宁愿消极怠工,不愿意主动开拓市场,免得给自己惹上一身腥。

同时,经销商对企业会越来越失望,他们会想:“这就是在对外宣传中把自己吹得天花乱坠的企业?这就是宣称对经销商有着全套专家跟踪服务与管理的企业?”他们会认为企业只是不断地给自己压货,却从不考虑如何帮他们把产品卖出去。他们不知道企业的明天在哪里,不知道企业想干什么、正在干什么,因为企业的销售工作已经越来越没有计划性。

好大喜功导致销售团队病入膏肓

可策划人很聪明,他可以让自己的销售团队、经销商和顾客没有计划性,但是不能让老板觉得自己没有计划性。他很清楚,他唯一要搞定的人是老板,而不是自己的销售团队和客户。为了让自己的动作有足够强大的震撼力,他必须将每一次销售策划都做得很有声势,似乎一切都中规中矩,然后告诉老板他是在进行整合营销传播。

好大喜功会让销售团队染上欺上瞒下的风气,一旦蔓延开来,销售组织很快就会病入膏肓。虽说任何制度在人的面前都是有缺陷的,但是如果不是通过制度管理销售团队,而是靠某一个人的领导力以及所谓的团队文化,那么,一旦领导力缺失,企业文化腐朽,贪污作弊成风,销售团队及至整个企业是不可能有任何战斗力的。

事实上,再也没有比歪曲、夸大销售信息更坏的事情了。销售的牛鞭效应特别突出,一线导购将业绩夸大1倍,反馈到销售总监那里很可能翻了10倍,再反馈给生产和物资采购部门很可能翻了100倍,用严重失真的信息指导销售与生产,企业犹如慢性中毒。如果企业仍沉浸在策划人亢奋的凯歌声中,最终吞下的将是硕大的苦果。

用文字管理取代销售现场管理

不过擅长做表面文章的策划人,总是能在轻描淡写之中,用过硬的文字功夫,巧妙地推卸责任,将自己描写成出污泥而不染的英雄。即使企业死去了,责任也不在策划人,要怪只能怪销售团队没有按照他的营销战略去执行,要怪只能怪老板在将市场烧到99摄氏度时没有实力继续投入资金猛烧市场。策划人拍拍身上的灰尘,立刻到另外一家企业走马上任“布道”去了,宣称自己在上一家企业短短两年的任期内,帮助企业“实现了业绩从1000万元到10亿元的惊人增长”。

跟着策划人工作,会练就一手良好的写作功夫。策划人对销售团队的管理是文字管理,不是表格管理,更不是销售走动管理与销售现场管理。每天一堆又一堆的新产品上市规划报告、市场开拓报告、经销商合作战略规划、年度传播战略方案等文案应接不暇,销售人员哪里还有时间去拜访客户和解决市场一线所面临的现实问题。

商务策划概念篇3

1.1生态理念

随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.2科技理念

随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.3投资理念

投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性

房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系

作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划

营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售

营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。首先，开发商由重视营销策划和概念打造转移到重视前期研究和产品定位。多年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上，营销策划在很大程度上已被视为项目致胜的关键。随着市场的发展和实践的深入，项目前期市场研究和策划越来越受到重视，市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等均在项目前期得到细致研究，以慎重制定更加高效、快捷的营销策划方案。其次，随着广大居民消费倾向和消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。前几年的楼盘卖点主要集中于“区位优势”、“价格优势”和“产品优势”。伴随低碳意识的普及，生态概念受到了空前的重视，生态卖点逐步成为楼盘卖点的主流。因此，现在乃至未来很长一段时间，“绿色”、“生态”概念都会成为中国房地产市场的流行趋势。“生态”卖点的流行并非偶然，伴随着中国老百姓生活水平的提高，环保意识开始觉醒，生态与健康受到了广泛的关注。在对上海3000户居民的抽样调查显示，有74.1%的居民认为环境非常重要，并将其列为购房决策要素的第一位。在今后，无论是房产的开发设计，还是营销策划的制定，生态概念将会持续占据主导地位。

商务策划概念篇4

在产品同质化、品牌纷争、大企业不断挤压小企业生存空间的大营销环境下，中小企业以何对策保证新产品上市成功，使得市风险最小化。以下笔者结合最近服务的红四方三大新品上市策划经历，谈谈关于新产品上市所面临的难题及解决对策。

一、清晰的市场定位解决新产品上市面临的市场准入难题

无论是大企业还是小企业新产品上市都面临着市场准入难题。要想解决市场准入问题必须能够清晰的认识、回答以下几个问题：

1、　行业现状研究，具体涵盖行业所处发展阶段、行业政策利好及不足、行业现状、整个行业竞争格局，并评估行业未来的发展前景及未来3-5年可能遇到的营销机遇及难题。

2、　市场竞争状况。“知己知彼才能百战不殆”，定位的出发点即是竞争对手研究，因此，一定要对你所要介入的市场做一个整体性研究，在整体性研究之上，再针对性的研究行业标杆企业及与目前自身营销现状类似的几个竞争产品或品牌。

3、　消费者研究，消费者市场又有着怎样的变化，哪些是有利的，哪些是困难，消费者在具体购买决策时又在想什么？在消费者研究中，切记大多数“广告公司式”的头脑风暴，拍拍屁股就给消费者现状下定论，一定要亲身下市场，聆听消费者声音，以及经销商商等，全面掌握最新的消费动态。

4、　回答“我们是谁”的问题，既是定位你的身份，又是在界定你在市场竞争中的位置，更重要的是决定了你的市场竞争战略。百事可乐的老二地位，决定了其进攻型市场竞争战略选择。

以红四方三大新品之一控失肥为例，红四方是国内首家引进控失肥技术的企业，当施可丰在大打稳定肥，金正大在宣传自己控释肥专家的时候，控失肥整个市场正处于“黎明前的曙光”，养分流失严重是农户深切关注的大问题，因养分流失而导致的土壤恶化、生态环境破坏等问题也引起了农业相关部门的高度重视。虽然，我们整个控失肥市场还处于培育期，但我们相信：该市场如果运作顺利的话，未来3-5年将迎来迅速发展期。作为业界首家引进控失肥技术的企业，市场契机可遇不可求，必须承担起领导者因有的责任，引导市场、培育市场，最终，随着行业成长一起成长，并引领控失肥行业。

二、差异化的产品策划及概念包装突围“同质化”难题

产品“同质化”已经是老生常谈的问题，对于企业来说，核心是如何避免产品“同质化”，大企业可以引进更先进的产品技术及生产工艺，建立产品壁垒，实现差异化。而对于大多数中小企业而言，很多技术上的领先几乎是天方夜谭。在产品“同质化”的情况下，如何实现“差异化”，让你的产品与众不同，让消费者记忆和识别？

对消费者来说，没有事实，只有认知。“同质化”是站在企业、产品角度思考营销问题，而“认知差异化”确是从竞品出发、基于消费者研究来思考营销，因此，突围“差异化”的关键在于“认知差异化”，在产品策划及概念包装上做到区隔、独树一帜。

1、营销人“专家-行家-专家”的变脸

一个营销咨询从业者往往被赋予“专家”身份，而要想把产品策划做好，你必须要实现有专家到行家的一个转变，完全的读懂产品。此后再回归“专家”，以营销角度分析结构产品机理、及功效等。一个没有真正深入研究产品的人是做不好产品策划的，任何成功的产品策划一定是基于对产品的深入研究。

2、基于区隔竞品的“利益点”诉求

纵观诸多成功的案例，无不有着独特的销售主张，以鲜明的利益点沟通消费者，给消费者一个购买承诺。王老吉诉求“防上火”的饮料，利郎诉求“商务”男装，创维诉求“健康”电视。当一些诉求点被先来者占据的时候，之后进入该市场的品牌又该如何？毕竟对于大多数企业来说开创新品类的“蓝海”机遇难求，现实情况是不得不进入“红海”市场。因此，此时的“利益点”诉求更要有市场的大格局观，站在竞品的角度思考。利郎占据了“商务”男装，难道九牧王、才子、七匹狼等就不做商务男装了。

对消费者心智来说，从被细分的那一刻起就没有终点。有科技发展的客观推动，有社会化专业分工的必然，市场越分越细，我们的心智也被切割的零碎不堪。利郎给人的是“时尚”的商务感觉，九牧王给人的是“成功”的商务感觉，七匹狼给人的是“随性”的商务感觉，而才子给人的是“才华”的商务感觉。做产品策划一定要差异化“利益点”诉求，消费者心智中，总有一块是还没有被开发的“处女地”。

3、概念化、功效化、整合化、简约化的产品包装

“人云亦云”注定难以出位，因此，最好的“出位”就是制造新的概念，人总是对新鲜事物充满好奇，而且有的产品机理过于专业，而“概念化”包装能够有效的解决这一难题；以此次红四方控失肥为例：控失效果的核心关键在于“微纳米吸附分子”，但对于普通农户来说，“微纳米吸附分子”过于生僻，难以理解。而脑白金“黄金体”概念已家喻户晓，此时，我们突发奇想以“控失因子白金体”概念包装，顺利解决产品核心机理传播输出问题，同时还做到了概念的新颖、奇特。

“功效化”即以产品功效沟通消费者，特别说明的是功效能量化的尽量量化，而不要是“效果明显改善”之类的话；

商务策划概念篇5

从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

医生的职能

就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

法律顾问职能

为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准绳或合理避规，或进行调解，或遵照执行，而这些房地产开发商并不完全掌握。

财务专家职能

房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效地运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

导演的职能

房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

船长的职能

认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

环境问题专家

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

商务策划概念篇6

事实上，前海规划及土地政策的明朗化，将为深赤湾、中集等在前海4.8平方公里已出让土地的处理方案提供依据。与此同时，前海的土地出让也将随即启动，全球大型企业入驻高潮即将来临，前海招商引资及开发建设都将进入实质性阶段。可以预见的是，包括深赤湾等在内的前海概念股有望被资金所追捧。

招商局国际走上前台

据了解，深赤湾主营业务为集装箱和散杂货的港口装卸、仓储、运输及其它配套服务、2012年，受世界经济低位运行、复苏缓慢等影响，深赤湾全年完成集装箱吞吐量531.1万TEU，同比下滑8.3%；完成散杂货吞吐量1069.9万吨，同比增长15.7%；货物吞吐量6153.3万吨，下滑3.6%。2012年，深赤湾实现归属于上市公司股东的净利润4.67亿元，同比下滑7.62%。

值得一提的是，2012年9月，招商局国际（00144.HK）与深赤湾大股东南山集团签署了股份托管协议，约定将南山集团持有的深赤湾3.71亿股（持股比例57.52%），委托给招商局国际代为管理。此前，招商局国际通过招商局南山控股和银川有限公司，间接持有南山集团37.02%的股份，为南山集团的实际控制人。在本次托管后，招商局国际走向前台，成为3.7亿股股份的唯一受托人，代南山集团行使上述股权权利。

由于招商局国际的大股东为招商局集团，这也意味着招商局集团已经通过多个层面持有深赤湾的股份。其中包括，招商局国际持有深赤湾的大股东南山开发集团37%的股权，南山开发集团持有深赤湾57.5%的股权，即招商局国际间接持有深赤湾20%的股权；招商局国际通过下属公司持有深赤湾一部分股权；深赤湾主要资产是赤湾码头（CCT），招商局国际又通过海丰发展与现代货箱共同持有CCT20%的股权。

深赤湾竞争力有望提升

相关资料显示，招商局国际主要从事集装箱、散杂货的港口装卸服务。而这一业务与深赤湾的主营业务相同。

由于历史原因，在深圳区域内，深赤湾与招商局国际在集装箱港口业务方面存在一定的同业竞争；同时，深圳区域内，深赤湾存在着与盐田港区、大铲湾港区的市场竞争。但在实际控制人招商局集团的协调下，招商局国际、深赤湾的合作大于竞争。据业内人士介绍称，此次股权转托管，是招商局集团为提升招商局国际在深圳西部港口的业务以及深赤湾的整体市场竞争力而做的策略性安排，旨在维持深圳西部港区的有序经营、改善深圳西部港区的市场竞争环境。

事实上，自2006年底以来，招商局国际已通过一系列股权交易不断强化其在深圳西部的领导地位——2006年11月和12月，招商局国际相继增持了深圳妈湾和蛇口股权。通过上述收购，招商局国际将绝对控股蛇口和妈湾码头资产。同时，招商局开始整合港口业务，把旗下港口资产全部交由其在香港的上市公司招商局国际经营管理，并加大了投资力度，推动深圳西部港区扩建与整合工作。

不过，招商局国际虽然控股了蛇口和妈湾，但它并不负责这两个码头的管理。目前深圳西部港区中的赤湾（CCT）和妈湾码头由深赤湾管理，蛇口码头由现代货箱管理。业界普遍认为，这三个码头中，赤湾码头是管理得最好的，深赤湾的管理水平和经验也被业界所认可。

此前有分析人士指出，深圳西部港区包括妈湾、蛇口和赤湾三个港区，投资主体众多，港区竞争激烈，营运效率低下，整个西部港区不能作为一个整体而发挥效力。然而，一旦深赤湾获得蛇口码头的管理权，西部港区三个码头都将纳入麾下，旗下码头也将拥有较长的岸线，在与船公司谈判时就有了更多的筹码，

此外，从赤湾地理位置来看，从妈湾、 赤湾、蛇口三个码头的装卸与堆放业务达到2000多万TEU，若妈湾划入前海配套，赤湾、蛇口短时间对接其业务可能性将很大，同时分拆码头装卸业务，将让赤湾管理将有利于提升服务价值与减少竞争，提升公司的业绩。

有业内人士指出，在前海土地完成招标之前，招商局国际为前海配套的规划也将出台，深圳西部港口的资源整合已经基本完成，在前海地理独特的赤湾与蛇口再与前海配套的现代化物流园区的对接，深赤湾将迎重大的发展机遇。

前海概念股受追捧

自2012年7月《国务院关于支持深圳前海深港现代服务业合作区开发开放有关政策的批复》公布以来，前海的一举一动都受到市场的关注，而在资本市场上，前海概念股也受到资金的热棒。

据了解，前海概念股包括三类上市企业，其一是能够直接参与前海建设的公司。按照前海十年的建设周期及其规划，其固定资产投资规模将达到4717亿元，其中基础设施需投资2665亿元，这对那些直接参与前海建设的公司而言无疑是巨大的商机；其二是能够成为前海注册的公司，金融、现代物流、资讯、科技等四大高端服务业企业将被允许进入前海，其发展将提供无限空间；其三，直接或间接服务前海的企业。根据规划要求，2020年该区GDP达到1500亿元，到2030年达2500亿，因此这些能给前海提供服务的企业也将从前海大发展中受益匪浅。

也正是自去年中期开始，前海概念股的炒作风生水起，当时市场尚处于疲弱态势，因此该板块表现抢眼。今年以来，前海概念股开始轮番上演好戏，先是1月份深赤湾、沙河股份（000014）等股票实现多个涨停板，紧接着4月份又有深物业A（000011）的连续涨停。而在4月中旬，受前海土地出让或将启动影响，港股前海概念股亦出现异动，深圳国际、深圳科技双双涨逾7%。

商务策划概念篇7

主持人方志华：商业地产是介于房地产与商业领域之间的一个新兴而又传统的业态，其营销的核心不是销售而是长期经营，那么应该如何看待营销对商业地产的推进作用？地产开发商关注的是找到好的商家，而商家要寻找的是目标消费者以促成购买，商业地产应该如何营销才能做到双赢？

商业地产营销的三个层面

王鑫华（颐高数码连锁集团总经理助理）

商业地产的营销可以从三个层面来理解。

首先，是针对业主的销售，商业地产的分割销售其实不应该成为主流，它是很多小型房地产开发商在现金流短缺的情况下不得已而采取的一种方式，所以它的销售会涉及短期套现问题。什么样的商业地产项目才算成功？所谓的成功并不是价值一亿元的项目能卖到2亿元，而是在赚钱的同时还能在几年之后良性地经营下去。这是颐高数码连锁集团一贯坚持的观点。

因此，在营销方面投资商必须考虑很多细节，例如，租金回报率与业态所可能获得的经营价值是否吻合，续租的各个环节能否在前期就能解决，等等。很多商业地产商在开发项目时，还在采用住宅地产的思路，过分注重外包装和一些表面因素，而对真正核心的元素却并不看重。北京中科贸就是其中一个失败的案例，它所提倡的7年14%的返租就远远高于其运营价值，这最终导致这个项目很难运营。颐高数码连锁集团本身也在开发和收购楼盘，但更多的是拯救烂尾楼，因此，我们会将经营价值的判断和后续租赁的细节放在首要位置。

其次，是招商部分的营销。我认为重点在于对资源的控制上，而不是营销面。大多数招商项目都类似于颐高数码连锁这样市场业态的项目，因此对资源控制能力提出了更高的要求。最初我们针对基层经销商进行直接招商，但是后来发现效果并不好，原因有二：一是招商谈判有难度，二是培育期较长。后来，我们开始针对上游资源进行整合，与上游厂商建立战略合作伙伴关系。我们每到一个地方都会借助厂商的力量来做营销工作，虽然我们的招商对象没有变，但经过整合后，招商变得非常容易。例如我们到青岛招商，一个礼拜就全部完成，一楼的核心商铺都是由厂商来圈定的。通过这样的资源整合方式，营销就会变得简单。

最后，是针对消费者端的营销，这是真正核心的部分。我认为针对消费者的营销重点应在于媒体的整合上。每一个业态有一个固定的消费人群，每一个媒体也有其特定的消费人群，所以我们每进入一个城市都会对每一个媒体进行深入剖析，并尽可能有针对性地做一些营销工作。

发现商业价值：商业地产营销的根本

（深圳市京基百纳空间商业管理有限公司总经理）

商业地产的营销大多数情况下与价格无关，但与管理和服务所产生的商业价值有关，尤其是MALL和购物中心。以我从事的一个项目华南MALL为例，它当初是一个地产项目，没有任何商业概念，只是想通过MALL的概念炒作来提高租金价格。后来我们发现，必须挖掘其商业价值，才能卖得更好。2000年，中国还没有主题式的购物公园，没有任何可供借鉴的成功经验。在这个项目中，我们是摸着石头过河，也总结了很多经验，其中的一条是必须将租金价格与商业价值结合起来。

华南MALL如果追求的是一种具有亲和力的文化，那么它的价值就很难估量。当商业物业处在建筑形态和产品的雏形期，价值是无从产生的，来自于文化、休闲、娱乐等多业态的结合和整合才使它焕发了活力，凸显出商业价值。商家真正感兴趣的是商业价值，而不是地产价值。没有持续的营销环境和良好的服务能力，好的商家也不可能进来。

华南MALL中期逐渐集中在品牌、服务、管理等方面进行系统营销，它们直接影响了租金的价格，而这正是投资者真正关注的。很多投资商都会模糊价值与价格的概念，但事实上，租金水平只是冰山一角，充分挖掘商业价值才是最重要的。

所有的营销最终要归结到资产与资本的营销，只有不断累积商业价值，才有可能进行资产和资本的营销，才能实现资本市场上的价值。以广州天河城为例，其资产与资本价值远比最初的地产价值高出许多倍。它的商业价值究竟有多大？即便从租金收入与固定资产角度去计算，它的数字也是很惊人的。

从地产营销到商业地产营销再到资产与资本的营销，整个过程，我个人称之为大营销。

推广期与经营期的商业地产营销

吴泽丹（广东北亭商业经营管理公司副总经理）

从购物中心的两个时期来看，我所理解的营销可分为推广期的营销和经营期的营销，不同的阶段有不同的营销策略。

推广期更多地表现在策划上。主题、背景、定位、功能、业态，这些都是前期的商业规划，而最终的目的是要让更多的消费者去认识，这便要有一个传播、推广的策划。这个策划过程实际上就是一个营销的过程。有一些人可能觉得策划很虚，我的理解是策划不可能把腐朽变为神奇。策划的作用有两个：一是让更多的人了解项目，二是挖掘项目的潜力。商业地产策划不可能解决立地、建筑、规划等招商所存在的问题，但是优秀的策划能挖掘项目优势，整合资源，让它更有商业价值。例如我们现在开发的项目叫北亭广场，英文叫UNI-MALL，给它的定位是广州首家娱乐MALL。在这期间，策划是起主导作用的。

经营期的营销体现在两个方面，一是树立品牌形象，我们不可能在经营期抛掉主题。营销会有很多层面，有些以文化理念的价值为导向，有些是以价格为导向，比如大甩卖，但对我们来说，前者更重要，所以保持我们一贯的品牌形象和理念很重要。第二是增强商业中心的人流量和影响力，提高知名度和美誉度。所以，我们现在跟行业资源和媒体资源共同举办了很多活动，通过活动来促进商家的销售，从而提升我们的持续经营能力。

租金价格：商业地产商的博弈之源

朱云骅（广州捷卒登地产顾问有限公司总经理）

商务策划概念篇8

1投资的不可逆性

所谓不可逆性投资(irreversibleinvestment)，是指用于购置生产中长期使用的设备和设施所进行的投资具有不可逆性特征川。投资的这一性质主要来源于生产性投资的具体产业特征。用于某种特定生产的投资一旦形成或部分形成，如果决策者改变计划或决定，将很难转换成其他产业或产品的生产，这部分投资成本将无法挽回，即使这一转换最终得以实现，用于原来目的的投资部分将会损失掉，即这就是投资的不可逆性。电信设备和设施投资数额往往较大，具有高度的专用性，多属于行业专用性投资，沉没成本巨大，建设投资几乎完全不可逆，因而电信投资属于典型的不可逆性投资.

2未来状态的不确定性

随着我国电信行业体制改革的逐步深入，处于技术、业务和需求大变革中的电信运营商在自主决策、自负盈亏的市场机制下，其投资决策将不可避免的受到市场、技术、信息产业政策、宏观经济形势等的影响，这使得电信投资具有了较大的不确定性和投资风险。可以说，不确定性贯穿电信投资活动从决策、实施、建设到运行

3管理的灵活性

在自主决策的市场机制下，电信运营商不仅有选择在什么时机进行投资的权利，还有投资多大规模的权利，即电信运营商可以根据电信业务市场、技术市场等情况的变动而调整投资策略和规模，如延迟投资、追加投资或放弃投资等，这被称为投资的管理柔性。在不确定性的投资环境下，电信运营商通过这种管理柔性可以更好的降低甚至避免项目投资失败所造成的损失，以实现电信运营商利润最大化的目标.

4不确定性与风险

对一般的项目投资决策而言，不确定性及风险分析是关键，电信项目投资也是如此。关于风险和不确定性的特征与区别，具有里程碑式意义的是美国经济学家奈特(knight，1921)在《风险、不确定性与利润》一书中所表达的观点。奈特认为，风险的特征是可以对其进行概率测定，因而风险是有概率的随机性，可以被当做一种可保险的成本进行处理;而不确定性将不存在概率性结果，因而它与可计算的风险之间有根本区别。不确定性存在于变化当中。变化则有两种结果:可以预测和计算得到的变化和不能预测和计算的变化。第一种变化称之为“风险”，第二种变化称之为“不确定性”.

奈特的定义引发了就不确定性理论的长久争议，其最主要的问题在于人们是否能够给出它们的概率估计。例如美国加州大学洛彬矶分校经济学系教授赫什莱佛和赖利(hirshleifer&ri一ey，1992)就直言:“我们不同意奈特的划分，这种kij分已证明是不会有结果的。就我们的目的而言，风险和不确定性指的是同一件事。我们认为能否进行客观分类不是关键之所在。因为我们将用“主观”概率的概念(就如萨维奇1954专门发展的概念)来处理这类事:概率只能简单地算作相信的程度”.

因而，许多西方经济学家认为风险和不确定性实质上是一个概念。威廉·l·麦金森(willianl.megginson，2002)将风险定义为“发生损失的可能性”，或更正式地将风险定义为“一项资产收益的波动性，与不确定性这术语互换使用”。詹姆斯·s·特里斯曼(james.trieschmann，2006)也认为风险和不确定性这两个术语一直是被替代使用的。本文沿袭上述的思想，对不确定性和风险不加以严格区分.

5电信行业的范围界定