建筑公司库房管理制度范文
时间：2024-02-08 17:45:16
建筑公司库房管理制度篇1
第一条 本公司是以储糖为主的大型物流企业，为切实加强仓库消防安全管理，保护国家财产及职工生命免受火灾危害，根据中华人民共和国《消防法》和《内贸系统仓库消防安全管理条例》等消防法规，结合本公司的实际情况，制定本制度。
第二条 本公司实行逐级防火责任制；公司确定一名行政副职分管防火安全工作，推行安全目标管理，落实安全责任制。各部门负责人和各岗位职工均对本部位的消防安全管理工作负责，确保我司消防安全管理目标的实现。
第三条 各驻司单位和驻司民工，必须服从本公司消防安全的统一管理，承担相应的管理责任，共同维护国家财产的安全。
第四条 本公司消防安全管理工作，接受属地公安消防部门的指导、监督。
第二章 组织管理
第五条 本公司消防安全管理工作，坚持“预防为主、防消结合”的方针，按照“谁主管、谁负责”的原则，企业法人代表为本公司消防安全第一责任人，对本公司消防安全管理工作负责。
第六条 为切实加强消防安全管理工作，我司建立了由公司党政主要领导成员和各部室负责人组成的消防安全领导小组，保卫部是消防安全领导小组的办事机构，负责消防安全日常管理工作。
第七条 公司消防安全领导小组负有下列职责：1、根据公司实际召开安全例会，宣传、贯彻、执行消防工作方针、条例、规定和上级有关消防工作指示精神，研究、部署、推动、检查、总结消防安全工作，做好重点防火季节的专项治理工作。2、组织制定对电源、火源、水源及重点部位的消防安全管理和值班巡逻制度，落实逐级防火责任制。3、组织对职工进行消防安全教育，普及防消知识，提高职工的防火安全意识。4、组织防火安全检查，研究制定重大隐患整改方案，并针对消防安全工作中存在的问题下达“火险隐患整改通知书”，消除火灾危害。5、定期召开消防安全工作会议，并将消防工作纳入考评。
第八条 根据我司实际，建立义务消防队，定期进行消防培训及实际演练，积极开展自防自救工作，做到“三懂两会”即：懂预防措施，懂储存商品性质和消防设备性能，懂防火灭火知识；两会：会灭火战术，会使用和排除消防设备、器材的故障。
第九条 我司实行安全值班制度，每天24小时对库区进行安全检查，特别是加强对重点部位的巡视检查，行政值班由带班长负责组织实施。
第三章 消防安全教育
第十条 我司各级领导必须把消防安全教育工作列入议事日程，坚持经常性的消防安全教育，推动全员安全防火意识和灭火技能的不断提高，努力提高自防自救能力，确保国家财产和人身免受火灾危害。
第十一条 通过开展群防群治活动，组织职工结合岗位工作实际，摆现象、找问题、查隐患、定措施、搞整改，确保消防安全工作目标的落实。
第十二条 防火宣传教育内容：1、深入宣传贯彻消防安全工作的方针、政策、法规及上级部门消防工作的指示精神。2、教育职工掌握防火灭火常识和灭火技能，做到“三懂三会”。3、教育职工自觉遵守消防法规，严格执行各项操作规程，落实岗位防火责任制。
第十三条 防火宣传教育和要求：1、定期普遍教育：重点防火季节和重大节日前，利用会议、板报等多种形式向全体职工进行以防火为中心的安全教育。2、针对性的教育：平时根据检查发现的问题和上级机关通报的火灾案例及时进行教育。3、重点教育：对重点部位的员工，结合岗位特点进行操作规程和防火安全教育，对保卫卡口和巡逻人员进行提高专业素质教育。4、个别教育：对调入我司和内部调岗的职工，保卫部在其上岗前进行安全防火教育，经考核合格后方可上岗。对外来作业人员随时进行防火和安全操作规程教育。5、开展防火、灭火科技教育：通过组织“义务消防队”活动和举办消防技术训练班，聘请专业消防人员举办防火科技讲座，提高职工的消防技术水平，改进消防工作。
第四章 火源管理
第十四 条明火作业管理1、凡在库区进行焊接、切割、烘烤、熬炼和喷灯等明火作业，由动火部门提出申请，保卫部在进行现场勘查后，负责办理“明火作业许可证”。“明火作业许可证”应注明动火级别、申请部门和动火部位、动（用）火人及监护人、明火作业理由、现场实施安全措施状况、动火时间和地点等内容，并经主管领导、保卫部共同审核签字后，组织实施。2、明火作业必须在“明火作业许可证”批准的有效时间内作业，凡提前、延期或变更明火作业时间地点的，必须重新办理相应手续。3、明火作业前，在作业现场必须配备足量的相应消防器材，明火作业负责人对全体作业人员详细讲明动火方案和动火过程中可能发生的异常情况、预防措施和处理办法，做好作业现场的安全检查及清理工作，保卫部派人对现场监督。4、明火作业人员必须穿戴合格的防护用品，动火设备、工具应安全完好，相应的附属设备、工具应安全、灵敏、有效，发生异常情况动火人必须立即停止动火作业，实施救助措施。5、每天动火作业完毕，作业人员应清理作业现场，熄灭余火和飞溅的火星，并及时切断电源，消除各种不安全因素，确认安全无误后，方可离开作业现场。6、动火作业完毕，保卫部应对动火现场进行检查，监督作业现场的清理，确保安全。7、大风天（4级风以上）室外禁止明火作业。8、未经批准私自动用明火的，保卫部责令其停止动火作业，并按有关规定进行处罚。9、外来施工单位在我司进行明火作业，必须履行我司明火作业管理制度和其它有关规定。
第十五条 炉火使用管理1、使用炉火取暖的部门必须向保卫部提出书面申请，经保卫部审查合格后开据炉火使用证，方可按装炉具。严禁私自按装使用炉火。2、办公室在收到经保卫部批准的“炉火使用证”后，方可发放炉具。3、炉具按装后，必须经保卫部检查批准方可投入使用。4、使用炉火部门，必须有专人对炉火进行管理，并严防一氧化碳中毒。5、需提前或延期使用由所在部门向保卫部申请，经批准后方可提前或延期使用。6、严格执行炉火管理办法：⑴应做到“两定、把三关、四有、五不准”。两定是：定炉型、定地点。把三关是：把宣传教育关、把炉火按装关、把检查验收关。四有是：有制度、有专人管理、有指定炉火安放地点、有消防器材。五不准是：不准用易燃液体点火、不准在炉旁放可燃物、不准在炉旁烤衣物和其它易燃物、不准无人封火过夜和看火人睡觉、不准任意挪动炉火。⑵热炉灰须用水浇灭无余火后，再倒入指定地点。7、对违反制度者，保卫部必须勒令停火进行整改，对劝阻不听者，按有关规定处罚。
第十六条 吸烟管理1、我司库区、生活区内严禁吸烟，必须到指定地点（办公室）内吸咽。2、在指定的吸烟室内吸烟，烟头必须熄灭后放入烟灰器具内，不得随意乱扔。3、吸烟室必须保持清洁，无易燃物品，如有易燃物品，停止使用，待清理后再行使用。
第五章 电源管理
第十七条 我司生产、生活、库区照明用电线路必须分开。电线和电器设备必须由持有上岗证的电工安装、检查、保养维护。定期对线路、变压器、避雷装置进行检查测试，杜绝因电线老化、破损、绝缘不良，短路等原因产生火险隐患，确保仓库安全。第十八条库区铺设的配电线路，须穿金属管或用阻燃硬塑料管保护，每个库房应在库外单独安装电源开关箱，做到防雨防潮，安全用电。
第十九条 库房内不准设置移动式照明灯具，严禁使用碘钨灯和超过60瓦以上的白炽灯等高温照明灯具，照明灯头应装在通道上方，其垂直下方与储存商品水平间距不得小于0.5米。对我司库房内配备的吸湿机、轴流风机等电器设备，必须就近配置电源插扳，电源连接线必须使用相应功率的护套线，确保安全送电，各种电器设备工作期间，作业人员必须坚守岗位，离岗断电。严禁在库房内使用任何非作业用电器具。
第二十条 库区电器设备的周围和架空线路的下方严禁堆放商品，严禁在库区乱拉临时电线，不准超负荷用电，禁止使用不合格的装置和漏电保护装置，对各种机械设备易产生火花的部位要设防火装置。操作人员使用电器设备过程中发生故障时，应立即切断电源，停止使用，及时向专业人员报告（电工、维修工）。
第二十一条 因工作需要必须架设临时电器线路的，应由使用部门提前向保卫部提出申请，经审查批准后方可按装。按装的临时电气线路，必须符合电器按装规范的有关规定，保证安全用电，用后及时拆除。第二十二条临时电器线路使用期间，由使用部门监管，电工负责维护，操作人员停止使用时必须及时切断电源。临时电器线路限期使用，最多不得超过一周，确需延期使用的必须办理延期审批手续，否则由电工按期拆除。
第二十三条 非电工人员严禁拆装挪移临时电器线路和设施，否则造成事故的，由使用部门负责人与肇事者承担全部责任。
第六章 储存作业管理
第二十四条 我司库区、生活区设置醒目的防火标志，库房内严禁使用明火，如因工作需要动用明火作业时，应按第十四条明火作业管理要求执行。
第二十五条 库房消防安全工作要按照“谁主管、谁负责”的原则，保管员为所分管的库房、露天垛防火负责人，对所管辖的库房、露天垛的防火工作负责。
第二十六条 我司储存商品实行分类、分垛储存，库房内储存商品每垛占地面积不大于100平方米，垛与垛间距不小于1米，垛与墙间距不小于0.8米，垛与梁、柱的间距不小于0.5米，主要通道的宽度不小于2米。露天存放的商品其垛与垛之间的防火间距不小于2米，露天货区与建筑物等之间的防火距离必须符合建筑设计防火规范的规定。
第二十七条 严禁将性质相互抵触、串味和灭火方法不同的商品混存，库房内要设立醒目标志，标明储存商品的名称、性质和灭火方法。
第二十八条 库区和库房内应经常保持清洁，对散落的包装物、库区落叶、杂草等应及时清除，妥善处理。
第二十九条 进入库区的所有机动车辆，必须配带防火帽，并严禁进入库房及在仓库区域内停放和修理。
第三十条 装卸作业结束后，作业人员必须对库区、库房进行检查，确认安全后方可离开。
第七章 消防设施和消防器材管理
第三十一条 消防器材的配置与使用：1、保卫部应按照中华人民共和国《建筑灭火器配置设计规范》、我司储存商品的性能和各部位的灭火需要，配置相应的消防器材，做到配量充足，布局合理，使用有效。2、消防器材要悬挂在固定醒目处，做到防雨、防晒、防锈蚀、防霉烂、防冻。3、我司职工对配备的各种消防器材，必须备加爱护，对擅自挪动或做与消防无关使用的，应及时制止，对劝阻不听者交由保卫部按有关规定处理。4、消防器材周围不准堆放商品和杂物，不准堵塞及占用消防通道，不准在设施和器材上挂放它物，并保持整洁。
第三十二条 消防设施的配置与使用1、我司地处市政供水偏远地区，水压偏低，为此我司设立第二水源（即4000立方米消防池）和加压泵房一座。2、我司保卫部负责消防池的日常清理和维护，做到水面清洁、无杂物，遇有火灾时，消防加压泵的起动必须由卡口值班出一人和电工值班人员一起共同启动。3、保卫部每年对消防泵、消防拴、消防阀进行检查及试运行，以保持其灵敏有效。
第三十三条 消防器材的管理1、根据公司实际，我司对库房外的消防器材实行集中存放统一管理，并由保卫部负责定期进行检查维修，保持其灵敏有效。2、各重点部位及库房内所配置的消防器材，由各部室负责落实到岗位，不得丢失、损坏、挪动，如发现丢失、损坏要查明原因并上报保卫部，及时补充。
第三十四条 对违反本制度，按有关制度规定处理。
第八章 重点部位消防安全管理
第三十五条 根据我司消防安全管理工作要求，我司确定变电室、锅炉房和器材库为消防安全的重点部位（以下简称部位）其消防安全要严格执行中华人民共和国，《消防法》和上级部门及本公司颁发的各项管理制度。
第三十六条 部位所在部室主管领导应按“谁主管、谁负责”的原则，抓好职工的安全教育、技术培训，提高人员专业素质和消防安全防范意识，严格执行安全操作规程，杜绝违章指挥和违章操作。
第三十七条 部位职工必须熟悉本岗位火灾危险性及消防器材配置情况，配置的消防器材必须做到会使用、会保养。
第三十八条 部位职工作业时必须严格执行安全操作规程和明火作业管理制度，外单位人员来检查工作时，必须由主管领导或主管部门负责人带领登记后方可进入。
第九章 建筑防火管理
第三十九条 我司新建、扩建、改建工程项目，必须严格执行“天津市建筑防火管理办法”，切实加强建筑防火管理，建筑防火从建筑设计抓起，直至工程验收均要符合防火安全要求，并自觉接受公安消防监督机构的监管。
第四十条 建筑设计：新建、扩建、改建的工程项目设计，必须符合“建筑设计防火规范”和“天津市建筑防火管理办法”的规定，必须有与火灾危险性、建设规模、功能相适应的防火、灭火设施和器材等项设计，并经公安消防机关审批后方可组织施工。
第四十一条 基建人员应配合保卫部向属地公安消防机关办理《建筑设计防火送审》手续，领取《建筑设计防火审批单》后，方可进行施工。
第四十二条 新建、改建、扩建工程项目施工过程中，按“谁主管、谁负责”的原则，将防火安全管理工作贯穿于工程的全过程，搞好自审自验工作。
第四十三条 施工单位必须严格按照消防监督机构核准的防火设计图纸施工，不准擅自更改；施工期间，施工单位和保卫部应加强对施工现场及施工人员驻地的防火工作检查，发现问题及时解决，做到边检查边整改，防止火灾事故和各类灾害性事故的发生。
第四十四条 建设工程竣工后，须经公安消防监督机构依照工程防火设计等资料对建筑工程及消防设施进行验收，收到公安消防监督机构《防火验收合格证》后，方可投入使用，否则应按公安消防监督机关《防火验收意见书》进行整改。
第四十五条 凡在我司施工的单位必须严格执行我公司《消防安全管理制度》及各项规章制度，并签定“安全防火责任书”，承担相应防火安全责任。
第十章 消防安全检查和隐患整改制度
第四十六条 依照逐级防火责任制，我司实行三级防火安全检查制度，即公司月查、部室周查、班组日查。各岗位执行一日三查，即班前、班中、班后检查。
第四十七条 我司值班巡查人员，必须坚守岗位，加强检查，做好当班记录；发生突发事件和发现问题，应及时采取措施进行处置，并向上级有关部门或人员报告。
第四十八条 保卫部应坚持开展经常性防火安全检查，并积极配合上级主管部门和公安消防监督机关适时开展各类专项检查。
第四十九条 防火安全检查范围：1、贯彻落实防火安全规章制度情况。2、火源、电源、水源使用管理情况。3、消防器材、消防设施使用、管理到位情况。4、生产设备及要害部位的防火落实情况。5、火险隐患整改情况。6、其它有关情况。
第五十条 防火检查过程中发现的火险隐患，依照“谁主管、谁负责”的原则分级进行整改，对火险隐患，必须做出详细记录，建立档案，依照“三定”原则，即定人员、定措施、定时间限期整改，不准拖延扯皮。对不能及时整改的火险隐患，应采取必要的防范措施，以确保安全，并报上级备案。
第五十一条 凡有条件整改而拖延不改的，由消防安全领导小组下达“火险隐患整改通知书”限期整改，对不按“火险隐患整改通知书”意见整改的，按消防安全奖惩制度执行。
第十一章 火灾事故调查、处理规定
第五十二条 保护现场：1、扑救火灾过程中，应注意发现和保护起火地点，尽可能保护燃烧后的状态。2、扑救后立即划出警戒区域，限制无关人员进入。3、在现场勘察后，经公安消防部门或保卫部同意，方可清理火场。第五十三条调查：由保卫部协助公安消防监督机构开展火场勘察和火灾事故调查。第五十四条处理：由公安消防监督机构依据有关法规进行处理。
建筑公司库房管理制度篇2
一、对判决所依据的理由的分析
1、土地使用面积分摊
在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。
地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。
实践中，
房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。
2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定
在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。
第二类系严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中，小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局发布了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称“《暂行规定》”），对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权，因为如果地下车库属于全体小业主共有，则开发商不能预售该地下车库。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。
根据以上分析，我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时，仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。
附件：
南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。bjmsg.focus.cn/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土fanliang 2003-12-12 16：11：37 发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题
根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。
南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有
南方周末 2003-12-11
杭正亚
商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。
1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的
所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
建筑公司库房管理制度篇3
[关键词]辽宁清原抽水蓄能电站；枢纽布置
中图分类号：TV743（253） 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）25-0096-01
1 引言
清原抽水蓄能电站位于辽宁省抚顺市清原满族自治县境内，电站总装机容量为1800MW，主机间内安装6台单机容量300MW的立轴单级混流可逆式水泵-水轮机组。电站为一等大（1）型工程。
2 枢纽布置
电站枢纽工程主要由上水库、下水库、输水系统、地下厂房系统和地面开关站等建筑物组成。在上、下水库之间布置三套独立的输水系统，设置引水调压室、尾水调压室，地下厂房系统位于输水系统的中部，交通洞和通风兼安全洞进口均位于下水库岸边，地面开关站位于下水库进/出水口与通风兼安全洞出口之间。
（1）上水库
上水库位于清原满族自治县最高峰摩离红山东侧摩离红沟沟首，于两条支沟交汇处拦沟筑坝建库。设计正常蓄水位为725.00m，死水位695.00m，调节库容1214万m3，正常蓄水位以下库容1433万m3。大坝为混凝土面板堆石坝，坝顶高程729.20m，坝顶宽度10.00m，最大坝高89.20m，坝轴线长度490.00m。上水库大坝典型剖面见图1。
对大坝基础和两岸坝肩的绕坝渗漏区域进行防渗处理，采用混凝土防渗墙和帷幕灌浆相结合的防渗型式。
库岸帷幕深度按伸入3Lu线5m控制，同时河床部位趾板帷幕灌浆深度按1/2坝高控制，两岸坝肩趾板帷幕防渗标准根据地下水位和岩体透水率3Lu线两个因素综合考虑，如地下水位高于岩体透水率3Lu线的部位以岩体透水率3Lu线作为防渗下限，地下水位低于岩体透水率3Lu线的部位以地下水位作为防渗下限控制。
在库盆左岸1号～2号、库盆右岸8号和10号垭口设置混凝土防渗墙，防渗墙厚度0.6m。分别沿趾板中心线、3号～2号垭口、左岸坝肩～1号垭口、9号～10号垭口等部位各布置一排灌浆帷幕。
（2）输水系统
输水系统由引水系统和尾水系统两部分组成。引水、尾水系统均采用一洞两机的布置形式，共有三套独立的输水系统。引水系统建筑物包括上水库进/出水口、引水事故闸门井、引水隧洞、引水调压室、高压管道（包括主管、岔管和支管）等；尾水系统建筑物包括尾水支管、尾水事故闸门室、尾水混凝土岔管、尾水调压室、尾水隧洞、尾水检修闸门井和下水库进/出水口等。输水系统总长3899.15m。引水系统长2657.06m，尾水系统长1242.09m。
3条引水隧洞平行布置，洞线走向NE75°～NE25°，洞轴线间距为31.70m～50.00m。引水调压室采用带上室的阻抗式结构形式。高压管道由高压主管、岔管和高压支管组成，采用800MPa级钢板衬砌：三条高压主管平行布置，平面上走向为NE25°，洞轴线间距为50m，立面上采用双斜井布置，分为上平段、上斜井段、中平段、下斜井段和下平段，斜井倾角为55°；岔管采用对称“Y”型的内加强月牙肋钢岔管。高压支管和尾水支管均与与厂房纵轴线直交。尾水岔管采用“卜”形钢筋混凝土岔管。尾水调压室采用带上室的阻抗式结构形式。3条尾水隧洞平行布置，洞线走向NE25°～NE32°，洞轴线间距为50.00m～29.60m。
（3）地下厂房系统
地下厂房系统位于输水系统的中部，主厂房轴线方向为NW295°。地下厂房系统主要由主副厂房、主变洞、母线洞、交通电缆洞、交通洞、通风兼安全洞、出线平洞、排风下平洞、排风竖井、排水廊道和地面GIS开关站等建筑物组成。
主副厂房、主变洞、尾水事故闸门室三大洞室平行布置，三大洞室之间的岩体厚度分别为40.00m、48.55m。主副厂房由主机间、副厂房和安装场组成，呈“一”字形布置，安装场布置在主机间右端，副厂房布置在主机间左端。主副厂房总开挖长度为222.50m，其中主机间开挖长度为158.00m，安装场开挖长度为45.00m，副厂房开挖长度为19.50m。主厂房采用锚喷支护型式和岩壁吊车梁结构，岩壁吊车梁以下开挖跨度为26.00m，以上为27.50m。主副厂房与主变洞之间布置有1条主变运输洞、6条母线洞、1条交通电缆洞。主变洞总开挖尺寸为234.00×21.00×22.00m（长×宽×高），布置主变压器和SFC等设备。
交通洞进口位于下水库进/出水口上游侧、2号公路旁，末端与安装场右端相连，是进出地下洞室群的主要通道，全长1547.00m。通风兼安全洞为地下洞室群进风通道，并可作为安全疏散通道，施工期兼作厂房顶拱施工通道，全长1341.0.00m，进口位于下水库进/出水口下游侧、2号公路旁边，距离交通洞洞口约1km，末端与副厂房端部连接。地面开关站位于下水库进/出水口下游侧、2号公路旁边，布置有GIS开关楼、出线场等建筑物，高压出线电缆经出线支洞、出线平洞引至地面开关站。
（4）下水库
下水库位于浑河右岸支流树基沟河内，坝址在树基沟村上游，河曲转弯段下游350m处，拦沟筑坝形成下水库。设计正常蓄水位为319.00m，死水位298.00m，调节库容1443万m3，正常蓄水位以下库容1564万m3。大坝为混凝土面板堆石坝，坝顶高程322.50m，坝顶宽度10.00m，最大坝高48.20m，坝轴线长度372.00m。
泄洪建筑物由岸边溢洪道和泄洪放空洞组成。溢洪道布置在右岸坝端，总长195.72m，由进水渠、控制段、泄槽段、消力池、护坦、出水渠组成等组成。泄洪放空洞布置在大坝右岸山体内，同时兼顾施工期导流，总长为526.00m，由引水明渠段、短有压段、闸门井段、无压隧洞段、泄槽段、消力池段、护坦段和出水明渠组成。
对大坝基础和坝肩一定范围内进行防渗处理，防渗标准与上水库相同。坝基沿混凝土趾板布置单排垂直帷幕防渗；左右岸坝肩防渗帷幕深入岸坡的范围延伸到相对隔水层处或正常蓄水位与地下水位相交处。
3 结束语
中国电建集团北京勘测设计研究院有限公司于2016年7月编制完成了《辽宁清原抽水蓄能电站可行性研究报告》，该报告于2016年8月通过水电水利规划设计总院的审查。
中国电建集团北京勘测设计研究院有限公司于2016年9月编制完成了《辽宁清原抽水蓄能电站项目申请报告》，该报告于2016年10月通过中国国际工程咨询公司的评估，该工程于2016年10月通过辽宁省发展改革委员会的核准。
参考文献
建筑公司库房管理制度篇4
最高**新建业务用房
北京**工程有限公司
二一年九月
目录
第一章总论
第二章项目实施的必要性
第三章工程建设条件
第四章初步设计方案评审
第五章环保、消防、安全与节能措施
第六章项目建设进度表
第七章概算评审
第八章结论与建议
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：最高**新建业务用房
建设地点：***最高**院内法庭东侧
建设单位：最高**
设计方案概况：总建筑面积18869m2，其中地上部分七层10696m2，为办公及法院业务用房，地下部分两层8173m2，主要为地下车库和设备用房。结构形式主要为钢筋混凝土结构，部分部位有少量钢结构构件。
该业务用房的设计考虑了与法院原有建筑的协调处理，特别是外立面作了统一规划设计，最终将与改造后的旧楼形成一幢统一的综合性法院业务大楼。
1.2评审工作范围及内容
受国务院机关事务管理局的委托，我公司对最高**新建业务用房初步设计及初步设计概算依照有关规定和委托单位的要求进行了审查。
1.2.1评审范围
①初步设计方案
我公司组织了专家小组对由清华大学安地建筑设计顾问有限公司完成的业务用房初步设计全套设计文件进行了详细的审图，就设计的建设规模及建设标准、建筑、结构、水电暖等各专业设计、消防、环保、安全等各方面进行了完整的评审。
②初步设计概算
按照设计合同，设计单位在提供设计图纸时，须同时提供相应的设计概算，作为建设单位投资建设的参考依据。本工程中，清华安地公司也提供了相应的设计概算书。我公司按照有关规定对其进行了全面的审查。
1.2.2审查依据
①国家计委《关于印发党政机关办公用房建设标准的通知》（计投资［1999］2250号）。简称《党政机关办公用房建设标准》。
②《最高**办公楼扩建工程项目建议书（代可行性研究报告）》。
③北京市规划委员会《规划意见书》，规意字－316。
④《最高**新建业务用房设计任务书》。
⑤新建业务用房初步设计说明书、全套图纸及工程概算。
⑥国家及北京市有关设计规范规程、国家及北京市有关造价文件、信息及规定。
第二章项目实施的必要性
1984年经国务院批准，最高**按300～400人的规模，在东交民巷27号院设计建设了现办公楼，1986年建成投入使用，总建筑面积13800平方米。1995年又在旧办公楼的东侧修建了法庭建筑15000平方米。
随着国家法制建设和法院审判业务的发展，最高**陆续增设了告诉申诉庭、知识产权庭、行政庭、执行办、赔偿办等审判单位，全院工作人员也由300多人增加到800多人，此时的旧办公楼和法庭已显得十分拥挤，严重影响了机关办公和审判工作的正常进行，对法院的审判工作和机关管理工作带来了很大困难。随着我国司法体制改革的不断深入和对外交流活动日益频繁，最高**的现有办公条件亦不能满足正常工作的要求，与作为国家最高审判机关的身份明显不符。同时现代化的法院工作对办公建筑提出了更高的智能化要求，需要对法院的业务工作进行现代化管理和控制，这些均需要有较高配置的硬件支持，而原有旧建筑已无法满足各项功能需要。
因此为了缓解最高**建筑规模不足、功能不足的状况，更好地为国家改革开放和社会主义经济建设提供法律服务和司法保障，建设实施最高**新建业务用房势在必行。
第三章工程建设条件
3.1工程地址概况
新建业务用房位于现法庭东侧，已拆迁了2栋多层旧职工宿舍，同时北京市已将法院院内东侧一块约3000平方米的空地有偿划拨给了最高**使用。
目前，所有场地拆迁工作已经完成，土地平整，达到了三通一平的建设要求。
3.2工程水文地质条件
根据建设单位委托工程地质勘察单位所作的地质勘察，其勘察报告要点如下：
3.2.1地形地貌
建设场区地形平坦，地势西高东低，地面标高为43.78~44.72m，场区内原有建筑物及其他障碍已基本拆除。
3.2.2人工堆积层
该层分布于地表，厚度1.8~4.0m，即房渣土和亚粘填土层。
3.2.3第四纪沉积层
人工堆积层以下为第四纪沉积的轻亚粘重亚粘土层、中轻亚粘土层、中重亚粘土层、重亚砂轻亚粘土层，于标高33.92—36.48m以下为细砂
3.2.4勘察实测水位
静止水位标高：29.78~31.55米左右。（埋深12.30~12.9m左右）
3.3基础设施及外部配套条件
该工程紧邻法庭和现有办公楼，位于成熟的办公院落内，因此有基本完善齐备的配套设施。院内已有完整的供水、供电、燃气供应设施。可作为新建工程的配套来源，需要对新建引起的电力、热力负荷增加进行增容或改造.
业务用房的兴建，将原法院办公楼，法庭连成一体，形成一个完整建筑。高法院内有如下配套问题需要解决：
①原有的室外自来水、天然气、供热管线、雨水、污水市政管线，为业务用房和旧楼改造腾地需要改线。
②全院的供电系统除增容外系统要彻底改造。
③原有东、西两个热力交换站进行改造。
④围墙、门卫室、庭院、道路、绿化需进行全面改造。
以上项目在可行性报告中未能全面考虑。
第四章初步设计方案评审
4.1总平面设计方案
4.1.1总平面设计方案概况
新建业务用房的总平面设计与整个院内的建筑、交通布置统一考虑，将与原有办公楼、法庭形成风格一致、对称统一的完整建筑，其中业务用房是其东翼。因此业务用房布置在建设场地的北半部，与原法庭相连接，东西长度上与原办公楼一致。建筑用地为法院原家属住宅用地，南边地下停车场用地为原北京市公安局停车场用地。
新建业务用房与原法庭间距9.35m，设置为消防过道，与东侧高层住宅间距18m，与北侧建筑间距24.1m。与法庭和东侧高层之间均设置了沉降缝。业务用房的±0.00与原办公楼一致（海拔45.550）。
总平面设计中道路形成环状以利交通和消防。院内道路宽7m，最小转弯半径r=6.0m，采用混凝土路面，道路最大纵坡<5％。新建业务用房部分地下停车位139辆，地面停车17辆，连同原有停车位，地下停车位共计169辆，地上停车位17辆。
4.1.2总平面设计技术经济指标
由于新建业务用房建成后与原办公楼、法庭联成一幢完整的建筑，所以单独计算新楼的技术指标意义不大，且北京市规划委员会下达的规划意见书亦按整个法院院内建筑总平面控制。
总用地面积：26032.66m2
总建筑面积：58869m2
其中：新建18869m2，原办公楼和法庭建筑面积30000m2，附属配套面积10000m2。
建筑密度：37.1％
容积率：2.26
绿化率：32.9%
建筑檐高：30m2
4.1.3总平面设计评审意见
总平面布置基本上满足了设计任务书所提出的要求，建筑布置、交通路线设计和庭院绿化设计较为合理。其中考虑到了消防、交通、通风、日照以及与周边建筑的安全协调处理等问题。
地下车库上部庭院绿化配置和景观环境设计建议与今后旧楼和院内改造设计统一进行，以避免重复建设。
技术经济指标基本合理，但是建筑总面积与原有方案略有增加。
4.2建筑设计
4.2.1建筑设计概况
4.2.1.1建筑平面设计
新建业务用房按照建设单位要求，主要作为院领导和重要机关办公、外事接待、重要会议等重要活动的业务场所。因此依照规定按一级耐火建筑设计。抗震设防烈度为8度，地下车库人防等级按6级物质库人防设计。
业务用房建筑主体7层，为不影响北侧建筑的日照，由南向北层数逐渐由7层递减为3层。为增加有效使用面积、创造丰富室内环境、满足重大活动需要、以及解决室内采光，在建筑中心部分设计了一个宽15.6m，进深23m的中庭。中庭南侧为七层的主体办公部分；中庭北侧为三层大空间会议室，为党组会议室、外事接待室和审判委员会会议室；中庭东西两侧为办公和中会议室。
主体建筑标准层东西各设两部电梯，其中各有一部作为消防电梯，可以下到地下二层与地下车库相通。另在西北侧设置一专用电梯。
地下二层主要作为地下停车库、办公用房和设备用房。人防用房设在地下车库二层的东半部分，战时为物质储存库房。地下二层设备用房包括：变配电室、消防水池、水泵房、制冷机房等。
4.2.1.2建筑立面设计
新建业务用房是整个法院建筑的东翼，因此采用了与原办公楼相同的柱网尺寸。立面上从上到下分为三段：底部是二层高的底座，中段是四层高的壁柱，上部是悬挑6.5m的钢结构挑檐。
主入口处设在南侧中部，采用凹廊式，上面设置钢结构雨蓬。东、西、北立面做简化处理。
4.2.1.3建筑装修设计
南立面中段墙面为暖浅棕灰色花岗石干挂外墙及壁柱、银灰色铝合金烤漆门窗、中空镀膜玻璃窗及幕墙，悬挑钢结构外檐构件采用沸碳喷涂金属漆。
东、西、北立面实墙面部分采用人造仿石砖墙面，银灰色铝合金烤漆门窗，中空玻璃。
由于新建业务用房内部包括一些重要部位的精装修，初步设计尚未确定，只作了简单设计。
设备标准：电梯采用了进口otis电梯，其中一部为液压电梯。卫生洁具公共部分采用合资高档卫生洁具，领导专用卫生间选用进口高档品牌。地下一层卫生间采用合资中档卫生洁具。
4.2.1.4有关建筑设计数据
总建筑面积：18869m2
其中地上建筑面积：10696m2
地下建筑面积：8173m2
主体部分层数：7层
檐高：30.0m
室内外高差：0.7m
层高：1～3层4.2m，吊顶后净高3－3.2m
4～7层3.9m，吊顶后净高2.6－2.8m
地上各层建筑面积：
一层：2020m2
二层：1709m2
三层：1709m2
四层：1387m2
五层：1387m2
六层：1228m2
七层：1025m2
屋顶层：231m2
地下一层：4027m2
地上二层：4027m2
4.2.2建筑设计评审意见
建筑设计的评审因为直接关系到建筑等级、规模及造价，是审查的重点内容。
①建设等级
按照《党政机关办公用房建设标准》规定，该工程属于中央部（委）级机关用房，应归类于一级办公用房。包括办公室用房、公共业务用房、设备用房、和附属用房。
②建筑面积指标
本工程总体使用面积设计符合可行性研究报告的总体规定。
关于部级副部级领导办公室使用面积超出了计投资〖1999〗2250号文件规定，在施工图设计中应与调整。
业务用房的功能面积分配和指标如下表：
序号 设计内容 使用面积
m2 .建筑面积
m2 所占比例 备注
1 办公用房 29.98%
1.1 办公室用房 4085 4346
2 公共服务用房 11.37%
2.1 接待室 345 367
2.2 各种会议用房 261 278
2.3 传达室、服务用房 234 249
2.4 卫生间 709 754
3 设备用房 1.70%
3.1 电梯机房 60 64
3.2 空调机房 35 37
3.3 通信机房 47 50
3.4 维修机房 90 96
4 附属用房 55.76%
4.1 人防及汽车库 5100 5426
4.2 其他附属用房 2498 2657 变电、水箱、水泵
5 特殊业务用房 1.19%
5.1 审判委员会会议室 162 172
合计 13626 14496
③建筑设计标准
本业务用房建筑设计上基本做到了按照规定设置办公室用房、公共服务用房、设备用房、附属用房。建筑平面布置功能分区明确、布局合理。南向的七层高主体建筑部分为院领导办公用房，东西两侧为各部门办公用房和中会议室，北向三层房间为大外宾接待室、党组会议室和审判委员会会议室。其他房间配置基本合理。
本楼地上使用房间和地下一、二层附属用房建筑面积为14496m2和总面积18869m2比较总使用系数76.8%，满足《党政机关办公用房建设标准》不能低于57%的规定。
一般人员办公室采取了大开间，利于提高办公效率。
建筑标准层高按照规定不宜超过3.6m，本工程为3.9m，主要满足大开间使用要求，以及与旧楼相对称。
④装修标准
本工程内装修重要部位拟采用中、高级装修，其余部分为普通装修，概算内装修造价2480万元，占建安工程总造价24.5%，未超过《党政机关办公用房建设标准》的25%限度。
外装修与旧办公楼和法庭建筑改造统一规划设计，是该工程的重点，同时考虑到该工程作为国家最高审判机关标志性建筑，且位于天安门周边重要区域，因而综合考虑建筑性质、建筑造型、城市规划、建筑立面特征与周围环境的关系等，应适当精心设计，按照中、高级标准装修。
⑤电梯采用国产合资上海三菱或日立稳定产品，卫生洁具一律采用国产合资中档产品。
4.3结构专业设计
4.3.1结构专业设计概况
4.3.1.1结构设计标准与特点
主体建筑地上三至七层为钢框架－钢支撑结构，檐口为6.5m的大挑檐；地下两层为现浇钢筋混凝土框架－抗震墙结构；两层地下车库为现浇钢筋混凝土框架结构，局部设抗震墙，地下车库与主体建筑的地下室连为一体。车库二层局部设六级人防。
本工程结构上属丙类建筑，结构安全等级为二级。
本工程中结构特点为：挑檐悬挑长度大（从框架柱轴线算，为7.9m）；楼层部分有多处悬挑超过4m的挑梁；
南立面壁柱无基础，其竖向力完全由二、三层的挑梁承担；
壁柱计算高度近20m，中庭柱超过17m；
柱网一般为6.9m×8.1m，但部分梁跨度较大（10m，12.7m）；
楼板采用压刑钢板现浇混凝土结构。
4.3.1.2活荷载与结构材料
该工程楼层活荷载考虑为（kn/m2）：
车库4.0
车库地下一层顶板20.0
办公用房、门厅、走道、阳台、楼梯间、卫生间2.5
中庭3.0
电梯机房7.0
上人屋顶2.5
不上人屋顶0.7
结构材料为：
混凝土强度等级基础垫层c10，其他c30
钢筋直径φ≤10，i级钢，φ≥12，ii级钢
钢结构钢材q235-bz
4.3.1.3地基基础
新建业务用房靠已有建筑的六根柱子因不在地下室范围内，采用桩基，其余部分采用反梁式筏板基础，筏板底面标高一般为-12.10m，局部为-12.70m。
为减少不均匀沉降，在地下车库和主体建筑的地下室之间设后浇带。
4.3.2结构设计评审意见
柱网尺寸布置合理，计算条件满足规范要求。若建筑上能做合理化改进（如减少挑檐长度、减少梁柱长度等），减少钢结构使用范围，可降低造价。钢结构部分还需仔细考虑防火设计。
4.4给排水、暖通、电气专业设计
初步设计中水暖电专业设计按照深度要求，主要是有关概念和设计条件文字文件说明，尚需在施工图设计中深化。
4.4.1给排水专业
给水水源由市政提供高低压供水，高压4kg/cm2,管径dn150，低压2kg/cm2，管径dn100。
雨污水就近排出，再接户外管。
热水由本楼区热交换站直接供给55摄氏度热水，分高低区供水。
本工程给排水专业设计主要考虑室内给水系统、热水系统、消火栓消防系统、自动喷淋消防系统和污水排水系统。
4.4.2暖通专业
暖通专业设计内容为：空调制冷、空调系统、通风系统、防排烟系统及采暖系统。
空调方式：首层审判委员会会议室、二层外事接待室、三层党组会议室设置独立的全空气空调系统。
地下一层至七层办公室、首层中庭采用风机盘管加新风系统。
三层至七层院长办公室设置一拖多变频分体空调器，主机集中设在六层屋顶上。
楼内设采暖系统，由一至四层低区和五至七层高区两个系统组成，采用上行下给单管串连同程式。
4.4.3弱电设计
新建业务用房的弱电要求较高，特别是智能化要求。本工程弱电设计包括：火灾自动报警及消防联动控制系统（含紧急广播系统）、保安监控系统、电话系统、背景音乐广播系统、电缆电视系统、综合布线系统、楼宇自动化系统。
消防控制中心设在现有法庭内，承担全部火灾监测、消防自控及消防联动控制。
本楼设两套电话系统，一套为普通公众电话系统，另一套为专用电话网，供院领导使用。电话机房均设在现有法庭内。
设三套电缆电视系统，一套为公共有线电视系统，设在所有办公室和会议室，另一套为卫星电视系统，设在院领导办公室，第三套为视频专用网，设在院领导房间、党组会议室、外事接待室和审判委员会会议室。
保安监控机房设在现有法庭内，在公共走廊、地下车库、门厅、电梯间等公共部位设置闭路监视系统的摄像头。地下车库入口设置管理收费系统。各层走道设巡更系统，大楼入口设门禁系统。
设置楼宇自控中心对冷冻水系统和空调机组、新风系统、电梯、水泵、风机在不同情况下的运行状况及对各类湿温度、流量、压力等参数进行全面显示、监测和控制。
另在外事接待室设同声传译系统，在党组会议室、审判委员会会议室设会议表决系统。
4.4.4专业设计评审意见
给排水、暖通、电气各专业设计基本符合设计任务书要求和国家相关规范规定，在内容深度上达到了初步设计要求。设备选型基本合理。
电气设计中用电负荷计算显得偏大，建议减少同时需要系数，减少用电负荷。
弱电专业由于建设单位要求较高，设计单位没有完全满足全部要求，建议选择专业设计单位配合设计。
第五章环保、消防、安全与节能措施
新建业务用房在环保、消防、安全和节能方面有较高要求，除了需满足国家和北京市有关规定之外，还应考虑建设单位和天安门周边环境的特殊情况。
5.1环保措施
环保设计方面主要考虑了这几个方面：
5.1.1绿化与景观设计
在空间上，新建业务用房向红线后退45～50米，使南部地块与原院内前广场联为一体形成一个东西向215米的南北向45～60米的前广场庭院，同时结合道路规划了大量绿地，并采用地上绿化停车场，以改善院内环境。
5.1.2噪声防治
为减少办公场所受到室外噪声、灰尘污染，外窗采用中空玻璃和气密性、水密性较好的铝合金窗。
屋顶上冷却塔四周做隔声处理。空调机房采用防火隔声门。冷冻空调水泵采用低噪声型，并在设备基础上做减震隔声处理。空调送回风管道进出机房处设消声器。
5.1.3废物管理
新建业务用房楼内实行袋装垃圾管理，地下一层设专用垃圾间处理办公垃圾，由封闭式垃圾车转运至指定地点进行处理。
5.1.4污水处理
本工程雨污水分设排水系统排放，生活污水不含污染物，粪便污水经化粪池排放市政管道。
5.1.5废气排放
车库、厕所等产生的废气经排风竖井从屋顶排向室外。制冷机使用r22制冷剂。
5.2消防设计
新建业务用房由于气重要性属于一级耐火建筑，初步设计在这几个方面做了消防措施。
5.2.1建筑防火措施
总平面上大楼四周均有>4米的交通道路，并形成环状通道。
地上部分和地下部分分设多个防火分区，分别设置烟感报警系统、自动喷淋系统和消火栓灭火系统。防火分区之间设防火门，另设防烟分区。
南侧设两部疏散楼梯，北部另设一部疏散楼梯。楼内任何一处距疏散楼梯门口距离<40米。
5.2.2通风消防措施
地下车库、冷冻机房设排烟和补风系统，配电室设排风系统。地上部分走廊设置排烟系统，楼梯间设正压送风系统，卫生间设排风系统。空调管道保温材料采用不燃或难燃材料。
5.2.3电气防火措施
设置消防控制室来监控各消防设备，包括火灾自动报警系统、消火栓系统、防排烟系统、消防电梯、消防电源和应急照明系统、消防电话广播系统等。
5.2.4给排水专业消防措施
给排水专业主要考虑消火栓灭火系统、自动喷淋系统，并配置手提灭火器。
在地下二层水泵房设一座380吨消防水池，提供3小时的室内消火栓用水量及1小时的喷洒用水量。屋顶另设20吨消防水箱以保证火灾初期10分钟的18吨消防水量。
5.3安全措施
本工程的安全设计主要分为建筑安全和安全保卫。具体措施主要包括：建筑设计上考虑人员疏散，人防设计，结构设计保证结构安全，各专业保证消防安全，以及建筑智能化系统对建筑的自控等。
安全保卫通过智能化安全监控和有关安全保卫制度保证。
5.4节能措施
本工程节能包括建筑节能设计和设备节能设计两方面。
建筑方面措施有：外墙采用复合节能外墙构造，所有外墙均外贴30厚聚苯板外保温；外窗采用中空玻璃或幕墙，及气密性好的铝合金窗；中庭玻璃天庭东西两侧边和外窗设百叶窗，利用夏天中庭热空气排放和冬天的保温等。
设备节能措施有：通过楼宇自控系统对设备运行进行监控，从而节约能源；照明系统采用节能设备；空调冷水机组采用模块机组；空调冷却水选用冷却塔循环使用等。
5.5环保、消防、安全和节能措施评审意见
本工程环保、消防、安全和节能方面的设计措施基本满足了规范要求和最高**的特殊要求。但在施工建设过程中，还需考虑相应保证措施。
第六章项目建设进度表
建设进度建议：
2001年10月前完成立项、工程设计等前期工作，2001年10月份开始开挖基坑，2001年底2002年初开始动工建设。
具体建设进度见附图。
第七章投资概算评审
7.1造价指标
7.1.1总投资指标
该工程总投资范围包括新建业务用房全部工程，报价概算26309万元，经评审后总造价25234万元。
7.1.2前期费用指标
前期费用10052万元，占39%，属于实际发生的费用。基于该项目位于北京市中心特殊位置，土地价格及拆迁费用均属最高，此项费用与同位置工程相比，已属于较低水平；
7.1.3配套费用指标
市政管线及配套工程费3080万元，占12%，该项费用包括整个院内市政、道路、电力、热力改造费用。
7.1.4建安工程费用指标
建安工程费用10102万元，占40%，单方造价5923元/m2，属于中高标准。土建工程造价4139元/m2，合理。
7.1.5其他间接费用指标
其他间接费用2000万元，占8%，属于合理范围。
7.2概算评审意见
7.2.1造价评审表
业务用房建安工程概算造价评审表
序号 费用名称 申报概算
（万元） 单方造价
（元/m2） 评审意见（万元） 单方造价（元/m2） 备注
建安工程 11177 5923.47 10102.00 5377.00
1 土建工程 7810 4139.06 7377.00 3909.00
2 桩基工程 202 107.05 202.00 107.05
3 独立土石方 34 18.02 34.00 18.02
4 电气工程（含弱电） 1675 887.70 1076.00 570.00
5 卫生工程 207 109.70 207.00 109.00
6 采暖工程 79 41.87 0.00 0.00
7 空调通风工程 885 469.02 966.00 511.00
8 电梯工程 285 151.04 240.00 151.04
7.2.2概算指标说明及建议
土建工程地上钢结构工程应改钢筋砼方案为宜，降低造价。
中级装修标准1200元/m2为宜。
弱电工程设备费不列入建安造价。
空调采用制冷和采暖双效一体机，取消采暖的暖气系统，降低工程造价。
空调系统单方造价470元/m2偏低，应当调整到510元左右为宜。
7.2.3概算指标与可行性研究的比较
最高**业务用房总概算与可行性报告比较
序号 费用名称 可行报告价（万元） 设计报价（万元） 增减（万元） 分析
一 建安工程 8645 10102 增1457
1 土建工程 4525 7613 增3088 原单方造价2398元太低，设计报价包括全楼的幕墙造价，所以造价高。
2 桩基工程
3 独立土石方
4 电气工程（含弱电） 2690 1076 减1614 弱电设备费不进工程造价
5 卫生工程 270 207 增63
6 采暖工程
7 空调通风工程 920 966 增46
8 电梯工程 240 240
二 前期费用 9871 10052 增181 接近
1 拆迁补偿费 3500
2 征地费 3800
3 拆楼工程费 110
4 三通一平 100
5 四源费 153
6 上缴大市政费 189
7 规划、勘察、设计、监理、咨询费 500
8 遮挡搬迁费 1700
三 配套工程费 460 3080 增2620
1 热力改造 160 700 增540 不足
2 电力增容 380 增380 可研估计不足，缺项
3 电力改造 1000 增1000 可研估计不足，缺项
4 前期室外管线改造 200 增200 可研估计不足，缺项
5 后期室外管线工程 100 增100 可研估计不足，缺项
6 道路庭院绿化 300 500 增200 可研估计不足
7 围墙大门改造 200 增200 可研估计不足，缺项
四 其他间接费 949 2000 增1051
1 其他费用 0 750 增250 可研估计不足，未列
2 预备费 949 1250 增301 不足
五 工程总造价 19925 25234 增5309
说明：①本工程大部分房间为高法领导用房，门厅、电梯厅、外事接待室、审判委员会等装修标准适当提高。另外室内大堂600平方米。占四个层高，其十棵通天内柱采用石材装饰，四周内墙采用干挂花岗岩石材装饰。外檐采用玻璃幕墙，屋顶四周有6.5米宽的钢挑檐。以上因素均构成土建工程造价偏高的原因。
②可行性报告仅考虑业务用房本身必要的配套工程费用，就高法院而言办公楼、法庭的外檐改造、内部装修引起的配套系统的完善，这次投资概算做了补充是必要的。
7.2.4概算审查结论
本工程主要造价指标符合有关标准，符合《党政机关办公用房建设标准》规定。
7.2.4.1关于配套工程费用3080万元，是属于法院供电、供热、绿化、庭院、围墙等系统项目的系统改造和配套费用，其中热力改造西热力点项目实际耗资350万元以上，东热力总规模略大些，电力改造需大容量变压器2台，近万米高压电缆，近70台高低压开关柜，加上进户电源，附属用房，估价也较严谨。
7.2.4.2关于内装修概算报价。
①一些项目标准偏低。比如：纸面石膏板吊顶采用较多，而较好的吊顶占比例极少，内墙涂料档次也较低。作为国家机关一级办公用房，建成后不留遗憾，应适当提高档次。建议增加300万元造价。
②领导建筑用房主要使用级别较高，其中副总理级一人；正部级2人；副部级10人。
副总理用房装修标准：地面采用高级花岗岩石材，约700元/m2；墙面材料采用高档大理石石材，约900元/m2；顶棚为高档吊顶，约200元/m2；其他略，总造价约2000元/m2，此装修标准为高档装修标准（一般高级装修标准为2000元/m2以上）。
正部级和副部级领导用房装修标准：地面采用中高级石材，造价约500元/m2；墙面材料采用高档石材，约800元/m2；顶棚为高档吊顶，约150元/m2，总造价约1500元/m2，属于中高档装修标准。
以上领导用房使用功能和档次高，所以装修造价较高，但属于合理范围。
③大堂装修要求档次高，造价高，建议采用国产高档石材，造价约800元/m2，造价适宜。
④电梯间等部位，装修标准为中高档，石材采用中高档石材，造价约600元/m2。
⑤外立面采用玻璃幕墙，目前国产玻璃幕墙技术成熟，造价低，本工程幕墙造价1550元/m2，属于中档幕墙标准。（一般幕墙造价1300～2000元/m2）
⑥电梯技术要求水平高，造价高，必须采用高档稳定产品，建议采用国产合资三菱或日立等稳定产品。
⑦空调技术要求水准高，造价高，建议采用国产合资较高档次的产品。
7.2.4.3我们认为本楼的建设周期包括地下室、主体结构和内外装修建设。从使用功能的标准考虑，业务楼工程启动刻不容缓，是影响前期投资效益（已支出）和总投资效益的关键，希望各级领导高度重视。
第八章项目审查结论与建议
经以上评审，我们认为：该项目在初步设计技术方案和经济合理性上均较好地满足了要求。
8.1初步设计技术方案评审结论与建议
总平面图布置基本满足了设计任务书提出的要求，建筑布置交通路线设计和庭院绿化区布置较为合理。其中考虑到了消防、交通、通风、日照及周边建筑的安全协调处理等问题。
建筑立面与内部设计（给排水、暖通、电气、专业设计），满足使用要求，满足相关规定要求，达到预期使用目的。
①外立面南侧玻璃幕墙和设计外墙合为一体，不做双围护墙。
②西北部液压梯取消。
③变配电室为使用方便，改为地下一层。
④暖气采暖系统取消。
⑤节能和管理要求出发，办公楼、法庭、业务楼的空调机房合为一体设在法庭地下二层。
⑥正副部级领导用房面积超标，在施工图设计应予以调整。
⑦卫生洁具采用国产合资中档产品，电梯不用进口产品，采用上海三菱合资电梯。
8.2概算经济评审结论与建议
经审查，项目总投资由原报的26309万元，核减为25234万元。
其中主要减在工程造价之中。
本工程为有影响的国家一级办公用房，根据要求装修档次以中高档为宜。
首法官办公室、正副部级院长办公室，装修标准严格按照规定标准实施和控制；首层大堂、电梯厅采用干挂石材，造价为中高档标准；外沿廊柱标准较高，造价约1600元m2；玻璃幕墙采用中级标准幕墙造价约1550元/平方米。确保规定设计意图和投资控制。
前期费用配套工程费用均为多次反复核实后确定的金额，比较严谨可行。
本工程设计造价定位在普通－中、高档标准之间，因此内装修概算报价一些项目偏低。比如：纸面石膏板吊顶采用较多，而较好的金属吊顶所占比例极少，内墙涂料档次也较低。作为国家一级办公用房，为了建成后不留遗憾，建议在综合造价25234万元的基础上再调增300万元。
8.3总的结论
建筑公司库房管理制度篇5
一、对判决所依据的理由的分析
1、土地使用面积分摊
在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。
地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。
实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。
上海市房屋土地管理局1998年的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。
法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上，车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物，其所有人承担侵权责任，而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。
综上所述，南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积，因此开发商不享有土地使用权，从而对其建造的车库也不享有所有权的判决，在法律上值得商榷，并存在违背法律一般性原则的嫌疑。
2、公共配套设施的所有权
法院在判决中指出，根据《江苏省物业管理条例》（以下简称“《条例》”）第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用。
《江苏省物业管理条例》第四十六条第（六）项规定：“本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义，但从《条例》文字上可以确定，并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库，有在对《条例》断章取义之嫌。
公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施，但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校，不能因其为公共配套设施，而就认为学校应归全体业主共有。因此，法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点，在法律上是没有明确依据。
3、车库的成本
法院认为，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。
上述《江苏省商品房价格管理规定》中，附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义，因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。
在实践中，由于许多建设工程采用总包形式，开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本，应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本，并且与实践中通常的会计核算方法相违背。
4、开发商的承诺对地下车库产权的影响
在该案中，业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺，小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
虽然，法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据，但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺小业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。
二、与地下车库产权归属相关的问题
1、地下车库产权归属的判断标准
根据研究，未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是，我认为，要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积，从而不进行公用建筑面积分摊。另外，根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条，机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见，无论部门规章还是地方性规定，都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。
如果地下车库已作为公摊面积予以分摊，则根据前段分析，地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则，地下车库的产权应属于开发商。
2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定
在实践中，上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类：其一是结建或者补建的民防工程，即其定性为民防工程，只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此，开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是，该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍，现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法，目前还没有明确规定。
第二类系严格意义上的地下车库，即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中，小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局了《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》（以下简称“《暂行规定》”），对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定：商品房项目附属地下车库（位）仅供该商品房小区内的房地产权利人购买，或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定：地下车库（位）与主楼一并申请预售的，经审核符合预售条件的，应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库（位）单独申请预售的，则可单独核发预售许可证，并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定，但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权，因为如果地下车库属于全体小业主共有，则开发商不能预售该地下车库。
根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，除非有合法产权分摊协议，否则单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）不计入共有建筑面积。换言之，通常情况下，车库不作为公用面积分摊，车库的产权也就属于开发商。
根据以上分析，我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时，仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。
附件：
南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。/fviewmsg/703/7449501.html
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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土fanliang2003-12-1216：11：37发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题
根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。
南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有
南方周末2003-12-11杭正亚
商品房住宅小区停车位的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售，则是开发商普遍的做法。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因，此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日，南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决，终于为此开了一个先例。
星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，开发商是江苏星汉置业有限公司。
1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月6日，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。
开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。
2003年6月，星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院星汉公司，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。
11月12日，鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上任何建筑物的所有权，也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外，根据《江苏省物业管理条例》规定，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。
据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。
建筑公司库房管理制度篇6
尊敬的董事长、各位领导、亲爱的同事们：
大家下午好!下面我将作20xx年上半年的工作总结和下半年的工作思路，请各位审议!
201x年上半年工作总结
时光如水，过往匆匆。我们在一片繁忙之中牵手走过了2011年的上半年。在这短短不寻常的半年期间，广东鸿艺集团大举永远走在时间前面的精神大旗，本着团结奋进、务实创造的工作作风，继续扮演着梅州房地产龙头企业、引领梅州人民创见宜居城市的角色，成为山区里面最具创造力、最具文化涵养的一股地产潮流。2011年是公司的规范管理年，公司全员上下通力合作，坚持制度先行的管理理念，进一步健全公司的各项规章制度。
我所分管的部门有发展中心、建筑二公司、采购中心、客天下深航国际大酒店。在这上半年以来，各公司、各部门工作进展情况相对顺利。
一、发展中心
发展中心上半年接到集团公司下达的50项重点工作计划共有12项，完成了8项，签证4项。
(一)设计管理水平更进一步。上半年一共签订18份设计合同，合同金额达380万。完成了婚礼街区、客天下B区、帝景湾20到23号楼的园建设计，客天下B区(一期)、幸福里3号、5号楼的土建设计，客天下健身俱乐部游泳池设计，总设计面积达到20万平方米左右，并且完成了帝景湾三期正负零以上施工承包合同的签订。
此外发展中心在工作任务中、压力大的情况下圆满完成了客天下一期规划调整方案，并着手准备江南东片地块概念深化方案，完成了《关于鸿艺集团市政综合管沟与各种管线施工的管理规定》、《鸿艺房地产开发有限公司水电安装工作流程备案表》、《客天下供电平面方案示意图》、《客天下1期综合管网规划图》讨论稿的编制。大大提高了工作效率、工程质量和管理水平。
(二)造价管理继续深化。上半年一共签订了15份施工合同，总额达1.4亿元，其中帝景湾三期合同2份已达1.32亿元。工程预结算方面，完成预算1.52亿元，预算审核130万，参与二项投标项目，其中西桥水厂以1200万中标，为公司创效总标额的6%的管理费。工班结算方面，完成2800张结算单，结算金额3800万元。为配合公司完成5.30重点工作，积极跟进各项结算，认真做到完工签证，验收即结算，半年来没有出现一例投诉现象。此外，编制《企业工程承包指导单价汇编》，大大调整并深化了企业指导单价。
(三)工程管理水平日益完善。上半年，在建房工程建筑面积达到43万平方米。客天下1期E区和帝景湾3期是公司迄今为止的两个外包施工项目。施工现场各项工序穿插复杂，所需的技术难度比较大，通过对施工现场的质量控制、安全管理、进度控制、成本控制和技术交底，保证了工程项目的进度和质量。
二、建筑二公司
经过科学的统筹决策，将花木公司并入建筑二公司。自开春至6月底，建筑二公司制定工作计划项目总共619项，已经完成610项，完成率98%，完成产值7931.2万元，完成率达到全年的52.87%，在集团530重要节点评选中，勇夺先进部门荣誉称号。
(一)装饰装修工程全面完成。上半年，建筑二公司接到集团公司50项重点工作有47分项，除了一些签证延期和新增任务外，完成率达到100%。主要包括客天下B区、I区、E区工程、婚礼公园、健身俱乐部、客家小镇1、2期、帝景湾2期及集团办公楼改造及新办公楼建设项目等分项工程装修图纸的到位和园建工作。其中在客家小镇的半年来，客家小镇加班加点的二公司人员随处可见、工地现场会定期举行，尤其是在迎接书记的一幕，客家小镇顿时华丽转身，赢得了省领导的一致好评。这些都大大体现了建筑二工人集中力量办大事的巨大优势。
(二)创造性的设立水电安装部。上半年来，集团公司针对集团的水电业务展开了多次讨论，为解决公司长期以来水电方面管理杂乱、质量参差不齐、工程通病时有发生、工程成本费用居高不下的状况，集团公司创造性地组建了一批具有扎实水电技术的水电安装部，建立了比较完善的水电班组管理制度，其中在客天下儿童乐园海底世界、客家小镇工程中发挥了显著的效果，既保障了工程质量，又为公司大大节约了工程成本。
(三)景区绿化工程科学规范。做到保护与开发、保护与发展并举。不断开发新的景观，丰富景点内涵，提升景区品位，打造景区新形象。制定景区绿化标准、引进先进施工设备，大大提高了景区绿化工作的质量和效率。加强绿化班组的素质教育、完善内部管理机制，通过突击检查和相互监督，把景区绿化工作纳入日常的管理规范当中。其中在休闲路、樟树窝搭建的长达约5公里的农业景观走廊，是游客回归自然、体验田园生活的重要基地。此外为绿化班组订做特色制服，授唱山歌，创作山歌，大大的提高了绿化工人的工作氛围，成为景区内新颖别致的一道风景线。
(四)园建工程着实有效。建筑二公司园建部在点缀工程、优化产品的美观上发挥着重要的作用。在集团的50项重点任务中，提前完成了客家小镇1、2期、客天下儿童乐园、帝景湾2期的分项园建工程，使得客家小镇呈现小镇才露一部分，早有游客走进来的热闹景象，并且着手准备婚礼街区4741.48平方米园建工程，力争10月初完成园建验收。
三、采购中心
采购中心上半年完成工作有175项，会议纪要和通知工作28项，完成了100%，共接到665张采购计划单，2972项采购材料，完成率100%。完成采购额5773万元，发出金额6193万元，节约创效28.5万元，月度计划1-5月份完成率达到100%。
(一)采购材料供应力争及时到位。为迎接各级领导的莅临检查，采购中心各自工作职责分工明确、责任到人，重抓时间节点，把工程需求材料及时供应到位，保障了生产者用料需求。做到采购材料提前沟通准备，采购材料进出登记存档，现场材料专人管理、工程材料统一调配，竣工剩余用料统一入库规范管理。近半年来，采购材料主要有建筑一公司所需的工程材料供应，建筑二公司所需的装饰材料供应，客家小镇客家特色服饰、特产、特色工艺品的供应，叠院2期、客天下E区、帝景湾园建绿化、敞厅电梯厅装贴材料，客天下高尔夫设备设施，旅游路苗木材料，采购完成率达到100%。
(二)采购工作日趋完善。组织实施阳光采购策略。公开透明的按采购制度程序办事，在采购前、采购中、采购后的各个环节中主动接受审计及其他部门监督。不论是大宗材料、设备，还是小型材料的零星采购，都通过审批审核后才采购，确保工作的透明，同时保证了工程进度。统筹集团公司大宗材料，分析行情走势，采购人员在充分了解市场信息的基础上进行咨询比价，注重沟通技巧和谈判策略，为公司节约创效。
客天下迁移中心配电房电器安装工程，经采购人员与供应商倾力协商，为公司节约了14万元。严格把关用料计划单，对用料不合理的、方案不合理的或可替代产品的，及时与用料部门沟通，在保障质量前提下，作出改变用料方案建议;进一步健全从用料计划采购计划订单验货结算系统管理流程，特别是外采供应商预付款和对帐管理，要求先把货物核对，要求对帐，真正做到日清月结，并要求采购中心会计紧抓帐务管理，改变以往到年底才追收核对工作的做法;健全系统采购合同管理，印刷成标准采购合同版本，避免合同不健全造成不必要的损失;健全供应商信息收集及整理，与供应商保持长期的合作关系。
(三)仓库管理水平有所提高。不断要求仓库人员提升业务素质，并严格遵循规范严谨的收发材料制度，加强成本管理意识，积极主动清理积压、呆滞商品，并和相关部门沟通，尽量利用库存商品。全面规范仓库管理，规范材料核算，严格控制材料库存，合理储备，尽力减少积压，积极做好申购前先查库，充分利用库存或新旧材料。经过查库，及时申报采购，严格执行领用手续，做到物卡相符、物料明朗清晰、出入库单据准确、签证及时。
(四)材料现场管理意识逐渐增强。不断改进材料现场的管理方法。专人组织、专项调备、统一指挥，哪里有问题，哪里有材料员，保障了现场材料供应和调备，特别是对主体支模的供应与回收，做到边回收边堆放，保持了工地的整洁，减少了浪费现象，而且做到废品回收处理，增加经济收入。全年统计，废料回收2.5万元，利用库存积压2.9万元，固定资产回收9.0万元。
四、客天下深航国际大酒店
客天下深航国际大酒店经历了艰难起步初见成效发展壮大的三个阶段。半年来，酒店共实现营业额约720.6万元，比去年同期(含中餐)增长18.8%，其中客房收入531.1万元，比去年同期增长197.5%，开房率34%，比去年同期增长9.4%，平均房价616.49元，比去年同期提升80元，西餐厅收入156.55万元，比去年同期增长130.4%，其他收入33.05万元，完成年度预算的47.8%。中餐收入840万元，康体收入138万元。客官天下风味餐厅于6月10日对外试营业以来，截止6月30日总营业额共计12.1万元。
(一)服务接待水平稳步提升。上半年来，主要完成了农历清明节、端午节、五一节长假的高峰期入住;酒店创五星国检终评;客天下五周年庆典纪念活动;全国婚庆文化高峰论坛;梅州自驾游活动周;书记和黄华华省长等省领导一行;梅州迎创卫国检终评;宋祖英拍摄客天下MV;海峡两岸高峰论坛等大型接待工作。在每次重要接待中，各员工放弃休假，日夜加班，认真履行了自己的职责，展现了酒店员工美丽的一面，为酒店赢得荣誉做出了应有的贡献，受到了各级领导和广大群众的好评，各项服务接待水平都得到稳步提升。
(二)策划、宣传效果显著。策划方面，按照2011年度工作的目标，调整和优化酒店客源结构，加大对政府单位和旅行社的拓展力度。与政府部门形成了有效地拜访沟通反馈机制。在旅行社市场秉着抓大不放小的思路，通过对重点旅行社签订年度合作协议，使重点旅行社在酒店的客房量得到大幅度的提升。
加强对散客、会议团队及节假日的推广力度，巩固了周边市场的客源。宣传方面，印刷酒店旅行社产品宣传单，加大对潮汕地区和珠三角旅行市场的拓展力度，在5-6月份期间，酒店明显增加佛山、东莞、潮汕地区合作旅行社的订房量。在网络订房渠道的拓展上，酒店非但重视外部网络渠道的完善，也重视内部官网的推广拓展，在年初就已推出在酒店官方网站上预订高级客房可享受特价的推广活动，在积极推广酒店网站的同时为酒店订房带来一定房量，起到较好的效果。借助集团统筹资源的优势，在梅州电视台定期播放酒店宣传片，并通过短信等方式，极大程度提高了酒店在本地客户群中的曝光度。另外，还通过邮寄贺卡、印制宣传单页、定制DVD宣传片采用DM广告模式等方式，使酒店信息更直接、快捷且更具针对性的传递到客户端，起到较好效果，使酒店知名度和美誉度得到更好的提升。
(三)酒店管理水平更科学规范。规范各岗位的服务用语，提高客服质量。严格执行《三级查房制度》，确保客房出售质量。加强酒店的成本控制，开源节流，降本增效，上半年完成了1号楼半山水箱市政水直接供水工程、宿舍楼市政水直接供水工程、大堂外水晶系统改造等工程，大大降低了酒店的运营成本。
加强团队建设，及时了解员工的思想动态，定期对员工进行培训，特别是航空礼仪的培训，停驻3秒问候礼培训，提高员工的服务技能和服务质量，得到客人的充分肯定和表扬。及时回笼资金以保障酒店现金回流，与当地税务部门建立良好关系，了解税务新动态。与中餐承租方和水疗会所承租方确认各项费用，使双方往来款项更为明确清晰。为解决客家小镇开业人手不足现象，提前加大人事招聘力度。规范绩效考核、考勤、监督制度，将酒店各项工作纳入规范管理体制当中。
(四)客官天下风味餐厅开业令人期待。客官天下，从筹备阶段到正式试业，历时三个多月的时间，是我们公司传播客家文化、打造客家小镇知名品牌的重点工程。从建筑风格和整体布置出发，结合我们客家人情揽天下客的博爱情怀，彰显出了一种气势恢宏、手笔大气的姿态。在日常工作中将重点推出客家风味餐厅的特色，包括出品特色、环境特色、服务特色等，以充分展现浓郁的客家历史风情。
各位领导、各位同事，总结这半年的日日夜夜，我们度过了很多难忘的时刻，完成了很多难以企及的壮举，这些都离不开领导的关心和同事们的努力奋斗，借此机会，我真诚地向在座的各位领导和同事们道一声：谢谢，感谢你们辛勤的付出和莫大的支持。
但是，在肯定自身成绩的同时我们也要意识到自身的不足。比如：工程进度缓慢、现场管理水平较低、设计方案决策不及时、人员技术水平与管理水平严重失调等。古人云：人无远虑，必有近忧。在公司的发展需求和员工日益增长的物质文化需求的双重考验下，我们更应该在前进的步伐中审时度势，规范管理。
20xx年下半年的工作思路
各位领导，各位同事，规范管理年目的就是在日常的管理中，以规范先行，用实践去检验我们每一项工作是否得当。我们如同山区林木中飞翔的一只小鸟，正在积极探索一条走出丛林，迈向大观园的道路。以科学的管理思想，在探索的道路上创新。各部门应加强现场管理水平，提高管理队伍的整体素质，善于思考，善于发现问题，善于联系实际，善于积极主动解决问题，努力寻找一条规范管理水平促进工程建设，工程建设优化规范管理水平的道路。在接下来的下半年中，我将带领我的团队在探索的道路上继续发扬我们广东鸿艺集团永远走在时间前面的精神，为公司作出更大的贡献。
一、确保安全的基础上，加快工程进度，扭转前期工程进度缓慢的局面，全面完成集团50项重点工作任务。
(一)发展中心：要尽快完成客天下B区1期展示区、国际旅游文化街区1期、客天下I区楼王别墅、帝景湾3期展示区园建图纸的到位。调整和完善客天下1期四个项目的规划许可证。完成客家小镇防洪工程安全鉴定和设计以及瀑布排洪工程设计、客天下E区3期客之门的相关设计。继续深化东片地块概念方案以及完成该地块模型和客博园模型的制作。完善客天下B区、I区、帝景湾3期设计变更事宜。
(二)建筑二公司：工作重点转向客家小镇的收尾完善工程、婚礼公园的装饰园建工程、客天下B区、I区、叠院的装饰装修园建绿化工程、各样板房的施工及相关工程的完善。其中客家小镇的收尾完善工程标志着整个客天下园区旅游投资的最后完善，应逐渐将主要生产力量投放到集团的地产项目中;客天下B区、I区、叠院、帝景湾的相关样板房及周边园建绿化，将关系着集团公司的地产命脉，确保集团公司的持续发展。
(三)采购中心：配合各部门、各公司完成B区、I区和帝景湾3期、客家小镇、绿野仙踪、小镇客房、婚礼公园、帝景湾、叠院、客天下E区敞厅、电梯厅、客天下俱乐部各项材料的供应。进一步规范采购的程序，降低采购成本，加强现场材料的管理水平，提高材料的利用效率。
(四)客天下深航国际大酒店：加强销售推广力度，实现全年营业部门扭亏为盈，制定科学有效的方案，利用暑假黄金时间，推出暑假套票，吸引更多的外来游客，进一步扩大客天下深航国际大酒店的品牌。进一步加强酒店服务、礼仪、英文口语等技能培训，提升酒店的服务质量。通过制定全面的旅游推广方案，全面推进客家小镇、绿野仙踪、山寨部落的开业活动。
二、以现场科学管理为主线，加强工程质量、工程进度、工程成本三大目标的控制，打造客天下下一个标榜工程。
由于公司的高速发展，前期的重技术、轻管理的现象造成了工程管理某些环节上难以统筹，难以达到事半功倍的效果。加强技术人员的培训，弥补现场管理水平的缺陷是现阶段迫切需要解决的问题。各级管理人员要深入现场，把施工现场当做是提升自身管理水平的大课堂。成立工程项目部，建立合理组织架构，选定合格管理人员和优秀班组，制定相关管理制度。项目部应加强施工现场的统筹计划能力、监管执法能力、材料供应能力，做到人人有事做，事事有人管。制定项目进度计划表，狠抓时间节点，结合工程实际情况优化施工进度，既要保证工程质量，又要保证工程效用，真正做到项目化管理，计划化推进。计划拟定客天下婚礼广场、客天下I区作为科学管理的标榜工程，希望项目部能够将科学管理主线很好的贯穿到实际当中。
三、集中精力，更新设计方案和完善细化图纸，整体部署，以崭新的面貌投身到下半年十大重点工作。
(一)进一步统筹客家小镇的整体工作。以营销的视角，深化客家小镇1期的收尾工程和山寨部落、绿野仙踪的设计效果，使工程效果更具实际性、前沿性。
(二)把婚礼公园作为标榜工程，科学统筹工程节点，解决施工难点和效果把握难题，各个击破，打造更有国际化的婚庆产业。
(三)把客天下I区作为提升别墅样板房效果和施工水平、强化房地产项目质量的试验园，以进一步优化园建设计和施工方案。
(四)进一步优化图纸会审和方案设计，把客天下B区作为成本控制、节约创效的考核项目。
(五)组织人员，针对东莞项目的重点难点，做好前期设计和承包办法的准备工作。
(六)全力以赴抢建帝景湾三期工程，确保在9月30日完成39号和40号塔楼的三层楼面，力争完成四层楼面，为下一步施工打下坚实的基础。
(七)力争8月15日完成国际会议中心的施工图设计。
(八)力争10月30日全面完成客天下健身俱乐部的整体工作。
(九)做好江南东片地块的初步设计规划方案，为下来工作打下基础。
(十)进一步优化客天下景区内部的绿化工程，计划增加4-5万盆经济莳花，以提升景区的4A品牌价值，为争创5A品牌提供坚实的基础。
路途的艰辛阻断不了我们前进的步伐，勇于探索的创新精神是我们自强不息的源泉。各位领导、亲爱的同事们，回顾这半年来日日夜夜，我内心久久难以平静，我难以忘记书记视察客天下亲切的一幕，难以忘记酒店评五星时的激动心情，难以忘记客家小镇同事们忘情工作的火爆场面。同事们，让我们再一次携手，齐心协力，众志成城，吹响进军新一轮战斗的号角，进一步推进广东鸿艺集团走出围龙、走走出梅州的目标，为圆满完成集团交付的任务划上完美的句号。
最后，祝大家工作顺利、身体健康、万事胜意。
建筑公司库房管理制度篇7
【关键词】给水;排水;消防;绿色建筑
一、工程概况及市政资料：
广东省客家商会总部经济项目一期（41#地块）位于珠海市横琴国家新区CBD区，集办公、商业、餐饮等功能于一体的大型城市建筑综合体。由地上三层（局部四层）商业裙房、两栋约150米高的超高层办公楼及三层地下室组成。地下室共三层， 主要功能为车库、超市、商业及相关设备用房等; B#、C#塔楼为150.2米高的超高层办公楼（loft公寓）（30层），主要功能为商业裙房、办公（loft公寓）。
市政路荣澳道和琴海东路上分别敷设有DN500和DN300的市政生活给水环状管，供水水压约为0.25MPa（按地面标高为4.00m计）;周边市政路上敷设有市政雨、污水管，可接纳本工程雨、污水排放。（预留给地块的雨水管DN600，埋设2.5米左右;污水管DN300，埋设3.5米左右。）
二、消防给水系统：
1. 消防用水量统计表 表1
序
号 名 称 用水定额L/s 火灾延续时间（h） 一次消防用水量 （M3） 备 注
1 室外消火栓系统 40 3.0 432.0
2 室内消火栓系统 40 3.0 432.0
3 自动喷水系统Ⅰ 30 1.0 108.0 地下室车库、商业
4 自动喷水系统Ⅱ 50 1.5 270.0 超市储物房
5 自动喷水系统Ⅲ 25 1.0 90.0 办公楼
6 高空消防水炮 10 1.0 36.0 商业中庭
7 一次火灾用水量（室内） 702.0
8 一次火灾用水量（室内、外） 1134.0
2.室外消防： 采用低压消防给水系统。拟从荣澳道和琴海东路各引入一条DN200的进水管，形成室外消防管在本工程用地红线内呈环状连接。
3.室内消火栓系统：
a. 室内消防水源：室内消防水源来自地下一层消防水泵房和消防水池（有效容积710.0m3）（泵房地面标高为-7.00米），在C#塔楼屋顶层设置消防水箱（SUS304，有效容积：100.0m3）。（室外地面至塔楼屋顶结构面高度为149.9米，考虑屋面面层做法0.3米，塔楼建筑高度为150.2米）
b. 采用一泵到顶的临时高压消防给水系统。消火栓给水系统竖向分为3个区：
低区：-3～9F，由消防水泵通过减压阀减压后供水;（竖直高度约60米）
中区：10～19F，由消防水泵通过减压阀减压后供水;（竖直高度约50米）
高区：20F～屋顶层，由消防水泵加压供水。（竖直高度约54米）
4. 自动喷水灭火系统
a. 保护范围
除建筑面积小于5.00m2的卫生间和不宜用水扑救的部位外（发电机房、高低压变配电房等），均设置自动喷水灭火系统。
b. 设计参数
地下停车库，采用自动喷水湿式―泡沫联用系统，湿式自动喷水按中危险 II级设计设置，喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2。泡沫液采用水成膜泡沫，泡沫混合液浓度为3%，泡沫液持续喷放时间不小于10min。
除地下停车库外，其余部分均采用湿式自动喷水灭火系统。其中超市内仓库区按单、双排货架，仓库危险级二级考虑，喷水强度按12L/min.m2，作用面积240m2，设计秒流量为50L/s，火灾延续时间1.5小时（超市仓库内的货架高度不超过3.5m）。
商场按中危险 II级设计设置，喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2。（注：商场物品高度不超过3.5米。）中庭、影剧院等净空高度大于8米小于12米区域，按喷水强度6L/min.m2，作用面积260m2。在净空高度超12米中庭设置高空水炮，系统设计用水量10L/s。其余区域按中危险 I级设计设置，喷水强度 6L/min.m2，作用面积160m2。火灾持续时间1.0小时。
设计秒流量为50.0L/s。
喷淋系统水源来自地下一层消防水泵房和消防水池（有效容积710.0m3）。
c. 系统设计
自动喷水灭火系统竖向分为4个区：
低区：-3～4F，由消防水泵通过减压阀减压后供水;
中一区：5～14F，由消防水泵通过减压阀减压后供水;
中二区：15～26F，由消防水泵通过减压阀减压后供水。
高区：26 F ～屋顶，由消防水泵加压供水。
自动喷水系统的报警阀组，分别设于地下2F，10F及20F的报警阀间。
5. 气体灭火系统
地下室高低压配电房、变压器房等均采用七氟丙烷气体消防系统，设计仅出至招标图深度，由中标的专业公司深化设计。
6. 建筑灭火器配置
本建筑为超高层建筑，按严重危险级配置建筑灭火器。
三、生活给水系统
室内给水系统分为办公塔楼、超市、商业3个部分。给水系统分开设置，办公、超市、商业用水在市政给水接口处分别设置总表，自水表后接至各自加压设施或用水点。
办公生活给水系统竖向分4个加压区：
低区为5～11F，由地下一层办公生活泵房内的变频调速泵组加压供水;
中一区为12～18F，由地下一层办公生活泵房内的变频调速泵组加压供水;
中二区为19～24F，由地下一层办公生活泵房内的变频调速泵组加压供水;
高区为25～屋顶层，由设置在屋顶的生活水箱重力供水。
超市位于地下一层，一般情况下，由市政给水压力直接供水。当市政停水时，由位于地下三层的超市生活水泵房通过变频调速泵组加压供水。
商业生活系统竖向分2个区：低区为-1～2F，由市政给水压力直接供水;
高区：3～5F，由位于地下二层的商业生活水泵房通过变频调速泵组加压供水。
四、生活排水系统
室内排水系统采用污、废合流（设专用通气立管）。室外雨、污水分流制，生活粪便污水经室外化粪池处理后排至市政污水管网。裙楼厨房、餐厅含油污水经设在室外的隔油池处理后，排至市政污水管网;
一层及以上采用重力流，地下室的采用压力流。
五、雨水系统
a. 塔楼屋面雨水排水工程的排水能力为10年重现期雨水量，溢流设施的总排水能力为50年重现期的雨水量，重力流排水。
b. 裙楼屋面雨水排水工程的排水能力为50年重现期雨水量，溢流设施的总排水能力为50年重现期的雨水量，压力流排水。
c. 下沉式广场地面排水、地下车库出入口的明沟排水，设置雨水集水池和排水泵提升排至室外雨水检查井。
六、管材、接口、敷设方式
1. 室内生活给水采用不锈钢管，卡压或卡环式连接。阀门采用不锈钢闸阀或铜截止阀。给水管道过变形缝处设不锈钢波纹管。
2. 塔楼室内重力流污、废水管材采用机制排水铸铁管，不锈钢卡箍连接;群楼室内重力流污、废水管材采用U-PVC排水管，粘结。
3. 室内重力流雨水管采用内外涂塑钢管，塔楼屋面雨水，PN=2.0MPa;其他PN=1.0MPa，卡箍连接。室内压力流雨水管采用HDPE排水管，电热熔连接。
七、绿色建筑
1. 根据《绿色建筑评价》（GB/T50378-2014），设置水表计量及压力控制，选用节水器具及密闭性好的阀门阀件。
2. 关于非传统水源，绿建规范没有强制性要求，根据绿建专业申报公司的要求是否设置雨水回收利用。
参考文献
1 中国建筑标准设计研究院.全国民用建筑工程设计技术措施-给水排水.（2009）北京：中国计划出版社，2009
建筑公司库房管理制度篇8
【关键词】：空心无梁楼盖现浇砼有梁板 成本优势
中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：
一、引言
现浇砼空心板无梁楼盖结构具有自重轻、地震作用小等优点，常应用于跨度较大的房屋建筑中。与现浇砼有梁板结构及实心无梁板结构相比有性能更好、成本相对较低等特点。
二、现浇砼空心楼盖结构应用及经济效益分析
1、技术原理：
现浇砼空心无梁楼盖结构是一种将GBF高强薄壁空心管直埋于同时浇注砼的楼盖板中，形成非抽芯式现浇砼空心板；空心楼盖的传力骨架是通过柱与柱之间的实心暗梁，结合空心楼板上下翼缘形成一个大的“工”字型截面梁共同受力。
2、应用：
2.1常应用于大跨度、大荷载、大开间的多层建筑，如：地下室、商业裙楼、大开间办公楼、图书馆、展览馆、车站、多层停车场、工业厂房等；
2.2对有特殊隔音、保温需求的建筑，常采用集中式空调的建筑，可以方便安装，节省管线；如：医院、学校、冷库等；
2.3有建筑层高限制的建筑，如地下车库。[1]
3、砼空心无梁楼盖结构技术优点：
3.1结构性能好：与一般的空心平板相比，刚度大、自重轻、挠度小、无柱帽、抗震性能好。
3.2空间开阔平整：与普通框架结构比较，现浇砼空心板楼盖技术使空间更开阔美观；与无粘结预应力无梁楼盖、实心无梁楼盖比较，无柱帽，实现了真正的平板、无凸出部位，开孔洞方便，对装修吊顶不受影响；
3.3施工方便：与普通楼板结构比较，少了梁侧模板，减少了部分制作安装及拆模等工序，施工简便，可节省工期1/3，同时降低施工成本。与无粘结预应力楼盖相比，减少张拉工序，节约工期。
3.4空间布置方便：由于板底完全平整，没有任何凸出的梁体结构，在考虑隔墙及其他有效荷载情况下可实现隔墙的任意分布（布置在暗梁上）；适用于对办公室、展览馆等需要随时改变空间布置的公共建筑；在住宅建筑平面布置中，除厨房、卫生间由于管线走向要求，不能随意更改外，其他可以根据业主不同的要求进行户内个性化设计，且无需进行结构上改动。
3.5保温性能好：楼盖板的封闭空腔结构，使隔热、保温性能得到显著的提高，对于采用空调的建筑来说，大大降低了空调能耗，特别是屋面层，起到隔热保温效果。
4经济效益比较：
4.1与一般的有梁板、实心无梁板相比，土建工程费用大大降低，可降低10%左右；与普通梁板、实心无梁板、无粘结预应力砼楼板比较、节省钢材5%~8%，节省砼5%~20%，节省竖向水电、电梯、空调、内外墙装饰费用5%~15%；
4.2对于采用集中式空调建筑来说，一方面每层层高可减少0.4米左右，减少结构建造成本，另一方面有利于水平管线安装，特别是空调管道的安装，节约安装时间及安装成本；如果建筑仍按原有室内净高设计，则可降低总的建筑高度，因此可以减小车库坡道、商场扶梯等坡形构筑物或设备长度，降低层高可增加使用层数，增加使用（或销售）面积；
4.3在地下工程中，采用现浇空心板无梁楼盖结构，结构自重减轻，可降低桩基荷载，减小桩基直径，可以在保证原有设计净空的条件下降低层高，从而减少基坑挖深，由此减少土方开挖量、基岩爆破、基坑支护及后期土方回填等费用；
4.4地下室消防工程，有梁板结构一般每个梁形成的井字格内须1个喷淋，改为无梁板后，一个柱网范围仅需1个，可节约8个喷淋。
4.5房屋装修方面，因楼板平整，无需吊顶，同时层高降低，减少竖向水、电管线、电梯设备、内外墙装饰费用；
三、案例成本分析
某项目地下室车库（一层）结构设计，初始设计方案为现浇砼有梁板结构，层高4.5米，经过方案比选，车库顶板采用现浇砼空心板无梁楼盖结构，层高降为3.4米，方案变更后地下室建造成本降低约180元/m2，其中结构部分顶板减少55.1元/m2，见下表(取顶板部分面积286.88m2)，因层高降低剪力墙结构减少44.7元/m2，基坑土石方及地下室外墙防水减少32.1元/m2；
四、结束语
从某项目实际运用效果看，现浇砼空心无梁楼盖技术与一般的梁板结构体系相比，钢筋砼造价降低5%，模板损耗降低50%，节约装饰费用10%-15%，综合造价降低10%左右。其他相应的因施工便利，施工便捷，使地下室施工缩短工期近1/3，后期住宅预售开盘比初始计划提前一个月，带来一定的资金成本收益，由此可见，房屋建筑中使用现浇砼空心无梁楼盖技术转化在成本方面优势明显。
目前房地产市场竞争激烈，产品要有更多竞争力，不仅要从产品类型分析，更应体现在成本控制上，成本上有优势，产品才会有更多竞争力；通过对房屋建筑诸如地下室、商业裙楼、办公楼等需要大跨度、大空间的结构采用现浇砼空心无梁楼盖结构，可起到成本控制；但采用该技术需要专业设计公司配合设计，且对芯模的支设及砼施工要求较高，须加大设计配合及现场施工管理力度。