建筑公司库房管理制度范文

时间:2024-02-08 17:45:16

建筑公司库房管理制度

建筑公司库房管理制度篇1

第一条 本公司是以储糖为主的大型物流企业,为切实加强仓库消防安全管理,保护国家财产及职工生命免受火灾危害,根据中华人民共和国《消防法》和《内贸系统仓库消防安全管理条例》等消防法规,结合本公司的实际情况,制定本制度。

第二条 本公司实行逐级防火责任制;公司确定一名行政副职分管防火安全工作,推行安全目标管理,落实安全责任制。各部门负责人和各岗位职工均对本部位的消防安全管理工作负责,确保我司消防安全管理目标的实现。

第三条 各驻司单位和驻司民工,必须服从本公司消防安全的统一管理,承担相应的管理责任,共同维护国家财产的安全。

第四条 本公司消防安全管理工作,接受属地公安消防部门的指导、监督。

第二章 组织管理

第五条 本公司消防安全管理工作,坚持“预防为主、防消结合”的方针,按照“谁主管、谁负责”的原则,企业法人代表为本公司消防安全第一责任人,对本公司消防安全管理工作负责。

第六条 为切实加强消防安全管理工作,我司建立了由公司党政主要领导成员和各部室负责人组成的消防安全领导小组,保卫部是消防安全领导小组的办事机构,负责消防安全日常管理工作。

第七条 公司消防安全领导小组负有下列职责:1、根据公司实际召开安全例会,宣传、贯彻、执行消防工作方针、条例、规定和上级有关消防工作指示精神,研究、部署、推动、检查、总结消防安全工作,做好重点防火季节的专项治理工作。2、组织制定对电源、火源、水源及重点部位的消防安全管理和值班巡逻制度,落实逐级防火责任制。3、组织对职工进行消防安全教育,普及防消知识,提高职工的防火安全意识。4、组织防火安全检查,研究制定重大隐患整改方案,并针对消防安全工作中存在的问题下达“火险隐患整改通知书”,消除火灾危害。5、定期召开消防安全工作会议,并将消防工作纳入考评。

第八条 根据我司实际,建立义务消防队,定期进行消防培训及实际演练,积极开展自防自救工作,做到“三懂两会”即:懂预防措施,懂储存商品性质和消防设备性能,懂防火灭火知识;两会:会灭火战术,会使用和排除消防设备、器材的故障。

第九条 我司实行安全值班制度,每天24小时对库区进行安全检查,特别是加强对重点部位的巡视检查,行政值班由带班长负责组织实施。

第三章 消防安全教育

第十条 我司各级领导必须把消防安全教育工作列入议事日程,坚持经常性的消防安全教育,推动全员安全防火意识和灭火技能的不断提高,努力提高自防自救能力,确保国家财产和人身免受火灾危害。

第十一条 通过开展群防群治活动,组织职工结合岗位工作实际,摆现象、找问题、查隐患、定措施、搞整改,确保消防安全工作目标的落实。

第十二条 防火宣传教育内容:1、深入宣传贯彻消防安全工作的方针、政策、法规及上级部门消防工作的指示精神。2、教育职工掌握防火灭火常识和灭火技能,做到“三懂三会”。3、教育职工自觉遵守消防法规,严格执行各项操作规程,落实岗位防火责任制。

第十三条 防火宣传教育和要求:1、定期普遍教育:重点防火季节和重大节日前,利用会议、板报等多种形式向全体职工进行以防火为中心的安全教育。2、针对性的教育:平时根据检查发现的问题和上级机关通报的火灾案例及时进行教育。3、重点教育:对重点部位的员工,结合岗位特点进行操作规程和防火安全教育,对保卫卡口和巡逻人员进行提高专业素质教育。4、个别教育:对调入我司和内部调岗的职工,保卫部在其上岗前进行安全防火教育,经考核合格后方可上岗。对外来作业人员随时进行防火和安全操作规程教育。5、开展防火、灭火科技教育:通过组织“义务消防队”活动和举办消防技术训练班,聘请专业消防人员举办防火科技讲座,提高职工的消防技术水平,改进消防工作。

第四章 火源管理

第十四 条明火作业管理1、凡在库区进行焊接、切割、烘烤、熬炼和喷灯等明火作业,由动火部门提出申请,保卫部在进行现场勘查后,负责办理“明火作业许可证”。“明火作业许可证”应注明动火级别、申请部门和动火部位、动(用)火人及监护人、明火作业理由、现场实施安全措施状况、动火时间和地点等内容,并经主管领导、保卫部共同审核签字后,组织实施。2、明火作业必须在“明火作业许可证”批准的有效时间内作业,凡提前、延期或变更明火作业时间地点的,必须重新办理相应手续。3、明火作业前,在作业现场必须配备足量的相应消防器材,明火作业负责人对全体作业人员详细讲明动火方案和动火过程中可能发生的异常情况、预防措施和处理办法,做好作业现场的安全检查及清理工作,保卫部派人对现场监督。4、明火作业人员必须穿戴合格的防护用品,动火设备、工具应安全完好,相应的附属设备、工具应安全、灵敏、有效,发生异常情况动火人必须立即停止动火作业,实施救助措施。5、每天动火作业完毕,作业人员应清理作业现场,熄灭余火和飞溅的火星,并及时切断电源,消除各种不安全因素,确认安全无误后,方可离开作业现场。6、动火作业完毕,保卫部应对动火现场进行检查,监督作业现场的清理,确保安全。7、大风天(4级风以上)室外禁止明火作业。8、未经批准私自动用明火的,保卫部责令其停止动火作业,并按有关规定进行处罚。9、外来施工单位在我司进行明火作业,必须履行我司明火作业管理制度和其它有关规定。

第十五条 炉火使用管理1、使用炉火取暖的部门必须向保卫部提出书面申请,经保卫部审查合格后开据炉火使用证,方可按装炉具。严禁私自按装使用炉火。2、办公室在收到经保卫部批准的“炉火使用证”后,方可发放炉具。3、炉具按装后,必须经保卫部检查批准方可投入使用。4、使用炉火部门,必须有专人对炉火进行管理,并严防一氧化碳中毒。5、需提前或延期使用由所在部门向保卫部申请,经批准后方可提前或延期使用。6、严格执行炉火管理办法:⑴应做到“两定、把三关、四有、五不准”。两定是:定炉型、定地点。把三关是:把宣传教育关、把炉火按装关、把检查验收关。四有是:有制度、有专人管理、有指定炉火安放地点、有消防器材。五不准是:不准用易燃液体点火、不准在炉旁放可燃物、不准在炉旁烤衣物和其它易燃物、不准无人封火过夜和看火人睡觉、不准任意挪动炉火。⑵热炉灰须用水浇灭无余火后,再倒入指定地点。7、对违反制度者,保卫部必须勒令停火进行整改,对劝阻不听者,按有关规定处罚。

第十六条 吸烟管理1、我司库区、生活区内严禁吸烟,必须到指定地点(办公室)内吸咽。2、在指定的吸烟室内吸烟,烟头必须熄灭后放入烟灰器具内,不得随意乱扔。3、吸烟室必须保持清洁,无易燃物品,如有易燃物品,停止使用,待清理后再行使用。

第五章 电源管理

第十七条 我司生产、生活、库区照明用电线路必须分开。电线和电器设备必须由持有上岗证的电工安装、检查、保养维护。定期对线路、变压器、避雷装置进行检查测试,杜绝因电线老化、破损、绝缘不良,短路等原因产生火险隐患,确保仓库安全。第十八条库区铺设的配电线路,须穿金属管或用阻燃硬塑料管保护,每个库房应在库外单独安装电源开关箱,做到防雨防潮,安全用电。

第十九条 库房内不准设置移动式照明灯具,严禁使用碘钨灯和超过60瓦以上的白炽灯等高温照明灯具,照明灯头应装在通道上方,其垂直下方与储存商品水平间距不得小于0.5米。对我司库房内配备的吸湿机、轴流风机等电器设备,必须就近配置电源插扳,电源连接线必须使用相应功率的护套线,确保安全送电,各种电器设备工作期间,作业人员必须坚守岗位,离岗断电。严禁在库房内使用任何非作业用电器具。

第二十条 库区电器设备的周围和架空线路的下方严禁堆放商品,严禁在库区乱拉临时电线,不准超负荷用电,禁止使用不合格的装置和漏电保护装置,对各种机械设备易产生火花的部位要设防火装置。操作人员使用电器设备过程中发生故障时,应立即切断电源,停止使用,及时向专业人员报告(电工、维修工)。

第二十一条 因工作需要必须架设临时电器线路的,应由使用部门提前向保卫部提出申请,经审查批准后方可按装。按装的临时电气线路,必须符合电器按装规范的有关规定,保证安全用电,用后及时拆除。第二十二条临时电器线路使用期间,由使用部门监管,电工负责维护,操作人员停止使用时必须及时切断电源。临时电器线路限期使用,最多不得超过一周,确需延期使用的必须办理延期审批手续,否则由电工按期拆除。

第二十三条 非电工人员严禁拆装挪移临时电器线路和设施,否则造成事故的,由使用部门负责人与肇事者承担全部责任。

第六章 储存作业管理

第二十四条 我司库区、生活区设置醒目的防火标志,库房内严禁使用明火,如因工作需要动用明火作业时,应按第十四条明火作业管理要求执行。

第二十五条 库房消防安全工作要按照“谁主管、谁负责”的原则,保管员为所分管的库房、露天垛防火负责人,对所管辖的库房、露天垛的防火工作负责。

第二十六条 我司储存商品实行分类、分垛储存,库房内储存商品每垛占地面积不大于100平方米,垛与垛间距不小于1米,垛与墙间距不小于0.8米,垛与梁、柱的间距不小于0.5米,主要通道的宽度不小于2米。露天存放的商品其垛与垛之间的防火间距不小于2米,露天货区与建筑物等之间的防火距离必须符合建筑设计防火规范的规定。

第二十七条 严禁将性质相互抵触、串味和灭火方法不同的商品混存,库房内要设立醒目标志,标明储存商品的名称、性质和灭火方法。

第二十八条 库区和库房内应经常保持清洁,对散落的包装物、库区落叶、杂草等应及时清除,妥善处理。

第二十九条 进入库区的所有机动车辆,必须配带防火帽,并严禁进入库房及在仓库区域内停放和修理。

第三十条 装卸作业结束后,作业人员必须对库区、库房进行检查,确认安全后方可离开。

第七章 消防设施和消防器材管理

第三十一条 消防器材的配置与使用:1、保卫部应按照中华人民共和国《建筑灭火器配置设计规范》、我司储存商品的性能和各部位的灭火需要,配置相应的消防器材,做到配量充足,布局合理,使用有效。2、消防器材要悬挂在固定醒目处,做到防雨、防晒、防锈蚀、防霉烂、防冻。3、我司职工对配备的各种消防器材,必须备加爱护,对擅自挪动或做与消防无关使用的,应及时制止,对劝阻不听者交由保卫部按有关规定处理。4、消防器材周围不准堆放商品和杂物,不准堵塞及占用消防通道,不准在设施和器材上挂放它物,并保持整洁。

第三十二条 消防设施的配置与使用1、我司地处市政供水偏远地区,水压偏低,为此我司设立第二水源(即4000立方米消防池)和加压泵房一座。2、我司保卫部负责消防池的日常清理和维护,做到水面清洁、无杂物,遇有火灾时,消防加压泵的起动必须由卡口值班出一人和电工值班人员一起共同启动。3、保卫部每年对消防泵、消防拴、消防阀进行检查及试运行,以保持其灵敏有效。

第三十三条 消防器材的管理1、根据公司实际,我司对库房外的消防器材实行集中存放统一管理,并由保卫部负责定期进行检查维修,保持其灵敏有效。2、各重点部位及库房内所配置的消防器材,由各部室负责落实到岗位,不得丢失、损坏、挪动,如发现丢失、损坏要查明原因并上报保卫部,及时补充。

第三十四条 对违反本制度,按有关制度规定处理。

第八章 重点部位消防安全管理

第三十五条 根据我司消防安全管理工作要求,我司确定变电室、锅炉房和器材库为消防安全的重点部位(以下简称部位)其消防安全要严格执行中华人民共和国,《消防法》和上级部门及本公司颁发的各项管理制度。

第三十六条 部位所在部室主管领导应按“谁主管、谁负责”的原则,抓好职工的安全教育、技术培训,提高人员专业素质和消防安全防范意识,严格执行安全操作规程,杜绝违章指挥和违章操作。

第三十七条 部位职工必须熟悉本岗位火灾危险性及消防器材配置情况,配置的消防器材必须做到会使用、会保养。

第三十八条 部位职工作业时必须严格执行安全操作规程和明火作业管理制度,外单位人员来检查工作时,必须由主管领导或主管部门负责人带领登记后方可进入。

第九章 建筑防火管理

第三十九条 我司新建、扩建、改建工程项目,必须严格执行“天津市建筑防火管理办法”,切实加强建筑防火管理,建筑防火从建筑设计抓起,直至工程验收均要符合防火安全要求,并自觉接受公安消防监督机构的监管。

第四十条 建筑设计:新建、扩建、改建的工程项目设计,必须符合“建筑设计防火规范”和“天津市建筑防火管理办法”的规定,必须有与火灾危险性、建设规模、功能相适应的防火、灭火设施和器材等项设计,并经公安消防机关审批后方可组织施工。

第四十一条 基建人员应配合保卫部向属地公安消防机关办理《建筑设计防火送审》手续,领取《建筑设计防火审批单》后,方可进行施工。

第四十二条 新建、改建、扩建工程项目施工过程中,按“谁主管、谁负责”的原则,将防火安全管理工作贯穿于工程的全过程,搞好自审自验工作。

第四十三条 施工单位必须严格按照消防监督机构核准的防火设计图纸施工,不准擅自更改;施工期间,施工单位和保卫部应加强对施工现场及施工人员驻地的防火工作检查,发现问题及时解决,做到边检查边整改,防止火灾事故和各类灾害性事故的发生。

第四十四条 建设工程竣工后,须经公安消防监督机构依照工程防火设计等资料对建筑工程及消防设施进行验收,收到公安消防监督机构《防火验收合格证》后,方可投入使用,否则应按公安消防监督机关《防火验收意见书》进行整改。

第四十五条 凡在我司施工的单位必须严格执行我公司《消防安全管理制度》及各项规章制度,并签定“安全防火责任书”,承担相应防火安全责任。

第十章 消防安全检查和隐患整改制度

第四十六条 依照逐级防火责任制,我司实行三级防火安全检查制度,即公司月查、部室周查、班组日查。各岗位执行一日三查,即班前、班中、班后检查。

第四十七条 我司值班巡查人员,必须坚守岗位,加强检查,做好当班记录;发生突发事件和发现问题,应及时采取措施进行处置,并向上级有关部门或人员报告。

第四十八条 保卫部应坚持开展经常性防火安全检查,并积极配合上级主管部门和公安消防监督机关适时开展各类专项检查。

第四十九条 防火安全检查范围:1、贯彻落实防火安全规章制度情况。2、火源、电源、水源使用管理情况。3、消防器材、消防设施使用、管理到位情况。4、生产设备及要害部位的防火落实情况。5、火险隐患整改情况。6、其它有关情况。

第五十条 防火检查过程中发现的火险隐患,依照“谁主管、谁负责”的原则分级进行整改,对火险隐患,必须做出详细记录,建立档案,依照“三定”原则,即定人员、定措施、定时间限期整改,不准拖延扯皮。对不能及时整改的火险隐患,应采取必要的防范措施,以确保安全,并报上级备案。

第五十一条 凡有条件整改而拖延不改的,由消防安全领导小组下达“火险隐患整改通知书”限期整改,对不按“火险隐患整改通知书”意见整改的,按消防安全奖惩制度执行。

第十一章 火灾事故调查、处理规定

第五十二条 保护现场:1、扑救火灾过程中,应注意发现和保护起火地点,尽可能保护燃烧后的状态。2、扑救后立即划出警戒区域,限制无关人员进入。3、在现场勘察后,经公安消防部门或保卫部同意,方可清理火场。第五十三条调查:由保卫部协助公安消防监督机构开展火场勘察和火灾事故调查。第五十四条处理:由公安消防监督机构依据有关法规进行处理。

建筑公司库房管理制度篇2

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定,星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米,而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权,也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的业主所享有,开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意,也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上,也未取得全体业主的同意,因此开发商不享有车库的使用权和支配权,而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实,成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据,并被世界各国所确认。依据民法的基本原则,权利可由一个人所有,也可由若干人共有,而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利;共同共有指对权利不进行份额分割,而权利人共同享有权利。因此,对于一个小区而言,地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中,

房的地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体小业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。另外,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条,机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊,则根据前段分析,地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则,地下车库的产权应属于开发商。

2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定

在实践中,上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类:其一是结建或者补建的民防工程,即其定性为民防工程,只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条,民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此,开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是,该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍,现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法,目前还没有明确规定。

第二类系严格意义上的地下车库,即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中,小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局了《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(以下简称“《暂行规定》”),对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定:商品房项目附属地下车库(位)仅供该商品房小区内的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定:地下车库(位)与主楼一并申请预售的,经审核符合预售条件的,应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库(位)单独申请预售的,则可单独核发预售许可证,并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定,但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权,因为如果地下车库属于全体小业主共有,则开发商不能预售该地下车库。

根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》,除非有合法产权分摊协议,否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)不计入共有建筑面积。换言之,通常情况下,车库不作为公用面积分摊,车库的产权也就属于开发商。

根据以上分析,我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时,仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。

附件:

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。bjmsg.focus.cn/fviewmsg/703/7449501.html

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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土fanliang 2003-12-12 16:11:37 发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题

根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上任何建筑物的所有权,也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权,而应由土地使用权人共有。

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有

南方周末   2003-12-11

杭正亚

商品房住宅小区停车位的产权归属问题,历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售,则是开发商普遍的做法。多年来,由此产生的纠纷层出不穷,业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因,此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日,南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决,终于为此开了一个先例。

星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区,开发商是江苏星汉置业有限公司。

1998年9月,星汉公司申报星汉城市花园工程时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月6日,南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售住宅时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现,只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主以“地下停车库是小区配套共用设施,应属全体业主共有”为由,多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年6月,星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司,请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

11月12日,鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为,南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库,这既明确了车库作为公共配套设施的功能,又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施,应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上任何建筑物的

所有权,也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权,而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外,根据《江苏省物业管理条例》规定,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

建筑公司库房管理制度篇3

与物流结缘

北京万兴建筑集团有限公司(以下简称“万兴建筑”)创立于1990年3月,主要从事建筑业及相关行业,包括房地产开发、规划设计、工程施工等。目前,集团公司拥有16个建筑分公司,4个市政分公司,2个装饰公司,以及古建、设备安装等分公司。公司在房屋建筑、装饰装修、市政工程、设备安装等领域具有一级资质,其代表项目有中国康复研究中心、北京兴基铂尔曼酒店、北京世纪风景住宅小区、大兴新城北区商业金融项目等。

若论规模与实力,万兴建筑在北京房地产建筑行业排名前列,在物流行业却是一个新面孔。

虽然早在2000年初,万兴建筑就开始涉足物流相关项目,曾参与了北京顺鑫农业物流中心的部分规划设计与系统集成,海霸王(成都)冷藏物流基地的规划与可行性研究报告等项目。不过,万兴建筑正式运作物流项目却要从2007年算起,首个典型项目便是由其全面负责建筑建设与物业提供的北京吉野家物流中心。该物流中心开工于2007年9月,竣工于2008年8月,建筑面积11000平方米,集冷冻冷藏、加工、物流为一体。万兴建筑为吉野家提供了定制化的专业物流中心建筑,并以长期租赁方式经营。

在成功运作吉野家物流中心项目之后,万兴建筑获得了在物流建筑设计与施工上的宝贵经验,并凭此获得了呷哺呷哺餐饮管理有限公司物流中心的总包项目,为其提供了主体物流建筑。该物流中心是集冷冻冷藏、仓储、分拣、加工为一体的综合型建筑,工程于2010年3月开工建设,同年10月竣工交付使用。

连锁餐饮加工物流配送中心在各类型的物流中心里功能最为复杂,涉及常温物流、生鲜冷链以及食品加工,因此其建设也更加复杂。物流中心建筑工程与消防、空调、电梯、冷库等各专业同时施工,需要克服交叉施工等难点。在呷哺呷哺物流中心建设项目上,万兴建筑成功发挥了其丰富的专业能力,得到了业主及各相关单位的好评。

由此,万兴建筑总结出了一整套针对物流建筑,尤其是冷库建筑的施工经验。一直负责万兴建筑物流业务的林斌经理特地对本刊介绍道,与普通住宅、商业建筑相比,物流建筑在施工建设上要复杂并且专业得多。

通常,住宅、商业建筑在施工时只需要根据建筑设计院出具的图纸完成钢结构、水、电等建设。而物流建筑不但需要完成建筑设计院的图纸建设,还要根据建筑的功能规划与设备安装要求,发现并指出一些专业上的设计问题,比如码头区、冷库区、冷库与建筑的衔接区等设计与施工上的细节问题,尤其是不同功能区之间的建筑如何衔接的问题。举例说明,根据专业的物流建筑施工经验,在某处适合做出库门,或者应再加一道防火门,而设计图纸上没有体现,那就需要建筑方提前与建筑设计院和业主企业沟通,然后根据修改后的方案施工。

另外,地面施工也有很大区别。如果是住宅或商业建筑,无非就是普通地面或者铺地砖的精装,但是物流仓库,尤其冷库、食品加工车间就大不一样。冷库需要使用耐磨地面,具体使用哪种地面耐磨材料又需要根据甲方的预算由建筑方进行选择。食品加工问需要做无尘处理,为此地面边角需要做成45度角处理。

类似种种,不逐一列举。这些经验都来自于对物流的了解和已实施案例的总结,建筑设计院不甚了解,施工人员也不知道,需要有像万兴建筑这样具有专业经验的建筑方来统筹。

向物流延伸

通过吉野家与呷哺呷哺两个项目的成功操作后,再综合行业趋势分析,万兴建筑确立了以物流建筑与地产作为新的战略发展方向。万兴建筑集团常务副总经理颜金祥在本刊对其专访中谈到,公司今后除了继续发展建筑事业外,将重点开拓物流事业。

他分析,首先,物流行业已经成为国家“十二五”规划的重点发展行业,将受到政策支持,尤其是与农业相关的物流项目受到政府发展三农政策的支持,存在更大的市场机会;其次,作为一家长期经营建筑与房地产开发的企业,目前受制于政府抑制房地产行业的政策影响,发展速度受阻,需要寻找新的增长点;第三,通过吉野家与呷哺呷哺物流中心等项目,万兴建筑已在物流行业积累了一些宝贵的经验。

另外非常重要的一点是北京大兴的物流优势正在日益突显。而北京大兴是万兴建筑起步的地区,也一直是其重点发展的区域。在北京大兴,万兴建筑的区域优势十分明显,具备充足的土地、人力、资金等资源,尤其是土地储备,在目前土地资源稀缺紧俏的情况下,万兴建筑仍储备了上千亩土地以供开发。在地利、人和的形势下,现在更具备了天时。

一直不甚明朗的北京第二机场建设规划终于确定下来,选址大兴。媒体报道,中联航总经理姚维辉曾透露,位于大兴的首都第二机场将于近期开工,计划于2017年10月竣工首航。《大兴区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出,首都第二机场定位为综合性超大型国际枢纽机场;要配合开展新机场建设,同步推进新航城建设。以新航城为核心,规划建设立体交通网络,建成空运、公路、铁路联动的南部综合交通枢纽。大兴政府工作报告明确提出,最近两年排在第一位的重大项目是:首都新机场征地拆迁,配套基础设施建设,新航城、新空港产业园建设。

机场的建设对当地经济与区域物流的带动十分明显。围绕北京首都机场,北京顺义形成了空港产业带,聚集了一大批物流企业,周边相关产业,如房地产、餐饮等,也得到极大发展。而据称,大兴第二机场投资数千亿元,其建设规模将远超过目前的北京首都机场,对物流产业的拉动作用令人兴奋。

对于如何切人物流行业,万兴建筑有自己的思路。据颜金祥介绍,集团公司重要领导层成员将负责农产品冷链物流领域的开拓,希望以后能形成以提供地产、物业、农产品物流、配套服务等综合业务的大型冷链物流产业园的战略发展模式。目前,万兴建筑已成立了以农产品贸易、加工、配送为主要业务的亿品丰园农副产品有限公司。

建筑公司库房管理制度篇4

随着近年来西部经济和内蒙古草原旅游业的迅猛发展,作为内蒙古自治区首府的呼和浩特市原有的几座五星级酒店已逐渐满足不了新的需求增长了,于是在2006年,由大唐国际集团投资的一座五星级酒店项目正式启动了,BIAD在多家设计公司参与的方案竞标中胜出,笔者有幸参与了从方案投标到施工图设计、工地配合直至工程验收的全过程。

该项目位于别称“青城”的呼和浩特市中心地段,临近横贯全市的主要道路新华路及火车站,地理位置极为优越,也受到了多方关注,自治区领导在方案招标阶段就参与了决策,业主方大唐国际集团也非常重视。项目的定位是要建成地区的“地标”性建筑,国际化标准管理的五星级酒店,因而在方案招标前就确定了采用喜来登酒店的品牌,建成后由其品牌所有者喜达屋集团所属的酒店管理公司进行管理,这也为我们后面的设计提供了方便,避免了更换酒店管理公司带来的设计方案的调整,因为即使同样是五星级酒店,不同品牌的酒店管理公司的要求――包括从各部分房间的面积比例到各种设备的选型等方面都会有所差别。我们的设计团队在多方配合下得以比较顺畅地完成了这一地标性五星级酒店的设计工作。

项目概况

呼和浩特大唐国际喜来登酒店:由一栋339间客房的五星级酒店和一栋高级办公楼及其他相应的配套设施用房组成,总建筑面积为74243m2。主要功能有:五星级酒店(喜来登)、大唐金座写字楼,顶级品牌商店、会所,地下车库等。

该项目建成后。凭借相得益彰的建筑室内外环境和宽敞舒适的酒店商务休闲空间,赢得了业主和使用者的好评,以其亮丽醒目的色彩和大气庄重的建筑风格,在呼和浩特市中心竖起了一座新的“五星级地标”。

总平面布局

大唐国际喜来登酒店位于呼和浩特市中心,南距横贯全市的主要道路新华路约400m,东侧紧邻迎宾北路,向北距离火车站约1km,位置十分优越。总用地面积约4hm2,容积率仅为1.84,为五星级酒店的环境景观及裙房部分留出了充足的空间,这在北京、上海等一线大城市的市区新建酒店中是难以得到的条件,裙房建筑面积占酒店面积的四分之一以上,得以较全面的满足酒店管理公司对五星级酒店公共配套设施(包括酒店大堂、餐厅、健身房,游泳池、后勤办公用房等)的面积要求,并为内部庭院及入口广场的景观设计提供了空间,满足了五星级的定位要求。

由于在前期没有拿到理想的紧邻新华北路城市主干道的用地,南侧用地的性质在本项目规划阶段是个未知数,因此总平面设计中将两栋主楼和酒店裙房排布成半围合的关系,形成朝向东侧迎宾北路的入口广场,用高层主楼将南侧和西侧的环境隔离开,构成自己独立的内部空间。在南北偏长的用地内,酒店和写字楼主体呈L型布置位于基地南侧。写字楼南北朝向,酒店客房楼东西朝向,酒店裙房沿北侧布置,这种南高北低的布置方式也是考虑到北侧有现状住宅,在保证日照间距的条件下可以节约用地。酒店主楼、写字楼主楼。酒店裙房三面连接,自然形成两个室外空间――中央广场和酒店内部庭院。

外观设计

酒店客房楼共24层,檐口高度只有约92m,而面宽超过56m,比例比较矮胖,在设计中采用了多种手法最后形成高大挺拔的外观效果――首先,在顶部设计了装饰性的坡屋顶和半透空的墙面,不但起到遮蔽屋顶冷却塔和风机等设备的作用,而且增加了建筑高度:其次,将正立面分解为三个层次,在平面上形成阶梯状后退的形式,在视觉上减小了正立面的面宽,改善了建筑的高宽比例:另外在外装材料的搭配上也进行了精心设计,阶梯状的三个层次分别采用了红色的陶板、半透明的玻璃幕墙和白色的微晶石,形成竖向线条,进一步加强挺拔的效果,同时材料问的对比映衬使得整个建筑外观效果非常鲜明靓丽,形成了酒店独特而有个性的形象。酒店客房的开窗形式也进行了独特设计,2.5m见方的大落地窗为客房提供了开阔的景观和充足的采光,而在旁边另设了一长条形的开启扇部分,可为客房提供自然通风换气,开窗形式简洁大气而又符合酒店特质。另外一栋办公楼在立面形式上与酒店客房楼保持一致,形成“双子座”的塔楼布局,增强了建筑群体的气势。两栋主楼底部通过两层高的玻璃雨棚形式的连廊连为一体,加强建筑群体效果的同时更营造出入口广场的场所气氛,避免两栋塔楼对广场产生压迫感。

酒店裙房设计力求在简洁完整的体量中营造丰富的空间层次。在被陶板包裹的完整的长方形体量上进行变化,在入口大堂处采用凹入的玻璃幕墙,并用金属装饰格栅增加了入口处的层次。在西侧的内院空间里,斜置的玻璃盒子形式的中餐厅部分插入到裙房主体内,丰富了内庭院的建筑景观效果。

在建筑外立面和室内格局的设计中都采用了模数化的方法,以便在室内精装修和外幕墙深化设计时能够更方便的设计材料的划分,避免出现凌乱破碎的分格。裙房柱网8.1m开间,由此内装控制网格模数为900mm,主要为控制墙、地砖尺寸,外装控制网格为1350mm,以控制陶板及玻璃幕墙分格尺寸,这样内外装模数分别是柱网尺寸的1/9和1/6。又能分别适应内外装修材料的常规尺寸。这在外幕墙设计中体现的作用比较明显,由于陶板的最长尺寸规格为1550mm,如采用和内装一致的900mm模数分格的陶板长度过短效果不好,如采用1800mm的模数分格又超出了陶板的规格限制,1350mm的模数无论对陶板还是对玻璃幕墙的分格都比较合适,兼顾了美观和经济。

酒店功能设计

1 流线设计

五星级酒店的流线是比较复杂的。大体分为以下几种:

(1)客人流线:入住酒店的客人由裙房南侧入口广场进入酒店大堂,在前台办理入住手续后由大堂西侧的走廊进入电梯厅,由客梯到达各层客房,

(2)会议人流:参加会议及宴会的客人由裙房东侧的会议入口进入宴会前厅,然后进人首层的大宴会厅,或由前厅内的电梯到达2层的会议区。

(3)贵宾流线:来参加会议的领导及贵宾可由宴会前厅北侧的专用入口进入后,在贵宾休息室休息,待会议开始后进入宴会厅。酒店的大宴会厅平时会承接一些婚礼业务,贵宾休息室可做新娘化妆休息间。

(4)后勤服务人流:服务人员由客房楼西侧的职工入口进入后勤职工门厅,打卡签到后由服务电梯下到地下一层,在员工更衣室更衣后再前往各自岗位。客房服务员可由服务电梯到达各层进行送餐、打扫房间等服务。

(5)后勤物流:运输厨房货物、垃圾等的相关服务车辆都经过设在建筑北侧的地下车库入口下到地下一层的车库,在厨房的卸货平台装卸货物。厨房的粗加工和库房设在地下一层,由专用电梯运送原料至首层,二层的各个餐厅的厨房。

2 酒店裙房及地下室设计

地下部分共二层。其中主楼地下二层为酒店设备用房,地下一层连通了主楼与裙房部分,为人防、汽车库、设备机房、酒店后勤部和员工餐厅、厨房等。

酒店裙房,共三层。

其中首层主要分为酒店大堂区、宴会厅和餐厅部分。大堂区域三层通高,通

过一部螺旋楼梯连通了三层的空间,内设礼宾部、大堂吧、休息上网区(喜来登联络站)等功能:餐厅部分包括与大堂相邻的全日餐厅,以及中餐厅、厨房:宴会厅部分包括大宴会厅,宴会前厅、宴会库房、商店、贵宾休息室等,大宴会厅约800m2,两层通高,净高约7m,通过平时收在隔墙夹层内的伸缩隔断可分为3个小宴会厅独立使用,西侧为送餐通道可通厨房,东侧有三个大门通向宴会前厅以方便分隔后独立使用。

二层东部和北部为会议区,包括会议室、多功能厅、商务中心等。西侧为西餐厅及厨房;西北部分为宴会后勤部。

三层功能包括SPA、游泳池、健身房、美容美发等休闲娱乐功能。游泳池北侧设置了屋顶花园,客人在泳池边休息的时候可以透过落地玻璃观赏到花园里的绿化景观。泳池的屋顶还设计了三排圆形的天窗,使得泳池内的光线更加充足。

3 酒店客房楼及标准层设计

酒店客房楼共二十四层,其中首层为顶级品牌店、酒店后勤入口、消防控制室,客房送餐部,2层为酒店行政部办公用房;3~19层为标准客房;20-22层为行政套间,23层为大套间,总统套间:24层为总经理公寓,行政酒廊。另外在2-3层之间和24层顶部设两个设备夹层,以布置设备及管线。

客房标准层从平面上可分为三段北端为竖向交通核部分,沿客用电梯厅两侧布置了两组共四部高速客梯,另外两部后勤货梯与布草间,疏散楼梯间集中布置,并用门与公共部分隔开,方便客房服务人员使用,分区明确。客房服务间包括布草间和备餐问的功能,布草间用于存放服务推车、清洁用品等,包括一个污衣管井,直通至地下的洗衣机房内,以便服务员投放收集的脏衣物和床具。备餐间为客人提供冰块、客房送餐服务等。服务人员的卫生间原先设计时设置在服务间内,后来根据喜来登的最新标准,从卫生防疫角度考虑,不再允许这种套间式布局,我们又在后来的设计中进行了调整,将卫生间独立设置。

标准层平面中段是标准间客房,在4个9m开间内沿走廊两侧布置了16间标准间,每间客房面宽4.5m。在进深方向的柱网布置方式为:客房占据完整的一个大跨度柱网,走廊和平行走廊方向布置的管井占一小跨度柱网,这种布局与进深方向柱跨均布的方式相比优势在于一方面可以保证客房内部空间的完整性,避免凸出的柱子对家具布置产生影响;另一方面小跨度柱网使得走廊部分的梁高降低,便于在有限的层高内保证走廊吊顶高度,本项目客房层高为3.5m,走廊净高为2.4m,满足了酒店管理公司对走廊净高的要求。外墙侧的柱子并不是方形的标准柱,而是采用了剪力墙上开窗洞的外筒结构形式,避免了凸出在室内的柱子和梁对客房室内空间的占用,在有限的标准层面积里保证了五星级酒店客房净面积的标准。客房管井采用平行走廊布置的方式,原因是五星级城市酒店采用四管制的空调系统,另外近年来对于建筑节能环保的要求,采用中水系统,导致设备水管增加,如采用管井垂直走廊夹在两客房卫生间之间的布置方式,在有限的客房面宽内难以布置,而且平行走廊布置的管井由于可以在走廊侧设很宽的检修门(本项目为2.4m宽),将人的检修空间放在了走廊,不仅便于检修,也节省了管井面积。对于检修门的处理。由于五星级酒店肯定会做精装修,只要排布规律,就不会影响客房走廊效果。

客房标准层平面南端为另一部消防疏散楼梯和部分设备电气管井,以及两套非标准客房,为配合立面形式这两间客房的平面形状较为特殊,作为小套间或大床间使用。

特别体会

从这次喜来登酒店的设计全过程体验中,笔者体会到在这类城市五星级酒店设计中,需要综合考虑多方面的需求,建筑师的某些设想或习惯做法可能会和管理公司、室内精装修设计师所要求的效果有所冲突。下面介绍几个笔者在本工程中碰到的实例:

酒店的大堂空间是整座酒店的门面,是设计中的重点。在本工程建筑设计中酒店裙房各层的主要功能空间都以三层通高的大堂为中心,大堂顶部设有采光天窗,两个外立面也设计为通透的点式玻璃幕墙,并为了突出强化通透的效果,特别为玻璃幕墙选用了无色的超自玻璃,造价比普通非超白玻璃贵出很多。但是当室内设计方介入后,认为这种通透的气氛并不符合喜来登酒店的要求,由此形成的大堂的尺度不够怡人。最后实施的精装方案将点式玻璃幕墙用乌木装饰格栅全部覆盖,在讨论时我方对这种方案比较抵触,觉得是一种投资的浪费,但从最终的效果来看,乌木装饰格栅配合大堂内的吊灯,餐厅装饰隔断等元素,比较符合喜来登酒店的气质。现在总结来看,喜来登这种五星级品牌酒店的室内设计,通常会采用“满铺”的装饰化的效果,通过各种装饰元素来营造怡人温馨的氛围,大堂内设有咖啡吧,喜来登联络站等供客人休息、上网的区域,过于开敞通透的玻璃幕墙会让客人没有安定感。如果室内设计方能够更早的参与进来,将室内精装的设计元素融入到外幕墙设计中,可以在一定程度上避免投资的浪费。

还有在客房的外窗设计中,为了不破坏外立面的简洁感将其设计为一整块方形落地窗,中间没有横框分隔,在以往的建筑设计中为了满足建筑规范而又节省投资,通常做法一般是落地窗玻璃仅采用钢化玻璃。内侧再做防护栏杆。但酒店管理公司提出对客房外窗的要求是不能有护栏,否则影响室内效果。此时外窗已经全部安装完了,再改成夹胶玻璃已经不可能了。最终的折中解决方案是在玻璃窗内框上安装一根木质横杆构件,既可以充当护窗扶手又对室内效果影响不大。

此外喜来登酒店消防设计标准也比我们的建筑设计防火规范的要求更为严格,比如对客房层袋形走廊尽端房间的安全疏散距离的要求。喜达屋的消防设计标准是9.1m,远小于国家标准的15m,因此在标准层的平面设计中要特别注意疏散楼梯的布置。对员工更衣室。员工餐厅、洗衣房等人员较密集或可燃物较多的后勤用房的门的设置,喜达屋的消防标准也有特殊要求。此外对一些特殊部位的消防设施的设置也有特别强调。如厨房排风风道内设置喷淋,灶台设置化学品灭火设备,餐厅,厨房、宴会厅,洗衣房等吊顶内大于800mm,并可燃物较多,就需要设置吊顶内上喷喷头;楼梯前室设置喷淋,楼梯顶部和底部设置喷淋:污衣井衣物投放口需自带1.5h不锈钢防火门,门口上方需设喷淋等等。

不同的五星级酒店的设计要求各有不同,但不管什么品牌的酒店,在图纸设计阶段如果能够更多更全面的了解酒店管理方或使用方的要求,及时沟通,肯定会对设计的完善有所帮助。

此外,笔者深切体会到五星级酒店从设计到建成需要高度专业化的分工合作,是多个团队协调配合的结果,本项目的成功建成,需要感谢从设计到施工每个环节参与单位付出的努力和心血。

项目参与团队:

建设方:内蒙古大唐国际托克托发电有限责任公司

酒店管理方:喜达屋集团(STARWOOD HOTEL&RESORTSWORLDWIDE.INC.)

建筑及机电设计:北京市建筑设计研究院第四设计所

酒店室内设计:香港SDC创发展顾问公司

景观设计:北京市建筑设计研究院EA4工作室

施工总包:北京城建集团

幕墙设计及施工:珠海晶艺幕墙工程有限公司

厨房设计:香港思朗炊事设计顾问有限公司

泳池设备:北京戴思乐泳池设备有限公司

摄影:杨超英

参考文献:

1《喜来登酒店及度假村建筑与结构设计标准》2005年版

2《五星级城市酒店客房标准层设计初探》北京市建筑设计研究院论文集1999-2009建筑卷莫斌

作者:虞朋,北京市建筑设计研究院4A6工作室高级建筑师

建筑公司库房管理制度篇5

一、对判决所依据的理由的分析

1、土地使用面积分摊

在判决中法院认定,星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米,而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权,也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的业主所享有,开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意,也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上,也未取得全体业主的同意,因此开发商不享有车库的使用权和支配权,而应由土地使用权人共有。

地上建筑物与土地不可分离的客观现实,成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据,并被世界各国所确认。依据民法的基本原则,权利可由一个人所有,也可由若干人共有,而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利;共同共有指对权利不进行份额分割,而权利人共同享有权利。因此,对于一个小区而言,地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。

实践中,中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主,由全体业主按份共有,从而,任何人想要在小区内建设新的房屋或设施,都要取得全体业主的一致同意,并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求,操作难度非常大,通常是不可能的,在实践中造成诸多争议和纠纷。

上海市房屋土地管理局1998年的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》,改变了上述将用地面积分摊给业主的做法,而只在房地产权证上表明共有面积,这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权,而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地,而只要现有的业主不表示反对就可以建造,且无需变更房地产权证,实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。

法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权,同时由于开发商没有土地使用权的份额,其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上,是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑,并将商品房销售给全体业主,然后,业主取得房地产权证,在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是,车库未参与土地使用面积的分摊,但是,房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明,而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲,即使开发商将车库建设在业主享有使用权的土地上,车库的所有权也不当然归于全体业主。这正如违章或违法建造在没有使用权土地上的建筑物,其所有人承担侵权责任,而不是由土地使用权人取得违章、违法建筑物所有权。

综上所述,南京市鼓楼区人民法院以星汉城市花园小区全体业主分摊了小区全部土地面积,因此开发商不享有土地使用权,从而对其建造的车库也不享有所有权的判决,在法律上值得商榷,并存在违背法律一般性原则的嫌疑。

2、 公共配套设施的所有权

法院在判决中指出,根据《江苏省物业管理条例》(以下简称“《条例》”)第二十七条规定,配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库,其建成的车库作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,应由建筑物的所有权人共同使用。

《江苏省物业管理条例》第四十六条第(六)项规定:“本条例所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的…非经营性停车场…。”该条例未对非经营性停车场做出明确定义,但从《条例》文字上可以确定,并非所有的车库都由全体业主共同。而法院仅以车库为公共设施为由认定全体业主共有车库,有在对《条例》断章取义之嫌。

公共配套设施是由业主共同使用的与建筑物相配套的设施,但决不等同于公有配套设施。例如小区内建设的学校,不能因其为公共配套设施,而就认为学校应归全体业主共有。因此,法院简单地将公共配套设施等同与公有配套设施的观点,在法律上是没有明确依据。

3、 车库的成本

法院认为,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施是商品房成本的构成部分,而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,法院认为车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定,开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。

上述《江苏省商品房价格管理规定》中,附属公共配套设施费是指“列入建筑安装施工图预算项目,与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用”。而对何为“非营业性”未作定义,因此法院简单地将开发商的车库列入附属公共配套设施是不妥当的。

在实践中,由于许多建设工程采用总包形式,开发商在会计核算上无法将车库的建设成本与其它建设成本相区分。而法庭如果要确定开发商是否将车库成本纳入商品房成本,应由有资格的第三方审计机构进行审核来确定。而这无疑会增加不必要的诉讼成本,并且与实践中通常的会计核算方法相违背。

4、开发商的承诺对地下车库产权的影响

在该案中,业主指称开发商在小区住宅销售时曾向购房者承诺,小区将配建机动车库供业主使用,一些业主正因为此点而买房的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

虽然,法院在判决中未以上述司法解释作为判决依据,但开发商应在销售广告和宣传资料谨慎地作出宣传与承诺。如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中,明确承诺小业主将拥有地下车库,则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体小业主共有;如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库,则将构成违约。

二、与地下车库产权归属相关的问题

1、地下车库产权归属的判断标准

根据研究,未发现国家的法律法规对地下车库的产权归属作出明确的规定。但是,我认为,要判断开发商开发的商品

房的地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体小业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商。

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条,凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。另外,根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》第七条,机动车库、非机动车库、作为人防工程的地下室不应计入公用建筑空间。根据上述规定可见,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。

如果地下车库已作为公摊面积予以分摊,则根据前段分析,地下车库的产权应属于全体小业主共有。否则,地下车库的产权应属于开发商。

2、上海的地方性规定关于地下车库产权归属的界定

在实践中,上海市将商品房项目附属地下车库分为两大类:其一是结建或者补建的民防工程,即其定性为民防工程,只是在实际使用时将其作为车库。根据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十条,民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。因此,开发商可以取得作为民防工程的地下车库的所有权。但是,该《管理办法》没有规定作为民防工程的地下车库的所有权人是否有权出售车库。据上海市民防办公室工作人员介绍,现在上海市有关部门正在起草有关作为民防工程的地下车库的转让办法,目前还没有明确规定。

第二类系严格意义上的地下车库,即开发商在立项、设计等时候均将其作为车库。实践中,小业主和房地产开发商的产权争议集中在该类地下车库上。上海市房屋土地资源管理局了《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》(以下简称“《暂行规定》”),对除结建或者补建的民防工程外的、可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜作出了规定。其中第一条规定:商品房项目附属地下车库(位)仅供该商品房小区内的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。第五条规定:地下车库(位)与主楼一并申请预售的,经审核符合预售条件的,应在核发的预售许可证备注栏内注记地下车库的批准预售面积。地下车库(位)单独申请预售的,则可单独核发预售许可证,并在预售许可证的“项目类型”栏内注明“地下车库”。上述《暂行规定》没有对地下车库的产权归属直接作出界定,但是地下车库可以预售这一点表明开发商对车库拥有产权,因为如果地下车库属于全体小业主共有,则开发商不能预售该地下车库。

根据《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》,除非有合法产权分摊协议,否则单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)不计入共有建筑面积。换言之,通常情况下,车库不作为公用面积分摊,车库的产权也就属于开发商。

根据以上分析,我认为在判断开发商对地下车库是否拥有产权时,仍需依据地下车库是否已作为公用建筑面积进行了分摊这一标准。

附件:

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。http://bjmsg.focus.cn/fviewmsg/703/7449501.html

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南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有。一个革命性的判决。业主们的建筑物区分所有权正向实现。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土fanliang 2003-12-12 16:11:37 发表于焦点谈房论市-业委会联盟论坛之物管专题

根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上任何建筑物的所有权,也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权,而应由土地使用权人共有。

南京市鼓楼区法院作出全国首例判决——小区车库归业主共有

南方周末   2003-12-11

杭正亚

商品房住宅小区停车位的产权归属问题,历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。而将小区车库单独出售,则是开发商普遍的做法。多年来,由此产生的纠纷层出不穷,业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。但由于种种原因,此类讼案中业主胜诉的情况一直未有所闻。11月12日,南京市鼓楼区法院作出“小区车库归业主共有”的判决,终于为此开了一个先例。

星汉城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区,开发商是江苏星汉置业有限公司。

1998年9月,星汉公司申报星汉城市花园工程时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月6日,南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

开发商在销售住宅时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现,只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主以“地下停车库是小区配套共用设施,应属全体业主共有”为由,多次要求开发商将地下车库交还全体业主。但开发商坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年6月,星汉城市花园业主委员会向南京市鼓楼区人民法院起诉星汉公司,请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

11月12日,鼓楼区法院开庭审理了此案。法庭经合议后认为,南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库,这既明确了车库作为公共配套设施的功能,又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施,应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上任何建筑物的

所有权,也不享有对它们的法定处分权。星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权,因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权,而应由土地使用权人共有。根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。另外,根据《江苏省物业管理条例》规定,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

建筑公司库房管理制度篇6

第一条  为发挥本市规划管理部门的职能作用,协调建筑设计的规划管理和专业管理,减少建筑报建审批环节,提高审批效率,特制订本规定。

第二条  本规定适用于单位和个人在市区范围内的建设项目向规划管理部门办理建筑报建阶段的专业管理。

第三条  建筑设计单位对建设项目应按照《广州市城市规划管理办法》及其《实施细则》和国家、地方有关专业管理的规范、标准、设计规程进行建筑设计,并对建筑设计全面负责。

第四条  专业管理部门对建设项目应分阶段进行专业管理。在建筑报建阶段,先对土建部分提出书面审查意见,不涉及土建部分的专业管理,可在土建主体施工阶段提出审查要求。

第五条  规划管理部门对建设项目应以规划要求为重点进行管理。对其建筑设计,应重点审查是否符合规划、设计要点及建筑间距、建筑密度、容积率、公共配套设施等技术经济指标和城市建筑环境、建筑空间和建筑艺术等方面的要求,并按照《广州市城市规划管理办法实施细则》有关规定进行审批。

第六条  凡涉及专业管理的建设项目,本规定已明确由规划管理部门一并审查的,或专业管理部门对土建部分已有书面审查意见的,规划管理部门应执照国家和地方有关规范、标准、设计规程,对其建筑设计进行一次性审批。

第七条  规划管理部门要充分发挥综合职能作用。对建筑设计土建部分的审查,应与消防安全、环境保护、卫生防疫等专业管理部门建立定期联审制度。对建筑设计涉及的有关各项专业管理要求,应进行综合、协调直至作出仲裁。各专业管理部门应根据裁决采取相应措施。

第八条  市城乡建设委员会应对建筑报建审批的各项管理进行协调。凡符合《广州市城市总体规划》、《广州市城市规划管理办法》及其《实施细则》、规划设计和建筑设计要点,经有关部门会审批准的大中型建设项目的建筑设计,规划管理部门应予办理报建手续。

第九条  向规划管理部门办理报建的建筑设计各层平面图,必须注明各部位的使用功能。凡生产厂房、仓库的建筑设计,必须根据《建筑设计防火规范》说明生产厂房、仓库的类别。生产厂房的建筑设计,还须说明生产过程中有无污水、烟尘、粉尘、有毒、有害气体等排放,有无高温、高压、易燃、易爆、辐射、振动、噪声等有害作业部位和程度,以及与建筑设计的关系和相应的措施。仓库的建筑设计,还须说明有无贮存有毒、有害和易燃、易爆物品及其防范措施。

第二章  建筑报建审批专业管理

第一节  消  防第十条  以下建设项目的消防安全,由规划管理部门根据《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)有关规定,对其建筑设计进行一次性审批。

(一)九层以下(含九层、下同)及其首层或首、二层为商业网点、办公用房、面积不超过一百二十平方米的机动车库、丁类和戊类生产厂房或仓库的住宅;

(二)九层以下的办公楼和六层以下(含六层、下同)的教学楼;

(三)丁类和戊类的生产厂房或仓库;

(四)1000伏以下的发电机房、变配电房。

第十一条  本规定第十条以外的公共民用建筑,十层以上(含十层、下同)的居住民用建筑,甲、乙、丙类生产厂房或仓库,1000伏以上的发电机房和变配电房,煤气站(含贮存点),加油站和油库等建设项目的消防安全,以及本规定第十条规定的建设项目消防安全的特殊处理,其建筑设计应先报消防安全管理部门审查,取得对土建部分书面审查意见后,方可向规划管理部门办理报建。

第十二条  本规定第十条、第十一条规定以外建设项目的消防安全,由规划管理部门受理建筑报建后,与消防安全管理部门进行联审,并对土建部分提出书面审查意见。

第二节  环境保护第十三条  凡建设可能产生新污染源或影响生态环境的项目,建设单位应在向规划管理部门申请用地或申领设计要点时,要附上经市环境保护管理部门对选址,定点审查同意的环境影响报告书或书面意见。

第十四条  凡新建、扩建、改建可能产生新污染源或影响生态环境的项目,设计单位应按照国家和地方规定的环境保护质量标准、污染物排放标准、卫生标准和其他有关规定进行建筑设计。

第十五条  以下建设项目的环境保护,由规划管理部门根据有关管理规定,对其建筑设计进行一次性审批。

(一)九层以下及其首层或首、二层为非经营饮食的商业网点、办公用房、面积不超过一百二十平方米的机动车库、不贮存化学物品或溶剂的仓库的住宅;

(二)九层以下的办公楼、教学楼、幼儿园;

(三)游泳池;

(四)不贮存化学物品或溶剂的仓库;

(五)小型机动车库;

(六)加油站;

(七)环境治理工程的建筑设计部分。

第十六条  以下建设项目的环境保护,由规划管理部门受理建筑报建后,与环境保护管理部门进行联审,并对土建部分提出书面审查意见。

(一)九层以下首、二层有非营业性厨房餐厅、面积不超过一百二十平方米的机动库、一般性生产厂房、一般性仓库的综合楼;

(二)九层以下有实验室的教学楼;

(三)九层以下有化验室的办公楼;

(四)电信设施用房;

(五)供变电站和发电机房、变配电房;

(六)涉及一般环境保护问题的中、小型生产厂房。

第十七条  本规定第十五条、第十六条规定以外建设项目的环境保护,其建筑设计应连同有关资料先报环境保护管理部门审查,取得对土建部分书面审查意见后,方可向规划管理部门办理报建。

第三节  卫生防疫第十八条  以下建设项目的卫生防疫,由规划管理部门根据有关管理规定,对其建筑设计进行一次性审批。

(一)九层以下及其首、二层为非经营饮食且面积不超过三百平方米的商业网点、办公用房、面积不超过一百二十平方米的机动车库、贮存无毒无害物品的仓库的住宅;

(二)九层以下的办公楼、教学楼;

(三)小型游泳池;

(四)贮存无毒无害物品的仓库;

(五)小型机动车库;

(六)不存在有毒有害因素和不排放“三废”的小型生产厂房;

(七)变配电房。

第十九条  以下建设项目的卫生防疫,由规划管理部门受理建筑报建后,与卫生防疫管理部门进行联审,并对土建部分提出书面审查意见。

(一)九层以下首、二层面积不超过一百二十平方米的机动车库、不存在有毒有害因素和不排放“三废”的小型生产厂房、贮存无毒无害物品的仓库综合楼;

(二)九层以下有实验室的教学楼;

(三)九层以下有化验室的办公楼;

(四)非营业性游泳池;

(五)含发电设备的变配电房;

(六)存在有毒有害物品,面积不超过一百平方米的仓库;

(七)非公用性码头。

第二十条  本规定第十八条、第十九条规定以外建设项目的卫生防疫,其建筑设计应连同有关资料先报卫生防疫管理部门审查,取得对土建部分书面审查意见后,方可向规划管理部门报建。

第四节  劳动保护第二十一条  凡建设生产厂房,设计单位应按照国家劳动部《关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定》的有关要求进行建筑设计;凡建设蒸汽、热化锅炉房,应按照《蒸汽锅炉安全技术监察规程》、《热水锅炉安全技术监察规程》的有关要求进行建筑设计。

第二十二条  凡在生产过程中产生粉尘、有毒有害气体或高温、高压、易燃、易爆、辐射等有害作业部位的生产厂房和一层面积超过一千平方米的大型生产厂房,以及贮存有毒有害物品的仓库,其建筑设计应连同有关资料先报劳动保护管理部门审查,取得对土建部分书面审查意见后,方可向规划管理部门办理报建。

第二十三条  凡建设独立设置的锅炉房,其建筑设计要否取得劳动保护管理部门的审查意见,由规划管理部门在提供设计要点或审理建筑报建时根据不同情况确定。

设置在建筑物地下室、半地下室或首层、顶层的锅炉房,在建筑设计方案阶段先报劳动保护管理部门审查,取得对土建部分有关措施的书面审查意见后,方可进行建筑设计。

第五节  人防工程第二十四条  十层以上或基础埋深达三米(含三米)以上的民用建筑,均应修建“满堂红”防空地下室;九层以下面积七千平方米以上的民用建筑,应按建筑面积的2%修建防空地下室;新建的居住区、小区和统建住宅,应按规划设计总建筑面积(不含十层以上部分)的2%修建防空地下室。并由设计单位先取得人防工程管理部门的设计要求后方可进行建筑设计,对人防工程设计全面负责。规划管理部门对其建设设计经核对人防地下室面积后,进行一次性审批。

第二十五条  属本规定第二十四条规定的建设项目,因工程地质等原因难以按规定设计相应面积的人防地下室,以及属《广州市规划管理办法实施细则》第一百零八条规定情况的,其建筑设计应先取得市人防工程管理部门书面审查意见后,方可向规划管理部门办理报建。

第六节  绿  化第二十六条  规划管理部门审查居住区规划设计,其公共绿地应按照《广州市城市规划管理办法实施细则》附表三用地指标控制。居住小区级和居住区级的公共绿地指标,分别为不少于总用地面积的5%至10%和7.5%至15%。

第二十七条  对古树名木,包括百年以上的树木、稀有珍贵的树木、具有历史价值和纪念意义的树木以及经市人民政府公布和挂有标志保护的树木等,原则上不得砍伐、修剪和迁移。凡建设建筑物、构筑物、架空和敷设地下管线,距离上述树木的树冠边沿应不少于五米。如城市建筑确需砍伐、修剪和迁移上述古树名木的,必须经市绿化管理部门提出审查意见并报上级主管部门批准后,方可向规划管理部门办理报建。

第二十八条  城市建设、军事设施确需使用大面积的成片绿地和处理花草树木的,规划管理部门在批准定址时,应将有关图纸、文件抄送市绿化管理部门备案。

第二十九条  建设项目涉及砍伐、修剪和迁移一般树木的,规划管理部门可根据具体情况对其建筑设计进行一次性审批,并将批文抄送市绿化管理部门处理。

第七节  道路交通第三十条  新建、扩建各类建筑物的建筑设计,设计单位必须按照《广州市城市规划管理办法实施细则》第一百零四条和附表八有关配置相应的自行车,汽车停放场(库)的规定执行,由规划管理部门对其建筑设计进行一次性审批。

第三十一条  凡在城市交通繁忙地段建设产生和吸引大量交通流量的大型项目,规划管理部门应在确定选址前会同交通、市政管理等有关部门进行论证。

第三十二条  建设大中型生产项目或在城市交通干道两旁建设商业、服务业、娱乐业等引起交通量较大的项目,涉及机动车出入口设置、停车场地、装卸货物场地、车辆回旋场地等问题,其建筑设计要否取得交通管理部门的审查意见,由规划管理部门在提供设计要点或审理建筑报建时根据不同情况确定。

第八节  其  他第三十三条  文物古迹与建筑保护管理,规划管理部门应按照《广州市城市规划管理办法实施细则》第一章第七节规定执行。

第三十四条  白云机场、岑村机场净空控制高度管理,由民航广州管理局,广州空军司令部分别将机场控制高度范围以及该范围净空控制高度的计算公式提供给规划管理部门,规划管理部门根据其要求审核建筑设计,并将报建审批意见抄送民航广州管理局或广州空军司令部进行复核;如有异议,应在接到批文第二天起十五天内向规划管理审批部门提出,逾期视作同意办理。

第三十五条  建设项目如涉及市政设施、环卫、港务监督、铁路、电力、有线无线电讯、军事场地、地震测量等专业管理,其建筑设计要否取得有关管理部门的审查意见,由规划管理部门在提供设计要点或审理建筑报建时根据不同情况确定。

第三十六条  住宅组团以上的规划设计如涉及有关污水处理等问题,要否取得市政、环境保护、卫生防疫等管理部门的审查意见,由规划管理部门在提供规划要点或审理规划设计时根据不同情况确定。

第三章  附  则

第三十七条  市属县有关建筑报建审批专业管理,可参照本规定执行。

第三十八条  本规定由广州市城市规划局负责解释。

建筑公司库房管理制度篇7

【关键词】给水;排水;消防;绿色建筑

一、工程概况及市政资料:

广东省客家商会总部经济项目一期(41#地块)位于珠海市横琴国家新区CBD区,集办公、商业、餐饮等功能于一体的大型城市建筑综合体。由地上三层(局部四层)商业裙房、两栋约150米高的超高层办公楼及三层地下室组成。地下室共三层, 主要功能为车库、超市、商业及相关设备用房等; B#、C#塔楼为150.2米高的超高层办公楼(loft公寓)(30层),主要功能为商业裙房、办公(loft公寓)。

市政路荣澳道和琴海东路上分别敷设有DN500和DN300的市政生活给水环状管,供水水压约为0.25MPa(按地面标高为4.00m计);周边市政路上敷设有市政雨、污水管,可接纳本工程雨、污水排放。(预留给地块的雨水管DN600,埋设2.5米左右;污水管DN300,埋设3.5米左右。)

二、消防给水系统:

1. 消防用水量统计表 表1

号 名 称 用水定额L/s 火灾延续时间(h) 一次消防用水量 (M3) 备 注

1 室外消火栓系统 40 3.0 432.0

2 室内消火栓系统 40 3.0 432.0

3 自动喷水系统Ⅰ 30 1.0 108.0 地下室车库、商业

4 自动喷水系统Ⅱ 50 1.5 270.0 超市储物房

5 自动喷水系统Ⅲ 25 1.0 90.0 办公楼

6 高空消防水炮 10 1.0 36.0 商业中庭

7 一次火灾用水量(室内) 702.0

8 一次火灾用水量(室内、外) 1134.0

2.室外消防: 采用低压消防给水系统。拟从荣澳道和琴海东路各引入一条DN200的进水管,形成室外消防管在本工程用地红线内呈环状连接。

3.室内消火栓系统:

a. 室内消防水源:室内消防水源来自地下一层消防水泵房和消防水池(有效容积710.0m3)(泵房地面标高为-7.00米),在C#塔楼屋顶层设置消防水箱(SUS304,有效容积:100.0m3)。(室外地面至塔楼屋顶结构面高度为149.9米,考虑屋面面层做法0.3米,塔楼建筑高度为150.2米)

b. 采用一泵到顶的临时高压消防给水系统。消火栓给水系统竖向分为3个区:

低区:-3~9F,由消防水泵通过减压阀减压后供水;(竖直高度约60米)

中区:10~19F,由消防水泵通过减压阀减压后供水;(竖直高度约50米)

高区:20F~屋顶层,由消防水泵加压供水。(竖直高度约54米)

4. 自动喷水灭火系统

a. 保护范围

除建筑面积小于5.00m2的卫生间和不宜用水扑救的部位外(发电机房、高低压变配电房等),均设置自动喷水灭火系统。

b. 设计参数

地下停车库,采用自动喷水湿式―泡沫联用系统,湿式自动喷水按中危险 II级设计设置,喷水强度8L/min.m2,作用面积160m2。泡沫液采用水成膜泡沫,泡沫混合液浓度为3%,泡沫液持续喷放时间不小于10min。

除地下停车库外,其余部分均采用湿式自动喷水灭火系统。其中超市内仓库区按单、双排货架,仓库危险级二级考虑,喷水强度按12L/min.m2,作用面积240m2,设计秒流量为50L/s,火灾延续时间1.5小时(超市仓库内的货架高度不超过3.5m)。

商场按中危险 II级设计设置,喷水强度8L/min.m2,作用面积160m2。(注:商场物品高度不超过3.5米。)中庭、影剧院等净空高度大于8米小于12米区域,按喷水强度6L/min.m2,作用面积260m2。在净空高度超12米中庭设置高空水炮,系统设计用水量10L/s。其余区域按中危险 I级设计设置,喷水强度 6L/min.m2,作用面积160m2。火灾持续时间1.0小时。

设计秒流量为50.0L/s。

喷淋系统水源来自地下一层消防水泵房和消防水池(有效容积710.0m3)。

c. 系统设计

自动喷水灭火系统竖向分为4个区:

低区:-3~4F,由消防水泵通过减压阀减压后供水;

中一区:5~14F,由消防水泵通过减压阀减压后供水;

中二区:15~26F,由消防水泵通过减压阀减压后供水。

高区:26 F ~屋顶,由消防水泵加压供水。

自动喷水系统的报警阀组,分别设于地下2F,10F及20F的报警阀间。

5. 气体灭火系统

地下室高低压配电房、变压器房等均采用七氟丙烷气体消防系统,设计仅出至招标图深度,由中标的专业公司深化设计。

6. 建筑灭火器配置

本建筑为超高层建筑,按严重危险级配置建筑灭火器。

三、生活给水系统

室内给水系统分为办公塔楼、超市、商业3个部分。给水系统分开设置,办公、超市、商业用水在市政给水接口处分别设置总表,自水表后接至各自加压设施或用水点。

办公生活给水系统竖向分4个加压区:

低区为5~11F,由地下一层办公生活泵房内的变频调速泵组加压供水;

中一区为12~18F,由地下一层办公生活泵房内的变频调速泵组加压供水;

中二区为19~24F,由地下一层办公生活泵房内的变频调速泵组加压供水;

高区为25~屋顶层,由设置在屋顶的生活水箱重力供水。

超市位于地下一层,一般情况下,由市政给水压力直接供水。当市政停水时,由位于地下三层的超市生活水泵房通过变频调速泵组加压供水。

商业生活系统竖向分2个区:低区为-1~2F,由市政给水压力直接供水;

高区:3~5F,由位于地下二层的商业生活水泵房通过变频调速泵组加压供水。

四、生活排水系统

室内排水系统采用污、废合流(设专用通气立管)。室外雨、污水分流制,生活粪便污水经室外化粪池处理后排至市政污水管网。裙楼厨房、餐厅含油污水经设在室外的隔油池处理后,排至市政污水管网;

一层及以上采用重力流,地下室的采用压力流。

五、雨水系统

a. 塔楼屋面雨水排水工程的排水能力为10年重现期雨水量,溢流设施的总排水能力为50年重现期的雨水量,重力流排水。

b. 裙楼屋面雨水排水工程的排水能力为50年重现期雨水量,溢流设施的总排水能力为50年重现期的雨水量,压力流排水。

c. 下沉式广场地面排水、地下车库出入口的明沟排水,设置雨水集水池和排水泵提升排至室外雨水检查井。

六、管材、接口、敷设方式

1. 室内生活给水采用不锈钢管,卡压或卡环式连接。阀门采用不锈钢闸阀或铜截止阀。给水管道过变形缝处设不锈钢波纹管。

2. 塔楼室内重力流污、废水管材采用机制排水铸铁管,不锈钢卡箍连接;群楼室内重力流污、废水管材采用U-PVC排水管,粘结。

3. 室内重力流雨水管采用内外涂塑钢管,塔楼屋面雨水,PN=2.0MPa;其他PN=1.0MPa,卡箍连接。室内压力流雨水管采用HDPE排水管,电热熔连接。

七、绿色建筑

1. 根据《绿色建筑评价》(GB/T50378-2014),设置水表计量及压力控制,选用节水器具及密闭性好的阀门阀件。

2. 关于非传统水源,绿建规范没有强制性要求,根据绿建专业申报公司的要求是否设置雨水回收利用。

参考文献

1 中国建筑标准设计研究院.全国民用建筑工程设计技术措施-给水排水.(2009)北京:中国计划出版社,2009

建筑公司库房管理制度篇8

关键词:房地产公司;工程项目;工程设计;工程造价控制点;建筑工程成本 文献标识码:A

中图分类号:TU201 文章编号:1009-2374(2016)07-0172-03 DOI:10.13535/ki.11-4406/n.2016.07.087

根据以往相关的统计分析,建筑工程设计费用一般仅仅相当于建设工程全部寿命费用的1%以下,设计费用对一个房地产公司开发的一个小区来说是一笔很少的费用,甚至可以忽略不计。但就是这很少的设计费用,对房地产公司的工程造价的影响程度可以达到75%以上。由此可以看出,建筑工程设计阶段是控制工程造价一个非常重要的阶段。设计的优劣直接决定了房地产项目的成本及利润的多少,甚至决定着房地产公司的生存。

因此房地产公司在各阶段设计及单项设计中都要多次进行方案优化这项工作,评比各个不同设计方案在产品品质、效果、成本、效益等多方面的优劣。在工程的方案设计、施工图设计进行中,成本控制人员要进行全过程成本跟踪、优化对比,这项工作对控制项目的工程造价有很大的功效。

本文现仅就工程设计阶段的控制工程造价的要点做下列探讨:

1 规划指标方面

1.1 尽量提高可售率

在土地取得时,该宗土地的容积率就有明确的要求,不可更改,也就是说该宗土地的地上建筑面积是不可更改的。但是在规划时可以尽量提高可销售面积,尽最大可能地降低小区的不可以销售的配套面积,例如物业用房等不可以销售面积,从而提高房屋面积的可售量,房屋可售面积的增加,可以增加销售金额,可以明显地降低工程造价。

1.2 合理地确定赠送面积的比例

多数房地产公司在设计工程中通常会“偷”面积,也相当于“偷”容积率。让产品附加一定比例的赠送面积,使客户从中受收益,增加对客户的吸引力,加快销售速度。但赠送面积部分增加的建筑成本要记住从售价上反映出来,也就是销售价要回收或超比例回收赠送面积所增加的成本。

1.3 尽量减少架空层、天井的面积

现在许多设计人员在设计时为了增加卧室房间透视,增加卫生间、厨房的透风,让居住人群增加舒适度,从而在某一位置设计架空层或者天井,架空层或者天井不仅不能销售,而且随着抗震、节能保温、消防等规范要求的提高,其建筑安装成本也会大大提高。所以在设计时使用更合理的户型方案,不设或者少设架空层或者天井。

1.4 尽量控制地下停车位和地面停车位的比例

地下车库全是钢筋混凝土,对消防、防水要求都比较高,所以工程造价也就较高,一般工程造价在2500元/m2,一个地下停车位建安成本约10~12万元,一个地面停车位建安成本用不到1万元。所以在能保证满足规划方面要求的停车位数量、确保小区绿化面积及效果的前提下,尽量增加地面上的停车位数量,从而减少地下停车位数量,以节省工程成本。

1.5 合理确定层高

设计的小区定位是高档的小区,可以设计层高为3m;若是定位为低档小区,那么层高就要尽可能低些,例如2.7m。因为根据以往的数据统计分析,住宅建筑层高每减少0.1m,就可以节约工程造价约为2%,节约效果非常明显。所以在确定了小区品位、满足使用功能的情况下,尽可能地减少层高,以便降低工程造价。同时,降低层高也可以提高节能效果,例如夏天减少空调制冷,冬天制热的运行费用。一般住宅层高可控制在比较经济的2.7~2.8m之间。

2 基础设施

2.1 给排水管网布置设计

主要是要设计采用价廉物美的管材,以降低管材的采购及安装费用;合理布置给排水管网走向、化粪池位置,以减少给排水管的用量,从而降低工程造价。

2.2 供配电房位置设计优化

电缆的采购、安装价格跟采购的电缆的型号(粗细)有很大的关系,所以在确定供配电房位置时,要使小区内的高压电缆、低压电缆的总长度尽量减少,并且尽可能减少高压电缆的长度。

2.3 水泵房位置设计优化

水泵房位置的确定就是要尽可能缩短给水管总长度,并且重点是减少大管径给水管的长度。

3 景观绿化

3.1 景观的设计优化

要重点考虑主入口景观、中心景观的设计,弱化宅间景观、道路景观,要少量设计雕塑、硬质铺装,多采用造价不高但是有效果的微景观,控制软硬景观的比例,一般是硬景占20%~25%左右。因为硬质铺装面层材料的价格通常都比较高,所以硬质铺装地面中的面层用材是景观设计过程中考虑的重点,应根据铺装地面的位置是否是重点景观而选择相应档次、与景观搭配协调的面层材料,要把好钢用在刀刃上。

3.2 绿化的设计优化

绿化设计的重点就是把地被、灌木、乔木三种植物合理搭配、高低错落、疏密相间;设计时应考虑多种植相对价格低的地被、灌木、小规格的乔木,做到高、中、低都能相互搭配,价格高的大乔木点缀。乔木贵贱差别很大,例如其胸径相差几公分,其价格可能相差几十倍,而其对效果可能影响较少,甚至没有影响,所以建议尽量避免使用上万元乃至几十万的大乔木;购买乔木时,乔木的胸径、冠幅、造型等要统筹考虑,不能只求粗和大。选用植物时应多选用本土或者能适应本土气候、土壤成活率高的植物,否则植物种植后成活率低,从而提高了购置造价,并且其后期养护费用也会成倍

增长。

4 地下车库

优化地下停车场的柱网及车位划线:仔细认真地安排地下停车场的停车位及路网,车道两边停车,可以提高一定数量的停车场的利用率,现在各个地方对停车位的尺寸多少有所不同,所以设计是要结合当地要求,结合各种车辆外型尺寸的不同,地下车库柱网的不同,合理组合排列,尽可能多出停车位。在停车场面积一定的情况下,多出的几个、十几个甚至数十个停车位,就增加几万、几十万乃至成百上千万的销售收入,从而相对降低了建筑安装费用。停车位的排列与地下车库的柱网尺寸关系重大,方正的柱网比异型的柱网停车位使用效率高得多;应少采用异型柱网,从而相对减少成本、增加收益。合理的地下车库每个停车位的面积应该控制在30m2

左右。

5 单体

单体设计一定要进行结构优化,优化后的结构一般会达到指标更经济、建筑空间和室内使用更合理、结构安全度更高、现场施工更方便的效果,是一个统筹考虑、综合最优的结果,也就说建筑结构的优化既为“省钱”(更经济),也为“更安全”、“更适用”、“更方便”。

设计阶段:结构体系的造型和结构布置合理性认证、结构计算和内力分析正确(重点)。有经验表明,设计阶段对于结构成本控制的价值占70%以上。

5.1 单体的建筑柱网的选择方正柱网

方正柱网可以提高地下室停车位利用率,同时考虑与地下车库柱网的关系,避免可能因此产生转换层;因为转换层在钢筋含量、混凝土含量、模板含量都比标准层多几倍,相应的建筑安装费用也就成倍增长;对工程造价的控制很不利,所以要尽量减少、避免转换层。

5.2 确定钢筋级别、种类优化

要选用高强度的HRB400级钢筋和HRB500级钢筋,尽量不再沿用以前的HPB300级钢筋和HRB335级钢筋,例如HRB400级钢筋主要性能是强度高、工艺性能好、力学性能优异、焊接性能优良、强屈比不小于1.25,比HRB335级钢筋相关性能好得多,重要的是采用高强度的HRB400级钢筋比采用HRB335级钢筋可节省钢材的用量在10%左右,进而节省成本。

5.3 外墙造型的优化

5.3.1 外墙的平面形状,我们知道建筑物周长与建筑面积比,即建筑周长系数K周,一般来说,这个系数越低,其工程造价就越低。在平面设计时,平面形状复杂不规则,这会使外墙的砌体工程、保温工程、脚手架工程等等工程量增加,从而增加工程造价。例如一个采光井,其外墙通常要增加十几m,一个60m高的楼,按照外墙成活价200元/m2的话,造价就要增加十几万。总之,在满足使用功能的前提下,注重平面形状,降低建筑周长系数,降低成本,节约投资。

5.3.2 外墙立面造型,尽量减少、避免复杂外墙造型,尽量减少外立面的凹凸不平,减少外立面中的小造型、小构件、线条等等附属项目,这些都是费工、费料、费力且增加工程造价的。

5.4 门窗的优化

5.4.1 减少门窗的面积,根据统计分析,门窗的每m2造价要比砌体外墙成活的造价高达200元/m2,所以在符合规范要求的条件下,尽最大可能地降低门窗的面积。也要考虑窗型的合理、经济性,例如开启扇比固定扇的造价高许多,因此就要减少开启扇的面积。

5.4.2 材料的确定,型材是采用断桥铝合金、普通铝合金还是塑钢;玻璃是采用中空LO-E、普通中空还是单玻;五金件是采用进口五金、国产名牌还是普通的五金件;材料的价格相差较大,对门窗的造价影响同样较大,所以在满足节能、小区产品定位的条件下,尽量采用价格低材料,以降低工程造价。

5.5 砌体材料的优化

目前在砌体材料中,符合国家建筑节能与墙体改革政策,能较好地替代黏土实心砖的砌体材料,主要有混凝土小型空心砌块、烧结多孔砖、蒸压灰砂砖、蒸压加气混凝土砌块。蒸压加气混凝土砌块重量轻、保温效果好、价格低,应首先选用。

5.6 外墙面层材料的优化

现广泛使用的外墙面层材料主要为外墙乳胶漆、外墙砖、真石漆、石材4大类材料。如果小区定位普通小区,房价定价低的话,外墙面层就尽量采用外墙乳胶漆,而不要采用真石漆、石材等价格高的面层材料。定位为高档社区,外墙面层材料采用石材的话,低层部分采用石材面层,以上部分改为真石漆,其装饰效果改变很少甚至没有改变,但是造价却降低了很多,所以面层材料的选用要慎重,要避免装饰过度或者不足。

5.7 《结构设计总说明》

《结构设计总说明》是对结构设计软件以外的内容进行经济性控制,特别关注“通用性”的设计说明,通用性越强设计越浪费(同时设计更方便、施工更方便),避免出现一句话增加几十万的意外情况。例如关于“吊筋”的说明、关于过梁的说明、关于洞口加筋的说明等,尽量根据工程的实际做出详细的节点说明。

5.8 《建筑做法》

《建筑做法》是提前确定墙面、地面、顶面以及其他部位的建筑做法,避免由结构设计师在未知的情况按最大可能的荷载进行取值。比如砌体材料的选择涉及材料比重、天棚是否抹灰等均涉及荷载取值等;再如小区设计为毛坯房,就应该明确哪些项目在装饰时施工,交房前能不做的像内墙腻子、厕所墙面地面瓷砖等装饰时可能拆除的项目,楼地面在浇捣混凝土楼板时随浇筑随压光,不做找平层及面层,从而降低工程造价。

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