宅基地改革工作方案范文

宅基地改革工作方案篇1

【关键词】直管公房；直管非住宅公房租金；直管非住宅公房租金改革

我市直管非住宅公房租金标准，自1993年至2011年一直未作调整，执行的是宁政发[1993]117号文件的定价租金标准，租金长期维持在低水平上，和市场租金相差较大。为将直管公房租金逐渐向市场化引导，自2010年起，我们将直管非住宅公房租金改革列入我们的重点工作。

一、我市直管非住宅公房租金改革工作基本情况

长期以来，我市直管非住宅公房执行的仍是宁政发[1993]117号文件制定的定价租金标准（1.06-15.25元/m2・月），租金标准低。2000年，为贯彻省物价局、原省建设厅相关文件精神，市物价局与原市房产局曾联合向市政府行文请示，建议对直管非住宅公房租金标准进行适当调整，但由于当时正值我市国有企业改制的高峰时期，综合考虑各种因素，市政府决定暂缓租金调整工作。至此，近二十年来，我市直管非住宅公房租金标准一直未作调整，和市场租金相差较大。例如中央商场总营业面积约为6.3万O，其中直管公房面积约为1.7万O，位于商场1-4层裙楼内，为商场内黄金铺位，租金标准却仅为15元/O・月，与该地段近450元/O・月的市场租金相比，差距巨大。再如山西路百货大楼总营业面积约为1万O，其中直管公房面积约为0.38万O，位于商场1-3层，虽已实行协议租金，但仅为16元/O・月，和近400元/O・月的市场租金相比，相差达20多倍。

我们也曾多次试图以调整中央、山百大型商场租金为突破口推动租金市场化改革。按政策规定，根据宁政发[1993]117号文件，商场改建前原有出租面积应维持定价租金，扩建后新增的面积可实行协议租金，租金增幅应在原租金的6倍以内，最高可达月租金50元/O・月左右。虽然这与市场租金差距仍然很大，但承租人还是无法接受。以中央商场为例，我们在其部分房屋改建时，按规定要求对新增加的面积实行协议租金（约占商场内公房总面积的12%），但商场拒不接受，后经多次协调，这部分新增面积租金终于有了象征性调增（达到原租金的3.5倍，约为40元/O・月）。之后，我们还曾想再次调租，但均无功而返。2012年，中央商场还通过市商务局提请市政府，提出以很低的价格购买其所承租的直管公房产权。

随着改革开放的不断深入，我国社会主义市场经济的逐步建立和完善，直管非住宅公房存在的租金政策明显滞后、租金标准严重偏低、管理成本不断加大、转租现象日趋严重等问题越发突出。2011年，根据市政府要求，市住建委、市物价局联合组织对国内部分城市、省内兄弟城市的直管非住宅租金情况进行了专题调研、充分论证，并向市政府写了专题报告。报告指出，我市的直管非住宅公房租金标准，仍是20年前制定的定价租金标准，显然与现在的市场租金水平相差甚远；现在的法律法规文件也已明确，非住宅公房不再是福利性公房，其租金应受市场调节；我市的租金标准水平也明显落后于省内外其他兄弟城市。2011年底，市住建委、市物价局联合下文出台了《直管非住宅公房租金改革实施意见》（宁建物字[2011]1374号）。新政策规定：除行政机关、全额或差额预算事业单位、文教卫生事业单位、居委会、农贸市场、民政部门所属的福利性企事业单位等一些公益性单位所承租且自用的直管非住宅公房，暂维持宁政发[1993]117号文件租金标准不变外，其余直管非住宅公房均实行协议租金。协议租金以市场租金为基础，由租赁双方协商议定。与此同时，市纪委也组成专题调查小组来市住建委和我中心调研直管公房管理工作，并在2012年第1期的《纪检监察要情》中明确指出：由于未进行市场化改革，我市直管非住宅公房租金明显偏低，严重背离市场价格，国有资产流失严重。随后，杨卫泽书记就该文批示“积极改革，堵塞漏洞”，原市政府主要领导也作了批示“国有资产如此管理，亟须解剖问题原因”。

为落实好上级对直管非住宅的工作要求以及市委、市政府领导的批示精神，堵塞国有资产管理漏洞，确保国有资产保值增值，我们加快推进非住宅租金改革工作。2012年初，我们组织人员向全体承租户宣传租金改革政策并听取意见，同时积极与承租户接触、商谈，拟以市场租金为基础，双方协商议定租金标准。经过大量的工作，有少部分经济状况较好的承租户接受了市场租金，也有极少部分选择了退租，但绝大部分承租户以房屋为计划经济产物、企业困难等等原因拒绝调增租金或只愿调增极少量租金，以致我市的非住宅租金改革工作收效甚微，进展十分缓慢。

二、相关司法案件情况

为使租金改革工作得以向前推进，确保国有资产保值增值，对极不配合的承租单位，我们尝试通过诉讼的途径来解决，希望以此在行业中起到导向作用。

自2013年5月起，我们分别在秦淮、玄武、鼓楼三个区人民法院向部分承租户提讼4例（其中1例上诉至市中院），向南京市仲裁委申请仲裁2例，以积极寻求司法部门的大力支持。现除1例因双方当事人最终形成和解后由我们撤诉，其余5例均以我们的请求被驳回结案。归纳分析，具体如下：

除一例仲裁案例中我中心提起的请求为“变更双方之间的租赁合同，要求对方按照市场租金标准支付租金”，其余请求均为“解除双方之间的租赁合同，要求对方立即迁让涉案房屋”。我中心主要认为：双方签订的租赁合同均已到期，对方一直使用涉案房屋至今，依据《合同法》第232条、236条规定，双方之间的租赁关系转为不定期租赁关系，我中心有权随时解除合同；且根据2011年底出台的调租政策，我中心多次要求双方重新商谈、签署租赁合同，但对方均不理会，对方的行为违反了调租政策的要求。故我中心提起的请求符合法律和政策规定。

承租方的主要辩诉理由为：双方之间的租赁合同并未终止，其从未拖欠房租，也不存在任何违约及未履行协议的行为；其取得公有房屋是历史形成，是国家分配，是具有福利性质的计划性公房，转租也是维持目前已下岗和在职员工社会统筹费用及生活费用的支付，并不是谋求其他利益；且根据调租政策规定，涉案房屋应当实行协议租金，应由双方协商解决，但中心从未与其进行协商，是中心单方制定的房屋租金，“市场价”过高，没有市场依据，明显不合理，故其不予认可。

最终，5例案件法院（仲裁委）驳回我中心请求，判（裁）决理由主要为：对方租赁涉案房屋并非无权占有；我中心并无证据证明在此之前通知对方解除合同，故双方的租赁合同关系仍在履行且受法律保护；我中心单方提出的涉案房屋的租金，应与对方进行充分的沟通和协商，而不应简单地在缺乏依据的情况下，要求对方按照标准支付租金。另1例在法院主持下双方和解，这个案件中，承租户认同租金改革工作是大势所趋，只是认为调租幅度过大及企业困难，要求适当降低调租幅度。

三、我们面临的困难及原因分析

长期以来，计划经济体制形成的直管公房具有鲜明的特殊性。一是来源复杂，既有国家代管的私人房产、对私改造的房产，也有政府新建、没收和收购的房产，还有无主和产权不清的房产。二是社会认知没有转变，依然停留在计划经济时期，主要表现在：社会普遍认为直管公房具有浓重的政策性和福利性；在涉及到直管公房的民事诉讼案件中，法院及承租户仍坚持在计划经济时期福利型、分配制模式下讨论问题等。三是法律依据不足。随着前几年国家对公房管理政策相继废止，公房管理无章可依，一些房地产法律法规又明确指出不适用于直管公房管理。如当我们与承租人就租赁价格产生纠纷而诉至法院时，法院也往往因直管公房的特殊性，将直管公房承租人视为弱势，或不受理，或不立案，或以牺牲直管公房产权人的利益调解结案。四是推进阻力大。客观上，非住宅承租户不少是派出所、幼儿园等机关事业单位，大部分是原国有企事业单位改制后的民营或股份制企业，改制企业人员负担较重，企业发展艰难。主观上，我们也有担心租金调整过快，影响社会稳定，往往在得不到法院支持的情况下，管理缺乏有效的手段和措施。五是老旧公房所占比例较大。如市管直管公房中超出设计使用年限的老旧砖木结构约5万平方米，占总量的17%，各区县所管的住宅房中，老旧公房所占比例更大。

通过这两年来我市开展的非住宅租金改革工作情况来看，究其深层次的原因，我们认为：一是改革配套措施不健全，承租户认知没有转变，误认为直管非住宅公房是政策性和福利性房屋，如定价租金长期应远低于市场租金，房屋遇拆迁时能获得最高60%的拆迁补偿款，且事实上存在永久性承租权，不少承租人已理所当然地将所承租的公房作为其资产的一部分，当起了“二房东”，从中谋取高额转租利益，同时也不相信司法部门会对调租工作有较大实质性支持。二是部分司法机关虽然已逐渐认识到，从政策角度我们向承租户收取市场租金是合法合规的，但往往因直管公房的特殊性，且承租户大部分为改制企业或困难企业，考虑到维稳、调增租金难度大等因素，最终未对调租工作作出大的实质性支持。

四、我们的做法

为进一步推进租金改革工作，我们在对各区试点单位诉讼结果进行归类总结分析的基础上，及时研究有效对策。针对上述判决（仲裁）文书中我方败诉的原因，我中心已向各直管非住宅公房承租户发函，告知其在收到函后限定日期内来洽谈及签订新的房屋租赁合同，并声明，其如未在函定日期内来，我中心即解除与其租赁合同，且将向其主张租赁合同解除后的房屋占用费（参照市场价格标准）以及要求迁让房屋等权利。

与此同时，我们努力采取各种措施，分类推进租金改革，保证直管公房租金收入总体平稳，力争直管非住宅租金收入有所调增。

1、对原计划经济时代承租户由于企业重组或发展，我们积极谈判，争取退租房源后，再以市场租金招租，不但提高了租金，也增加了将来征收的补偿。如戴家巷6号房屋，建筑面积957.4O，原由南京烟草公司承租作仓库使用，年租金仅为5.4万元。在新一轮租赁谈判中，我们坚持执行市场租金为基础的协议租金，烟草公司不能接受，最终提出了退租申请。随后，我们按50万元左右的年租金向社会公开招租。今后如该处房屋被征收，我中心作为承租人还可获得100%的征收补偿款，这样极大地保证了国有资产的保值增值。

2、对非公益性单位承租的直管非住宅公房，未实行协议租金的，在原租金基础上增长一倍以上，合同期限为一年；已实行协议租金的，在上年度租金基础上上浮10%以上，合同期限为一年；重点以转租且获利丰厚的承租单位为试点，加快诉讼试点工作。

3、对市场经济时期直管非住宅公房（主要是重置公房），采取向社会公开招租的办法，由市场来确定国有资产应得的租金收益。

宅基地改革工作方案篇2

广东：立规开道

在全国集体建设用地使用权流转试点单位顺德等地的经验总结基础之上，广东省出台相关办法规定：集体建设用地使用权作价入股，与他人合作、联营等形式合办企业，视同集体建设用地使用权转让。此举被业界称作“农地入市”、“第四次土地革命”。

实际上，这个办法还是很保守的，它限制了流转的集体土地从事商品房开发建设和住宅建设，此外对土地的基准地价、农地转市的法定程序和法定权利、农民集体成员权对转让土地的约束、农地转市后的的社保体系等也都规定不足。2007年以来，广东省国土资源厅负责人多次强调：广东省拟再出台允许宅基地转让的《关于加强农村宅基地管理的通知》，由此广东农宅流转再度成为风口浪尖的问题。目前广受社会关注的是：广东农村宅基地改革和农村建设用地入市的法律依据不足，也即广东的农宅改革是合法的，还是非法的？

目前,中国农村宅基地都具有社会保障的性质、土地提供的无偿性、期限的不确定性、地随房走的从属性等特征。为此，任何地方立法都必须解决以上实际问题，这包括三个方面：其一，农民的土地物权如何获得社保，而且对离土以后失去生存能力的农民也要建立居住权保障制度；其二，集体土地的使用权的期限和费用如何缴纳？如果仿照城市房改，其土地使用权是容易解决的。但是由于集体土地含有农民的成员权利益，如何落实这种权利就成为难题，可见，一方面可以试用有限所有权的方式，将宅基地的下级所有权复权给农户，据此农宅可以直接流通；另一方面将农宅转为国有土地使用权，设立土地使用权的使用期限。为此农宅走向市场，仅依靠地方立法难以解决，应该探索由中央立法，包括修改《土地管理法》来解决；其三，目前农宅的转让是地随房走的模式，事实上农宅转让既涉及住宅，也涉及到土地，单纯的“地随房走”或“房随地走”都容易造成市场体系的交易冲突，农宅转让应该有必要的规定。

根据宪法第八十九条和《立法法》第五十六条的规定，国务院有权根据《宪法》和《立法法》制定行政法规。《宪法》第十条确定的土地使用权可以转让的基本规定和《土地管理法》第九条确立的农民集体所有土地可以依法转让给单位或者个人使用的规定，实质性地构造了国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的法律基础，因此国务院的上述规定是比政策性文件的法律地位要高些的行政法规，应有完整的立法依据。从这个意义而言，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的上位法应该是《土地管理法》。另外，广东省完成的《关于加强农村宅基地管理的通知代拟稿》，是对农民宅基地物权改革的探索，对农民物权的保护具有重要意义。其内文规定对符合法定标准的农宅，实行转让、出租、流转的收益归农户所有的政策，重新调整了发达地区的财产权利，肯定会成为更高一级立法的试点参考。

天津滨海新区：行政授权“流转”

2007年3月，天津滨海新区已经全面开始布置实施刚获国土资源部原则批准的方案。拟重点探索农村建设用地使用权的流转，其中津南区葛沽镇乡镇转街道的农地改革方案是国土资源部批准的《城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩》示范镇。

天津市已获批准的方案是将农业用地与城镇用地的比例调整为1：1，也即2007年三四月份以后滨海新区将有300多平方公里的农业用地按上述批复转为城镇用地。天津农地改革经验更多地适用新区建设，该方案的要害是：如何安置好农民？即解决好城市化的利益分配；如何解决好二十年后产业结构升级后的土地利用的长期战略。建一个新区容易，难的是建一个具有更高转型能力，符合未来区域经济体系需要的城郊都市区。

重庆：促农地直接入市

2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》(发改经体〔2007〕1248号)。此前作为改革先行示范区的重庆九龙坡区探索制定了《城乡统筹发展户籍制度改革试行办法》、《农村土地承包经营权流转管理试行办法》等12个配套制度。九龙坡按照“城市建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”的试点要求，拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，可以腾出80%左右的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。

2007年7月2日，重庆市工商局又出台《深入贯彻市第三次党代会精神，服务重庆统筹城乡发展的实施意见》，确定了重庆实施城乡统筹改革的50条具体措施，并从即日起施行。该《意见》特别强调：支持当地探索农村土地流转新模式。在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。

重庆的实质就是促使农村建设用地的直接入市,由此确定了以国务院行政性批复和地方改革相结合的促进农村建设用地入市的模式，它反映了土地管理法修改的方向和土地利用新的趋势，也构成中国的重要开篇。

国土资源部：已有所作为

农宅入市从广东的探索到天津滨海新区的授权试点，其中起支撑作用的是2006年3月29日国土资源部的《关于坚持依法依规管理集约用地，支持社会主义新农村建设的通知》(简称52号文)，该文明确提出了两个试点：其一稳步推进城镇建设用地的增加和农村建设用地减少相挂钩试点，也即压缩农村建设用地的路向；其二推进非农建设用地使用权流转试点，也即将已有的农村建设用地直接进入市场流通的举措。这也是重庆等地的试点体制基础。

根据国土资源部有关部门的解释，52号文标志着中国对农村土地利用严格限制的政策已经开始转变，农村建设用地已经成为农村集体土地入市的主体内容。但是52号文对目前非农建设用地流转也有两个约束，其一，流转须经省级以上主管部门的批准；其二，收益必须到农民手中，由此也反映了试点是在非常强的属地行政管理情况下进行。

宅基地改革工作方案篇3

市区房屋土地管理局是区政府主管全区房屋、土地、住宅建设和矿产资源的职能部门。

一、职能调整

增加的职能：组织编制本区中、长期住宅建设发展规划、“四高”优秀小区的质量监督、建设管理的指导和推进；贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推进住宅产业现代化；对本区范围内的住宅建设、发展、小区的配套管理、组织、协调和服务工作；

负责全区住宅建设配套费的征收、管理、使用工作；负责对本区批准建设用地的新建住宅进行审核、综合验收，对审核合格的新建住宅颁发《住宅交付使用许可证》；负责本区矿产资源等矿权管理、矿产资源开发、利用、保护。

二、主要职责

（一）贯彻执行国家和本市颁布的房屋、土地、矿产资源、住宅建设发展、住房制度改革的法律、法规、规章、政策以及市房屋土地资源管理局制定的有关规定，结合本区实际，研究制定具体实施意见，并组织实施。

（二）根据本区国民经济和社会发展总体规划，研究制定本区的土地利用总体规划、住宅建设与房地产业发展规划等中长期规划，并组织实施。

（三）负责本区配套建设用地规模的总量控制和用途管制；按权限办理本区土地划拨、征用、农用地转用等各类建设用地的审批和管理；按规定组织实施本区土地使用权的出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购、储备的管理；指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

（四）负责本区年度土地开发利用计划、住宅建设、施工及配套设施计划等的编制，并经有关部门批准后组织实施；负责对本区住宅设计标准以及居住区公共服务设施标准实施情况进行监督检查；负责编制住宅竣工配套计划、新建住宅绿化建设计划，组织、协调全区住宅区配套设施建设。

（五）负责本区房屋、土地的权籍管理和专业测绘，并根据委托的权限依法核实和确认房地产权属，办理房地产登记发证。

（六）组织本区住宅基地详细规划方案的审核；会同区有关部门对住宅相关项目扩大初步设计进行审批；负责全区住宅项目规划的审核。

（七）负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区新建住宅交付使用的许可证审批；协同有关部门对住宅开发企业、工程监理机构的资质进行审核或备案。

（八）贯彻国家住宅产业技术标准和行业规范，推广住宅科技成果，推进住宅产业现代化。

（九）负责本区房地产市场的行业管理，包括预售、销售的登记管理和交易、租赁、交换、经纪、信息的管理；负责房地产开发经营企业的资质管理。

（十）负责本区物业管理的行业管理，包括物业管理企业的资质管理；指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理、使用。

（十一）负责本区各类房屋的使用、修缮、拆迁、改造、保留保护的行政管理。

（十二）负责本区住房制度改革的组织实施包括公有住房出售、公有住房租金调整以及私房落政、廉租住房制度的实施。

（十三）负责本区房屋、土地、房改等有关资金的收缴和管理；负责本区住宅建设配套工程费的征收、使用和管理。

（十四）组织、指导、协调和监督本区房屋、土地、住宅建设发展以及住房制度改革的行政执法工作；依法对授权范围内的各种违章违法行为进行行政处罚，依法处理各种房地产的权属纠纷；负责有关行政诉讼应诉工作。

（十五）负责本区房屋、土地、住宅建设发展等方面的综合统计、信息化建设、科技教育管理等工作。

（十六）承担区政府和市房屋土地资源管理局交办的其他工作。

三、内设机构

根据上述主要职责，市区房屋土地管理局设15个职能科（室），即：办公室、组织人事科、纪检监察室、执法监督科、财务科、土地利用管理科、综合规划管理科、房地产市场管理科、房地产权籍管理科、物业管理科、房改工作科、房屋拆迁管理科、住宅配套管理科、住宅计划管理科、矿产资源管理科。

（一）办公室

负责机关党政事务工作的组织协调和对外联络和公务文电处理、文稿审核及重要文件的起草；负责有关决定、决议及领导批办事项的督办；负责各类信息的综合、编发、上报和新闻宣传；负责会议、活动以及、局机关安全保卫等工作；负责后勤行政工作的协调管理；负责房地文书、业务档案的收集、整理、编目、立卷、归档管理工作；负责编制局域信息化建设等中长期规划，并指导监督实施；协调管理局系统“一门式”业务办文工作。

人员编制3名，设主任1名、副主任1名。

（二）组织人事科

负责局属各单位党的思想、组织、作风建设；负责所属党组织、领导班子的考核和党员发展工作；负责机关、直属各单位干部的选拨、培养、考核、使用、奖惩、人事调配及人才交流工作；负责局机关和直属各单位的人事、劳动、工资、福利的管理工作；负责局系统离、退休干部的管理工作；负责局机关和直属各单位的机构改革工作；负责事业单位的人事档案管理、机关公务员队伍制度建设、专业技术职称的管理工作及各类人员的教育、培训工作；负责机关公务员及事业单位工作人员的年度考核工作及各事业单位年度目标管理实施细则和经济责任书的制定并组织实施；负责全局组团和人员的出国（境）管理工作。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（三）纪检监察室

负责机关、局属单位党的纪律检查工作；负责对行政管理人员进行行政监察，调处违反行政案件；协助做好局系统政风建设工作，落实政务公开；负责局属单位的综合治理工作。

人员编制1名，设主任1名。

（四）执法监督科

负责检查、监督房地法律、法规、规章的贯彻执行，受理房地违法案件的检查、控告，并负责调查处理，依法作出处罚决定；负责对房屋、土地的利用、保护和各类房屋建设用地以及房地产市场进行监督检查；会同有关部门处理权属纠纷的侵权行为，协助司法机关实施行政处罚的强制执行；协助有关部门查处房屋、土地管理人员在执行公务时发生的纠纷案件。

人员编制2名，设科长1名。

（五）财务科

负责编制局年度预、决算并指导实施；负责局资金管理和直属事业单位会计核算、财务管理工作；负责局系统房地资金监督管理和会计核算业务指导工作；参与房改资金管理；负责各项规费及有关资金的征管、收缴以及房地系统行政事业性收费的立项申报和物价收费管理工作；负责局系统房屋租金管理及直属事业单位固定资产管理、外汇管理、基本建设投资管理、集团购买力管理工作；负责局系统各单位的内部审计工作；负责住宅建设配套费管理；负责土地出让金的征收。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（六）土地利用管理科

负责编制年度用地计划，并分解下达、组织实施、检查督促；负责全区城乡建设用地、农用地转用、征用、划拨、集体土地（含农民建房用地）的使用以及临时用地的统一管理；负责对建设用地进行全程管理；负责全区土地有偿使用管理审批；负责土地招标拍卖挂牌计划的制定及具体组织实施和管理。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（七）综合规划管理科

负责组织编制和修编区、镇二级土地利用总体规划；指导各镇编制和修编土地利用总体规划并负责报批；对各级土地利用总体规划的实施负责监督管理；负责本区土地资源开发、利用、保护、整治的总量控制与用途管制；负责本区建设项目的用地预审和用地审查。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（八）房地产市场管理科

负责房地产开发企业工商登记后的备案管理、资质管理及其开发经营活动的管理；负责房地产经纪、评估机构及其从业人员的资质、资格管理及其经营活动的管理；负责商品房、存量房的转让、交换、租赁以及房屋建设工程转让等房地产交易管理；负责房地转让、租赁价格及成交价格申报的管理；负责房地产固定市场行政管理及各类房地产展销的业务指导；会同有关部门编制商品房计划及组织商品房综合验收和质量评比、参与组织房地产市场信息、数据的汇总；负责落实私房政策的实施和“”前私房遗留问题的处理指导、协调各镇私房落政工作；负责落政房源经费的统筹安排；负责宗教房产的管理；负责商品住宅维修基金管理。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（九）房地产权籍管理科

负责全区城乡房屋土地的房籍、地籍和权属管理；指导和协调房地产登记发证工作；负责全区房籍地籍基础数据的统计和分析；协调处理全区房屋土地权籍矛盾和纠纷。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十）物业管理科

负责全区物业管理的行业管理，包括物业管理公司的资质管理、指导、协调、监督业主委员会的运作以及房屋维修基金的管理和使用；负责编制全区旧住房成套改造年度和中长期计划及全区旧住房成套改造、保护保留性改造的行政管理；负责对系统自管单位、区授权房屋经营情况进行监督、检查；负责直管公房维修计划落实情况的管理、维修资金使用情况和防汛、防台、查险解危工作的安全技术管理。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十一）房改工作科

负责对住房制度改革情况的调研、测算；会同有关部门拟订房改的政策、方案和实施细则，并对方案的实施进行组织、指导、和监督；负责住房分配制度改革、公有住房出售、公有住房租金的实施管理；负责拟订本区城镇廉租住房制度，编制本区廉租住房工作的年度实施计划；指导协调廉租办的工作。

人员编制1名，设科长1名

（十二）房屋拆迁管理科

负责全区各类房屋拆迁的行政管理，包括拆迁项目的审核、拆迁许可证的核发和拆迁总量的控制；负责拆迁单位的资格审核、发证、资质复查；负责临时过渡居民回搬工作的检查、督促，负责拆迁纠纷的裁决。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十三）住宅配套管理科

负责全区新建住宅配套项目的征询、审定、可行性论证；负责全区住宅小区市政、公用、公建配套项目的建设进度和工作质量的检查与监督；全区新建住宅交付使用申请审核、交付使用前的综合验收及《市新建住宅交付使用许可证》的核发工作；督促住宅建设单位发放“两书”，并严格按“两书”规定，履行承诺责任；对擅自交付行为依法进行查处；组织住宅建设立功竞赛活动；负责全区住宅产业现代化的推进；承担住宅建设“新技术、新材料、新工艺、新产品”成果的推广应用；负责承担市、区住宅建设实事项目建设工作。

人员编制3名，设科长1名、副科长1名。

（十四）住宅计划管理科

组织编制本区中、长期住宅建设发展规划；负责“四高”优秀小区的质量监督、建设管理工作；负责本区城镇和中心村住宅建设的指导和推进；负责住宅各类报表的编制汇总；负责组织全区住宅及相关项目初步设计审查；负责全区住宅开发项目的配套费征收。

人员编制2名，设科长1名、副科长1名。

（十五）矿产资源管理科

负责本区矿产资源采矿权管理，并对矿产资源的开发、利用和保护进行监督管理；负责对地质资料汇总保管和利用的监督管理；调处矿产权属纠纷。

人员编制1名，设科长1名。

四、人员编制和领导职数

宅基地改革工作方案篇4

关键词：“两分两换” 宅基地置换 价值分析 措施建议

中图分类号：F301 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）03-059-03

一、农民土地权益保护——宅基地置换面临的评价压力

（一）“两分两换”中宅基地置换改革简介

海盐县户籍人口38万，农业人口28.8万，辖5个镇4个街道、105个行政村、8万多农户，村庄数量多达3900多个，村均20户。到目前为止，主要改革措施及成效如下：

1.完成“1+X”规划。全县农居点将缩减至78个点，其中“X”点69个，新市镇“1”共9个（每个新市镇“1”由3-6个社区组团构成，共计33个社区组团）。规划总户数7.6万，总人口27万，总用地面积3.6万亩，其中新市镇规划总户数4.3万，总用地面积1.8万亩。按现状户均用地1.15亩，安置用地0.45亩计算，通过宅基地复垦整理，可节约建设用地5万亩左右。

2.“三位一体”系统推进。海盐县坚持土地流转、农房搬迁和土地复垦“三位一体”，确保“两新”建设系统、有序推进，9个新市镇社区全部启动建设，56个农村新社区已有农民建房。至2011年底，累计完成农房搬迁集聚1.4万余户，土地复垦3451亩，新增土地流转7.5万亩。

3.工作创新成效突出。在服务机构创立方面，在全省率先搭建了全县建设用地复垦指标交易平台，为保障农户搬迁进“两新”社区居住后的农村土地经营问题，成立了县、镇、村三级土地流转服务平台。县农建投资有限公司加大融资服务力度，融资1亿元。重点做好国开行融资包装项目，组建了海盐“两新”建设投资有限公司。加强各镇融资平台建设，2008年以来获得除国开行外的银行授信16.63亿元，到账资金9.13亿元。在金融体制创新方面，推出了“新家园”农房改造集聚贷款。它是海盐信用联社专向列入新市镇、新社区规划的农民新村集聚点的农民发放的用于建房资金的贷款。

4.制定置换激励政策。一是出台全县农房搬迁补助政策指导意见，明确整村整组搬迁旧房主体房屋评估基准价格不超过450元/平方米。二是调整完善对镇补助政策，将原来以户为单位的资金补助政策（农村新社区每户2.4万元，进新市镇社区联排建房每户3万元、公寓建房每户3.5万元），调整为按复垦获得的新增耕地面积进行补助。对新市镇社区道路工程按照建设投资的40%予以补助，广电线路、自来水、污水、雨水管网工程按照建设投资的20%予以补助，对农村土地整治示范项目建新点的“X”新社区，减半补助。三是出台了农村宅基地置换县城公寓房实施办法。

（二）农民土地权益保护——宅基地置换面临的社会舆论压力

一方面海盐县已有1.4万农户自愿参与改革，另一方面在理论界和舆论界又产生了许多质疑和疑虑，主要集中于改革是否侵犯了农民现有的宅基地使用权权益。

1.政策层面。同志在2012年年初中央农村工作会议上强调：“土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等，是法律赋予农民的财产权利，无论他们是否还需要以此来作基本保障，也无论他们是留在农村还是进入城镇，任何人都无权剥夺。”一些媒体以此为据，纷纷质疑我国一些地区的农村实践，指责其为“强迫流转”、“被上楼”，使改革面临一定的舆论压力。同时农业部2012年农村经营管理工作要点也强调，2012年将坚决制止和纠正“强迫”或“限制”农民流转承包地等行为。

2.理论层面。

（1）置换主体越位。刘海英等认为，宅基地使用权主体农民，变革决定权在农民个体，而非政府；而置换的组织发动、提出设想、制定方案、出台政策、选定试点和全面展开都由地方政府牵头。有些地方宅基地置换已成为政府打着节约集体用地的旗号，创造政绩工程并损害农民利益的一种新方式，很快由自发试验变成了地方政府强制推动的“政府工程”，这一过程与政府征收开发农村集体用地无本质区别。

（2）置换产权残缺。冯媛媛认为，置换后农民拥有的房产证是乡产权证，实质上属于“小产权房”。它并不构成真正法律意义上的产权，这就导致农民改革后房屋买卖不能受到法律认可与保护，不能实现完全意义上的房产自由交易，损害了农民的合法利益，限制了房产的流通。

（3）背离改革主导方向。肖碧林等认为，当前我国宅基地制度改革方向的精髓是允许农民利用宅基地参与开发经营并取得合法收益。但通过目前部分地区宅基地置换，一次性将农民宅基地买断，宅基地被置换后，集体建设用地将越来越少，甚至消失，那么农村宅基地流转及城乡土地市场构建则无从谈起。

（4）农民受益难以实现。振军等从数据模型分析的角度得出结论：政府在“实现最大限度额外利润”的刺激下推进宅基地置换，长期后果是农民上楼之后也不可能过上“城里人的生活”。农民的宅基地和房屋不仅是生活场所，也是生产场所，农民可以利用庭院养殖家禽家畜、种瓜种菜，这些产品可卖可吃，提供生活补贴，降低生活成本。农民庭院收入减少了，上楼生活费用却增加了。农民上楼后，物业管理费、水费、燃气费、电费、垃圾处理费等都增加了，用农民的话说就是“上次厕所都要花点水费”。

（5）法律逻辑与现实逻辑相背离。孙建伟从法律逻辑视角审视农村宅基地置换实践的合法性，认为宅基地置换过程中法律逻辑与实践逻辑产生了背离和冲突，具体表现为强烈的行政手段性色彩与农村宅基地置换的基本原则相背离，地方政府的土地财政增加需求与农村宅基地置换基本目标相背离，既有的农村治理模式与农村宅基地的置换基本原则和目标存在内在背离。

面对上述政策层面和理论层面的质疑，加上改革本身的复杂性、深层性和艰巨性，一些基层干部和群众对“两分两换”中宅基地置换产生了疑虑。改革是否合理合法，改革是否需要再走下去，成为许多人心中的疑问。

二、宅基地置换改革的价值分析

（一）效率性价值分析

1.盘活存量用地，腾出城建用地。海盐县在土地利用上面临着两个问题：一是城镇建设用地不够用；二是农村宅基地用地的低效使用。目前海盐县城乡建设用地总量为14.85万亩，根据新一轮土地利用规划，城乡建设用地总规模2020年必须控制在12.4万亩，倒挂2万多亩。改革中海盐县提出力争到2015年使40%农户向“1+X”集聚，明确新市镇和新社区户均用地面积分别控制在0.4和0.5亩以内，并且以镇为单位土地节约率达到50%以上，新市镇“1”中要求集聚农户数达到全镇农户数的50%以上。通过宅基地复垦整理，可节约建设用地5万亩左右。这种方式可预留未来发展用地，又可提前解决今后发展中遇到的征地问题。至2011年底，全县累计完成农房搬迁集聚1.4万余户，按现状户均占地1.15亩、安置用地0.45亩计算，现已累计节约9800亩建设用地。

2.宅基地重新确权，清理违规占地。采用置换方式使农户获得了城镇住房和社会保障后，减少农民与土地直接接触，间接地减少农民占建耕地。同时将便于拆除耕地上的违章建筑，减少土地监管成本，快捷查出耕地违章占建行为。2009年12月初，海盐县开展“一户多宅”集中清理整治工作，对因建新不拆旧、未批先建等引起的“一户多宅”现象进行专项清理整治。至2010年3月全县共梳理出“一户多宅”710户，692户完成了自纠，已拆除355户，正在拆除66户。

3.改变村居形态，促进农业现代化。改革中海盐县坚持土地流转、农房搬迁和土地复垦“三位一体”，确保“两新”建设系统、有序推进。农民生活居住形态的集聚化，必然催生农业生产方式的集约化和现代化。截止2011年底全县共启动建设省级现代农业综合区2个，省级主导产业示范区5个，省级特色农业精品园10个，全年园区完成投资额9595万元，占规划建设总投资的52.67%，基本建成省级特色精品园4个。现代农业的主体培育和品牌创建绩效突出，园区内已有县级以上农业龙头企业15家，农民专业合作社23个，家庭农场14个，拥有各类农业品牌12个，其中国家驰名商标2个，市级以上各类品牌6个；园区内优质农产品产值已达15.8亿元。

4.改革成本巨大，政府难以平衡。据笔者走访调研，按该县得胜村模式，改革每节约1亩的建设用地指标，政府支付的基础设施及补偿成本金额为30-50万元。若作为当地工业用地指标，收益仅为20万元左右，只有作为三产用地指标收益才能平衡改革成本。另一方面，若一个镇启动1亿元的改革项目，即使获得银行融资，利息每年达数百万，海盐每个镇的可支配财政收入仅为几千万元。且改革中往往是融资在前，搬迁在后，还需面对试点失败的客观风险。这更加大了政府的压力。

总之，从效率性价值评价看，宅基地置换总体上是高效的。只是改革属于政府推动型，而非农村内生型，政府因而承担了巨大的改革成本，眼前支付的巨额改革成本与长期土地出让收入存在时间差，当前资金平衡压力过大。但是从较长周期去衡量，政府资金是能平衡的。政府需要做的是以时间换土地空间，以时间消弭当前的成本收益失衡。

（二）公平性价值分析

宅基地置换中要实现公平性价值，重点在于保护农民的合法权益。其中存在的主要问题是：

1.集体利益与个体利益发生矛盾和冲突。按照上级要求，海盐县宅基地置换必须采取整村整组搬迁模式进行。从整体利益看，集中居住和集体流转有利于集体效益最大化，若个别农户不流转，将极大影响土地流转的整体效率。但从农民个体利益出发，则不难发现集中居住后其潜在利益可能减少、个体利益可能受损。当个体利益与集体利益发生矛盾时，个人理性和集体理性将产生博弈，甚至产生激烈的冲突和矛盾。例如，嘉兴“两分两换”试点中，余新镇明星村的签约率已高达97.15%，余西村面积签约率高达99.14%。尽管如此，若剩三四户没拆，将影响当地的整体规划。在不符合个人利益的情况下，个别农户会坚持拒绝土地流转和集中居住，地方政府面对这种情况很容易选择维护集体利益，牺牲个人利益的做法。

2.当前利益与长远利益的失衡。统筹城乡综合配套改革是“两分两换”的上位概念，它的目的是从根本上解决“三农”问题、加快城乡一体化。其主要内容和工作措施是“十改联动”，内容涵盖土地使用制度改革（“两分两换”）、城乡就业改革、社会保障制度改革、户籍制度改革、居住证制度改革、涉农工作管理体制改革、村镇建设管理体制改革（“两新”建设）、农村金融体制改革、公共服务均等化体制改革、规划管理体制改革等十项内容。“十改”中“两分两换”是核心环节和启动环节，通过启动“两分两换”，形成“一改带九改”、“九改促一改”的良性互动态势，最终实现统筹城乡发展再上新台阶的目标。有了这种系统性认识，才能深刻认识到改革并非向农民要地的“圈地运动”，而是通过土地使用制度改革，实现统筹城乡发展的伟大目标才能深刻认识到不仅要做好当前的土地流转和宅基地置换，还要做好今后的一系列流转后续改革，使农民真正获得改革利益。但是地方政府在利益驱动的刺激下，往往关注的是大力推动宅基地置换，获取眼前利益。而对事关农民利益保护的其它综合改革的力度相应小得多，政府对农民的“市民化”一系列受益承诺兑现缓慢。而政府获得土地指标流转收益，是以丧失农民土地发展权为代价的。农民在置换中虽换得一定资金和利益，长远来看却可能丧失了发展权。

3.利益公平分配机制缺失。为了突破融资瓶颈而成立国有投资公司，通过公司运作回收建设用地出让收益，并承担新市镇和新社区的基础设施建设任务。县级国有公司与镇级国有公司收益比为2：8。村集体组织作为宅基地土地所有权人未得到任何补偿，而农民作为宅基地使用权的权利人仅获得地上建筑物的补偿金，对节地指标收益也未参与共享。节地指标收益的分配比例，代表着不同利益群体分配比例上的差异，代表着不同乡镇农民的投资回报率不同，这将直接影响到农民的社会公平知觉，甚至挫伤局部地区农户参与土地流转的积极性。

4.各利益相关主体地位失衡。政府在改革中是组织发动者角色掌握政策制定和各类资源处于相对强势地位。政府在改革政策选择中，受工具理性和政绩利益的驱使，可能忽略价值理性，导致公平与效率的失衡。改革政策设计可谓精巧而复杂然而若在政策设计中一味追求效率最大化，而漠视农民的情感和精神价值，忘记土地流转政策本应有的价值取向，就可能陷入工具理性霸权，带来难以估量的恶果。村集体组织在改革中由于其主体虚化，村集体利益维护功能可能缺位。“两分两换”相比较于苏南地区的“三集中”，缺少了村集体建设用地的集中。这样就可能由于一些村干部缺乏为村集体经济组织维权的意识，使农村集体建设用地权益流失。从农民的角度看，由于其相对弱势地位，缺乏利益表达机制和载体，往往处于被动接受的境地。正如有学者指出的那样，推进宅基地置换，在指导思想上必须实现两个转变：即由政府为发动主体、包打天下的观念向确立农民主体，尊重农民首创精神的观念转变；由大规模的、速战速决的方式向积极创造条件、稳步推进方式的转变。

三、海盐县宅基地置换改革完善的建议思考

1.实现置换方式多样化。我国各地试点实验宅基地使用权的流转模式包括两种模式。一是“转权模式”，指国家基于公共利益的需要，强制征收宅基地，转变集体所有权为国家所有，同时消灭宅基地使用权的行为。如上海市的宅基地置换工程、重庆市的城乡住房互换等。二是“保权模式”，指通过共建、出租、抵押、入股、买卖等方式，比照国家土地使用权的流转形式，在保留宅基地集体所有权不变的情况下，将宅基地使用权让度于他人的行为。如都江堰市的联合建房、湖州市的宅基地抵押贷款等。笔者以为“保权模式”更加有利于农民宅基地权利的保护。这需要改革者突破单一的置换流转方式，探索采用多元宅基地流转方式，对现行改革制度做“破冰式”的重新设计。

此外，还应鼓励农民按照全县跨镇集聚政策申报宅基地置换。通过这种方式置换，农民得到的是具有“三证”的房地产权，其市场价值和流通性均具有优势，可使农民在置换中直接实现财产增值。此外还有利于高效使用节地指标，有利于做大做强县城，增强县城区域的竞争力。

2.严格要求复垦标准。宅基地复垦应当制定符合当地实际情况的标准，保证复垦的土地能够符合优良耕地的标准，控制土地污染程度和区位，严格限制劣质土地复垦进入耕地行列。

3.严格监督土地利用。针对流转后的“新耕地”、“新建设用地”，应当建立专门的管理部门，进行用地规划和用地管理工作，确保流转后的土地不会被任意建设和占用，严控农企配房等占地情况，督察土地利用性质变更情况。

4.逐步实现农民市民化。置换农民市民化是全县“三农”问题的重要途径，特别是城郊农民的角色转换具有更重要的意义。为此，政府应积极转变职能，完善置换农民身份转换的制度性建设，对于转为城市户籍的农民，实行小区化管理。必须逐步让置换农民享有市民相同的福利待遇，为其创业和就业提供一个公平的竞争平台。

5.建立安置农民就业帮扶机制。坚持以置换农民为本，遵循市场原则，实行多模式的补偿安置方式。如房屋安置与就业安置相结合的方式。解决置换农民长远生存发展关键靠就业。通过政府部门积极创造条件为置换农民开拓就业途径，提供更多的就业岗位；另一方面，通过对置换农民进行就业培训，提高综合素质，提高置换农民就业能力。建立置换农民教育培训保障机制，完善基础教育和职业教育制度，构建完善的农村教育体系。政府可尝试划出专项经费给予置换农民免费就业指导，免费职业介绍和免费职业技能培训。另外政府部门可采取各种政策措施鼓励置换农民自主创业，提供必要的财政金融支持，工商、税务、城管、卫生等部门在法律许可范围内尽可能地提供扶持和帮助。

6.实现政府职能回归。在改革过程中政府的主要职能是通过正确领导和引导，创造良好的环境条件，引导农民自觉参与农村土地制度变革，而不是直接支配农村的进行。

总之，改革要取得成功，不仅要遵循依法、自愿、有偿原则，还要多措并举，统筹规划，整体推进，特别要以土地制度改革为核心进行“十改联动”。要充分保护农民置换收益，将农房搬迁、宅基地整理、承包地流转与提高农民社会保障紧密联系起来。只有切实保护好农民利益，培养开发好其参与市场竞争的能力，彻底消除农民的后顾之忧，改革才会更快、更健康和更有序地进行。要防止短期化掠夺式的经营，以系统可行方案取得农民的理解和支持，体现了农民主体作用，形成土地整理内在动力。

参考文献：

1.刘海英，刘小玲.高艳梅.基于农民视角的宅基地置换评价.广东农业科学，2011（16）

2.冯媛媛.城镇化进程中关于农村宅基地置换问题的研究.经济参考研究，2010（35）

3.肖碧林，王道龙，陈印军，陈静，钟志君，陈学渊.我国农村宅基地置换模式、问题与对策建议.中国农业资源与区划，2011（3）

4.伍振军，张云华，孔祥智.宅基地置换增值收益分配——基于J市的案例研究.江汉论坛，2011（9）

5.孙建伟.农村宅基地置换中的法律逻辑与实践逻辑——以安徽省为例.社会主义研究，2010（4）

6.黎孔清，陈银蓉.现行农村宅基地使用权制度评价与改进创新.农村经济，2010（1）

7.省委书记赵洪祝对海盐“一户多宅”工作作出批示.嘉兴在线新闻网.

8.曹虹.发达地区两难困境：嘉兴“两分两换”两年，遭签约瓶颈.东方早报，2011.1.4

9.朱林兴.农村宅基地置换的若干问题.上海市经济管理干部学院学报，2006（2）

（作者单位：中共海盐县委党校 浙江海盐 314300）

宅基地改革工作方案篇5

关键词:农村宅基地;管理;现状;措施

近年来我国农村违法用地建房现象越来越多，农村宅基地问题十分突出，这不仅对当前新农村建设及城镇化发展带来了较大的阻碍，而且不利于农村社会和经济的持续、稳定发展，因此需要重视当前农村宅基地管理工作，合理规划，贯彻一户一宅，进一步规范农村宅基地的使用和管理。

1农村宅基地管理的现状

当前我国农村居民点分布十分分散，农村房屋建设缺乏规划性，农民建房存在较强的随意性，农村居民点呈现出无规划和无循序性。随着农村宅基地问题越来越突出，相关方面的法律法规及政策急待完善。当前农村宅基地纠纷发生后，由于缺乏直接有效的法律规范来解决，多数情况是纠纷双方多次进行黑市，最终解决效果并不明显，容易造成纠纷再次发生。当前农村宅基地政策无法与当前发展情况相适应，因此导致宅基地相关问题长久的拖延，得不到有效的解决。虽然农村宅基地在划分和使用上都较为明确，但在实际执行过程中，农民存在“占而不用”的现象，从而造成宅基地权责不明朗，导致一些问题难以解决。

2做好农村宅基地管理工作的措施

2．1加快推进农村宅基地使用制度改革。在当前农村宅基地使用管理工作中，需要加快对使用制度进行改革，运用全新的使用管理模式和方法，有效的解决一直以来积累的宅基地问题。相关部门需要进一步对宅基地的流转进行科学规范，针对各地方的实际情况出台农村宅基地管理细则，实现一户一宅的管理规划。因此要深入对当前各地区农村宅基地的情况进行深入调查，找出具体的问题，并通过使用制度改革来更好的维护农民的合法利益，确保实现农村宅基地的有效管理。2．2加快农村集体土地使用权登记发证工作。针对当前农村宅基地的情况进行深入调查了解，确保调查工作的有计划性和有步骤性，通过全面排查，进一步摸清各类用地面积及宅基地基础情况，掌握宅基地动态信息，并建立数据库，进一步对农村宅基地档案进行完善，建立宅基地台账，实现对宅基地档案的信息化管理，进一步推动农村集体土地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地能够全部如期发证到户。2．3完善农村居民点发展规划。在社会快速发展的新形势下，当前农村宅基地越来越受到大家的重视。由于当前农村宅基地管理工作中表现出各种问题和矛盾，因此在今后较长的一段时间内，相关部门要加快对居民点各类发展和规划的完善，在用地方面提倡因地制宜的节约用地理念，从而实现农村宅基地的可持续发展。这就需要在实际工作中，在进一步落实农村宅基地登记制度，以此来摸清详细信息，并对集约利用的潜力进行分析。同时还要对农民居民点发展规划进一步完善，重视当前村桩建设规划和区域农村居民点的体系规划，因地制宜，针对当地自然、经济和社会的条件来建立各自适宜的节约集约利用模式，鼓励农民在中心规划建成区内新建住宅，实现中心村集中，从而推进城镇化建设的进程。2．4逐步规范和保护农民建房。在抓住当前宅基地使用权登记发证和小产权房清理工作这一有利契机，组织开展空心村、闲置宅基地、空置住宅及一户多宅的调查清理工作。进一步严格宅基地申请条件，贯彻好一户一宅的规定。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下鼓励农民新建、改建和扩建住宅，充分的对村中空闲地、老宅基地及废弃的有效利用。同时还要根据当前城镇化和集约用地要求，鼓励农民集中建新村，推进农村宅基地管理和利用的合法化和规范化进程。2．5加强改革创新，推进城镇化建设。在当前城镇化建设过程中，不仅建设用地紧缺，而且农民进城就业也存在买房难的问题，针对于这些问题，可以加大改革创新的力度，进行一些实操性试验，运用市场机制来找出推进城镇化和新农村建设的突破口，可以通过开展城乡建设用地增减挂钩项目试点和旧村庄改造，对于一户多宅及空心村优先纳入折旧区，并制定相应的激励奖励措施，对拆旧区进行复垦，鼓励农民将多余的宅基地腾退出来，不仅能够增加耕地数量，而且有利于推进城镇化建设的进程。

3结语

当前我国农村宅基地问题十分突出，由于面广量大，情况十分复杂，而且还涉及到广大农民的切身利益，因此农村宅基地管理也成为当前国土资源管理工作的难点和热点问题。特别是近年来国家对农业扶持力度加大，农民整体收入水平大幅度增加，新农村建设步伐不断加快，这也使农村居住条件有了明显改善。但当前农村宅基地存在着随意转让、随意建房及乱占滥用的现象，这对新农村的建设带来了较大的制约影响，因此需要加大力度实现农村宅基地的规范管理，进一步改善农村的村容村貌，更好的推进社会主义新农村建设的蓬勃发展。

作者:韩华 单位:宾县国土资源局

参考文献:

［1］黄茹华，张锡森，李晓林．农村宅基地管理问题探析［J］．中国商界，2010(02)．

［2］范旭辉，解玲艳．如何加强农村宅基地管理［J］．农民致富之友，2010(03)．

宅基地改革工作方案篇6

1创建具有特色的住宅空间设计课程标准

以往住宅空间设计课程是以教学大纲的形式作为教学文件的，在新一轮的课程改革中，课程标准已经悄悄地取代了教学大纲。在课程标准中，不再包括课程重点、难点和时间分配，而是规定了课程的性质、应达到的标准和教学内容框架，更加注重学生的知识与技能、过程与方法、情感态度和价值观等方面的要求。教学大纲规定的是教学目的、教学内容;而课程标准规定的是教学目的、教学内容和学生学习的基本要求。在评价体系上，课程标准更加注重学生的多元化评价，它将学生、教师和课程融为一体，强调过程性评价;而教学大纲重视学生知识技能结果考核，评价指标单一。所以我们在住宅空间设计课程中用课程标准取代了教学大纲。住宅空间设计课程标准包括课程性质、课程目标、课程内容、课程实施条件、课程学习评价建议等几个方面的内容。住宅空间设计课程性质属于职业技能课，也是专业必修课。课程目标是在学生掌握装饰制图、计算机软件和室内设计原理的基础上，以胜任装饰设计公司室内设计员岗位工作要求为职业能力目标，以此类岗位工作任务为载体，通过多媒体演示、住宅空间设计施工现场观摩、模拟项目操作等手段，使学生在学完本课程后具备较强的住宅空间设计和方案设计图绘制能力，能胜任装饰设计相关工作岗位。在课程内容中，紧紧围绕理实一体化的教学模式，对课程内容进行精心设计，大致划分出理论和实践所占的比例，把理论知识点嵌入到各个项目中进行讲解，挑选典型案例，分配好课时数，再让学生进行实战练习，边讲边练，直至项目完成。在课程实施条件上，对教师要求具有“双师”素质，具有企业一线的经验，能够组织实施理实一体化的教学任务;在教材的选用上，要突出案例和实际项目的训练，开发适合课程的校本教材;在教学场所上，除了多媒体教室外，还包括校内实训场所，校企合作基地等，以装饰企业为依托，加强实际项目的观摩考察等。课程学习评价上，创新考核体系，把学习过程考核和自主学习考核载入考核体系，充分调动学生学习探索的积极性与主动性。坚持考核内容综合化、考核标准职业化、考核方式多样化、考核过程全程化、评价主体多元化。在学习的全过程中，针对项目的每个环节进行打分，设置评分标准，避免考试成绩与所掌握的知识和技能不相符的高分低能的弊端。

2理实一体化住宅空间设计课程教学实践

我院的住宅空间设计课程中，以小户型、中户型和大户型三种套型为教学情境，精选三个不同的典型案例进行项目化教学，并建立了小户型、中户型和大户型项目资源库，以项目运作贯穿整个课程。在每个户型的教学情境中，又分为若干个小模块，从设计风格的讲解、学生资料收集、项目主体设定、平面功能布局、顶面立面造型设计、构造大样图的绘制、效果图的设计表现，直至项目PPT和展板的制作，每个环节老师都精心讲解指导，学生自主练习，形成学生为主体、教师为主导的教学氛围。通过课程的学习，让学生在造型设计能力、语言编写能力、设计应用能力、软件制图能力、与人沟通能力上得到综合的提高。课程因为是理实一体化的教学模式，如果只在多媒体教室上课，靠老师的PPT和板书，在注册入学制度下的高职院校中，会有许多学生课堂上玩手机和睡觉，课堂效果极差。要改变这种情形，必须教学改革，把我们的课堂变成学生向往的地方。我院在2012年—2014年完成了建筑与装饰实训工场的第一期和第二期的建设，共投资约160万元，分为“静态构造展示”“动态工艺制作”两个区域。其中“静态构造展示”分为A，B，C，D四个区，A区为建筑室内典型空间的展示;B区为建筑材料、装饰材料、墙体构造和灯光灯效展示;C区为百变空间、基础结构、钢筋结构展示和家具展示;D区为世界优秀建筑模型、图片和施工图纸样本展示。“静态构造展示”中包含数个样板间，的吊顶、隔断、透明水电墙、多媒体设备等一体化实训室，能满足学生体验，观摩，实际的需要。“动态工艺制作”分为E，F两个区，主要是为木工工艺制作和建筑装饰施工技术服务的，而住宅空间设计课程主要在“静态构造展示”区域内完成。在住宅空间设计课程中，讲解室内设计的一般程序的设计前期准备阶段这个知识点，首先教会学生与客户交流，在和谐的交谈与详细的询问中掌握第一手资料，完成对客户的性格分析、个人爱好，了解客户对设计功能的要求。设计之前，收集设计对象的相关建筑图纸和资料，现场实地考察，拍照，测量未知尺寸，绘制草图并详细标注都是必不可少的环节。在此基础上形成初步的设计概念，确定设计风格，并在接下来的草图构思中进一步深化。我们在走访企业的过程中，许多企业反映学生不会测量房屋完成框架图的绘制，因此在此课程中，我们加入了测量的课程，让学生拿着卷尺和测距仪，在我们的实训工场样板间进行实地测绘，进行草图的绘制，通过丈量，掌握草图的绘制步骤、家具的常规尺寸和空间概念，这比在黑板上把家具的常用尺寸写出来硬让同学们进行记忆效果要好很多，既提高了学生的兴趣，又提高了实训工场的利用率。在讲解住宅的有关知识时，我们将课堂搬至实训工场的A区，这里配置了课堂所需的投影仪、写字黑板和供学生上课的椅子，旁边就是开放式住宅空间设计中的厨房、客厅、卧室、书房、卫生间的样板间，在这里老师可以详细的介绍门厅、客厅、卧室、书房、厨房以及卫生间的有关知识，学生通过身临其境，体验装修环境和氛围，对所要掌握的内容记忆深刻，普遍表示要比在多媒体教室放图片效果好，课堂上玩手机的现象明显地减少了。在讲解界面装饰材料的时候，我们会把课堂移至实训工场B区，在B区沿墙面四周，共有19间材料构造间和10根不同材料的暴露构造的圆柱，每间的地面、墙面、顶面的材料和灯光都有所不同，并且所有材料做成半剖的形式，这些材料的展示立体直观，每间墙面上还悬挂着与该间材料相匹配的施工工艺，让学生一目了然地接受材料信息和构造节点。在中央位置，我们同样配置了投影仪、写字黑板和学生座椅，供上课使用。我们还会让学生去收集市面上的材料，让同学做成材料实物展板进行比赛，看谁收集有新式材料，这样通过不同班级收集的材料，B区的装饰材料品种达到了最新的收集，也满足了教学的需要。在C区的百变空间中，除了一些著名模型的实物展示外，设立了一间约10m2的小空间，里面涵盖了家庭居住空间的所有功能，设立了翻转床等，让学生明白小户型空间的最大利用，在其余空间的顶部，设置了各个方向的吊轨，下面悬挂着布帘，这样可以让学生随意拉出不同的空间，训练学生的空间感;在沿墙的两面，为专业群建设考虑，购买了许多土建基础结构和钢筋结构模型与典型建筑模型，在墙面还悬挂了民清的太师椅，供学生观看。同样，我们在C区也配置了投影仪、写字黑板和学生座椅，供上课使用。住宅空间设计理实一体化教学通常是1节～2节课程地点安排在实训工场，3节～4节安排在带有电源插座的多媒体教室，让学生进行项目化操练，教师进行指导，所有学生自带笔记本电脑，这样也为学校缓解了中心机房的使用紧张。实训工场的建成为住宅空间设计理实一体化教学提供了保障。在课程的考核评价中，从重结果到重过程，淡化终结性考试，强化过程性考核。由于住宅空间设计课程有自己的特点，我们在考核过程中设置了详细的得分体系，并在整个课程中得到全面的贯彻，好的评价体系，不仅注重成绩的量化指标，而且注重学习过程的积累，技能的提高和创新意识。

3理实一体化住宅空间设计课程项目开发

住宅空间设计理实一体化教学课程改革，是建立在“实践教学”“案例教学”的基础上，把处理过的基础理论中核心的东西，先纳入到职业能力中去，再嵌入到项目设计任务中，将基础设计、装饰材料、装饰构造和预算相结合，设计项目按照企业设计工作流程进行综合训练，形成按照职业化标准进行实践教学的模式，建立提高综合实践能力的课程，提高学生职业技能，为将来就业打下基础，适应社会发展和经济发展的需求。在课程中，教师必须精选项目，掌握企业的人才需求和本领域新技术、新材料、新工艺，从中获得实践教学所需的生动素材，为课程改革打下基础。项目既有典型性，又能实际操作，以典型项目为主体导入课程、打破传统的章节讲授教学模式，按照实际项目将课程内容进行整合，把教—学—做融合起来。为此，在该课程中，以小户型、中户型和大户型三种套型为典型项目，小户型设置了市面上流行的单身公寓，中户型选择了160m2左右的平层和错层住宅，大户型选择了别墅和跃层住宅，每种户型从案例分析讲解直至项目的最后完成，都凝聚了教师们的智慧和辛勤劳动。每种户型又建立了户型库，供学生课后练习。这样当课程结束后，每位学生在住宅设计中，至少已经练习了3套～4套的户型设计，为以后的设计打下基础。以小户型的教学举例，精选了单身公寓户型，通过相同户型的几种不同形式和风格的设计讲解，让同学明白设计主题在居室空间中的设计运用，通过具体案例的实际操作，要求学生对人居空间各功能区域进行设计，对设计风格、家具样式和布局、材料的选择和色彩的搭配进行通盘考虑。掌握常用的人体工学尺度，查阅餐桌餐椅、沙发、床、常用家具、卫生洁具的尺寸，并运用到设计中去。在教学过程中，用事先准备好的户型平面图进行课程导入，把课程设计和项目运作联系起来，在此项设计中，要求突出主题设计概念，以及对餐厅、客厅、卧室、厨房、卫生间进行合理的功能布局。然后从项目运作程序入手，教会学生室内设计的一般程序:接受委托项目设计前期准备确定设计概念草图构思方案设计施工图设计工程预算现场施工配合。在接下来的实践环节中，要求学生完成整套的图纸设计，包括平面图、立面图、大样图、效果图、设计说明，要求手绘与电脑相结合。在课程的教学模式上，打破纯粹讲述的教学方式，实施以工作任务引领知识、让学生在完成典型工作任务的过程中，在亲自实践中，获得知识，提升能力的行动导向的教学方法，实行教、学、做一体化，理论与实践的有机结合。

4结语

住宅空间设计课程的建设，需要教学团队中的每位教师树立课程改革的目标，统一思想，深入投入到基于工作过程的项目化教学的实践中去，通过教学组织实施提高教师教学能力和实践能力。构建基于工作过程的教学模式，以工作任务引领知识，让学生在完成工作任务的过程中自主地获得知识，学习技能。课程改革主要解决的问题是让学生从被动学习到主动学习，并从学习中得到乐趣，从而提高学生的职业技能，达到提高教学质量的目的。

宅基地改革工作方案篇7

[关键词]民用住宅；精细化；信息化；动态管理；房屋维修

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.02.131

随着我国住房体制改革的深化、新建小区不断涌现，老旧小区的福利房已经成为历史产物。按照落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，解放思想，转变观念，统筹规划，加强基础设施建设，提升公共服务能力，稳步推进行政后勤工作改革；通过对福利房管理、改善等工作，进一步改善住户居住条件，环境绿化，切实改善提高职工整体生活环境和产权单位外在形象。

1 福利房产档案管理改善

1.1 背景简介

福利分房产生时间久远，且历史住房情况复杂，在历史分调房活动中出现了大量的文件、档案，由于许多单位最初未对此产生重视，缺乏规范的n案管理，使得部分历史材料得不到有效的管理，对后续房产管理工作产生较大影响。在以往的住宅维修管理过程中，产权单位做了相当多的维修和管理工作，随着民用住宅房龄的增长，分房老职工的去世，住房人员的变动越来越大，现采用职工住房档案管理信息系统，通过创新的管理理念、数字化管理模式、信息化统计方法，扩展房产档案系统，为今后的管理和材料积累提供有利保障。

1.2 住房信息登记表格化管理

房产产权档案是民用住宅建设和管理的基础，采用表格化登记管理的方式，可以最直观地反映住宅的产权人、房屋状况、核定面积及变更情况等重要信息，为确认房屋权属提供最可靠直观的查询管理方式，同时可为今后的房产管理提供依据，为国家政策的执行提供数据基础，做到历史状况明晰，有证可循。

1.3 住房档案信息化管理

制定住房档案管理办法，对职工进行住房情况登记后，根据填写情况逐个进行信息录入，如：购房人姓名、身份证号、性别、职务职称、参加工作时间、配偶姓名、配偶单位、配偶身份证号等。住房信息有：房屋1地址、建筑面积、阳台面积、购房时间、产权证号、调房时间。房屋2地址、面积、购房时间、调房时间等。

职工住房档案管理信息系统的特点：

第一，专业性。针对不同类型房屋，按所采用的设计表格，分别有不同的登记位置，并且对房屋状态详细统计，包括房屋产权证号（或租赁合同号）、售房单位、产权人姓名、建筑面积、阳台面积、使用面积及核定面积、房屋类别、购房时间等信息。

第二，动态性。房屋及房屋产权可以及时进行变更，具有很强的动态管理性。一旦居住状态发放改变，可随时对住房信息进行变更，并可同时保存历史住房情况。做到有证可循。

第三，真实性。房产档案管理是房地产产权管理的基础，可详尽地记录，系统地按楼房坐落区域综合统计住房情况，为强化房产档案管理系统建设作出保障。

房屋档案管理登记可以减少由于历史久远，房屋管理者陆续变更而引起的房屋档案不全、历史政策不清等情况发生。并可在房产行政管理、司法协助、住房制度改革及住房改造、产权交易和房产规划等各项工作中起到重要作用，房产档案的完整性、系统性及数字化、信息化显得更加迫切和重要。通过数字化和表格化的管理，创新了福利住房管理的理念及模式，优化房产信息系统，扩展了服务功能，使得房产档案在收集、储存、传送和利用上有所突破。

2 房屋维修精细化管理模式

采用精细化的模式对民用住宅维修进行管理，可以在一定程度上解决房屋维修中产生的矛盾，做到有问题能及时解决，切实提高我所民用住宅维修的管理水平和服务水平。

2.1 房屋维修登记表格化管理

对房屋日常维修进行表格化管理，设计房屋维修登记表（见表1）。

2.2 房屋维修档案信息化管理

利用Excel软件，将单位内产权房按坐落及住宅人员归类，并将现居住人标注在表格上，同时用标注的方式，清晰地标注历次住户报修的时间及维修内容。

通过建立房屋维修档案电子表格，可以对每一套住宅的维修情况准确及时地记录下来，为今后房屋基础设施大修改造提供依据，确保房屋使用安全。

2.3 优化住户维修反馈表

当施工单位入户维修完毕后，将住户反馈表交由用户填写，这样便于针对不同维修内容进行评价，并在第一时间对维修满意程度进行反馈，保障维修任务高效完成（见表2）。

3 房屋维修收费管理模式探讨

目前许多单位分配给职工的福利住房所产生的维修、物业、卫生、暖费及水暖电改造等所发生的费用全部由原产权单位承担，随着老职工数量增长，许多去世职工的住房现居住人员都非产权单位职工，而且部分住房进行了出租，他们在享受着职工优厚福利的同时，还得到了收益。但这种做法给产权单位加重了经济负担。

3.1 完善规章制度

通过对房屋状态进行观察，对日常维修内容进行归类，主要针对漏雨、门窗维修、屋面维修、结构维修等其他维修项目，分析以后可能产生的维修项目，引入精细化管理方法，以民用住宅居住人为主体，分析居住人员情况，细化各个维修项目，按最新房产档案统计数据，将个人的维修权利和产权单位应承担的维修责任进行定义和划分，明确维修范围和工作内容及收费标准。对于产权人为产权单位职工但现已去世，房屋由其亲属居住的，产权单位可以制定相关的规章制度，在承担公共部分维修的同时，对于住房各种表计后面的管线和设施提供有偿维修服务，个人应承担属于个人住房部分的维修费用，如个人房屋中表后的小修小改、水暖电小件更换等。对于非产权单位职工居住的情况，应采取定期收取相关的物业费、卫生费及取暖费等形式，均摊每年房屋产生的费用。

3.2 细化业务流程

经对北京市部分福利住房集中的小区进行走访调查，现拟定可划分两大类维修内容：第一，水暖类维修更换：如换水嘴、阀门、疏通下水、维修面盆漏水、管道漏水维修、PVC管漏水等；第二，电气类维修更换：如更换灯泡、查修电路故障、更换插座、开关、更换灯口、更换变组灯转换器等。可按以上两大类对住户提供有偿服务，收费标准待各产权单位具体实施时研究确定。

4 结 论

福利住房档案管理和房屋维修工作是个复杂的动态管理过程，涉及各个方面，各个工作环节，采用先进的管理手段和动态记录法，认真把握每个环节，才能创造出最接近实际房产情况的系统。同时房屋维修工作又是一项关系到职工群众基本工作和生活的特殊工作，为确保其可以高效、高满意度地完成，最合理经济地利用经费，除了建立完善的房产档案、细化工作流程外，还需要建立一套严格而有效的房屋维修制度，从思想上、组织与管理中多管齐下，齐抓共管，做到从源头上控制与管理，才能真正实现房产档案动态管理，提供安全优质的维修服务，为住户的安居乐业提供有力保障。

参考文献：

[1]延利萍，张毅.华阴对行政事业单位房地产产权实行集中管理[J].西部财会，2013（11）.

宅基地改革工作方案篇8

土地和户籍,是城乡二元体制改革中不可逾越的两大核心问题。稳妥而积极地处理好农村土地的承包经营权与农民宅基地使用权的流转和抵押,是破除城乡二元经济体制的重要内容。本文试图讨论农村土地即农田和宅基地的相关问题,寻找破除城乡二元体制的途径。

一、现行土地制度的缺陷分析

农村土地家庭联产承包责任制是中国改革初期最具成效的改革成果之一,这一制度极大地解放了生产力,解决了广大农民的温饱问题,功不可没。但是现行的土地承包制未触动城乡二元体制,存在着明显的缺陷,主要表现在:一是集体土地所有制的模糊产权,造成了土地权属纠纷、征地补偿费用缺乏标准,农民宅基地不合理占用,农民对土地只具有有限的经营权和收益权,不具有转让、抵押、赠与权利等一系列问题。二是农用地使用权流转受到很大限制,缺少有利于土地流转的配套制度和有形市场,土地要素功能难以体现,土地难以有效集中形成规模经济,农业规模经营难以实现,资源配置效率低下。三是现行土地制度容易造成农民经营土地行为的短期化。由于集体分配土地,人口变动就要求经常性地调整土地,农民对土地经营就难以有长远打算,不愿对土地长期投资,而采取短期行为,甚至采用掠夺性的经营方式,造成土地贫瘠化,不利于农业生产的可持续发展,从而影响农民的长期收入。四是现行土地制度造成土地资源的浪费。根据规定,买卖双方不能直接交易土地而要通过政府环节,买方向政府提出购买要求,政府向农民征地再转给对方,政府向农民征地所支付的补偿往往很低,并不能补偿农民出让土地的损失。

城乡二元体制改革的关键在于户籍和土地制度改革,而户籍的背后是土地。对农民而言,土地既是生产资料又是生活保障,改革既有的土地制度已经势在必行。十七届三中全会专题讨论农村改革,彰显了我党下大气力推进农村改革、缩小城乡差距,建设社会主义新农村的决心。

二、土地制度改革模式的分析

理论界关于土地制度改革模式有诸多设想,笔者概括为如下几种模式:

第一种模式是实行耕地私有化,谁承包的土地就改为谁对这块土地拥有所有权,同时实行一些配套措施。该方案能够使土地产权清晰化,有利于杜绝目前在土地征用、开发、流转和利益分配中政府权力腐败的问题,对实现土地资源的优化配置、提升土地生产率有积极作用。但是,土地私有化存在较大的弊端:不利于国家社会事业发展规划征地,不利于国家对土地的整治和管理。如果土地被资本迅速集中、控制,容易给农村社会造成巨大动荡。

第二种模式是实行土地集体所有制,使用权永远归农民所有,也就是使用权物权化,即继续维持现有的土地集体所有制不变,试图在此基础上进行一些诸如把使用权物化、修订征地程序、加大征地补偿和尊重土地使用者权益之类的次生变革,以达到缓解因土地问题引发的社会矛盾的目的。该方案实质上并没有明晰土地产权,可能导致集体征用土地和补偿上的腐败,或者集体不干预,集体土地所有制名存实亡。这种模式设想充其量是对现有农村土地制度的改良,不是农村土地制度改革的最终选择。

第三种模式是实行土地国有私营,就是将农村集体所有的土地,平均分给农民;在此基础上,取消集体所有制,将土地收归国有;农民可在原为集体所有、现为国家所有的土地上自由耕种、租赁或买卖土地使用权;国家不再以行政权力无偿地调拨或干涉农民对土地的正常使用。在国有私营模式中,国有指的是土地所有权属于国家,国家对土地使用原则上具有监督、管理、规划和有偿征用的权力;私营体现了农民从自身利益出发,对土地具有自由决策的权利,反映了国家对农民对土地的正常自由处置权给予了充分肯定和尊重。但是这种模式实际上是一种“准私有制”,土地产权仍然不明晰,与现行的土地集体所有制度没有实质性的区别。

第四种模式是实行土地股份制度,就是在不改变土地产权的前提下,以土地使用权或承包权为主入股,实行集约化经营而获取物质利益的经营制度。农村土地股份制主要是土地入股,但也不排除其他生产要素入股,如资金入股、技术入股、管理入股。实行农村土地股份制后,可按股份制的章程提取一部分作为村级集体经济,也可将集体经济按股分红,这有利于壮大集体经济,也有利于农业产业化的规模经济。但是实现这一制度的前提条件是土地产权的明晰,在现行土地制度下,实行土地股份制条件尚不成熟。

三、土地制度改革发展的方向

1.土地制度改革应充分激活土地要素。土地既是农民最基本的生活保障,也是农业最重要的生产要素,土地激活了,粮食生产的活力就能不断迸发。要在坚持农村基本经营制度的基础上,按照依法自愿有偿的原则,鼓励有条件的地方推进土地经营权的合理流转的有效实现形式,鼓励土地向种粮大户、种养能手以及农业科技开发机构、农业产业化龙头企业等经营主体集中,提高粮食生产的规模经营效益和劳动生产率,让农民从土地经营权流转中获得更多的收益。粮食核心产区推动土地经营权基础好、条件好的,应先行一步。无论是采取转包、转让的形式,还是采取互换、租赁、入股的形式;无论是设立粮食生产专业合作社,还是组建经营有限公司,只要有利于粮食增产、农民增收,都可以进行探索。

2.土地制度改革应充分发挥市场的作用。与推进城乡二元体制改革密切相关的另一问题,是农民宅基地的处理。多数农民把自家宅基地看得很重,宅基地成为农民生活保障的一部分,宅基地改革对稳定农村社会有重要意义。当前可利用市场机制加快宅基地置换改革。宅基地置换指的是在县市政府的统一安排下,进城工作和生活的农民及其家属把自己的宅基地和上面的房屋,交给县市政府处理,换取城市户口,并得到一套城镇公寓住房,还可以给这些农民以城市低保待遇。这样,农民就可以安心迁入城镇工作和生活。应当考虑允许农民以承包地和宅基地的使用权做抵押。承包地和宅基地的可抵押,使农业生产的金融支持深化成为可能。农户可把承包的土地或宅基地抵押给银行,取得一笔资金用于添置农用机械或其他生产资料,以增加产量,有利于劳动产生率的提高。允许农民土地使用权抵押的同时,要跟进配套措施,并加以引导,使之走上规范化。可以相信,随着城乡二元体制改革的推进,随着农民承包地的流转和宅基地抵押问题的解决,农民开展自主经营的积极性将得到空前解放,将极大增加农村经济的活力,我国农业一定会取得更加长足的发展。

作者单位:华中科技大学经济学院