地产公司财务分析范文

地产公司财务分析篇1

【关键词】房地产上市公司 财务风险 成因

商务部研究院信用评级与认证中心于2014年6月《中国非金融类上市公司财务安全报告（2014春季版）》，报告对于非金融类上市公司的财务安全总指数进行了盘点。在细分的行业领域中，房地产行业的财务安全状况最糟糕，行业指数仅为2173.47点，指数值只有其他行业的1/2到1/3，且2014年财务安全状况同比快速下降，因此该行业是所有行业中财务风险最大行业。存在财务风险的地产上市公司96家，行业占比71.11%。

一、内在因素

（一）存货

在过去的十多年中，房地产企业几乎没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，且总体升值速度超过企业融资成本。但近年来企业融资成本的涨幅始终高于地价、房价的涨幅，仅靠持有资产升值的盈利模式不再适用。从近几年的房企财务报表中可以看出，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长;在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双重危机。

2014年，开发商普遍面临存货压力。CRIC研究中心数据显示，到第三季度结束时，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。查阅2014年三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿;存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。中国房产信息集团研究员陈开朝分析，2014年以来由于房地产行业处于调整期，销售渠道受阻，房企可售、待售房屋增加导致企业库存量上升――说明行业库存风险在不断上升。

（二）资产负债率

众所周知，资产负债率能衡量企业健康与否。房地产业的资金密集性导致房企财务杠杆通常比较高。房企的资产负债率一般情况下在60%～70%比较合理。许多房地产企业都是使用对外融资、向银行贷款的方式来获取营运资金以保障资金链的稳定，有的企业资产负债率甚至高于70%的警戒线，承担着高额的筹资费用和利息支付，短期偿债压力大。

房地产上市公司平均资产负债率如下表：

从上表中可以看出，上市公司的资产负债率平均在60%以上。资产负债率过低说明企业经营过程中大部分使用自有资金，不利于企业的扩张与长期发展，通过借款等融资手段壮大企业已经成了必然的趋势。资产负债率过高则说明企业资本中大部分来源于外债，不利于企业应对危机，当企业面临风险时很有可能出现资不抵债的情况，进而导致企业的破产，因此合理的资本结构对企业的经营发展是至关重要的。

（三）营运资金和投入产出周期

房地产项目建设需要很长的时间，土地征收、土地开发、房屋建设、房屋销售、房屋后续服务等等每一个环节都需要大量资金的投入，然而只有项目初具规模后才开始有资金流入。在此期间如果遇到外部环境恶化，若不能及时采取应对措施企业将遭受损失。房地产业在开发与经营过程中需要数额巨大的资金支持，资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。

（四）资金来源

我国房地产开发项目的资金来源主要是由国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等五项组成。房地产开发项目中自筹资金最高，占比高达60%，自筹资金和国内贷款大约占了15%，而利用外资占比最低。自筹资金的比例逐年增加，说明企业的筹资能力增强。国内贷款的比例逐年下降，主要是国家出台的住房信贷政策影响所致。

房地产企业自筹资金同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关;与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切，在收紧信托委托贷款渠道的同时，传统贷款渠道仍保持一定比例。

（五）产品的区域性

房屋作为固定资产附着在土地上，但土地不可移动且稀缺，因此房地产的价值会受到周围环境的影响。房屋具有很强的区域性，这种区域性带来的财务风险存在于产品生产之前。各个地区的房地产市场发展都与该地区的经济增长情况有紧密的联系，房地产价格、供给和该区域的总体经济发展状况相互影响。

城市发展及其交通运输业的便利程度也对房地产业发展非常重要。交通运输便利与否导致了房地产价格不同的形成机制。房地产市场的发展情况与该地区经济水平密切相关，并且房地产的供需现状也会反作用于该地区的经济发展。不同区域间的不同发展规律和区域化房地产业发展的差异性，主要是因为各地区经济发展的不平衡，各地区市场化进程不同，所处的发展阶段也有差异。

二、外在因素

（一）法律政策环境

房地产业是民生产业，受到政府的关注与控制。这主要体现在：第一，房地产开发商的土地开发成本和土地储备量受政府有关土地资源的管理影响。土地作为房地产开发必不可缺的资源，有关土地使用政策的变化几乎都会对房地产企业产生重大的影响。第二，房产税等税费的改革会对房屋的销售造成影响。第三，政府的财政政策和货币政策会对房地产企业和购房者双方都造成重要的影响。

（二）经济发展水平

任何事物的发展都与该国该地区的经济发展水平密切相关，特别是与民生息息相关的房地产业与经济发展尤为紧密。主要表现在：第一，房地产业与很多行业具有高度的产业关联性。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。而经济形势的好坏会直接或间接影响到这些行业的销售情况，这些行业的产品质量、产品价格等方面的变化也会影响到房地产业的发展。第二，金融市场和金融资产受宏观经济环境好坏的影响。金融市场的大小和稳定决定了房地产市场的资金量，对房地产上市公司的融资，资金链的稳定带来影响。第三，经济环境情况会影响市场判断和购房者购买情绪，影响房产的销售行情。

（三）市场供求

1998年住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，房地产供求数量和关系变化巨大。我国的房地产市场供给与需求都处于高速增长期，自从2000年后，我国房地产市场供给大于需求，并且供需缺口仍在加大。我国的房地产消费市场主要集中在城镇，随着城镇化的进程深入，房地产的需求也在不断的膨胀;同时随着我国居民可支配收入的增加，城镇人口改善性需求也在增加，并且带动了部分房地产投资需求。

2014年以来，商品房销售额和销售面积均同比下降，其中住宅销售额和销售面积下降的幅度较大，但10月份在多种政策刺激下降幅明显缩小。1～10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%。供应量因企业拿地量下滑以及新开工的减少而出现一定的下滑。2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产销售量下滑明显，与之相对应的是待售面积的高企，不仅加剧了去库存压力，也降低了房地产开发投资速度。

（四）市场利率

一般情况下，房地产市场的好坏与市场利率呈反向变动关系。近年来，国家为调控房地产市场，市场利率升高，这一方面影响房地产公司的销售和回款;另一方面也导致融资成本等财务成本的增加，利息支付压力增大，现金流紧张，在房价不变的情况下开发商的收益就会相对减少，开发商会减少对房地产的投资。

对购房者而言，利率提高增加了贷款购房成本的支出，使购房者每月的月供负担增加，部分投资者会减少购房投资，抑制房地产市场的需求。当利率降低时，人们将资金投入到其他有潜力有发展的区域，此时开发者因开发成本减少，投资利润增加，会向房地产行业投入更多的资金。利率作为资金的使用价格，它的提高还是下降对金融资本有比较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。

（五）土地价格

自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。土地在房地产企业中是不可缺少的非再生资源，近年来房地产企业的土地购置费在企业计划总投资中占20%左右，比重较大。随着房地产业的不断升温，房地产企业囤地现象越来越严重，国家对土地的调控越来越严格。“国十条”的提出更是加大了对居住用地出让价格非理性上涨的抑制。随后国土部、住建部对土地的控制越来越严，加大了房地产企业对土地开发的风险。另外，土地是房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量过大，影响开发商资金的周转率和利润率，如果所储备土地未能及时被开发，企业将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

（六）国家政策调整

国家经常出台宏观政策调整经济发展过程中可能出现的问题，房地产行业与众多行业密切相关，也会受到政策变化的影响。2013年2月20号，国务院常务会议确定了房地产市场调控的五项政策措施，要求对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，同时提出对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。企业所纳税款增加，楼盘售价也同步增加了，而销售速度却下降了，资金回收周期变长。新政策的出台对房企资金链提出新的挑战，财务风险也随之加大。较高水平的存款准备金率进一步缩小了房地产企业的贷款额度，压缩了其获得流动资金的途径。随着物价的上涨，房地产项目实施中的各种材料和人工成本也不断上升，工程项目造价和楼盘销售费用也越来越高，但房地产企业又无法将这些风险全部转嫁到建筑施工企业和第三方，房地产企业需要提前支付一部分施工费用和销售费用。而房地产企业只能等到项目预售开始以后才会有销售资金流入，这段时期的资金使用周转压力也全部由房地产开发企业自行承担。

三、结语

影响企业财务风险的原因有很多种，而本文从内因和外因出发，具体解释了这些因素将如何影响企业。在了解可能影响财务风险的因素后，企业管理者们可以重点关注这些因素，针对性的提出预防及应对财务风险产生的对策。

参考文献

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[2]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007（6）：72.

[3]裴新利.我国房地产企业财务危机的特征及成因研究[J].商业会计，2012年17期.

[4]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版），2010年6月第36卷第1期.

地产公司财务分析篇2

【关键词】房地产；财务危机；处理；控制；措施

房地产公司是从事房地产开发建设、销售、租赁管理，以及相关中介服务和其他经济活动的独立部门。在一个整体宏观经济周期内，房地产行业可以驱动建材、建筑、机械、冶金、机械、家电、家具等相关产业的发展，创造大量社会就业机会，是我国国民经济的重要支柱产业。众所周知，房地产业是一个资金密集型行业，有资金投入量大、开发周期长，受经济大环境影响较大的特点。这些特点导致了房地产企业的商业模式具有较大的特殊性：不仅资产负债率较高，而且投资回收周期长。房地产业的各项生产经营活动的过程实际上是大量的资金的运作过程，涉及金融风险复杂而多样，所以房地产行业有着比较大的财务风险。如何规避和防范风险因素，尽早发现潜在的财务危机，使企业尽快消除发展过程中的潜在风险，构建财务预警系统的房地产是一种重要的方法。

1 房地产企业财务危机

房地产企业财务危机是指企业的现金流量不能满足企业的需求，如无法支付到期贷款或借款、不能足额按进度支付合同约定的工程款项或工资薪金，总之是企业的现金流无法支撑企业的正常经营要求。关于房地产企业财务危机产生的认识，从房地产企业财务活动的内容和特点可以了解，我们认为，相对于其他企业，房地产行业的财务危机主要产生自资金流入环节。可能会因为政策原因，或企业产品不能迎合市场，导致实际销售收入没有达到预期，而同时房地产企业过度运用财务杠杆，在高资产负债率的情况下，信贷资金被回收。房地产企业财务危机一旦发生，对上下游的金融行业、制造业等，都将造成极大的影响。地区发展过度依赖房地产行业，确实容易引发投资泡沫与经济过热现象。因此相对而言，发展以制造业升级为经济支柱的新型工业化道路，也确实是未来中国经济发展的最佳途径。但如果仅仅以此就认为，制造业升级可以马上替代房地产行业，成为各地区发展的新支柱产业，无疑是片面而书本化的。

2 房地产企业财务危机风险分析

2.1 政策性风险

把政策性风险放在首位，基于我国不完全市场经济的大背景。有形的手经济生活中依然起着巨大作用。房地产业是一个传统的、有较高利润率的行业。我国连续十余年房地产行业的快速发展、房价只涨不跌的历史，不仅使房地产企业可能忽略了危机的逼近，而且使大量资金从制造业及其他行业涌入房地产行业，民企、央企，都要来分一杯羹，这使国家认识到了整个行业的不健康，导致了调控的到来。虽然对近期、中长期的房地场行业走势市场有着很多不同的预测和判断，但近两年，史上最为严厉的房地产调控的到来，证明了房价不可能永远居高不下，只涨不跌。政策性风险对房地产行业最大的影响就是收入的剧减，而房地产企业最大的危机也来自现金流的枯竭。限购政策恰恰打中了这一要害，有房产在手的、较富有的客户被限制购买；而无房产的年轻人面对高房价却望房兴叹。同时，银行信贷政策的收紧，对房地产行业是二次精确打击，房地场行业从银行信贷行业眼中的香饽饽成为了烫手山芋，银监会明确的限制房地场行业的融资方式，数种传统的融资渠道被政策限制，导致企业从市场取得资金越来越困难，成本越来越高，最终必将影响到企业资金链的安全。

2.2 经营性风险

在过去十年，在房地场行业景气的大前提下，房地产企业经营风险相对来说是较小的。房地产企业只需重复做几件事：买地、土地抵押取得贷款、开发、销售、资金回笼、再买地……，在那个阶段，房地场市场一片繁荣，房子一开盘几乎都销售一空，快速的资金回流和较高的利润率保证了企业再投资的资金来源。在现今的环境下，经营风险来自于以下方面：一、产品风险。在现今房地产市场整体供大于求的前提下，产品设计的重要性得以突出，房地产商突然发现，客户的眼光变的挑剔了，不是什么房子都能引来客户排队购买的热情了，在这种情况下，产品设计的失败将使企业付出沉重代价。二、投资风险。如果企业能产生合理的现金流和利润，拥有部分剩余的资金，就会产生新的投资想法。而面对通货膨胀和较大的市场风险，如果没有良好的市场调查，恶性竞争、强行上马新项目，如新投资的项目不能赶上进度，不能达到预期收益，极易造成投资失败，对于一般规模的房地产企业来说，一两个项目的投资失败，完全可能造成致命的后果。三、财务杠杆风险。房地产企业需要大量资金，而资金缺口不是上一个项目的利润可以完全解决的，必然主要靠负债来解决。虽然负债融资的可以在一定程度上，能提高企业的经济效益，财务杠杆系数越大，财务杠杆效应更加突出。但债务比率的上升，会使房地产企业债务风险增加。而目前市场利率在高位徘徊，据观察，目前房地产行业融资成本远高于银行基准利率，达到了9%到15%，如果企业经营不能达到预期的的收益率，高利率会给企业带来较大的偿付风险。

3 房地产企业财务危机风险处理

3.1 资金集中管理模式，资金效率最大化

房地产企业集团公司，资金管理应该更侧重于集中式的管理的企业模式。可以防止企业支付危机发生，保持资本流动平衡。可通过资本流动的有效管理以及控制企业的经营活动和财务活动，可以获取最大的投资效益。掌握房地产集团企业的内部资金、流动，而且有效地监控组织经费使用。集团总部使用资金池，整合、合理调整统筹安排资金使用，从而加强内部资本集约管理，优化资本分配，不仅可对从属企业资金调度实时监控、减少闲置资金，提高资金使用效率集团作为一个整体，而且可以满足重点项目的资金需求，加速资金周转效率，因为有大规模的集中管理和力量，可以消除资本体外循环，改善整个集团的资金使用效率，同时确保资金的安全。

3.2 多种融资渠道、创新融资方法、分散风险

通过多种渠道融资，为房地产企业创造相对安全的企业资金链。可以将房地产资金链和目前资本市场对接，通过建立房地产资金的内部和外部循环系统。在企业需要资金时，可迅速取得融资，有资金闲置时，可以进入外部循环系统，以减少企业财务成本。可制定相关风险分散，确保资金链的安全的预警措施。同时，房地产企业必须对其资金链管理进行研究并寻找更适合自身发展的企业融资、投资模式。随着我国金融市场的不断开放，新的融资渠道和新的资金不断进入市场，在目前的资本市场中，除了日益激烈的市场竞争，还有可以减少借款企业成本，低风险的融资手段。这需要财务人员有敏锐的嗅觉，尝试新的融资方法。合理的房地产企业资金链，避免银行利率上升或准备金率影响的融资的能力，一定要得到重视和发挥。企业系统内部和外部的融资相结合，多元化融资，积极拓宽资金来源，将成为企业化解财务危机的重要手段。

3.3 加强收益分配管理和投资控制，建立预警机制

当企业处于相对稳定的和成熟的阶段，收入分配政策应是适当减少，使企业保持一定的现金储备。在市场方向不明朗的前提下，精简投资项目，对新项目做全面的投资收益分析、市场调查、根据市场好恶设计不同的、差异化的住宅产品。建立一套财务危机的早期诊断和预警机制，将危机消灭在萌芽阶段，对企业有着重要的现实意义。它有助于对危机产生的深层原因进行分析。我们可以通过设置，观察一些敏感性财务指标的变化，对企业可能或将要面临的财务危机信号控制预测。这些敏感财务指标包括：资产负债率、开发项目收益率、现金流量、资金实际成本等、并采取适当的措施，在财务危机积累、危机全面爆发前，作出判断和应对。

4 结论

我国房地产企业受来自企业内部和外部内外风险的影响，排除风险的关键在于预判并主动处理风险，并加以控制。与此同时，加大分析投入能力和应急处理，可事先通过分析财务指标和控制开发等项环节风险分析，帮助房地产企业防范风险发生，促进其持续健康快速稳定的发展。

参考文献：

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[5]张友棠.财务预警系统管理研究[M].北京:中国人民大学出版社,2004.

地产公司财务分析篇3

关键词：房地产企业 财务分析 财务风险 激烈

一、房地产企业的风险类型和特点

（一）房地产企业项目的筹资风险及特点

1、房地产企业在项目开发初期，自有资本比例很低，主要依靠负债进行开发

当前，我国的房地产企业自有资金很少，资金来源主要依靠银行贷款。期初时房地产企业较多的享受到借款资金所带来的益处，然而随着我国政府对房地产市场的调控和贷款的陆续到期，房地产企业出险了很多前期贷款的本金和利息无钱支付的现象。从某种程度上可以说，房地产企业有时候仅是空有亮丽的外表，在其背后其实背负着巨额债务。

2、房地产企业再融资困难

由于我国房地产企业资金大部分来自于银行贷款，负债经营比重较大。造成房地产企业利息负担沉重。房地产企业一旦再次获得资金的能力降低，将会直接面临资金断裂的风险，这对房地产企业而言，将是致命的。

（二）房地产企业项目的投资风险及特点

房地产企业前期所需资金数额多、投入较大，这种行业特点使得投资活动成为房地产企业的活动核心。房地产企业的项目投资风险是指在房产项目投资中由于不可知因素的影响，使得房产项目无法达到预期收益或目的，而导致房地产企业的偿债能力和盈利能力受到一定影响，直接造成房地产企业在投资环节需要面临不确定性风险。

（三）房地产企业的项目经营风险及特点

房地产企业的经营风险主要是指两部分，一种是材料采购风险；另一种是存货变现风险。

1、材料采购风险

是指房地产企业在当前的物价不断上涨的市场经济环境下，钢材、水泥等建筑原材料的价格日益增长。随着原材料的价格上涨，房地产企业的采购成本被增加。使得房地产企业面临着一定的风险。

2、存货变现风险

房地产企业在正常运营中还会受到利率波动的影响。贷款利率的增长会增加房地产企业的资金成本，从而使其预期收益被减少。从2007年开始，我国政府为了抑制通货膨胀，一共进行了六次加息。再加之当前金融市场不断收紧，房地产企业的财务成本被持续增加，间接导致按揭贷款购房者的购房成本迅速上升，直接造成市场对房产的需求降低。

二、房地产企业应加强财务分析，防范财务风险

（一）通过偿债能力分析，防范财务风险

1、从分析短期偿债能力入手

房地产企业短期偿债能力指标主要有流动比率、速动比率、现金比率。流动比率是流动资产与流动负债的比值；速动比率是速动资产与流动负债的比值。速动资产是流动资产中变现速度较快或者偿债能力较强的资产。现金比率是立即可动用的资金与流动负债的比值。一般而言，房地产企业的流动比率和速动比率越高，企业拥有的可用于抵偿短期债务的流动资金就越多，短期偿债能力也越强。但是，在实际的财务分析时，尤其是在通过分析财务指标评判企业风险时，还要结合房地产企业的自身特点和行业情况，比如，房地产企业资金回流慢，前期投入通常较多。在这种情况下，财务分析时就不能将其与一般的流通企业相提并论。比如，对房地产企业而言，有时流动比率和速动比率虽然较高，但并不能简单评判其短期债务就一定能如期偿还。因为，倘若应收账款存在大量呆账、坏账，那么这两个比率可能就会因为应收账款的弱变现能力而失去其应有的特性。同理，现金比率也并非越高越好。若其过高，可能代表房地产企业没能对资金进行合理的调度，从而造成资金浪费或闲置现象。

2、从分析长期偿债能力入手

长期偿债能力指标主要有净资产负债率、资产负债率等。其中，资产负债率表明在房地产企业的总资产中通过借款方式筹集的资金占有的比例。该指标能够直接反映出房地产企业债权人权益的保障程度。通常，该比率越低越好。比值越低，代表负债的偿还度就越高，财务风险也就越小。净资产负债率是房地产企业的负债总额与企业所有者权益的比值。该比值通常用于表明房地产企业的基本财务结构的稳定情况。比值越高，表明房地产企业具有较高风险的财务结构；反之，倘若比值较低，则表明房地产企业具有较低风险的财务结构。一般而言，该比值越低越好，比值越低，表明房地产企业债权人的权益就越有保障，财务风险越小。

（二）通过支付能力分析，防范财务风险

对房地产企业而言，支付能力的情况直接与财务风险紧密相连。从某种意义上可以说，支付能力的好坏，是衡量房地产企业财务风险的一个主要标志。关于支付能力，可以设置现实支付能力与潜在支付能力两种指标。

1、从分析现实支付能力入手

现实支付能力是用房地产企业本期会计期末的货币资金的全部结存额与全部费用的月平均支出额进行比较，计算出期末全部货币资金数额在月平均支出额之下可供正常支付的周转月数。一般而言，现实支付能力指标越大，房地产企业的现实支付能力就越强。反之，则相反。但是，并非该指标值越大越好。如果该指标值过大，则表明企业在一定程度上资金浪费现象较为严重。通常，计算得出的周转月数在3上下较为合适。

2、从分析潜在支付能力入手

潜在支付能力是房地产企业在对外投资之前，会计期末的全部货币资金和有价证券（抛去借入款）的合计数与房地产企业当期费用的月平均支出额进行比较而得出的可供正常支付的周转月数。通常，房地产企业的潜在支付能力与计算所得的可供周转月数成正比。可供周转月数越多，则房地产企业的潜在支付能力就越强。反之则相反。然而，有价证券、银行存款，以及借入款的期限都长短不一，变现能力和风险程度也各不相同，因此，在财务分析时需作具体分析。尤其是需要注意在财务分析的过程中，运用该指标数据时，所涉及的货币资金、借出款、有价证券、借入款灯，是否均来自同一会计期某时点的静态数据指标。同时，还需要预测房地产企业近期的现金流入量和现金流出量；企业的收入和支出情况；借出款的收回情况和借入款的归还情况等因素。唯有如此，实际支付能力的预测才能更接近实际。

（三）开展成本控制分析

无论何种企业，成本控制都是其改善经营管理和提高时常竞争力的关键环节。房地产企业也不例外。因此，在房地产企业的财务分析中，还应重视与开展成本控制分析。在成本控制分析中，首先要对房地产企业的成本控制目标的执行效果进行正确评价。同时，面对成本升高与降低时，要及时分析其产生原因和对房地产企业财务风险的防范方面所带来的深层次影响。其次，还要明确房地产企业在成本控制中的关键环节和关键的风险控制点。针对每一个关键环节和控制点，制定对应的操作规范和有效的防范方法，以寻求降低房地产企业房产项目成本的未来途径和方法，以提高防范财务风险的能力。对此，可以适当借助《管理会计》中的“本、量、利”关系分析模式和边际贡献法、盈亏平衡分析法、变动成本计算法等，从整体上做好“全成本核算管理”，开展定量分析以及合理利用各种技术设备，实现对房地产企业的成本支出进行严格控制和科学规划，调动企业上下全员降低成本消耗的积极性。

三、结语

总而言之，具有一个资金密集型的行业，房地产企业具有很大的发展潜力和高成长性。房地产企业的项目投资周期较长、风险性也较高。房地产企业若要在当前的市场经济环境中有效防范财务风险，提高资金运转效率和安全性，就要从分析短期偿债能力和长期偿债能力入手，分析企业的现实支付能力与潜在支付能力，并且对成本控制进行分析和掌握，唯有如此，才能更好的规避、控制和管理财务风险。继而才能进一步实现企业利润最大化，获得更高的房地产项目投资收益，也为房地产企业的持续经营和下一步发展奠定了良好基础。

参考文献：

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[3]蔡河山.浅谈投资性房地产财务风险的分析[J].现代商业，2009；15

[4]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].市场周刊（理论研究）， 2010；3

[5]阮继华.房地产企业财务风险研究[J]. 科技致富向导. 2010（08）

地产公司财务分析篇4

关键词：上市公司 财务报表

随着我国市场经济的逐步完善，财务环境也发生了较大的变化，财务信息“产品”如不更新换代，就无法满足现代企业经营管理的需求。本文以上市公司为例，探讨如何通过对财务报表的分析来了解上市公司的财务状况，以期对传统的财务报表分析方法和体系有所完善，并透过报表的数字，看到经营中存在的问题，为会计报表使用者提供些许参考。

一、财务报表的概念

所谓上市公司的财务报表是指上市公司将各自的相关会计资料转化成公司管理的一个方式。一般说来，财务报表涉及公司的资产负债表、利润表、现金流量表或财务状况变动表、附表和附注。上市公司报表对各方使用者都起着举足轻重的作用。对公司而言，对财务报表的分析是了解企业经营状况，判断企业发展方向的重要渠道，为企业项目投资、全面发展具有极大的价值意义。对社会公众而言，上市公司的财务报表分析是了解这家企业的参考依据，财务报表是公司日常经营活动和经营成果的综合表现，是公司财务、会计信息的展现，也通过财务报表了解公司财务状况的主要途径。

二、财务报表分析的内涵及目的

上市公司的财务报表分析是公司的综合信息的集成，是公司对外展现自我竞争力，吸引投资者，重要的融资方式；对内规划公司投资方向，库存及资金管控的重要手段。

通过对上市公司财务报表分析，不同的报表使用者可以从不同角度了解上市公司的情况。对于公司高管层，作为公司的经营者，从财务报表中关注公司的经营业绩，销售规模；作为投资者，从财务报表中关注获取的投资收益状况，为自己规划理财制定策略，是持续持股还是及时处置；从银行角度，他们更关注资产负债率以保证贷款资金的安全性，同时，财务报表可以反映该公司过去的经营状况，可以通过对财务报表的分析，考察上市企业的信用情况和偿债能力，根据分析结果，来确定是否对该企业进行借贷业务，尤其对各大银行来说，在向企业授信时，银行要对企业的财务报表进行严格分析，这是银行进行借贷工作的必经程序。所以报表对不同的使用者，从不同的角度分析，有着不同的价值和意义。

三、财务报表的分析方法

现在我国国内常用的财务报表分析的方法大概有十几种。现列举几种：

第一种比较分析法，这种方法是对比较对象有计划数、上一期数、历史最好水平、国内外先进行业水平、主要竞争对手情况等进行分析。如：某煤炭能源公司，既可以与本公司历史最高水平进行比较，也可以与行业龙头公司的报表数据进行对比，以查找差距，保持优势。

第二种为因素替代法，因素替代法是对构成企业的综合指标的各个因素以及会计报表的构成因素进行分析。该方法常用于成本分析，如公司考虑成本波动系由于人工、原料还是其他费用的因素导致成本波动的原因，并对症下药，控制公司总成本。

第三种为趋势分析法，趋势分析法通过根据数据情况判辨项目的变动趋势，分析利益得失，达到了解企业的主要项目、预测企业未来的发展趋势的目的。

第四种比率分析法，比率反映的企业资金的流动状况，是判断企业短期偿债能力的重要依据，通过比率可以了解到企业的资产管理情况，反映资产周转状况及企业的权益状况。

结合第三、四种方法，对某煤炭能源公司连续三年的毛利率作如下分析（见表1）。

该公司系大型煤炭能源公司，从分项毛利构成，可以分析其在煤炭黄金十年期间内，相关主业的毛利较高，但从趋势分析，有逐步降低的波动，故通过报表分析，可以从昨天预判未来。

除此之外，财务报表分析法还有比重法、项目分析法、图表分析法、结构分析法、具体分析指标法等多种方法，可以根据分析需要，结合使用。

四、完善财务报表分析的方法

（一）财务报表的完善

有效的财务报表分析，需要建立科学的财务报表分析体系，才能更好地解读会计数据。因此，科学的财务报表分析体系是完善财务报表的重要手段，所谓分析体系就是科学的应用各种财务报表的分析方法，充分结合公司的行业背景信息、分析公司现行的竞争策略，在定量、定性分析的基础上，构建出一套比较完整的、系统的、科学的财务分析方法体系财务报表分析方法体系。

财务报表要想更精确、更能反映公司的财务现状，财务分析者可根据各自的要求，将财务报表的结果与客观因素结合考虑，进行综合判断，修正误差，这样的做法能使报表的结果更接近实际。财务分析的科学性体现在面对不同的资料不同情况选择正确的分析方法，并将其有机的结合、灵活的运用，全面分析报表资料，综合后得出最有用财务信息。例如：比率分析与趋势分析可以结合使用。这两种方法是互相联系、相互补充的关系。

（二）财务分析方法的优化

优化财务分析方法为现代管理会计提出了更高的要求，我国需要更多更高的管理会计来提升公司的管控水平，在经济新常态的环境下，为公司转型升级，创新盈利提供动力。优化财务分析方法首先是要收集和阅读相关数据信息和财会资料，初步了解待分析的上市公司的企业大致状况。由于公司的财务状况和行业环境都是可变的因素，一切资料都存在一定的滞后性，所以局限在公司提供的财务报表资料上都存在片面性，也缺乏权威性，这样出来的报表分析缺乏真实性和可靠性，得不到大众的认可。

在进行数量分析的基础上，财务分析人员还应结合企业内部因素加以分析。总体说来，内部因素是指上市企业自身产生的一些会影响财务报表精确性的因素。这一方面因素既包括了积极方面影响情况，例如技术部门开发新产品、综合利用能源，引进先进技术或专利投入生产、更新或增加机器设备、增加长期资金等，也涉及负面情况对公司财务情况造成的不利影响。

财务报表分析方法是完成财务分析任务的手段，但其不仅仅是对企业财务报告的分析。在市场经济条件下，企业的理财环境不断发生变化，财务关系日趋纷繁复杂，财务分析的任务也日益多样化。财务分析既要为国家宏观管理和企业微观管理提供信息，也要为企业的其他外部利害关系人和投资者提供信息。因此，不仅仅依靠借助一两种分析方法，更需要将静态分析与动态分析相结合，以便相互取长补短，发挥财务分析的总体功能效应。

将涉及财务报表各种有机联系起来进行全面分析，利用各种先进的科学信息技术手段和统筹方法进行分析，找出各指标之间的关联性，抓住重点，避免多重线性相关，才能做好财务报表分析的基础工作。争取在进行财务比率分析之前就对被分析企业有一个概貌性的了解，以便减少和控制财务分析中的误判行为。具体来说，财务分析人员应先明确分析目标，评价企业经营者的诚信度及其综合素质，了解企业人力资源的状况及企业的文化理念，评估企业的经营环境和资源状况，弄清企业的发展阶段，收集和阅读企业的发展战略，熟悉企业的管理制度和遵循情况等，为全面实施财务报表的分析做好充分准备。

（三）财务分析指标的改进

财务报表指标的改进不仅需要对纯财务信息进行分析，更需要通过对该上市企业的行业背景分析和对财务报表附注分析的来全面完善。

一个企业的未来发展离不开其所在行业的背景和发展状况，加强对行业背景信息的了解，是企业发展战略的重要保证。及时分析出企业在当下在行业环境竞争中的优势以及了解本行业内的竞争企业都起着至关重要的作用。

财务报表附注是对财务报表本身无法或难以充分表达的内容和项目所作的补充说明与详细解释。完善财务报表附注分析，有时候可以避免对简单的财务指标片面解读可能造成误解，因此财务报表分析必须结合会计报表附注进行解释。在对企业财务进行分析时，应充分利用财务报表及报表附注的信息，联系其他相关信息，仔细深入地分析、研究，才能提高对企业整体情况的理解，更准确地评价企业的财务状况和经营业绩。可以通过对重大事项、主要的收入、利润来源、关联方交易等事项的披露把握附注分析重点和要点。

在分析财务报表之前，必须了解企业的经营策略，这是指为了评估企业所拥有的获利潜力和经营绩效的持久性，财务报表中各项资产的收益情况是衡量企业未来绩效和发展的决定性因素，也是评断企业债偿能力的重要指标。因此财务分析要建立在企业运营的实际状况上和对企业的经营策略的分析上。同时，选择指标时还要考虑到企业所处的行业，因为不同的行业，它的行业背景和环境特征，对上市企业的资产结构和报表项目都有所影响。

还需要注意的一点是，在财务报表的分析过程中，结合非财务信息对指标的解读也是非常重要的。信息不仅仅是数据的分析，仅仅对财务数据进行分析并不能保证财务报表的分析质量，如果在市场环境普遍不理想的情况下，公司经营状况即使是零利润也不代表企业的盈利能力很差。尤其是对刚起步的企业而言，即使各项资产的增长率偏低也不能对其未来发展做出否定的判断。因此，财务报表的各项指标分析要将财务信息和非财务信息结合在一起，才能精准分析企业的各项财务指标。

五、结束语

上市公司的财务报表分析概括地反映一个企业的财务状况和经营成果，公司要进行有效决策，还需在报表基础上进行有效分析。财务报表分析就是运用财务报表数据对企业过去的财务状况和经营成果及未来发展趋势的一种评价，通过这种评价可以为财务计划决策、预测提供广泛的帮助，也可以为投资和债权人以及潜在投资和债权人，确定投资政策和方针，财务报表分析可以为国家宏观经济管理部门评价企业高级管理人员的经营决策和管理能力提供重要的参考依据；同时，为企业不断挖掘自身潜力，降低成本，合理运用资金，提高经济效益服务。由此可见，企业内部和外部的使用者虽然关注的角度不同，但都要靠这些分析出来的数据来对企业的未来做合理的预测。

总之，财务报表分析，是以财务报表为主要依据，对经济活动与财务收支情况进行全面、系统的分析。它属于会计分析的重要组成部分。通过对财务报表具体的分析比较，可以全面深刻地认识上市公司的经济活动和财务收支情况，正确评价经营成果，明确问题和原因存在，促使该公司制定出有效地改进措施，提高管理水平，促进生产经营正常发展。同时财务人员也应充分了解其含义，理解其表达的动态过程或趋势，并且注意其时效性。这既是提升财务人员自身业务能力的要求，也是发挥财务工作管理职能的要求。

参考文献：

[1]王广斌.上市公司财务报表分析的基本原理与方法[J].山西高等学校社会科学报，2004（10）.

[2]王金娟.浅谈上市公司财务报表分析[J].商，2013（10）.

[3]宗振江.上市公司财务报表分析的相关问题研究[J].财经界（学术版），2014（8）.

[4]闫立梅.上市公司财务报表分析新探[D].首都经济贸易大学，2011（8）.

地产公司财务分析篇5

[关键词]财务分析；财务管理；会计信息；会计；现代公司

一、公司财务分析概述

财务分析是指以公司财务报表和其他资料等为依据，分析使用的大部分数据来源于公司公开的财务报表。财务分析的最基本功能是以财务报表为起点，将大量的公司报表数据转换成对特定决策有用的信息，减少决策的不确定性，系统地分析和评价公司的过去和现在的财务状况、经营成果以及现金流量情况，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助公司利益集团改善决策。因此，财务分析的前提是正确理解公司的财务报表。

财务分析的结果是对公司的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力作出评价，或找出存在的问题。财务分析是个过程，是把整个财务报表的数据分成不同部分和指标，找出有关指标的关系，以达到认识公司偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力的目的。财务分析是分析和综合的统一，在分析的基础上从总体上把握公司的经营能力。

财务分析同时也是认识过程，通常只能发现问题而不能提供解决问题的现成答案，只能作出评价而不能改善公司的状况。财务分析是检查手段，如同医疗上的检测设备和程序，能检查一个人的身体状况但不能治病。财务分析能检查公司偿债、获利和抵抗风险的能力，分析越深入越容易对症治疗。但诊断不能代替治疗。财务分析不能提供最终的解决问题的办法。它能指明详细调查和研究的项目。

二、公司财务分析在经济管理中的现状

现阶段公司财务管理并没有与会计核算工作相区分，所做的仍然只是对已经发生的会计事项，也就是会计核算的结果进行分析。从而为公司的后续发展方向提供依据。相对于现代财务管理及其财务分析方法而言，财务分析存在一定的缺陷性和局限性。

首先，现阶段财务分析只停留于对公司经济管理相关信息进行会计核算处理的层面，没有对相关财务核算结果的有用信息进行进一步分析和总结，不能给公司的经营管理提供高效、准确的决策依据，因此，财务分析并没有真正发挥财务分析作为现代经济管理重要手段所应具有的重要作用。其次，现阶段财务分析缺乏相应合理和有效的手段，限制了财务分析作用的发挥。现代财务分析理论中所包含的比率分析、因素分析、比较分析和趋势分析等财务分析方法，在财务管理理论中，并没有得到有效的运用。现代公司的结构日益复杂，通过财务分析，有效利用财务数据信息实现正确经营决策和预测显得愈加重要。最后，财务分析存在局限性。因为财务分析的依据是会计报表，而会计核算有特定的假设前提，并要执行统一的规范。因此使用公司报表数据。不能认为报表揭示了公司的全部实际情况。

另外。分析所需报表是否真实、对同一会计事项的不同账务处理、会计政策的选择、不同企业使用的比较标准的不同等问题也是影响财务分析的主要内容。应当说，只有根据真实的财务报表。才有可能得出正确的分析结论。在比较分析时，必须选择比较的基础作为评价公司当期实际数据的参照标准。包括本公司历史数据、同业数据以及计划预算数据。

由于现阶段财务分析存在上述缺陷，并且随着经济的快速发展，已经越来越不适应现代公司经济管理的要求，因此，现代财务分析必须在公司财务人员利用财务数据和指标的多少来判定公司经营和财务状况的过程中，全面考核。掌握表外因素。遵循一定的理论方法，在以报表数据为基础的有效财务分析下，不但可以了解公司实现利润和偿债能力的高低，而且可以发现公司经营风险的大小和公司资金结构的优劣，使经营者在公司运营的诸多方面作出正确的决策，用最小的风险、最健康的财务状况来实现最大的利润。

三、公司经济管理中应用财务分析的状况

公司财务分析是在通过运用公司基本财务会计资料，计算出相关资产管理比率、偿债能力比率、盈利能力比率和获利能力比率等以后，通过比率分析方法，在充分考察公司经营得失的情况下，科学地预测公司未来发展趋势，对公司在经营管理的各个方面作出全面的评价。但目前很多公司特别是中小公司忽视对财务分析方法的应用，再加之受地方政府行业管理部门的干预，使大批中小公司的财务目标短期化。首先，投资决策缺乏科学依据。大部分中小公司由于自身规模比较小。缺乏对现代财务分析方法的认识和掌握，投资分析追求短期目标，很少考虑扩展自身规模，在投资决策的依据和分析手段上增添了盲目性和风险性。其次，财务基础控制薄弱。表现在：一是对现金管理不严，造成资金要么闲置要么不足。有些小公司认为现金越多越好。造成现金闲置，未参与生产周转。有些小公司的资金使用缺少计划安排，过量购置长期资产，无法应付经营急需的资金，陷入财务困境。二是应收账款周转缓慢，造成资金回收困难。许多单位没有建立严格的赊销政策。缺乏有力的催收措施，应收账款不能兑现或形成呆账已见怪不怪。三是存货控制薄弱，造成资金呆滞。月末存货占用资金往往超过其营业额的两倍以上，造成资金呆滞，周转失灵。四是重钱不重物，资产流失浪费严重。不少小公司的管理者对原材料、半成品、固定资产等的管理不到位，出了问题无人追究，资产浪费严重。最后。管理模式僵化。管理观念陈旧。小公司典型的管理模式是所有权与经营权的高度统一，公司的投资者同时就是经营者，这种模式势必给公司财务管理带来负面影响。在这些公司中，相当一部分属于个体、私营性质。公司领导者集权现象严重，并对财务分析的理论方法缺乏应有的认识和研究，致使其职责不分。越权行事，造成财务分析混乱，财务监控不严。会计信息失真等，使财务管理失去了它在公司管理中应有的地位和作用。

地产公司财务分析篇6

【关键词】杜邦分析体系 财务分析

一、杜邦分析体系的原理及结构

杜邦分析法是在考虑了各个财务报表中指标之间的关系及其相互内在联系后，然后再建立一个综合财务分析体系来考察公司的财务状况，能够有效反应出公司最终获利能力情况，并且帮助管理者客观合理的分析出对公司的财务状况以及经营成果的一种比较实用的财务分析方法。

杜邦分析体系结构如图1所示，首先是将净资产收益率这个核心指标分解为资产净利率和权益乘数的乘积。然后逐步分解资产净利率和权益乘数，其中资产净利率是销售净利率和资产周转率的乘积，权益乘数则是与资产负债率直接相关，具体等式为权益乘数=1÷（1-资产负债率）。通过这个杜邦分析体系的结构图，我们可以明确出一点，就是对于分析一个公司业绩来说，是需要通过销售回报、资产回报以及财务杠杆调节这三项来体现的。在运用杜邦分析体系这一工具的时候，我们不能只是片面地分析某个报表或者其中的某几个指标，一个公司的财务报告是有多张报表组成的，这些报表以及之间的各项指标之间都是有着密切的联系，公司管理者应当根据公司自身的条件和发展情况来充分运用杜邦分析体系这一逻辑性较强，也比较全面的财务分析方法来体现出预算情况和实际情况之间的差异导致对于整个净资产收益率的影响，从而提高公司的经济效益。

二、杜邦分析体系的应用

财务分析所提供的信息，并不仅仅只是说明公司目前的财务状况，财务分析的目的是为了了解一个公司的运营状况并且对该公司未来的发展前景作出预测，主要是为公司后期的财务决策提供重要的参考。财务分析只是一种用以揭示公司财务状况的工具和手段，是一种途径，而杜邦分析体系是我们运用的最普遍的一种方法，不管运用哪种方法都不能只仅仅是针对报表上的数字，这样无论怎么做出的分析都是不够全面和深入的。做财务分析最重要的还是结合具体行业具体公司进行分析，其实任何分析都是这样，脱离了公司具体情况分析都是纸上谈兵。在此，本文选择一家全国性的房地产上市公司美好置业集团股份有限公司（下文简称美好集团）来作为分析的案例。由于在巨潮资讯网上美好集团2016年度财务报告还没有公示出来，仅仅引用2014年和2015年两个年度的财务数据并不足以作为参考，没有说服力，为了让数据具有可比性，本文在此选用美好集团2014至2016三个年度各自中期报财务数据进行总体分析，再结合美好集团2014年和2015年的年度财务数据对其2016年度财务数据以及公司整体发展前景进行预测分析。

（一）对净资产收益率进行总体分析

净资产收益率=资产净利率×权益乘数

净资产收益率是杜邦分析体系的核心，其在整个财务分析过程中是最重要的一个财务指标，它能够综合反映的是股东权益的收益水平公司的财务状况及获利能力。净资产收益率越高，说明投资带来的收益越高。

从表1中我们可以看出美好集团在2015年中期净资产收益率为0.67%，与2014年中期相比减少了0.07个百分点，但是我们又可以观察到2015年全年的净资产收益率为7.56%，比2014年的1.39%足足提高了近5.44倍。通过杜邦分析体系我们能够明确地看出其净资产收益率上升的主要原因是由于其总资产收益率基本处于持续上升的状态，并且在三年中这一上升趋势很明显，其主要的原因是由于美好集团在2015年下半年完成了对武汉市泰宇商贸有限公司的收购，将其纳入合并报表范围，说明这一项收购的投资回报率较高，从而使得公司在2015年运营效益较好。而2016年中期的净资产收益率为4.54%，相比前两年都提升了6倍左右，侧面印证了美好集团的经营管理策略一直在改善，管理层对项目监管及公司运作一直处于相当关注的状态，并且善于利用闲置资金对企业进行管理。

（二）对资产净利率进行分解分析

资产净利率=销售净利润率（净利润率）×总资产周转率

2014年中期：3.66×0.07=0.2562

2015年中期：3.48×0.06=0.2088

2016年中期：12.91×0.12=1.5492

2014年：3.58×0.14=0.5012

2015年：9.15×0.28=2.5620

资产净利率在杜邦分析体系中也是一个相对重要的财务指标，这个比率越高，说明所有者对该公司的投资所带来的收益越高，公司整体的资产运营状况也就越好，它能够综合反映出所有者投资的获利能力。可以看到，影响资产净利润率的为销售净利润率和总资产周转率，通过比较2014中期与2015年中期的数据，在2015年中期的时候美好集团的销售净利润率和总资产周转率都有所下降，从而导致资产净利率下降，但是2015年全年的资产净利率比2014年全年高了2.0608个百分点，而且2016年中期同样比2015年中期的资产净利率高了1.3404个百分点，说明美好集团在2015年末对武汉市泰宇商贸有限公司的收购是一项特别有策略的投资。并且因为美好集团的规模较大，质量较高，投资收益带来了一定的现金流入量从而导致利润的增长，这就为公司的发展提供了一定的活力。

（三）对权益乘数进行分解分析

权益乘数=1÷（1-资产负债率）

2014年中期：1÷（1-0.6660）=2.9940

2015年中期：1÷（1-0.6779）=3.1046

2016年中期：1÷（1-0.6290）=2.6954

2014年：1÷（1-0.6452）=2.8185

2015年：1÷（1-0.6521）=2.8744

权益乘数（杠杆比率）是指公司的总资产与其所有者权益之间的百分比。权益乘数这个指标越大表明所有者向公司投入的资本占全部资产的比例越小，而公司承担的财务风险也就越大。通过表1中的数据我们可以计算出美好公司在2014年到2016年中期的权益乘数分别为2.9940、3.1046和2.6954，可以看出权益乘数虽然有所变动，但是总体来说变动幅度不大，基本都是控制在正常范围2～3之间。表明美好公司经营的情况稳定，财务风险不大。其中在2015年中期权益乘数上升说明公司的资本结构有所变化，公司在2015年的偿债能力相对较弱，资本结构的适当调整可能会给公司带来不可承受的风险。在2015年中期权益乘数过高的情况下，该公司管理层通过作出合理决策，调整资本结构，适当增加负债比率，进行负债经营，在年末将权益乘数调整到了合适的范围。按理来说权益乘数在正常的范围区间内越小越好，但是如果该公司的发展正好是处在一个上升的阶段过程中，相对来说较高的权益乘数反而可以为公司带来更多获利，通过提高公司整体的股东权益来正面激发公司的股票价值以获得更大的市场。

权益乘数与资产负债率是直接相关的，公司的负债越多，权益乘数这个指标就会越大。资产负债率反映的是通过负债得来的资产在公司总资产中所占的百分比。通过表1中的数据我们可以明显看出，美好集团2014到2016这3年的资产负债率基本上是在65%左右变动，说明该公司的全部资产中有将近65%的部分来源于负债，从2014年中期的66.60%上升到2015年中期的67.79%，而2015年全年的资产负债率64.52%也比2014年全年的62.90%提高了1.62个百分点，到了2016年中期则下降到65.21%，这些数据都说明了美好集团的资产负债率偏高，说明在公司的总资产中外借的资产所占份额很大，但是房地产企业本身是一种依靠负债经营为主的经营模式，因此美好集团资产负债率较高也是属于正常现象。无论是2015年中期与2014年中期相比，还是2015年全年与2014年全年相比，这个比率都是处于上升的趋势，通过分析美好集团2015年财务报告可知其原因是美好集团在2015年分别为其子公司提供了1500万元抵押借款担保和1500万元保证借款担保。因此总体来说美好集团的偿债能力还是不够理想，债权人权益的保证程度较低，债权人蒙受损失的可能性较大。虽然美好集团自身的产业资本结构相对较为完善，但是在近年来状态还是不太稳定，公司管理者应重视提高各类资产的质量，加强存货的日常管理，安排好生产与销售，在正常生产的同时减少原材料库存，大力售出产成品，尽力防治存货积压。

从以上几种财务指标我们可以看出，2015年的美好集团总体财务运行情况相对与2014年来说还是有很大的改善，该公司的经营规模在不断扩大，总资产也在逐年增长，可以说该公司无论盈利努力还是整体发展方面相对上一年来说都是比较突出的。并且根据2014年、2015年和2016年这三年的中期数据有我们也可以大概预测到美好集团在未来的几年会有很好的发展前景。

总的来说，近几年国家宏观经济的整体发展都遇到了诸多阻碍，从而导致我国房地产行业的市场发展也遭遇到了较强的挑战，即使国家对此表现出了积极应对的态度，相继出台了一系列的政策，但是在短期内房地产市场还是不能够有明显改善。美好置业集团股份有限公司，作为一家全国性的房地产业上市公司，自1989年成立以来一直在房地产行业有着自己的竞争优势，并且其已由传统的房地产开发商转型为美好生活集成商。转型后的美好集团在对抗这股冲击采取了深耕武汉区域，发展上海长三角区域；拓展广深珠三角区域；在环北京区域、厦门至海峡西等经济发达地区及高铁沿线覆盖区域，寻找投资发展机会；开发小城镇及省会城市一小时生活圈的措施。虽然其发展前景相对较乐观，但是公司仍需要做出相应改进，应调整公司管理架构，规范公司管理机制，在充分了解市场需求的基础上，强化营销手段，不断改革创新，倡导现代化技术，在销售方面寻求突破，加强公司内部控制能力，在努力维持稳定的同时，也应该积极向外拓展新的市场，寻求新的突破，进一步挖掘自身的发展空间，最大可能的降低自身材料成本和造价，在行业总体市场萧条的环境下，努力维持自身盈利能力不再大幅下滑，并不断提高自身的抗风险能力。尤其是在同行业之间的竞争压力不断增加的情况下，公司管理者应当充分运用杜邦分析体系这一强有力的工具，通过对公司各财务指标进行分析，发现公司在经营管理过程中遇到的问题，并及时进行调整，在保持自身强项的基础上，制定出针对薄弱环节的改善措施，稳步发展，应当根据情况，把科学合理的信用制度与应收账款周转速度结合起来并进行考虑并统筹安排，进行必要的短期或长期投资，同时积极响应国家号召，寻求新的发展市场，必然能迎来更好发展市场和机遇。就中国国民经济的发展前景来看，房地产行业还是具有很大的发展潜力和市场的，管理者则应加强资金利用率，为集团和投资者创造更多的财富，使公司的能够按照一个乐观的发展前景来开展经营活动。

参考文献

[1]美好置业集团股份有限公司官网：http：/// 4tzzgx_1dqbg.aspx.

[2]巨潮资讯网：http：//.cn/cninfo-new/index.

[3]章瑜.杜邦分析法的应用研究[D].现代企业，2014.

[3]戴春兰.杜邦分析法在我国企业管理中的应用研究[D].武汉工业大学学报，2000.

地产公司财务分析篇7

【关键词】

上市公司；财务报告；分析

一、上市公司财务报告综合分析的必要性

（一）上市公司财务会计信息的特点

1.上市公司财务信息提供的内容与方式有专门制度和法规规定

会计制度体系是制约企业财务报告编制的法规体系，上市公司的信息披露有其专门的法规体系。目前我国涉及上市公司的法律规定主要有：《公司法》《上市公司信息披露管理方法》、《第13号季度报告内容与格式特别规定》、《公开发行证券的公司信息披露编报规则》等，这一系列的法律法规对上市公司财务信息的提供的内容与方式做出了专门的规定，并且形成以制度化。企业在上市后必须首先要履行信息披露制度，对股东负责。

2.上市公司的财务信息更加详细、公开、公平同时强调时效性

上市公司的财务报告主要是为与企业相联系的各种股东提供参考的，它的主要功能就是对内与对外提供会计信息，以此改进加强管理满足不同信息使用者的需求。由于上市公司的股东比较分散而且他们所涉及的信息渠道比较的单一，这就要求上市公司提供的有关公司经营的财务信息更加的详细，甚至要求提供很多的非财务信息。对于信息披露的时间也有明显的规定：年度报告应当在每个会计年度结束之日起4个月内，半年度报告应当在每个会计年度的上半年结束之日起2个月内，季度报告应当在每个会计报告第3个月、第9个月结束后的1个月内编制完成。

3.上市公司的会计信息必须经注册会计师审计

财务报告信息涉及公司及多个子公司的利益，它涉及许多的部门以及个人，因此为增强公司外部会计报告使用者对其真实性、公允的信赖，证监会规定上市公司必须利用外部独立的注册会计师对其提供的财务报告进行审计。

（二）上市公司财务报告综合分析的目的

财务报告分析就是评价企业财务状况，对其企业的经营情况进行分析，可以说不同的报告使用者对财务报告分析有不同的目的。投资者在对企业进行投资时都会对企业的各种财务进行分析，进而了解企业的投资风险。

1.评价上市公司的财务状况

通过对上市公司的财务报告与相关信息资料进行分析，可以了解上市公司资产的流动性、负债水平及偿债的能力，以评价企业的财务状况和财务风险。

2.评价上市公司的资产管理水平

公司的生产经营过程就是利用资产取得收益的过程，资产是企业生产经营活动的经济资源，资产的管理水平直接影响企业的收益，企业的资产管理水平体现了企业的整体素质水平。进行上市财务报告分析可以直接的了解企业的资产管理水平、使用效率情况及资金周转状况，以此评价上市公司的经营管理水平。

3.评价上市公司的盈利水平

获取盈利是企业生产活动的根本目的，企业的盈利直接反应了企业的综合素质，企业要想获得更大更好的发展必须要获得较高的盈利，这样才能在市场机制中占有一席之地。上市公司为了获取投资者的投资他们的财务报告分析就显得尤为重要，因此投资者对于盈利水平不能只是停留在利润的多少简单的层次上，还要分析它的内在含义，并且要结合企业的内外因素、社会经济发展环境等多方面综合进行考虑，分析未来企业盈利发展变化。

4.评价上市公司的成长能力与发展趋势

企业的发展趋势关系到投资者的自身利益。通过对上市公司的财务报告分析，可以判断上市公司的成长能力与发展趋势，预测公司的经营前景，避免盲目投资带来的损失。

二、上市公司财务报告分析的内容

（一）经营业绩分析

上市公司的财务报告使用者对于企业的业绩是非常关心的，因为企业的业绩能力强企业就会盈利，企业的业绩分析主要从以下几个方面入手：

1.分析上市公司收入的构成情况

上市公司的收入主要包括主营业务收入、其他业务收入。其中主业务是上市公司最重要的收入指标，对该指标的分析可采用本期收入和以前年度同期相比较，一般使用最近3到5年的数据。在分析主营业务收入时要注意分析各收入项目在收入总量中所占的比重，以便了解上市公司主营业务在同行中的地位。简单的一句话就是主营业务收入要占到总收入绝对值，否则企业的发展前景就不容乐观。

2.分析上市公司的盈利能力

各项利润和利润指标是上市公司最重要的经济效率评价指标之一，通过对该类指标的分析，可以了解公司的盈利水平和发展前景，通过观察企业的经营利润、投资收益、补贴收入及营业外支净额在企业总额中的比重，评价企业利润来源的可靠性。

3.分析成本费用对上市公司利润的影响

成本费用是影响企业发展重要的一项，在收入一定的情况下，成本费用越低，企业的盈利就会越高，相反就会出现不同的情况。因此通过企业财务报告分析获取企业的成本费用的分析，了解各种成本费用在项目中所占有的比重，以此达到最小的投入取得最大的产出的目的。

（二）资产管理效率分析

对于上市公司，上市公司的各项资产运营的能力强弱直接体现了管理者对现有管理水平和使用效率。资产使用效率越高，周转速度越快，反映了资产的流动性越好，偿还债务的能力越强，公司的资产得到了充分的利用。对资产管理效率的分析主要是：应收账款周转率、货存周转率、流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率。

（三）偿债能力分析

偿债能力是公司偿还到期债务的能力，包括偿还短期和中长期债务的能力。

1、流动比率

一般的情况下公司的流动比率为2时较为理想，但是不同的企业有不同的要求，比如非生产性公司由于存货少，流动性资产主要是现金和变现能力较强的应收账款。

2.速动比率

一般而言公司的速动率为1较为合适，但由于流动资产中可能存在账龄较长的应收账款，公司的实际偿债能力会收到影响，为了弥补该情况的不足，以较客观的评价公司的偿债能力，还可以用超速动比率来进行评价。

3.利息保障倍数

该指标说明用公司利润偿还利息以后还有大量盈余，该指标越大，公司的财务风险越小，偿还债务利息的能力越强。

（四）现金流量分析

由于现金流量的客观性及其他指标的相关性，对现金流量的分析，可以对其他指标的分析起到很好的补充作用。

1.经营现金流量与销售收入比

此比率说明企业每实现一定的销售所获得相应的经营现金流量。比率越高，说明公司通过经营活动产生现金流量的效果越多，支付能力越强。

2.经营现金流量与营业利润比

该比率也说明企业每实现一定的营业利润所获得经营现金流量。比率越高，表明公司账面利润实现流入的经营现金流量越多，企业的营业利润质量越高。

3.经营现金流量流动负债比率

企业在有利润的时候不一定具有足够的资金还债，所以利用收付实现制为基础的现金流量负债比率指标，能充分的体现企业的经营活动所产生的现金流入在多大的程度上保证偿还当期流动负债。

（五）对财务报表附注的分析

由于财务报表中规定的内容具有一定性和规定性，它只能提供定量的财务信息，而财务报表附注作为财务报表的重要的补充，因此对财务报表附注的分析就会显得格外的重要，他可以帮助投资者进一步的了解企业的财务情况以及动态发展。

1.对或有事项的分析

公司的或有事项是指导致企业发生损益的不确定状态或情形，因为或有事项的后果需要时间的检验，所以一般的公司不应确认或有负债和或有资产，但必须在报表附注中披露。

2.资产负债表日后事项

资产负债表日后事项对于公司来说既有有利的因素也有不利的因素，财务报告使用者通过对它的分析可以判断这些事项将会给公司带来一定的经济效率还是会使公司遭受损失。

3关联易

关联易是企业之间为了某种目的而进行的交易，对于此种交易我们应该了解其交易的实质，了解上市公司被交易出去的资产是否是企业的非重要性资产，而被交易进来的资产是否能在未来给公司带来一定的经济效益。

三、财务报表分析方法存在的局限性

（一）比率分析法的局限性

比率指标的计算一般都是建立在以历史成本、历史数据为基础的财务报表之上的，这使比率指标提供的信息与决策之间的相关性大打折扣。弱化了其为企业决策提供有效服务的能力。而且，比率分析是针对单个指标进行分析，综合程度较低，在某些情况下无法得出令人满意的结论。

（二）趋势分析的局限性

趋势分析法是指与本企业不同时期指标相比，给分析者提供企业财务状况变动趋势方面的信息，为财务预测、决策提供依据。但是趋势分析法所依据的资料，主要是财务报表的数据，具有一定的局限性；另外，由于通货膨胀或各种偶然因素的影响和会计换算方法的改变使得不同时期的财务报表可能不具有可比性。

（三）对比分析的局限性

比较分析法是指通过经济指标的对比分析，确定指标间差异与趋势的方法，但由于不同地区的价格水平存在差异，各企业业务关系在区域上又不尽相同，其必然导致不同企业指标水平的差异，从而使之缺乏可比性。

四、财务报表分析中应该注意的事项

（一）在对上市公司财务报告进行分析时，首先要了解和掌握上市公司执行的会计政策和核算方法，这样才有利于掌握报表中各个项目数据所反映的情况和变化的原因；其次在运用财务指标进行分析时，不能用很少的指标进行分析以避免作出简单、片面的判断，使投资者陷入误区，并影响政府、债权人及股东作出相关对策。

（二）因为对上市公司各项财务指标分析的数据都是上市公司过去或历史的经营业绩，所以，用这些数据去精确分析和预测公司未来的发展情况是不确实的，它仅仅是投资分析的一个方面，还必须根据行业背景、公司自身的特点、经营条件和地区乃至国家的宏观经济形势，采用连续的动态分析才可能做出全面的判断降低投资的潜在风险[3]。如2003年以来由于中国经济的快速发展，曾使被人们认为“夕阳产业”的钢铁、煤炭、建材等产业就出现了强劲增长，给相关上市公司带来了可观的盈利水平。

（三）以上内容是互相联系、相互补充的关系，同时也各有自身的局限性，在运用时不能孤立的运用一两方面数据就据此作出投资判断。一般的投资者往往只根据每股收益的净资产收益率等“单位化”后的指标，或是仅仅依靠静态的对比来决定投资策略，这样做就很容易走入误区。

（四）采用以上分析方法时应该从正反两方面相结合的方法来进行判断。在分析上市公司的财务报表时，我们不仅要寻找挖掘出其投资价值，同时也可以发现公司在经营管理中存在的问题及其财务风险，并判断它是属于系统风险还是非系统风险以及企业的克服能力，从相反的方向来说明企业是否具备持续经营的能力和是否具有投资的价值。

总之，对上市公司财务报表进行分析时不能单一地对某些科目关注而应将公司财务报表与宏观经济一起进行综合判断，与公司历史进行纵向比较，与同行业进行横向宽度比较，并把其中偶然的、非本质的东西舍弃掉，发掘出与决策相关的实质性的信息以保证投资决策的正确性与准确性。

参考文献：

[1]王琳.财务综合分析的运用[J].哈尔滨商业大学学报（社会科学版），2003，4.

[2]李晶晶.论财务报表综合分析——以上海汽车集团股份有限公司为例[J].现代商贸工业，2011，5.

[3]熊楚熊.财务报表综合分析[J].财务与会计，2009，20.

作者简介：

地产公司财务分析篇8

关键词：上市公司；财务报表；指标分析

中图分类号：F830.39 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）35-0145-02

上市公司财务报表分析是以上市公司的基本活动为对象，以上市公司对外公开披露的招股说明书、上市公告书、定期财务报告、临时报告为主要信息来源，应用一系列的分析方法和指标，对上市公司过去、现在和将来的生产经营及财务状况进行分析和评价，为投资者、经营管理者、债权人和社会其他财务主体决策提供依据。

一、上市公司财务分析的特点

上市公司的财务分析与非上市公司的财务分析不尽相同，具体情况如下：

1.公司财务报表具有公开性。我国会计信息公开披露制度规定上市公司必须将其主要会计报表经有上市公司审计资格的中国注册会计师审核后交证券管理机构向社会公布。上市公司对外披露的会计报告要附有查账报告书。

2.公司财务报表分析除了像非上市公司一样分析基本财务指标外，还要结合上市公司的特殊性，对一些特殊指标进行分析。如每股收益、每股净资产、净资产收益率、每股现金流量等。

3.财务分析的主体更加多元化。上市公司财务报表分析的利益主体最多，企业内部管理当局、投资人、债权人、政府、职工、社会中介机构各利益主体为谋求其自身利益都要对财务报表进行分析，且要求不同。上市公司财务报告的公布离不开中介机构如会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所以及经济咨询机构等。

4.为达到上市、配股、免于退市、虚假重组、炒作股价等目的对利润、财务指标的操纵更具有普遍性、方法多样性、复杂性等特点。

二、上市公司财务报表分析及指标分析财务报表的性质

上市公司财务报表分析及指标分析财务报表是根据统一规范编制的反映企业经营成果、财务状况及现金流量的会计报表。是根据统一规范编制的反映企业经营成果、财务状况及现金流量的会计报表。

它们包括：资产负责表、利润表、现金流量表、附表、附注及文字说明等。

（一）上市公司资产负债表及主要指标分析

1.流动资产的分析典型的流动资产包括现金及各种存款、有价证券、应收及预付账款、存货等

（1）货币资金项目反映企业以货币形态存在的资金。对货币资金质量进行分析，主要是分析企业货币资金持有量是否适当。如果企业的货币资金占资产规模过大，则可能意味着企业资金闲置，盈利能力弱，企业的管理人员生财无道；如果企业的货币资金占资产规模过小，不仅难以应付日常的业务开支，还有可能使企业丧失商业信誉，例如因资金周转困难，无法支付到期的购货款。

（2）短期投资（有价证券）分析。短期投资分析，主要是进行以下内容的分析：一是注意企业是否计提了短期投资跌价准备。二是分析短期投资的构成。企业的短期投资包括债权投资和股权投资，全权投资（如购买国库券）风险较小，股权投资（如股票投资）风险较大，如果企业短期投资数额较大，且股权投资占相当一部分比重，应注意该上市公司的风险。三是分析短期投资增减变动情况及原因。注意关注上市公司是否利用长期投资与短期投资的划分随意将长期投资结转为短期投资来“改善”流动比率。一些上市公司为了“改善”其流动比率，人为地将长期投资的一部分划入短期投资，粉饰报表。

（3）应收账款分析。上市公司把应收账款作为调节营业收入的工具被广泛利用。利用应收和应付款调节利润的基本方法是通过增加应收账款来增加销售收入，如在本年虚开发票，同时增加应收账款和营业收入，到次年又以诸如质量不符合要求等名义将其冲回，使本年营业收入虚增。当然，如是为了隐藏部分收入，则可利用推迟开票，将营业收藏于预收账款之中。通过其他应收款虚增利润的常见方法主要是将已损失的资产转入其中，使亏损不体现出来。利用其他应付款则主要是隐藏利润，如将已实现的收益转入其中，使之不列入损益表之中。

（4）存货分析对存货的分析主要分析以下两个方面：一是存货的计价方法分析。存货的成本价格随着时间的推移不断变动，因此大多数企业面临采用何种成本价格，来确定各存货的成本。由于采用先进先出法和后进先出法在存货价格上涨或下跌时对上市公司的所得税、净收益现金流量有影响。企业外部分析者应关注上市公司存货计价是否符合一贯性原则，前后各期是否保持一致。如果上市公司存货计价方法发生变化，应关注其会计报表附注中披露理由的合理性。二是分析上市公司会计期末是否按成本与可变现净值孰低法的原则提取存货跌价准备，以及计提的正确性。新的《企业会计制度》规定，企业的存货应当在期末按成本与可变现净值孰低计价，可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。如果上市公司某种库存商品，其可变现净值大大低于成本，而企业并未按规定提取存货跌价准备或者提取不正确，则导致存货账面价值高估，虚增企业当期利润。例如，秋林集团2002年计提存货跌价准备3 744.74万元，而在以前会计年度却未计提该准备，由此分析以前年度有虚增利润现象。

2.长期投资分析长期股权投资是目前我国上市公司中长期投资的主要形式，对各项投资“长期投资减值准备”的计提进行分析是必要的。在实际中，即使某项投资质量下降，应当计提长期投资减值准备，一些企业却少提或不提，以虚增长期投资帐面价值和利润，对此财务分析人员应当进行调整。另外，分析上市公司对外投资差额的处理是否恰当。由于股权投资差额的摊销年限决定企业计入当期投资收益的摊销金额的大小，所以企业股权投资差额摊销年限的选择会对上市公司的当期利润产生或大或小的影响。财务分析人员应从企业的会计报表附注中，判断企业摊销年限和摊销金额确定是否合理，是否金额巨大、存在粉饰财务报表的动机，如有以上情况，应予调整再作分析。

3.资产负债表指标比率分析

短期偿债能力的指标分析。上市公司能否及时偿付到期的流动负债，是反映企业财务状况好坏的重要标志，反映企业短期偿债能力的指标主要有以下几种：企业后劲足，投资者对企业有信心，市盈率低表明市场不看好，企业增长潜力有限。但每股收益很小或亏损时，市盈率不会降至零，很高的市盈率也往往不说明任何问题，每股收益受净利影响而净利大小又与公司选用的会计政策有关。因此不同行业市盈率不尽相同，行业成熟市盈率普遍较低，新兴行业风险高、市盈率高，若股市受大股东操纵市盈率就很难评价企业盈利能力。所以在对市盈率进行分析时应综合考虑行业因素和前后期变化因素，不能只看其数值高低。净资产收益率 净资产收益率=净利润／年末净资产×100％。该指标实际反映企业所有者拥有资产实现收益的能力。企业净资产的主体是投资者，他们最关心企业净利润。企业债务利息作为利润总额的扣减项目，涉及投资者的切身利益，投资者通过股东大会影响经营决策者，使之选择合理的资本结构，以期取得最佳的收益。因此，净资产收益指标集中体现了企业管理水平和经营业绩，对于广大投资者而言是评价企业盈利能力最重要的指标。在我国上市公司业绩综合排序中，该指标居于首位。

（三） 上市公司的筹资行为和投资行为

上市公司现金流量表及主要指标分析在资本市场日益完善的条件下，上市公司的筹资行为和投资行为也逐渐向多元化发展，无论是上市公司的内部管理当局，还是外部投资者，都逐渐意识到现金流量信息更能反映上市公司的收益质量和现实的支持能力，它是公司极为重要的不可替代的理财资源，也是投资者（股东）做出正确决策的信息资源。 主要从以下几个方面入手：（1）上市公司现金流量的结构分析；（2）上市公司的资产流动性分析；（3）上市公司获取现金能力的分析；（4）上市公司收益品质分析。

三、上市公司财务分析指标分析应特别注意的事项

在上市公司的财务分析中，每股收益、每股净资产、每股净现金流量、净资产收益率、市盈率等几个综合性财务指标是投资者十分重视的股海航标。有些遭受惨痛损失的投资者说是财务指标误导了他们。客观地说应该是被“误导”的投资者没有学会如何分析和使用这些“股海航标”，不知道在这些简单的财务指标后面还隐藏着十分复杂的内容和十分深奥的道理。

（一）不能全面、准确地反映上市公司的真实情况之因

了解财务报表数据的局限性有许多投资者可能不知道，即使经过注册会计师审计，被发表无保留意见、无解释段的财务报表，也不能全面、准确地反映上市公司的真实情况。这主要是由如下两个方面的原因造成的：（1）财务报表严格按会计准则、会计制度及其他相关法规编制而成，这只说明这些财务报表的编制是合乎规范的，并不保证它能准确反映公司的客观实际。（2）财务报表中的数据是分类汇总性数据，它不能直接反映企业财务状况的详细情况。比如，上市公司期末应收账款的余额中，不同账龄、不同项目的债权具有不同的风险，其实际价值也就不相同，但财务报表并不能全面反映这些情况。

（二）财务报告信息组合分析方法的重点

通过财务报告信息进行组合分析，上市公司公布的财务报告中有多种不同类型的信息，投资者应该对各种信息进行组合分析，而不能停留在单项信息或主要财务指标数值表面上。财务报告信息组合分析方法的重点主要有：（1）数值与经营相结合；（2）总数与结构相结合；（3）增减与同化相结合；（4）亮点与隐患相结合。

（三）上市公司人为操纵其财务报表数据的途径

对上市公司操纵利润的方法进行分析，上市公司管理当局为了某种特殊的目的，有可能运用一些非专业人士难以看出来的异常手法，人为操纵其财务报表数据。因此，理解一些常见的“作弊”手法，并掌握正确的应对策略，对提高财务分析的质量是必不可少的。上市公司人为操纵其财务报表数据的途径主要有两个方面一是通过关联交易；二是打政策的“球”。更多的时候则是综合运用各种操纵方法与手段。根据近年来一些研究人员的研究发现和对企业可能采取的操纵净收益指标的手段的分析，企业可能采取以下提高净资产收益率的手段，并且这些手段可能导致相应的一些财务指标出现异常：（1）通过非营业活动提高净利润；（2）通过虚假销售；（3）对已经发生的费用或损失推迟确认；（4）利用关联交易调整利润。