地产巨头热捧商业地产

随着住宅受宏观调控影响剧烈震荡，有实力的投资者已经着手全面布局商业地产，占领未来商业地产的巨大利润高地。

商业地产走向一线?

商业物业成为当下各路资本追捧的投资热点。

首先原本专注商业地产的开发商大手笔加码这个市场。去年年底，万达集团董事长王健林宣称看好今年经济形势，2010年万达广场开业数量将继续翻倍。世茂全面进军商业地产意图也非常明显。其项目储备总建筑面积622万平方米，商业地产就达474万平方米，占总面积的76.21％；中粮置业也宣布全国“造城”计划，将在国内大中城市布局20多个“大悦城”。

其次，此前专注住宅地产开发的各大开发商对于商业地产的投资也可谓风生水起。万科、保利、合生创展纷纷表示增加持有物业比例；金地今年投资20亿元进军商业房地产；龙湖宣告，未来5年内将着力发展商业地产，战略性持有商业物业，跻身全国主流商业地产商的前列。

此外，新加坡德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。包括台湾远雄企业集团等多家港台地产巨企，拟投资100亿美元组建海峡建设投资公司，将联合业界，参与开发两岸城建的商业地产。

另一方面，零售商买地自建，跨界发展热流涌动。华联股份拟出资2.2亿元与6家公司合作在北京设立一家公司，主营购物中心项目开发，华联商厦上地店、回龙观店可能成为首批华联购物中心的转型试点。宜家、Tesco、麦德龙等国际零售公司纷纷开始购地自建物业。主业为百货业的百大集团将彻底转型商业地产，拟将两家房企股权注入，成为旗下资产。

据中信证券房地产行业分析师估计，此轮投资热潮涉及资本保守估计都在1000亿元以上。数千亿元资金搅动给商业地产带来了无限机会与变数。

在很多业内人士看来，如果说21世纪的前十年是住宅开发的黄金时期，而未来十年是投资商业地产的黄金时期。

主动还是被动选择?

中坤投资集团董事长黄怒波分析认为：“现在房企进军商业地产，分为主动投资和被动投资。如大连万达集团等较早进军商业地产的企业属于主动投资，而近期所说的万科等企业，都属被动投资。而被动的原因一是来自住宅市场的前景不明朗，二是来自拿地环节的压力。

“在拿地环节上，现在多数地块中包含商业配套等，再加上目前城市综合体项目有逐渐增多的趋势，购房者对于周边商业配套等也更加关注，没有商业地产开发经验的企业，在拿地尤其是招标环节上，很有可能将失去优势。”黄怒波表示。

而在正略钧策管理咨询合伙人薛迥文看来，最核心的原因是开发商意识到公司需要持有物业和销售物业的平衡。虽然近几年商业地产的租金回报不如住宅，但是持有型物业可以抵押贷款，而且持有型物业每年都会请专业的评估公司评估，评估后的价值会体现在年报里。

商业地产的风起云涌还与我国的城市化进程相关。

根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。

清华大学经济管理学院博士、北京贝塔咨询中心杜丽虹对本刊记者表示，很多房企增持商业地产是为了更长远的考虑。现在美国、日本说到地产其实主要是商业地产，房地产成熟以后商业地产占的比重远远超过住宅开发。一些地产企业增持商业地产，就是希望等未来住宅需求下降以后，进入商业地产这样一个更大的市场。

与此同时，她认为近年房企增持商业地产还有一个促动因素是国内REITS的酝酿推出。“以前地产商很少持有物业。主要是周转慢，资金占有时间比较长，有了REITS工具后，就可以将持有型物业打包成REITS上市，这也是吸引房地产开发企业向持有物业发展商转型的促动因素。”杜丽虹表示。

重金如何布阵?

如今，商业地产热潮来临，如何抢夺商业地产蛋糕，以怎样的方式切入，如何布局对于各大房企来说显得格外重要。

什么样的比例是合适的?

从目前增加持有物业的开发商来看，20％～30％似乎为主流。比如万科开发型持有商业物业将占到万科未来开发模式20％的比重。保利地产未来3～5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30％，合生创展表示计划逐渐将商业物业对营业额的贡献率增加至20％。各大品牌房企从商业物业占投资的比例、商业地产对公司营业额的贡献等不同角度对商业地产进行了规划。

21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，开发商究竟如何规划商业地产的比例，非常难以量化，主要取决于企业对商业地产与住宅走向的判断，以及每个公司的发展策略、资金能力和专业水平。

杜丽虹称，虽然现在多数大型地产企业纷纷增持商业地产，但步伐还都不是特别大，大概目标比重都在20％左右。现在比较流行城市综合体，很多地产商建完综合体后都希望把其中的商业物业部分保留，一方面可以从整体上控制物业管理水平，保持整体物业水平，另外也是希望自己能分享到其中商业物业的收益。

以怎样的方式转型?

综合体是现在房企涉足商业地产最希望做的产品类型。既可以以出售住宅类产品回笼资金，缓解压力，同时持有经营型产品还能带来稳定现金流。从目前率先在商业地产布局的房企来看，主要形成了三种方式，像万达、中粮、华润主要是以购物中心带动酒店、写字楼、公寓，以商场等来带动一个城市综合体。而对于金融街来说，其目前聚焦的是以写字楼为主，辅以公寓、酒店、商业等配套的商务综合体项目；富力在商业地产上的策略则是以酒店为龙头，综合写字楼、商业、公寓项目。对于争夺商业地产蛋糕来说，房企以什么样的方式切入更有前景?

蔡宇翔认为，这与每个房企多年来已积累的企业优势有关。如果房企想复制商业地产品牌，在一线城市，酒店、写字楼是有优势的，但在二三线城市如果复制的话，很多二三线城市对甲级写字楼以及五星级酒店的需求并不大，即便城市化再发展数年，企业尤其是500强企业必然还是选择一线城市的写字楼作为公司总部，而且也只有具有商务资源的一线城市和旅游城市才具有五星级酒店需求。因此，房企的商业地产品牌更容易复制的是购物中心，适用于广大的二三线城市。

如何进行城市布局?

去年底召开中央工作会议积极稳妥推进城市化，这成为中央加大经济结构调整的重要举措，意味着三四线城市将受到广泛的关注，积极稳妥推进城镇化，将给商业地产市场带来发展的良机。

正略钧策管理咨询合伙人薛迥文认

为，随着城市化发展，多数城市都会经历单中心到多中心的历程。目前城市化率在50～75％的一线城市，是商业地产运营的黄金期，城市化率在50％以下的城市，城市化还在加速阶段，还处于商业地产开发的黄金期，获取大型地块的机会比较大。

“无论是一线城市还是二三线城市，其实单从面积上来说，商业地产的供求是平衡的，现在的市场格局就是重新洗牌。比如购物中心冲击零散的店铺，是一种商业形态替代另一种商业形态的升级，开发商进入商业地产最大的障碍就是是否具有运营经验。”薛迥文表示。

如何快速复制?

商业地产分为项目运作、项目复制和资本运作三个阶段。目前中粮、万达、华润在商业地产方面都到了项目复制的阶段。如何才能够保证快速复制?

据万达集团商务部总经理潘韬讲述，快速复制的前提就是“你不能太特色”，万达提出两个70％的概念：在招商和业态组合中必须保证里面70％的商家到哪一个城市都能够受当地70％人口的欢迎。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，复制要讲究同等条件城市。以民生为主的品牌是最容易复制的，而奢侈品很难复制。如何突破资本的困境?

资金是制约我国商业地产的瓶颈。即便是运作已经非常成熟的万达，其现金流目前也主要来自销售回款、持有物业的租金收入以及经营性物业抵押贷款。获得“四证”后，万达可以从银行获取开发贷款。而拿到商户的租约以后，万达便可以向银行申请经营性物业抵押贷款。此外，万达一直在筹划IPO计划。

高调宣称与世界名牌折扣中心奥特莱斯合作的首创集团，在被问及资金来源时，刘晓光透露，未来集团将通过包括资本市场在内的多种渠道进行再融资。刘晓光称，目前首创置业手持现金60～70亿元，银行授信总额约300亿元，未来还将开发包括信托、票据、资产证券化、境外信贷等多种方式在内的融资渠道。

商业地产基本的生存方式就是REITs，而发行REITs，对于资产包的资产规模与投资回报率也有要求。“从越秀等操作来看，资产规模约40亿元，回报率税后6％至8％。”薛迥文称。

零售商加入是否会形成对峙?

从2009年开始，零售行业购买物业自行开发现象非常明显。宜家、Tesco、麦德龙等国际零售公司纷纷购地自建物业。零售商买地自建也已然成为主流模式。

薛迥文的观点是：零售商进入地产是不可忽视的，商业地产实际更偏向零售，而零售商由于有零售作为经营资源，支持企业的经营，很大程度上降低了风险，非常有优势。此轮零售商大规模地进入商业地产开发，主要的原因是零售业行业利润值非常微薄，而近年来商业地产的真正利润点并不是运营，而是升值，相对于房地产业的暴利性，零售业的利润率明显过低。这也是促使零售行业转投商业地产的原因。

不过，21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔持不同的观点，他认为零售商在商业地产开发的拿地、建设等环节并不具有专业性的积累，不太可能形成主流趋势。