城市孕育地产地产延展城市

房地产是一种物质形态的创新，是破坏性的创造过程。它打碎一个旧世界、创造一个新天地。城市是一个历史范畴，是人类在建筑架构范围聚集的生态系统，是社会再生产的中枢，是地球现代文明的结晶。城市孕育了地产，地产延展了城市。倘若从地产对城市面貌、城市生活和城市经济三个方面的影响来观察，大致可归纳出以下八点：

1.地产重构了城市空间。在静态即物质形式上，城市就是地产，即物业存在的形式与总和；在动态即把地产看作一种活动时，地产是城市外延的第一推动力。在一定的意义上说，地产不仅改变城市，地产亦是城市的创造者。以天津为例，1990-2010年分别拆、建了4100、14100万平方米的房屋，几乎重置了整个城市空间。

2.地产改变了城市形象。地产改变着城市的主导格局，落成的建筑造就出崭新的大都市景观。城市一改数百年来秦砖汉瓦的“灰暗”主色调，以五彩缤纷的亮丽风景线装饰起来。特别是城市中心区的商场超市、酒吧饭肆、大厦酒店、影院剧场、会展中心、鲜花店、写字问、事务所、换乘港以及建筑综合体，形成一片繁荣的都市商业景象。

3.地产重塑了城市精神。城市精神即城市独有的理念与现实的思想状态，它是城市的灵魂所在，是城市发展的主体资源。如果说，我们在金字塔上看到的是古代两河文明，在林立的教堂上看到的是中世纪欧洲神权，那么在狂飙般房地产大开发所创造的以数十亿平方米计的建筑物业上，所折射的难道不是中国的现代城市精神吗?

4.地产扩展了城市载体。《雅典》视城市活动为居住、工作、游憩和交通这些最基本分类的载体，或者说空间形式被房地产开发行为所生产。城市的细胞单元即单体建筑，是城市基因的传承体；城市的骨骼系统即建筑框架，是城市立面的结构体系；城市的动脉与静脉即道路与管网，是城市循环系统；城市的大脑与心脏即中央商务区，是城市的经济中枢。房地产不断挑战空间结构的意义，尝试新的功能和形式。

5.地产改变了生活方式。地产全方位地改变着人们的生活条件、工作环境和活动场所，提供了不同人群的“格式空间”。如果说住宅的大规模建设破天荒地改善了人们的栖居条件，那么商业地产的开发史无前例地丰富了人们的生活内容进而调整了家庭的消费结构，工业地产(包括写字楼)创造了全新的工作条件，休闲地产则改变了大众的“消费一劳动一闲暇”的时间构成。

6.地产推动了城市经济。房地产包括经济学、地理学的内容。之所以包括前者是因为，房地产是财富创造过程的一部分；之所以包括后者是因为，所有房地产都是城市系统的一个独特的地点。房地产是地理经济学，又是经济地理学，产业的关联性决定了房地产是一国经济“起飞”时期的准主导产业。在天津，近年房地产投资平均下来，一直占全社会投资的15％左右。地产发挥了经济发动机的作用。

7.地产创造了社会资本。社会资本即社会性资本，亦称互补性投资，包括人力资本、基础设施和研发投资。

8.地产调整了城乡关系。在“城一乡”功能的大规模分流和全方位整合过程中，房地产在某种程度上充当了区域执行者的角色。土地功能的强化(由居住地变为商业用地)、土地性质的调整(由农地变为市地)以及大批市民移居郊区(成片的村镇变为城市区)，都离不开地产杠杆。

当今中国，人们议论最多的是房地产，社会最担忧的是房地产。不是房地产“绑架”了经济，而是人们确实离不开房地产。房地产所担负的重大使命以及它所产生的影响，已经远远超出了一个产业本身的范围。