建筑工程如何估算范文

建筑工程如何估算篇1

关键字:工程造价;计价方式;估算

一、工程造价和计价方法

建筑工程造价是指进行一个工程项目的建造所需要花费的全部建筑工程投资费用。即从工程项目确定建设意向直至建成、竣工验收为止的整个建设期间所支出的总的建筑工程投资费用,这是保证工程项目建造正常进行的必要资金,是建设项目投资中的最主要部分。我国现行的建筑工程造价包括:直接工程费、间接费、计划利润、税金四个部分,而每一部分又包括几个相应不同内容。

我国目前工程建设项目在实施阶段,建设单位与施工单位之间工程造价的确定,一般都采用以下几种计价方法进行确定:(1)施工图预算法:其特点是政府是制定工程造价的主体,它是以施工图纸及预算定额为依据,按定额工程量计算规则计算出各分部分项工程的工程量,由分部分项工程量套用相应的定额及地区单位估价表,其工程量乘以各项工程综合单价,计算出工程直接费,再按工程类别及施工企业资质等级计算其它直接费、间接费和计划利润等费用,最后确定预(结)算造价的方法。其中单位估价表,是由各地区工程造价管理部门,根据省统一预算定额编制的综合单价,也叫预算定额基价,是单位估价表的主要构成部分。通过这种方法确定的工程造价,是计算建筑工程造价的基础,并作为确定工程承包合同价款,办理工程项目拨款与结算,编制招标工程标底及投标报价的重要依据。(2)新定额直接费单价方式:采用国际上通用的工程量清单计价,地方定额采用实物法编制,实现量价分离,定额的消耗量指标由指令性变为指导性,利润的计取由原来的规定性利润变为浮动性利润。计，！价时不需要进行价差调整。这种方法在目前使用的较多。(3)地方定额综合单价法特点是:利用地方定额、工程量清单报价,在单价中包含直接费、间接费、利润等,利用综合单价报价可以简化计算工作量。这种方法目前使用较少。(4)企业定额直接费单价法:在确定生产过程中的资源消耗量是不是以社会平均水平,而是根据企业的实际水平来确定的。这种方法能充分反映工程报价时不同承包商的个体差异,只有管理水平高、生产中资源消耗量少的企业在报价时才具有价格优势。(5)国际惯例方式的特点是:计价依据是工程量清单、企业定额、综合单价、在综合单价中包含间接费、竞争利润、税金,并且间接费、利润完全由承包商根据企业的经营决策,市场竞争状况自主确定。采用此种方法计价,反映了建筑生产中实际的资源消耗。使工程价格既反映其价值,又反映市场供需。

上述(1)和(2)两种计价方法是目前主要的计价方法。从表中我们可以看出这两种方法在计价时都需要利用地方定额并且都需要计算工程量来最终确定工程造价。由于这种特点这样就限定了不同级别的施工企业在记取造价时必须执行同一标准的“定额直接费”或“定额消耗量指标”业主也只能处于从属地位,自主定价的权利较小,只能按照政府的“取费标准”进行计算,其所产生的缺陷为:(1)首先现行的建筑工程造价组成的内容很多,计算量较大,定额内容过多过细,消耗在工程量计算上的时间也较长。(2)与各个施工企业的技术水平不相适应,不利于建筑市场价格的竞争。(3)不能体现建筑产品优质优价的原则。(4)全国各省市颁发使用的定额工程量计算规则由于程度不同,不利于跨地区工程建设承包市场的竞争。(5)现行工程造价计算方法不能真正体现建筑工程的实际价值。建筑材料价格的变化,对于工程的土建造价(直接费)影响也是最大的。(6)不利于招投标工作的开展。

二、工程造价估算

建筑工程造价的估算,从实际上来说,就是利用某种方法对工程造价所做的一个预先估计或称预测。就建筑工程而言,由于建筑工程本身具有单体性、复杂性、多样性以及对建筑地点的依赖性等特点,不存在两个完全一样的工程,所以对建筑工程来说不能成批量的生产和按整个产品确定价格。这样在进行建筑工程造价估算时就应当对其进行系统化、具体化、综合化全面考虑。 所谓系统化,是指为加强工程造价的有效估测,应建立完备的、连贯的、准确的估测系统,使建筑工程造价估算中的估算数据采取、估算过程、估算精度三部分都处于严格、客观的分析计量及控制系统中。

具体化是指对某一建筑工程的造价估算应把建筑工程整体进行分解,划分为基本单元子项(分部分项工程),计算出每一单元子项的费用再综合形成整个建筑工程的费用。

综合化是指在建筑工程造价估算中,要对建筑工程进行分析,要注重其结构形式、建造时间、建造地点等不同因素对造价的影响并且使它们之间能够达到总体的平衡。三、快速估价的思路和原则

现在通行的确定建筑工程造价方法,面临一大堆图纸,要填写表格将近20余种;涉及数据上万个。特别是工程量的计算,还要求计算人员既懂得工程技术,又要全面执行计算规则及取费规定,操作起来相当复杂,计算式重复繁琐,稍不注意就会出错。由于影响工程造价的因素较多,即使使用计算机,节省的时间也有限:主要是由于计算机不能识图,每一分项工程的工程量具体数值还需经过人工进行计算后才能输入到计算机中。另外在编制或审查一个建设项目的工程造价,常常需要各种不同专业的人员参与工作,少则数周,多则数月才能完成,耗时很长。所以对于施工企业来说,在竞争激烈的建筑市场中,在现有的概预算方法的基础上如何快速而又较为准确的测算出工程的造价,在某种意义上是关系到企业生存与发展的重大课题。为此,从建筑工程造价的特点入手,运用一种方法能够快速估算出建筑工程造价是非常重要的,在时间紧时是有利于节省人力,为企业提高中标机率的。

在我们考虑采用何种方法来快速估价时,最简单直接的方法就是利用己经建成的工程的造价来估测某一未建工程的造价。但是己经建好的建筑工程成千上万,并不是所有的已建工程的造价都可以用来估测某一未建工程的造价,只有那些在结构体系、工程构造、建筑规模等诸多因素上与未建工程相似的已建工程才能作为选择对象。然后利用这若干个与未建工程最相似的工程采用某种可行的预测方法,对未建工程的造价进行预测。文章所采用的估算的基本原则就是建立在建筑工程之间的这种相似性上。对于某个要估算的建筑工程(欲估工程),我们可以从众多的已经建造

好的建筑工程(典型工程)中找出与之最相似的若干个工程,然后利用这些若干个与欲估工程最相似的工程(相似工程)的单方土建造价或某一工料消耗量作为原始资料,采用某种预测方法,对欲估工程的单方土建造价进行预测而得到欲估工程的单方土建造价。

另外,建筑工程造价的估算是一个实践性和经验性很强的工作。我们关于工程造价的估算和影响工程造价的因素等方面的大多数知识,以及由这些知识建立起来的规则,不是来自于理论研究,而是来自于生产实践的经验。因此,我们在考虑这种估算方法时还应考虑它既能从理论和模型结构上最大程度的将人们对事

建筑工程如何估算篇2

关键词：建造工程；估算方法；造价

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-00-01

如今，随着经济的快速发展，我国建筑业也出现蓬勃的发展状态，由于人们对建筑工程的各方面要求越来越高，由此建筑工程的施工周期变长、工艺也变得较为复杂、涉及的金额较大。而项目造价估算是否准确，不仅影响项目建设资金的筹措，也会影响到下一阶段设计和施工图概算的编制，进而严重影响了投资者无法做出正确的投资决策。

一、建筑工程造价估算的数理统计模型

在建筑工程造价估算方法中，数理统计模型是其中主要估算模型之一。数理统计模型是根据以往工程的历史资料进行分项统计、回归分析，通过统计和分析可以从中找出工程数量或者工程造价与某个单项因素或者诸影响因素之间的函数关系。这种函数关系可以表现为以下形式：

Eij=b1f1（z1）+b2f2（z2）+b3f3（z3）+…

式中Eij——第i章第j节的工程数量或工程造价；

bk——第k项影响因素的影响系数；

fk——第k项影响因素的隶属函数；

zk——第k项影响因素的取值。

通过采用数理统计模型对建筑工程造价进行估算，也可以清楚地看出各种影响因素对工程数量和工程造价的影响程度。利用这种方法使造价的估算更加方便，计算量也相对较小。

二、建筑工程造价估算的模糊数学模型

在建筑工程造价估算中，模糊数学模型是其中主要的估算方法之一。利用这种模型主要是通过确定特征向量和计算工程间接特征的对比，形成模糊隶属度和贴进度，然后通过从多个造价的典型工程中找出待估工程的数个类似工程，最后就利用这种类似工程的造价构成原始的资料，将某种可行的预测技术与模糊数学的某些方法进行有效结合，对未估算的工程进行造价估算。

利用这种方法对建筑工程造价进行估算，通过对模糊信息进行处理，可以使当前工程和已经建设完工的工程之间的相似度进行定量化，这也是估算工程造价的主要依据，因此，这种方法是有一定可行性的。但是，这种方法并不是适应所有的建筑工程造价估算，因此它不能准确反映出工程造价的实际变化特性，因此，要想保证建筑工程造价估算的准确程度，还应将每个工程建造年价考虑在估算之中，当然，在物价处于相对稳定时期也应将年价考虑在内。

三、基于神经网络的工程造价估算方法

从神经网络数学理论的研究和分析可以看出，基于神经网络的工程造价估算方法是不需要建立精确的计算方程和规则的，因为神经网络是由大量处理单元（神经元、处理元件、无电元件等）广泛互连而形成的网络，并且它是一个非线性动力学系统，其主要特色是储存方式是分布的，在处理数据过程中使用的处理方式是协同处理，自适应学习也是其特色之一，它可以通过直接使用样本数据来实现输入层和输出层之间的非线性映射，所以，这种估算方法主要解决无法建立精确数学模型而又容易受数据样本影响的问题。这正好与工程估算如出一辙。

这种方法与前面两种估算方法不同，基于神经网络的工程造价方法是通过实例训练学习来确定模型的权重，这样可以有效避免某些方法的人为计取权重的主观影响，计算起来也是非常方便的、准确的，若想快速估算工程造价，这种方法是非常适合的。与此同时，通过采用这种估算方法，在估算造价时隐性考虑了不同时期的主材价格，从而使造价更加符合实际情况。但是，基于神经网络的工程造价估算方法也有其缺点和局限性，这些缺点和局限性主要表现在工程特征的选取和训练样本的选取上，并且这两方面的选取工作，在现阶段还只能拼接经验来完成，对于理论的指导也是相当缺乏的，所以，这种现象很容易导致个别输出目标值与实际值形成明显的偏离。

除此之外，建筑工程造价估算是在投资阶段进行的，又因为在这一阶段中工程资料掌握程度的严重制约，大多数的工程信息的确定都是不准确，不详细的，因此，在建筑工程造价估算过程中无论采取哪种方式都存在明显的缺陷，经过专家和相关技术人员的长期研究，特别提出基于案例推理的方法，以期对建筑工程造价估算方法予以完善。

目前为止，各种工程造价估算方法之间都有相互通用之处，基于案例推理的方法可以运用模糊数学的估算方法，对尚未估算的工程造价和典型工程造价估算方法之间的相似性做好定量计算，从而实现工程之间结构和构造的相似性反映工料机配备的相似性，进而体现出工程造价问题的模糊性特点，以达到减少资金时间价值因素对工程造价产生的影响。此外，基于案例推理方法与神经网络方法有些地方是较为相似的，例如，这两种方法在处理非结构化信息的时候都具有一定的优势，并且在案例推理过程中可以加强实用性方面的考虑，这样推理出来的效果就不会受制于样本信息的选取。从案例推理方法本身来看，其在实际应用中所体现出来的优点较多，例如，利用这种方法对建筑工程造价进行估算时，可以较好地兼顾工程造价估算对反应快速和结果准确两方面的要求，并且在处理实际问题时，还能够融合各种方法的特点，最主要的优点就是这种方法的使用可以同时克服上述方法中的缺点，同时适用于建筑工程造价的估算，对工程造价估算的有效控制也发挥了其作用。

四、结束语

建筑工程造价估算贯穿于整个研究阶段，也是有效评价建筑工程项目投资的重要工具，为提高估算的准确性，保证工程的投资效益和成本，不得不加强工程造价估算方法的研究和探讨，对于每种方法中存在的缺陷问题和优点应该进行全面分析，并对这些估算方法进行对比，并从对比中发现和弥补每种方法中存在的不足以及优势的相互结合。我们应该坚信，随着工程建设过程的逐步推进，对工程资料掌握的详尽程度也会越来越高，自然而言的对建筑工程造价的估算也会更加准确，更加贴近工程实际发生造价，对工程的总体投资进行有效控制。

参考文献：

[1]王月明.建筑工程造价快速估算方法的研究[J].西南科技大学，2010（9）.

[2]锦阳.建筑工程造价估算方法对比研究[M].西南科技大学，2011（5）.

建筑工程如何估算篇3

关键词:建筑工程 问题 对策

中图分类号:TU72 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)07(a)-0161-01

建设工程造价,不仅与工程内容有关,还与建设者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策密不可分。控制工程造价可以确保合理使用国家建设资金,使建设投资实现效益最大化。入世以来,与世界接轨,带来机遇的同时也带来了风险和挑战。面对日益严峻的市场竞争,工程造价管理也需进一步改革和完善,以适应新形势发展的需要。

1 目前工程造价管理存在的问题

众所周知：工程造价管理决定建筑市场和建筑业的明天。它地位与作用不言自明。但在实际工作实践中,建设工程造价无论是体制上还是思想观念、人员素质等方面还存在着许多亟待解决的问题。

1.1 工程造价管理观念落后

工程造价计价依据包括建设项目投资估算指标、概算定额、预算定额以及相应编制办法等。目前,影响工程造价的因素很多,其中政府定额影响最大。如全国定额、行业定额、地区定额、省定额,由于各部门的要求和掌握尺度不同,“三超”现象极为普遍。再如：工程造价计算模式仍然是以定额计价为主,尽管定额包罗万象,期待追求全面,但由于科学技术一日千里,新产品新材料不断涌现,直接影响到政府定额,在时间上滞后和在内容上呆板的弊端日益明显,自然很难达到预期的造价。

1.2 不规范的市场竞争,影响工程造价

市场经济体制不断深化的今天,在宏观政策调控的基础上,市场在资源配置方面发挥主要作用,随着经济的发展,我国建筑企业市场前景可观,从事建筑施工的队伍也在大幅度增加,这种供求关系使得本己激烈的市场竞争更加惨烈。一些施工企业为了能承揽工程,采用不正当的竞争手段,承包方往往采取“低价中标,索赔盈利”的方式承揽工程,靠合同漏洞和监控不力来“赚钱”,不惜以损害国家和业主的利益为代价,这种不规范的市场竞争,造成工程造价管理的被动局面。

1.3 缺乏对工程全过程造价管理

工程造价控制应贯穿于建设项目的全过程。所谓全过程造价管理就是要求工程造价咨询单位对可研立项阶段、投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价进行全过程监控。由于大多数造价机构参与类似工作少,经验不足。造价专业人员由于自身的经验积累不足,造价理念缺乏市场化,对工程设计的理解不到位,个别造价人员不能积极参与投资分析与限额设计,很难对工程造价实现全过程控制。

1.4 对造价中介组织管理力度不够

近年来,为适应建筑市场快速发展的需求,一些从事工程造价工作的中介组织迅速崛起,但由于国家建设部门相应的管理制度的滞后,对中介组织资格的认定和审批程序门槛较低,造成从业人员素质良莠不齐。同时因中介组织对承担的咨询服务不负经济责任,有些责任心不强的从业人员,常常错算、漏算,严重影响了工程造价。

2 控制工程造价的措施和方法

为了改变上述的不利局面,更好地对工程造价工作进行科学有效的管理,必须不断深化建设工程造价控制与管理改革。造价人员要在现有工作的基础上运用价值规律,有效控制工程造价,健全和完善工程造价管理体制。

2.1 建立一个统一的工程造价管理机构

为维护市场主体的合法权益,加强宏观调控能力,规范建筑市场,建立一个统一的工程造价管理机构乃大势所趋。以此来强化工程造价管理部门的管理职能,造价管理机构严格按照工程造价管理的制度和办法,编制招标公告书,招标文件,明确评标、定标原则及办法,编制工程标底、工程量清单,对投标报价中单项报价进行比较分析,协助业主选择承包单位、签订工程承包合同,为业主对施工承包合同中的条款进行技术分析,避免因合同条款制定不严密而造成的经济纠纷。在项目设计阶段,工程造价咨询单位专业人员要与设计人员密切配合,参与多方案比较,优化设计的始终。

2.2 理顺各种工程造价管理主管部门的关系

工程造价各部门定期的协调,使工程造价管理的标准和指标能够更好地与市场接近。鼓励设立专业的工程造价咨询中介机构。对工程造价进行行业管理,以适应入世的要求。放开建材和人工的价格,由直接管理转向宏观调控,政府的工作重点放到制定有关法规、搞好理顺关系、提供信息服务上。尤其是建设项目资金和项目决策的审批,政府要严格把关。从源头上控制投资,确保工程建设顺利完成。

2.3 全过程造价管理

(1)可研立项阶段—— 投资估算。

投资估算是指导工程设计概算和施工图预算的依据。造价机构要组织有多年估算经验的造价人员参与类似工作,利用他们经验,参考投资估算指标的积累,充分利用信息网络,了解相关产业市场信息,避免估算过高或过低,尽量使工程造价趋于合理化。

(2)项目设计阶段—— 设计概算。

一个项目的设计优劣对于工程造价的影响高达70%以上。设计阶段是全过程造价控制的重点。造价人员对工程设计的理解、工程经验的积累、造价理念是否市场化直接影响设计估算。因此有必要建立设计竞争机制,选择有优势的单位和人员来承担造价工作。这就要求设计人员设计方案不仅确保技术上可行,而且要确保经济上趋于合理。既要鼓励采用先进工艺和技术,又要防止投资扩大和超支。

(3)招投标阶段—— 标底(合同价)。

招投标制度主要是利用市场竞争达到优胜劣汰、合理确定工程造价的目的。坚持公开、公平、公正、诚实信用原则,实事求是、切合实际,科学合理地编制标底,制定严密的招标文件。提高评标专家的业务素质,依法维护建筑市场主体各方的合法权益。各级建设主管部门必须加强对标底和合同价的审查把关,认真审查招标项目的资金落实情况。实行公平合理的招投标,可有效地控制工程造价。真正体现市场经济的公平竞争。

3 结语

要做好工程造价管理工作,必须提高各级管理者的政治素质、业务素质,从项目的投资决策阶段开始,直到项目竣工决算阶段为止,做好全过程、全方位的工程造价管理工作。建立一整套完整的信息网络,实现信息资源的共享,为实现对工程造价各阶段的动态管理,创造有利条件和可靠保证。

参考文献

[1] 蔡红颖,李坤.如何有效控制建筑工程造价[J].今日财富(下旬刊),2010,4.

[2] 张大明.如何有效控制建筑工程造价[J].中华民居,2011,1.

[3] 李云仙,吴春和.如何有效控制建筑工程造价[J].建设科技,2010,6.

[4] 叶国珍,顾建明.如何有效控制建筑工程造价[J].科技创新导报,2008,17.

建筑工程如何估算篇4

关键词：建设项目投资；估算；指标

中图分类号：TL372文献标识码： A

1引言

建设项目管理过程中，拟建项目投资期的主要工作是项目设想、可行性研究，策划好拟建规模方案、编制投资估算及资金筹措计划等工作内容。在项目投资决策阶段，则应做好充分的前期调查、数据分析、方案比较，进而作出切合实际的可靠的投资估算。长期以来，我国很多工程项目“三超”现象较为普遍，虽然未对国民经济造成重大损失，但也给建筑行业留下了深刻的教训。鉴于此，针对当前我国许多地方正在进行的新一轮的城镇化扩张，如何贯彻“投资估算极限”理念，将其作为强制性标准来控制初步设计和概算，并进一步指导施工图设计和施工图预算，是急需解决的问题。

2建设项目投资控制的理论依据

2.1建设项目投资构成

根据我国建设项目总投资构成理论，项目建设投资涵盖了项目规划、设计、施工，一直到竣工验收阶段的全部费用，一般可分为静态投资和动态投资两部分。其中，静态投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费；动态投资包括涨价预备费、建设期利息。建设投资按费用构成如下图1.1所示[1]。

图1.1 我国现行建设项目投资构成

2.2 建设项目投资估算

城市新区建设项目需要征用大量的土地，而且原有用地性质、地上附着物情况复杂，所以往往需要变更用地方式、重新布设基础设施。因此，在项目的可行性研究阶段，宜参照类似建设项目的管理经验，结合拟建项目选址、资源综合利用情况等实情编制可行性研究，再按照地方行政法规的规定来编制投资估算，即可作为项目投资的上限。在编制投资估算时，因为项目的进度尚处于设想阶段，暂时缺少详细的工程规划设计，所以大多采用投资估算指标进行，比如元/吨、万平方米投资额等。

在投资估算过程中，为有效控制总体设计和初步设计，还要注意控制好投资估算的精度。一般情况下，项目前期构思阶段的精度控制在±30%以内、初步可行性研究的结果±20%以内、详细可行性研究的结果±10%以内，即能满足投资控制的需要[2]。

3建设项目投资估算编制的方法

城市新区建设项目投资估算的编制，除采用国家、地方主管部门颁布的最新法规外，还应搜集技术及经济方面的资料，包括①国家、行业和地方政府关于工程建设的有关规定；②拟建工程的勘察设计文件；③拟建项目所在地工程造价指标、造价指数、相似工程的技术经济指标及参数；④其他与工程建设相关的技术规范、设计文件、图纸等。

城市新区建设项目多以住宅、物流、商业旅游、文化教育等项目为主，这些建设项目一般不同于生产性项目，大多体形系数庞大、结构和样式统一，所以在工程实践中适合参照已建类似项目的经济指标来估计其早期的成本。

虽然类似的工程项目众多，由于单件性、异质性的特征，即使建筑结构类型、装修标准完全一样的工程，也会在某些方面存在差异。指标估算法就是利用这种相似性和差异性，求同存异、同质同价，不同的部分可以根据实际情况进行技术修正。只要能找到类似工程，分析其局部差异性，再按规范计量差异部分的工程量，然后套用该地区的人、材、机等资源信息价，即可获得差异部分的差价，最后对所采用的造价指标进行修正[3]。

4指标估算法的应用

房屋建筑技术经济指标是投资估算编制的主要依据，若存在因时间跨度等因素差生的偏差，则应及时根据拟建项目的现场条件进行调整，这充分体现了指标的适用性和时效性，但估算过程中也要考虑以下几个方面的影响：

（1）拟建项目的结构类型、建筑规模、建设标准等，指标越明确则估算结果越准确；

（2）类似工程的竣工决算资料，尤其是单位造价指标内人工、材料、机械等的含量；

（3）时间跨度不能太大，最好是3年以内的工程项目；

（4）投资估算中需要的规费、税费及有关的取费标准，参照省、市地区费用定额。

采用指标估算法既不能照搬照套，也不能人为修改指标参数，要着重看前后项目之间是否有差异的标准或条件，如果有，则要进行调整或修正。通常采用的投资估算指标有单项工程指标、单位工程指标等，用这些指标乘上单位工程的数量，即可找到每个单项工程相应的投资；再估算其预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金，便可得到拟建项目所需投资。

5某城市新区建设项目投资估算实例

通过以上分析可知，任何一个建设项目投资分析要分清估算对象的层次关系，对一般的民用建筑主要控制其建安工程费用，再根据该项目建筑结构和装修标准以及规划建设指标，参考当地工程造价信息和市场条件，采用指标估算法编制投资估算。下表是对某城市新区一商务酒店所做的投资估算(建筑面积约7500m2)，结果如表1.1所示。

表1.1某商务酒店建设投资估算表单位：万元

序号 费用名称 金额 备注

一 建筑安装工程费 1087.5

1 主体建筑安装工程费 900 1200元/m2

2 室外工程费 187.5 250元/m2

二 设备及工器具购置费 (含设备安装工程费) 97.5 130元/m2

三 工程建设其他费用（土地、勘察设计、配套设施等） 667.5 890元/m2

四 预备费 98.1

1 基本预备费（以一、二、三项费用为基数） 55.6 费率按3%

2 涨价预备费（建设期按1年确定） 42.5 费率按4.5%

五 建设期贷款利息、费用 57.1

1 银行贷款利息 51.9 年利息率按5.6%

2 融资成本支出 5.19 按利息额10%计

六 建设投资费用估算总额 2007.7

单方造价：2007.7万元÷7500m2 =2677元/m2

（备注：相关取费标准依据地方造价管理部门的造价信息。）

6结束语

新建项目无论是单体工程还是群体建设项目，建设目标的正确性以及建设条件的充分与否是决定投资合理的关键。只有通过实地考察，结合拟建项目的建设规模、预期使用功能、资金的储备，参照类似工程的造价指标进行综合分析，确保建设工程在起步阶段就是正确的，才能保证后续投资的实际效用，从项目的源头上控制新区建设项目的经济效果。

参考文献：

[1]国家发展改革委.建设项目经济评价方法与参数（第三版）.2006.7

[2]宁素莹.建设工程造价管理[M].北京：知识产权出版社，2014.1.

建筑工程如何估算篇5

关键词：投资决策阶段成本控制

中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：

一、在项目投资决策阶段的成本控制与管理

首先建立工程项目控制。实行岗位分工控制，授权批准控制。项目决策控制、概预算控制、价款支付控制、竣工决算控制和监督检查。积极做好项目决策前的准备工作。在投资决策阶段做好基础资料的收集，保证详实、准确，如工程所在地的水电路状况、地质情况主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购地以及现有已建类似工程资料等。认真做好市场研究。通过掌握大量的统计数据和信息资料．进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。做好方案优化。在完成市场研究以后，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下遵循“效益至上”的原则，进行多方案筛选，用各种分析方法进行多方案技术经济比较，要在降低工程造价上下功夫。通过方案优化使工艺流程尽量简单，各种配套设施更加合理、实用能使广大消费者接受，从而节约大量资金。

二、投资决策阶段成本控制的影响因素

投资决策是选择和决定投资方案的过程。在建设项目投资决策阶段，建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用、工程技术方案的确定和资金筹集情况等，都直接关系到工程成本的高低。①项目的建设规模。建设规模的选择对工程成本影响尤为重要。任何一个建设项目都应选择合理的建设规模。选择合理开发规模，可以有效利用资金、技术、设备。如果选择规模过小，资源就得不到有效配置，建设和生产成本高，经济效益低下。规模过大则会造成建筑产品超过市场需求，销售出现问题。②项目建设地点。合理选择项目建设地点，将在很大程度上决定着项目的命运。

建设地点选择合理与否影响到工程造价的高低和今后的经营状况。建设地点的选择要考虑到国民经济的发展规划和地区经济的发展，选择地点要靠近原材料、能源、水源提供地等，建筑过程中涉及的土地费用、土石方工程费、运输设施费、排水及污水处理设施费也要考虑在内。还要考虑气象、地质、水文等建厂自然条件。总之，要根据项目的特点和需要，从多方面因素入手，选择合理的建设地点。③材料设备与技术工艺。选择设备考虑的因素很多，有技术性、可靠性、安全性等，设备的选用应该在满足使用要求的前提下，尽量选用国产或进口一些技术资料就可仿制的材料设备，达到降低产品成本、降低工程造价的目标，还可以促进我国建筑机械产业的发展。但要注意引进国外设备的配套性，要保证设备的安装、调试、操作、维修等都可以顺利进行。

在工艺方面。主要考虑两方面因素，一是先进性二是适用性，工艺的先进性可以保证建筑产品的质量以及效率，保证建筑产品满足不断增长的市场需要。适用性是保证在节约成本的原则选择合适的工艺，以期通过最小的投入获得最大的经济效果。④建设标准。建设标准是编制、评优项目可行性研究和投资估算的重要依据。建设标准定的是否合理，直接关系到工程成本的高低。建设标准应从我国目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模，根据技术进步和投资者的实际情况制订，例如房屋采用砖混、框架、剪力墙、筒体等不同结构等不同类别对工程成本都有很大影响。建设标准要坚持安全、经济、适用的原则，订得过高，只能无谓地增加造价，浪费投资。标准订得过低，达不到先进高效、安全可行的技术标准，不利于技术进步。因此现阶段大多数建设项目应采用适当超前、安全可行的标准，既要满足建设方对功能的要求，又要考虑长远效益。

三、建筑项目投资决策阶段成本控制措施

做好投资估算投资估算依据是投资决策阶段中最为关键的影响因素，是专门机构的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关计算工程造价的文件，是项目主管部门审批项目建议书的依据之一，对项目的规划、规模起参考作用。只有合理地估算出工程投资的造价，才能够对工程设计以及工程实施起到良好的控制作用。投资估算的合理、准确与否，影响到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，当可行性研究报告被批准之后，其投资估算额就作为设计任务中下达的投资限额，不得随意突额。进行投资估算，首先要明确投资估算的范围。投资估算的范围应与规定的建设项目建议书和可行性研究报告编制的内容、范围和深度相适应，投资估算时，需建设投资和流动资金各项内容分别进行估算。投资估算的具体内容包括：建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、固定资产投资方向税以及流动资金。估算指标的编制资料应选择符合行业发展政策、有代表性、有重复使用价值的资料。

做好可行性研究是编制建设项目设计任务书的依据。建设项目考虑的因素多，涉及的范围广、投入的资金数额大，可行性研究就是通过对项目的主要内容，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，考虑其对全局和当地的近、远期经济生活带来深远的影响，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。可行性研究要以质量控制为核心，以真实性和科学性为准绳。要求编制单位在调查研究的基础上，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析，按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和优选。从事可行性研究的人员要熟悉项目建设有关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良的产品。

参考文献：

【1】徐蓉．工程造价管理[M]．上海．同济大学出版社，2005

建筑工程如何估算篇6

摘 要：在建筑施工项目合同管理各流程中，介于合同签订和合同履行之间的后评估环节是一个相当特殊的环节，同时也是容易被人忽视的环节，这种偏见往往会影响合同管理的整体水平。有鉴于此，本文概述建筑施工项目合同的后评估管理的内涵及现状，从业内实务不容乐观的实际情况出发，以推进建筑施工项目合同的后评估管理为论述基点，概述其要点，点明在初步推进阶段注意的各种事项。

关键词 ：建筑施工项目 合同的后评估 经济效益

一、建筑施工项目合同后评估管理的内涵及现状

项目合同的后评估管理是项目合同管理的一个特殊环节，其具体评估时点，是签订合同之后及合同履行之前，即合同签订和执行之间的特定时段；其评估基础是项目中标合同，其评估目的是优化施工组织设计，其评估前提是编制成本预算，其具体行为内容是：对工程项目的特点、施工组织、施工成本及最终效益等情况，通过研究招投标文件和深入细致的现场及市场调查，进行全面地分析、测算和估价，预测工程项目的成本和经济效益，对可能存在的问题提出解决的办法和措施。

项目合同的后评估管理是连接所签订合同及合同执行两个环节的关键纽带，也是提升项目经营质量确保获得最大效益的重要保证，同时还是寻找合法合理索赔点的基础，在项目合同管理过程中具有重要的地位。不过，在实务层面，项目合同的后评估管理却是最容易忽视的环节。

对此，笔者以建筑施工项目为关照范围，发现在公司制度章程、一线人员及研究等三个层面均不如人意。在公司的制度章程层面，只有极少数公司厘定有项目合同后评估管理方面的细则，另外有少量公司的制度规程中提及到合同后评估问题，不过大多数公司的规章制度没有这方面的内容；在一线人员层面，只有少数财务或合同管理人员表示曾涉及该项工作，甚至有部分人员的思想意识中没有合同后评估这个概念；在研究层面，虽然建筑施工项目合同管理是研究热点之一，但在阐述合同管理各环节的时候，合同后评估往往被忽略掉。

二、推进建筑施工项目合同的后评估管理的主要要点

项目合同的后评估本身是一个比较复杂的事项，建筑施工项目的特殊性更加大了项目合同后评估管理的难度。目前，在初步推进建筑施工项目合同后评估管理的时候应该沿着抓重点的逻辑首先抓好几个主要要点。具体而言，笔者认为主要有如下几点：

首先，确定评估主体。建筑施工项目合同的后评估管理工作并不可能针对特定的单一项目，而是着眼于应用在特定企业组织可能启动的系列建筑施工项目，涉及的相关方比较多，需要有一个稳定的组织主体推进和工作机制支撑。对此，主要应该有三方面内容，一是确定领导组织，一般应该有诸如总经理等岗位的主要领导担任组长，主管项目的副总经理、总工程师、总会计师及工程负责部门、劳务负责部门、设备负责部门、市场开发部门、财务支撑部门等相关部门的负责人参与其中，确保有人牵头协调；

二是根据特定企业组织建筑施工项目情况及相关部门的设置情况，明确工程负责部门、劳务负责部门、设备负责部门、市场开发部门、财务支撑部门的各自职责，确保各微观事项有专人负责；三是根据特定企业组织信息系统构建情况及具体工作机制的完善情况，尽量依托信息系统，打造建筑项目施工后评估管理各参与方的工作机制，确保他们信息共享、反馈机制、协调和谐，确保后评估工作可以有序推进。

其次，收集评估依据。建筑施工项目合同的后评估实际上是将实际预期发生情况和所签订合同之间的一种对比和分析，所以在确定评估组织主体之后，第二个重点应该是收集评估证据。对此，主要内容是一个前提和一个重点。一个前提是研究所签订合同及相关文件资料，熟悉施工图纸，掌握投标报价中的降造系数、不平衡报价等隐含的信息，掌握工程概况及业主的要求条件，通过合同熟悉相关事项，确定评估证据收集的重点和方向，以便确保后续工作有的放矢；一个重点是强化现场勘查，以实地田野调查的方式获取建筑材料、施工条件、水土人情、工程辅助企业、当地行情等各方面的情况。比如在施工条件方面，主要完成主要完成砼搅拌站、存梁场、改良土（级配碎石）、拌合站、轨料场等材料厂的调查。需要注意的是，这里的调查一定是现场进行的，坚持获取一手可信材料，以确保评估证据的可行度和相关性。

再次，强化审核重心。在建筑施工合同的后评估管理中，需要强化的审核重心有两点，一是施工图纸，要在现场复测确定现场实际工作量的基础上，完成合同、施工图及实际工程数量对照表；二是施工组织设计，从降低施工成本方面考虑，如供水供电方式，施工队伍的选择，机械设备的配置，土方调配方式、购土及取土运距，材料的利用，主要工程的组织方式，料价的招议标确定方式等，经多方研讨论证，对投标文件的施工组织设计进行细化，对主要工程进行多方案的比选和优化。在此基础上编制成本预（估）算，即依据优化的施工组织设计和主要工程方案，计算工程实际工作量，对比中标合同价，分析分部分项工程或单位工程预算价，计算项目成本。

最后，优化调整策划索赔。在对审核重心进行分析审核的基础上，尤其是基于对成本预算与中标合同价的对比分析，进一步优化调整施工组织方案，在优化调整中分析成本预算价，不断地使成本降低至最合理点，最终确定各项经济指标及费用。另外，还应该从分析确定的指标中进一步找出经营的风险之处，以此制订项目索赔策划，以便最大化地维护公司及项目组的利益。

三、建筑施工项目合同的后评估管理过程中的注意事项

在推进建筑施工项目合同的后评估管理工作的过程中，除了紧抓如上所言的各主要要点外，还应该注意如下几方面事项，一应该认识到位，建筑施工项目合同的后评估实际上是合同签订后，根据合同关照预期实务的一种评估，实际上依旧是项目评估，虽然可以考虑根据合同索赔，但本身不是以修正合同为目的的合同评估；二应该实事求是，确保在评估过程中涉及到的一切信息，诸如主要原料市场供应、气候及地理条件、运输能力及状况、劳动力市场等各方面的情况的相关信息都应该确保真实，并且信息范围尽量全面，避免虚假或片面；三应该合理可行，建筑施工项目合同的后评估的目的是为企业组织或项目组提升经济效益，不过鉴于合同已经签订，经济效益潜力的发掘存在一个限度，即存在一个合理范围，在建筑施工项目合同的后评估过程中应该正式这个限度，而不是为经济效益不惜违反合同的相关约定；四应该尽量准确精细，建筑施工项目合同的后评估实际上是基于既定合同对施工项目推进的一种预期、评估和优化，其最关键的问题是在后续环节也就是合同执行环节发挥作用，为了确保这一点应该尽量准确精细，尤其是在编制成本预算的时候更应如此。

参考文献：

[1] 李少娟.论工程合同后评估.《经济师》2006 年第7 期.

[2] 何莉.合同评估在工程项目成本管理中的实施措施.《科技风》2009 年第9 期.

建筑工程如何估算篇7

关键词：成本法，取费时点，房地分估

土地与建筑物分别估算，然后加总的估价技术思路，在《房地产估价理论和方法》（以下称理论与方法）和《房地产估价规范》（以下称估价规范）中都有明确规定。美国的房地产估价理论《房地产估价》“成本法”一章也持相同理论：房地产市场价值=现有建筑物的重置或重建成本+开发利润或激励-折旧+土地价值。

通常，我们估算土地价格的依据主要有《理论和方法》、《估价规范》和《房地产估价报告评审标准》（以下称评审标准）。据此，成本法公式可推导为：

房地产重置价格={土地取得成本*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+建设成本*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）

建筑物重置价格=建设成本*[（1+管理费用率）*（1+利息率*开发周期/2）+直接成本利润率]/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）

土地重置价格={土地取得费用*（1+土地取得税费率）*（1+管理费用率+利息率*开发周期+管理费用率*利息率*开发周期/2+直接成本利润率）+土地开发费用*[1+管理费用率+（1+管理费用率）*利息率*开发周期/2+直接成本利润率]}/（1-销售费用率-销售费用率*利息率*开发周期/2-销售税费率）

需要说明的是：上述公式推导时设定单利计息，利润率选取直接成本利润率，取得土地使用权当天即开工建设，土地取得成本=土地取得费用+土地取得税费;如果是复利计息，利润率分别选取投资利润率、成本本利润率、销售利润率时，推导后的公式会稍有不同，但没有实质区别，均不影响估算结果。另外，同时设定取得土地使用权以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，取得土地使用权以后的开发费用都分配给建设成本，所以，估价对象为非空地的，成本法（土地）的推导公式中土地开发费用为0。

在我们的日常估价工作中，对同一类型房地产，通常在一段时间内，甚至较长的一段时间内，土地取得税费率、管理费用率、销售费用率、利息率、开发周期、销售税费率、利润率的取值是比较固定的。因此，用成本法估价时，影响土地价格的最主要的因素实际上是土地取得费用和建设成本，而决定土地取得费用和建设成本的，是这两项费用的取费时点。

众所周知，成本法的定义为：求取估价对象在价值日期的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。但《估价规范》和《评审标准》对成本法中的各项费用的取费时点没有规定，而《理论与方法》第八章 成本法及其应用 “土地价格构成 投资利息”一节里，却有两种不同的估价技术思路。

阐述一：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去的实际或正常水平来估算。

阐述二：在成本法中，其起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是达到全新状况的估价对象的日期，并因为一般是假设在估价时点达到全新状况的估价对象，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点竣工验收完成。

经过仔细推敲上述两种估价技术思路，本质的区别是因为设定估价对象在估价时点开工或竣工的不同，造成了土地取得费用和建设成本取费时点的不同。现将这两种估价技术思路分别模拟土地价格的形成过程，进行对比分析。

估价技术思路一，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价时点取得土地即开发建设。将土地取得成本和建设成本加上正常开发周期内的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，估算出的其实是估价对象竣工日的房地产重置价格。根据价值日期原则，必须折现，才能估算出估价时点的房地产重置价格。根据替代原则，选取土地市场公开挂牌出让的若干可比实例，用市场法估算出估价时点的土地重置价格或用《城镇土地估价规程》（以下称估价规程）中的市场法比较法估算出的土地价格才符合当地土地市场行情。为尊重我国土地市场习惯，这时的土地重置价格又称土地价格。而在成本法（土地）中，这个结果却只是作为了土地取得费用项。两种方法估算的土地的重置价格不仅结果相差甚远，而且与价值日期原则、替代原则相悖。因为我们都知道，无论用何种方法估算房地产或土地价格，只要方法应用合理，参数选取准确，其估价结果应该是一致的。

估价技术思路二，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工（估价对象为在建工程的，设定估价对象在估价时点停工），土地与建筑物分别估算。对于土地，如果近期在土地公开交易市场上有较多的交易实例时，例如有足够多的招拍挂或协议出让可比实例，用市场法估算出的土地重置价格，既符合土地市场行情，又与《估价规程》估算出的土地价格一致。这种情况和用市场法估算城市住宅房地产市场中的成套毛坯房类似，完全被市场接受，无需用成本法再次估算后对两个结果平均或取舍;如果类似土地无交易或很少交易时，例如特殊用地，设定土地取得费用的取费时点为正常开发周期的起点，同时设定此起点以前的土地开发费用都分配给土地取得费用，此起点以后的开发费用都分配给建设成本，用成本法（土地）估算出估价时点建筑物竣工的土地重置价格。对于建筑物，如果此建筑物具有个别性、不可比性，无交易或很少交易时，例如非标准工业厂房、看守所等，设定建设成本的取费时点为正常开发周期的起点，用成本法（建筑物）估算出估价时点竣工的建筑物重置价格，也符合建筑物重置价格的形成过程。两者加总，然后减去建筑物折旧，估算出土地价格。

综上所述，用成本法时，估价对象为现房的，设定估价对象在估价时点竣工，土地与建筑物分别估算的估价技术思路，估算出的土地重置价格既符合土地市场行情，又与《城镇土地估价规程》估算出的土地价格一致。

参考文献：

1、柴强：《房地产估价理论和方法》第279页，中国建筑工业出版社，2011年5月;

2、中华人民共和国国土资源部办公厅：中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（征求意见稿）第16页，2011年2月;

3、中国土地估价师协会：《土地估价报告评审规则》第3页，2012年3月;

建筑工程如何估算篇8

关键词：前期策划成本管理投资估算 可行性研究

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

项目前期包括前期策划（可行性研究）及投资决策两个阶段，项目前期主要任务首先是对项目开展全面的可行性分析，包括项目定位、确定方案、编制计划、投资估算等；然后根据项目可行性研究报告作出投资决策，通过对投资管理收益的预判决定是否进行项目投资建设。项目前期的成本管理的成果就是投资估算，投资估算既是投资决策参考的主要数据文件，又是关系着项目顺利实施的关键。

项目前期成本管理意义

1、给投资决策提供有力的数据支持 进行成本管理，不是单一的节约成本，更多的是运用价值工程理论，通过成本管理，达到理想效果，一方面是如何控制成本，减少无效成本支出，另一方面是如何通过成本管理，增加少许成本而获取更多收益；通过前期成本管理，进行投资收益率、内部收益率、净利润率等预估分析，给投资决策提供有力的支持。

2、指导项目实施过程中各项成本费用落地并得以控制；项目前期成本管理是项目全成本管理理念一部分，有助于企业前期成本控制，通过前期项目全成本制定，可以指导项目实施过程中各项成本费用落地，并通过动态成本反映或预警，从面起到对项目成本核算及控制。

3、利于企业经济效益提高 实行前期项目成本管理与企业经济效益是相辅相成、互相影响，通过事前控制，减少后期的成本风险，将项目初期成本控制贯穿于整个工程项目；

二、项目前期成本管理特点

1、可研性研究报告合理性、真实性项目前期对工程成本控制的重点是积极参与项目决策前的准备工作，认真收集有关资料，编制工程投资估算，实事求是的做好项目可行性研究报告，对项目进行投资风险分析及各种可能拟建方案进行分析研究技术上的先进性和适应性，在经济上的合理性和建设上的可行性，同时对项目建成投产后经济效益、社会效益等进行科学的预测和评价，根据项目前评价提出该项目是否投资建设，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程规模和建设标准，以及选定最佳建设方案等结论性意见，编写具有较强说服力和可行性的立项申请，争取早日立项。编制投资估算报告要有依据并要求尽量详细，投资估算编制不可一味追求项目的可批性，而在可研阶段人为减少工程量、工程内容，降低建设标准，故意压低工程投资等做法应尽量避免，因为投资估算应是后续建设投资限额。

2、确立前期成本管理原则 在项目前期人力财力和物力节省是成本控制与管理基本原则，节约绝对不是单纯限制与监督，而是创造条件着眼于成本事前监督与过程控制，从提高科学管理水平来入手；

1）、全面控制原则：请专业顾问公司进行设计、策划工作；对成本控制涉及到项目组织所有部门、人员工作，并与每个人切身利益有关，如果只是组织员工单纯监督那就片面了，各相关部门从成本控制的大局出发，充分沟通论证，这样既能保证项目品质，又可减少不必要的成本支出。

2）、目标控制原则：目标控制是前期成本管理基本技术与方法，它是将计划方针与任务、目标与措施等等逐一反映在以后项目管理过程中，对于目标设定应该切合实际，做到越具体越好，目标责任要明确全面，既要有工作责任，又要有成本上职责。实现成本管理与目标控制成果一致性，只有优化了建筑工程项目，前期成本才能真实节约，工程项目成本从根本上解决问题，实现企业利润最大化 。

3、定位准确是前期成本管理的关键

定位包括项目建筑规模、建设标准、市场目标客户群等定位，建筑规模的大小影响项目投资成本，也是吸引消费者投资的第一感观，在消费者与投资成本间找一个平衡点，既要保证企业效益，又要得到客户满意而成本得到合理控制；建设标准关系与当地经济技术水平是否相符，遵循当地民俗和文化，避免重复建设减少投资；目标客户定位准确关系到日后销售及市场定价，对项目投资收益有重大影响；

4、加强前期成本测算审核工作

前期成本测算（投资估算）的审核工作是以往工作中的薄弱环节。审核的内容可能因为基础资料不齐全，市场了解不全面而导致的市场定位不准确、投资估算不合理、风险评估不足。

三、工程案例说明

某发展商在三线城市某房建项目，一期建筑面积约11.2万，因前期没有专业咨询机构参与，主要参照当地建筑市场价格水平进行测算，定位也参照当地开发项目水准，参考资料不完善，项目初始投资拓展估算2.3亿元。项目预备开发阶段，预计本项目入市时，同类入市产品量能较大，本项目产品市场竞争无优势；因此公司组织相关人员，通过对当地建筑市场情况、政府报批报建费用、产品定位、产品类型、市场材料价格行情进行深入分析，报批报建费用比原来单方增加55元，包括垃圾处理、城市环保、人防异地建设（项目最终定位时将人防地下室放至第二期建设）等费用，针对当地建筑无样板房、景观效果差，产品形式单一，对建筑节能方面不注重等方面入手，考虑将本项目重新定位为当地第一盘，从工程质量及设计理念上较当地同期建设楼盘大步提升，增加单方建设成本约700元，包括充分利用地块有6万平方米湖面这一稀缺资源，沿湖区开发高端别墅产品，所有产品均采用欧式建筑风格，通过外立面线条、弧形窗、连廊及坡屋面形式体现；门窗节能方面采用中空玻璃，开窗方式以平开窗代替当地推拉窗，增大开窗率；外墙保温采用无机A级阻燃保温材料；提高景观投入；样板房及景观展示区等，重新评估并计算的项目投资估算为3.06亿元。从表面数据看，增加投资约0.7亿，可能影响投资收益；但从控制风险角度出发，通过前期成本管理，规避因市场变化、原评估资料不全带来的投资风险，如没有重新进行梳理分析，可能导致后期方案调整、客户定位调整等诸多不定风险，为减少后期投资风险起到决定性作用。从本项目后期实施结果来看，投资管理取得良好的收益，项目一期开盘当日售罄，售价较投资决策时预测售价提高25%，创造当地售房好几项记录，并树立起公司在当地的良好口碑；

四、结论：