房产税实施细则范文

房产税实施细则篇1

深圳市房产税实施细则第一条 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，制定本细则。

第二条 房产税在下列地区征收：

一、城市按市行政区域(含郊区)的区域范围;

二、县城按县城镇行政区域(含镇郊)的区域范围;

三、建制镇按镇人民政府所在地的镇区范围，不包括所辖的行政村;

四、工矿区指大中型工矿企业所在地非农业人口达二千人以上，工商业比较发达的工矿区。开征房产税的工矿区须经省税务局批准。

第三条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。

第四条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照财务会计制度规定，在帐簿记载的房产原值。对纳税人未按财务会计制度规定记载，房产原值不实和没有原值的房产，由房产所在地税务机关参考同时期的同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第五条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为百分之一点二;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为百分之十二。

第六条 下列房产免征房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产;

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产;

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产;

四、社会举办的学校、图书馆(室)、文化馆(室)、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产;

五、个人自有自用的非营业用的房产;

六、经有关部门核定属危房、不准使用的房产;

七、经财政部门和省税务局批准免税的其他房产。

第七条 对少数民族地区、山区和其他地区部分新建立的建制镇，由于经济不发达，房屋简陋，县人民政府要求缓征的，可由县税务局上报，经省税务局批准，可暂缓征收房产税。

第八条 除本细则第六条规定者外，纳税人纳税确有困难，可向房产所在地纳税人税务机关申请，经县(市)税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。

第九条 房产税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限，由市、县税务局规定。

第十条 纳 税人应于本细则施行之日起二个月内，将现有房产的座落、结构、幢数或间数、面积、原值或租金等情况据实向房主所在地的税务机关申报登记。申报登记后，纳税 人变更地址，新建或购买的房产，产权转移，房屋添建，改建增减原值，免税房产出租或营业，应于变更、建成、购进、转移、添建、改建竣工和出租、营业之日起 二十天内，向所在地税务机关申报。

第十一条 房产税的征收管理，除本细则第十条规定者外，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《广东省税收征收管理实施办法》的规定办理。

第十二条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

第十三条 本细则由广东省税务局负责解释。

第十四条 本细则自1987年1月1日起施行。

房产税税收特点以及意义作用税收特点

1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;

2.征收范围限于城镇的经营性房屋;

3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔20xx〕128号)明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

意义作用

房产税的作用主要体现在以下两点：

一方面，房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献。房产税属于地方税，征收房产税可以为地方财政筹集一部分市政建设资金，解决地方财力不足。而且，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，随着地方经济的发展，城市基础设施改善和工商各业的兴旺，房产税收将成为地方财政收入的一个主要来源;

另一方面，征收房产税有利于加强房产管理。税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。对房屋所有者征收房产税，可以调节纳税人的收入水平，有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定资产的投资规模。若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税，则可以抑制房产投资和投机，阻止房地产市场泡沫化，促进宏观经济的协调稳定发展。

征收房地产税至少有三大正面意义：

房产税实施细则篇2

第二条  凡我省城市、县城、建制镇和工矿区，均应征收房产税。

“城市”包括设区的市的市区和郊区，不设区的市的市区：“县城”指县人民政府所在的城镇：“建制镇”指省人民政府批准设立的建制镇：“工矿区”指符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的工商业比较发达、人口比较集中的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省人民政府批准。

第三条  企业及应缴纳房产税的单位无租占用免税单位的房屋，应由使用单位缴纳房产税。

对免征房产税的单位和个人出租免税房屋，应由出租单位（个人）缴纳房产税。

第四条  依照房产余值纳税的单位和个人，按下列办法计算缴纳：

一九八0年底以前修建的房屋，依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计算缴纳；一九八一年一月一日以后修建的房屋，依照房产原值一次减除百分之二十后的余值计算缴纳。

没有房产原值的，由当地税务机关参照同类房产核定。

对改扩建或装修后的房屋，应调整房产原值。

第五条  新建房屋从房屋入帐的次月起征收房产税。没有验收入帐但已投入使用的，应从使用之日起征收房产税。

第六条  除《条例》第五条规定免税者外，下列房产免纳房产税：

一、医院、学校、幼儿园、托儿所自用的房屋；

二、营业用的人防设施暂免征房产税；

三、自收自支企业化管理的事业单位自用的房产暂免征房产税。

第七条  纳税单位或个人缴纳房产税有困难，需要减免税的，可根据我省税收管理体制规定，报经税务机关批准，定期给予减免房产税。

第八条  房产税的纳税期限，按年征收，分半年缴纳。上半年应缴税款于六月份征收入库，下半年应缴税款于十二月份征收入库。房产管理部门收取的税金，按月缴纳房产税。

第九条  房产税由房产所在地的税务机关征收。纳税人总分支机构不在一地或跨地区的企业，由房产座落地税务机关征收。

第十条  房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《山西省税收征收管理实施办法》的规定办理。

第十一条  本细则由省财政厅税务局负责解释。

房产税实施细则篇3

是否征税20%，如何征收，这是摆在所有城市面前的两难选择。在税务研究者张万刚看来，房地产牵扯的行业太多，对地方经济发展有着很大的影响。地方政府并不希望房产交易陷入冷清。如果因为征收20%的个税，导致房产交易量急剧下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响。而一旦出现预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。

也许这正是大多数城市对征税只字不提的一个原因。另一个难点在于操作。众所周知，房产交易所得征税20%的规定是在20年前的个税法中明确下来的，但20年不见执行，就是因为难以操作。这里的难有两点，一是难以核实房产原值，二是难以算清合理费用。

在我国的住房市场上，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、军产房、央产房等，不一而足。这些不同属性的房产在交易过程中遵循的规则并不相同。再加上20年前还没有实现交易信息的电子化，核实原值是一件极其费力、麻烦的事情。

不仅是核清原值不容易，按照个税法，对房产交易还要扣除合理费用。这既包含了买房时所交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，还包括了住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。这些费用的核实虽然不难，但需要大量的人力和时间。

任何一项政策的执行都是有成本的，但当执行政策的成本高到一定程度时，执行就成为一件不划算的事情。从这个意义上说，在全国大多数城市执行房产交易征税20%的政策，恐怕还缺少现实的可操作性。这就是为什么1993年个税法就明确了这一条款，但到2006年国税总局又发文，提出了一个替代的方法：按房产交易总价的1%～3%征税。这样的征税方式成为各地的通行版本。

但问题是，同样都是房产，能核清原值的和不能核清原值的，前者征税20%，后者征税1%～3%，太不公平。从数字上看，这两种房产所交的税款会相差很大。

但按照专家的说法，如果不愿意多交税，那就持有房产，不要进行交易。因为房产的基本价值是居住，而不是投资、投机。如果要利用房产进行投资投机，多交税也并无不妥。

为什么大家都这么关注房产交易征税20%的问题？仔细分析会发现，几乎所有人都在担心。想出售房产的人担心这笔税款落在自己身上，想买房的人担心这笔税款转嫁给自己，而买不起房只能租房的人也在担心：真征税20%，租金会不会上涨？现实的结果很有可能是，卖房人将税款转嫁出去，房价提高。房价提高，租赁价格也会随之上涨。

房产税实施细则篇4

陕西省契税暂行条例实施细则最新版第一条　根据《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称条例)的规定，制定本细则。

第二条　条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。

第三条　条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

第四条　条例所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。

条例所称个人，是指个体经营者及其他个人。

第五条　条例所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

第六条　条例所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。

条例所称土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

条例所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。

条例所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。

第七条　条例所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

条例所称房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

第八条　土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;

(二)以土地、房屋权属抵债;

(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;

(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

第九条　条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

第十条　土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。

第十一条　以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

第十二条　条例所称用于办公的，是指办公室(楼)以及其他直接用于办公的土地、房屋。

条例所称用于教学的，是指教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。

条例所称用于医疗的，是指门诊部以及其他直接用于医疗的土地、房屋。

条例所称用于科研的，是指科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。

条例所称用于军事设施的，是指：

(一)地上和地下的军事指挥作战工程;

(二)军用的机场、港口、码头;

(三)军用的库房、营区、训练场、试验场;

(四)军用的通信、导航、观测台站;

(五)其他直接用于军事设施的土地、房屋。

本条所称其他直接用于办公、教学、医疗、科研的以及其他直接用于军事设施的土地、房屋的具体范围，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第十三条　条例所称城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。

第十四条　条例所称不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第十五条　根据条例第六条的规定，下列项目减征、免征契税：

(一)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

(二)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

(三)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

第十六条　纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。

第十七条　纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。

第十八条　条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

第十九条　条例所称有关资料，是指土地管理部门、房产管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地、房屋权属、土地出让费用、成交价格以及其他权属变更方面的资料。

第二十条　征收机关可以根据征收管理的需要，委托有关单位代征契税，具体代征单位由省、自治区、直辖市人民政府确定。

代征手续费的支付比例，由财政部另行规定。

第二十一条　省、自治区、直辖市人民政府根据条例和本细则的规定制定实施办法，并报财政部和国家税务总局备案。

第二十二条　本细则自1997年10月1日起施行。此前财政部关于契税的各项规定同时废止。

陕西省契税暂行条例实施细则：征税对象契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属。具体包括以下五项内容：

⑴国有土地使用权的出让，由承受方交。

是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。

⑵土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。

是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

⑶房屋买卖：

即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。

以下几种特殊情况，视同买卖房屋：

⑴以房产抵债或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。

⑵以房产作投资或股权转让，以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

⑶买房拆料或翻建新房，应照章纳税。

房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。

房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

承受国有土地使用权支付的土地出让金

对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

陕西省契税暂行条例实施细则：买契税买契税指房屋买卖行为发生后，由房屋产权承受人凭当事人双方订立的合同，办理缴纳契税和房屋变更登记手续的行为。在实际执行过程中，对不同情况作如下处理：

(1)先买房后拆料，属于房屋买卖行为，应按成交价格缴纳契税。

(2)买房后未缴契税即将房屋翻建的，应按购买房屋的成交价格缴纳契税。

(3)以房抵债或以实物交换房屋，实质上也是买卖关系，应由产权承受人按房屋现值缴纳买契税。

(4)预买房屋(其特点是卖主对一部分或全部房屋保留若干年使用权)，一般低于市价，其付房价的方式，有的按契约价格一次付清，有的采取分次付款。不论采取何种方式，契税均应于契约成立后10日内，按当地征收机关规定的纳税期限，一次缴清税款。完税凭证上应注明使用年限和付款方式及必要的事项，以免发生纠纷。

(5)经县以上人民政府批准征用的房屋，房主在一年内用国家发给的补偿费购买房屋的，可以免征契税。购买房屋的价款超过补偿费的，其超过部分，经县级以上征收机关批准可酌情给予减征或者免征契税。

(6)以房产作投资或作股转让，实属房屋产权转移，应按有关规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受人按买契税率缴纳契税。

(7)个人以自有房屋投资于本人独资经营企业，作为资产，因其房屋的产权未发生变动，不征契税，也不更换契证。

(8)凡房屋产权转移变动，必须报经房产主管机关或乡镇人民政府审批;未经审批，私自买卖的房屋，一律不予办理契税，并交由房产主管机关或乡镇人民政府处理。

陕西省契税暂行条例实施细则：计税依据契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。

房屋附属设施征收契税的依据。

(1) 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

(2) 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

个人无偿赠与不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税完税凭证上加盖个人无偿赠与印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。

房产税实施细则篇5

20xx年最新安徽省房产税实施条例全文第一条 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第十条的规定，制定本细则。

第二条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其范围按现行行政区划确定。

第三条 房产税均按其原值一次减除30%后的余值计算。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关会同房产主管部门参考同类房产核定。

出租房产，以租金收入为计税依据。

第四条 《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条所规定的自用的房产，是指各该单位办公、业务和生活使用的房产，不包括出租房产和非本单位业务使用的生产、营业用房。

第五条 企业办的各类学校、托儿所、幼儿园、医院(包括门诊部、诊疗所)等自用的房产，免征房产税。

第六条 经房管部门和主管部门鉴定的危房、停止使用的房产和其他纳税确有困难的房产，经市、县人民政府批准，可减征或免征房产税。

第七条 房产税在房产座落地点缴纳。房产不在一地的，按房产座落地点分别缴纳。

第八条 房产税按年征收，分季或半年分期缴纳。具体纳税期限由市、县税务局确定。

第九条 房产税的征收管理事项，按《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》和《安徽省税收征收管理实施办法》的规定执行。

房产税实施细则篇6

新政出台 成交火爆

小董的情况和心态在当前楼市中很具有典型性，与其他还在犹豫该不该出手的刚需族相比，年前就已经出手买房的小董显然幸运得多。2月20日新“国五条”出台时，许多人都认为新政只是老调重弹，毫无新意，温柔一刀，摆摆样子，并认为实施细则不会很快出台。谁知9天后迅速出台的新“国五条”细则却让所有人傻了眼。为了规避二手房交易一律按差额所得20%征收个税的新规定，许多刚需这才如梦方醒，忙不迭地签下了自己看中已久却一直在等待房东降价的房子。

3月4日，细则出台后的第一个交易日，沪深股市放量大跌，以“招保万金”等地产股为代表的49只个股跌停，这也从一个侧面反映出市场对今后调控继续升级并朝一手房市场开刀表示担忧。

无独有偶，北京、上海、南京、天津……这几天微博上流传最广的就是各大城市房地产交易中心爆棚的照片。3月4日，上海浦东新区房地产交易中心在早上9点开门前就已有上千人排队等候，直到凌晨2点多许多人依然没能完成交易手续。同一天，南京原“江南八区”共受理市民房产交易登记1571份，这个数据接日的8倍。更令人感到惊讶的是，这一天南京全市开出了1600多张单身证明，单身证明业务量远远超过婚姻登记。最让人哭笑不得的是，有人刚办完离婚登记，就要开单身证明，显然是为了规避限购政策，急着赶上“缴纳房价1%个人所得税”这一政策取消前的“优惠税收”末班车。

人的智慧是无穷的。新“国五条”细则出台后的第三天，微博上就流传着一个可以避免缴纳差价20%个税的避税方法：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男（如果有房产的话）；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有、第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚，交易完成！当然，这种方法更多地体现了网民对新政的调侃，从法律的角度看，这种做法显然风险太大。

细则落地尚需时日

如今，购房者最关心的话题是：新“国五条”细则将何时落地？末班车还有多少时间可以赶？这个问题恐怕目前还没有确切答案。

另一个购房者关心的问题是：力度如此之大的新“国五条”细则会否出现先紧后松或者在落地后会受到地方政府软抵抗的情况？因为从经济学原理上说，并不是税率定得越高，政府能收到的税就越多。如果个税税率超过了一定的阈值，就会导致房产交易迅速减少，使得实际税收大幅下降，这可能是政府不愿意看到的，因此可能会出现房屋原值信息查询系统因各种原因迟迟无法交付使用的情况。

对此，姜伟新近日表示“国五条”并不存在先紧放松的可能，他说：“文件出来了，要执行。就如同所有新政一样，需要执行一段时间后回头再看。”同时新“国五条”也不会像媒体猜测的在施行一段时间后退出，反而“也许会更加严格”。在楼市调控上不存在“先干干看，心里还没谱”的情况，国务院发文意味着对后续效果“心里有谱”并有决心。

而对于社会上普遍存在的新“国五条“细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，住建部副部长齐骥表示，如果新‘国五条’细则执行起来发现问题，会有保护措施。楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底，不存在房价上涨过快城市先出台、上涨相对较慢城市后出台的问题。

各路专家众说纷纭

不过对于新政是否真能把房价打下去，不同人有着不同的看法。中央财经大学税务学院副院长张广通认为，市场和舆论对新“国五条”细则的反应似乎有些过度了。因为就法律条文来说，转让不动产毛收入减去成本的余额征收20%个人所得税是早有明文规定的，并非新政。只不过过去可以有两种计算方法供选择，在房价连年快速上涨的环境下，选择房屋总价1%的方式缴纳个税显然更划算。如今强调按照差价20%征收，就是针对目前房地产市场投资投机倾向过于活跃而推出的政策。这必然会遏制拥有多套房的需求，使得量价齐升的楼市得到有效遏制。

不过长期从事房屋中介工作的小张却表示，由于过去10年房价总体呈现上涨态势，二手房市场普遍是卖方市场，作为强势方，卖家在挂牌时往往只报一个净到手价，剩余的一切税费都由买家承担，只要供求关系没有发生根本改变，这次交易税费的增加最终也会由买家承担，实际上最终只是增加了买家的购房成本。从经济学理论上说，政府虽然可以规定房屋交易个人所得税由卖家承担，但却无法用立法规定真正负担个税为哪一方，这只能由市场交易双方中相对缺乏弹性的一方承担。对小张个人而言，他更担心的情况是：此次个税政策调整会大大增加“非满五年”或“不唯一”的房屋的税费成本，如此巨大的增量税费负担恐怕很难让买家心甘情愿接受，从而导致买卖双方心理预期差异增大，最终结果只能是二手房成交量迅速下滑。“最近几个月我们门店生意刚刚有了明显起色，现在这么一来，恐怕又会迎来一波新的中介关店潮了。”小张忧虑地表示。

知名地产评论员蔡为民也认为，新政实施后部分买家会选择观望，部分等不及的买家则会进入一手房市场，从而在二季度推高一手房价格，到了三季度可能会反过来倒逼二手房价格上涨。新国五条只是一种“技术阻挡”，无法改变一线城市的上涨趋势，只是将其上涨模式由直线变成锯齿。

经济学家李稻葵则从可操作性的角度指出二手房交易征收20%个税看上去很美，但实施起来很难，因为配套机制缺位，购房成本不好计算，尤其是装修成本。他举例说：“100万元买的房子， 今天要卖150万元，但50万元的差价并非全由房价上涨导致的，也许其中有20万元是装修费，而且装修还花了主人不少的创意心思。这怎么算？”因此李稻葵建议，相比对差价的20%征税，还不如对房屋销售总价收一定比例的税，可以在目前1%的基础上提高一点。

经济学家陈志武更担心的是，税收是上调容易下降难，目前我国房产交易环节征收的各种税费已经偏多，将来还要开征房产税，这次提上去的个税就更难下来。但是政府不能总把征税作为经济调控工具，因为调控是短期，而税收的影响则是长期的。

还有不少专家认为，应该更多在存量房上做文章。潘石屹在回复记者提问时就分析认为，中国目前人均住房面积已超35平方米，从住房总量上看并不缺，正常的市场中根本无需担心房价上涨的压力。问题在于有人房多，有人没房。因此真正解决问题的办法不是堵而是疏，即应该从第三套房开始征收房产税，逼出那些买房后空关浪费资源的投资客，从而加大市场供应量，房价自然就降下来了。与此同时，免几年二手房交易的各种税费，让二手房市场充分流通起来，最终实现居者有其屋的理想。

尽管未来房价走势还存在诸多不确定因素，但可以肯定的一点是：在新“国五条”细则正式实施前的这波房产交易“末班车”行情将很快结束，随后而来的必定是市场重新回到观望状态，成交大幅下降，市场再度冷却，恐怕这也是出台这一新政的意图所在。

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法国房屋交易增值税怎么征

对二手房交易差价征税并非中国独有，许多发达国家也有，但与我国的规定相比，他们的规定更加细致，比如法国就是典型。

在法国，征收房屋交易个人所得税的标准也和我国一样，一看房屋数量，二看房屋持有时间。从数量上看，如果卖家出售的是所谓“主要住房”，即家庭成员平时居住的第一套房产，那么即便是卖了赚了大钱也不征税。在主要住房以外的二套以上的其他房产，交易转让的增值部分需要收税19%，外加个人收入本来都要承担的一般性个人所得税15.5%。

既然要算增值，那么就要计算所交易房产最初的价格，不仅是买房本身的价格，还要加上购房时的手续费、公证费和装修成本。计算出转手差价后，也不是简单地乘以19%，而是考虑该房产在房主手中的持有时间。持有年数超过5年，给予转手差价一定折扣：持有6～17年每年给予应缴税总额2%的折扣，18～24年每年给予4%的折扣，24年以上每年给予8%的折扣。即持有时间越长，交易时税负越低，如果拥有住房超过30年就能完全免除交易增值税了。

房产税实施细则篇7

论文关键词：成本会计，开发成本，土地增值税

 

房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建投资风险高，成本核算环节多，设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中，取得了增值收入，应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目，就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额，不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本，也不利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。

计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：

一、取得土地使用权所支付的金额

二、房地产开发成本

1、土地征用费及拆迁补偿费。

指为取得开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。

2、前期工程费。

指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

3、建筑安装工程费。

指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

4、基础设施建设费。

指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费。

指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

6、开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

三、房地产开发费用

本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

四、与房地产转让有关的税金

五、其他扣除项目

企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以独立的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象，所发生的金额应在“开发成本”账户中进行归集。“开发成本”科目可开设六个成本项目，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入“开发成本”的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外，企业还应设置“开发间接费用”账户，反映所发生的间接费用，月末再分配转入“开发成本”。企业设置“开发成本”账户来归集开发直接成本意义重大开发成本，注意体现在：

1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据

土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项，其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账，成本项目同上，归集企业所发生的开发成本，销售产品时，可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。

2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便

《土地增值税实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。

由上可见，开设“开发成本”账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。

在计算房地产开发费用的过程中，我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途，一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象，而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象，企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的，企业应在首先了解本地区的税法政策，假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后，企业再估算企业在进行房地产开发时的借款利息支出，如果借款利息较大，其实际数大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%，则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本，此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用，从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。

3、为成本分析提供依据

房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。

综上所述，将土地增值税实施细则和房地产开发企业的成本核算结合，并按照土地增值税的相关规定设置成本账户，可以极大方便会计信息需求者理解成本核算过程和结果，并可在不违背国家税法相关规定的基础上，选择有利于本企业节税的会计核算方式，从而达到企业经济利益的最大化。

 

房产税实施细则篇8

这一表态似乎意味着,房产税的脚步已经越来越近。

有媒体报道,上海版楼市调控细则最快将在本月公布,而上海对住房保有环节征税也将在细则出台后正式启动。不过到目前为止,上海市住房保障和房屋管理局网站上对此并未任何消息,而现在市场聚焦的几乎也是等待上海这一只“靴子”的落地。

上海细则呼之欲出

在“新国十条”之后,包括北京、深圳、青岛等地都相继公布了执行细则。然而,在房价高企的上海,细则却迟迟未能露面,而有关部门的守口如瓶也使得楼市新政的细则变得扑朔迷离。

尽管上海楼市调控的细则尚未出台,但是来自于各个渠道的消息却已充斥整个市场。其中,关于开征房产保有税被认为是新政的重要内容,而有关公积金贷款将视面积实行差额房贷等也可能成为调控政策的另一重要内容。

有报道称,上海正在紧锣密鼓的讨论楼市调控细则,其中包括房产税征收办法。初步草案是将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件,需按年支付相当于房产值0.8%的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。此外,对于已经出租的住房并按时缴纳了房产税的购房者,将考虑不再重复计税。不过,有开发商表示,传闻中关于房产税按照估值来征的说法可行性较低,因为操作成本太高。

关于“视面积实行差额房贷”,目前已体现在北京市公布的公积金房贷新政中。据消息称,上海的公积金贷款在此方面也已基本确定,而关于“面积”的定义,市场的猜想为90平方米,与北京的相同。

除此以外,还有消息透露,上海也有可能出台限购令,即本地家庭限购两套,外地人士限购一套。不过限购令一说并未得到证实,而不少市场人士也表示,限购令带有过强的计划色彩,其效果可能不如预想。

按照上述的一些关于上海调控新政的消息,上海此次的调控被市场称为可能是“最严厉”的房产新政。不过到目前为止,所有的消息并非出自官方之口,这也使得调控新政成为大家心中的谜团。

楼市天空已转阴

细则出不出?到底什么时候出?上海易居房地产研究院高级研究员回建强在接受《投资与理财》记者采访时表示,有关调控的细则会出台,不过可能不会马上出台;关于调控的力度,他表示上海在执行国家政策方面一般都会从严。此外,其他业内人士也表示,房产保有税的出台是迟早的事情,不过时间上还不确定。

房产泡沫一直是近几年来市场讨论的一个热点。上海房价是否存在虚高?回建强表示,一定程度上是有的。也有人表示,郊区或偏远一点的地区房产的泡沫更大。

保有税的出台能否有效的调控楼市呢?搜狐的一份网络调查显示,24.53%的人认为保有税能抑制房产投机;18.57%的人认为会调控楼市,打压过高房价;不过也有9.38%的人认为对于短期炒房者影响不大。回建强也表示,措施出台会带给楼市比较明显的影响,上海楼市成交量会大幅度下降,同时也能有效的抑制高房价,打击投机者。此外,有人也说到,政策最大程度的是带来心理上的影响,也就是说人们的预期会改变,从而导致楼市发生一些变化。

不过,从市场方面看,尽管政策尚未出台,楼市却已或多或少发生了一些变化,“阴云笼罩”、“变天”之势似乎即将来临。第一财经所作的一项2010房企老总调查问卷的结果显示,18位房企老总认为房价会下跌,他们认为价格回落是一个必然的过程,不过以何种形式、在何时出现,目前大家都还是一种观望状态。

市场成交量已经出现较为明显的萎缩,5月第一周,上海住宅成交面积为7.1万平方米,为近5年来同期最低的一周。

地产商方面也陆续有降价优惠的举措。5月初,恒大就率先打出了8.5折优惠的促销牌。除恒大以外,上海绿地旗下部分住宅项目也悄然降价。有消息报道,绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清打9.3折,贷款9.5折,绿地诺丁山联排别墅总价立减8万元。绿地方面则表示,部分楼盘的优惠是参加房交会的活动,旗下产品并没有全线降价。

根据市场信息,4月份至今,上海共有近40个楼盘有折扣让利的举措,郊区板块是目前上海楼市出现价格调整的集中区域。而相比于新楼盘,二手房市场的反应更为显著。此外,“捂盘”也成为开发商应对的一项措施,据统计,5月至今上海新开盘数量仅为14个,与4月末两周的数量相比,锐减5成。

对民众而言,新政尤其是住房保有税的出台将关系到自己的切身利益,不少人对此也表示了自己的看法。

一位购房者向记者表示“很担忧”。他在去年刚买了一套面积较大的房子,属于第二套房范畴,目前房子尚在还贷当中,如果还要征收房产税,无疑又增加一个沉重的负担。也有购房者接受采访时表示,目前手上持有多套住房的人并不少,如果开征所谓的房产税,他们将面临一笔巨大的开支,也将严重的超出他们的承受范围。

有购房意愿的人群中不乏一批改善性需求者,对于这些人,回建强表示,如果要更好的规避政策,最好的方法是卖掉小房子买大房子,不过中间有可能存在一个重合期。不少人都已经提出调控政策不能一刀切,也许会有相应的政策来兼顾此类人群的利益。

政策需着眼长期

有资深的房地产人士表示,在上海的房地产市场,存在着很多投机型的外资和游资。调控新政最大的目标主要是抑制投机性的需求,不管如何,调控的基础不能偏离了广大老百姓。

日前,中国房地产开发集团理事长孟晓苏就表示,开征物业税第一步应该走商业地产,第二步从小产权房起征物业税,然后对高档住房和豪宅征收,最后是对所有居民征收。税收政策直接影响的是投资尤其是投机者,不少持有多套住房的人,可能会因为持有成本过高而将多余的物业抛出,从而会增加二手房市场的供应。

不过也有业内人士表示,调控政策对目前居高不下的房价会起到一定的打压作用,但是从某种程度上来讲,这些都只是短期的行为。长期来看,政府应该建立更完善、更健康的廉价房、廉租房机制,切实从经济实力较差的中低成收入者的利益出发,进一步解决他们的住房问题。