房产面积两种误差之辨析

近期有不少房地产业内人士和购房人就房产面积测量误差展开讨论，对商品房合同约定面积与产权登记面积之间出现误差的原因及影响提出不同见解，有不少人从根本上混淆了二者的区别，将二者混为一谈。本文就二者的区别与联系做一阐述。

一、房产面积测量误差

1.误差

误差是指房产面积测量结果与房产面积真值之间的差。

2.系统误差

在相同的观测条件下做一系列的观测，如果误差在大小、符号上表现出系统性，或者在观测过程中按一定的规律变化，这种误差称为系统误差。

3.偶然误差

在相同的观测条件下做一系列的观测，如果误差在大小、符号上表现出偶然性，即从单个误差看，该误差的大小、符号没有规律性，但就大量误差的总体而言，具有一定的统计规律，这种误差称为偶然误差。

系统误差和偶然误差是造成房产面积误差的两大因素。

房产面积测量误差是评定测量精度的一个标准，按照《房产测量规范》3.2.6的规定，房产面积的精度要求见图1。

以一栋住宅楼为例：假设该房屋总建筑面积10000平方米，总套数为100套，房产面积的精度等级为二级，统计一下其限差和中误差。

总建筑面积限差：0.04*√10000+0.002*10000=24

总建筑面积中误差：0.02*√10000+0.001*10000=12

每套建筑面积限差：0.04*√100+0.002*100=0.6

每套建筑面积限差：0.04*√100+0.002*100=0.6

每套建筑面积中误差：0.02*√100+0.001*100=0.3

由此可见，房产测量误差是一个很小的值，限差是0.6%，中误差是0.3%，而且这个值是变化的，建筑面积越大相应的误差标准越高。另外，这个值是远远小于3%的。

二、合同约定面积与产权登记面积误差

1.“误差”说法的由来及处理方式

《商品房销售管理办法》第20条规定：按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。买房人不退房的，开发企业对绝对值超出3%部分要无偿赠送或双倍返还。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理（内容与《商品房销售管理办法》规定一致）。

由上可以看出：3%是指交付房屋实际套内建筑面积或建筑面积（实测面积或产权登记面积）与商品房预销售合同约定面积（预测算面积）之间的差的比值范围，而不是房产面积测量误差。

公式如下：

二者误差比=（产权登记面积—合同约定面积）/合同约定面积*100%。

当前，有部分人将这个“误差”与房产面积测量误差相混淆，将3%视为房产面积测量误差，说什么开发企业和测绘机构可以在3%范围以内任意增加面积等。这些说法是极其不负责的，从根本上混淆了二者的概念。

2.“误差”说法合适与否

误差是指房产面积测量结果与房产面积真值之间的差。即是对同一栋建筑物来说，一次或几次不同的测量结果与理论真值之间的差，前提是同一栋建筑物。而合同约定面积计算的是施工图纸，依据的是图纸尺寸；产权登记面积计算的是实体建筑物，依据的是实体建筑实际尺寸。二者依据不同标的计算出的值也必然不同，应属正常现象，但这个差我们认为不应该称为“误差”。现在有许多专家、学者都认识到“误差”说法的不妥，极易引起开发企业和购房人的误解。

三、合同约定面积与产权登记面积二者之间出现差异的说明

1.商品房合同约定面积的确认

以烟台市为例：烟台市房产管理局于2008年5月28日出台《关于完善商品房预售管理工作的通知》，明确要求商品房预售前应委托有资质的房产测绘机构进行房产面积预测算，预测算需提交已经规划部门审核通过的建设工程规划设计方案、已经建设部门审核通过的建设工程施工图纸、共有共用部位说明及其他必要材料；房地产开发企业办理预售许可须提交有资质的房产测绘机构提供的房产面积预测算报告；测绘机构依据《房产测量规范》的有关规定，对经建设部门审核通过的建设工程施工图纸进行预测算，预测算的方法和成果需经委托人签字确认；预测算成果需在商品房销售场所公示。

房产管理部门为符合预售条件的商品房发放预售许可并将楼盘信息上传到烟台房产信息系统，买受人与开发企业网上签约，合同约定面积即为测绘机构出具的测绘成果。该预测算成果与房屋竣工验收后实测结果不会差距太大（若没有规划变更，误差不会超过1%）。而在之前商品房预售面积大多为开发企业自行计算，其测绘结果往往不准确，很容易造成与实测建筑面积之间存在较大的差。

2.商品房产权面积的确认

以烟台市为例，商品房屋在取得规划部门出具的《建设工程竣工规划验收合格证明》和住建部门出具的《房屋竣工验收备案证明》后，开发企业委托有资质的房产测绘机构实地测绘。测绘机构按照如下测绘作业流程：（1）室外数据采集，采集过程中需对照建设部门审核通过的建设工程施工图纸，测到每一条边长、每一个房角点的坐标、尺寸，同时要查看房屋结构、布局、公共部位结构及功能与原规划方案是否一致。对于不一致的，开发企业必须提供经相关监管部门同意变更的意见。（2）内业成图、数据处理过程，数据采集完成后进入内业成图、数据处理过程，严格按照实测数据录入成图，计算成果。（3）二级检查一级验收，二级检查为测绘机构质量审查组检查，一级验收即委托单位验收。（4）测绘成果公示，在烟台市主流媒体上进行测绘成果公示，公示时间为15天，公示期内全体购房人、相关监督管理部门、社会各界关注房产的人士均可查看测绘数据、共有共用部位说明及共有共用面积分摊方法、各套、各层平面示意图及相关面积，一旦有疑问或发现问题测绘机构当场给与解释与解决。（5）出具测绘报告，测绘成果公示无异议后，测绘机构出具测绘报告。

3.合同约定面积与产权登记面积之间出现差异的说明

通过合同约定面积与产权登记面积的计算方法及得出的结果可知，二者之间出现差异是正常的，因为二者计算的标的物不相同，合同约定面积依据的是施工图纸，而产权登记面积（实测建筑面积）依据的是实体建筑实际尺寸。但二者之间的差异究竟是多少呢？

从事过房产测量的人员都知道，预测算依据的施工图的数据，主要有各开间尺寸、边长轴线尺寸、外墙墙体（包括抹灰层及保温层）厚度等；实测同样需测上述数据，各开间尺寸、边长轴线尺寸一般不会变化，也不允许与施工图纸有异，否则相关部门也不会给予竣工验收。而肯定变化的是外墙墙体的厚度。外墙墙体包括主墙体、保温隔热层、抹灰层三部分。其中主墙体、保温隔热层一般不会变，设计施工有严格要求；而抹灰层厚度往往有出入。比如为了追求内外墙面的一齐，抹灰经常超出施工图设计的厚度，造成实测外墙体厚度比施工图外墙体厚约2～3厘米，甚至达到5厘米。当然也有少数实测墙体厚度比施工图墙体少1～2厘米的。即便如此，产权登记面积（实测建筑面积）与合同约定面积（预售面积）相差一般不会超过1%。一旦超过1%，购房人就要认真对照房屋现状和施工图纸是否相符，是否存在变更现象。

至于有规划、住建等相关监管部门同意变更的文件而导致的二者之间的差，开发企业有告知购房人的义务，同时测绘机构也会在房屋面积测绘报告中明确写明该房屋现状与施工图存在的差异，利于购房人决定是否退房，维护自身合法权益。