房屋贷款范文

房屋贷款范文第1篇

兹证明__________（身份证：________________________）在我单位__________部门任职（职务为：__________），月收入为______元（税前）。

特此证明。

本证明仅用于证明我单位员工的工作及在我单位员工的工资收入，不作为我单位对该员工任何形式的担保文件。

单位名称（盖章）

______年___月___日

房屋贷款收入证明（二）

中国农业银行XX分行______行：

兹有____同志，身份证号______________,居住于__________________,自____年____月____日至今在我单位工作，任________职务。该同志的劳动用工形式属于_________,月收入（税后实发）为人民币（大写）______________元，特此证明。

以上内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。

单位公章

____年____月____日

备注：

1、单位全称

2、法定地址

3、单位人事（劳资）部门负责人姓名

4、联系电话

房屋贷款收入证明（三）

中国银行**市***支行：

兹证明 先生（女士）是我单位职工，工作年限 年，在我单位工作年限 年，职务为 ,岗位 为 ,职称为 .

其身份证号码为： .

其平均月收入为人民币（大写） 元。

此证明仅供该职工申请 贷款或该职工为其他个人申请 贷款作第三方保证时使用。

单位（盖章）：

年 月 日

房屋贷款收入证明（四）

致中国银行XXXX行：

兹证明 先生/女士（ 已婚 未婚 离婚）系我单位（ 正式 临时 兼职）在职员工，其现在我单位担任 职务，职称 ;已在我单位工作 年，我单位性质为 .

其月均总收入为人民币 万 仟 佰 拾 元整（小写￥ ）。

身份证号为：

对以上所提供资料的真实性我单位负法律责任。

特此证明。

单位地址：

人事劳资部门联系人：

联系电话：

房屋贷款收入证明（五）

兹证明_________为本单位职工，已连续在我单位工作____年，学历为__________毕业，目前在我

单位担任________职务。近一年内该职工在我单位平均年/月收入为（税后） _______元，（大写：_______万______仟______佰______拾______元整）。

特此证明

单位名称_______________________________________________

房屋贷款范文第2篇

购房人通过银行按揭所购买的房屋。

二、责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用，保险公司负责赔偿：

1.火灾；2.爆炸；3.雷电；4.飓风、台风、龙卷风；5.风暴、暴雨、洪水；但不包括正常水位变化、海水倒灌及水库、运河、堤坝在正常水位线以下的排水和渗漏；6.冰雹；7.地崩、山崩；8.火山爆发；9.地面下沉，但不包括由于打桩、地下作业及挖掘作业引起的地面下陷下沉；10.空中运行物坠落以及外来的建筑物和其他固定物体倒塌；11.水箱、水管爆裂，但不包括由于锈蚀引起水箱、水管爆裂。

三、除外责任

本公司对下列名项不负责赔偿：

1.投保人、被保险人及其代表的故意行为或重大过失引起房屋的任何损失和费用；2.地震、海啸引起的损失和费用；3.贬值、丧失市场或使用价值等其他后果损失；4.战争、类似战争行为、敌对行为、武装活动、谋反、、罢工、暴动、民众骚乱引起的损失和费用；5.政府命令或任何公共当局的没收、征用、销毁和毁坏；6.核裂变、核武器、核材料、核辐射以及放射性污染引起的任何损失和费用；7.大气、土地、水污染及其他各种污染引起的任何损失和费用，但不包括由于保险单第二条责任范围列明的风险；8.本保险单明细表有关条款中规定的应由被保险人自行负担的免赔额；9.其他不属于本保险单第二条责任范围列明的风险引起的损失。

四、保险期限

与购房贷款期限相同。

五、保险金额

为所购房屋全部的实际价值。

六、赔偿处理

1.如果发生本保险责任范围内的损失，本公司可选择下列方式赔偿：（1）按受损财产的价值赔偿；（2）赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；（3）修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况。2.受损财产的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时，赔偿按市价计算；市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算。如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算。3.保险项目发生损失后，如本公司按全部损失赔付，其残值应在赔款中扣除，本公司有权不接受被保险人对受损财产的委付。4.任何属于成对或成套的项目，若发生损失，本公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。5.发生损失后，被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，本公司予以赔偿，但本项费用以保险财产的保险金额为限。6.本公司赔偿损失后，由本公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日起按日比例计算的保险费。7.被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过2年。

七、被保险人义务

被保险人及其代表应严格履行下列义务：

1.在投保时，被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明或描述；2.被保险人投保时一次交清保险费；3.保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施，包括认真考虑并付诸实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用，均由被保险人承担；4.在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应：（1）立即通知本公司，并在7天或经本公司书面同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度；（2）采取一切必要措施防止损失的进一步扩大并将损失减少到最低程度；（3）在本公司的代表或检验师进行勘查之前，保留事故现场及有关实物证据；（4）根据本公司的要求提供作为索赔依据的所有证明文件、资料和单据。

八、特别约定在保险期限内，购房人还贷完毕，由贷款人出具证明，贷款人的保险权益丧失，保险人出具批单，保险人继续负责本保单项下的保险责任。

九、争议处理

被保险人与本公司之间的一切有关本保险的争议应通过友好协商解决。如果协商不成，按（）项办法解决：（1）向仲裁机关申请仲裁；（2）向法院提出诉讼。中国太平洋保险公司购房贷款借贷者人身保险条款

第一条合同构成

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。第二条投保范围

一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。

二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。第三条保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。第四条责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；

五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。第五条保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。第六条保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。

投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

第九条保险事故的通知

房屋贷款范文第3篇

[关键词]房价 政策目标 政策制定

一、解决房价高涨问题刻不容缓

“上海的房价已超过法国巴黎!”“中国的房价已超过美国!”随着房改后买房浪潮的增加,近年来房价的过快上涨已经成了社会各界普遍关注的问题。经过了一场大的金融海啸,中国的房价在少许歇息后又大踏步的前进了。北京上海南京等地,新房价格已经达到了每平米3,4万,二手房每平米1.8万的让老百姓瞠目结舌的高价。居民能不能买得起房,主要取决于其收入水平与房价水平的关系。中国目前的房价收入比严重恶化,已经超过了部分发达国家。据大部分学者的研究,房价与居民收入比在3到6之间合适,不宜超过7。但就当前来讲以南京为例,房价收入比高达12,居民已经不具备购买房屋的能力。房价与居民购买房屋能力之间的关系的恶化程度,已经到了不得不解决的地步。

二、政府面对“两难”何去何从

我国现在调控房价,遭遇“两难”,一方面想把高房价调下来,但又怕伤害了房地产业的健康发展,对银行的业务和企业的投资都有影响,影响整个经济的增长,但是如果不把房价压下来,那广大人民群众会不满。

房价政策遭遇两难是正常现象。这是协调开发商,地方政府和广大人民群众的一个过程。所以在政策的制定过程中还是要牢牢把握政策的根本问题:房价太高,老百姓买不起。在公共政策的制定过程主要任务是发现公共问题,拟定解决问题的方案以及分析评估方案和最终选择方案。一项决策的背后总是在某种程度上蕴涵了价值的判断和选择,以何种价值作为决策的依据是决策方案的伦理基础。我国正处于社会转型期,阶层的分化和利益多元化,必然形成社会群体价值观念多元化。这为政策制定者从社会角度统筹公众利益提出了难题,政策主体需要平衡不同的需求,既能保证公众一致性的利益,又能顾及少数公众的特殊利益。因此,决策者在决策活动中应时刻提醒自己,代表的并不是一部分人的利益和要求,而是广大人民群众的根本经济与政治利益,这样制定的政策方案才是最优质的。

在制定政策之前首先要分析一下房价为什么会过快上涨。远远脱离了居民的支付能力。房价上涨关系到三个利益群体:居民,政府和开发商。一是居民买不起房,二是许多城市中的大企业,甚至大型国有企业,天价购买土地,成为“地王”,进一步推高了房价的预期。

一般来说,政府以权力来分配土地,与土地和房产有关的企业主要是利用资本、政策机会等等,获得其中的利益,特别是利用需求远大于供给来分配。房地产商也采取囤地的措施,使供给始终小于需求。而作为买方的居民,在需求大于供给的局面上基本上没有讨价还价的话语权。这是房价不健康上涨的重要原因。

1.“国十条”的颁布

2010年4月17日,国务院就有关房价问题下发国发〔2010〕10号通知。这就是“国十条”。“国十条”总共设立了十项措施,从各个方面抑制房价上涨。涉及房屋贷款利率,首付份额的重新规定,限制购买,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设,加强市场监管等内容。其中最重要的是以下几点:实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

2.房产税的争议

为了要解决房价过快上涨这个问题,除了对房屋贷款利率和首付房款的比率,以及对购房者的购买套数进行规划和限制,公共政策的选择还有一个备选方案:房产税。在适当的时候推出“房产税”这无疑对一些投机商和炒客又是一个重击,形成房贷政策与房产税的“组合拳”。

通过征收房产税来抑制炒房,愿望是好的,但实际效果恐怕难如人意。首先税负不能转嫁。通过税收拿走炒房者的一块收益,炒房者得利少了,投机性购房需求才会减弱。也就是说,房价上涨不明显时,征收房产税对楼市的影响会更明显一些。然而,在需求旺盛尤其是房价上涨预期明确的情况下,征税虽然增大了房产的持有和交易成本,但增加的成本是可以转嫁出去的。这时,即使开征房产税,炒房者也会以更高的价格售出房产,把这部分税负转嫁给购房者,反而可能进一步推高房价。

如果把房产税作为调控房价的政策“组合拳”,将征收范围扩大到个人非营业用房,那么征收对象如何划分,征收方式是否可行等,将是政策制定过程中面临的新课题。开征房产税,是对所有住宅征收还是只对投资性房产征收,是人们最关心的问题。如果对居民的基本住房也征税,意味着将加重广大群众的负担。如果只对投资性的房产征税,要达到抑制房价的目的,就要苛以重税,使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受,无利可图。对此,一些专家担心,对于税负过重引发的逃税、抗税现象,税务机关的征管手段如果不能及时跟上,就很难确保应收尽收,政策的严肃性和执行力就会大打折扣。

房产税改革关系到百姓切身利益,关系到房地产市场的健康发展。这样一个牵涉广、影响大的政策何时出台、如何征收需要政府和有关部门综合考虑,审慎抉择,逐步推进。

三、结语

房价问题的复杂程度使政策制定成了一个非常艰难的过程,他综合了政府,企业投资人和居民三方面的博弈和冲突,还涉及到银行等金融机构的利益,因此解决房价问题不能操之过急。同时政策的制定应该考虑政策的执行力与政策的异化行为等方面。只要政策制定的方向与执行的力度到位,解决房价问题也许只是一个时间问题。

参考文献:

房屋贷款范文第4篇

［关键词］房屋贷款类神经网络

一、引言

对金融机构授信部门而言，数据挖掘技术已经开始扮演着日益重要的角色，如何发掘房屋贷款户数据库中所包含的信息，并利用这些信息及早预测出可能发生违约的不良房屋贷款户，并拒绝贷款给这些高危群，藉此降低呆账发生机率，同时减少金融机构损失，这就是房屋贷款信用风险管理。以往银行大多使用人工方式对申请人的信用状况，依照5C的原则，即房屋贷款户的特性、还款能力、资本、抵押品及总体经济环境，进行相应审核，但面对日渐增多的申请案件，若要维持人工审件，银行势必花费可观的人力成本。同时，人工审件时，审核人员大多根据经验主观判断申请人的信用状况，为此银行必须研发正确、有效且快速的信用审核制度。

二、审核系统建构方法

1.类神经网络模式

类神经网络是目前发展极为迅速的一门学科，其最大的优点是除可应用于拟合非线性形式外，还能弥补多元回归及建立ARIMA 模型时受诸多假设约束的缺陷。

类神经网络的网络型态有许多类，其中以倒传递类神经网络为最具代表性、应用最广的模式之一。其网络结构一般而言包含三层神经元：输入层、隐藏层及输出层。类神经网络对于变量的选取有较大的自由度，没有如回归分析般的限制，研究者须以文献、专家意见判断或经由统计方法处理，进而选取输入层的输入变量。而在输入层之变量决定后，对于网络结构中的隐藏层数目、隐藏层中神经元数目、训练的学习率大小等，都需要以主观逻辑判断，或以不同组合加以测试，以找到能产生最佳预测结果的参数。

2.判别分析

判别分析要求数据满足独立同分布，以及正态性的要求（Johnson等，1998)，根据Fisher(1936)的线性判别模型，具体可表示如下：D=B0+B1X1+B2X2+…+BnXn

其中：D为鉴别分数;B0为估计常数项；Bn为估计系数；Xn为自变数。

判别分析主要优点是简洁方便，并能整合预测变量，而其主要的问题则为违反正态性等假设时模型的拟合效果会较差，目标维度的简化难以说明每个变量的相对重要性、难以使用在时间序列数据上，且当数据型态不符合相关研究工具的要求时，可能得到相当不理想的分类结果。

3.logistic回归

Logistic回归种应变量Y仅有两个可能类别结果，以0与1表示二元变量，例如分析发卡银行是否核准发卡给信用卡申请人，按照审核结果，其反应变量定义为发卡或是拒绝发卡，而自变量可以是任何形式的变量数据，其回归模型的参数利用最大似然法估计得到。

三、实证研究

本文采用我国台湾地区某金融机构大台北地区房屋贷款户共510笔资料进行实证研究，分成两组作实证研究，第一组为人口统计变数，采用性别、申贷时年龄、婚姻状况、教育程度、职业、服务年资、月收入等七个人口统计变量作为评估房屋贷款户是否违约的自变量。第二组为所有变量，采用除上述七个人口统计变量外，另加入其他十一个变量，即月付金占总收入比例、贷款成数、有无保证人、借保人关系、有无政府优惠贷款、自住或非自住、贷款型态、贷款金额、屋龄、借保人申贷时之信用状况、房屋是否为小坪数/国宅/工业区等，共十八个变量作为评估房屋贷款户是否违约的变量。

数据库中共包含510个样本，其中有90％的房屋贷款户属于缴息正常的客户，10％的房屋贷款户属于违约的客户。所谓缴息正常客户，表示房屋贷款户在贷款期间未发生异常行为，包括逾期缴款、催收或呆账等行为；至于曾发生异常行为中任意一项，银行均将此客户视为违约客户。

在实证过程中，本文将分别采用SPSS 10.07和Vesta出版的Qnet(1998)软件分别进行分析。

1.判别分析实证结果

由于房屋贷款户申请数据的可能自变量较多，为取得较精简的自变量，本研究使用逐步判别法进行判别分析，并且依据各变量的U统计量作为删减变量的准则。根据逐步判别分析的结果，第一组人口统计变量被删减成婚姻状况及教育程度2个较为显着的变数；第二组所有首先依违约比率10％随机抽出350笔样本作为回归样本，其余160笔(违约比率变量(即人口统计变量及其它变量)，被删减成月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额等3个较为显着的变数。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为75.0%，第二组整体的正确判别率为79.4%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变量所建立的判别方程。

2.logistic回归实证结果

本文利用逐步logistic回归进行分析，并且依据各变量的t值作为变量采用的准则。根据分析的结果，第一组人口统计变量中7个变量筛选出婚姻状况及教育程度等2个较为显著的变量；第二组所有的18个变量筛选出贷款成数、月收入及自住或非自住等3个较为显著的变量。再按照所选出来的显著变量分别建立房屋贷款户核准与否的logistic回归方程。

根据相关分析结果，第一组整体的正确判别率为84.4%，第二组整体的正确判别率为85%，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

3.类神经网络实证结果

Cybenko (1989)等指出包含单一隐藏层之类神经网络模式已足够描述任何复杂的非线性系统，因此建构的倒传递类神经网络将只包含单一隐藏层。而由于第一组人口统计变量输入层包含七个神经元，第二组所有变量包含十八个神经元，因此隐藏层中神经元的数目分别选择 14及36进行测试；最后在网络的输出层部份则只包含一个神经元，即房屋贷款户是否违约。在参数的相关设定中，Rumelhart(1986)建议较小的学习率通常会得到较佳的结果，因此学习率将测试 0.002、0.003、0.004、0.005及0.006五种组合。而停止训练准则方面以训练数据的 RMSE值小于或等于0.0001，或最多训练3000次为准，拥有最小测试数据RMSE值的网络结构被认定为最佳结果。

建立类神经网络模式时，第一组采用人口统计变量、第二组采用所有变量作为预测房屋贷款户是否违约的输入层变量，以进行模式的建立，并以房屋贷款户缴息正常或违约作为反应变量；从510笔的房屋贷款户资料中随机抽样所得350笔样本作为训练样本，另外160笔样本数据则作为测试模式用。

利用Qnet（1998) 软件进行分析，测试不同神经元及学习率组合下类神经网络预测模式结果，当节点个数分别为14及36，学习率为0.005时可得到最大的正确判断率以及最小误差。而将样本数据测试测试模式准确度进行比较发现 ，利用类神经网络方法来判断房屋贷款户缴息正常或违约，第一组及第二组分别可得到96.9％及99.4%的整体正确判别率，第二组所有变量所建立的判别方程优于第一组人口统计变数所建立的判别方程。

四、研究结论

1.加入其他变量比单纯利用人口统计变量更能预测房屋贷款户违约的发生

判别分析实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为75.0%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为79.4%。在分类误差方面，加入其他变量的模型的型一、型二误差率都较仅含人口统计变量的模型有所改善。

logistic回归实证结果部分，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为84.4%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为85.0%。在分类误差方面，加入其他变量的模型降低型二误差率，但型一误差率并未改善。

在类神经网络模式中，仅含人口统计变量的模型，整体分类正确率为96.9%，而加入其他变量后的模型，整体正确率提升为99.4%。在分类误差方面，二模型的型一误差率皆为0，而加入其他变量后的模型的型二误差率有较佳的表现。

由上述实证结果显示，加入其他变量能有效增加房屋贷款户违约预测模式的预测精准度。

2.对于房屋贷款户违约的预测能力比较

以判别分析建立判别房屋贷款户信用状况的分类模式，使用线性判别模式(LDA)进行模式建构,采用月付金占总收入比例、贷款成数及贷款金额作为准则变量(X),可以得到79.4%的正确辨识率。以logistic回归进行判别模式建立时,以贷款成数、月收入及自住或非自住作为准则变量(X),可以得到85%的正确辨识率。而对类神经网络而言，当节点个数为36，学习率为0.0005时可得到99.4%的正确辨识结果。整体而言，类神经网络可以提供较佳的预测结果,对于未来的研究方向,可以考虑利用其他的分类工具,如回归分类树、模糊理论等建构辨识率较高的房屋贷款户分类模型。此外,利用统计或人工智能的工具针对自变量的部分进行重要变量的筛选，以增加类神经网络模式输入层变量决定的理论基础也值得深入探讨。

参考文献:

[1]黄文启:以LOGIT模型研究借款人特性与不动产抵押贷款提前偿还之关系.国立政治大学财务管理学系硕士论文，2002

[2]杨适予:房贷灰色信用风险管理模式之建立与应用.铭传大学管理科学研究所博士论文，2002

房屋贷款范文第5篇

关键词： 金融机构，流动性，资产价格，金融市场，汇率制度，房地产市场，境外投资，货币政策

进入2008年，美国次级房屋贷款危机（以下简称次贷危机）掀起第二波狂潮：花旗集团和美林证券相继宣布2007年第四季度亏损均超过98亿美元，而瑞银集团更爆出114亿美元亏损的历史纪录。由于波及地域不断扩大，全球金融市场再次出现大幅震荡并且迅速在第一时间波及到我国。现在看来，次贷危机蔓延对我国经济的负面影响可能超过原来的预期。

一、美国次贷危机产生的背景及其原因

次级房屋贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的住房按揭借款人提供的贷款。20世纪80年代初，美国形成了有利于次级房屋贷款发展的经济和法律环境，增强了贷款机构发放抵押贷款的动机。1998～2006年，美国次级贷款占总贷款的规模急剧上升，截至2006年的四季度，接近了15%的水平。次级贷款规模的扩大、房地产市场的非理性繁荣以及对衍生品的投资热情高涨是同时出现且存在内在联系的，而这既造成了繁荣，也孕育了目前的次贷危机。由于美联储自2004年以来连续加息，利率的大幅攀升加重了购房者的还贷负担。同时美国住房市场也开始大幅降温。很多贷款人无法按期偿还借款，从而引发次级贷款机构亏损或破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡的次贷危机。

美国次级贷款之所以引发贷款本身及相关债券及衍生品市场在全球范围内引发金融市场危机，其原因大致包括五个方面：一是美联储利率政策及贷款利率的变化。2004年6月之前，美联储连续12次降息，使得金融创新不断，宽松的金融环境使次贷审批的程序也比较宽松，对其监管也出现严重疏忽。其后，出于对通货膨胀的担忧，美联储又连续加息17次，与此对应，次级贷款利率也逐步攀升，导致了低收入者无力支付房款，于是房产泡沫不断破裂。二是美国房屋价格增速放缓甚至普遍出现大幅下降，使次级贷款到期未付率开始上升。三是次级贷款审贷程序和标准较为宽松甚至低下，法律和监管缺失。四是担保债务凭证等基于房屋贷款的衍生产品在结构设计和流动性方面存在缺陷。五是对冲基金、银行等机构在担保债务凭证等交易中运用高杠杆比率进行融资，放大了金融市场风险，使房价及利率的波动产生一系列连锁反应，从而造成市场的整体波动，演变为全球性危机。

从更深层次来看，导致这场危机本质上是国际金融市场体系长期存在的内在矛盾演化的结果。20世纪90年代以来，金融自由化的泛滥及各类金融创新使得全球金融市场体系过度利用金融杠杆进行风险管理和投机交易。次贷危机仅为现有金融市场体系危机的导火线，危机的本质是信用危机，而非流动性危机，其对世界经济的影响将是深远而长久的。

二、美国次贷危机对我国的负面影响

（一）对我国金融机构造成的损失尚难准确估计

究竟我国的银行业总共投资了多大规模的次级贷款债券及其衍生品仍然是一个谜，目前还没有确切数据。较为可靠的数字应该是根据银行的交易对手方提供的数据进行统计（见表1），虽然这些统计也许并不完整，但反映的交易却较为真实。总体来看，次贷危机对我国的影响很可能超过原来的预期，有关各方应对此保持清醒的认识。

[@图头@]表1：美国次级贷危机对我国金融业造成的损失（单位：百万美元）

（二）对我国金融市场的流动性会产生影响，有可能加剧资产价格膨胀及金融市场大幅波动

由于金融全球化加剧，全球金融市场的联动性已成事实，次贷危机对我国金融市场的影响主要体现在几个方面：一是国际资本通过对冲基金和私人股权投资基金等形式跨境流动。我国已完全开放经常项目，资本跨境流动的监管已十分困难。二是外资机构以研究报告、研讨会、访谈等形式各种意见，影响市场预期。三是a股与h股之间的比价关系直接影响a股的定价水平。四是全球金融市场的剧烈波动在很大程度上对我国投资者的心理也产生影响，影响其市场预期。而且全球市场的投资者也对中国因素的关注越来越明显，我国经济及金融市场的波动也相应对全球市场的投资产生一定的影响。

（三）对我国出口的负面影响将逐步显现

总体上看，受美国次贷危机影响，2008年美国经济增长速度可能进一步放缓，有可能发生经济衰退。由于我国对美国出口的依赖程度较高，美国经济进入衰退，特别是美国消费水平下降，对进口商品的需求相应下降，这将从外需方面抑制我国出口的增长。同时，美国经济衰退会导致贸易保护压力增大，“中国制造”将面临更多的反倾销和反补贴诉讼，而这将削弱我国出口商品国际竞争力，这将对我国经济增长和就业产生显著冲击。

（四）汇率制度会受到挑战

美国次贷危机导致美国经济和美元下滑，必然会对主要与美元挂钩的人民币汇率产生影响。当前，我国外贸不平衡的矛盾更加突出，人民币与美元息差倒挂，流动性过剩和通货膨胀压力逐步加大，热钱流入加快及人民币升值压力不断加大。美联储利率的调整对人民币汇率的调整都有相当大的影响，甚至造成直接的冲击。

（五）房地产市场风险将更加突出

美国次贷危机对我国房地产信贷风险是一个很好的预警。我国房地产信贷没有信用分级和风险定价，假按揭和假收入资产证明并不少，信贷资产没有证券化，房地产信贷风险情况不明且风险相对集中在银行体系内。

（六）境外投资面临更大的市场风险

目前，美国次贷市场的动荡已扩散到普通公司债市场，导致公司债券价格暴跌。为寻求资金安全，将会有更多的资金涌向美国国债，美元资产组合和资产定价将面临重新调整，这会给我国巨额的外汇储备投资和中资银行外汇资产运用带来巨大的市场风险。

（七）对货币政策有效性构成冲击

美联储持续加息后未来利息政策的走势以及美国经济状况对我国货币政策构成相当大的直接冲击。在人民币进一步升值预期及通货膨胀压力加大的条件下，货币政策操作空间趋小。不排除国际资本为回避欧美次贷危机而通过各种渠道进入我国资产市场，这将加剧我国资产价格膨胀。同时，热钱的加速流入，还会产生对冲央行抑制流动性过剩的效果，并进一步推高我国股市和房价。

三、应对美国次贷危机的若干建议

短期来看，以下措施应属当务之急：

（一）建立和启动危机的应急机制

一是建立跨部门的应急机制，启动工作小组，对危机的发生和发展随时进行跟踪、分析和报告，将银监会的每月一报制改为随时报告制。二是与美日欧和中国香港建立及时的信息交流与监管协调的工作机制，尤其是对大型金融机构和对冲基金的跨境交易活动及时交换信息，随时交换各国政策干预的意见和立场。三是尽快组建由监管部门、业界人士、专家学者等组成金融决策咨询委员会，为中央和国务院在金融专业问题的重大决策提供专业意见。

（二）稳定市场预期，维护投资者信心

一是尽快采取措施，稳定金融市场尤其是股票市场预期，维护投资者信心，如澄清加快非流通股上市的政策意图与具体动向。二是减轻证券交易的税收负担，对卖出证券实行单边征收的方式，鼓励长期持有股票的投资理念。三是在外部市场环境剧烈波动时，暂缓基础性制度改革，如股票指数期货、融资融券等。四是短期内减缓股票的供给，暂缓大规模的再融资活动，严格审查再融资的资金用途。

（三）对宏观调控进行相机抉择

针对日益严峻的世界经济形势，为避免宏观调控过度、超调，应密切关注国际经济形势的变化和金融市场的发展以及各国的政策干预情况，根据我国的实际情况，相机评估、调整宏观调控的各项政策及具体措施。对于实施过程中的各种问题和新情况要及时加以解决，改进调控的效果。

就长期而言，必须完善相关的制度设计及其调整：

1、转变房地产市场的发展模式，厘清政府在这一市场中的地位与作用

应充分考虑借款人的不同信用，分离低收入阶层到房屋租赁市场和廉租市场。低收入阶层的信用风险一般较高，且对利率和房价较为敏感，严重依赖商业银行获得房屋抵押贷款，无疑将增加系统性风险。一方面，为保障低收入阶层的居住权，急需发展和健全房屋租赁市场与廉租市场予以配合。而这一目标须与其他制度如个人及家庭财产的申报及登记制度、相应的税收监管制度配合，才可真正得以落实。另一方面，为防范银行系统的风险，则需严格控制商业银行对房屋贷款的发放标准及比例，限制预售期房的按揭贷款及开发贷款。

2、完善房地产金融体系设计，重视住房抵押贷款背后隐藏的风险，将遏制房价泡沫与控制银行风险相结合

当房地产开发、经营、消费活动都依赖于商业银行贷款时，房地产市场与商业银行将一荣俱荣，一损俱损。为降低房地产市场波动对商业银行的负面影响，在转变房地产融资模式和加强创新的同时，还需要注重加强商业银行内部控制，严防贷款质量下降。应充分重视美国次贷危机的教训，严格保证首付政策的执行，采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。同时，还应加大对个人住房抵押贷款的信用风险评级，在银行体系内加快做好低端的、基础性的工作，对贷款的风险、信用状况、违约概率等方面的最初信息要做得非常精确，国内监管部门也要更加注意这种信息监管的精确性。此外，改革各地的住房公积金组织及管理体制，尽快组建政府支持的住宅抵押贷款银行及住宅抵押按揭贷款证券化机构已经迫在眉睫。

3、在进行金融创新的同时必须更加注重金融风险的防范

在设计金融市场体系，尤其是发展金融衍生品时，须充分认识其两面性。金融衍生品既有分散风险的功能，也有放大风险的作用。金融衍生品为贷款人提供流动性以及降低融资成本，并通过重新分配风险满足投资者的不同偏好，信贷资产证券化还有效地缓解风险过度集中于银行体系的状况，因此，金融创新仍需继续推动。同时，还应对衍生品市场的发展加强监管，严控风险，如在制定各种政策时，严格控制杠杆交易的上限，避免利用杠杆效应过度，避免单一市场风险向其他市场传染。

4、加强金融监管的全球性协调

房屋贷款范文第6篇

美国联合银行成立于1974年，因为当时华人作为美国少数族裔，不被大银行重视。1998年胡少杰的到来，创造了一个奇迹，改变了自身和联合银行，甚至整个美国的华人银行业。

1997年亚洲金融风暴后，很多银行受到冲击，当时，胡少杰坚信联合银行作为美国一家华人银行，会有很好的发展前景。最后，由于金融危机的发生，银行纷纷收缩业务、关闭分支机构、贱卖在美国的资产。这一变动使许多在美国的亚洲商人寻找适合他们需求的新银行，没有受到金融危机太多影响的美国的华人银行这时的作用突显出来，亚洲金融危机成为华人银行在美国发展的契机。

其实，胡少杰甘冒风险投资联合银行的举动很大程度上和他个人经历有关。他1991年移民美国，第二年要买房，但向几家银行申请房贷都得不到批准，因为新移民刚到美国没有信用记录，而美国一般房屋贷款需要至少两年的信用记录才可以批准，胡少杰后来很辛苦才拿到贷款，但利息和费用都高了很多。

为什么包括中国人在内的新移民在美国这么难申请房屋贷款？自己已经在银行从业多年，有稳定的收入，为什么都借不到？这些问题一直在胡少杰的脑海里打转。由此，他发现了一个新的市场机会，他想到自己所在的联合银行应该专门针对来自中国的新移民推出新的贷款项目。他为新移民设计了简易房屋贷款，新移民如果没有信用记录，仍然可以贷款，联合银行根据申请人的收入情况、储蓄记录、户口记录、房屋交租是否准时，进行房屋贷款的审批。

这一业务取得了出乎意料的效果，从1992年到 2007 年，十多年过去了，联合银行做了无数笔这样的房屋贷款给来自中国的新移民，但至今没有一毛钱的坏账。胡少杰认为，拥有房屋是中国文化的一部分，中国新移民到了美国后一定会买房，房屋对于华人家庭很重要，他们对房屋贷款的重视程度非同一般，而“零坏账”的结果也证明联合银行的看法是正确的。

胡少杰担任总裁以来，联合银行的每一步扩张，都有自己明确的目标。在香港设立分行是联合银行向中国扩张的第一步，香港分行设立后业务量高速增长。今年将触角伸向了内地，今年3月，收购了我国首家全外资银行德富泰银行。联合银行在中国有了自己落地的平台，最终获得了经营人民币业务资格。而与民生银行的合作，是胡少杰做出的又一个重要决定。

房屋贷款范文第7篇

前科累累却顺利办下贷款

在徐汇检察院金融检察科办公室一叠厚厚的卷宗里，笔者发现这样一起奇怪的案件。涉案的8名犯罪嫌疑人有5人曾因盗窃、诈骗被判处刑罚，有人甚至有2次以上的犯罪前科。这种前科累累的人是如何把贷款申请下来的呢？

“我在澳门输光了钱，而且借了巨额的高利贷所以想捞本还钱，也是没办法，只好铤而走险了。”在看守所，周亮这样对办案检察官说。

周亮曾因犯盗窃罪、贩卖罪两次入狱。书显示：2009年9月，犯罪嫌疑人周亮为偿还赌债，伙同犯罪嫌疑人杨晓、邹放，由杨晓与犯罪嫌疑人戴玉芳虚假交易戴玉芳一房产以获得中国邮政银行的房屋贷款人民币48.3万元。周亮、杨晓、戴玉芳首先共同垫付人民币28万元，通过虚假走账的方式获得杨晓的首付凭证。周亮通过犯罪嫌疑人杨小林（某房屋中介）结识某投资咨询公司（未经工商登记）老板犯罪嫌疑人何文，杨小林、何文明知杨晓等人欠缺贷款资质，帮助周亮制作杨晓的虚假个人收入证明、银行账户流水单等材料，连同之前的虚假材料向邮政银行申请房屋贷款人民币48.3万元。得款后，周亮、杨晓、邹放、戴玉芳私分赃款，并约定由四人按赃款分配比例共负还款责任，杨小林与何文获得中介费10000元。

2010年8月，房价持续上涨，因四人无法归还中国邮政银行的贷款，周亮又伙同犯罪嫌疑人王炎、牛国栋，由周亮作为虚假买受人将戴玉芳的房产做第二次虚假交易以获得建设银行的房屋贷款人民币68万元。周亮与王炎、牛国栋、戴玉芳共同垫付人民币40.7万元，首先通过虚假走账的方式获得周亮的首付凭证，又用这笔钱结清中国邮政银行的贷款。周亮通过犯罪嫌疑人杨小林、何文，制作虚假的个人收入证明、银行账户流水单等材料，连同之前的虚假材料向建设银行申请房屋贷款人民币68万元。得款后，周亮、王炎、牛国栋、戴玉芳私分房屋贷款，何文、杨小林得到中介费14700元。至案发，周亮未归还建设银行任何贷款，导致建设银行损失贷款本金68万元。

据办案检察官介绍：目前，中国人民银行建立的个人征信系统，只能查询个人基本身份信息和信用交易记录，并不能反映贷款申请人的前科劣迹情况，而具备该项资源的公安机关也未开放向银行提供查询的服务。因此银行在审核发放贷款时无法确认贷款申请人是否有犯罪前科，难以有针对性地提高风险防范意识。该院金融检察科负责人表示，本案的犯罪嫌疑人之所以能够通过两次虚假房产交易在两家银行顺利骗得房屋贷款，根源在于放贷银行缺少渠道对贷款申请人的前科劣迹进行审查。

黑中介帮忙策划骗局

“妈妈，快来就我，我欠别人的钱还不上了，我在三门路上……”2010年7月的一天，何金接到儿子邵枫的求救电话，儿子在电话中仓促、惊恐的语气让她立刻放下手头的家务，急忙拦下一辆出租车直奔儿子所说的地方。

原来，邵枫平时嗜赌如命，2009年因欠下巨额赌债，致使信用卡大量透支无法归还，邵枫还曾卖血筹钱但仍负债累累，万般无奈之下，只好向贺军、林平等人借高利贷。2010年7月，贺军等人多次催要，邵枫依然不能按期归还借款。贺军、林平便纠集数人将邵枫强行带至一饭店房间，“不还钱就弄死你”，并让他打电话给其家人。

2010年8月，为了帮助儿子结清50万元的赌债，何金瞒着自己的丈夫通过林平、贺军，找到了家人房地产经纪公司（未在工商部门注册登记）的江云。“归还50万元的欠款我有一个办法，就是把你们的房子做一个虚假的房屋买卖，下家由我去找，然后以这个虚假买卖的名义向银行申请房屋贷款，等银行的贷款放下来后就可以用这笔贷款来归还50万了”江云对何金说。江云利用自己熟悉房屋中介业务及工作资源的优势，很快找到了下家——。因为输钱，急于想将自己的住房公积金取现。何金与一拍即合，双方约定进行虚假交易，套现其公积金，由向银行申请贷款，何金偿还贷款，且委托江云办理相关事宜。由于真实的收入情况不符合申请贷款的条件，江云就伪造的收入证明，还起草了一份《退房手续及回购协议》，约定二年后若能还清贷款，房屋再过户回何金名下。事成之后，何金用房屋贷款偿还了儿子的赌债，套取公积金1万元，江云获得中介费2万元。

2011年8月，何金没能按约定还贷，江云和何金交涉后，何金表示无力还款，江云就让将该房产做他证抵押，用抵押款偿还房贷。2011年11月，江云不想再帮助何金还贷，就向法院何金夫妇，法院认为房屋买卖过程中有犯罪嫌疑，遂驳回。

该案承办检察官说：虽然该案无法证明相关人员有非法占有他人财物的故意，也无法证明银行已造成的实际损失，但案件具有巨大的危害性。一旦不能继续还款，银行必然要提起中止抵押贷款合同的民事诉讼，而涉案房产是何金的唯一房产，法院无法实际执行，那么银行必然会遭受损失。

另外，在徐汇区检察院办理的这5件案件中，有3件案件的得逞与未取得营业执照擅自从事房地产经纪业务的机构及人员有关系。他们利用工作便利及熟悉银行放贷业务等优势，为虚假房屋交易找寻买家或卖家，帮助客户伪造收入证明、银行对账单等证明材料，有的甚至直接参与犯罪策划。根据《城市房地产中介服务管理规定》，房地产中介服务机构需向工商行政管理部门申请设立登记，接受房地产管理部门的检查，中介服务人员也有相应的准入条件和资格认证制度。然而，目前市场上存在的没有注册也没有资质的黑中介却处于监管的真空地带。

房屋登记信息不完善助长骗贷风

2004年底，犯罪嫌疑人李飞及沈博共谋，由李飞向沈博虚假交易沈博及其父、兄共有产权的一套房屋，由李飞向工商银行申请房屋贷款人民币30万元，并将该房产过户并进行抵押。同时，李飞与沈博约定，上述银行贷款由沈博使用并偿还。2006年3月，因贷款逾期未还，银行向法院并获得支持，同年8月，法院裁定李飞无其他财产可执行，不具备继续执行的条件，裁定执行程序终结，并向银行发放债权申请执行凭证。

2010年7月初，沈博筹款并由犯罪嫌疑人李飞出面，将房屋贷款清偿，房产上的抵押权因房款清偿而被注销。李飞和沈博二人为继续骗取银行贷款，明知该房屋不能被执行，商议由李飞出面，并在犯罪嫌疑人吴全、陆佳宝、蒋向成及包松等房产中介人员的层层介绍、居间撮合下，假意将房屋出售给想套取公积金的犯罪嫌疑人韩挺，并进行产权过户。随后，韩挺冒用贷款人身份骗取招商银行房屋贷款人民币77万元，同时以上述房产进行抵押。之后，韩挺实现公积金非法套现获得人民币3万元，并与李飞约定由李飞使用并偿还上述房屋贷款。

2011年8月银行到公安机关报案称：“至报案时韩挺仅还款3万元，而该房屋内有6个户籍，均是沈博的亲属，该房曾因银行还款问题被法院查封，但因房屋属于沈博唯一住房，且其父态度激烈，法院无法强制执行”。此时，银行方知这是一笔虚假房产交易，韩挺为套取公积金，而李飞是为骗取银行贷款。

该案承办检察官说：“韩挺等人明知涉案房屋属生活必需居住房曾被法院中止执行，他们利用这一漏洞，通过资金周转将房屋解封后再次向银行骗贷。这5起案件中最值得关注的就是，如何解决房产登记事项不完善对银行控制放贷风险的不利影响。在房地产交易中心只能反映房屋是否被查封，不能反映出是否具备被执行的条件，致使银行无法掌握该类房屋的真实情状况，客观上为犯罪分子骗贷提供了条件。”

房屋贷款范文第8篇

截至2014年1月中旬,A股市值与中国GDP之比已经降到了36%,为2005年以来的最低点,150多家上市公司股价跌破净资产。上证综指也在2000点左右徘徊,同样几乎是2009年底以来的最低点。这一切与中国经济仍然保持较高增长速度的大背景完全背离。与此同时,饱受金融危机冲击的美欧日三地,股市表现极为突出,其中,美国股市2013年升幅高达30%,股指创下历史新高,也是过去30年以来单一年份最高升幅。显然,中国的股市出了问题。

股市低迷影响全局

中国股市低迷的全局性影响非常严重。首先,它影响了中国固定资产投资的融资进度,乃至整体的经济增长速度。固定资产投资是中国经济增长的关键,在相关融资方面,股市可以发挥较大的作用,但是由于股市低迷,新股发行停顿一年多之后才恢复,已经呼吁多年的中国进一步打开直接融资渠道的进程受到直接影响。

更重要的是,股市的低迷,直接影响着十八届三中全会所描述的中国金融体制改革蓝图的贯彻执行。其原因在于,政策决定者难以放开利率市场化,担心由此会导致利率大幅攀升,从而给整个股市带来更不利的影响。低迷的股市也使得国内投资者信心偏低,从而导致决策者不敢以较快的速度推进资本账户的开放。

从社会角度看,由于中国投资者以中小散户居多,广大股民是活跃的各方人士,其情绪稳定与否直接影响着社会的舆论环境。所以股市问题极其重要,亟待拿出更多措施加以提振。

股市低迷的原因

毫无疑问,股市低迷有着深层次的原因。正如中国人民大学证券研究所所长吴晓求教授所表示,由于文化、法律法规的安排对资本市场发展不利,中国的证券市场如在雾霾般的制度环境中生存。而监管和法律体制尚不完善,也导致一些违规行为屡禁不止,公司内部人往往不能兑现招股发行时的承诺,大股东对小股民的利益屡有侵犯。国务院办公厅最近出台的《关于进一步加强资本市场中小投资者合法权益保护工作的意见》(新国九条),正是着手从根本上扭转这一痼疾。

股市低迷的第二个原因来自中国经济转型的压力。在经济转型升级的过程中,已经上市的成熟企业往往比新兴企业压力更大,转型更难。比如说,建材、煤炭、有色金属、钢铁等行业面临着产能过剩的困境,而这些领域的企业正是当前股市的主力军。

以上两个原因并不能完全解释股市的低迷现象,因此,这里特别需要强调的、导致股市低迷的第三个原因,是银行股的萎靡不振。银行股是占到整个A股市值20%以上的高权重板块,但其表现又怎样呢?过去两年以来,银行股的价格不断下降,整体降幅在20%以上,截至2014年1月10日,几乎所有银行股的股价都已跌破净资产值,市盈率降到了5倍以下。

银行股的下跌不能完全用其业绩来解释,这与钢铁、有色金属等板块完全不同。中国商业银行近几年的盈利基本上占了全部中国企业盈利总额的一半,也就是说,中国的企业很大程度上是在为银行打工。而银行在如此之高的利润下也进行了分红,分红部分约占其总利润的50%左右。按照这一分红率以及当前的银行股股价计算,银行股的股息可以达到6%。可是,为什么如此之高的股息还不能带来银行股价格的逆转呢?

究其原因,在于银行目前的发展难以为继。银行一方面赚足了大量利润,另一方面它又面临着资本金不足的压力,一旦股价上行,银行就有可能减少分红比例,将利润留在内部补充资本金。

当前,中国商业银行的核心资本充足率在10%左右,按照新巴塞尔协议,其资本充足率至少还要再高1%-2%。当前,中国广义货币M2的年增速约为14%,就算银行总资产的质量不恶化,同时广义货币、银行总资产、风险加权资产成比例上升,那么银行也必须以核心资本14%的力度补充资本金。只有银行的盈利超过这一数额,才能给股民分红。因此,许多市场人士都在质疑银行高分红的可持续性,由此带来了今天银行股的低迷,这是理性的市场反应。

房贷资产证券化是复兴银行股的关键

根据以上的分析,要解决中国股市低迷的问题,短期内一个重要的抓手就是实现银行股的逆转;而要实现银行股的逆转,必须在银行的资产利用机制上下大功夫。

银行的机制怎么转变?很简单,就是把银行手里大量被低估的资产释放到证券市场上,转化为现金,让银行用此现金来补充资本金,减少再融资需求,让资本市场放心,这样银行股价才能够重拾升势。

这一机制的根本在于银行资产的证券化。具体而言,就是银行手中大量的房屋贷款资产必须尽快地实行证券化。在当今银行133万亿元的总资产中,至少有10万亿元是房屋贷款。而中国房屋贷款的三大特色,使得中国房贷资产的质量远远高于国外,具有非常高的市场价值。

第一,中国房屋贷款的利率较高,一般为5.5%-6.2%,而且与基准贷款利率挂钩,可以上下浮动,这在国际上是不多见的;第二,中国的房贷有比较高的首付比率,第一套房的首付比例一般在30%左右,第二套房在40%甚至50%以上;第三,由于中国家庭储蓄率远远高于欧美国家,与英美相比,中国的房贷不太容易出现恶意的违约行为,一般老百姓的房子都是举全家之力而投资的,个人供款出现困难时也一定会举全家族之力想方设法保证还贷的持续,相反,美国等西方国家由于家庭成员之间的联系不如中国多,因此往往容易断贷,一旦房地产价格下降,银行就会成为最主要的直接受害者。

在这种情况下,每1万元的商业银行房屋贷款,如果通过恰当的方式打包上市到债券市场,其溢价应当是比较高的。根据笔者的初步计算,其价格应该能够达到1.1万元以上【这里假设有一定的担保机制,目的是减少房贷与国债的风险差价,同时假设银行实际房贷期限是10年(比较保守的假设),不考虑房贷利率浮动及未来中国通胀上行的可能(否则房贷的市场价格会更高),那么按照国债利率4.4%折现,1万元的15年期房贷按照6%的利率计算,其对应的净现值为1.11万元;按照现行利率6.55%,净现值为1.15万元;按照现行利率的八五折即5.57%计算,净现值为1.08万元】。原因是当前的债券市场上,2014年记账式附息(三期)国债的利率为4.44%,而3年期国债为固定利率,与通胀不挂钩—这与房屋贷款不一样,因此,相比之下房屋贷款是有一定吸引力的,应该有比较高的溢价。

如果商业银行可以每年将相当一部分的房屋贷款打包上市,它不仅能够获得可观的溢价,而且能够通过把房贷转换为现金,减少自身对资本金的需求。这种机制,能够让银行的资产和负债同时下降。

银行资产证券化需要解决的三个问题

提起银行的资产证券化,一部分金融从业人员往往不寒而栗,原因是他们看到了资产证券化是美国金融危机的一个背景因素。但是必须看到,资产证券化并不是金融危机的必然诱因,不合理的资产证券化加上金融资产的违规操作才是美国金融危机的罪魁祸首。恰如不能由于一次严重的飞机失事而彻底否定长途旅行依赖飞机的合理性,中国实行资产证券化的过程中,完全可 以汲取前车之鉴,避免美国式错误。

第一,需要国家出台相关的条例,最好能够确立一个具有一定权限或额度的国家担保机制。比如说,成立一个上限为5000亿元的证券化保险机构,类似于美国的房地美或房利美,由该机构把银行的房屋贷款买过来,再加上政府的部分担保,卖到债券市场;一旦债券市场的违约率达到一定程度,它能够提供一部分的担保。通过这个机制,房屋贷款将会成为资本市场上一种炙手可热、流动性极强的资产,吸引保险基金以及个人购买,银行的部分存款就会通过购买房屋贷款,再回流到银行,成为银行的现金资产。中央汇金公司过去5年以来不断增持银行股,据估计花费应该在100亿元以上。这不如专门成立担保机构,用于担保银行房贷。

第二,在证券化的过程中,交易环节必须简单,必须由银行通过中介机构直接卖给投资者,交易链条仅此两段。而且,不允许再以证券化的房贷为基础创造金融衍生产品。过长的交易链条必然会带来很多不确定性,使得交易风险放大、资产包的透明度下降。

第三,银行必须继续持有部分房贷资产。对于每笔房屋贷款,至少每个区域的房屋贷款,银行必须持有一部分,以便让银行和投资者共担风险,减少其道德风险。如果银行将自己在某一地区或者每一笔房屋贷款全部在市场上转售的话,那么,其可能在未来审批房屋贷款的过程中不考虑风险,因为风险已经完全转嫁给证券市场。

房屋贷款范文第9篇

澳洲自然风景优美，空气新鲜，阳光明媚。这里既有高品位的住房和高质量的教育，又有十分健全、完善的健康保障系统。另外澳洲拥有良好的投资环境，体现在其完善、高效监管体系对消费者利益的保护；透明、高效的房产权交易系统，确定了银行和买卖方的三方利益。

澳洲的楼价平均每7年翻一倍，这已经成为了澳洲房地产市场的一个基本规律。澳洲房地产与世界大多数国家不同，政府不征收遗产税，可以世代拥有。房地产没有使用年限，而可获开发的土地越来越有限，这也是澳洲房地产不断升值的重要因素。

在澳洲，房地产投资活动中的所有环节都可以由专业人员，投资专家团队包括律师、投资专家、估价人员、会计师、物业管理等等。这些专家可以协助办理银行信贷，法律服务，到物业出租管理整个投资过程中的手续。因此，在澳洲投资房地产，一切手续都显得十分规范和便捷。另外，法律的制定基于对消费者的保护。例如它的银行法里规定金融从业人员不得误导客户，必须披露所有相关信息，否则客户有权并终止合同；这样，真正并从最大利益上保护了投资者的利益。

澳洲炒房“步步为盈”

1 step：选择合适的房地产项目

专业的房产投资公司将根据客户的要求推荐一些具升值潜力并有稀缺性的房地产项目以供选择，并提供详细的投资分析报告，包括房地产项目所在地的经济情况、出租情况、人口分布情况，以便购房者作出理性的选择。当购房者选择好了房地产项目后将由房产投资公司组织到澳洲进行实地的考察，购房者将全权或者部分授权房产投资公司其房产买卖的事宜。

2 step：投资/购房意向申报FIRB（澳洲海外投资局）

按照澳洲政府的规定，海外投资者只能购买新的物业。要在澳洲置业的海外投资人首先需要向FIRB（澳洲海外投资局）提出申请并取得他们的同意，收到申报表格的40～ 90天之内将获批准（注：年满18周岁的留学生并持有至少一年有效期的学生签证也可申请购买学校附近的房产以供居住）。

3 step：申请房屋贷款

根据申请人的个人财务状况或未来的租金收益，房屋贷款人将预先审核贷款申请人的贷款额度。然后会收集贷款申请人过去两年的收入证明，银行存款证明和其他财产和负债证明。等申请人填写好房屋贷款申请表格后提交银行，将获得银行的房屋贷款授信额度，贷款额度为60%。

4 step：签购房合同之前由指定的律师审查合同

* 确认并保证房产产权的完整性及可交易性

律师会到房屋管理局追溯在此之前房产产权交易的全部过程，确认卖房人或开发商有权出售此房产，即拥有完整的产权，没有第三方拥有部分产权，或任何有可能妨碍房屋产权转移的因素，例如开发商未交土地出让金，拖欠的物业管理费，水电气费。

* 确认房屋所在的区域安全

购买的房屋不能位于洪水区、地震多发区、辐射区等。并确认房产及其附属的建筑物和设施是合法的建筑。

* 检查购房合同中有无其他对购房人不利的条款

5 step：签订房屋贷款合同

贷款人在指定的银行开设贷款账户，并签订房屋贷款合同。

6 step：办理房屋过户手续

过户当日：由银行、买方、卖方三方律师代表各自的客户进行以下法律程序，为买卖双方进行房产产权过户。

* 过户后的房产权抵押给银行

* 银行将卖方贷款的金额转到买方的指定账号上

* 贷款人的供款期真正开始

7 step：选择物业管理公司出租或管理房产

* 选择租客，一旦租期到了之后，推荐给其他租客

* 每月将租金打到房贷的账号来冲抵每月的房屋贷款

* 定期检查房产并确定房产保持良好的状态

炒房实例

在澳洲布里斯本中心的热带雨林花园里, 30米高的瀑布在阳光下划出梦幻般的彩虹, 一栋设计简约大方的公寓掩映在瀑布之后。这是张先生在2002年以330000澳元购买的期房, 实用面积为150平方米 ，落地的窗户一览花园全景。张先生只需交10%的定金33000澳元，现房之前不需支付任何其他费用。

该房产于2004年12月交付，升值至400000澳元，律师费用及相关契税为10000澳元。

张先生将其出售，该房产毛利润为：

（房屋现价400000澳元―房屋原价330000澳元）― 律师费及契税10,000澳元=毛利润60,000澳元。

支付的定金33000澳元来自银行贷款，贷款利率为6.5%/年，4290澳元的利息支出是张先生的真正资金使用成本，他能获取的实际利润为：

毛利润60000澳元―定金33000澳元―利息支出4290澳元=实际利润22710澳元。

理财顾问的“炒房建议”

在海外投资房地产的过程中，有几个方面的问题是必须要注意的：

投资过程中的贷款比例要适当

由于投资海外房地产主要的资金来源是通过银行贷款，因此，贷款的比例要适当。家庭的经营与企业的经营是一样的，现金流是生命线。过度的贷款投资是非常危险的，一旦与预期情形不符，很可能导致财务危机。一旦不按期偿还贷款，就会留下不良的信用记录，对以后的贷款造成负面影响。

要合理地利用贷款为自己积累财富

在澳洲，车贷的利率是10%，个人贷款利率为12%，信用卡利率更高达14%～15%，而房屋贷款则只有6%。因此，比较明智的做法就是：将房产升值部分再次申请贷款，使用新的授信额度的贷款还清所有个人的其他贷款，然后利用房屋贷款相对较低的利息来减轻每月的还款负担。目前国内此类金融服务还未开展，仅可以利用转按揭的方式，在改变了贷款银行的情况下，方可进行房产价值新的评估，由此得到授信额度的提高。

解决资产无法变现的问题

房产作为不动产，投资者最担心的就是资产无法变现的问题。但国外最新的贷款产品可以很好地解决这个问题。如客户购买的房产升值后，可以向贷款银行申请对房产重新进行评估，并对该房产增值部分再申请新的贷款。这样一来，作为不动产的房屋就具有了流动性。客户完全可以用该贷款的一部分作为购买另外房产的首付款，这样既可以投资不动产享受优厚的回报，又无须担心现金流的困扰。

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房屋贷款范文第10篇

衡量还贷能力

在决定贷款买房之前，首先要考虑自己的还款能力，进而对自己可以购买的房产价值有一个基本的判断。计算还款能力，要从以下几个方面人手。

首先，要看自己是否有购房所需的首期付款，而且要保证交付首期付款后，自己还要有剩余资金，而不是孤注一掷。

其次，列出每月家庭收入和支出，充分评估自己每月偿还住房贷款本息的能力。家庭收入方面，要考虑未来5～10年中有可能发生的影响收入的因素。支出方面，详细列出交通费、伙食费、孩子的入托费、汽油费、电费、电话账单以及其它必不可少的费用，尤其别忘记银行收取的信用卡管理费、消费卡的赊账还付费用、个人其它贷款的还贷支出等等，还要留心新房的固定开支，如区政府管理费和相关的土地征收费用，尽量做到精细。最后记住一个原则：少估不如高估。然后从净收入中扣除支出款项，考虑在剩余的款项中能拿出多少来偿还房贷。

确定贷款利率

算清了还贷能力后，我们把注意力转向房屋贷款的另一个重要因素，即贷款利率。利率是借贷资金的价格，澳大利亚各个商业银行的房屋贷款利率都是根据澳大利亚中央银行的基准利率来确定的。一般情况下，金融机构在基准利率的基础上增加 1％～1．25％，形成自己银行的贷款利率。

是不是越低的利率就越好呢?利率是根据不同贷款品种的特点、功能来定的，并不是越低越好。例如蜜月期率，这种利率一般要比贷款产品的成本利率低1％～5％。借款人申请这种贷款有一定的条件限制，即蜜月期利率期限往往只有3个月或半年，过于这个时间就要转为一个利率相对较高的贷款产品，而这个产品的总期限需几十年。蜜月期率在相当长时间内广受欢迎，主要是因为刚购置房屋时人们资金有限，向银行借贷之初希望有一个较低的利率优惠以缓解现金紧缺的困境。金融机构制定这一贷款产品的目的无非是以一个较低的利率进行市场推广。了解了金融机构制定产品利率的初衷，借款人就不应太在意贷款利率的高低，而应该把注意力放在贷款产品的功能方面，根据不同产品的功能来选择适合自己所需要的贷款品种。

选择贷款

当投资者选择抵押贷款方式投资房地产时，最好找一个贷款顾问。在澳大利亚几乎所有的房贷都经由贷款完成，他们会帮借款人检查所准备的贷款文件、个人资料，帮助借款人顺利取得贷款，选择贷款对投资者来说获利良多。

节约成本

贷款所需的各种证件和证明材料较多，借款人自己办理贷款事项需要投入大量的时间，另外，填写各类表格也比较麻烦，而且每个银行的要求都不一样，仅弄懂几十个贷款品种就得消耗大量精力。贷款人具备专业技能，他们会十分专业地准备各个贷款文件，从而提高贷款申请被顺利批准的机率。与借款人自己去金融机构办理贷款的总成本相比，660澳元的服务费还是物超所值的。

中立建议

银行和贷款机构都有自己的房屋贷款系列产品，每家银行都在广告和营销手册中宣传各自的产品优势，每家银行的贷款经理都会把自己的产品说得天花乱坠，究竟哪家机构的贷款好呢?贷款既是银行的，又不属于任何一个银行，因此他们处于较为中立的位置，加之专业的素质和对各种不同类型的贷款产品的深入了解，使得他们推荐的贷款品种一般比银行经理介绍的更为适合借款人的实际需求。

利益共存