房屋资金监管范文

房屋资金监管范文第1篇

5年多来,天津的交易资金监管比例逐步攀升并维持在90%左右,做到了应管尽管,20家银行1400多个网点均能受理交易资金的存取业务,得到群众普遍认可。本人结合几年的工作实践,就交易资金监管的几个难点问题作一探讨。

一、监管模式

除政府监管模式外,目前我国还有两种具有代表性的监管模式,其监管主体分别是商业银行和交易担保公司。这两种模式都基本符合建设部和央行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的有关规定,而且就市场经济的发展方向来说,中介、金融机构通过契约式经营服务进行管理比政府设立监管部门直接参与资金结算要合理得多。但政府专门设立监管机构又具有极大的比较优势:一是政府的权威性和可信度其他机构无法比拟,且非利益相关方,公正公平可以最大限度地体现;二是无偿监管,交易双方无需支付服务成本,而且由于主体的唯一性,还可省却选择成本:三是有助于协调权属登记、经纪机构、商业银行等交易参与各方;四是可以设计最优最有效的监管体系,保证资金安全;五是整合行政管理资源,法定职责时限,利于提高监管效率;六是此种模式的监管主体相当于负无限责任,群众可以完全放心。

监管程序的设定要体现“一手交钱一手交货”的监管目的,实现房屋所有权转移和交易资金流转的同步统一。成熟的监管程序可简略概括为:双方签约一买方交款一登记进件一转移登记一卖方收款。还要考虑买方需贷款的交易抵押登记程序的嵌入、贷款放入监管账户的银行操作规范的制定等诸多情况。在具体环节和操作岗位设置上要考虑流转顺畅和相互牵制。总之,要体现安全、高效、便民的监管理念。

资金监管的网络化应用是取得预期监管效果的关键。监管网络系统的构建应基于较为完善统一的产权产籍网络系统,实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联,信息的实时传输,做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。

二、监管范围

强制性监管是防范交易资金风险的唯一选择,然而强制性监管会面临一些实际情况,如父子之间的买卖,买卖双方并没有真正的资金流转,也不会有资金风险,如果再行监管,即形成为了监管而监管,这就违背了监管的初衷。再如交易标的已设定抵押进行了贷款,卖方无力偿贷,转按揭无法操作,交易无法进行。在这种情况下,只能由买方先行为卖方偿贷才能使交易顺利进行,若再对交易资金进行全额监管也是不现实的。上述情况需要我们在政策设计时区分具体情况和特定的交易对象,制定免监管和部分监管的例外情形操作流程,并严格执行。也就是说,强制监管并不代表全部监管和全额监管。

三、监管资金停留期的利息与给付

既然是政府设立的监管机构理应无偿监管,同时,监管机构并非金融机构,不应该向监管资金所有者支付利息。这都没有问题。问题是监管帐户开立在商业银行,商业银行会向监管机构支付利息,这些利息是否该付给交易群众?监管机构属于非经营盈利机构,具有公益性质,因此利息所得应该给交易群众。这一补偿利得谁来分,怎么分?一般情况下,一次性付款交易的资金监管周期在20天左右,有贷款交易的首付款监管期为40天左右,贷款资金的监管期限会很短,大致在5天左右,但每笔交易具体情况银行并不掌握,那么就只能由监管机构负责计算,银行只管按信息指令结算就可以了。

还有一个问题就是补偿利得该给买方还是卖方。理论上讲权属转移登记簿记载曰之前的补偿利得应该给买方,之后的给卖方。但具体操作相当于增加了一次付款,而且买方还得开立收款账户,成本过大,况且若前置将卖方设定为抵押人,登记簿记载日之前的贷款资金所应分得补偿利得不应属于买方。因此,具体实践中应将补偿利得同房款一并付给卖方,但应做到让买方知晓。还有就是解除交易的情形,应将补偿利得连同房款一起退给买方。

四、司法查封

交易方涉讼涉案在资金监管实务中较为常见。对于公检法机关和银监部门对监管账户的查封冻结执法,《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中如此规定:若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划,开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。如果只是履行上述义务,证明账户的性质,将不会对执法机关的执行行为产生丝毫影响,这样就会带来一系列问题:账户冻结,会使其他非涉案交易正常资金监管无法进行;资金扣划,会使监管机构卷入交易双方复杂的权利关系和交易标的的权属纷争中去,甚至可能形成无法解决的历史积案。账户冻结和资金扣划均不可取,但协助执行是监管机构应尽的义务,而且拒绝执行后果严重,这就需要在与执法机关充分沟通的基础上通过有效的技术操作解决这一问题。首先,监管账户不能查封,这是原则。对于卖方涉案的情形,转移登记前可要求登记机构协助执行交易标的禁止转移,转移登记后可对卖方收款账号做单项冻结,许进不许出。对于买方涉案的情形,转移登记前协调交易双方做解除处理,监管资金退回买方账户,司法机关做冻结,转移登记后要求登记机构协助执行交易标的禁止转移。

五、风险防范

房屋资金监管范文第2篇

一、背景及概念

合并办理，是指房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”，也可以体现为“并列关系”，还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为：预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖，理论上存在两手转移登记，但前一手预购人的登记既不能履行，也不必履行；后一手拍卖买受人的登记，则可在理清权利变动的基础上，予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为：继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋，这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋，购房人与售房人之间是买卖关系，购房人与贷款人之间是借贷关系，同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系（如购买期房需开发商提供期间担保），多种法律关系交织于一体，共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押权登记，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记，并分别领取权利证书；彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时，当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系，对当事人而言，可以一次性完成受理，一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地产登记技术规程》为合并办理提供了明确的政策依据。《房地产登记技术规程》4.3.2第4点规定，以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记时，房地产登记机构可合并办理登记。其次，从民事法律关系角度而言，房屋转移登记和房屋抵押权登记合并办理不存在法律冲突。以抵押贷款方式购买房屋的，房屋抵押权登记以房屋转移登记为基础，抵押权在转移登记之后的所有权上设立，存量房只要产权清晰，不存在查封等限制状况，满足办理房屋转移登记的条件，那么转移之后的房屋，也不属于禁止抵押的范畴。再次，从行政法律关系角度而言，两种登记合并办理以后，能满足要件齐全，程序正当的要求。第一，《房屋登记办法》第三十三条及第四十三条分别列举了房屋转移登记和房屋抵押权登记所需提交的材料，这些要件之间不存在矛盾冲突，满足同时受理的条件。第二，两项业务合并办理以后，仍是都要经过受理、审核、登簿、发证、归档环节，不会产生程序上的问题。

2.必要性分析

实行资金监管前，我市以贷款方式购买存量房的交易模式为：买卖双方签订购房合同，买方支付一定比例的首付款给卖方，买卖双方办理房屋产权过户，等新的房产证办好以后，买卖双方再去办理土地使用权变更登记，等新的土地证也办好之后，买方再持房产证、土地证去向银行申请抵押贷款，银行审批通过后，银行人再和买方一起来申请房屋抵押权登记，待抵押权登记完成后，银行放款给买方，买方再向卖方支付剩余房款。

实行资金监管后，银行需先行将贷款放到资金监管专户中，如果所有权转移登记与抵押权登记办理不同步，将会出现房贷放出，产权过户，在抵押权办理期间出现法院查封的情形，从而给银行造成极大风险。当然，实行合并办理，简化办事流程、缩短办事时间也是重要考量之一。

三、主要问题及对策

1.土地使用权证是办理房屋抵押权登记的要件问题

根据《常州市城市房屋权属登记管理办法》及其解释的规定，我们一直将国有土地使用权证列为房屋抵押权登记的必收材料，主要目的是为了确保房屋及房屋占有范围内的土地权利主体一致。但这却在程序上给合并办理登记带来了桎梏。如果土地证是办理房屋抵押权登记的必收要件，那么房屋转移登记完成以后，必须先领取新的房产证，再办理新的土地证，然后才能办理房屋抵押权登记。那么，客观上房屋转移登记和房屋抵押权登记就无法同时受理，更无法合并办理。

为了解决这一问题，我们邀请了常州市法制办、常州市土地登记中心研究会商，重点讨论房屋抵押权登记不收取国有土地使用权证的合法性以及操作性问题。会议一致认为：将房屋所有权转移登记和抵押权登记合并办理以后，并非不要求提供国有土地使用权证，而是在抵押权登记环节不提供国有土地使用权证，所有权转移登记环节则仍需照常提供，因此，不会造成房屋、土地权利主体不一致的状况。最终，常州市住房保障和房产管理局、常州市国土资源局、常州市人民政府法制办公室通过联合发文的形式，下发了《关于房产登记相关业务合并办理的通知》，文件明确：对纳入存量房交易资金监管平台和商品房预销售管理平台管理的房屋交易业务，以抵押贷款方式购买房屋的，房地产登记机构可以将房屋转移登记与房屋抵押权登记合并办理。申请房屋所有权转移登记，提交材料要求不变；申请房屋抵押权登记，不再提交国有土地使用权证。买卖双方待合并登记业务全部完成以后，再向土地登记机构申请办理国有土地使用权变更登记。从而为房屋登记关联业务的合并办理提供了政策支持，而房屋抵押权登记不提交国有土地使用权证的问题也得到了妥善解决。

2.关于登簿时点的设定问题

根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，除法定情况以外，不动产物权的生成时点，就是记载于不动产登记簿的时间，简称登簿时点。房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记合并办理以后，两个业务是同时登簿还是先后登簿？

主张同时登簿的观点认为，既然两个业务同时受理，同时审核，那么登簿程序也可同时完成，这样既方便操作，又能提高工作效率。主张先后登簿的观点认为，房屋抵押权登记以房屋所有权转移登记为基础，没有转移登记生成的所有权，作为担保物权的抵押权就无从设定。因此，两个业务之间应当有先后次序，应先进行房屋所有权转移登记的登簿，再进行房屋抵押权登记的登簿。

我们支持第二种观点，首先，从法理角度讲，所有权是抵押权设定的基础。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最完整的物权，任何他物权（包括用益物权和担保物权）都是在所有权的基础上产生的。换句话说，必须先有所有权，再有抵押权，而登簿时点客观上决定了权利生成的时间，因此，登簿也应依次进行。其次，根据《房地产登记技术规程》1.0.3的规定，因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记，俗称“在先登记原则”。抵押也是对房屋权利的处分，在房屋所有权未确定之前，抵押权也无法设定。基于上述理由，我们确定了登簿方式为先后登簿，即终审人员在系统点击确认之时，即为所有权登记的登簿时点，抵押权登记的登簿时点则由系统自动设置延后5秒。

3.合并办理业务的归档和档案利用的问题

两个业务合并办理以后，这两个业务既各自独立，又相互关联，那么到归档环节，是作为一个合成业务一并归档，还是作为不同的业务分别归档？

考虑到各种类型房产档案的保管期限不同，如房屋所有权登记档案应永久保存，房屋抵押权登记档案抵押注销满五年即可列入销毁范围，且抵押权可以在所有权上设立多次，如果该笔抵押权档案与所有权档案一起归档，而之后生成的抵押权档案又单独归档，则不利于档案的管理和利用。因此，我们认为，对于合并办理业务按业务类别分开归档更为合适。我们在系统配置的时候，就对合并办理业务同时生成两个受理编号，一个是房屋所有权转移登记的受理编号，一个是房屋抵押权登记的受理编号，这样到归档环节就能够按照不同的受理编号分开归档了。

房屋资金监管范文第3篇

摘 要 笔者通过对当前二手房交易资金监管制度进行对应的研究，结合当前二手房交易资金监管过程中遇到的问题，并分析制约二手房交易资金监管的原因，从而提出几点规范二手房交易资金的措施。

关键词 二手房 交易资金监管 解决策略

1、引言

二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

2、实施二手房交易资金监管遇到的问题

2.1、卖方对划款时间后移有所顾虑，监管意愿较低。对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管[1]。

2.2、市场主体对交易资金监管有一个缓慢接受的进程。从设计上来说，二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场在接收这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理，在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。

2.3、二手房交易大部分涉及转按揭业务，让资金监管复杂化。二手房转按揭指的是仍在按揭的房屋再次进行交易，这个房屋的买方仍然需要通过贷款的方式来偿还房屋之前的按揭贷款。之前的模式，是由买房人的购房款（包括自有资金和贷款），去提前帮助卖房人还贷款，而这个模式是在过户以前挪用买房人的一些资金去帮卖房人还贷款。而在实施交易资金监管以后，卖房人要想提前还贷款，倘若资金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋买卖夭折。即使当前交易资金监管允许担保机构来做相关的业务，然而当前担保机构通常只是担保的作用，根本无法借款给卖房人。目前二手房转按揭的情况越来越普遍，比如沈阳市转按揭的二手房交易量已经达到了交易总量的46%左右，倘若严格按照资金监管的方式去实施，会严重影响转按揭业务的发展，并且许多转按揭都涉及到跨行，操作非常复杂。

3、解决措施

3.1、全面实行二手房交易资金监管制度。简化资金监管办理流程，全面实行二手房交易资金监管制度。①建立专门的管理机构；②与监管涉及的交易、银行联网运行，交换数据，保证交易和资金安全；③交易部门受理交易申请同时，办理资金监管手续，买房人可以领取产权证，卖方人即可收到房款，不需要办理任何领款手续；④各合作单位开通绿色通道，在原有基础上缩短工作时限；⑤采取交易与抵押合并受理的办法，贷款银行在交易前进行贷款审批，按系统抵押指令发放贷款，解决买房人取得产权后不去贷款的问题，规避卖房人收不到贷款的风险。

3.2、加大二手房资金监管宣传力度。提升二手房交易资金监管的影响力，普及广大人民群众对于二手房交易资金的正确认知与安全意识。对于二手房资金监管的宣传，必须主动发散思维，采取形式多样的方法进行宣传。比如采用开展办证绿色通道，让房屋买卖者自愿接受资金的托管；采取一些优惠的营销手段来开展二手房交易资金监管；又比如，沈阳市则采用商场、广场等载体来开展晚会，组织宣传二手房资金监管的形式；资金监管采用报纸、电视以及广播等媒体的广泛报道，采取利用出租车LED屏幕滚动播放的方式；采取各合作银行宣传的方式等。

3.3、借鉴转按揭资金监管的新模式。关于这点，可以借鉴上海市推出的模式，卖方是否将贷款还清已经不是房产过户的必备条件，可以采取直接将正在按揭的房屋进行交易。在监管系统之内，二手房买方银行可以对当前仍然处在抵押状态中的二手房实施二次抵押同时放出贷款进入监管的账户，等到资金监管账户中的资金额度超过卖方剩余的贷款额度与利息之后，就可以直接进行过户，之后再由资金将官账户房款到卖方银行来偿还贷款[2]。

4、小结

当前二手房交易资金监管制度仍不够完善，但随着相关制度不断的进行实践，二手房交易资金监管制度会逐渐开始规范，从而有效的推动国内二手房市场的持续发展。

参考文献

[1]曾新骏.建立存量房市场交易信息管理系统势在必行――从加强二手房交易资金监管想到的.中国房地产. 2007（01）.

房屋资金监管范文第4篇

一、继续做好二手房资金监管工作

资金监管，特别是全额资金监管，是降低交易风险的有效措施。在经过房源核验、卖方资格审查、购房人资格审查、购房人贷款资格预审、合同网签、不动产登记、贷款审核、贷款指定账户拨付、交易资金给付等流程后，买方的首付款、应得的后续房款可以保证不被挪用；如交易不能继续，卖方也能顺利追回首付款。

不动产统一登记后，监管所涉各方由原来房屋登记机构与银行、交易当事人变成了房屋交易、不动产登记、银行、交易当事人。格局的变化带来了流程的动，部分交易登记分设的城市，原监管机构无法独立完成交易登记事项，监管流程整合未能跟上，监管平台未能更新，导致二手房交易资金监管名存实亡。监管部门宜根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求，继续做好二手房资金监管工作，不动产登记机构应予以协助。

二、以不动产登记为抓手保护交易安全

以二手房交易登记为例，买方负有在一定期限内给付房款的义务，由于这个期限与登记时间不一致，必然导致登记与给付不同步。这种不同步便是交易双方风险的主要原因。从预告登记、抵押权首次登记着手，完善交易登记流程，可以有效避免风险。

首先，在交易双方签订房屋买卖合同后申请转移登记前，双方当事人可按照合同约定申请房屋所有权（建设用地使用权）预告登记。买方可根据《物权法》的规定，取得物权的期待权，防范卖方一房两卖。需要注意的是，预告登记的有效保护时间为自核准预告登记至能够进行不动产登记之日起3个月。因此，买方应督促卖方在合理的时间内完成登记申请。

其次，交易双方签订房屋买卖合同时，双方当事人可在合同中约定：买方取得房屋后，将该房屋作为给付后续房款的担保。双方在申请房屋所有权（建设用地使用权）转移登记时同时申请抵押权首次登记，不动产登记机构可以一并受理并登记。卖方可以了解贷款（抵押）的进度，防范买方将房屋恶意变卖或用于其他目的的抵押。需要注意的是，办理二手房贷款的银行可能会对此持有不同意见，不愿接受已设有抵押房屋作为抵押物，应加强协调。

三、加强二手房贷款资金流向监管

一般来说，银行对二手房贷款的审核包括贷款原因、贷款用途、贷款人信用、还款能力、抵押物有无瑕疵、抵押价值是否足够等，并不审查所贷款项的去向。

鉴于二手房交易的购房贷款中，贷款申请人明确贷款目的为购房，银行在审核阶段，可以接受拟用于抵押的房屋已为剩余房款的给付提供担保，具体可按如下流程操作：

1.交易双方签订合同；2.申请转移登记及余款给付抵押登记；3.买方申请贷款；4.银行、交易双方签订付款协议，明确贷款全部用于清偿房款，并直接拨付至双方共同指定的账户，钱款到达指定账户后，视为房款给付；5.银行审核；6.银行申请抵押权顺位登记；7.买方申请注销抵押权登记，银行拨付贷款；8.银行自动转为第一顺位抵押权人。

四、银行监管二手房贷款资金流向的难点及对策

一是银行很介意贷款人提供的房屋已设定抵押。但如前文如述，鉴于贷款目的用于购房，而第一顺位的抵押权人为房款收受人，只要贷款拨付到位，其抵押权自然消灭，且银行可在贷款拨付前要求第一顺位的抵押权人注销抵押登记。

房屋资金监管范文第5篇

【关键词】住房专项维修资金 现状分析 保值增值 多元化增值模式

一、引言

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋的“看病钱”、“养老钱”。我国房地产业经过近二十年的快速发展，房屋维修资金以其惊人的规模不断引起人们的关注。有统计数据显示，全国各地交存的房屋公共维修资金总额已超过万亿元。由于受到资金托管形式与资金投资政策的限制，巨额的维修资金不是被开发商挪用就是沉睡在银行。从业主交存的那天起，维修资金就面临缩水、贬值。目前我国的房屋还大多处于青少年期，维修资金使用率低，资金沉淀高。然而维修资金保值增值情况却不容乐观，亟待盘活，使之既能保证资金的安全性，又能提高其流动性，达到有效的保值增值目的，让房屋真正能“病有所医”、“老有所养”。

二、住宅专项维修资金管理现状分析

（一）住宅维修资金在第一阶段被开发商滞留，资金直接面临缩水

《住宅专项维修资金管理办法》中第十二条规定：已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。房地产开发销售商利用买受人怕麻烦、不想花时间和精力的心理，在与房屋买受人之间签立房屋买卖合同时，以帮助业主办理房屋产权证书“一条龙”服务为由，代收买受人的住宅维修资金，以此方式开发商即成为合法的代收主体。目前我国房屋大都是期房销售，从房屋销售到房屋竣工验收到办理产权证书，一般需要得等待2到3年的时间。在这段时间里，住宅维修资金存于开发商之手，对于资金本来就不充裕的开发商来说，无疑极富诱惑，无形中给开发商挪用、侵吞维修资金提供了便利，引发了许多触目惊心的维修资金被挪用、侵吞的案例。

在现实的操作中，由房地产开发企业代收代交已售房屋的维修资金已是行业普遍现象。一个楼盘从开盘预售到办理房屋产权证一般要经历2至3年的等待期，特别是一些分期开发的楼盘，开发商往往以统一办证为由，待楼盘开发完毕之后才办理产权，先期购房的业主等待更为持久。当法律赋予了房地产开发商有从住房买受人手中代收代交的权利时，房发开发商很自然地将已收到的大笔维修资金长期滞留、挪用，甚至到了办理产权的时候交纳不出维修资金，导致在约定时间不能按期办理产权证，业主已入住多年仍办理不了产权证的案例时有发生。由于业主在购房后相对开发商成为弱势一方，维权无力。在房屋所有人取得房屋产权证书之前，大笔维修资金被搁置于房屋开发商手中，该笔资金使用情况无人监管，业主交出的维修资金在2至3年的等待期因无息而直接缩水。例如：本市一独幢小区，取得预售许可证的时间是2012年10月，预售面积37321平方米。据了解，房屋出售率为90%，按现行交存维修资金标准，电梯高层按70元每平方米计算，开发商已收到业主交存的维修资金约235万元。到2014年11月该开发商仍然没有为业主办理产权，也就是说在长达两年的时间里，开发商一直无本无息占用业主的维修资金。假如这235万元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接贬损4%，加上通货膨胀3-4%，该笔资金直接缩水7-8%。反过来，开发商无息使用该笔资金，按目前房地产开发商贷款综合利率10%计算，两年开发商可节约20%的利息且不占用抵押资产以及支出其他融资费用。在强大的利益驱动下，开发商便想着各种办法延缓交存已代收的维修资金。

（二）住宅维修资金在第二阶段由于增值保值方式单一，面临贬值

1.监管人与受益人利益不对等，缺乏运用资金保值增值的动力。《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设主管部门负责管理，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由管理机构统一代管。业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主委员会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并向所在地管理机构备案。出于保障资金安全性的目的，维修资金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性，即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实，因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其职能。而且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府的生存和利益没有直接关系。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。另外，交由业主委员会监管也存一定的弊端。首先业主身份各异，性质复杂，对小区“公共事务”关心不够。我国房地产发展较晚，许多房屋都处于青年、少年期，未大量使用维修资金，业主对自己交纳的维修资金保值增值不关注。资金的增值保值是一件专业性强、存在一定风险的投资工作。由少数业主为代表的业主委员会存在几种心态：一是通过自己辛勤的付出后获得的收益由全体业主共同受益，自己只能获得收益的极小部分，与付出劳动不对等，而大部分业主都坐享其成，这种心态往往导致业主委员会不会主动为资金的增值而付出努力。二是怕承担责任，投资总是有风险的，一旦投资出现风险谁来承担责任呢？三是钱是所有业主共有的，投资决策需经大多数业主的同意，程序上虽然公平合理，但过程繁琐，需要花费大量的时间和精力，且各个业主对投资风险的认识不同，往往是费了九牛二虎之力也得不到大同多数业主的通过，而错过投资机会。

2.政府监管下的维修资金因投资手段单一，保值增值同样缺乏活力。《住宅专项维修资金管理办法细则》规定：在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债和在专户管理银行进行组合存储，但不得用于其他投资。文件中明确规定投资只有两种渠道，一是存银行，二是购卖国债。两种渠道相比，购买国债收益相对较高，但投资主体受到限制。维修资金是以管理者身份存入银行的，只能购买记账式国债，记账式国债的收入方式是持有期间国债收入与买卖的价差收入。具体由谁来操作，是管理者还业主？没有法律规定，缺乏可操作性，现实中几乎无监管部门选择这种投资方式。目前全国各地归集代管的公共维修基金少则数十亿，多则数百亿。由于多数地区并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和责任，导致大多数城市维修基金收益率低于一年期银行的存款利率。据资料显示，西安近30亿的维修资金一直按活期存在银行。广州的81亿维修资金一部分按三个月定期存入银行，一部分按活期存入银行。本市是一个100万人口的小城市，从维修资金监管部门成立至2014年10月止，已积累维修资金3.8亿元，其中3亿元按一年定期存入银行，其余0.8亿按活期存入银行。一年期存款利率为3.3%，活期利率为0.35%，折算下来收益率低于一年期银行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。按通货膨胀3～4%计算，收益不抵通货膨胀，维修资金同样面临贬值压力。

3.加强对预售期到开发商办理产权期间对维修资金的归集，资金安全有了保障，资金的时间价值仍未得到体现。开发商代交的维修资金迟迟不上交怎么办？已经于2011年1月1日实施的《郑州市房屋专项维修资金交存管理实施细则》，政府就提倡业主自主交款。政府开发新的维修资金管理系统让业主足不出户就能办理业务，开发商在卖房的时候，要把维修资金的交存方式写在购房合同里（是业主自行交存还开发商代收代交）。开发商代收的维修资金逾期上交监管部门的，要补交双倍利息。这些便民措施让老百姓拍手称赞，然而遗憾的是该细则没有出台对监管的维修资金如何保值增值的相关规定。本市也出台了《关于加强承购人交存维修资金的通知》，以切实维护购房人的合法权益，确保业主交存的住宅专项维修资金能专款专用。《通知》规定：业主可以选择自主交存和委托开发企业代收代交两种方式。业主委托开发企业代为交存维修资金的，由开发企业收到承购人资金30日内将代收资金交存至监管部门专项账户，开发企业不按规定交存资金的，以不良记录记入开发企业信用档案。《通知》加强了对开发商代收代交维修资金的监管，保障业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有，但是《通知》也未出台对其监管的维修资金保值增值的具体办法。

二、现有政策下的保值增值的可行性措施

从房屋认购到交房办理产权证，从办理产权证到房屋保修期满，动用维修资金都有一定的时间间隔，为把维修资金分阶段组合存入银行提供了空间。

（一）办理房屋产权证前将维修资金以“协定存款”方式存入银行

随着加强对开发商代收代交维修资金的监管，无论是业主自行交存还是开发商代收代交，维修资金最终都集中到维修资金监管部门，这一阶段监管的资金处于一个动态的不断积累的过程。现行的维修资金投资渠道只有存银行或买国债两种方式。由于受到购买主体的限制以及需征得小区三分之二以上业主同意的不可操作性，购买国债已被大多数监管部门所摒弃。如何在有限的投资渠道中挖掘潜力，提高的增值效率呢？此阶段将资金采用“协定存款”方式存入银行较为合理。“协定存款”是银行针对客户存款余额比较稳定，约定在客户账户余额中超过约定最低存款余额时按协定存款利率计算利息的一种计息方式。以本市一家商业银行推出的“协定存款”利率为例，“协定存款”约定存款余额大于10万的部分按协定存款利率1.265%计息、余额在10万元以下部分按活期利息分段计息。据此测算出“协定存款”利率相当于活期利率的3.61倍。以本市监管部门2014年第二季度活期存款利息为例，本市监管部门维修资金活期存款为2900万元，实际收到活期利息3.38万元，如果按协定存款计算，二季度利息可以达到12.20万元。如果一年以平均3000万元活期资金计算，一年活期利息约10.5万元，而“协定存款”利息可达37.91万元，比把资金按活期存入银行提高了资金的保值能力。

（二）保修期满前维修资金以定期形式存入银行

《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，一般为50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程，为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，根据《保修办法》可以看出维修资金交存后至少要间隔两年才会动用，这一阶段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商业银行二年期存款利率4.125%为例，抵减3%的通胀后，至少可以实现1%的增值。

（三）保修期满后维修资金存入银行可以定活两便、长短结合

我国房地产起步晚，房龄大都处于青年、少年期，维修资金使用率低。据2013年9月15日新华网报道，2013年上半年北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率为7.4%。广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，不到总金额的1%。巨额的维修资金沉淀为进行时间长短不同的存款组合提供了空间，根据收益与流动性，可以有不同的组合。假如预留维修资金总额的10%存活期（利率0.35%），其余90%资金可以做1年到5年期的不同组合。以我市一家商业银行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%为例。第一种组合按20%一年期，30%三年期，40%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益415.25万元，收益率为4.15%，比活期收益高11.85倍。第二种组合按30%一年期，30%三年期，30%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益396万元，收益率为3.96%，比活期收益高11.31倍。第三种组合按20%一年期，60%三年期，10%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益431.75万元，收益率为4.32%，比活期收益高11.93倍。权衡收益与流动性建议选择第三种组合。

（四）利用监管系统信息化自动实现科学的存款组合

维修资金管理系统是利用专业软件对一个行政区域内代管的维修资金进行日常管理的专门系统，管理系统的基本功能够实现个人交存、单位交存、续交、预交、计息、申批、划拨、下账、分摊、过户等日常业务和资金的管理。管理系统中有许多项目是需要自己设定的，如银行利率、收交比例、路街名称、竣工日期等。根据软件的可自定义性，在每个小区交存维修资金时就按房屋保修书项目中规定的保修期设置好保修期限，房屋保修期满前由于不使用维修资金，系统自动识别将资金转为定期。保期满后，根据房龄的长短、使用频率、使用资金占交存资金比例，通过设置参数，系统自动筛选提示定活期存款的组合模式。可充分利用系统智能性达到自动科学组合存款的模式，以最大限度地提高资金增值潜力，提升管理效益。

三、未来维修资金多元化增值模式的可行性探索

随着对维修资金监管模式的不断探索及维修资金增值方式的有益尝试，未来维修资金可以实现多元化的增值模式。

（一）基金模式

住宅维修资金俗称房子的“养老钱”，与养老保险金的性质相似。资金有进有出，数额大，跨度时间长、资金零散。养老基金通过发行基金股份或受益凭证，募集社会上的养老保险资金，委托专业基金管理机构用于产业投资、证券投资或其他项目的投资，以实现保值增值的目的。目前全国社保基金理事会投资运营的战略储备性的社保基金十年来的投资总体收益率达9.17%，基金的投资收益情况总体来看较为理想。维修资金可以借鉴养老保险基金模式，利用基金专家理财、市场竞争、监管分立等特点，将住房维修基金作为一种特别资产，与投资公司和资本营运等基金管理机构的资产严格区分开来，并将这种特别基金规定按50%至75%的比例投入国债、国家主导项目等风险较低的领域，而不投入股票等高风险领域，以确保投资人的利益，极大地减少风险，有效实现其保值增值。

（二）信托模式

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖政府建设主管部门代管。业主大会成立后，再由房地产行政主管部门转交于业主大会管理。以上两种维修资管理的模式都具备了资金信托的基本条件，无论是谁收取了住宅专项维修资金，无论是暂时转移到了谁的名下，该住宅专项维修资金都不属于其固有财产，而是属于信托财产。维修资金信托目的是通过受委托人的专业运作以达到财产安全或取得高额收益。建立住宅专项维修资金信托管理模式，明确资金的委托人和受托人及资金的管理方式。受托人通过运用合理的资金管理方式，保证资金无风险增值。比如，对大笔专项资金可分三种形式运作，其一划分一定比例的资金用于灵活投资组合以实现高回报率，其二划分一定比例的资金用于国债以实现稳定收益，其三划分一定比例资金以应对维修项目，使受托资金在安全的环境下进行专业化运作，以达到资金由专家管理、低风险、高安全、微成本、保值增值的目的。

（三）过桥资金模式

据调查，近两年来，为缓解中小企业融资困难，改善中小企业融资环境，国内多个省市政府均发挥引导作用，由财政先期筹集资金，设立“中小企业过桥还贷资金”，同时制定中小企业贷款过桥资金管理使用暂行办法。为资金周转暂时出现困难的中小企业按时还贷续贷提供临时性周转借款。过桥资金坚持“总额控制、专款专用、统一管理”的使用原则，由财政负责监督管理使用，由相应的投资担保公司提供担保。还贷资金只用于企业还贷续贷应急的流动资金，不能用于固定资产投资和其他用途。企业在贷款到期15日前提出申请，最多使用时间不超过30个工作日。从“办法”中可以看出过桥资金的特点是：统一管理、专款专用、周转时间短、使用人按同期同档贷款利率支付资金占用费。鉴于以上特点当地政府可设立公益性企业贷款过桥资金，维修资金监管部门代管的大量闲置的资金可以作为过桥资金来源，通过政府统筹监管，不仅为中小企业资金周转提供了财政支持，还盘活了维修资金。

四、结论

房屋专项维修资是伴随着房地产业发展出现的新事物，在保证资金安全的前提下，维修资金的盘活及持续增值关系到每一栋房屋的健康，涉及到千家万户的切身利益。通过加强对预售期到开发商办理产权阶段的维修资金归集监管，保障了业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有；通过对现行政策下保值增值措施的运用，挖掘现有监管资金的增值潜力；随着对维修资金监管模式以及对维修资金保值增值方式的不断探索，维修资金实现多元化的增值模式成为可能。届时，上万亿的维修资金必将焕发出生机活力，使每一栋房屋真正能实现“病有所医”、“老有所养”。

参考文献

[1]建设部，财政部第165号令.住宅专项维修资金管理办法[s].中华人民共和国建设部、财政部：2008.

[2]十堰创傲信息工程有限公司.对完善住房专项维修基金信息化管理的建议[A].创傲软件：2012（12）.

[3]四川省建设厅，财政厅.四川省住宅专项维修资金管理细则[s].四川省建设厅、财政厅：2009.

[4]孙春醒.住宅专项维修资金管理使用研究[D].北京交通大学：2007.

[5]杨艳雪等.住宅专项维修资金信托管理模式探析[J].现代物业：2011（2）.

[6]张建军.住宅专项维修资金信托法律制度研究[D].中南大学：2008.

[7]张丽华.住宅专项维修资金增值保值模式探析[J].财政税务：2013（8）.

[8]周雅瑜.把握我国住宅专项维修资金保值增值的投资分析[J].市场经济与价格：2014（3）.

房屋资金监管范文第6篇

关键词:存量房 交易 按揭贷款

中图分类号：F293.33 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易资金监管关系到交易资金安全和市场的健康运行。根据建设部“关于进一步加强存量房交易资金托管”的有关精神，为强化房地产市场监管，提供公共服务，确保存量房交易资金安全，规范房地产市场的交易行为,维护消费者合法权益，太原市于2006年4月1日正式启动存量房资金监管工作。

一、太原市关于存量房交易资金监管的主要做法

太原市的主要做法是：“设立专户、自愿托管、银行合作、政府监管”。2006年，我们在太原市房地产交易服务大厅设立存量房资金监管工作窗口，以一站式服务创建了“高效、便捷、安全”的交易平台，尽可能做到简化手续，方便群众，实现了对存量房交易资金的监管。

在受理存量房交易登记时，首先查验其交易资金是否进行托管。交易当事人约定自行交割的，要有书面协议；交易当事人需要进行交易资金托管而未托管的，要在补办交易资金托管手续后，方可进行登记。存量房交易双方签订资金托管协议前，房地产市场管理部门就对交易的房产进行初步查询，看权属是否清晰、有无法院查封、银行抵押等限制情况，避免购房者上当受骗。如果材料审核不通过或双方撤销交易的，由监管部门直接通知买卖双方，退回登记材料和买方的房款。

通过与商业合作建立存量房交易资金托管专户；存量房交易资金监管期间，不计利息，不收手续费；制定了存量房交易资金监督支付协议的示范文本，在协议中明确存量房交易资金存入、支取的条件、程序。

存量房资金托管的两种业务流程如下：

第一种是二手房资金托管（现金）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方人将购房款存入指定银行托管帐户；通过银行卡付款的，可在房地局托管窗口可通过银联POS机直接转帐，或直接交付现金的，可到指定银行办理现金缴款；买方凭POS小票或《现金缴款单》回单，开具《资金托管凭证》；买卖双方在办理完过户手续后，凭《太原市存量房资金托管凭证》、身份证等支取托管资金。

第二种是二手房资金托管（贷款）流程：买卖双方签订《房屋买卖契约》及《资金托管协议》后，买方将首付款（30%以上）存入资金托管帐户；银行审查后同意贷款并对所购房屋进行评估；买房人与银行签订贷款合同，交齐相关费用；买卖双方办理房产过户、抵押登记手续后，银行将贷款存入卖方人账户。

二、太原市存量房交易资金监管的效果

太原市存量房资金监管改变了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房过户的过程在资金监管部门完成，从根本上解决了交易双方信息不对称和不信任的状态；有效地压缩非法中介机构的活动空间，使进行规范操作的合法中介机构能够获得一个公平的市场环境。同时这也让百姓能放心购房，从而极大地活跃了二手房市场，以局部带动整体，进一步加快了我市住宅与房地产业的发展。

三、太原市存量房交易资金监管存在的问题

1.存量房交易资金监管的比例偏小，不足5%。一方面是宣传不够，另一方面是监管意愿相对不高。二手房资金监管在实施过程中遇阻的主要原因在于卖方对先办手续后收房款存在疑虑。资金监管出台以后，只有在办理完房屋过户手续后，卖方才有可能拿到购房款，对卖方而言，从思想上接受起来比较困难。

2.存量房交易资金未实现全额监管。由于在实际的存量房交易登记当中，买卖双方已先行进行了所谓定金的交付，无法做到实际全额监管；另一方面买卖双方考虑到交易税费的缴纳，登记的成交价格往往低于实际成交价格，因此也无法做到全额监管。

四、制约存量房按揭贷款业务发展的原因

1.买卖双方难以达成共识。首先是在一般情况下，卖方要见到购房全款才会同意申请办理转移登记相关手续。其次是买方则需要把房屋抵押出去之后才能支付购房全款。再次是卖方绝对不会同意把还在自己名下房屋做抵押。这样一来买卖双方就会在购房款支付与办理转移登记的问题上产生矛盾，很难达成共识。

2.涉及两种登记类型，需要并案办理。存量房交易按揭贷款业务涉及两种房屋登记类型，一是转移登记，二是抵押登记。两种登记互不相干，而且在现行的存量房按揭贷款业务流程中分别进行，即买卖双方先申请进行转移登记，之后买方和银行再申请抵押登记。由于两种登记中间存在空当，致使此业务难以大规模开展。

3.买方需要额外负担高额的担保费用。正是由于此项业务的两种房屋登记类型存在时间上的空当，银行发放贷款就会存在风险，致使买方必须寻找相关担保机构进行担保，结果常常是不仅担保机构不好寻找，而且高达5%担保费用又使买方增加负担。

五、资金托管与抵押登记（按揭贷款）一体化探索

针对制约存量房按揭贷款业务发展的原因，资金托管能够利用自身的业务特点给予补充。将资金托管业务同抵押登记结合，能够进一步盘活房地产交易二级市场，从而推动房地产经济的进一步发展。

1.资金托管已经得到社会公众认可。资金托管业务开展三年以来，托管总金额已达13596万元，托管总套数440余件，促进了二手房市场的活跃，维护了买卖双方的合法权益，得到了人民群众的支持和信赖，赢得了社会公众的普遍认可，形成了一定的社会影响力。

2.资金托管有效的填补转移登记与抵押登记间隙空当。资金托管有效介入存量房交易按揭贷款业务中，将两种登记种类联系起来，运用自身业务特点保障了资金支付的安全和买卖双方合法权益。

3.商业银行的有效合作。资金托管业务必须依托银行存储和支付能力，银行更为愿意吸纳流动资金，这样一来资金托管和商业银行的合作珠联璧合、实现双赢。资金托管业务开展三年以来，已经同银行方面建立了良好的合作机制，形成了信任基础，为新业务的开展铺平了道路。由于资金托管与存量房按揭贷款相结合，银行方面在为买方办理贷款业务时，一是可以节约时间，二是不必需要买方寻求担保机构作担保。

我们通过梳理房屋转移登记、抵押登记和银行贷款的各个环节，将资金托管业务与之相结合，力求打通制约和影响存量房按揭贷款业务中的瓶颈，使购房人在托管30%首付款的情况下通过我们资金托管业务的延伸，可以贷款买到二手房，使之成为既叫好又叫座、既便民又惠民的新型业务。

参考文献：

1.赵沂.任房补贴政策的经济学分析，理论探索，2009（6）

2.黄天弘.新时期我国现代化进程分析，理论探索，2009（6）

（作者单位：太原市房产管理局 山西太原 030002）

房屋资金监管范文第7篇

关键词：存量房；监管流程；监管特点

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

近年来，随着房地产市场的发展，房产交易中存量房所占比重日益增大。所谓存量房是已取得所有权证书的房屋，也就是通常所说的二手房。与一手房相比，二手房交易过程繁琐，需要寻找交易对象、办理一系列交易、过户手续，因此绝大部分二手房交易由中介公司撮合成交。而中介行业准入门槛低、无序竞争严重、经纪行为不规范、违法违规事件时有发生。在这种情况下，存量房交易市场上需要有一个公正的第三方进行监管，保证交易资金安全，房屋定向交割，交易双方权益的实现以及交易流程的合法性。在这种背景下，建立行之有效的存量房交易资金监管势在必行。

一、南京地区存量房交易资金监管的形成

1.形成背景。2001年以后，南京地区存量房交易市场开始起步，并逐渐出现了交易量的快速增长。这一阶段，规范房地产交易行为的制度欠缺，法律法规不健全，一些中介公司往往以为客户监管资金之名，将客户交易资金存入公司账户。而中介公司在业务发展中因自身扩张、现金收房或资金拆借，获取高息等冲动，便借机挪用客户购房款。一旦公司经营不善，资金链断裂，这笔原属于购房人的资金便石沉大海。典型案例是2007年南京地区发生的融众公司挪用客户购房款事件。注册资本只有100万元的融众公司，卷走了600万客户购房款，涉及48户无辜居民。市政府历经几个月协调处理，追加部分款项，最后法院判决涉案银行、公证处、担保公司承担连带责任，替融众公司赔偿房款300多万元。“融众事件”的曝光只是不法中介违规行为的冰山一角，诸如吃差价、虚假信息等陷阱仍在坑害普通购房人。交易资金存在的巨大风险证明，采取措施保障资金安全已刻不容缓。

2.资金监管的初期模式。2007年，国家建设部—中国人民银行发出《关于全面实行私产房屋交易资金监管的通知》（建住房（2006）321号，要求建立存量房交易结算资金管理制度；发展交易保证机构，专门从事交易资金监管；开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和支付。当年9月，南京市房产局针对购房款的安全性而专门制定的《南京市存量房交易资金监管办法》。由南京房产局下设的房地产交易市场在各家银行开立客户交易结算资金专户，要求所有二手房交易房款要么经过政府专用账号转账，要么买卖双方自行交易，禁止房产中介机构以任何形式保管、接触房款。

随着存量房资金监管政策的落地，存量房市场的交易秩序得到了规范和加强，行业的自律和整体服务水平得到极大提升。但应该说此次监管对市场的约束是软性的，客户可以选择通过南京市存量房交易结算资金专用存款账户进监管，也可以买卖双方自行交割。大量需要贷款的存量房交易则是首付款自行交割，贷款部分通过监管账户结转。这样二手房交易产权转移和资金交付的担保问题仍未根本解决，买卖双方因产权过户、物业检验如阴阳合同、一房两卖等现象等问题仍时有发生。

3.资金监管的深入推进。2011年9月，南京市制定出台了《关于加强房地产经纪市场管理的意见》和《关于印发加强房地产经纪市场管理相关实施细则的通知》。核心内容是通过全面推行存量房网上交易和资金监管，实现产权登记部门、银行和交易保证机构等多部门联动，全流程、全方位监控整个交易过程，封闭管理，确保交易运作安全和交易资金安全。

南京市房产局市场管理处设立交易资金监管平台，负责存量房资金监管的组织实施和管理工作。南京房屋置业担保有限公司（以下简称南房置业）作为交易保证机构，与买卖双方签订交易资金监管协议，经中介公司促成交易的，一并签订佣金监管协议。全市主城区存量房买卖全部实行网上交易管理，中介机构不通过网上操作办理存量房交易过户的，房产管理部门登记受理窗口不予收件，老百姓自主交易的，由市房地产交易市场免费提供网上操作服务。由买方将购房资金，交易双方将佣金支付给南房置业实施监管，待交易双方完成房屋交易手续后，南房置业按监管协议向卖方划转购房交易资金，向房地产经纪机构划转佣金。具体流程见下图：

二、当前南京地区存量房交易资金监管的特点

目前国内存量房交易资金监管主体一般为政府部门、商业银行、交易担保机构和房地产经纪公司。当前南京模式的特点是以政府管理部门为主导，由有政府背景的交易保证机构负责具体操作，以房地产登记的数据为依托，利用网络信息技术建立监管平台。

1.委托有政府背景的担保公司出面进行资金监管。“南京房屋置业担保有限公司”名下开立客户交易结算资金账户，所有存量房交易资金只能通过这个账户进行。南京监管模式由初期的政府出现直接监管，改由第三方监管，避免了政府在监管责任、人员编制和经费核算方面的困难，同时整个交易环境由仍政府部门组织协调，有利于存量房交易链上监管方、买卖双方、银行、经纪机构等各环节的配合，政府的权威性也保证了交易资金的安全。

2.搭建了标准化管理平台。由南京市房产管理部门牵头，联网各家商业银行、中介机构、形成统一的网络载体。从机构申请密钥、接受委托、签署《存量房交易合同》、贷款办理、交易资金监管、产权登记、交易资金划转等全部交易环节均通过网上平台操作，进一步细化管理要求，规范交易和经纪行为。

3.实现了房屋产权的一条龙作业。存量房交易资金与房屋产权流动相伴而生，南京存量房监管办法做到了将市场交易行为和产权登记同步、可控完成。全部购房款存入南房置业名下的客户交易结算资金专用账户后，房屋产权才会转移，保证卖房者能拿到全部房款，实现了房产交易的““一手交房，一手交证””。一旦发生限制交易的事件时，可以保障交易双方在终止买卖的同时，“专用账户”内的交易结算资金能安全返还，避免了以往在二手房交易中出现的因付款办证“时间差”导致纠纷的发生，使交易过程更加安全。

4.国内首家实施佣金监管。此次监管办法将佣金纳入监管范畴，要求交易双方将佣金交付给南房置业实施监管，待房屋转移登记手续完成，南房置业按照监管协议的约定向经纪机构划转佣金。服务佣金的监管，解决了买卖双方与中介公司因佣金支付导致的纠纷问题，有效保障三方利益。

三、关于南京模式的几个观点

自2012年4月1日正式启动存量房交易资金监管业务以来，该监管模式已逐步被百姓认可。开办半年中，就完成网上签约9439件，监管资金76.82亿元，监管佣金3292万元，约占全部成交量的45%。从媒体报道看，对南京监管模式的疑惑主要集中在两个方面：一是卖方对收款时点后移有顾虑，造成买卖双方监管意愿不高。二是佣金监管被指主管门违法行政，对市场过度干预。下面对这两个问题进行简要分析。

1.关于收款时点问题。在未实施监管前，通常做法是卖方在过户前先拿到首付款，办完过户手续后，可拿到剩余款项。资金监管出台后，首付款需存入监管账户，待买方办妥产权证后，卖方才可以拿到全款。所谓“划款时点后移”是指卖方拿到首付款的时间比之前延后了。但从监管办法的设计看，是非常合理的，实现了“钱物两清”，保证了买卖双方交易过程中资金的安全。在时间差和安全性中做选择，买卖双方应该会毫不犹豫地选择资金安全。新的办法出台，市场主体有一个逐渐接受的过程，目前要加大资金监管的宣传力度，增加影响力，提高群众对存量房交易资金的安全意识和正确认识。

2.关于佣金监管问题。对佣金的监管遭到了中介机构的抵制。近十家中介负责人向南京住建委，称佣金监管于理不通，于法失据，并援引《合同法》第426条第1款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。但现实是，不少中介机构在房产经纪服务过程中的“重签约、轻服务”，签约时对影响房产交易的重要信息，如质量、年代等不向买方披露，待拿了佣金后，则在后续服务、合同履行当中把问题推给买卖双方，造成各种交易合同纠纷。因此市场呼唤独立的第三方对服务佣金进行监管，杜绝中介机构强行提前收取佣金、不履行后继服务，规避在交易过程中人为操作导致信息不对称，从而形成一方不当得利的行为。通过佣金监管真正做到《房地产经纪管理办法》中“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定，激励中介机构加强内部管理，提高服务效率，从合法合规渠道取得收入。

总之，南京存量房交易资金监管模式是完全符合当今行/部文件的相关规定的，切实保障了交易资金的安全，维护了买卖双方的合法权益。虽然目前机制上、制度上仍有不够完善、不够健全的地方，仍需要市场的检验。但随着实践的发展，南京的存量房监管会日趋成熟，从而进一步规范存量房市场秩序，全面促进房地产市场的健康发展。

房屋资金监管范文第8篇

关键词：维修资金 房屋维修 资金属性

一、浅析维修资金面临困境的原因

一是维修资金使用决议是一个博弈的过程。《物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决议的形成就是一个博弈的过程，决议的效率、质量以及保留意见方会受到诸多因素的影响。因房屋损坏急于实施维修的业主的合理需求不能及时得以解决甚至搁浅，矛盾由此产生。

二是维修资金申请和维修事项的组织人政策掌握、专业技术、沟通协调能力是一项关键因素，现实中恰恰这一因素是一个短板。有关法律法规对维修实施主体规定不完善或有错位之感，建设部、财政部令第165号文第二十二条虽有规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。以上规定没有兼顾到大多数已售公房没有实施专业物业服务的实际情况，由物业服务企业作为应当实施主体缺乏法律依据，而且责任与权利不对等。物业服务企业依据物业服务合同提供物业服务，以此获得合法报酬，物业服务企业还要投入大量人力和精力组织申请维修资金和房屋维修，但无法获得相应的等价报酬，而且物业服务企业的公信力不足，业主共有的资金让物业服务企业去支配，质疑很难避免。

三是维修资金申请和维修事项实施是两个不同的过程，在现实中很容易混淆在一起。资金申请是程序性、要件审核，是资金管理机构的主要职责，维修事项实施是维修实施主体与相应资质施工单位依据合同进行房屋维修的行为。而现实中更多纠纷、质疑与矛盾集中在维修事项实施阶段，如施工质量、造价、邻里关系等。

四是参与主体多。众多业主、业委会、居委会、物业服务企业、已售公房原产权单位、施工、监理、造价审计、检测鉴定单位及质检、消防、资金管理管理机构等，各方职责不明确，职责边界不清晰，有关单位不作为或作为不当，没有有效的制约、惩处机制。

二、专项维修资金要充分体现专项共有属性，保障房屋应修尽修

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。顾名思义，这个资金共有且用于专项维修，业主对共有部分享有共用和共同管理的权利和义务，资金的权利束如下：

交存义务主体属于业主，自己的房子自己养老。所有权是谁交存，谁所有。使用权归全体业主。受益权为业主受益。因为钱随房走，所以谁是业主谁受益。管理权为业主大会成立前，资金管理机构管理；业主大会成立划转后，业主自己管理。使用决策权是利害相关业主。续筹的义务主体为业主。

住宅专项维修资金既承担着房屋维修的作用，又担负着房屋养老的角色。从维修资金管理的实践来看，维修资金使用率只能作为一个反映宏观数据的指标，而不能作为一个既定目标，但凡工程质量过硬的住宅小区，不但小区环境美观，房屋维修发生的时间晚、频次低，维修资金使用率自然就不高，反而从侧面反映了其良好的工程质量。我们应该坚持应修尽修的原则，保障被损房屋共用部位、共用设施设备得到及时修复，以免对业主生活造成不便。

维修资金的交存、续交、保值增值等都是为了解决房屋有资金可用的问题，这些工作都要落脚到资金使用、房屋维修上，因而在维修资金管理的各环节上制定政策、设定工作程序都要充分评估对维修资金使用的影响，尽量保障资金使用顺畅，无障碍。

三、厘清维修资金各参与主体关系，在法律约束下各司其责

所有权人决策，花自己的钱，办自己的事，既讲节约，又讲效果。现在的管理体制因未成立业主大会，由物业企业组织实施，花别人的钱，办别人的事，节约和效果很难兼顾。因而要还原维修资金的本来面目，做到谁的钱谁组织去花。

维修资金申请和维修事项的实施涉及到的主要参与主体及其职责如下：业主：资金所有权人，决策人，对施工单位选择、维修方案、工程预算、是否聘请监理、造价审计单位、工程验收等行使决策权、知情权、监督权。业主大会：业主行使决策权的机关，重大事项形成决议。业主委员会：业主大会的执行机构，自行或委托物业服务企业办理维修资金申请和维修事项实施，如组织业主决策，协调业主各方诉求，聘请施工、监理、鉴定、造价审计机构等实施房屋维修，对维修工程实施全过程监督，留存相关档案资料，接受业主监督，处理相关纠纷、投诉。

另外，街道办、居委会，物业服务企业，施工单位，鉴定单位，监理单位，工程造价审计单位，物业主管部门，财政部门，质检部门，公安消防部门，安监部门，维修资金承办机构等是维修资金使用和维修事项实施链条上不可或缺的部分，只有各单位在各自的法定约束、合同约束、政府职能约束下，各尽其责，不发生偏差，才能保证使用维修资金进行房屋维修达到业主满意、工程质量过关、造价合理的良好要求。

四、创新监管模式，明晰监管措施，多头并举做好房屋维修

一是紧紧依靠科技进步，完善维修资金管理信息系统，提升预报预警功能，加大业主自治管理平台应用，拓宽业主决策途径，扫清业主决策的时空障碍，保障业主决策的真实性、可靠性。

二是充分发挥业主自治及公共责任意识，形成权利与义务对等的运行机制。业主是小区的主人，小区的公共管理事务应该小区全体业主说了算，但业主具有独立性和分散性，或对政策不了解，或时间和精力跟不上，业主往往对公共管理事务的参与热情不高，履行责任与义务不主动，形成决议的效率低。当事关切身利益时，对决议和程序又表示质疑。因而要积极引导业主在小区管理中的主人翁地位，建立物业管理联席会议制度、协商调处机制等，使广大业主和相关单位有一个有效的议事平台，通过这个平台化解争议。

三是积极推进业主大会和业主委员会制度，避免小区管理主体缺位。

业主委员会是监督物业服务企业和业主履行相关责任与义务的民间组织，它的职责是维护全体业主的利益。当业主的合理诉求需要解决或利益遭到侵犯时，业主委员会应当予以协调处理。全国范围来看，业主委员会成立的比例还较低，正是小区公共管理事务的执行机构――业主委员会的缺位，问题处理形不成合力，时间愈久，处理难度愈大。等到业主委员会成立了，很多棘手问题也失去了解决的时机。要大力推进业主大会和业主委员会的成立，积极制定配套政策，建立业主委员会的长效运行机制。如明确业主委员会的法律主体资格，推进规章制度建设，倡导业主委员会职业化等。

四是进一步强化程序性监管措施，积极引入第三方机构进行公正、专业指导。对达到一定规模的维修项目强制实施通过招标形式选择施工单位，鼓励实施工程监理，进一步做好造价审计工作。有条件的城市可以建立施工单位、监理单位、审计单位的备选库，并实施动态管理。

五是完善应急维修机制，对关键节点重点监管。在维修资金使用过程中，业主对尚无危害自身利益的事项参与热情不高，导致房屋维修业主表决效率低下，难以形成共识，与房屋维修的及时性形成尖锐的矛盾。为解决这个矛盾，物业主管部门应完善维修资金应急使用机制，建立公开、透明的应急使用管理程序，使维修资金应急使用更加系统化、规范化。针对应急维修应重点监管以下内容：房屋损坏的事实是否符合应急维修的情形，居委会或质检、消防、安监部门有无出具书面意见；维修资金申请人是否及时进行了应急使用备案和信息披露；维修资金申请人是否建立了沟通协调机制，业主、相关单位的投诉处理落实情况等。

六是建立部门间协调参与机制，多头并举做好房屋维修监管。严格落实谁的责任谁承担，对各参与主体的违规违法行为，通过行业管理部门、公安、司法等部门进行依法处理。充分发挥街道办的监管职能。根据《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内的业主依法设立业主大会，协调物业管理与社区建设之间的关系，配合调解处理物业管理中的投诉，指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。结合物业维修资金使用中遇到的问题，街道办事处、居委会具有见证、监督、协调职能。充分利用消防、质监、安监等部门的专业监督、指导意见。消防、质检在住宅小区安全维护方面发挥着重要作用，在业主就房屋专项维修资金使用不能达成合意时，设立应急维修制度，前提条件是维护住宅小区公共安全。例如上海、杭州、济南等城市设立了在危及消防、特种设备安全时的应急维修制度。应急维修旨在维护公共安全，小区共用消防设施、特种设备一旦需要动用专项维修资金即可随时启动，维修资金管理机构依据消防、质检部门的专业认定来审核及提供资金。当房屋本体出现危及业主生命财产安全紧急情况时，安监部门做出的检查结论不仅具有权威性，也在其权限范围内，维修资金管理机构可依此专业意见启动应急维修程序。

五、结束语

综上所述，多部门联合实施的监管体系，一方面可以充分发挥专业性机构的监管能力，形成权威性监管意见，维护房屋使用安全；另一方面通过加强行业管理，对相关单位产生的违规违法行为及时制止，严肃惩处，分担资金使用中潜存的责任风险，进而提升资金使用效率。

参考文献：

[1]秦永红，张合振.住宅专项维修资金若干问题探析[J].现代营销（学苑版），2011年第2期

[2]李明强.浅谈住宅专项维修资金的建立[J].现代物业（上旬刊），2011年第1期

房屋资金监管范文第9篇

房地产市场又出新消息了，似乎是一石激起千层浪，在近期的二手房市场，它一下子又变成了人们热议的话题。这次政策的触角伸到了二手房的交易层面，提出了客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况随时接受监督的措施。此后，建设部在其官方网站上以答记者问的方式对这份专项通知进行了解读，认为这份名为《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(以下简称“新规”)对通过房地产经纪机构或交易保证机构代收代付客户交易结算资金的支付方式作了多项重点“规范”，其中明确规定房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户(简称结算专用账户)，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。

“我们正在等待进一步的细则，然后再看看如何操作。”一位中介人士这样对记者坦言，“这终究是件好事，不过还要看相关配套措施是否能落实到实处。”一位购房者也提出了这样的观点。的确“新规”实施之后，二手房交易流程将会发生改变，其中改变最大的环节就是交易资金的划转方式，由原来的中介保管变为存入结算专用账户。而这一切，将给中介机构和购房者带来多方面的影响。

中介掌控资金易失控

“我曾经被‘吃过差价’，现在想想那些中介也真厉害，不知不觉就让你入了圈套。不过那时候也没办法，什么东西都是被中介控制在手里。”一位深受其害的卖房者深深地感叹。

由于买家、卖家与中介之间的信息极度不对称，再加上首付款等资金大都被中介所掌握，所以，一旦遇上不良中介，普通老百姓很难避免受骗上当的窘境。

据业内人士介绍，中介“吃差价”时惯用手法是“欺上瞒下”，在这过程中，中介往往不让买卖双方见面并签订阴阳合同，其目的非常明确，即无法让买卖双方互通信息，同时使买卖双方无法了解到交易过程中的具体细节。一股情况下，中介会找出各种各样的理由，来拒绝买卖双方见面的要求：如害怕发生“跳中介”行为、买家太忙等，想尽一切办法使得买卖双方无法碰面，这样，买卖双方很有可能就只有被牵着鼻子走的份。

签订阴阳合同也是很重要的组成环节，交易完成之后，买卖双方见到的合同是经过中介加工过的合同，单从其中数字上无法看出破绽来，这样，即使被骗也还是不明就里，而中间的差价却悄悄落入了中介的口袋。

除了“吃差价”之外，挪用购房交易资金也是常见的违规行为。从2003年以来，全国房产中介行业随着房地产市场的发展而随之壮大，但也正是从这时开始，有关中介挪用交易资金的现象开始出现。影响较大的有天津“汇众事件”、合肥“桃园事件”等。2006年10月，天津汇众房地产经纪公司200余家分店全部关闭，公安机关对其立案侦查，原因是非法扣留客户资金达1.5亿元，涉及1000余个家庭。汇众公司要求买方必须通过其来办理房款的代收代付，否则不能办理过户，也不返还买方定金等前期费用，借此挪用了客户大量资金。

建立专用账户实施监管

而现在“新规”的出台，关键在于阻断了中介商原有的资金链条，降低了违规行为发生的概率。北京链家地产市场总监金育松表示，“新规”的出台，对于平抑房价将起到非常重要的作用。金育松解释道，设立专用存款账户之后，购房款将不再为房产中介公司所掌握，阻断了中介的资金链，这样房产中介公司缺乏足够的运作资金，便无法参与炒房。

记者通过询问上海、北京、广州等地的中介人士得知，一股情况下，从购房者将房款交给房产中介公司，到办理完所有手续，这中间要耗时10～30天不等。而购房者交给房产中介公司的房款，总会有一段时间为其所掌握，这为中介参与炒房提供了资金条件，使得中介有资金进行周转。据了解，在大多数情况下，购房者交给房产中介公司的资金为房屋的首付款，数额在10万～30万元不等。业内人士表示，中介完全可以利用这些沉淀在手中的资金来“做点事情”，因为他们在用现金收购房屋时，并非将房款全额支付卖家，而仅仅只是支付三五万元的“大定金”，其余房款等到房屋转手之后才付清，因此只要周转灵活，这些资金完全能够为中介带来丰厚的利润。

这种说法并非没有道理，一位从事房产中介的人士表示，市场火爆时只需3个月时间便能收回投资成本，当然这必须走捷径。这位人士所说的捷径就是“现金收房”，其创造的利润能够达到八成左右。

而新规定确立了存量房交易结算资金管理制度，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转通过银行转账方式进行，不得支取现金。对此，金育松表示，中介公司将无法接触到购房者的资金。缺少购房者资金的“支援”，这将使得房产中介公司参与炒房的力度大打折扣。“缺少了房产中介的参与，房价上涨速度会缓慢许多。”金育松说。

当然，“新规”禁止房产中介赚取差价、虚假信息等行为，这也有利于平抑房价。业内人士分析认为，如果中介赚取差价，其实在无形中也使得房价上涨。上海美联物业交易管理部高级经理王磊在接受记者采访时表示，“新规”要求签订“三方合同”，即买卖双方和中介经纪人三方都在场的情况下签订买卖合同，这使中介无法从中赚得差价。

配套细则仍需完善

“新规”的出台，毋庸置疑的是，将会使得二手房交易变得更为规范。但我们发现，在“新规”实施后，仍然有着多重悬疑尚待我们进一步去破解。

其一是“新规”没有涉及到“意向金”。所谓“意向金”，是指买家为了表示自己确有购房诚意，在中介处存放部分资金，如果达成口头协议，“意向金”会变为定金。据记者了解，各地收取“意向金”的数额有所不同，根据房价的不同有高有底，低至三五千元，高至三五万元，总体比较上海较高，一般约二三万元。郭韧告诉记者，“新规”中并没有明确“意向金”是否会存入交易结算资金专用账户，如果不做明确规定，这部分资金还是能够为中介所利用。值得注意的是，如果“意向金”游离在监管之外，那么一直困扰着买家的中介随意克扣“意向金”的现象将不会得到根治(本刊曾对此现象做过报道)。

其二是对买家反悔行为约束的难度加大。据业内人士介绍，如果由中介公司保管购房款，对于出现违约情形之后处理起来相对容易一些，因为可以通过事先在合同中约定的条款来进行解决。

但一旦中介失去了对购房款的控制之后，也就失去了对买卖双方尤其是买方的控制。上海美联物业交易管理部高级经理王磊告诉记者，设立专用结算账户之后，如果买方在签订买卖合同(碰到房价下跌)之后反悔，那么他(她)便可以故意不出具相关证据，让房款长时间停留在结算账户内而无法划转进卖家的账户，来逃避违约责任，按照现行的相关处理办法将很难解决。

其三就是结算专用账户并不具有监管功能，如果没有独立第三方机构参与监管，那么很难判断房屋的权属情况。

郭韧分析认为，因为结算专用账户不具备监管功能，所以必须有第三方机构参与监管，这样，可以对房屋的权属登记信息进行了解，如房屋产权有无抵押、查封等权利限制等，可避免出现因为权属问题而发生纠纷，因此她认为应该会引进律师事务所，或者由各地的房产交易中心来行使监管权。

还有业内人士认为，引进监管机构，还能够保证结算专用账户的真实性。

此外就是“新规”没有对中介佣金支付办法做出相应的规定，也有中介公司担心自己的权益无从得到保障。

一位不愿透漏具体姓名的中介人士告诉记者，因为买方的资金全部存入结算专用账户，交易完成之后，资金通过划转的方式进入卖家的账户，中介接触不到现金，而如果交易完成之后，买卖双方都不支付佣金，追讨起来将会非常困难。而更有一位业内人士指出，有些中介也可能会利用“场外交易”来逃避监管，这也是我们不得不防的。

交易安全仍不可忽视

设立独立的结算专用账户，在一定程度上保证了购房者的资金安全，但是也有业内人士提醒说，道高一尺，魔高一丈，“新规”还是有可能被不法中介所利用，因此购房者还是应该保持高度警惕。

金育松表示，购房者应该对每一个交易环节都做充分了解。他表示，只有对所有交易环节都全部了解之后，才能做到心中有数，而不至于被中介所左右。他认为，在所有交易环节中，重点需要注意的是房屋权属的确认。再就是订立房地产经纪合同时要谨慎。

业内人士建议，买卖双方尽量采用房地产管理部门、行业组织制定的房地产经纪合同示范文本，或者借助熟悉房地产法律法规的专业人士签订合同。同时买卖双方不要轻信某些房地产经纪机构和经纪人员的口头承诺，要把所有的约定落实为书面合同条款。

此外，买卖双方认为合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应当坚持要求对有关合同内容进行细化、改进或完善，否则不能签署合同。

相关链接：二手房交易保障安全有技巧

一．买卖双方应直接见面并签订房屋买卖合同

在签订房屋买卖合同时，由于中介机构委托事项不明确，价格不透明，给买卖双方造成了不必要的纠纷和损失，所以买卖双方在签订房屋买卖合同时，应由房屋的产权人或合法委托人来确定交易中的重要环节并签订房屋买卖合同，以保证合同的合法性、真实性、有效性，使房屋交易价格更合理、更透明，房屋买卖交易更具安全性。

二、从多渠道了解房屋交易的价格信息

购房者在二手房交易中要“不吃亏”，多渠道了解房屋的交易信息是相当重要的，所谓知己知彼才能百战百胜。有时候购房者对一套房子价格的高低自己也无法估计，从这一点来说就可以多留意一些房屋实际成交的价格信息，而千万不要简单地被中介的挂牌价所迷惑。房屋成交价格信息的来源可以有多方面的，比如多到一些中介和朋友那里打听。

另外一些媒体也经常会有这方面的信息公布，购房者也可多加留意。

三、确认买方付款后再办理产权过户

房屋不是一种普通的商品，它是以登记制来确认产权归属的，所以产权更名手续起着决定性的作用，如果在买方还没有付清房款前办理了产权转移手续，就等于确认了买方对于该房屋拥有的合法性。这样就很容易在房屋买卖的交易中处于被动，容易造成纠纷或损失。

四、买卖双方的产权及手续文件应保管好

房屋资金监管范文第10篇

乙方（买售方） 身份证号码：

丙方（居间方）

甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规及***市相关规定，本着自愿、公平、平等、诚实信用原则，经协商一致订立本合同。

第一部分 关于房屋买卖

第一条 成交房屋基本情况

房屋登记地址：

房屋权属证号：土地使用证号：房屋用途：

登记所有人房屋抵押情况：

房屋共有人是否同意出售：是 否

目前是否已出租：是 否承租人是否放弃优先购买权是 否

房屋权属情况：私有产权房 使用权的公房可以出售的经济适用房 其他

房屋状况建筑面积： 平方米； 房型： ； 楼层

其他情况

1.1 经协商，甲方愿将上述房屋出售给乙方，甲方对上述房屋信息的真实性、准确性负责，并保证房屋交付乙方时的状况与乙方实地看房时的状况保持一致，否则愿承担相应的违约责任、赔偿乙方因此而受到的一切损失。

1.2 乙方确认，对该房屋已作了充分了解并实地查看过房屋，对房屋现状没有异议，愿意购买该房屋。

第二条 成交价格

甲乙双方协商后确定的成交价格为：人民币***元，（大写：**）

第三条 付款方式

3.1 现金或贷款支付

如甲方认可乙方贷款方式付款时：甲方有义务配合一方办理贷款手续；

乙方提出终止贷款行为或因乙方原因不能取得贷款机构贷款的，乙方应于***前以现金方式补齐房款。

3.2 资金监管服务

****房地产中介有限公司可以为本次交易提供免费的资金监管服务，双方自愿选择该项服务，并于签订本协议当日签订《资金监管委托协议》。

双方自愿将本次交易所涉及的全部款项暂存于指定的银行监管帐户中，并按本合同及《资金监管委托协议》所约定的程序及方式办理。

尽管上述款项存于指定帐户，但甲乙双方同意：视为乙方已向甲方实际支付。

如甲乙双方协商一致，可不选择资金监管服务，但由此带来的一切风险由双方自行承担。

第四条 税、费的承担

4.1 甲乙双方保证，按国家及地方相关规定、交易习惯各自缴纳与本次交易相关的各项税费。

4.2 尽管有上述约定，双方同意：

甲方承担**；乙方承担*** .

第五条 权属过户及房屋交付

5.1 双方承诺，在本合同签订之日后，于**年**月**日前共同到房屋所在地房产管理部门办理房产过户手续。

5.2 甲乙双方应于本合同签订之日起 日内将房屋权属过户所需的全部真实、有效的合法手续、材料（包括但不限于房证、契证等）交予丙方保管，丙方协助双方办理过户手续。

5.3 双方同意，甲方于 腾空房屋并将房屋钥匙交于乙方。

5.4 双方在房屋交接前，应办理有关物业的交接，包括但不限于水、电、煤气、采暖、有线电视、电话、物业费、户口等相关手续，并结清费用。房屋毁损、灭失等风险，自房屋钥匙交于乙方时转移至乙方。

5.5 丙方应甲乙双方的要求协助双方办理上述物业交接事宜，并由双方在《房屋交接单》上签字确认。

第六条 违约责任

6.1 甲方保证所售房屋不存在任何权属争议，债务纠纷或其他瑕疵。甲方保证有权出售该房屋，并已得到房屋共有人或其他权利人的同意，保证全面履行合同义务。否则，乙方有权要求甲方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。

6.2 乙方保证所提供的资料真实、有效。具备订立合同的资格，并保证全面履行合同义务。否则，甲方有权要求乙方支付本合同成交价格10%的违约金，并赔偿因此受到的其他损失。

6.3 因甲乙任何一方原因导致本合同不生效、无效、被解除、被撤销或任何一方发生违约等，丙方不承担任何责任。

第七条 免责条款

如因不可抗力致使本合同不能全面履行，三方互不承担责任。

第八条 争议的解决

甲乙双方在本合同履行过程中发生任何纠纷，应首先协商解决；协商不成的，任何一方均有权向人民法院。

第九条 其他约定

第二部分 关于居间服务

第十条 丙方责任

9.1 依本合同约定为甲乙双方提供房屋买卖居间服务；

9.2 免费为甲乙双方提供房地产买卖相关法律、法规、政策咨询。

第十一条 居间服务费及支付

10.1 甲乙双方确认，双方达成本次房屋交易是基于丙方所提供的居间服务；但该交易是双方独立、自愿做出的决定。

10.2 丙方一次性收取居间服务费人民币**元，大写：***元，由***方承担。

10.3 该服务费于本合同签订时以现金形式一次性支付给丙方。

第十二条 特别声明

11.1 甲乙双方同意：因甲乙任何一方的过错导致本合同无效、交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还。

11.2 如甲乙任何一方或双方在履行本合同过程中发生违约或其他争议，双方一致同意：在双方就违约责任及其承担达成协议之前或人民法院做出生效法律文书之前，丙方有权将暂存在指定帐户中的款项予以保留，不向任何一方返还或支付。

第十三条 合同生效及其他

12.1 本合同于三方签字或盖章后生效。

12.2 本合同一式三份，甲方双方各执一份，丙方执一份。

甲方： 乙方： 丙方：

人： 人：

签约日期：