房屋资金监管范文

房屋资金监管范文第1篇

5年多来,天津的交易资金监管比例逐步攀升并维持在90%左右,做到了应管尽管,20家银行1400多个网点均能受理交易资金的存取业务,得到群众普遍认可。本人结合几年的工作实践,就交易资金监管的几个难点问题作一探讨。

一、监管模式

除政府监管模式外,目前我国还有两种具有代表性的监管模式,其监管主体分别是商业银行和交易担保公司。这两种模式都基本符合建设部和央行联合下发的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中的有关规定,而且就市场经济的发展方向来说,中介、金融机构通过契约式经营服务进行管理比政府设立监管部门直接参与资金结算要合理得多。但政府专门设立监管机构又具有极大的比较优势:一是政府的权威性和可信度其他机构无法比拟,且非利益相关方,公正公平可以最大限度地体现;二是无偿监管,交易双方无需支付服务成本,而且由于主体的唯一性,还可省却选择成本:三是有助于协调权属登记、经纪机构、商业银行等交易参与各方;四是可以设计最优最有效的监管体系,保证资金安全;五是整合行政管理资源,法定职责时限,利于提高监管效率;六是此种模式的监管主体相当于负无限责任,群众可以完全放心。

监管程序的设定要体现“一手交钱一手交货”的监管目的,实现房屋所有权转移和交易资金流转的同步统一。成熟的监管程序可简略概括为:双方签约一买方交款一登记进件一转移登记一卖方收款。还要考虑买方需贷款的交易抵押登记程序的嵌入、贷款放入监管账户的银行操作规范的制定等诸多情况。在具体环节和操作岗位设置上要考虑流转顺畅和相互牵制。总之,要体现安全、高效、便民的监管理念。

资金监管的网络化应用是取得预期监管效果的关键。监管网络系统的构建应基于较为完善统一的产权产籍网络系统,实现与产权产籍系统、银行核心结算系统、公积金管理系统的互通互联,信息的实时传输,做到交易资金的动态划拨、实时冻结和税费缴交各环节紧密衔接。

二、监管范围

强制性监管是防范交易资金风险的唯一选择,然而强制性监管会面临一些实际情况,如父子之间的买卖,买卖双方并没有真正的资金流转,也不会有资金风险,如果再行监管,即形成为了监管而监管,这就违背了监管的初衷。再如交易标的已设定抵押进行了贷款,卖方无力偿贷,转按揭无法操作,交易无法进行。在这种情况下,只能由买方先行为卖方偿贷才能使交易顺利进行,若再对交易资金进行全额监管也是不现实的。上述情况需要我们在政策设计时区分具体情况和特定的交易对象,制定免监管和部分监管的例外情形操作流程,并严格执行。也就是说,强制监管并不代表全部监管和全额监管。

三、监管资金停留期的利息与给付

既然是政府设立的监管机构理应无偿监管,同时,监管机构并非金融机构,不应该向监管资金所有者支付利息。这都没有问题。问题是监管帐户开立在商业银行,商业银行会向监管机构支付利息,这些利息是否该付给交易群众?监管机构属于非经营盈利机构,具有公益性质,因此利息所得应该给交易群众。这一补偿利得谁来分,怎么分?一般情况下,一次性付款交易的资金监管周期在20天左右,有贷款交易的首付款监管期为40天左右,贷款资金的监管期限会很短,大致在5天左右,但每笔交易具体情况银行并不掌握,那么就只能由监管机构负责计算,银行只管按信息指令结算就可以了。

还有一个问题就是补偿利得该给买方还是卖方。理论上讲权属转移登记簿记载曰之前的补偿利得应该给买方,之后的给卖方。但具体操作相当于增加了一次付款,而且买方还得开立收款账户,成本过大,况且若前置将卖方设定为抵押人,登记簿记载日之前的贷款资金所应分得补偿利得不应属于买方。因此,具体实践中应将补偿利得同房款一并付给卖方,但应做到让买方知晓。还有就是解除交易的情形,应将补偿利得连同房款一起退给买方。

四、司法查封

交易方涉讼涉案在资金监管实务中较为常见。对于公检法机关和银监部门对监管账户的查封冻结执法,《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中如此规定:若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划,开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。如果只是履行上述义务,证明账户的性质,将不会对执法机关的执行行为产生丝毫影响,这样就会带来一系列问题:账户冻结,会使其他非涉案交易正常资金监管无法进行;资金扣划,会使监管机构卷入交易双方复杂的权利关系和交易标的的权属纷争中去,甚至可能形成无法解决的历史积案。账户冻结和资金扣划均不可取,但协助执行是监管机构应尽的义务,而且拒绝执行后果严重,这就需要在与执法机关充分沟通的基础上通过有效的技术操作解决这一问题。首先,监管账户不能查封,这是原则。对于卖方涉案的情形,转移登记前可要求登记机构协助执行交易标的禁止转移,转移登记后可对卖方收款账号做单项冻结,许进不许出。对于买方涉案的情形,转移登记前协调交易双方做解除处理,监管资金退回买方账户,司法机关做冻结,转移登记后要求登记机构协助执行交易标的禁止转移。

五、风险防范

房屋资金监管范文第2篇

1.确保交易资金收付零风险，为交易资金安全保驾护航

天津市存量房屋交易资金监管制度是指对群众买卖存量房屋的交易资金和交易流程进行政府监管。买方持协议将应监管的全部房价款存入监管专用账户，监管机构通过监管网络系统、房屋产权产籍管理系统和各商业银行网络系统联网模式，在封闭运行中形成各系统之间的无缝连接和环环相扣。由监管机构自房屋权属变更审批后，将监管房价款划入卖方收款存折，实现交易资金流转与房屋权属转移登记的同步，规避风险，维护交易双方合法权益。

在存量房屋交易资金监管过程中，最为核心的内容就是防控资金风险、确保资金安全，而财务管理在这当中起到至关重要的作用。通过三重复核机制、网银实时监控、月末及时对账等一系列财务管理方法，保证交易资金正确全额收入监管账户、准确及时支付给售房群众，确保交易资金安全零风险，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第一个目标，也是最核心的目标。完善有效的财务管理为交易资金的收取和支付上了一把“安全锁”，锁住交易资金在流转环节可能存在的各种风险，为交易资金安全保驾护航。

2.统计分析资金流量，为预判分析房地产市场走向提供数据依据

计算交易资金流入流出量、总流量和净流量并与同期、上期数据对比分析，不仅是存量房屋交易资金监管业务的需要，也可以对预判分析房地产市场走向起到重要作用。通过对各合作商业银行收款总量进行排序，反映各银行资金监管业务市场占有量；记录每日资金流量，计算每周、每月资金流入量、流出量和净流量，并将资金流量与上期对比分析，为预判分析房地产市场走向提供数据依据，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第二个重要目标。

3.规范各合作商业银行资金监管业务，加强对其监督管理

各合作商业银行是存量房屋交易资金监管过程中的重要一环。银行办理业务是否正确熟练、放贷时间是否在规定时限内，直接决定了存量房屋交易资金监管流程的整体时限和效率。通过网银实时监控、定期通报银行差错、统计反馈银行10个工作日超时限等措施，规范各银行资金监管业务操作、加强对其监督管理、提升各银行监管业务工作质量，是财务管理在存量房屋交易资金监管业务中要实现的第三个重要目标。

二、存量房屋交易资金监管制度下财务管理的职能

1.风险防控职能

风险防控是存量房屋交易资金监管制度下财务管理的首要职能，也是最根本的职能。各项财务管理活动都围绕这个中心任务履职尽责。交易资金支付环节中采取的三重复核机制，银行票据传递环节中采取的登记备案和签字确认机制，统计分析环节中采取的月度分析和系统与财务对账机制，监督管理环节中采取的网银监控和定期通报机制，都是为了防控风险确保资金安全。这些机制互相关联、综合作用，集中体现着财务管理的风险防控职能。

2.支付结算职能

支付结算职能是存量房屋交易资金监管制度下财务管理最核心的职能。存量房屋交易资金监管过程中最终端最重要的环节，就是及时准确零误差支付结算群众交易房款。这个环节的财务管理效果直接关系着监管工作的成败，决定着监管工作能否实现预期目的。确保每一张付款支票准确无误，每一个收款人在规定时限内全额收到售房款，是财务管理支付结算职能的最直接体现。零误差、零超时的高标准服务也展示了监管机构向社会提供优质公共服务产品的能力和水平。

3.统计分析职能

统计分析职能是存量房屋交易资金监管制度下财务管理最基础的职能。季度末将财务账中登记的每一笔收付款数据与监管系统进行核对，确保财务账与监管系统的交易数据保持一致。每日登记各银行资金流入量、流出量，每周、每月计算出总流入量、总流出量以及资金净流量，并与上年同期、本年上期资金流量进行对比，统计同比、环比情况，利用动态监管数据分析房地产市场发展变化。

4.监督管理职能

监督管理职能是存量房屋交易资金监管制度下财务管理的派生职能。通过网银实时监控、跟踪放贷时限等措施，及时纠正或防止合作商业银行出现系统外错划款、延迟收款、延迟付款、放贷超时限等各项违规行为，对各合作商业银行资金监管业务工作质量和办理时效进行监督管理，并通过定期通报的方式督促相关商业银行及时防范风险改进工作，协同监管机构共同承担好应尽的社会责任。

三、存量房屋交易资金监管制度下的财务管理环节

1.交易资金支付环节中的财务管理

交易资金支付环节是指在各区县房管局完成产权审批、系统提交准予付款的当日，针对每一个银行分别开具一张支票，支付在各银行开立存折的当日所有收款人。在交易资金支付环节，为确保资金支付准确无误，采取三重复核机制。即首先由出纳人员根据监管科提交的当日各银行代付房款明细表与监管系统中准予付款数据逐笔核对，付款笔数和金额全部核对无误后，针对不同银行分别填写进账单、开具支票，所有银行完成核对并出具支票后提交二次复核人员。二次复核人员将当日付款汇总表、付款明细表、所有银行进账单以及支票信息相互核对，核对无误后加盖财务章提交三次复核人员。三次复核人员将汇总表、进账单、支票信息再次核对无误后加盖法人章，完成一次出票三重复核过程。

2.银行票据传递环节中的财务管理

银行票据传递环节是指由各银行派遣专人前往监管机构对支票、进账单、银行收款凭证、银行付款凭证等监管业务票据与监管机构出纳人员进行核对，然后签字确定完成交接。为保证房款支付时效以及票据传递绝对安全，采取登记备案机制。即要求各银行将加盖公章的每日负责票据传递的人员信息向监管机构进行登记备案，非登记备案人员前来传递票据监管机构不予接待。在每次票据传递过程中，由银行票据传递专员和监管机构出纳人员将收付款票据逐个核对，核对无误后双方在票据传递单上签字确认。

3.统计分析环节中的财务管理

统计分析环节是指将统计财务账中资金流量与监管系统导出数据逐笔核对，确保财务账与监管系统中数据保持一致。计算资金流入量、流出量、净流量和总流量，分析各银行资金监管业务市场占用量，按期间分析资金流量动态，为房地产市场分析提供依据。季度末将当期财务账中收付款发生额与监管系统中数据进行核对，确保监管账户资金收付的准确性。计算各银行收付款流量，并按照收款流量进行排序，比较出各银行资金监管业务市场占有量，分析各银行服务水平和业务质量。计算每日、每周、每月、每年资金流入量、流出量、净流量和总流量，与上年同期及本年上期数据进行对比，得出同比、环比增长/下降情况，分析资金流量动态。

4.监督管理环节中的财务管理

房屋资金监管范文第3篇

一、背景及概念

合并办理，是指房地产登记机构依据申请人的申请，将多个独立但相互关联的登记事项一并受理，并按登记事项顺序连续办理登记的行为。这种关联性可以体现为“先后关系”，也可以体现为“并列关系”，还可以二者兼而有之。

“先后关系”的典型表现为：预购商品房被查封拍卖。预购商品房被查封拍卖，理论上存在两手转移登记，但前一手预购人的登记既不能履行，也不必履行；后一手拍卖买受人的登记，则可在理清权利变动的基础上，予以合并办理。

“并列关系”的典型表现为：继承同时发生赠与。这两种法律关系相对独立，但由于具备房产共有的属性以及法律关系发生的同时性（在放弃继承的同时将自有份额转让给其他继承人）等特点，也可以适用合并办理。

“先后关系”与“并列关系”兼而有之的典型表现就是以贷款方式购买房屋，这也是我们研究的重点。以贷款方式购买房屋，购房人与售房人之间是买卖关系，购房人与贷款人之间是借贷关系，同时还可能存在售房人与贷款人之间的保证关系（如购买期房需开发商提供期间担保），多种法律关系交织于一体，共同促成了购房这一结果的发生。购房人要取得房屋所有权、贷款人要取得抵押权，则要分别办理转移登记和抵押权登记，这两个登记行为是相对独立又彼此相关的。相对独立在于转移登记和抵押权登记可以分别办理，即先办理转移登记再凭房屋所有权证办理抵押登记。这样就需要当事人申请两次登记，并分别领取权利证书；彼此关联表现在当转移登记和抵押权登记合并办理时，当事人提供的来源证明文件可清晰地表示出两个登记行为之间的内在关系，对当事人而言，可以一次性完成受理，一次性领取房屋所有权证和他项权证。

二、存量房转移登记和抵押权登记合并办理可行性分析

1.合法性分析

首先，《房地产登记技术规程》为合并办理提供了明确的政策依据。《房地产登记技术规程》4.3.2第4点规定，以抵押贷款方式购买房屋的，房屋所有权转移登记与房屋抵押权设立登记时，房地产登记机构可合并办理登记。其次，从民事法律关系角度而言，房屋转移登记和房屋抵押权登记合并办理不存在法律冲突。以抵押贷款方式购买房屋的，房屋抵押权登记以房屋转移登记为基础，抵押权在转移登记之后的所有权上设立，存量房只要产权清晰，不存在查封等限制状况，满足办理房屋转移登记的条件，那么转移之后的房屋，也不属于禁止抵押的范畴。再次，从行政法律关系角度而言，两种登记合并办理以后，能满足要件齐全，程序正当的要求。第一，《房屋登记办法》第三十三条及第四十三条分别列举了房屋转移登记和房屋抵押权登记所需提交的材料，这些要件之间不存在矛盾冲突，满足同时受理的条件。第二，两项业务合并办理以后，仍是都要经过受理、审核、登簿、发证、归档环节，不会产生程序上的问题。

2.必要性分析

实行资金监管前，我市以贷款方式购买存量房的交易模式为：买卖双方签订购房合同，买方支付一定比例的首付款给卖方，买卖双方办理房屋产权过户，等新的房产证办好以后，买卖双方再去办理土地使用权变更登记，等新的土地证也办好之后，买方再持房产证、土地证去向银行申请抵押贷款，银行审批通过后，银行人再和买方一起来申请房屋抵押权登记，待抵押权登记完成后，银行放款给买方，买方再向卖方支付剩余房款。

实行资金监管后，银行需先行将贷款放到资金监管专户中，如果所有权转移登记与抵押权登记办理不同步，将会出现房贷放出，产权过户，在抵押权办理期间出现法院查封的情形，从而给银行造成极大风险。当然，实行合并办理，简化办事流程、缩短办事时间也是重要考量之一。

三、主要问题及对策

1.土地使用权证是办理房屋抵押权登记的要件问题

根据《常州市城市房屋权属登记管理办法》及其解释的规定，我们一直将国有土地使用权证列为房屋抵押权登记的必收材料，主要目的是为了确保房屋及房屋占有范围内的土地权利主体一致。但这却在程序上给合并办理登记带来了桎梏。如果土地证是办理房屋抵押权登记的必收要件，那么房屋转移登记完成以后，必须先领取新的房产证，再办理新的土地证，然后才能办理房屋抵押权登记。那么，客观上房屋转移登记和房屋抵押权登记就无法同时受理，更无法合并办理。

为了解决这一问题，我们邀请了常州市法制办、常州市土地登记中心研究会商，重点讨论房屋抵押权登记不收取国有土地使用权证的合法性以及操作性问题。会议一致认为：将房屋所有权转移登记和抵押权登记合并办理以后，并非不要求提供国有土地使用权证，而是在抵押权登记环节不提供国有土地使用权证，所有权转移登记环节则仍需照常提供，因此，不会造成房屋、土地权利主体不一致的状况。最终，常州市住房保障和房产管理局、常州市国土资源局、常州市人民政府法制办公室通过联合发文的形式，下发了《关于房产登记相关业务合并办理的通知》，文件明确：对纳入存量房交易资金监管平台和商品房预销售管理平台管理的房屋交易业务，以抵押贷款方式购买房屋的，房地产登记机构可以将房屋转移登记与房屋抵押权登记合并办理。申请房屋所有权转移登记，提交材料要求不变；申请房屋抵押权登记，不再提交国有土地使用权证。买卖双方待合并登记业务全部完成以后，再向土地登记机构申请办理国有土地使用权变更登记。从而为房屋登记关联业务的合并办理提供了政策支持，而房屋抵押权登记不提交国有土地使用权证的问题也得到了妥善解决。

2.关于登簿时点的设定问题

根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，除法定情况以外，不动产物权的生成时点，就是记载于不动产登记簿的时间，简称登簿时点。房屋所有权转移登记和房屋抵押权登记合并办理以后，两个业务是同时登簿还是先后登簿？

主张同时登簿的观点认为，既然两个业务同时受理，同时审核，那么登簿程序也可同时完成，这样既方便操作，又能提高工作效率。主张先后登簿的观点认为，房屋抵押权登记以房屋所有权转移登记为基础，没有转移登记生成的所有权，作为担保物权的抵押权就无从设定。因此，两个业务之间应当有先后次序，应先进行房屋所有权转移登记的登簿，再进行房屋抵押权登记的登簿。

我们支持第二种观点，首先，从法理角度讲，所有权是抵押权设定的基础。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最完整的物权，任何他物权（包括用益物权和担保物权）都是在所有权的基础上产生的。换句话说，必须先有所有权，再有抵押权，而登簿时点客观上决定了权利生成的时间，因此，登簿也应依次进行。其次，根据《房地产登记技术规程》1.0.3的规定，因处分房地产而登记的，被处分的房地产权利应已登记，俗称“在先登记原则”。抵押也是对房屋权利的处分，在房屋所有权未确定之前，抵押权也无法设定。基于上述理由，我们确定了登簿方式为先后登簿，即终审人员在系统点击确认之时，即为所有权登记的登簿时点，抵押权登记的登簿时点则由系统自动设置延后5秒。

3.合并办理业务的归档和档案利用的问题

两个业务合并办理以后，这两个业务既各自独立，又相互关联，那么到归档环节，是作为一个合成业务一并归档，还是作为不同的业务分别归档？

考虑到各种类型房产档案的保管期限不同，如房屋所有权登记档案应永久保存，房屋抵押权登记档案抵押注销满五年即可列入销毁范围，且抵押权可以在所有权上设立多次，如果该笔抵押权档案与所有权档案一起归档，而之后生成的抵押权档案又单独归档，则不利于档案的管理和利用。因此，我们认为，对于合并办理业务按业务类别分开归档更为合适。我们在系统配置的时候，就对合并办理业务同时生成两个受理编号，一个是房屋所有权转移登记的受理编号，一个是房屋抵押权登记的受理编号，这样到归档环节就能够按照不同的受理编号分开归档了。

房屋资金监管范文第4篇

一、征地拆迁资金专项审计工作的现状

目前，土地拆迁资金审计，主要采取土地成本评审的方式，部分地区开始引入土地一级开发全过程跟踪审计的模式，但主要也以事后审计为主，对征地拆迁资金审计监督难度较大。一方面，土地成本评审大多是在拆迁结束以后进行，房屋及附属设施已拆除完毕，审计时接触的资料多为书面材料，既多又杂，被审计单位提供的数据真实性很难考证。加之涉及的群众面广，房屋结构参差不齐，补偿标准不一，难以对拆迁项目进行很好的监督。即使采用全过程跟踪审计的模式，由于一般的征地拆迁项目拆迁量较大，拆迁签约集中，审计机构对现场的抽查率也不可能达到100%，对征地拆迁补偿资金的监管也难免出现纰漏。此外，由于近年土地征迁过程中各种违规违纪案件高发、多发，组织实施征地拆迁的各级政府部门为了规避自身风险，在对特殊的补偿事项进行决策时往往要求审计部门参与，审计部门充当了运动员和裁判员的双重角色，导致审计部门的独立性缺失，降低了审计的监督作用，而假如审计部门一旦发表了不同意见便被冠以阻碍拆迁工作的帽子，审计部门往往处于尴尬境地。另一方面，征地拆迁专项资金审计主要采取政府审计机关组织为主，但由于政府审计机关人员配置有限，现有的岗位配置在应对本级政府及上级审计机关安排的审计任务已捉襟见肘，大部分征地拆迁审计项目只能采取委托中介机构开展审计的模式，而中介机构执业水平参差不齐，诸如土地地籍调查及测绘、房屋调查及测绘、工程造价、房地产价格评估的能力还有待提高，同时大部分征地拆迁项目政府批复的方案不尽完善、有实务指导性的实施方法和方案，导致征地拆迁资金审计达不到预期的效果。

二、征地拆迁工作过程中存在的审计风险

（一）征地拆迁手续不齐存在风险项目立项没有得到有关部门的批准，用地规划未得到许可，未取得土地使用权批文，没有取得征地拆迁范围红线图及相关手续，有的甚至没有取得拆迁许可证，未进行公告，有关部门为了赶进度、及时交地，等不及批复即开始拆迁。各级政府为了确保征地拆迁资金的安全高效运行，要求审计机关及时开展跟踪审计，尤其是在相关补偿方案未制定和批复，缺少必要的土地权属调查、房屋测绘成果的情况下实施审计，加大了审计工作难度和审计风险。（二）征地拆迁审计实施程序和估价方式不够规范征地拆迁工作中涉及的房屋拆迁公司、房地产估价公司等其他相关单位，多由拆迁区域主管部门或下属单位直接委托产生，缺少必要的招投标程序和监督。拆迁安置补偿时，对拆迁范围内拆迁项目进行评估，但补偿范围、房屋结构的补偿标准不能很好界定，而相关部门直接以中介机构评估的数字作为签订补偿协议的依据。此外，同一地域内的估价实施办法有时也不尽相同，差异较大，被拆迁人反映强烈，容易激化各种矛盾，同时拆迁过程中对于涉及资产、设备补偿时，往往由参与拆迁的房地产评估机构进行评估，未另行委托具有专业资产评估资质的评估机构进行评估，评估结果的有效性及合理性存在缺陷。（三）审计机关的独立性得不到保证审计机关本来作为政府第三方实施过程性监督，可以在一定程度上避免拆迁单位、被拆迁户与上级管理部门之间相互勾结而套取补偿资金，在源头上及时防范和遏制腐败行为，但目前执行的征地拆迁补偿标准与实际情况存在脱节的情况，导致拆迁补偿难度加大，超标准补偿事项时有发生，同时近年参与征地拆迁工作被问责或追究法律责任的的工作人员逐年增多，为推卸责任或减少风险，拆迁实施主体在碰到棘手的补偿事项且需要突破现有政策标准时，往往让审计人员参与决策，过分扩大审计人员的职能，审计人员在审计独立性方面存在挑战，可能成为拆迁实施主体推卸责任的借口。（四）部分拆迁实施主体单位内部控制薄弱，自由裁量权过高，政策执行过程透明度低已实施或正在实施的征地拆迁项目，大部分拆迁主体单位未建立征地拆迁相关工作管理内部控制制度，明确规范区域内征地拆迁各环节工作职责和控制措施。拆迁过程中拆迁主体单位与拆迁公司职责不明，由拆迁主体成立的工作组与拆迁公司共同参与拆迁工作，遇到特殊问题和困难，大多采取召开拆迁专题办公会研究后超出规定标准和范围进行补偿安置，且标准不一，自由裁量权过高。标准不一的结果，使得政策执行过程中的透明度降低，在一定程度上也有失公平容易引发社会矛盾。（五）部分政策可操作性较差，拆迁补偿标准未与市场接轨部分地区的土地征收及房屋补偿依据的政策是多年未进行修订，个别地区重新制定和的征地拆迁补偿政策也基本未与市场接轨，近年跟随房地产市场的高速发展和物价的上涨因素，原制定的标准与市场实际脱节，有悖于市场定价机制的原则，被拆迁人取得补偿利益相对较低，使被拆迁人的心里预期落差大，拆迁工作难以推进。拆迁补偿标准未与市场真正接轨，被拆迁人存在抵触情绪，是房屋拆迁难最核心的原因，为了完成拆迁任务，拆迁主体单位往往以专题签报或会议纪要的形式来提高拆迁补偿标准。这些补偿标准虽符合客观事实，却与现有的各种拆迁政策规定相悖，审计机关如直接把拆迁主体单位的签报、会议纪要作为标准依据，就存在有法不依、执法不严之嫌。但是，如果审计人员坚持要求按现行的各种拆迁政策标准规定执行，则可能导致拆迁工作无法进行，从而影响部分重点项目的建设，审计机关可能被推向缺乏灵活性、阻碍项目工作推进的风口浪尖上，从而使审计工作处理被动甚至无法开展。

三、对防范征地拆迁资金及审计风险的几点建议

（一）加强审计人员业务培训，制定有指导性的实施方法、方案和程序由于房屋拆迁工作量大，涉及范围广，人口多，各拆迁户房屋结构不一，面积不一。为保证审计证据的客观性，相关性，充分性和合法性，审计工作人员要不断加强相关业务学习，同时按照实施方法、方案和程序实施调查、取证程序，如：审核拆迁资金的来源及使用情况，检查项目资金是否专户存储，专款专用，是否存在挤占、挪用或变相挤占、挪用项目资金情况；深入拆迁现场，走访群众，认真做好取证材料，记好审计日记和审计工作底稿，加强依法监督，如有必要，还要采用摄像的方式，记录一些图像资料；详细了解拆迁的范围，拆迁的内容，安置补偿的标准、补偿资金的落实情况，监督补偿专项资金的使用和流向情况；复核拆迁协议，审核协议的相关内容是否合法、合规，如：拆迁安置费用是否准确、是否存在临违建筑违规安置、不合规分户安置及违规扩建等现象；检查政策外补偿是否履行必要报批手续，或是否按制定的重大事项处理制度履行。（二）要加大拆迁工作过程的透明性，把监督落到实处相关主管部门和具体实施单位要把各自的职责权限、补偿执行标准、补偿项目和补偿金额张榜公布，做到公开、公正、透明，接受社会的监督。如此，才能尽量避免拆迁资金管理出现纰漏，同时也有利于补偿资金足额发放到拆迁户手中，做到专款专用。（三）健全各项制度，构建拆迁管理的长效机制一是建立资金管理办法，统筹资金，实行预算管理，明确用途，健全责任追究机制，控制拆迁过程的自由裁量权，如限定自由裁量权金额幅度，加强资金使用监管；二是相关拆迁责任主体建立健全内部控制制度，强化职责分工，规范拆迁环节控制措施。（四）适当提升补偿标准，变“暗补”为“明补”本着以人为本、让利于民、构建和谐社会的原则，合理地提升补偿标准，尽量减少以会议纪要形式突破政策标准的事项。首先，相关拆迁主体做好综合成本测算工作，依据测算结果合理的提高补偿标准并报政府批复后实施。其次，做好产权面积界定工作，杜绝对无证房屋拆迁面积确认的随意性，严禁产权确认后的分户行为。最后，把握提升标准的关键，以市场定价和成本重置相结合原则，最大限度的保障被拆迁人利益，提升被拆迁人的补偿心理预期。（五）征地拆迁项目纳入规划后，应尽快完善各项立项、规划及土地征收等审批手续，及时组织实施土地权属、房屋权属及面积测绘工作，加快土地征收及房屋拆迁补偿方案制定及审批流程，尽量避免在手续不全的情况下实施征地拆迁（六）明确审计机构的职责及独立性，审计机构是履行第三方监督职责，不能替代或参与拆迁实施主体单位的管理责任。

房屋资金监管范文第5篇

摘 要 笔者通过对当前二手房交易资金监管制度进行对应的研究，结合当前二手房交易资金监管过程中遇到的问题，并分析制约二手房交易资金监管的原因，从而提出几点规范二手房交易资金的措施。

关键词 二手房 交易资金监管 解决策略

1、引言

二手房交易资金监管是指二手房交易双方当事人为保证房屋交易资金的安全，由买方将房屋交易资金交付给交易保证机构，待交易双方完成房屋所有权转移登记后，交易保证机构按照约定向卖方支付房屋交易资金的行为。

2、实施二手房交易资金监管遇到的问题

2.1、卖方对划款时间后移有所顾虑，监管意愿较低。对二手房资金开展监管的难度主要因为房屋卖方对于先办理手续之后再收房款这种方式不放心。当前国内关系到房屋买卖双方的独立交易进程中，因为二手房市场大部分都是卖方市场，所以卖方通常都较为强势，对买方提出要在过户以前或者过户当天就必须拿到相关的房款。资金监管相关的制度颁布以后，必须要等到买房人在可以领取产权证之后，卖房人才能拿到相关的房款，而当前国内的情况，卖房人作为强势的一方，通常不愿意接受。一般在有中介参与的二手房交易当中，因为中介机构之间的竞争激烈，在契税缴纳完成以后，就由中介公司将房款代为支付给卖房人。而实施资金监管，也必须在所有手续办理妥当之后再付款给卖房人，这就导致大部分的卖房人不愿意接受资金监管[1]。

2.2、市场主体对交易资金监管有一个缓慢接受的进程。从设计上来说，二手房交易资金监管的制度是符合我国二手房市场的合理设计，其可以让买卖双方在交易进程中的资金得到保障，然而国内的二手房市场在接收这个制度需要一个循序渐进的进程。二手房交易资金监管的制度不仅要针对当前的委托环节，还必须对资金监管银行进行管理，在卖房人过户以后，还必须要凭借相关的凭证去资金监管银行领取房款。对于二手房买卖双方来说，面对的主体增加，难度相应也有了一些提升，导致卖房双方都会产生犹豫的心理。

2.3、二手房交易大部分涉及转按揭业务，让资金监管复杂化。二手房转按揭指的是仍在按揭的房屋再次进行交易，这个房屋的买方仍然需要通过贷款的方式来偿还房屋之前的按揭贷款。之前的模式，是由买房人的购房款（包括自有资金和贷款），去提前帮助卖房人还贷款，而这个模式是在过户以前挪用买房人的一些资金去帮卖房人还贷款。而在实施交易资金监管以后，卖房人要想提前还贷款，倘若资金不足，根本不能解除房屋的抵押，非常容易致使房屋买卖夭折。即使当前交易资金监管允许担保机构来做相关的业务，然而当前担保机构通常只是担保的作用，根本无法借款给卖房人。目前二手房转按揭的情况越来越普遍，比如沈阳市转按揭的二手房交易量已经达到了交易总量的46%左右，倘若严格按照资金监管的方式去实施，会严重影响转按揭业务的发展，并且许多转按揭都涉及到跨行，操作非常复杂。

3、解决措施

3.1、全面实行二手房交易资金监管制度。简化资金监管办理流程，全面实行二手房交易资金监管制度。①建立专门的管理机构；②与监管涉及的交易、银行联网运行，交换数据，保证交易和资金安全；③交易部门受理交易申请同时，办理资金监管手续，买房人可以领取产权证，卖方人即可收到房款，不需要办理任何领款手续；④各合作单位开通绿色通道，在原有基础上缩短工作时限；⑤采取交易与抵押合并受理的办法，贷款银行在交易前进行贷款审批，按系统抵押指令发放贷款，解决买房人取得产权后不去贷款的问题，规避卖房人收不到贷款的风险。

3.2、加大二手房资金监管宣传力度。提升二手房交易资金监管的影响力，普及广大人民群众对于二手房交易资金的正确认知与安全意识。对于二手房资金监管的宣传，必须主动发散思维，采取形式多样的方法进行宣传。比如采用开展办证绿色通道，让房屋买卖者自愿接受资金的托管；采取一些优惠的营销手段来开展二手房交易资金监管；又比如，沈阳市则采用商场、广场等载体来开展晚会，组织宣传二手房资金监管的形式；资金监管采用报纸、电视以及广播等媒体的广泛报道，采取利用出租车LED屏幕滚动播放的方式；采取各合作银行宣传的方式等。

3.3、借鉴转按揭资金监管的新模式。关于这点，可以借鉴上海市推出的模式，卖方是否将贷款还清已经不是房产过户的必备条件，可以采取直接将正在按揭的房屋进行交易。在监管系统之内，二手房买方银行可以对当前仍然处在抵押状态中的二手房实施二次抵押同时放出贷款进入监管的账户，等到资金监管账户中的资金额度超过卖方剩余的贷款额度与利息之后，就可以直接进行过户，之后再由资金将官账户房款到卖方银行来偿还贷款[2]。

4、小结

当前二手房交易资金监管制度仍不够完善，但随着相关制度不断的进行实践，二手房交易资金监管制度会逐渐开始规范，从而有效的推动国内二手房市场的持续发展。

参考文献

[1]曾新骏.建立存量房市场交易信息管理系统势在必行――从加强二手房交易资金监管想到的.中国房地产. 2007（01）.

房屋资金监管范文第6篇

一、继续做好二手房资金监管工作

资金监管，特别是全额资金监管，是降低交易风险的有效措施。在经过房源核验、卖方资格审查、购房人资格审查、购房人贷款资格预审、合同网签、不动产登记、贷款审核、贷款指定账户拨付、交易资金给付等流程后，买方的首付款、应得的后续房款可以保证不被挪用；如交易不能继续，卖方也能顺利追回首付款。

不动产统一登记后，监管所涉各方由原来房屋登记机构与银行、交易当事人变成了房屋交易、不动产登记、银行、交易当事人。格局的变化带来了流程的动，部分交易登记分设的城市，原监管机构无法独立完成交易登记事项，监管流程整合未能跟上，监管平台未能更新，导致二手房交易资金监管名存实亡。监管部门宜根据住建部《房屋交易与产权管理工作导则》要求，继续做好二手房资金监管工作，不动产登记机构应予以协助。

二、以不动产登记为抓手保护交易安全

以二手房交易登记为例，买方负有在一定期限内给付房款的义务，由于这个期限与登记时间不一致，必然导致登记与给付不同步。这种不同步便是交易双方风险的主要原因。从预告登记、抵押权首次登记着手，完善交易登记流程，可以有效避免风险。

首先，在交易双方签订房屋买卖合同后申请转移登记前，双方当事人可按照合同约定申请房屋所有权（建设用地使用权）预告登记。买方可根据《物权法》的规定，取得物权的期待权，防范卖方一房两卖。需要注意的是，预告登记的有效保护时间为自核准预告登记至能够进行不动产登记之日起3个月。因此，买方应督促卖方在合理的时间内完成登记申请。

其次，交易双方签订房屋买卖合同时，双方当事人可在合同中约定：买方取得房屋后，将该房屋作为给付后续房款的担保。双方在申请房屋所有权（建设用地使用权）转移登记时同时申请抵押权首次登记，不动产登记机构可以一并受理并登记。卖方可以了解贷款（抵押）的进度，防范买方将房屋恶意变卖或用于其他目的的抵押。需要注意的是，办理二手房贷款的银行可能会对此持有不同意见，不愿接受已设有抵押房屋作为抵押物，应加强协调。

三、加强二手房贷款资金流向监管

一般来说，银行对二手房贷款的审核包括贷款原因、贷款用途、贷款人信用、还款能力、抵押物有无瑕疵、抵押价值是否足够等，并不审查所贷款项的去向。

鉴于二手房交易的购房贷款中，贷款申请人明确贷款目的为购房，银行在审核阶段，可以接受拟用于抵押的房屋已为剩余房款的给付提供担保，具体可按如下流程操作：

1.交易双方签订合同；2.申请转移登记及余款给付抵押登记；3.买方申请贷款；4.银行、交易双方签订付款协议，明确贷款全部用于清偿房款，并直接拨付至双方共同指定的账户，钱款到达指定账户后，视为房款给付；5.银行审核；6.银行申请抵押权顺位登记；7.买方申请注销抵押权登记，银行拨付贷款；8.银行自动转为第一顺位抵押权人。

四、银行监管二手房贷款资金流向的难点及对策

一是银行很介意贷款人提供的房屋已设定抵押。但如前文如述，鉴于贷款目的用于购房，而第一顺位的抵押权人为房款收受人，只要贷款拨付到位，其抵押权自然消灭，且银行可在贷款拨付前要求第一顺位的抵押权人注销抵押登记。

房屋资金监管范文第7篇

这是一件涉及存量房交易欺诈的典型案例。之前，类似案件在其他城市也有报道，加强存量房资金监管工作引起各方关注。为此，建设部、中国人民银行于2006年12月联合下发了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），要求建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。通过几年的实践，随着二手房市场的快速发展，常州市政府出台了《关于进一步规范市区房地产开发项目管理的通知》（常政办发〔2013〕144号），决定加强房地产市场的交易行为管理，实施存量房交易资金第三方监管制度，由房产行政主管部门设立专门的交易保证机构，或委托有公信力的第三方作为交易保证机构，对存量房交易资金实施第三方监管。存量房交易的买方将交易资金委托交易保证机构进行支付，待卖方房产过户至买方名下后，交易保证机构再向卖方划转全部交易款项。

在前期调研中，存量房交易所涉各方反应不一。存量房买卖双方表示欢迎，但担心会增加交易手续和监管费用；房屋中介经纪公司或支持，或观望，或质疑；银行等金融部门和住房公积金管理中心表示支持并将配合参与。

在系统开发过程中，我们参考了南京、苏州、徐州等兄弟城市的实践经验，坚持以人为本，服务于群众，服务于市场，以建成“房屋交易中的支付宝”为目标，由政府提供第三方资金监管平台，实现买卖双方“一手交钱，一手交房”，保障双方利益。以安全、便捷、免费、高效为原则，由当时的房产登记中心提供资金监管账户，专项对存量房交易资金实行封闭管理，确保资金安全；在办理权属登记的同一地点开设资金监管窗口，确保当事人办理相关手续的方便便捷；监管平台对买卖双方当事人不收取任何费用，同时被监管的交易资金在监管专户存放期间，按中国人民银行公布的活期存款利率结算利息给当事人；房屋转移登记与抵押登记合并受理同时出证，对需要办理银行和住房公积金贷款的，审批放款时间缩短，效率更高。

存量房交易资金监管工作得到了银行和住房公积金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房产管理局、中国人民银行常州市中心支行联合下发《关于开展市区存量房交易资金监管工作的通知》（常房发z2014{28号），进一步明确市区范围内城镇国有土地上存量房交易全面实行交易资金监管，其交易资金是指存量房买卖备案合同中约定的购房价款，不包含房屋过户所涉及的各项税费、定金、尾款。明确对属于房屋产权交换、房屋拍卖等5种转让不实行监管，对直系亲属间的房产转让等4种情况可以申请免除资金监管，对买方自愿用部分购房款先行替卖方还贷解押的，可以申请部分交易资金监管，同时对终止交易和资金监管的解除也作出了明确表述。

常州市存量房资金监管工作于2015年6月30日全面展开，建设银行、工商银行等11家银行参与监管业务。与以往存量房交易流程相比，实施资金监管后，所增加的环节是交易双方共同在监管窗口签订监管（或免监管）协议，买方将交易资金存入监管账户，由监管窗口出具监管（或免监管）凭证，交易双方持凭证和其他所需材料办理过户。买卖双方可以协商在当时开通业务的11家银行中任选一家银行，但必须持有同一家银行的银行卡办理交易资金存放业务，以提高资金划转效率。

常州市存量房资金监管工作正式上线已超过一年，获得了多方共赢的良好效果。一方面，存量房买卖双方越来越接受资金监管，从一开始担心流程长、手续多而尽量申请免监管、少监管，到现在主动要求多监管、全监管，户均监管金额从30万元增至目前的50万元，监管平台对交易资金的安全保障作用得到普遍认可，申请监管率逐月提高，目前已经稳定在80%以上。另一方面，由于存量房交易资金量大，各银行都非常重视，参与的银行已经增至15个，并且纷纷从提高服务质量下手，争取更多业务，最终使买卖双方受益。从市场监管部门的角度，由于交易资金安全得到保障，买卖纠纷减少，市场秩序更好。

开展存量房资金监管工作，我们的体会是：一是要统一认识。一切从群众利益出发，把好事干好干实。存量房交易面广量大，交易过程中不可控因素多，由政府部门提供平台，既保障交易双方合法权益，又不影响存量房交易市场的健康发展。二是要充分沟通。开展存量房资金监管，离不开金融、财政、住房公积金等相关部门的支持和配合。系统对接、流程再造、账户开设、数据发送等，都是在反复沟通、不断测试中最终确定运行方式。三是要因地制宜。我们分析了存量房交易中的各种情况，充分考虑了商业贷款、住房公积金贷款、组合贷款等多种资金筹集渠道以及定金、尾款等交易中的常见办法，让交易双方可以根据自己的实际情况选择全部资金监管、部分资金监管、免监管等监管模式，不搞一刀切。除此之外，还在系统中设置了交易终止、撤销资金监管等环节，保障交易资金安全。四是要加强培训。存量房资金监管系统正式上线前，分层分批对相关人员进行了多次业务培训和问题解答。除本单位职工、银行职员、住房公积金管理中心员工外，重点对所有开展存量房交易的中介机构从业人员进行业务培训和模拟实务操作，设置了试运行阶段，配强技术骨干力量，随时解决试运行中出现的问题。五是要广泛宣传。正式运营前召开了新闻会，在交易大厅设置宣传牌、服务手册，开通咨询电话和网络回复，及时答疑解惑，取得共识和支持。

房屋资金监管范文第8篇

【关键词】住房专项维修资金 现状分析 保值增值 多元化增值模式

一、引言

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，俗称房屋的“看病钱”、“养老钱”。我国房地产业经过近二十年的快速发展，房屋维修资金以其惊人的规模不断引起人们的关注。有统计数据显示，全国各地交存的房屋公共维修资金总额已超过万亿元。由于受到资金托管形式与资金投资政策的限制，巨额的维修资金不是被开发商挪用就是沉睡在银行。从业主交存的那天起，维修资金就面临缩水、贬值。目前我国的房屋还大多处于青少年期，维修资金使用率低，资金沉淀高。然而维修资金保值增值情况却不容乐观，亟待盘活，使之既能保证资金的安全性，又能提高其流动性，达到有效的保值增值目的，让房屋真正能“病有所医”、“老有所养”。

二、住宅专项维修资金管理现状分析

（一）住宅维修资金在第一阶段被开发商滞留，资金直接面临缩水

《住宅专项维修资金管理办法》中第十二条规定：已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。房地产开发销售商利用买受人怕麻烦、不想花时间和精力的心理，在与房屋买受人之间签立房屋买卖合同时，以帮助业主办理房屋产权证书“一条龙”服务为由，代收买受人的住宅维修资金，以此方式开发商即成为合法的代收主体。目前我国房屋大都是期房销售，从房屋销售到房屋竣工验收到办理产权证书，一般需要得等待2到3年的时间。在这段时间里，住宅维修资金存于开发商之手，对于资金本来就不充裕的开发商来说，无疑极富诱惑，无形中给开发商挪用、侵吞维修资金提供了便利，引发了许多触目惊心的维修资金被挪用、侵吞的案例。

在现实的操作中，由房地产开发企业代收代交已售房屋的维修资金已是行业普遍现象。一个楼盘从开盘预售到办理房屋产权证一般要经历2至3年的等待期，特别是一些分期开发的楼盘，开发商往往以统一办证为由，待楼盘开发完毕之后才办理产权，先期购房的业主等待更为持久。当法律赋予了房地产开发商有从住房买受人手中代收代交的权利时，房发开发商很自然地将已收到的大笔维修资金长期滞留、挪用，甚至到了办理产权的时候交纳不出维修资金，导致在约定时间不能按期办理产权证，业主已入住多年仍办理不了产权证的案例时有发生。由于业主在购房后相对开发商成为弱势一方，维权无力。在房屋所有人取得房屋产权证书之前，大笔维修资金被搁置于房屋开发商手中，该笔资金使用情况无人监管，业主交出的维修资金在2至3年的等待期因无息而直接缩水。例如：本市一独幢小区，取得预售许可证的时间是2012年10月，预售面积37321平方米。据了解，房屋出售率为90%，按现行交存维修资金标准，电梯高层按70元每平方米计算，开发商已收到业主交存的维修资金约235万元。到2014年11月该开发商仍然没有为业主办理产权，也就是说在长达两年的时间里，开发商一直无本无息占用业主的维修资金。假如这235万元按二年期存款利率（4.125%）折算，直接贬损4%，加上通货膨胀3-4%，该笔资金直接缩水7-8%。反过来，开发商无息使用该笔资金，按目前房地产开发商贷款综合利率10%计算，两年开发商可节约20%的利息且不占用抵押资产以及支出其他融资费用。在强大的利益驱动下，开发商便想着各种办法延缓交存已代收的维修资金。

（二）住宅维修资金在第二阶段由于增值保值方式单一，面临贬值

1.监管人与受益人利益不对等，缺乏运用资金保值增值的动力。《住宅专项维修资金管理办法》规定：业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设主管部门负责管理，维修资金应存入当地维修资金专户管理银行的维修资金专户中，由管理机构统一代管。业主大会成立后，经业主大会表决通过，业主委员会可在当地维修资金专户管理银行开设维修资金账户，并向所在地管理机构备案。出于保障资金安全性的目的，维修资金主要采取的是政府代管制。政府管理最大的好处是安全性，即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是，政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实，因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐利润不是其职能。而且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府的生存和利益没有直接关系。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。另外，交由业主委员会监管也存一定的弊端。首先业主身份各异，性质复杂，对小区“公共事务”关心不够。我国房地产发展较晚，许多房屋都处于青年、少年期，未大量使用维修资金，业主对自己交纳的维修资金保值增值不关注。资金的增值保值是一件专业性强、存在一定风险的投资工作。由少数业主为代表的业主委员会存在几种心态：一是通过自己辛勤的付出后获得的收益由全体业主共同受益，自己只能获得收益的极小部分，与付出劳动不对等，而大部分业主都坐享其成，这种心态往往导致业主委员会不会主动为资金的增值而付出努力。二是怕承担责任，投资总是有风险的，一旦投资出现风险谁来承担责任呢？三是钱是所有业主共有的，投资决策需经大多数业主的同意，程序上虽然公平合理，但过程繁琐，需要花费大量的时间和精力，且各个业主对投资风险的认识不同，往往是费了九牛二虎之力也得不到大同多数业主的通过，而错过投资机会。

2.政府监管下的维修资金因投资手段单一，保值增值同样缺乏活力。《住宅专项维修资金管理办法细则》规定：在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买一级市场新发行的国债和在专户管理银行进行组合存储，但不得用于其他投资。文件中明确规定投资只有两种渠道，一是存银行，二是购卖国债。两种渠道相比，购买国债收益相对较高，但投资主体受到限制。维修资金是以管理者身份存入银行的，只能购买记账式国债，记账式国债的收入方式是持有期间国债收入与买卖的价差收入。具体由谁来操作，是管理者还业主？没有法律规定，缺乏可操作性，现实中几乎无监管部门选择这种投资方式。目前全国各地归集代管的公共维修基金少则数十亿，多则数百亿。由于多数地区并未明确规定公共维修基金保值增值的义务和责任，导致大多数城市维修基金收益率低于一年期银行的存款利率。据资料显示，西安近30亿的维修资金一直按活期存在银行。广州的81亿维修资金一部分按三个月定期存入银行，一部分按活期存入银行。本市是一个100万人口的小城市，从维修资金监管部门成立至2014年10月止，已积累维修资金3.8亿元，其中3亿元按一年定期存入银行，其余0.8亿按活期存入银行。一年期存款利率为3.3%，活期利率为0.35%，折算下来收益率低于一年期银行的存款利率。有的城市平均年收益率不到2%，个别城市甚至不足0.5%。按通货膨胀3～4%计算，收益不抵通货膨胀，维修资金同样面临贬值压力。

3.加强对预售期到开发商办理产权期间对维修资金的归集，资金安全有了保障，资金的时间价值仍未得到体现。开发商代交的维修资金迟迟不上交怎么办？已经于2011年1月1日实施的《郑州市房屋专项维修资金交存管理实施细则》，政府就提倡业主自主交款。政府开发新的维修资金管理系统让业主足不出户就能办理业务，开发商在卖房的时候，要把维修资金的交存方式写在购房合同里（是业主自行交存还开发商代收代交）。开发商代收的维修资金逾期上交监管部门的，要补交双倍利息。这些便民措施让老百姓拍手称赞，然而遗憾的是该细则没有出台对监管的维修资金如何保值增值的相关规定。本市也出台了《关于加强承购人交存维修资金的通知》，以切实维护购房人的合法权益，确保业主交存的住宅专项维修资金能专款专用。《通知》规定：业主可以选择自主交存和委托开发企业代收代交两种方式。业主委托开发企业代为交存维修资金的，由开发企业收到承购人资金30日内将代收资金交存至监管部门专项账户，开发企业不按规定交存资金的，以不良记录记入开发企业信用档案。《通知》加强了对开发商代收代交维修资金的监管，保障业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有，但是《通知》也未出台对其监管的维修资金保值增值的具体办法。

二、现有政策下的保值增值的可行性措施

从房屋认购到交房办理产权证，从办理产权证到房屋保修期满，动用维修资金都有一定的时间间隔，为把维修资金分阶段组合存入银行提供了空间。

（一）办理房屋产权证前将维修资金以“协定存款”方式存入银行

随着加强对开发商代收代交维修资金的监管，无论是业主自行交存还是开发商代收代交，维修资金最终都集中到维修资金监管部门，这一阶段监管的资金处于一个动态的不断积累的过程。现行的维修资金投资渠道只有存银行或买国债两种方式。由于受到购买主体的限制以及需征得小区三分之二以上业主同意的不可操作性，购买国债已被大多数监管部门所摒弃。如何在有限的投资渠道中挖掘潜力，提高的增值效率呢？此阶段将资金采用“协定存款”方式存入银行较为合理。“协定存款”是银行针对客户存款余额比较稳定，约定在客户账户余额中超过约定最低存款余额时按协定存款利率计算利息的一种计息方式。以本市一家商业银行推出的“协定存款”利率为例，“协定存款”约定存款余额大于10万的部分按协定存款利率1.265%计息、余额在10万元以下部分按活期利息分段计息。据此测算出“协定存款”利率相当于活期利率的3.61倍。以本市监管部门2014年第二季度活期存款利息为例，本市监管部门维修资金活期存款为2900万元，实际收到活期利息3.38万元，如果按协定存款计算，二季度利息可以达到12.20万元。如果一年以平均3000万元活期资金计算，一年活期利息约10.5万元，而“协定存款”利息可达37.91万元，比把资金按活期存入银行提高了资金的保值能力。

（二）保修期满前维修资金以定期形式存入银行

《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限，一般为50年；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；装修工程，为2年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，根据《保修办法》可以看出维修资金交存后至少要间隔两年才会动用，这一阶段可以采用二年期定期存款方式。以本市一家商业银行二年期存款利率4.125%为例，抵减3%的通胀后，至少可以实现1%的增值。

（三）保修期满后维修资金存入银行可以定活两便、长短结合

我国房地产起步晚，房龄大都处于青年、少年期，维修资金使用率低。据2013年9月15日新华网报道，2013年上半年北京市已累计归集商品住宅专项维修资金348.10亿元，使用了5.38亿元，使用率仅为1.55%。上海的商品住宅维修资金归集额共393亿元，累计使用29亿元，累计使用率为7.4%。广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，不到总金额的1%。巨额的维修资金沉淀为进行时间长短不同的存款组合提供了空间，根据收益与流动性，可以有不同的组合。假如预留维修资金总额的10%存活期（利率0.35%），其余90%资金可以做1年到5年期的不同组合。以我市一家商业银行的定期存款利率一年期3.3%、三年期4.675%、五年期5.225%为例。第一种组合按20%一年期，30%三年期，40%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益415.25万元，收益率为4.15%，比活期收益高11.85倍。第二种组合按30%一年期，30%三年期，30%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益396万元，收益率为3.96%，比活期收益高11.31倍。第三种组合按20%一年期，60%三年期，10%五年期组合计算，以1亿元为例，组合收益431.75万元，收益率为4.32%，比活期收益高11.93倍。权衡收益与流动性建议选择第三种组合。

（四）利用监管系统信息化自动实现科学的存款组合

维修资金管理系统是利用专业软件对一个行政区域内代管的维修资金进行日常管理的专门系统，管理系统的基本功能够实现个人交存、单位交存、续交、预交、计息、申批、划拨、下账、分摊、过户等日常业务和资金的管理。管理系统中有许多项目是需要自己设定的，如银行利率、收交比例、路街名称、竣工日期等。根据软件的可自定义性，在每个小区交存维修资金时就按房屋保修书项目中规定的保修期设置好保修期限，房屋保修期满前由于不使用维修资金，系统自动识别将资金转为定期。保期满后，根据房龄的长短、使用频率、使用资金占交存资金比例，通过设置参数，系统自动筛选提示定活期存款的组合模式。可充分利用系统智能性达到自动科学组合存款的模式，以最大限度地提高资金增值潜力，提升管理效益。

三、未来维修资金多元化增值模式的可行性探索

随着对维修资金监管模式的不断探索及维修资金增值方式的有益尝试，未来维修资金可以实现多元化的增值模式。

（一）基金模式

住宅维修资金俗称房子的“养老钱”，与养老保险金的性质相似。资金有进有出，数额大，跨度时间长、资金零散。养老基金通过发行基金股份或受益凭证，募集社会上的养老保险资金，委托专业基金管理机构用于产业投资、证券投资或其他项目的投资，以实现保值增值的目的。目前全国社保基金理事会投资运营的战略储备性的社保基金十年来的投资总体收益率达9.17%，基金的投资收益情况总体来看较为理想。维修资金可以借鉴养老保险基金模式，利用基金专家理财、市场竞争、监管分立等特点，将住房维修基金作为一种特别资产，与投资公司和资本营运等基金管理机构的资产严格区分开来，并将这种特别基金规定按50%至75%的比例投入国债、国家主导项目等风险较低的领域，而不投入股票等高风险领域，以确保投资人的利益，极大地减少风险，有效实现其保值增值。

（二）信托模式

信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖政府建设主管部门代管。业主大会成立后，再由房地产行政主管部门转交于业主大会管理。以上两种维修资管理的模式都具备了资金信托的基本条件，无论是谁收取了住宅专项维修资金，无论是暂时转移到了谁的名下，该住宅专项维修资金都不属于其固有财产，而是属于信托财产。维修资金信托目的是通过受委托人的专业运作以达到财产安全或取得高额收益。建立住宅专项维修资金信托管理模式，明确资金的委托人和受托人及资金的管理方式。受托人通过运用合理的资金管理方式，保证资金无风险增值。比如，对大笔专项资金可分三种形式运作，其一划分一定比例的资金用于灵活投资组合以实现高回报率，其二划分一定比例的资金用于国债以实现稳定收益，其三划分一定比例资金以应对维修项目，使受托资金在安全的环境下进行专业化运作，以达到资金由专家管理、低风险、高安全、微成本、保值增值的目的。

（三）过桥资金模式

据调查，近两年来，为缓解中小企业融资困难，改善中小企业融资环境，国内多个省市政府均发挥引导作用，由财政先期筹集资金，设立“中小企业过桥还贷资金”，同时制定中小企业贷款过桥资金管理使用暂行办法。为资金周转暂时出现困难的中小企业按时还贷续贷提供临时性周转借款。过桥资金坚持“总额控制、专款专用、统一管理”的使用原则，由财政负责监督管理使用，由相应的投资担保公司提供担保。还贷资金只用于企业还贷续贷应急的流动资金，不能用于固定资产投资和其他用途。企业在贷款到期15日前提出申请，最多使用时间不超过30个工作日。从“办法”中可以看出过桥资金的特点是：统一管理、专款专用、周转时间短、使用人按同期同档贷款利率支付资金占用费。鉴于以上特点当地政府可设立公益性企业贷款过桥资金，维修资金监管部门代管的大量闲置的资金可以作为过桥资金来源，通过政府统筹监管，不仅为中小企业资金周转提供了财政支持，还盘活了维修资金。

四、结论

房屋专项维修资是伴随着房地产业发展出现的新事物，在保证资金安全的前提下，维修资金的盘活及持续增值关系到每一栋房屋的健康，涉及到千家万户的切身利益。通过加强对预售期到开发商办理产权阶段的维修资金归集监管，保障了业主已交存的维修资金不被开发企业挪用和占有；通过对现行政策下保值增值措施的运用，挖掘现有监管资金的增值潜力；随着对维修资金监管模式以及对维修资金保值增值方式的不断探索，维修资金实现多元化的增值模式成为可能。届时，上万亿的维修资金必将焕发出生机活力，使每一栋房屋真正能实现“病有所医”、“老有所养”。

参考文献

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[2]十堰创傲信息工程有限公司.对完善住房专项维修基金信息化管理的建议[A].创傲软件：2012（12）.

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[7]张丽华.住宅专项维修资金增值保值模式探析[J].财政税务：2013（8）.

[8]周雅瑜.把握我国住宅专项维修资金保值增值的投资分析[J].市场经济与价格：2014（3）.

房屋资金监管范文第9篇

一、探索建立危房排查鉴定机制

一是建立排查巡查制度。实行个人日常检查和镇（街道）经常性排查相结合，明确房屋所有人或使用人对房屋负有安全检查、日常维护责任；各镇（街道）对辖区房屋重点是1998年以前建成的老旧房屋（小区），开展定期和不定期巡查，至少一年一次常规大排查，遇台风、雨雪、汛期等灾害性天气及时组织应急专项排查，排查结果24小时内告知房屋所有人或使用人。二是建立危房鉴定机制。各镇（街道）排查出来的疑似危房，由市解危办汇总，并按轻重缓急依次交市安鉴办做好安全鉴定、安全检测工作。市安鉴办及时将鉴定结果、检测情况向市解危办报告，被鉴定为C、D级危房的向市解危办提出书面处置建议。三是实行房屋终身信息化档案制度。建立了由各镇（街道）城建负责人和片区监管员、房屋安全管理员组成的二级信息建档网络，通过对各类信息收集甄别，建立一级、二级、三级、四级和C、D级危旧房分门别类的“一楼一档”的编码建档制度，形成全市房屋的终身信息化档案体系。目前，奉化市累计建立房屋编码1775幢，完成建档1676幢，审查通过1451幢。合计建筑面积达225万平方米，覆盖住户3万户。

二、探索建立网格化监管机制

一是构建网格化监管体系。把全市11个镇（街道）按村、社区规模等划片定区85个一级网络，把35个城镇社区按房屋规模等。划分为231个二级网格；每个网格专人检查、专人监管、专人负责，落实一级网络片区监管员83名，二级网格房屋安全管理员231名，每个片区监管员联系5-6名安全管理员，确保发现“问题房屋”后得到及时有效处置；全市形成以房屋安全管理员、片区监管员、镇（街道）负责人为架构的三级监管体系。二是实行双线分类监管制度。实行镇（街道）属地监管与市安鉴办技术监管相结合的“双线监管”办法：属地监管以行政区划为界，横向到边；技术监管以专业技术为支撑，纵向到底，确保监管全方位、不留空白。同时，对整体拆除外的C、D级危房又分特别重点监管、重点监管、一般监管三种类型，根据房屋危险程度实行分类差别式监管。比如对特别重点监管类，镇（街道）要落实专人蹲点观察，市安鉴办落实检测责任人，检测情况一日一报。疑似危房在鉴定结论出具前，实行特别重点监管。三是实施常态化监管考核。按照“专人检查、专人监管、专人负责”要求，把房屋使用安全监管纳入政府年度目标考核，细化明确房屋安全管理员、日常巡查、高效执法、应急处置、安全信息建档、定期督查通报、落实责任追究等7项制度，构建动态常态监管和考核体系，确保全市房屋全程监管、实时监控。

三、探索建立危房解危机制

一是明晰解危程序。危房解危一般须经过“申请―受理―审批―施工―验收”五步程序：房屋所有人或使用人填写《危险房屋解危申请书》提出申请；所在镇（街道）受理申请，帮助提起赔偿诉讼和提出解危方案；市解危办审批解危方案（重大项目解危方案必须报市政府批准），确定实施单位；实施单位根据解危方案施工建设；有关部门在房屋交付前进行验收或联合检查。同时明确规划、建设、气象、消防等部门要简化手续，做到“特事特办、急事急办”。二是实施五种解危模式。根据房屋危险程度和地质条件等情况差异，实行加固、原拆原建、回迁安置、异地置换、房票置换等五种解危模式，逐一明确适用条件、解危措施和主体责任，予以分类处置。加固，主要针对地质基础比较稳定、鉴定结果为局部危房，加固后能确保安全使用的危房；原拆原建，主要针对应整体拆除且危房所处位置地质条件较好、周边房屋状况良好的单幢或者独立的危房；回迁安置，主要针对应整体拆除且危房区域相对集中、所处位置地质条件和周边房屋状况良好的危房；异地置换，主要针对应整体拆除且不宜原拆原建、回迁安置的危房；房票置换，主要针对应整体拆除且建造年代较长、周边房屋整体质量和居住环境较差，不适宜加固或重建的危房。

四、探索实施危故应急救援机制

一是实施快速现场救援机制。“4・4”居敬小区塌楼事件发生后，全面启动应急预案，成立现场指挥部，分设紧急抢救、医疗救护、原因调查、新闻媒体、人员排查撤离及保障处理五个组，第一时间调动公安、武警、消防、卫生、建设、安监、城管、街道等各地各部门力量，各司其职、协同救援，争分夺秒抢救被困人员，不惜一切代价救治伤员。二是实施信息舆情导控机制。为防止别有用心的人搅浑事态，通过“奉化”官方微博等途径及时动态信息，并于当日两次举行新闻会，向社会各界公布事件有关情况。三是实施安抚安置机制。组建专业心理咨询师和志愿者团队，选派3名具有国家心理咨询师资格的医务人员，及时跟进对伤者和家属展开一对一心理辅导工作，确保情绪稳定、社会安定。挨家挨户上门疏导周边住户，对受灾居民实施一对一户服务，及时发放政府慰问金、暂时安置费。落实酒店房间作为临时避险救灾点，确保受灾群众吃住有保障。

五、探索建立危房解危组织保障机制

一是建立高规格的组织领导体系。成立由市长任组长、常务副市长任常务副组长、分管安全生产的副市长任副组长、相关职能部门和各镇（街道）主要负责人为成员的危险房屋排险解危工作领导小组，其办公室（简称市解危办）设在市房管中心，房管中心主任兼任办公室主任，配备副局级专职副主任1名。内设政策法规科、危险房屋解危科、危险房屋安全监管科3个专业科室，招录4名事业编制人员，充实专业力量。二是探索解危资金保障机制。市政府每年安排危房专项资金，用于危房监管、检测、解危补助等工作经费支出。首期安排2000万元，后续资金安排根据解危需要及时跟进。同时，采取土地调剂、置换等方式，统筹解决解危资金平衡问题。三是建立督查追责机制。将城镇房屋使用安全监管工作纳入政府年度目标考核，督查考核室加大督查考核力度。各镇（街道）也将此项工作纳入社区年度考核，通过层层考核，确保解危工作落到实处。解危追责过程中，各方主体按造成危害的责任大小共同分担，建设、公安、监察、司法等部门按照各自职责依法处置。