地产工程管理范文

地产工程管理范文第1篇

关键词：房地产；工程管理；措施

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

工程管理是房地产开发的一个重要环节，也是一个实质性的环节，怎样做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。近年来，随着我国房地产市场快速发展，出现了前所未有的繁荣，而工程管理的优劣决定了地产项目的品质好坏，工程管理在房地产企业的管理中占有十分重要的地位，它是房地产项目开发过程中的一个重要环节，其管理要素（成本、质量、进度、安全）中任何一个环节控制不好，都将影响到房地产企业或项目的成败。因此，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

1 工程管理的涵义

工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。工程成本管理是效益管理，节约可控才能创造最大的经济效益和社会效益。

2 目前房地产工程管理出现的问题

2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

2.2管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，水平参差不期。同时一个工程项目还涉及到施工方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2.3委托监理存在的问题。权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

2.4对工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以交付，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

3房地产工程管理中的重要性分析

成本、质量、进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手。

3.1成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。

3.2质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买，房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3.3进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

3.4安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4 提高房地产工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。

4.2严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改，造成不必要的浪费。

4.3严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位，在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况，建立设备、材料价格信息，适时减少或增加材料购置，以减少投资。

4.4推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定，消除质量隐患，预防质量通病。

4.5优化人力资源的配置。要把人力资源的优化配置，作为加强工程管理的重点。企业要根据工程对劳动力的需求情况，在各建筑之间，对现实的和潜在的劳动力进行周密计划，有效流动，合理调配，充分调动人的积极性和创造性，提高劳动效率。项目经理要按照动态平衡、统筹优化的原则，建立劳动力整体优化、实现劳动力供给与建筑需求最佳组合的人力资源管理运行机制，对劳动力的分配和流向做出总体安排，保证劳动力与建筑需求的总体平衡，并定期跟踪检查，进行有效监控和及时调整，使劳动力资源得到最大限度的利用。

4.6创建“文明安全工地”。编制“文明安全工地”实施方案，召开“文明安全工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“文明安全工地”活动能够取得实效。

4.7做好三阶段预防工作。按预案、预控、预警三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

5 结语

总之，房地产工程项目是复杂性的系统工程，其工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着房屋建造的品质。既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量与合理的成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

参考文献:

[1]王谱苏.工程管理环节在房地产开发中的重要性[J].科技传播,2010.

[2]成 虎.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2002.

[3]周金鹏.现代房地产开发企业管理工作的科学开展[J].建筑工程管理,2009.

地产工程管理范文第2篇

关键词：房地产开发；工程管理；经济效益

1、房地产开发工程管理重要性

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的关键工作，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的核心。加强房地产开发工程管理有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。因此，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2、房地产开发工程管理工作要点

2.1提高企业工程管理综合能力，促进企业的市场竞争力

房地产开发工程管理工作需要企业具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力的项目经理与项目管理部门的有关人员。他们以房地产开发企业较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。

针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。同时，房地产开发企业要形成规范性，制定一套的完善企业管理制度，使企业工程管理按规而行，按时完成，提高工程管理的效率。

2.2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居

住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所

休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。现阶段，如居住类型的房地产，盛天置地推出小户型及双卫型户型。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。并且在工程概算的控制下，优化结构设计，降低工程成本，便利施工。

2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程

针对现代房地产开发过程中中标企业劳务分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作，以施工单位、劳务分包单位、各专业施工配件单位、监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等主要因素同施工过程的各方进行协调，如现场协调、专题会议等，确保工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

2.4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身

安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对各参建公司的严格要求保障工程建设施工质量。

作为房地产开发主体，如盛天置地，有成本部、招标部、设计部、项目部等部门。但是最重要是工程建设现场的项目部，他们在现场工作中起到监督与管理，在项目经理领导下负责协调各专业技术工程师的工作，监督各参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，主持检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，审核办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，最终确保工程质量。项目工程部的严格把控施工保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

2.5、加强房地产开发工程的资金控制与管理。

保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。

房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以整个开发过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。根据合同和公司状况，确定每月的资金收支情况，让公司资金充裕，增强企业的资金周转能力。

3、小结

综上所述，现代房地产开发工程管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力。

参考文献

[1]庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究,2006.

[2]于得利.论房地产开发企业项目管理工作重点[J].工程企业管理,2009.

[3]李平.房地产工程项目成本控制中存在的问题与对策[J].山西建筑,2009.

[4]胡举.印唐军.浅议房地产工程项目的动态成本控制[J].交通科技与经济,2008.

[5]张守.健等.建筑工程施工项目管理[M].哈尔滨,黑龙江科学出版社,2007.

[6]聂坤.房地产项目管理研究[J].科技信息,2010.

[7]戴达人.浅谈房地产方向的工程管理[J].中国科技信息,2010.

地产工程管理范文第3篇

关键词：房地产；工程管理

中图分类号：F407.9文献标识码：A

1 工程管理的涵义

工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，加快工程进度，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本。只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。

2目前房地产工程管理出现的新问题

2.1项目管理环境变化大，工程技术日益复杂。随着国家经济的发展，房地产企业管理环境变化越来越大，可变因素增多，使得项目工程管理的预见性和可见性差，各类项目的技术要求也越来越高。因此，为适应环境的变化以及工程项目的要求。需要房地产企业不断地运用科技手段提升企业自身的核心竞争力。

2.2管理上的相对粗放，需要多方合作。房地产企业基本属于劳动密集型企业，产品的形成主要依靠劳动力的投入，附加值较低，人员流动频繁，房地产企业往往只雇佣项目管理人员和少部分技术工人，大多数的员工并没有固定的工作单位和工作地点，造成培训困难，作业水平参差不起。并且，一个工程项目还涉及到业主方、分包方、材料供应商等各个方面，而分包专业分工叉较细，项目工程管理难度大。管理上相对粗放，需要多方配合、紧密合作，才能较好地完成整个施工项目。

2.3委托监理存在的问题。权责不明，责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混

乱，建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍，包括设计部、造价部及工程部等，各专业管理人员配备齐全，各司其责，且掌握了投资控制权。因此，建设单位常直接向施工单位指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

2.4对工程验收及备案管理不到位。对于开发企业而言．工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

3 房地产工程管理中的关键问题分析

成本、质量、进度和安全贯穿于工程管理的全过程。抓好这四大关键任务，运作一个成功的房地产建设项目就显得顺理成章、得心应手了。

3.1成本问题。房地产开发归根到底是商业行为，是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此，成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标。因为房屋的成本直接决定着业主的购买力，成本高了，房屋的售价也会高。这样，大部分房屋由于售价太高就会囤积起来。卖不出去，开发商也会收不回成本，导致两败俱伤的局面。

3.2质量问题。工程质量是确立房地产品牌形象的保证，施工质量控制是工程管理工作的重点。质量不好，业主也不会购买．房屋的销售情况就好不到哪去。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3.3 进度问题。房地产进度控制贯穿于项目的实施阶段，渗透到项目实施的全过程，对项目的各个方面都要进行进度控制。房地产工程的进度也会影响到整个工程的造价。进度太慢，施工时间会延长，工程的综合成本会增加。最后的结果就是房屋售价的提高，这也会影响到业主对房屋的购买情况。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

3.4 安全问题。没有安全生产，就没有生产力，也就没有效益。安全管理是房地产企业工程管理的一个重要组成部分，在以人为本，尊重人的生命的现代管理理念中尤其突出，也是提高房地产企业综合效益必需的。

4 提高房地产工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范围、工期、合同价及其调整的条件和方式、材料供应情况、工程款拨付、结算方式和违约处理等。熟悉合同内容后，就能做到心中有数，工作开展时才会有理、有节、有据。加强合同履约检查。应加大对各参建单位的人员设备落实情况的检查，严格执行合同条款，对不符合招标文件要求的，进行严厉处罚。

4.2 严格审批施工组织设计及优化施工方案。优秀的施工组织设计及方案，不仅技术先进、工艺合理，而且组织精干、费用节约；该工作质量的优劣，将影响着经济效益的好坏。严格控制工程变更。施工前应对施工图纸进行会审，及时发现设计中的错误，避免施工中进行修改．造成不必要的浪费。

4.3严把设备、材料价格关。引入竞争机制，创造竞争条件，开展设备、材料的招投标工作；根据开发产品的市场定位．在保证产品质量的前提下，正确的确定产品品质，选择合适的价位；适时对设备、材料价格实行动态管理，了解市场中各种材料的价格，及时掌握其变动情况．建立设备、材料价格信息网；或者根据企业资金状况，可以在市场价位走低的时候，囤积一部分材料，以减少投资。

4.4推动工程建设管理标准化，抓好工程首件认可工作。对主要分项工程实行首件认可制，要从实施目的、评价标准、实施范围、组织机构与责任范围、实施程序、资料管理、物质奖励等方面做了详细的规定．消除质量隐患．预防质量通病。

4.5创建“平安工地”。编制“平安工地”实施方案，召开“平安工地”建设部署会，开展专项施工方案审查制，劳动用工登记制和岗前安全培训教育制度；加强施工现场的安全隐患排查和治理的力度，认真抓好施工作业的安全防护和安全生产演练工作；定期召开安全生产专题会议，实行安全技术交底台账化管理，会后被交底人需签字，项目部留存影像资料；特种工作业人员需持证上岗，登记造册并留档备案等。通过以上措施，确保“平安工地”活动能够取得实效。

4.6做好三阶段预防工作。按三阶段安全风险分析与预防的要求落实各项安全措施。要根据工程进展情况详细编制项目总体预案及危险源预案，通过防护和交底措施，做好预控工作。

5结语

房地产工程周期长，综合性强，在工程的不同阶段，工程管理内容的侧重点不同。尽管有这些内容的不同侧重点，但工程管理在各个阶段都很重要。房地产工程管理是否成功影响着住宅建造的品质。房地产工程管理主要是通过优秀的勘探和设计单位，素质高的施工企业和项

目经理并且建立高效合理的管理模式来得以实现目标。提高房地产开发商对房地产项目开发过程中风险的识别,在开发实践中增强风险理念。房地产开发的过程中风险因素众多，加强风险管理有助于开发商识别风险以保证房地产项目的成功。房地产开发商建立科学的项目风险管理机制，保障房地产项目管理的正确性，提高房地产开发商风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目能够顺利实现。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们信赖的，而这些对开发项目的融资和销售等都有很大的帮助。开发商加强自身的经营管理水平，获得良好的经济效益和社会效益。所以，既要注重技术的合理性又要保证工程施工的质量和成本，加强房地产工程管理有着重要的现实意义。

参考文献：

[1] 李清立.房地产开发与经营,北京:清华大学出版社,2004.

地产工程管理范文第4篇

论文摘要摘要：本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的新问题以及相应的策略建议。

一、房地产工程管理的内容

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的功能，关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进和否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作摘要：

1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。

2、保持和设计人员的工作性沟通，随时把握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等和主要设计人员进行沟通、探索。

3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。

（三）房地产开发的施工管理

房地产开发的施工管理，具有时间跨度长、内容多、影响大、涉及面广的特征，它和工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循公开、公平、公正和老实守信的原则，择优选择施工企业，从工程开工到工程竣工，处理好每一个重要环节。严格执行国家相关的法律、法规和规范，从而完成工程的质量、工期、成本三控制。

1、施工合同管理

房地产开发企业和施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步，也是首要任务。

2、施工质量控制

施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。

3、工期控制

工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方——购房者的利益，可以说它是个连环套。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

二、房地产工程管理中出现的新问题

（一）对所开发的工程建设前期工作预备不充分

开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作预备不充分，尤其是对技术资料普遍把握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。由于没有把握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全沉没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清楚，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。

（二）对有关施工许可的规定重视不够

开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。

（三）对工程验收及备案管理不到位

对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。假如实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

三、相应的策略建议

（一）始终把握工程管理的控制权

作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的猜测和判定、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面把握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。

（二）在策划阶段做深做细全局控制计划

高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入，将工程建设和营销计划、资金计划相配合，以协同形成可行的项目计划书。这样可以达到公司层面的优化，有利于公司层面对全局的把握和统筹。而且要对全局的计划进行分解，就像公司的战略要转化为执行力一样，将全局控制计划形成各层各单位可操作的指导文件。

（三）形成组织记忆，发挥经验的功能

地产工程管理范文第5篇

关键词:房地产 工程管理问题对策建议

1 工程管理的含义

工程管理是房地产开发的一个重要环节,也是一个实质性的环节,如何做好工程管理一直是一个困扰房地产开发商的主要问题。解决这个主要问题,将使工程管理跃上一个新的台阶。工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。

工程进度管理是管理过程,时间就是金钱,时间就是生命,加快工程进度,节约工程工期,快速高效地进行生产运作,才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果,工程质量是工程之根本,只有在满足质量的情况下,工程进度管理才有其意义“造名,更要造实”。用质量说话才能底气十足。工程成本管理是管理造价,工程造价是房地产开发的核心控制区,合理降低工程造价,一方面可使房地产开发追求最大利润,另一方面可加大房地产的市场竞争力。两全其美,何乐不为呢?

2 房地产工程管理的方式

2.1 选择优秀的勘探和设计单位。

优秀的单位是工程建设的先头兵,一个好的勘探队伍能准确地对土质情况进行定位,提供合理的基础设计依据,从而节约工程的造价。一个优秀的设计单位能精确地对房屋进行设计,优化工程结构,减少并且避免不必要的浪费,节约了工程造价并加快了工程进度。

2.2 选择素质高的施工企业和项目经理。

施工企业和项目经理的素质好坏,直接关系着工程进度和工程质量。怎么去选择,应当有一个整套的组织架构,如:施工企业资质、施工企业技术力量、施工企业机械设备、近三年的工作业绩、企业可靠度和诚信度、项目经理资质、项目经理素质及能力、员工素质及能力等。

2.3 建立高效合理的管理模式。

高效的管理模式虽是一种广泛的行为,但也可进行系统的分类。如:工程材料管理、工程队伍管理、工程资料管理等。工程材料主要是指工程甲供材,我们要加大甲供材的市场调研,多方面进行比较和区分,合理的选价和选材,严把材料质量和数量关,提高材料的供应速度,这就同时加快了工程进度、提高了工程质量和降低了工程成本。工程队伍是工程建设的主体,要对工程队伍进行行之有效的管理.

3 工程项目管理内容

3.1 合同管理

合同是约定项目参与各方权利义务关系的协议，是具有法律效力的文件。合同管理的中心是选择合同类型，主要是价格类型，不同形式价格的合同体现了风险分配形式。合同管理一般按标准合同文本执行，可适当加以修正。

3.2 人力资源管理

项目建设的实现要靠团队进行，项目经理则是项目团队的领导者，所肩负的责任就是领导他的团队准时、优质地完成全部工作，在不超出预算的情况下实现项目目标。从现代管理角度，人们开始把人当作一种资源来开发而不是作为工具来管理，“人力资源管理”一词越来越多地为理论与实践所提及，虽然实际上离这个词的本意还有很远。项目人力资源管理方法主要是利用组织结构图、责任分配图进行人员需求分析，落实责任，建立激励机制，调动各参与人的积极性，保证项目目标顺利实现。

3.3 风险管理

项目风险来自各方面，市场价格变化、业主、供应商、分包商、项目所在地的经济环境等，项目越大，涉及相关人越多，项目风险越大。风险有业主的，也有承包商的。风险管理的原则是对风险作出正确的估计并采用适当措施予以规避或转移。风险管理以风险评估为依据，风险评估有SWOT分析、概率分析方法，各自从不同视角对项目风险作出评价。

3.4 项目工程的综合管理

项目工程的综合管理实际上就是对项目工程各目标、各环节、各要素、各过程进行全面协调，以保证项目整体效果最优，这也是系统思想在项目实施中的表现。项目工程综合管理采用计划、统筹、协调的方法。项目工程综合管理是针对项目系统进行，而不是某一个别目标和过程。综合管理是现代项目管理的主要特点。

4 房地产工程管理中出现的问题

4.1 对所开发的工程建设前期工作准备不充分

开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作准备不充分，尤其是对技术资料普遍掌握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。由于没有掌握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全淹没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清晰，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。

4.2 对有关施工许可的规定重视不够

开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。

4.3 对工程验收及备案管理不到位

对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

5 相应的对策建议

5.1 始终掌握工程管理的控制权

作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面掌握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。

5.2 在策划阶段做深做细全局控制计划

高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入，将工程建设与营销计划、资金计划相配合，以协同形成可行的项目计划书。这样可以达到公司层面的优化，有利于公司层面对全局的掌握和统筹。而且要对全局的计划进行分解，就像公司的战略要转化为执行力一样，将全局控制计划形成各层各单位可操作的指导文件。

5.3 形成组织记忆，发挥经验的作用

如果说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性工作的掌握，是在熟悉相关法律法规基础上的运用，那么对工程建设过程整体质量和进度的控制，则是一种经验的体现。一个高级工程管理人员要经过实际工程的锻炼，一个组织也是如此。做一项工程，可能会出现错误，也会有成功的经验，把几个人做过某个项目的经验加以总结合提升，并为组织所共享，就可以形成组织记忆。现在不少开发多个项目的大型房产公司开发楼盘能够做到越来越顺利、工程建设控制得越来越好，就是因为建立了组织记忆系统，形成了公司独有的知识体系。

6 结语

地产工程管理范文第6篇

关键词：工程管理；房地产开发；质量管理

中图分类号：E271文献标识码： A

在我国目前房地产市场低迷的大环境下，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的工程管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业而言，不仅要注重资金保证和成本控制，更应注重工程管理团队的素质和建设，这些都是项目成败的基础。房地产开发是一个复杂、庞大的工程，房地产开发工程管理是项目建设的重要任务之一，它贯穿于整个工程项目设计阶段、招标阶段、实施阶段和竣工验收的全过程。

从工程管理流程上看，从工程前期准备到入住，工程管理主要包括以下几个方面：

工程前期准备

项目工程管理人员要从项目规划设计阶段就开始加入，在项目前期对工程如何开展有个初步的认识并且根据自身经验和项目的特点与设计人员进行探讨。房地产开发经营涉及面广，协作单位多，市政园林、邮电通讯、供水、供电、供气等部门都要涉及到，要协调好关系，保证规划质量。

施工图设计质量是房屋产品质量的基础保证，先天不足必将带来后患无穷。所以工程管理人员要对设计方案中住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等深刻理解，在保证结构可靠的前提下，对施工图设计进行仔细分析并设计出初步施工方案。

二、工程计划管理

计划是工程管理的牛鼻子，只有计划安排的好，公司各个部门的工作才可以协调起来，严丝合缝地配合工程项目进度的完成，因此工程部在编制施工计划的同时，要保证配套计划的完成以及配套计划之间的配套关系，学会用配套计划调动公司的整体资源。工程部在编制每个月施工计划的同时就应该编制完成出图计划、分包进场计划、材料进场计划、资金使用计划等配套计划，然后把这些计划提交给相应的部门，要求相关部门在计划规定的时间点之前完成工作，工程施工的问题工程部自已就可以解决，但是涉及到部门之间配合的问题，就必须提前做好准备，以计划的形式明确的提出要求。

三、工程技术管理

工程技术管理是提高房地产产品质量的重要环节，其中包括辅助施工和直接施工两个方面。辅助施工的技术管理，包括对施工队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，辅助施工直接关系着房产质量。为了提高房产质量，一定要选择项目现场管理能力好、技术质量管理能力高、专业素养高、资质等级高的建筑企业施工。对建筑材料和各种构件的性能、规格、品种、色泽等，必须完全符合设计要求，并且达到有关国际规范、标准的要求，并必须具有出厂合格证、保修证书。但在进入工地前，仍需进行严格检验、检查。

直接施工的技术管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：

1、要强化施工队伍“质量第一”的意识。通过思想道德教育，达到从企业领导到全体职工，都拥有“质量为先”的观念，形成“人人讲质量，个个为质量”的良好风气。

2、要强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取请专业技术强，专业素养高的老师教学的形式学习先进技术和先进经验，也可以根据施工现场实地施工技术普及项目相关基本知识，强化技能。

3、强化施工现场的技术人员管理。具体说来，就是严格把好“四关”：一是材料关。对施工单位使用的建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构件，要严格把关检验，不合格的不准使用。二是抽验关。现场工程技术人员要督促施工单位按规定制作混凝土及砂浆试块，如期进行试压，作出试压报告记录，并实行随时抽检制。三是施工关。现场工程技术人员和质量监督员，要现场监督施工人员严格按照施工设计图纸、方案施工，不得有一丝一毫的含糊。如果发现施工单位在施工中不按照设计图纸、方案施工，应立即采取果断措施，作出返工处理。四是记录关。现场施工管理人员，每天都要认真负责填好“施工日记”，使施工质量的每个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提高。

四、工程成本管理

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。由此工程管理人员必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。

房地产开发项目工程成本可通过多种方式进行优化，而工程管理人员主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。三是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。四是加强合同管理，控制工程成本。合同管理是工程管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目合同管理应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强工程实施过程中的合同管理，在合同执行期间密切注意履行合同的效果，以进行过程中的成本控制和防止被对方索赔。

总之，成本预测为工程成本确立目标，成本控制才有针对性，不进行成本控制，成本预测也就失去了存在的意义，也就无从谈成本管理了，两者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。

五、安全文明施工

项目施工现场是一个露天、受到不同气候影响,多工种立体交叉作业,临时设施多,作业面变化多,而且是人员集中的生产场所。由于“产品”固定,作业环境多变，人、机流动性大,安全管理系统不能及时适应、配套、跟上。并且随着经济体制的改革,建筑市场的开放,乡镇建筑队伍发展很快,这些队伍由于没有很好地经过安全培训,职工队伍安全素质低,自我保护能力差,施工现场安全管理混乱,致使乡镇建筑队伍重大伤亡事故频频发生。因此,为减轻伤亡事故带来的损失,在施工现场安全管理中进行经常性的检查,发现问题及时处理,防患于未然,强化施工现场的安全动态管理刻不容缓。

六、成品保护及质保期服务

在施工过程中，部分工程已经完成而部分工程仍尚在施工；或者某些部位已经完成，其它部位正在施工。如果对于成品不采取妥善措施加以保护，会造成损毁或伤害，影响结构和观感质量。因此，加强成品保护是一项关系到工程整体质量、提高项目管理水平，降低工程成本、按期竣工的重要环节。

工程施工完毕，房屋交付后其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法，常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到公司有关部门，以进一步提高房产开发的质量。

地产工程管理范文第7篇

【关键词】：房地产；工程管理；项目成本管理；具体应用

0. 引言

房地产开发项目具有开发周期长、投资金额大、风险大的特点，因而管理工作具有复杂性及系统性。房地产工程管理主要由策划阶段、设计阶段及实施阶段组成，项目开发商作为管理主体，是整个项目的组织者及实施者，其项目管理工作直接影响到房地产工程的施工质量、施工工期及开发商的经济效益，因而工程管理及项目成本管理极为重要。

1. 房地产工程管理的内容

1.1房地产开发前期的工作

前期工作主要指房地产企业的工程项目从获得土地使用权到进入工程实体建设之间的相关管理工作，土地竞标中标到工程正式施工，这一阶段最为关键。前期工作的主要任务包括规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同及实地勘查等，一旦出现一丝纰漏，都极有可能给后期的管理工作带来问题，甚至给施工企业带来经济损失，该阶段对项目投资的影响最深。

1.2房地产开发的设计管理

设计管理工作主要包括以下几个部分：第一，需要选择优秀的勘探设计单位，不得过分节约设计费用，切忌选择资质水平低、设计实力弱的设计单位。要能够考察设计单位的设计观念、设计实力、成本控制等，以此来挑选最为适用的设计单位。第二，需要与设计人员加强沟通，以便实时掌握设计进度，及时解决设计工作过程中存在的问题，将期望的设计要求及目标与主要设计人员进行沟通。

第三，督促设计单位严格遵循相关强制性技术标准，切实提高工程的设计质量，严格审查施工图纸。房地产企业需要以身作则，严格安装审查批准的施工图设计文件开展相关工作，不得私自变更设计，以此来有效消除工程隐患，如果需要进行变更，必须要根据相关规定程序来办理手续。

1.3项目工程管理

（一）施工合同管理。这能够有效节约开支，提高房地产开发项目的投资效益。（二）工程质量管理。质量是工程之根本，事关施工企业的企业形象，只有保障工程施工质量，工程进度管理才有实际意义，因而工程质量管理是项目管理工作的重要组成部分。房地产企业工程管理人员需要立足全局，协调好设计、监理及施工等单位，督促其共同做好工程质量管理工作。（三）工程进度管理。工程进度管理关系到房地产企业、施工企业及购房者的利益，因此要督促施工企业结合工程实际情况来编制施工组织设计及进度计划，以促进房地产工程的有序开展。

1.4项目成本管理

房地产项目成本管理是指根据企业的总体目标及工程项目的实际要求，在项目实施过程中，对项目成本进行科学的组织、实施、控制、跟踪、分析及考核等管理，以提高经营管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。

在市场经济环境下，企业普遍追求的经济效益最大化，房地产企业也是如此，房地产项目成本管理工作也应树立成本效益观念及系统管理观念。房地产企业长期受计划经济观念的影响，在项目成本管理工作中往往只注重生产成本，而忽视其他成本的分析与研究，这就无法满足新时期市场经济环境的要求。房地产企业在市场经济环境下，应增强系统管理的观念，强调整体与全局，树立长远眼光，全面分析企业成本管理的对象、内容及方法。一方面，成本管理不能局限于产品的生产过程，而应将延伸到产品的市场需求、相关技术发展及产品的设计、客户的使用、维修及物业管理等方面上来，管理工作应严格遵循成本全程管理要求，切实做好信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本及处置成本等成本的管控工作。

2. 项目成本管理在房地产工程管理中的具体应用

2.1设计阶段的成本控制

由上述分析可知，设计阶段对项目投资的影响最深，其影响的可能性占到75%～95%；扩初设计阶段对工程造价的影响约占35%～75%；施工图纸设计阶段对项目投资的影响达到5%～35%。根据价值工程理论，适当地增加设计费，能够有效降低建设项目的成本，从而提高开发商的资金利用率，因此要能够对此设计阶段的成本控制加强管理。

2.2承发包阶段的造价控制

房地产企业可以通过建设项目招投标来选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商。一般情况下，招投标方式可分为公开招标及邀请招标两种，房地产企业可以根据具体的工程项目来选择最为适用的招标方式，不同的招标方式都有自身所适用的范围，也各有优缺点，例如多层住宅技术适合采用施工图招标；高层及超高层住宅工程适合采用工程量清单招标；如果工程规模大且工期要求高，那么可以使用费率招标的方式。如果采用施工图招标及工程量清单招标，那么房地产企业可委托中介机构来编制标底以明确预期价格；工程量清单招标工程可以使用单价合同，具体的变更情况可以根据实际情况进行适当调整。为了有效避免材料价格风险，房地产企业可约定涨价及降价风险范围，一般情况下，主要材料的涨价及降价幅度为5%，施工企业需要承担风险范围内的材料涨降价，房地产企业承担风险范围之外的费用。因此，房地产企业要能够尽快掌握项目工程的大概造价，这样才能够做到心里有数。这就要求房地产企业采用总价合同，但总价合同也存在一定风险，尤其是工期较长的项目工程，其实施过程中极易出现各种新的政策、材料价格也会出现一定波动。

2.3施工阶段的成本控制

施工阶段的成本控制内容主要包括以下几个方面：需要增强成本意识，统筹全局，做好各方面的管理工作；认真编制成本计划，明确成本控制对象；进一步建立健全并贯彻落实项目成本控制制度；制定有效的奖励措施；认真审查施工组织设计及施工方案，提高其可行性；加强工程款动态结算的控制；严格控制工程变更；做好施工全过程的直接费用监测及间接费用监测分析工作。由此可见，要想加强施工阶段的成本控制，就必须要认真做好事前控制。

2.4 工程预决算的成本控制

房地产开发商在项目开发过程中，还需对建设工程全过程的造价加强监督与控制。工程项目建设过程的造价监控一般是指房地产企业委托建设造价咨询等社会中介机构，运用专业技术知识，全程、全方位地为房地产企业提供建设项目的造价咨询服务。加强工程项目造价的监控，有助于提高投资价款的利用率，促进建设工程投资效益最大化的实现。

3. 结束语

综上所述，房地产开发受到国家政策的影响较深，房地产企业在竞争激烈的市场环境中以经济效益为发展目标，因而房地产项目成本管理成为房地产发展的重要组成部分。房地产企业在经营管理过程中，要能够增强工程项目成本管理意识，创新成本管理方法与手段，尤其要加强全过程的成本管理，加快建设成本数据库建设，从整体利益的角度考虑成本管理问题，切实提高项目开发经济效益、降低工程造价成本，最终促进企业的可持续发展。

【参考文献】

[1]周巍.房地产开发项目造价控制与成本管理研究[J].特区经济，2008（5）：117-118

[2]欧阳春花.房地产开发项目成本管理控制[J].中国乡镇企业会计，2008（8）：33-34

[3]王小萍.如何加强建设工程的成本管理[J].山西建筑，2007（23）：276-277

地产工程管理范文第8篇

【关键词】房地产 成本 管理

中图分类号： F293.33文献标识码： A

前言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。

一、房地产工程管理的内容

1、房地产开发的设计管理

房地产开发的设计管理应做好以下工作:

（1) 选择优秀的勘探设计单位, 切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以设计观念先进, 设计实力雄厚, 成本控制合理等为依据择优选择设计单位承担设计任务。

（2) 保持与设计人员的工作性沟通, 随时掌握设计的进度, 及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜, 同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。

（3) 要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准, 注重提高工程的科技含量, 并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作则, 不要自行变更已审查批准的施工图设计文件, 以杜绝工程隐患, 确实需要改进图纸时, 必须按照有关规定程序办理手续。

2、房地产开发的项目工程管理

（1) 施工合同管理。有效的施工管理也是合理节约开支, 提高房地产开发项目投资效益的关键环节。

（2) 工程质量管理。工程质量管理是管理结果, 工程质量是工程之根本, 只有在满足质量的情况下, 工程进度管理才有其意义。工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员, 要善于把握全局, 引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。

（3) 工程进度管理。工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益, 还涉及到第三方购房者的利益。为此, 要督促施工企业结合工程实际, 编制出切实可行的施工组织设计和进度计划, 以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。

二、房地产项目的成本构成

研究房地产企业的成本费用管理, 必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目成本费用构成非常复杂, 包括了内部和外部因素, 涉及环境、经营、技术、管理等各方面。

1、土地成本

土地对于整个社会而言是一种稀缺资源, 因此建造商品房所占用的土地必须支付相应的土地费用。土地成本主要包括以下几部分: 土地出让金、征地补偿费、拆迁补偿费、基础设施配套建设费。

2、工程建设成本

工程建设成本包括房地产开发项目的前期工程费用、建筑成本、公共配套设施费用等。

3、相关税费

房地产开发过程的税费, 不论是开发企业负担还是购房者负担, 最终都构成房价, 转移到购房者身上。主要税种有: 营业税及其附加、契税、企业所得税、房产税、印花税等。

4、管理费用

只用于房地产开发到出售交付使用过程中, 开发商管理人员所发生的一切费用等。

5、筹资费用

房地产开发属于资金密集型产业, 需要大量资金。开发商通常选择银行贷款等方式融资, 产生了一部分费用。通过上面构成分析, 房地产开发项目成本分为三大部分: 土地成本、工程建设成本、相关税费、管理费用和筹资成本。( 见图1)

三、强化房地产成本管理的策略

1.制定项目成本计划

(1)项目成本计划的形成过程。成本计划通常经过确定总成本目标、成本逐层分解、成本估算，再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程。

(2)项目前期策划的估算。在这一阶段计划成本的估算方法有：一是历史数据法，这种方法是采用特定部门(学会、政府机关)公布的有代表性的项目成本资料进行同类项目的成本估算；二是定额资料法，这种方法就是按相应设计方案的图纸计算工作量，套用相应定额单价，结合规定的收费标准和规定的计划利润，计算各种费用；三是合同价法，这是开发商在分析许多投标书的基础上，选择报价合理的投标人中标，双方有可能再度商讨(标后谈判)，修改双方价格后形成统一的项目成本，作为合同价格在双方签订的合同文件中加以确认，并作为项目结算的依据；四是询价法，这种方法是通过对项目的主要工程进行询价，或由承包商或供应商对项目提出报价，然后在此基础上进行综合调整而估算的项目成本，并以此作为成本计划的依据。

(3)确定项目的目标成本和责任成本。经过不断调整的成本计划，在不同阶段均可作为企业确定项目目标成本的依据。企业可在此基础上经过适当调整，确定企业的目标成本。或者将这种成本计划作为企业的目标成本，成为成本控制的依据。

2.制定期间费用计划

在制定期间费用计划时要注意以下两点：一则期间费用计划与可行性研究中估算项目开发总成本有重复的地方，但这并不矛盾。可行性研究中所估算的开发总成本提供了项目在整个生命周期内成本控制的总体目标，而一个项目生命周期可能要横跨若干个会计期间，期间费用计划正是要在总成本控制目标的约束下，将总成本控制目标所提供的管理费用总额度(重复部分)按项目进度在项目所跨的会计期间内按一定标准和原则进行合理分摊。二则期间费用计划要与企业的规模、项目销售完成的进度相结合。

3.对开发的项目实行全过程成本控制

(1)项目策划和投资决策阶段。在该阶段开发商必须对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算，形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。

(2)设计阶段的成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设中成本管理的重点，其对工程造价的影响在75%以上，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。

(3)动迁阶段的成本控制。房地产开发企业如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约；另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制

(4)招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。

(5)结算阶段的成本控制。房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

结论

房地产开发受政策影响强，如今房地产市场已日趋理性化，企业发展不再呈暴利模式，相应的房地产项目成本管理逐步成为房地产发展的关键环节。企业在运作过程中要树立工程项目成本管理意识，不断创新成本管理方法，加强事前、事中、事后的成本管理工作，关注项目评价、成本数据库建设工作。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维，在成本管理问题上要从整体利益出发，有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本，提高企业市场竞争力。

【参考文献】

[1] 王小萍. 如何加强建设工程的成本管理[J] . 山西建筑,2007, 33( 23) : 276- 277.

地产工程管理范文第9篇

关键词：基础施工；方案比选；成本管理

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

本工程所在地地基情况由地表至下依次为素填土、含碎石粉质粘土、含粉质粘土碎石、全风化页岩、强风化页岩、中风化页岩。设计图纸给与的基础类型为桩基础。桩基础的施工技术常用的有预制桩施工方案和灌注桩施工方案。现对不同地基基础施工方案进行比较，选择最优方案，既保证施工质量的要求，又能降低成本。

1基础工程施工方案比选

1.1人工挖孔桩

人工挖孔桩是一种比较成熟的施工技术,它具有设备简单,施工方便,可以全场地同时开挖;施工进度快;清底完全,无沉渣;桩身质量易于控制;无挤土,无噪音干扰;可扩底,单桩承载力高;工程造价低等优点。

1.2钻孔灌注桩

灌注桩施工工艺为：钻孔—泥浆制备—清孔—钢筋笼制作与安装—混凝土浇筑。钻孔灌注桩施工过程中所选用的钻孔机械设备不同，其实际施工工艺、流程会存在一定差异，但整个钻孔灌注施工过程基本相似。为了确保钻机安装工作具有较高质量效率，施工企业需要在施工前做好各类准备工作，包括场地的平整、泥浆制备等。在泥浆制备过程中，需要按照设计或相关规范要求选用优质土源，以确保泥浆具备较强粘着性能；钻机安装准备工作中，要精确测定施工现场需要钻孔的桩位，要做好钢筋笼灌注凝固等各类辅助支架的制备工作。

此桩型与其它桩型相比具有穿透能力强,可达到预计的持力层,同时桩径较大,单桩承载力较高,地下水对施工影响不大.但该桩型存在造价高(包括机械进出场费和泥浆外运等费用),施工质量较难控制,常出现桩端沉渣过大,同时泥浆排放对环境有污染,而且工期较长，造价高。

1.3筏板基础是将基础下部整体浇筑成底板，用梁将独立基础与条形基础相连，形成筏基，其整体性能优越，对抵抗地基不均匀沉降有良效，适用于地基软弱或地基承载力不均匀的基础。本工程部分地基土层不均匀，适用筏板基础。

1.4本地区为山区，地势起伏大，地下土层分布不均，所以，不同地区需采用不同基础类型。部分地区持力层为风化页岩，考虑基础抗滑性能特采用墙下独立基础。

综上，桩基方案确定中,主要考虑的是桩基施工工期和施工质量,同时兼顾工程造价和施工安全,并适当考虑施工难度和施工环境污染，本工程对建筑绿色节能有要求，充分体现可持续发展思想，最后选择人工挖孔桩、独立基础和筏板基础三种基础形式。

2地产工程管理的内容

2.1房地产开发的设计管理

地产工程设计是工程建设开始前不可缺少的一道工序。要做好以下工作：1)规范选择设计单位的程序。业主要对设计单位进行资质鉴定、业务考察，通过严格的审查程序以确保设计单位的高水平、高效率、高业绩，切忌因贪图低成本而选择差的设计单位。2）加强与设计工作人员的沟通、联系，及时解决设计过程中出现的各种问题，确保工程设计按着预期规划的目标进行。3）加强对设计单位的监督力度，确保符合按国家相关规定，严格设计变更审批程序，确保工程质量。

2.2项目工程管理

项目工程管理包含工程建设时期的质量管理、进度管理、合同管理、财务管理、安全管理等方面。质量管理是首要任务，如果工程质量不合格，其他的进度管理、合同管理等工作也就没有了意义，因此质量管理工作是工程管理的重点。地产工程管理工作人员，要提高责任意识，做好设计、施工、监理三方之间的协调工作，在保证工程质量的前提下，保证工期，降低成本。

2.3项目成本管理

建设工程项目的成本包括土地费、建造成本、营销费、管理费、税费等等费用。成本管理的基本功能就是为管理者提供成本信息，并帮助管理者利用成本信息进行各种各样的决策。

3做好项目成本管理的措施

3.1加强施工准备阶段的成本管控

施工准备阶段，全面统筹考虑现场实际情况，组织人员进行图纸审核、合同交底等工作，进行平面布置，包括临时建设设施，对涉及现场的用水、电、施工便道、场地休整等产生的费用进行合理控制。

3.2建立项目成本管理责任机制，创新管理体制。

很多企业的成本管理工作还是由财务部门进行负责，但财务不能及时的收集成本变化的信息，为成本控制提供依据，及时调整成本变化。这种传统的成本控制方法，对企业工程成本的控制影响很大，不利于实现企业的利益最大化。因此，应制定完善的管理体制机制，发挥每个工作人员的职能，对工程成本的管理与控制有积极的影响。明确各部门、各工作人员的责任、任务，将工作进一步细化，加强实效管理，杜绝出现问题时互相推诿的现象。

3.3改进管理制度，采用动态成本管理方法

动态成本管理制度是施工企业在成本管理过程中的一项新产物，提高了成本管理的效率，为企业获得利益最大化提供保障。顾名思义，动态成本管理是对施工过程中的各个工序进行成本监管，包括材料、机械、人员的成本开支，增强了管理的实效性。建立包括设计变更、工程签证、合同索赔、资金支付计划、进度款支付、已发生工程成本、未发生工程成本等工程成本动态管理相关的一系列管理控制报表，动态反应项目建设的成本情况及进展状态。

3.4精心选择施工方案，注重经济效益与施工安全。

施工方在正常履行工程合同的情况下，应多考虑选择施工成本低的施工方案，积极运用新工艺、新设备，探讨新的管理模式，从而提高经济效益。同时，不应忽略工程质量的重要性，加大对工程质量的检查力度，对质量不合格的企业及时通报整改，最终努力达到经济效益与施工安全的双丰收。

3.5加强施工过程的监管，严格控制工程成本

施工单位要努力采取措施，加强对施工过程的监督与管理，提高对工程成本控制的效率。第一，在工人的选择上下力气，挑选技术熟练、经验丰富的技术工人，这样既保证了工期，由避免了因人为因素造成的材料浪费。第二，加大对施工过程中材料浪费现象是处罚力度，提高机械的利用率，做好机械设备的管理、调度工作，避免租赁机械的闲置，造成资源浪费。第三，搞好现场管理组织协调、监控，从根本上避免或减少工程签证及索赔事项费发生，避免及减少无效工程成本的发生。

4结束语：

通过本文，我们了解了在地产工程项目成本管理上存在的诸多问题，我们要及时有效的解决存在的问题，让建筑工程项目成本管理得到有效控制，既保证施工工程的质量安全也为施工企业减少投入，以实现施工企业的利益最大化、提升施工企业的行业竞争力，使其在越来越激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献:

[1]张志宇.房地产工程项目成本管理存在的主要问题及对策[J].探索,2009

[2]王淑蓉.房地产企业目标成本管理研究[D].北京:北京交通大学硕士学位论文,2007.

地产工程管理范文第10篇

关键词：房地产工程；流程优化；工程管理

中图分类号：F293文献标识码： A

一、工程设计阶段的流程建设

设计阶段既是房地产工程建设的基础，又是房地产工程建设的核心，该阶段好坏最大程度上影响着房地产工程结构方案、建筑方案状况，进而关系到房地产工程建设效益，所以落实好工程设计阶段的流程建设至关重要。

二、工程施工管理阶段的流程建设

施工管理阶段也是房地产工程建设不可或缺的一部分，该阶段好坏决定了房地产工程建设质量。其中房地产工程质量控制指的是以相关质量标准为依据，运用多种有效检测、监控手段全面挖掘房地产工程建设过程中存在的不足之处，并及时采取有效措施予以解决。实际上，房地产工程质量控制同时受多方面因素的影响，如地形地质条件、机械功能、材料质量状况及技术措施等，因此要求相关机构基于上述诸多影响因素之上构建完善的质量保证体系，以强化房地产工程管理，提高房地产工程质量。

成本控制为工程施工管理阶段的重要组成部分，即要求相关机构在确保工程质量、工期状况下，采取多种有效措施监督、调节生产经营过程中所耗费的人力、物力及财务等资源，切实规避生产经营过程中资源流失、浪费等现象，以保证有效资源能够发挥使用价值最大化。同时，成本控制贯穿于整个房地产工程管理环节，直接影响到房地产工程效益价值最大化的实现。

工程进度管理同样为房地产工程管理的一部分，指的是严格依照经审批通过的工程进度计划，借助多种有效手段实时跟踪、检查工程实际进度，之后通过对计划进度相对比及时发现二者之间的偏差，并对其偏差予以深入分析，之后依据分析结果对工程进度计划予以调整。依托于工程进度管理能够起到控制工程进度，防止工程延期现象。

三、优化房地产工程项目风险评价流程

房地产工程项目通常以是否完成预期的目标作为评定项目是否获得成功的标准。基于房地产工程项目具有复杂性、长期性等特点，因此，房地产工程项目呈现多样化，即经济效益价值最大化、房地产工程最短化、成本消耗和风险损失最小化及其房地产工程项目形象良好化等。同时，房地产工程项目目标中部分可以计量，部分不可以计量，所以，必须确定房地产工程项目风险评价标准，具体表现在三个方面：

（1）不同的项目主体具有不同的评价标准。对于某一房地产工程项目而言，其不同项目主体之间往往具有不同的项目管理目标，因此，这就需要项目主体针对于不同项目管理目标制定不同的评价标准。例如，房地产工程项目业主和承包房地产工程的承包人对房地产工程项目的投资、工期以及质量等方面具有不同的管理目标。

（2）房地产工程项目风险标准的两个层次。一般情况下，房地产工程项目风险标准可划分为计划风险水平和可接受风险水平两个层次。一方面是计划风险水平。其在项目实施前通过相关数据的有效分析可以确定，针对于该类风险水平，房地产工程项目不需要采取任何措施，其项目目标便能够实现风险水平；另一方面是可接受风险水平。由于房地产工程项目主体具有可接受性特点，其致力于该特点基础之上，再加上有效控制措施的推动，从而使房地产工程项目达到预期的风险水平。

四、优化竣工验收移交流程

由承包商提出房地产工程项目竣工验收工作报告和计划安排，报监理房地产工程师审核同意，建设单位批准；房地产工程项目竣工验收由业主组织实施；参加单位：承包商、监理房地产工程师、设计单位、质检站等相关单位，建设单位项目经理及分管经理和公司领导；一般房地产工程验收资料由承包商按照房地产工程建设备案制管理规定要求整理准备，监理房地产工程师、建设单位项目经理参加现场检查评定，通过检查评后签字确认；单位房地产工程验收、房地产工程项目初验、房地产工程项目竣工验收按照公司规定要求相关部门、公司领导参加检查评定，通过检查评定后签字确认；房地产工程项目竣工验收资料：按照房地产工程建设备案制管理规定要求，承包商提交经监理房地产工程师、建设单位签字确认的房地产工程项目系统技术资料、全部竣工图和房地产工程技术档案。

竣工验收移交流程为房地产工程管理的最后环节，该环节由多个部分构成，包括主体验收、档案验收、人防验收、规划验收及环保验收等。其中主体验收、燃气验收等均为工程竣工备案过程中不可缺少的。

在当前内地房地产发展阶段是行之有效的。实践是检验真理的唯一标准，房地产公司至今仍在不断实践，总结经验当中。随着越来越多的实践—检验—实践的过程，不断取得成功的经验，整个工程项目管理优化改造会很快实现。

参考文献

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[2] 陈明.建筑工程管理中的问题分析和措施探讨[J]. 中外建筑. 2010(11)

[3] 唐金权.浅议如何加强建筑工程项目管理[J]. 经营管理者. 2011(12)

[4] 苏兴海.浅谈水利工程质量管理中存在的问题[J]. 黑龙江科技信息. 2011(21)

[5] 罗丽芬.浅谈建筑工程管理中存在问题的原因及解决方法[J]. 科学之友. 2011(04)