商业物业管理水电费解决路径

摘要：在城镇化持续推进、文明社会建设的时代大背景下，商业物业管理行业呈现良好的发展态势，商业物业管理已成为社会发展中必不可少的一环。在早期的疫情影响下，为商业物业管理行业迎来新的发展机遇，在市场规模、行业地位、科技应用以及多元化服务等方面皆做出了突破。但是在商业物业管理中，近年来时有发生因商业物业服务企业收水电费而与商户产生矛盾，在收取单价等方面产生了巨大分歧，对商业物业服务企业和商户间的关系造成了影响。本文主要分析了商业物业管理中水电费的现状，以及商业物业水电费的存在问题，并针对这些问题提出相应的解决路径如下。

关键词：商业物业管理；水电费；解决路径

随着市场经济的发展，对商业物业管理的要求也有了进一步提高，但商业物业管理属于蓬勃发展的行业，再加上政府对物业的法规上缺少有力的保护和明确的规范，商户又无法理解物业真正的含义，因此往往认为物业是解决处理一些服务问题的，这样容易造成了商业物业服务企业的收支不平衡，进而直接影响了整体的服务质量，最终容易使商铺管理出现混乱不堪的现象［1］。商业物业也被称为投资性物业，是指通过经营可以获取可以持续升值的物业，这类物业又可大致分为自持和非自持，商户大多数是以投资经营为目的，对于水电费业务，容易与其利益产生矛盾，使得商业物业服务企业的水电费业务造成了严重阻碍。

一、商业物业管理中水电费的现状

商业物业服务企业向商户收取水电费，同时还需要执行发改部门的价格标准，同时不能够违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定［2］。目前有很多商户的水电费都是由商业物业服务企业转售，商业物业服务企业综合考虑项目经营情况，以及公区损耗，制定一个价格，就可能会增加商户的成本负担，增加响商业物业服务企业与商户之间的不和谐因素。

二、商业物业水电费的存在问题

（一）水电费处理不当

目前有太多的商业物业服务企业在收取水电费时，没有严格根据相关规定来进行，使得商户与商业物业服务企业之间的矛盾激化，继而影响了正常的水电费业务。目前大部分商业物业企业水电费转售，电费按照9%缴纳增值税，水费可选择简易计税方法以3%的征收率计算缴纳增值税，但需要咨询所在税务局是否需要备案，有些商业物业服务企业在水电费转售过程中，不开具发票，无缴纳税款，相应成本做冲减处理，可能存在税务风险。相较于供水供电公司，商户认为商业物业服务企业与商户间不是消费关系，因此在实际进展过程中，使得很多商户不认同这一行为，往往不愿意配合向商业物业服务企业缴水电费。再加上部分商业物业服务企业的不规范操作，更多的商户会将这一行为理解为不合理收费，造成商业物业管理中收取水电费非常的困难。再加上伴随社会的不断进步，越来越多的供水供电公司为减少自身的经营成本，包括人力、物力、财力以及时间成本，会通过把收取水电费的权利转移对商户负责的商业物业服务企业，但由于商户在缴水电费方面的意识在不断增强，对于这种行为更加的不认同，使得更容易造成双方间的冲突。

（二）供水管理存在问题

供水公司总表到分表，但是部分管道施工质量原因，发生总表到分表该段管道漏水，这其中供水管网的滴漏损耗也一并转交给商户承担，使得水费偏高，商户往往也更加不愿意以这样的形式缴费，使得商业物业服务企业在收取费用时，会遭遇很多商户不配合的现象。

（三）对不缴水电费的业主应对不当

一些商业物业服务企业在收水电费，由于商户不愿意缴费或直接拒缴，商业物业服务企业直接采取了断水断电的手段，对商户经营造成了直接的影响，从而对于商业物业服务企业的收水电费的行为进一步产生反感，最终对这项工作造成了极大影响。［4］

（四）清洁绿化水费违规

部分商铺、公区在进行清洁绿化作业时，其产生的水费、电费不包含在物业费中，而是单独提出作为水电费另收，这一违规行为增加了各商户的在水电费上的份额，而公摊的水、电属于物业服务的内容，该部分费用的额外收取无形中增加了商户的经营成本，因此商户也不会配合进行正常缴费［5］。

（五）对偷水偷电监管不到位

个别商户存在偷水、偷电等行为，尤其是偷水行为，很难进行监管，并且也缺乏惩处的法律法规，再加上商业物业服务企业的监管无力，想着供水公司抄取总表结算水费，自身的利益不会受到损害，因此针对偷水的行为不作出回应，导致这部分的费用会由所有商户均摊，商户因商业物业服务企业的监管不到位，自己平白无故多出了那部分的费用，自然不会配合收水电费工作。

三、商业物业管理中水电费的解决路径

商业物业企业或自持或销售，因此水电费结算户会由之前的开发商变更为商业物业实际管理方，也就是由商业物业企业从供电局、水来水公司购买，然后转售给商户。随着国家政策明确，以及物权法的出台，商户维权意识的强化，为减少商业物业服务企业在收水电费时与商户产生冲突，需制定科学的管理制度以及合理的价格标准，以正确的方法来展开这项业务［6］。而一旦商业物业服务企业在收水电费时，没有处理好与商户之间的关系，不仅会导致收水电费的受到影响，严重时会激化商业物业服务企业和商户间的矛盾，因此需要通过制定一系列的解决路径来避免发生这一情况。

（一）制定物业服务企业的权利维护政策

随着商业物业服务行业的发展，需要政府为其制定相应的权利维护政策指引，来规范商业物业服务企业水电费的转售工作。商业物业服务企业转售水电费是未来的必然趋势，对于社会而言也有着积极的意义，通过邀请政府相关部门以及行业协会，结合当前的环境，指导商业物业服务企业水电费的转售业务，避免在该过程中，遇到部分拒不配合的商户，能够有相关政策规定作为支撑，为转售水电费工作的顺利开展提供最基础的保障。

（二）站在商户的角度考虑问题

商业物业服务企业在水电费转售时，站在商户的角度考虑问题，通过提高自身运营管理水平，使自身商业物业更有特色，更有客流来获取到商户的支持，使商户在商业物业中获得既得利益，从而积极主动的配合这项工作，这样有助于帮助商业物业服务企业与商户打好关系，同时减少矛盾、纠纷等事件的发生。

（三）说明产生转售水电费的原因

商业物业服务企业通过为商户详细说明转售水电费的原因，将收费价格标准进行公告，增加商户对收费构成的透明度，同时也让其了解合理规范的转售水电费操作不会对商户正常经营造成影响，从而减少冲突问题，实现双赢效果。

（四）借鉴行业标杆商业物业服务企业

商业物业服务企业在开展转售水电费工作时，通过借鉴行业标杆商业物业服务企业，结合自身商业物业的实际状况进行取长补短，强化在处理冲突时的应对措施，同时组织物业服务人员去行业标杆商业物业服务企业学习，通过不断的交流，有利于发挥规模效应，推动行业快速、健康发展，促进物业服务行业的改革创新。

（五）加强日常管理

商业物业服务企业除了在转售水电费以外，在日常的物业服务中，提高自身的物业营运水平，提高管理质量，将商户的利益摆在首位，采用新技术、新方法，发挥资本、互联网、物业管理各自优势，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，提供多元化的物业服务。同时转售水电费过程中，严格按照国家政策制定转售价格，规范财务核算，及时开具发票，缴纳税款，通过运营提高商业物业的附加值，平价转售水电费，通过提高商业物业管理费弥补相应的水电费损耗成本，由后付费改为预付费，改造智能化水电费系统，提高商业物业服务企业在业主心目中的地位，从而更有助于其在开展代收水电费工作时得到商户的配合支持。

四、结语

商业物业服务企业近年来的发展受到众多因素，正在迅速的发展，促使商业物业服务企业的深化技术革新，对于水电费方面，若操作不当，不仅会激发与商户间的矛盾，也会使得水电费工作受到干扰，为避免出现这一现象，需通过制定商业物业服务企业的权利维护政策，站在商户的角度考虑问题、说明产生转售水电费的原因、借鉴行业标杆商业物业服务企业的管理理念、方法、加强日常管理等的方式，来不断提升自身的营运管理水平，从而为水电费工作的正常开展提供保障。

参考文献

［1］杨波.商业物业的管理与发展对策研究［J］.经营管理者，2020（11）.

［2］殷雪峰.商业物业管理自营模式应用与探讨［J］.现代物业:中旬刊，2020（6）.

［3］徐礼芳.浅析利用商业管理模式提升物业公司应收账款的管理效益——以XB物业A子公司为例［J］.中小企业管理与科技（中旬刊），2020（12）.

［4］韩露.商业物业企业智慧财务建设思考［J］.经贸实践，2019（18）.

［5］谢保生.浅析商业地产物业管理现状及发展对策［J］.现代物业（中旬刊），2018（1）.

［6］关涛，苏宇欣.办公楼和商业物业的差异分析——财务视角及租赁和投资内涵［J］.中国房地产（学术版），2020（4）.

作者:孟金伟 单位:韶关奥园广场商业管理有限公司