日本住房反向抵押贷款的发展

【摘 要】日本是世界上人口老龄化水平高且老龄化速度快的国家。为了应对人口老龄化的挑战，日本在加强养老保险制度建设的同时，积极探索各种补充养老保障方式，以住房反向抵押贷款为主要内容的以房养老就是其中之一。本文主要介绍日本住房反向抵押贷款的发展状况以及下一步继续发展需要面对的问题。

【关键词】老龄化；住房反向抵押贷款；信托

一、日本人口老龄化现状

日本是目前世界上人口老龄化水平最高的发达国家之一。1970年，日本65岁及以上的老年人口达到739.3万人，占总人口的7.1%，按照联合国标准，日本开始进入老龄化社会。日本人口数于2004年达到高峰，从此之后总人口持续减少，年满65岁以上的人口加速增长。在2005年，老龄化人口已经占到日本总人口的20.1%，较之1985年高出了约10%，这意味着每五个人中就有一位老年人。从预估显示，高龄者比例将在2015年涨至13%，2020年涨至15%，2025年则有可能达到18%。因此，为了适应老龄化社会的逐渐形成，日本金融相关行业也做出相应调整，以提供符合社会现实需要的金融产品。住房反向抵押贷款应运而生，用以满足老年人消费需求，保障其晚年生活。

二、日本反向住房抵押贷款基本情况

日本的住房反向抵押贷款于1981年在东京都的武藏野市首先推出，名为“长期生活志愿资金贷款制度”，由地方自治体、信托银行以及其他市场参与者组成。住房反向抵押贷款的借款人（老年人），将拥有产权的居住用住宅作为融资担保，以此向贷款人（融资机构）融得资金。当借款人死亡时，住房反向抵押贷款合同终止，此时，贷款人将担保用房屋加以处分（拍卖、变卖）用以清偿贷款。此外，由于实施主体不同，主要分为政府主导下的自治体（政府机构与社会福利相结合）、政府主导下由国土交通省及厚生劳动省推行和私营机构主导这三种模式。需要说明的是，到目前为止，日本还没有寿险公司参与住房反向抵押贷款。究其原因，主要有两个：（1）住房反向抵押贷款与寿险公司的运营模式有较大的差距。方向抵押贷款业务需要寿险公司长期担负资金，只有等合同期满，将房产收回变卖后才能实现价值，属于“本利最后收回方式”，而寿险业务的运营正好相反，属于“本利逐渐收回方式”。（2）寿险公司认为反向抵押贷款的运营风险较大。特别是在日本经济危机长期化，房地产市场持续下滑的情况下，开办机构要承担很大的风险。

三、日本住房抵押贷款新特点——新信托型住房反向抵押

日本的住房反向抵押贷款在1981年市于武藏野市试点运营之时，便涉及结合信托业务。从此之后，以信托方式进行反向抵押贷款的各种业务也逐渐开始研发。结合信托业务的住房反向抵押贷款，被称作“资产活用型银行贷款”或者“信托反向抵押”。为了能够更进一步发展该项业务，日本信托经济研究会已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人居住用不动产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品。值得注意的是，在此构架汇中，老年人为委托人，其居住用不动产、金融资产以及年金交付信托，受托人也可以进行整合使用。因此，一项住房反向抵押贷款业务也不仅仅涉及一家银行，而是可以结合多数的信托机构所持有的住宅用不动产，通过这种方式形成更大的资产资源。此外，基于信托资产所衍生出来的信托受益权可以分离为受益权和使用受益权。受益权，是指委托人（老年人）可以依旧生活在用以抵押的住房同时获得生活费用和医疗看护费用；价值受益权，则是指受益人同时有权对信托财产所生成的成果接受分配。因此，如何构建投资人价值受益权先流通市场，对于住房反向抵押贷款更为重要。

四、新信托住房反向抵押贷款在日本发展展望

日本最初推出信托型反向抵押贷款时，获得了极大的关注，但是由于泡沫经济的崩溃，导致房地产产业下跌严重，产生了许多债务无法履行的现象，从而此项业务在发展上颓然受挫。但是日本面临日益严重的老龄化问题，未来继续推行此种产品的可能性依然很大。因此，信托型反向抵押贷款的未来发展方面，应重视下面几个层面的问题：（1）风险问题：应注意房地产价格细化以及利率上升所衍生出来的相关风险。（2）合同问题：应当深度研究借款人死亡后遗产继承人与被继承人可能产生的法律问题，诸如是否有必要在合同中设立连带保证人以及当老年人意思能力丧失应如何举证及其后续处理等问题。（3）对象问题：对于产品的推广与面向的客户，是否以中产阶级为设计与行销导向，以避免可能产生的无法履约的情况。

参 考 文 献

[1]何颖仁，高达一.老年住房信贷与保险[J].重庆建筑大学学报.2001，（1）：86～90

[2]孟晓苏.论建立反向抵押贷款的寿险服务[J].保险研究.2002，（12）：44～45