地铁改建开启“新东街口”时代

201 1年初始，榕城商圈老大――“东街口”，“服役”近25年的东街口天桥正式谢幕，地铁站开建后，从东街口到南门兜沿线逛街，只能通行公交车，若东街口成“半工地半购物”的商圈，是否对这个商圈产生一定影响?改建后的“新东街口”是否会焕发新的活力，引领城区商业再度繁荣?

历经数十年的自然聚散，福州从一个东街口商圈逐渐扩展成今日的“东南西北”四个商圈。北即位置最佳、历史最长、规模也最大的核心商圈东街口，南则是以中亭街、步行街、元洪城为主要代表的台江商圈，西部的宝龙城市广场与万象城联袂组成万宝商圈，东部商圈虽然未具规模，万达广场却已独领。

在未来两三年，福州至少将诞生5座大规模、大体量、全业态的城市综合体，这也必然导致现有的商圈格局大幅改变。东街口商圈的核心地位还能保持多久?

谁是福州商圈老大?

“论资历，东街口商圈作为福州的传统老商圈而一直傲立群雄。作为福州千年以来的城市中心，繁华的东街口周边商厦林立，交通也十分便利，且毗邻‘三坊七巷’，地理位置首屈一指。”福州地产策划人林祥对记者说。

不过，随着城区范围和人口的增加，一个东街口显然无法满足福州的需求。十年前，中亭街与台江步行街改造升级后，台江商圈回归繁华。

“尽管拥有诸多大型批发市场，与东街口的零售业相比，台江商圈一直略显低端。”林祥说，不过，细分业态带来的巨大销售合力，让台江商圈成为福州不可忽视的商业力量，例如，这里的家电销售占了福州全城的三分之一。沿街黄金铺面每平方米租金如今已逼近千元，接近东街口繁华地段的水平。

2007年，自荒凉之地建起的宝龙城市广场在开业之初就不被人看好。“半年免租金期结束后出现大面积退租，家家贴着转让公告的萧瑟场景至今让人心悸。”21世纪不动产肖昌龙告诉记者。

“萧条直至金逸影城入驻宝龙。”肖说，当时，金逸影城作为福州少有的豪华多厅影院，吸引了许多年轻观影人群。餐饮娱乐业随后发力，留住了人气，最终盘活了整个万宝商圈的消费氛围。

“万宝商圈的成功，让人看到了综合性商业地产项目的未来。2009年底，万达入驻福州金融街，发出了当年福州商业的最强音。”业内人士这样评价万达的入驻：万达提出的城市综合体概念，凸显了新商圈对吃喝玩乐购的“高、大、全”布局，紧随万达之后，福州上马多个所谓“城市综合体”。

新商圈崛起的必然

东街口商圈发展时间最长，规模也最为健全，商圈内汇聚了东百、大洋、东方、新华都、冠亚广场等多个知名商场。由于是老街区，虽历经改造，但街道依然不宽阔，不过这恰恰造就了熙熙攘攘的街市氛围。

“但是，由于老城区格局既定，物业老化，大型停车场、休闲广场等设施缺乏，让东街口商圈在汽车时代颇显无奈。”作为一个老福州，林祥发出这样的感慨：市中心老街区交通拥堵，每逢节假日更是雪上加霜，行车慢、停车难，下得车来，在狭窄的路边走路还是比肩接踵。

在拥堵城市病的困扰下，相当的消费人群从东街口分散开来。事实上，万宝商圈的崛起、万达广场的火爆，颇得益于此。

林祥说，“一个城市规划和商圈规划是相辅相成的，成功的商圈不仅能提升品牌价值，更能获得稳定的商业回报。”由于地处新城区，道路设施规划合理，这些新商圈也都配备了充足的停车场，让有车的家庭方便前往。“事实上，与老商圈“大型商场+商铺街”的模式聚集了人气不同，新商圈的定位偏中高端消费者，这个群体自有轿车的比例很高。福州大学管理学院教授陈章旺说。

“福州新商圈崛起的关键处还在于，市中心的饱和、房价的飙升以及城市规模的扩张，让城市新区人口暴涨――台江商圈的重新崛起，受益于当时福州‘南进’开发南台岛；福州沿江东扩规划建设东部新城，炒热了以万达为首的东部商圈。”陈章旺表示。

最典型的莫过于万宝商圈，有分析人士认为，金逸入驻不过是一次契机，而真正带动万宝消费力的则是金山入住率的提高。得益于市区狂飙突进的房价，“睡城”金山终于“觉醒”，大量人口入住。

地铁创造新东街口

迅即到来的汽车时代，新商圈飞速发展，对比之下，东街口不免有些黯然失色。不过，由于东街口紧邻三坊七巷旅游景区，是鼓楼区传统中心，承载了福州历史文化元素，凭借这些资源，东街口商圈的核心地位难以撼动。

“地铁工程建设将造成东街口人流分散，负面效应不可忽视。”福州大学房地产研究所所长王阿忠指出。“不过，目前地铁建设的负面影响，是东街口商圈为新未来付出的代价。”

地铁一号线沿福州中轴线南北纵贯而行，联通了东街口与台江商圈。这意味着，即使是福州南部乃至仓山的消费者，都可以通过乘坐地铁迅速地来往北部的东街口。新东街口商圈将凭借自身的成熟规模，将影响范围扩大至全市。另一方面，地铁将极大地缓解东街口现有的交通压力，而由地铁施工带来的一系列市政设施改造，也将改善东街口周边的旧有格局。

“事实上，对于所有商圈来说，欲想更上一层楼，还必须在百货业上有所区隔。”陈章旺认为。福州百货业的格局颇为独特，东百与大洋密集，百货品牌单一。众多商业项目定位之初干差万别，但最后因为主力百货与品牌相似，从而导致商业项目整体雷同，差异化经营和特色更是无从谈起。同质化的百货对市场最大的杀伤力是引发了民众的审美疲劳，这也是为何引入H&M、ZARA、星巴克的万达能在开业之初便受热捧。