榕二手房中介逆市求突围

由于房产中介通过抽佣生存，通常房价松动对中介没有太大影响，而成交量一旦下跌，中介门店就会入不敷出。面对二手房成交量的持续低迷，各房产中介企业正积极酝酿着变革：提高租赁业务，侧重二手商业地产，逆势低成本扩张店面，甚至期望与开发商合作联云力……

住宅遇冷商业火热

房产交易遇冷，各中介积极增加拓展租赁业务。

“在当前市场下，一旦整体环境观望氛围浓厚，必然还是会选择继续租房。”朝阳房产市场部高级经理周福良认为，无论政策调控如何走向，每个人都离不开住房消费，要么租房，要么买房，“淡转租、旺转售”是市场常态。

租赁业务所能获得的佣金低，尽管租赁业务量看起来有所上升，但仍无法依靠租单来支撑运营。在住宅市场全面限购的形势下，敏锐的二手房中介纷纷将目光投向表现火爆的商业地产。报纸刊登的房源广告上，不少中介纷纷开辟了“商业专栏”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商铺。

“调控至今，以前只是有意向买铺的许多客户真正付诸行动的多起来了，很多都开始认真地找铺。”一位中介经理介绍说，“商铺总价较高，给经纪人和中介企业带来的收益也高，一单商铺交易往往相当于几单普通住宅。”

面对住宅市场的持续调控，让不少投资者失去耐心转变投资思维。由于商铺一直以来都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策调控对商铺没有影响。加上这类物业比住宅的投资回报更高，在住宅观望气氛浓郁的情况下，商铺的投资潜力凸显了出来。而且，目前二手房市场中的很多商铺，大多位于成熟社区内，有着稳定的人流量及消费群体，租金和投资收益率比较稳定。

不过，由于商业地产门槛比较高，一直是地产中介比较难介^的领域。“介入商业地产不仅要分析商铺的位置、结构还要分析投资回报率，需要系统培训。”双安房产董事长郑爱新介绍说。为此，双安房产今年专门开辟了商业地产部，培训专门人才做商业地产市场。

逆势扩张自我加压

“如果说前两年是小中介抢市占大中介份额的话，从今年开始，这种现象倒过来，大企业开始占领小企业的份额。”郑爱新表示，20 11年将是中介公司强者更强的一年，行业面临洗牌，份额也会向品牌企业集中，

“品牌公司累积了一定的资金和发展经验，相对来说，抗风险的能力比较强。”

从目前的市场情况来看，一些小中介的关门现象已经出现，而大品牌中介却于去年年底开始纷纷迈开扩张的脚步：2010年10月，双安房产提出“百店计划”，准备在福州、厦门、泉州等地进行门店扩张；2010年年底，朝阳房产仓山万达店、融信宽域店、中庚店、西湖店等六家门店齐开，布点新区及中心重点区域；同月，骊特房产13后家店齐开的大手笔震撼市场……

逆势扩张的同时，大品牌中介公司也开始对人才进行储备，小中介抗压能力相对差，市场好就开，市场不好就关，所以，这个时期成为大中介收编小中介人员的绝佳时期。

一二手房联动或将再现

相比开发商，中介位于房地产产业链的下游，在上游遭遇“限购”而降温后，下游大量中小企业因此断奶也很正常，

“如果房地产商承担一倍的损失，中介至少要承担两倍以上的损失。”一位房PAIr指出。

“限购令后，同行(大小中介公司)总的成交量下降了50％～60％，双安下降了30％左右。”郑爱新表示，

“我感觉这一轮调控会下跌至少10％～20％，按照道理福州的均价保持在8000～10000比较合理。而控的效果还将在一两年内不会变化。”

从近两年商品房的交易情况来看，二手房占的市场份额已经越来越大。特别是近年来大量商品房新盘交房，2011年，将有更多更高品质的房源进入二手市场流通，交易品种也日益多样化。

未来可能无限美好，当下却压力巨大。为渡过这个“黎明前的黑暗”，各个中介公司可渭“八仙过海，各显神通”：加强租赁业务、介入商业地产、逆势扩张门店。而在2008年曾经出现的“一二手市场的联动”也可能再次出现。

一二手联动的做法其实在上海、广州、深圳等大城市已经相当普遍，而福州在2008年市场低迷时也曾出现过，以朝阳为例，在2008年时，也曾和万科、闽长等开发商签订协议，开发商提供房源、中介寻找买家，一旦出售成功，由开发商支付佣金，这一做法在淡市中取得了不错的业绩。