也谈住房双轨制时代

2月24日，全国保障性安居工程工作会议在北京召开，中央与省级政府签订“军令状”，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。1000万套，几近于去年全年商品住房的供应量。媒体纷纷评述，这将意味着中国房地产双轨制时代的来临，房产市场自此一分为二，在既有的商品房市场的基础上，又新增了一个等量的保障房市场。

中国房地产市场，历经了无数次政策与市场的角力，交织了从整个社会到每个城市个体的情愫，更掺杂了投资者的欣喜――可以准确地说在中国投资房地产，只要是买了就有赚，几倍上涨都算稀疏平常。但我们必须清醒地看到，之前的房地产更多的是损害了许多普通城市家庭的幸福感，高企的房价与工资水平的巨大落差，房子成了压在肩上一生的包袱。而今，这样僵持的局面已经松动了。

房子是商品没错，但它同时也是一种必需品。作为必需品，政府必须考虑到“居者有其屋”，必须承担起让中小收入家庭住上房的责任；而从商品角度出发，就应该让市场充分发挥调节作用。因此发展双轨制的房地产市场，是符合当下中国的现状。当然目前只是提出今年的保障房建设任务，保障房真正上市还需要一定的时间，因此，保障房对出市场的冲击，还有一个过程。

保障房“军令状”的出台一定会得到山呼海啸般的赞许。但其中隐含忧虑，之前的房地产政策到各地往往“打折”、执行不到位，保障房建设会不会碰到同样的问题呢?这其中的核心就是资金问题，若按照2010年7800亿元的保障房投资额来推算，今年1000万套保障房建设投入需要超过1.3万亿元，而这笔资金主要来源于地方土地出让金和中央财政拨款，其中地方财政拨款占大头。

按照国务院的规定，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％。经济学家们普遍担心，在地方财政严重依赖土地收入的状况下，拿出10％的土地出让净收益将面临巨大困难。就以海南省为例，去年该省房地产行业上缴的税收占财政收入的50％以上。解决房地产双轨制的核心问题就是资金问题，无论资金怎么筹措，1000万套保障房“军令状”已经签下。但保障房建设要形成一个长效初制、长期运作下去，就必须改变地方政府依赖土地财政的现状。