住房公积金贷款风险与防范对策

住房公积金是职工的长期性住房储金,建立的目的就是为了提高职工住房消费能力,并推崇“低存低贷”的购房融资政策。无庸置疑,近年来住房公积金贷款规模急剧扩大,而贷款还帐的数额仍相对较少。但应看到由于贷款业务开展的时间不长,贷款总规模还较少,潜在的风险还未充分释放,这就需要我们在今后工作中,合理管理好风险和收益,达到“适度控制好风险,通过合理的风险承担,获取稳定的收益”的运作管理目标。

从经济学的角度来说,风险并非现实的损失或危机,而是一种损失或危机的可能性,由于也有获利的可能,因而不会引起人们的高度注意,但这种损失或危机的可能一旦转化为现实,就难以弥补和克服。所以,我们要通过识别、衡量、分析风险,并在此基础上有效控制风险,用最经济合理的方法来综合处置风险。

一、防范住房公积金贷款风险的重要性

(一)防范住房公积金贷款风险是落实“三个代表”重要思想的体现。住房公积金最大的职能就是提高和改善广大职工的居住条件,构筑社会主义市场经济的住房保障体系,它的贷款方向是为中、低收入家庭购房提供资金支持,同时为特困无房户职工家庭提供廉租住房补充资金,因此防范和化解贷款风险,管好、使用好住房公积金是落实“三个代表”重要思想的最好体现,只有住房公积金保值增值,才能发挥住房公积金应有的作用和职能,最大限度地为广大职工服务。

(二)防范住房公积金贷款风险是缴存住房公积金职工的迫切要求。住房公积金贷款资金主要来源于职工缴存的住房公积金,而住房公积金是职工工资的组成部分,是养老保险的补充资金。《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)明确规定,职工缴存的住房公积金所有权属职工个人所有,职工在符合提取条件时可以随时提取、使用,若住房公积金管理出现风险,必将造成资金损失,直接关系到缴存住房公积金职工的切身利益。

(三)防范住房公积金贷款风险是社会主义市场经济的客观需要。我国正处在改革、发展、稳定的关键时期,住房公积金是一笔不小的资金,一个地方少则几亿多则几百亿,如果管理使用得好,贷款风险防范得当,不仅促进住房建设,促进地方经济的发展,反之造成社会不稳定、阻碍经济的发展。

(四)防范住房公积金贷款风险是住房公积金制度的必然要求。《条例》明确规定,管理中心负责住房公积金的保值、增值,风险由管理中心承担,管理中心的管理费用来源于住房公积金增值收益。如果管理中心管理公积金不到位,使用不当,存在较大风险,住房公积金越管越少,职工对缴存住房公积金失去了信心,必然要动摇住房公积金各项利国利民的制度,建立与市场经济相适应的住房保障体系就无从谈起。

二、住房公积金贷款的风险类型

住房公积金贷款的风险主要表现为以下几个方面:

1、由非理产生的贷款风险。非理性的行为,有主观方面的故意,主要有:(1)发放人情贷款;(2)借款人故意不还贷款;(3)借款人挪用贷款;(4)住房未按规定设定抵押和办理保险。

2、理产生的贷款风险。尽管借贷双方的行为都表现得十分理性,但还是会产生难以预料的贷款风险,主要有:(1)借款人的收入减少,无经济能力归还贷款,而借款人又没有二处住所可以腾空抵押住房,以便处置抵押住房,清偿贷款本息;(2)抵押物或质押物因自然灾害造成灭失,而借款人又没有经济能力归还贷款,造成贷款不能按期足额收回;(3)有关贷款经办人员的疏忽大意,造成贷款不能按期足额收回;(4)由于对客观规律的认识不足,造成管理制度不健全或者不完善造成的贷款风险。

三、产生上述风险的原因

造成上述贷款风险的原因主要有以下几种:

1、中心内部管理风险。

管理风险是住房管理中心内部制度不健全或制度不落实,为违规贷款留下漏动和机会,导致中心蒙受损失的风险,具体表现为:中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批及办理产权抵押登记等环节过程中出现责任心不强、工作疏忽等因素,对抵押担保手续不健全或不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有,是中心内部管理薄弱,借款人提供虚假证明材料,造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”,从而加重了借款人的负担,从而形成了贷款风险。

2、制度风险。

由于委托银行不承担公积金个人贷款中存在的任何风险,监督职能形同虚设,中心在贷后管理环节处于被动地位,因此造成一定程度的贷款风险。

3、政策风险。

政策风险是受到国家职工住房,保障制度房地产投资和金融经济环境的影响而形成的,它的政策特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,其中大部分职工收入不稳定,偿还贷款能力不强,影响了贷款的安全性,再加上贷款期限较长,增加了违约行为发生的可能,存在贷款人不能按照合同约定改造还款义务的隐患。

4、信用风险。

主观原因包括包括借款人有意赖帐,套取贷款,假借款,恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款,还有的因为不是公积金缴存人,借用有住房公积金贷款的做购房贷款申请人,日后出现纠纷,影响贷款的偿还,再者,信用风险直接取决于借款人的资信程度,借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系,但是,在贷款工作中,中心对借款人的资信调查只限于借款人是否在中心申请过贷款,贷款后是否发生违约,单位出具的申请以及工资收入证明判断其信用状况,存在严重的信息不属实的实际情况。

5、自然风险。

主要是借款人对还款能力估计失误。其主要目的原因是由于贷款期限长,额度大,借款人,抵押人,担保人及抵押物等状况发生改变,有的借款人由于失业,伤残,离异或借款人丧失经济支付能力,或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款,导致贷款不能按期足额收回,形成逾期或呆账。

四、公积金贷款风险的防范对策

住房公积金是老百姓的血汗钱,是一种返还性的住房公益性基金,不允许出现风险损失。这就要求公积金管理机构高度重视对公积金个人住房贷款的风险管理。根据以上对各类风险形成原因的分析,应切实采取以下措施,防范和化解贷款风险。

(一)逐步建立个人信用库。由于公积金贷款期限长,不确定因素多,一笔贷款的发放是否成功,起决定作用的还是贷款人的信用状况,因此,有必要对贷款户建立一个个人资料库。包括基本身份状况、就业状况、收入状况及家庭背景等,一旦发现有逾期苗头,通过调阅个人资料库,及时采取措施。其次还可利用管理中心负责记载职工住房公积金的优势,动态掌握借款人住房公积金账户变动情况,及早发现潜在的风险。

(二)构建贷款风险政策化解机制。即督促住房公积金管理机构按《住房公积金管理条例》规定和相关

财务管理办法的规定,在增值收人中按比例提足贷款风险准备金,并要求它严格程序及时核销坏死账。

(三)完善公积金个人住房贷款政策和方式,防范和化解系统风险。一是贷款规模与缴存额挂钩的办法,将借款人月还本付息额严格控制在其家庭月收入的40%以内。二是改善还款方式,在时间和地点上方便借款人还款,使其养成按期还款的习惯。管理中心可根据借款人的需要设计月等本金还款、月等额还款、月递减还款等多种还款方式;在还款时间上,可允许预还或一次性还款,对外出劳务人员等特殊职业的,允许按季还款;为方便借款人还款.可利用银行网点和资源,办理还款储蓄卡或一卡通,实行通存通还,自动划款。

(四)严格个人住房贷款的抵押管理,防范抵押风险。一是认真审查抵押房屋的合法性,对用存量房作抵押的,产权权属不清或共有比例划分不清的,不予贷款;用期房设置抵押的, 严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况,信贷人员要对开发项目进行跟踪管理,确保抵押住宅按时竣工,交付于借款人方能贷款。二是要求售房单位承诺到期及时办理产权过户手续,不履行承诺的,负连带责任。三是抵押率严格控制在70%以内,避免抵押物的变现风险。

(五)建立健全贷款风险管理制度。因贷款业务数额大,期限长,为了有效地防止风险,管理中心内部应建立健全各项风险管理制度。首先结合公积金贷款业务自身的特点,制定具体的操作规程和实施细则,以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序;其次加强日常贷款业务管理,提高经办人员的自律意识和责任意识,建立完善的审核机制、内控机制,加强贷款台账及档案资料的登录和收集,实行规范化、制度化、科学化的管理;三是实行风险清收责任制,对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收,并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人,加大清收力度。

(六)切实做好住房保障工作。由于住房公积金贷款有政策性的一面,且有中国的国情及道德因素原因,往往在要处理抵押房产前,对借款人住处有个妥善的安排,以维护社会稳定。因而管理中心可以通过调换住房、缩小面积、调整住房位置等方式,使借款人既有房屋可住,又能重新具有偿债能力;还可以通过借款人放弃住房所有权改为租赁住房支付租金的方式解决清偿债权问题;再者,管理中心可从其增值收益中拿出一部分资金来兴建一批廉租住房,一方面对没有房可住的特困户提供一个临时住处,另一方面在处置抵押物产前,可给借款人一个周转之所;甚至可以考虑在发放个贷时,把其提供第二暂时住所作为贷款的一个条件,以方便处置抵押物。

(七)大力提高住房公积金管理机构工作人员的素质

1、务素质。(1)担任信贷工作的,必须具有大专以上文化程度,并具备信贷业务知识。要达到这一要求,一是把好进入关;二是在规定期限内通过自学或培训而实现。(2)实行信贷员上岗证制度。对住房公积金管理中心的信贷员进行强化培训,在规定的时间内必须取得信贷员上岗证。否则,不得担任信贷员。

2、政治素质。加强思想政治工作,开展职业道德教育。对于职业道德不好的职工,不得担任信贷员。

3、择优上岗。改革用人制度,实行竞争上岗。重要岗位定期轮岗。

公积金贷款的风险防范工作,是一项长期工作而又紧迫的工作,除了不断学习借鉴新经验,还要加强自身素质建设,提高创新识,加强监督管理,更要从实际出发,坚持科学观的发展理念。防止事前轻防范,事后重处理的错误行为。