房屋维修管理的难点要点综述

摘要：随着经济的快速发展，人们生活水平日益提高，对衣食住行提出了较高的要求。过去八、九十年代设计的房屋也以远远落后于当前的使用要求。本文首先阐述了房屋维修的概念和房屋维修管理的特点，继而着重分析了房屋维修管理的难点和房屋维修管理的要点。

关键词：房屋维修管理；特点；难点；要点

中图分类号： TF576.7 文献标识码： A 文章编号：

随着经济的快速发展，人们生活水平日益提高，对衣食住行提出了较高的要求。过去八、九十年代设计的房屋也以远远落后于当前的使用要求,一是面积窄小,不适用。二是样式不美观大方、结构不合理。从现代建筑学的观点是要求经济、合理、适用、且美观大方。因此，无论是单位或个人对原有的建筑物都要进行维修管理。维修管理是一个对工程和技术要求较高,对房屋维修管理人员要求较严格, 要有一定专业技术和技能的工作。而在房屋维修整个过程中，笔者认为，了解好房屋维修管理的特点、难点及要点，往往会起到事半功倍的效果。

1 房屋维修的概念

在房屋使用过程中, 由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作, 通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定, 对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论, 对房屋进行维修, 其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。

2房屋维修管理的特点

房屋由于受自然侵蚀、使用、生物破坏以及其它各种灾害的影响与作用，房屋会逐渐破损，使用价值逐步降低。这时必须通过经常的、及时的维修工作才能全部或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制破损的发生，延长房屋的使用年限。维修工作贯穿了房屋使用过程的始终。

因此，多数房屋维修除了具有新建房屋的特定性、固定性、体积大、价值高、露天作业和受自然条件影响大等特点外，一般还具有以下特点:

2.1房屋维修受到的约束较大，具有明显的限制性。

维修工作只能在原有房屋基础上进行，创造性较低，且工作不能超越特定的环境条件。特别是对具有历史、文化意义的房屋维修，除了要保持原有建筑风格之外，还要与周围环境相协调。

2.2房屋维修是一项经常性的工作。

房屋使用期限长, 在使用中由于自然或人为的因素影响, 会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，房屋的各个部位，如结构、内外墙面、防水及零星构筑物部件等都会有不同程度的损坏，而且这种损坏经常发生，无明确规则。由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异,即使同一结构房屋使用功能的减弱速度和损坏程度也是不均衡的。因此，当损坏发生时需要根据损坏程度随时进行小修、中修或大修。

2.3房屋维修量大面广、零星分散。

量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同, 决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。

2.4具有较强的技术性。

房屋维修往往人少工种多，维修工作不仅包括建筑工程专业的技术，有时还包括机械、设备、通信等相关专业的技术。

同时，房屋维修工程管理还涉及维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了房屋维修的以上特点才能对房屋维修管理工作有一个比较全面的认识，才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。

3房屋维修管理的难点

3.1从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。

因为待遇普遍较低，从业人员的素质多数也是偏低的，具备一技之长的本来就少，而房屋维修工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合性人才，一要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关，还与企业拥有的市场量有关。

3.2基础资料不全方面的问题。

在许多新建房屋中，这类矛盾要少一些。但是在维修工作量非常大的老旧房屋上，这类问题就非常特出，而且难以解决。

3.3维修基金问题。

特别是在物业管理条例实施前建设的大量房屋中，以前房改基金可以用于房屋维修的资金少之又少，对于大修和中修则更是“杯水车薪”。

3.4维修工程施工的资质管理问题。

大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的，一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付，但对于稍大一点的项目，物业公司只能“望洋兴叹”了。

4房屋维修管理的要点

对房屋实施维修可以延长房屋使用年限，减少自然淘汰率，为国家、个人节省建房资金。在进行房屋维修工作时，应该遵循“美化城市，造福于民，有利经营，方便生活”的原则，对房屋实行“管养合一”和综合治理，确保做好房屋维修管理工作。因此，房屋维修工程管理的要点存在以下几方面:

4.1房屋维修工作要按照“安全、经济、合理、实用”的四个方面实施。安全，就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证业主或使用人的住用安全。这是房屋维修的首要原则。经济，就是加强成本管理、资金管理和维修定额管理，把钱花在“刀刃上”，合理安排开支，节约和合理使用人力、物力、财力，做到少花钱、多修房。合理，就是维修计划和方案制定要合理，按照有关规定与标准进行维修，不扩大维修范围。实用，就是从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，以适应业主和使用人在使用功能与质量上的要求。

4.2通过维修，使所修房屋不受损坏，做到“能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养”。

4.3对不同类型、不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采取不同维修标准、不同的维修方案。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好日常养护，保持现状和使用功能。对于旧的房屋，需要根据房屋的建造年代、结构类型、使用材料、质量现状、环境等特点综合考虑，采取不同的维修改造方案。

4.4加大投入，吸引人才，抓住机遇合理快速扩张，尽快完成规范和积累，才能有效解决其它难点。通过做大、做强，解决人员素质和待遇的矛盾、解决施工资质等问题，从而使上述难点逐一化解。

5结语

总而言之，通过对房屋维修工程管理工作的特点、难点和要点的分析，我们要迅速而准确地把握房屋维修工程管理的思路、方法和出现问题后的对策，搞好房屋维修工程管理工作，保证房屋的保值增值，又有利于改善和提高居民的生活水平。

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