房屋渗漏维修技术分析

近年来，随着城市建筑业的不断发展，已有相当一部分的老建筑出现房屋渗漏的情况。对于城市物业管理部门来说，房屋渗漏维修不仅涉及到物业的保值和增值以及业主满意程度等问题，且维修的技术要求比较高，所占比较大。具体分析造成房屋渗漏的原因，并积极采取相应的维修措施，可提高对社区居民的生活保障，本文就城市房屋渗漏的维修技术进行分析探讨。

我国目前超过60亿m?的城市住房面积中老房子占的比例很大，且很大一部分的房屋都已基本接近所规定使用的时限，极需要物业管理部门进行维修工作。通常情况下，房屋屋顶或外墙的渗漏，给业主生活带来了很大的不便，严重影响了业主的生活质量。因此，分析房屋渗漏的原因，加强房屋渗漏的维修，是广大城市物业管理部门目前面临的重要工作任务。

房屋渗漏的原因

1.房屋基层的干燥处理的不够充分

房屋在施工之前，防水层中的保温层中，存留一部分还未干燥的水分。从而导致了施工人员在铺贴卷材时，热沥青水被急剧汽化，将一部分水蒸气封闭在房屋屋面的基层内。伴随着施工环境气温的升高，被封闭在屋面基层内的水气开始蒸发，从而造成卷材起鼓，严重情况下可能造成卷材表面和底部腐烂。而如果使用柔性防水，方面基层干燥度不够，水份或者溶剂的蒸发就会较慢，从而胶粒分子链的热运动带来一定的影响，不利于成膜，甚至还可能会对基层砂浆和涂料间的粘结力造成影响。

2.房屋屋顶的细部结构和接头问题

施工人员在进行线圈铺贴时，由于铺贴的方法不当，导致两个线圈间的宽度不够。通常根据规定，短边圈的搭接不能少于100mm，而长边圈得搭接不得少于于70mm。因此，如果操作人员在施工的过程中疏忽大意，使层和层之间不小心夹带了一些杂物或一些严重污染物，都可能会对房屋屋面的防水质量造成影响。

3.房屋的屋面基层不平整

房屋的屋面基层不平整或者强度没有达到施工规范的要求，导致房屋的防水层表面经常产生积水，时间太久便会导致腐烂和渗漏的情况产生。另一方面，房屋外基层不平整或不清洁以及涂料成膜的厚度不足，玻璃丝布的铺贴不够规整等情况，也会影响房屋基层砂浆和涂料之间的粘结力。

房屋渗漏维修的技术

房屋渗漏的维护维修工作是房产维修中的一个技术难题。施工企业的工程维修人员要根据对住房的维护规定，定期或不定期地对房屋的屋顶和外墙防水情况进行勘察，根据渗漏的不同程度制定相应的维修计划进行有针对性的维护修理。

1. 对房屋防水层已经失效的维修

针对房屋屋面防水层已经失效、泄漏的面积较小的情况，使用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材，该防水卷材伸长稍差，低温弹性好，很适合屋面防水层或变形的地下。还可采用单组堵塞的分聚氨酯防水乳液（该乳液为反应粘稠固化型涂料，靠吸收水和空气即可使用，不需现场配料，但其固化的时间较长，不宜长存。） 以及特殊的堵缝材料进行防水。使用该种防水材料维修，不仅方便、可靠，还可以可降低维护的成本。

2. 房屋大面积渗漏的维修

出现大面积渗漏的房屋，也应进行大面积的维护。首先，将房屋的防水层拆下，如找平层已严重失效，甚至已有隔热层蓄水，已失去其保温性能的。维修时应彻底晒干隔热层的水分，再做防水工作；因为保温层的水分如果没有充分晒干就做防水，会使找平层以及蒸汽层内的水分不能被蒸发，进而影响保温的效果。而且房屋的防水层在受到暴晒后容易膨胀、起鼓泡或开裂，最终导致渗漏现象，因此，维修时一定要杜绝这样的情况发生。

3. 房屋防水层没有失效的维修

房屋防水层没有失效，而只有小面积渗漏情况发生，比如防水层起鼓、开裂等。说明主要是因为在建筑房屋时防水措施没有做好而产生的。因此，针对这种情况，维修人员可在防水层起鼓的地方采用打补丁的方式处进行修补，裂缝处要充填专用的防水材料。如果是漏雨的地方，也要重新进行打补丁处理。

房屋渗水维修施工中应注意的问题

房屋渗漏维修施工过程中，要注意三个方面的问题。首先，施工人员在铺贴卷材的过程中，一旦发现气泡或空鼓，应该将其割开并用补丁进行修补。同时，为防止维修工作后出现卷材起鼓、开裂的情况，维修过程中应保证房屋基层的干燥度达标，施工时尽量避免雨雾天气，避免卷材受潮；施工过程中，尽量保证基层平整，卷材喷烤时受热要均匀，注意封闭严密，油毡粘贴要密实，避免维修过后出现由于水分蒸发或空气残留形成气囊而导致防水层起鼓的现象产生。另外，由于防水层起鼓后，内部的气体会受热膨胀，浸入到卷材间或防水层的下部，使水分不能轻易排出，时间久了会导致防水层表面腐烂或者卷材脱落。因此除施工维修外，还需慎重选用正确的材料，保证材料适应外界热胀冷缩。

结束语

近年来，越来越的人们开始意识到房屋渗漏维修维护工作的重要性，且随着人们经济收入的增加和生活质量的提高，对住宅施工企业质量管理服务的要求也不断提高。因此，城市物业管理部门要积极分析房屋渗漏的原因，以理论为依据，采用正确合理的维修维护技术，对房屋渗漏的情况进行处理，并加强与业主的沟通交流。从而提供给社区的居民更好的生活保障，促进小区和谐发展。

（作者单位：广西中医药大学第一附属医院）