关于房屋维修的探讨

【摘 要】房屋是人们生活中必不可少的物质用品，房屋在使用过程中，难免会发生各种各样的损坏。为了维持其原有的使用功能，延长其使用寿命，有必要对其进行维修。房屋维修是一个较为复杂的系统工程，文章对导致房屋损坏的原因进行了系统地分析，介绍了房屋维修的三种规模，最后对房屋维修的工程设计和现场施工管理要点进行了探讨。

【关键词】房屋维修；工程设计；施工管理

1 引言

房屋是人们生活中必不可少的物质用品，无论是生活，还是工作，甚至是学习和娱乐，都需要有房屋。房屋在使用过程中，难免会发生各种各样的损坏。为了维持其原有的使用功能，延长其使用寿命，有必要对其进行维修。房屋的维修也是建筑工程的一部分，它虽然不如房屋建造那么复杂，但也是一个系统工程，其复杂程度也是不可小觑的，必须引起足够的重视。下面，本文就来对房屋的维修这一课题做一个粗浅地探讨。

2 房屋损坏的原因分析

房屋在使用期间出现问题，主要有以下几方面的原因：

2.1 设计方面的因素

由于房屋设计时存在缺陷，致使房屋局部的构建承载力不足，或者墙梁之间的分离缝、温度收缩缝等，都会引起房屋的破坏。

2.2 施工方面的因素

有的施工单位利欲熏心，在施工时偷工减料，或者使用劣质建筑材料，不严格按照设计的方案进行施工等，会使房屋在使用过程中出现质量问题，发生损坏。

2.3 外部环境因素

很多种外部环境因素会造成房屋的损坏，比如烈日暴晒、风吹雨淋等引起屋面、外墙、外门窗等部分受到腐蚀和破坏，水土流失造成房屋基坑支护失效，地震对房屋造成破坏等。还可能房屋周边进行其他施工，对地基产生了破坏。

3 房屋维修的意义

房屋虽然不像一般商品那样容易损坏，但房屋建成交付使用后，即已经开始损坏。随着时间推移，都有一个由新变旧的过程，这是自然规律。房屋是社会的财富，业主最重要的财产之一，加强房屋的维修加固，就能使“物尽其用”；可以使房屋完好、增值有利于延长其使用寿命，减少房屋的自然淘汰率。

房屋维修能够以较低的成本延长房屋的使用寿命，对房屋进行改造还能以较小的代价改变建筑原来的面貌或用途，使其不断适应人们生产生活的需要。与新建建筑相比，对旧房屋进行维修改造优势明显，除了节省投资以外，还有以下优点：第一，维修改造比新建房屋工期短，见效快，一般只需几个月就能完成，而新建房屋一般都需要一年乃至数年。第二，旧房屋维修改造对生产和生活的影响很小。在房屋维修改造过程中，不需要对原有居民进行搬迁，施工简单，持续时间短，不会对附近的居民造成很大的影响；建筑垃圾少，噪音也较小，对环境的影响较小。

4 房屋维修的规模

根据房屋维修的规模，可以分为小修、中修和大修三种，分别介绍如下。

4.1 小修

小修工程是指日常中针对房屋的一些小的损坏进行的修补和养护，如对屋面防水的小面积补漏，更换落水管，对房屋墙面的小面积修复，对门和窗户的维修或更换，等等。一座房屋一年中用于小修的费用低于其造价的1% 。

4.2 中修

中修工程指需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程主要适用于以下情况：①房屋损坏程度较大，需要对部分梁柱进行加固的情况；②墙面损坏较严重，需要进行大面积修补或重做，或者墙面损失虽然不严重，但是业主希望重做墙面以达到改造的目的；③屋面防水层严重破坏，需要重做；④墙体需要进行加固补强；⑤为了对房屋进行改造，需要对局部墙体进行拆砌。就费用来说，一次中修的费用一般不超过房屋造价的20% 。

4.3 大修

大修工程是指牵动或拆除部分主体结构的工程。大修工程主要适用于以下三种情况：①因防震需要，需要对房屋的主体结构进行全面加固；②为改善居住条件，或者改变房屋的使用性质，需要对其进行改造；③严重损坏但无坍塌危险的房屋，需要维修后继续使用的情况。大修工程一般耗资较大，其费用在该建筑物同类结构造价的25%以上，因此，在对房屋进行大修之前，首先要考虑经济效益的问题。

5 房屋维修工程设计

维修工程设计是房屋维修的重要环节，对房屋维修质量的好坏、维修成本等起着主要的决定作用。要想房屋维修达到低成本、高质量的目标，必须进行科学合理的设计。在进行房屋维修设计时，还可以根据业主的需要，设计对房屋进行适当的改造，以更好地满足业主的需要，增加房屋的舒适性。房屋的维修改造设计必须因房制宜处理好适用、安全、经济与美观的关系，合理利用原有建筑和结构构件、设备，运用科学方法进行分隔改装，提高建筑功能质量，处理好室内外环境，达到改善工作和生活条件的目的。房屋维修设计应对建筑的多个方面进行通盘考虑，因此房屋维修工程极其繁重复杂。

房屋维修设计是有别于新建工程设计的，查勘是其非常重要的环节，其主要工作为调查研究，踏勘现场，这项工作必须细致深入，力求准确。一般采用从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构架，从表面到隐蔽，从局部到整体的顺序。也可以根据房屋现场条件、环境情况、结构现状等进行查勘。尤其是各种隐蔽部位的构件和设备是否良好，损坏范围和程度是查勘的重点对象。对隐蔽项目的准确查勘，才能做到维修后解除危险，消灭隐患，达到最佳效果。

6 房屋维修工程的现场施工管理

现场施工管理是实施房屋维修工程的关键，施工管理好坏直接影响到工程的质量、进度以及经济效益，做好房屋维修施工现场管理至关重要。

6.1 技术储备管理

由于房屋维修是工程补救性措施，施工工艺一般比较复杂。首先，现场管理人员必须熟悉施工图纸和合同要求，并根据自身的施工队伍、材料供应、资金、设备等基础条件，认真制定施工方案，把每项施工内容纳人管理控制；其次，要根据工程特点和技术要求，做好技术管理人员和工人的储备和挖掘，把工程的内容、程序以及关键技术措施做好培训交底，让施工技术工人熟练掌握施工工艺和新材料特性，全面提高技术操作和施工水平，从而使施工过程中的每一工序步骤处于控制之中，保证工程项目按时间、进度、质量完成；三是建立完善现场控制管理、质量检查等各项技术制度和操作规程，依据施工质量相关的设计要求和有关规范标准，对每一工序和施工工艺提出不同的质量控制和验收标准，以确保工程质量。

6.2 修工程的材料管理

与其他工程施工相比，房屋维修工程涉及材料种类和数量相对较少，但由于施工特点的特殊性，对材料的供应管理等有着严格的要求。

首先，在材料供应采购上，要严格根据设计方案确定的材料品牌、材质、规格，精心测算所需材料数量，组织材料供应，切忌购置廉价质劣材料，以免影响工程质量，造成工程的失败。二是根据施工现场实际情况及进度要求，合理安排材料进人现场，并对材料做进场院验收，抽查抽样，报检于甲方、设计单位和现场施工员，根据施工组织平面布置图指定位置，将合理归类堆放材料，造册登记。三是实做好材料发放管理。要严格按照施工进度，凭材料出库单发放使用，并做好发放材料的追踪管理，避免材料丢失和浪费。

7 结论

房屋维修是建筑工程的重要部分，对于延长房屋的使用寿命、维持其正常的使用功能具有重要的意义。本文对导致房屋损坏的原因进行了系统地分析，介绍了房屋维修的三种规模（即小修、中修和大修），最后对房屋维修的工程设计和现场施工管理要点进行了探讨。由于笔者水平有限，本文难免还有很多不足的地方，希望其他同行看后可以进行批评和指正。

参考文献：

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[2]单晓辉.房屋维修工程项目管理探讨[J].民营科技，2012.

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