旅游地产:内涵、瓶颈与发展

【摘 要】旅游地产从无到有，由冷渐热。尽管发展中存在着各种的困难与瓶颈，但发展之势亦不可逆转。本文将从内涵、发展瓶颈与发展之路对旅游地产做以探讨。

【关键词】旅游地产；内涵；瓶颈；发展

随着生活水平的提高，越来越多的人们选择购置具有度假、休闲等生活内涵的第二居所，旅游地产也就应运而生。一时间，这种以健康、休闲、养生等为主题的旅游地产开发模式以低廉的土地成本、高效的投资回报赢得了开发商的青睐，万科、恒大、华侨城、港中旅等房地产开发商和旅游投资公司纷纷加入到旅游地产的开发行列。

1.旅游地产的基本概念、类型

对于旅游地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧。笔者认为，旅游地产是指依托旅游资源、服务于旅游业的房地产特殊形式，是拥有良好旅游品位与区位、实物以及权益的综合体。旅游地产不同于一般房地产之处在于其依托的旅游资源品位与区位属性，但其本质依旧是某一区域内土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，没有脱离房地产的范畴。

从这一特殊性的角度出发，旅游地产可以分为以下两种开发形式：一是旅游景观依附型地产。主要指依附于已开发成型的旅游资源、产品或吸引物，为满足游客或度假者吃、住、购、娱等旅游活动需求建造的各种建筑物及关联空间。其开发特征为“小旅游，大地产”；二是旅游景观再造型地产。主要指先开发旅游景观以作为旅游吸引物，继而建造其他满足游客或度假者吃、住、购、娱等旅游活动需求的各种建筑物及关联空间。其开发特征为“大旅游，大地产”。

2.旅游地产发展的瓶颈

旅游地产在中国仅仅发展了二十多年的时间，开发实践超前于理论研究，发展势头强劲，但也遇到了很多困难与瓶颈。

2.1 土地供应瓶颈。旅游景观依附型地产的核心是其依附的旅游景观资源，而真正拥有景观质量和有效市场的地块并不多，并且由于风景区政策和地方保护主义的限制，土地供应数量及其有限。而旅游景观再造型地产对土地规模要求很高。大片成规模的土地出让以及整体控制才有利于长期运作与整个区域地价和楼价升值。在国家宏观调控政策的影响下，更多土地出让方式是把土地分割成小块挂牌出让。

2.2 开发运营瓶颈。房地产开发商为解决资金与开发运营的困境纷纷借鉴美国轻资产模式，将房地产的设计、营销、运营等多个环节外包给成熟的供应商。虽然旅游地产开发中的许多环节也可实现外包，但开发后的资产最终要沉淀在开发商身上，这对其后续运营能力提出了很高的要求。一旦运营不当就可能给房地产的潜在消费者带来负面影响，进而贬损物业价值。

2.3 投资回报瓶颈。目前市场对旅游地产的预期乐观，动辄几十亿甚至上百亿的资金投入会带来两种现象，一是高端市场的有限性导致开发超前，供大于求，竞争更加激烈；二是开发商投入更多的资金、人力、物力及时间，开发周期必然拉长，投资惯性也必将增大。如果放慢开发速度，虽然可能大大提高了单个项目的利润，但是在资金运营效率上势必不能实现资金的快速回流，从而影响企业的发展前景。

2.4 淡旺季瓶颈。旅游业内存在“旺季人挤人，淡季守空门”的说法。大多数地区的旅游地产也不可避免地会受到淡旺季的影响，导致旅游设施、商业、人员的季节性闲置，从而间接影响旅游地产的人气与投资收益。

2.5 产品同质化瓶颈。在旅游地产产品供应上，开发商通常以地段、环境以及酒店、商业、高尔夫球场等高档配套设施吸引消费者来购买或短暂居住，同时辅以如养生、文化等主题体现旅游地产产品的服务功能。大部分项目的建设规划思路大同小异，消费者得到的依然只是看看风景、吸吸好空气，没有获得真正的旅游体验。

3.旅游地产发展的破题之道

经历了二十年的风雨历程，旅游地产从无到有，由冷渐热。尽管存在着各种发展中的困难与瓶颈，但发展之势亦不可逆转，如何发展才是应该关注的焦点。

3.1 政策指引、规范发展。把旅游地产视作一般房地产予以调控还是视作现代服务业予以鼓励，目前国家政策还没有对此进行定性。而地方政府出于经济发展、品牌工程等目的，对旅游地产鼓励有余而引导不足，导致各地旅游地产发展的盲目开发，跑马圈地现象此起彼伏。笔者认为，对于此类新兴事物，政府应广泛借鉴国外经验，从经济发展、资源开发、生态保护多个角度对旅游地产进行规范化指引，促进行业的持续发展。

3.2 科学定位、量力而行。旅游地产是一个多元化的大体量的综合性建设，在资金、资源、规划、建设、运营与回报等方面均有别于一般地产开发。开发旅游地产不是开发商赶时尚、追热点的一时兴起，而是在对外部环境、市场条件、自身实力、回报预期等综合考量后的重大决策。

3.3 转变观念、质优量增。无论是旅游景观依附型地产还是旅游景观再造型地产都没有对旅游景观的体量做大小的规定，因此在旅游地产开发时不必追求大规模大投入的开发，可以寻求微型旅游地产即景观休闲地产的开发路径。这不是打球，而是休闲时代下人们对于第二居所的美好愿景。以质优量增为基础的景观休闲地产开发更符合当下的土地供应方式，更符合与大众的居住习惯，也更符合开发商的投资收益。

3.4 发展品牌、提升能力。品牌是旅游地产此类大额耐用消费品的永续之道，无论从融资、够地、开发、销售等方面，好的品牌及信誉保证都是金字招牌。在普通房地产开发商向旅游地产开发商的转变中，提升自身由轻资产到重资产的运营管理能力是保证旅游地产后期经营、服务的有效方式。

3.5 培养人才、科学管理。旅游地产开发需要专业的旅游人才。旅游地产企业在人才培养上应逐步向旅游管理、旅游规划、旅游文化等专业倾斜，旅游地产成功的核心在于旅游这个前提，这个前提开发的好，地产才有成功的可能。

参考文献：

[1]陈卫东.区域旅游房地产开发研究[J].经济地理,1996(9):86-89.

[2]中国社科院.2011《旅游绿皮书》[M].社会科学文献出版社,2011.

[3]唐光超.中国旅游地产发展方向探讨[J].经营管理,2010(18):71.

作者简介：虎磊（1986－），郑州大学旅游管理学院2010级硕士研究生，主要研究方向：旅游开发与城市建设。