当今房地产市场调控现状与北京城南发展态势分析

作者简介：何谊（1983-），女，北京人，中国社会科学院产业经济学。

摘要：当今的中国房地产市场无疑是世界上最大的房地产市场，不管是实现“住有所居”的目标，还是保持国家经济的平稳较快增长，都离不开房地产市场的长期稳定健康地发展。

关键词：房地产市场；调控政策；城南发展；分析

随着国家出台的一系列整改措施，不断对房产市场进行调控，陆续取得了一定的成效，但是由于房地产市场不尽如人意的局面早已显露，住房难让愈来愈多的人们逃离北上广，而拥有一所属于自己的房子更是成为无数人心中隐隐的痛。在我们为全面建成小康社会而努力的今天，如何切实贯彻房地产市场调控，成为当今热议的话题。

一、 中国房地产市场发展分析和国家调控政策分析

1、中国房地产市场近年发展情况分析

2012年全国各行各业的大踏步发展，我国房产市场更得到了快速有效地推进。有数据显示，仅2006年至2010年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米。这组庞大的数字，可以使我们看到中国经济发展的迅速，房地产经济发展的惊人，但同时我们也从另一面看到了由于我国房价的节节攀升，导致房地产市场泡沫大量存在的现状，恶性循环下的岌岌可危，因此如何让房价与民众收入相适应，如何让房地产市场沿着科学合理的轨迹发展是现阶段最值得我们思考的首要问题。

近年来面对严峻的房地产形势，为了实现人们住有所居的目标，国家实施了一系列的政策措施，先后出台了“国十一条”、“新国十条”等，2011年1月国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，全国各地结合当地实际情况，积极推出调控房地产市场细则，综合运用经济、行政等手段不断地对房地产市场进行干预和调控，加大落实力度。仅在一年多的时间内，我国有49个地级以上大中城市出台“限购令”，600多个城市出台房价控制目标，上海和重庆两市更是推行了房产税政策，大大抑制了高端住房消费和房价上涨过快的势头，对住房结构的优化起到了积极的作用，投机投资性需求得到了大幅度的遏制。

2、国家政策调控的出台对北京房地产市场的影响

同时，我们还可以从国家其他的政策措施中看到政府对稳定房地产市场所做的努力：2011年7月国务院常务会议强调坚持调控方向不动摇；2011年10月国务院常务会议再次强调要坚定不移地搞好调控，国家对二套房贷严格执行差别化信贷政策；2012年3月，政府工作报告强调，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果；2012年5月，国务院常务会议指出，要稳定和严格实施房地产市场调控政策。

北京市场作为房地产领域的龙头地区，更是在“限购令”的落实中取得了成绩。根据资料显示，自2011年起非京户籍的购房比重快速下降，北京居民家庭购买第二套及以上住房面积所占比重同比2010年降低了7.1%。随着控制力的加大，曾经波涛汹涌地流入房地产市场的资金正在逐渐减速，2011年房地产开发企业的投入资金为83246亿元，同比2010年降低12.1%，这些数据表明，房地产市场正在逐渐地走向平稳、健康。

二、北京提出城南发展计划的意义及发展态势分析

1、“城南行动” 推动区域房地产市场利好发展

2009年北京市政府提出《2010-2012年促进南城加快发展行动计划》的重大举措，力争促使城市南部地区相对滞后的发展面貌得到较为明显的改善。2011年房地产市场遇到了前所未有的严厉调控，全国楼市普遍遇冷狼狈不堪，然而在调控趋势持续收紧，市场态势始终低迷的情况下，随着“城南行动”的不断升级，加快落实了以功能提升为重点改善城南地区发展形象、以基础设施提升为重点优化发展环境、以产业集聚和业态创新为重点带动区域经济、以公共服务提升为重点促进民生改善四个重大要素，从而有步骤、分时序地推动了崇文、宣武、丰台、房山以及大兴五个区域的建设发展，随着首都商圈逐渐向南扩充，南城整体的居住环境、就业环境不断优化，交通日趋便利，这些都吸引了人们到南城置业安家，各种利好促使城南的前景具备了更加广阔的发展空间。截止到2011年底北京城南地区固定资产投资同比增长19.4%，GDP同比增长10%，财政收入同比增长28%，于是“城南计划”完成总量已远远超过原定目标的70%。历时1905天，北京“城南计划”便从一纸蓝图到腾空出世，以更有力的加速度不断地呈现着昔日理想中的计划。

随着城南改造的进一步大力推动，南部城区的土地供应量也逐年上升，为房地产市场发展带来更多契机。从2009年至2012年，北京市出让的住宅及配套用地中，大兴区与丰台区两区出让的合计土地面积在北京市整体土地供应中占比具有十分明显的优势比例，并且呈现逐年增加的趋势。因此从南部地区在北京市未来的住宅供给中扮演着非常重要的角色，其中大兴区更加是房地产市场的活跃分子，成为整个市场的“领头羊”。

2、“新城南计划”续写区域房地产市场发展

2012年是“城南计划”的收官之年，但也是新的三年城南计划的开启之年，北京市委市政府将继续追加1300亿的投资实施新城南计划，首都第二国际机场、大兴宜家大型家居广场等等相继落户。届时，更加科学合理的产业布局、打造新兴服务业深度发展、完善基础设施建设及生态环境的建设将作为北京南城重点改造工作推动发展，使南城成为一座宜居宜业的优美之城，从而迎来新一轮的发展机遇。

3、国家政策进一步带动城南地区大步向前

在党的十会议上，十报告全篇提及城镇化多达七次，更重要的是其两次主要出现的位置：第一次出现在全面建设小康社会经济目标的相关章节中，工业化、信息化、城镇化和农业现代化成为全面建设小康社会的载体；第二次出现在经济结构调整和发展方式转变的相关章节中。从局限“区域协调发展”一隅，到上升至全面建设小康社会载体，上升至实现经济发展方式转变的重点。哪怕用最挑剔的眼光，依然可以看出城镇化在实现全面建设小康社会的实践中占据越来越重要的地位，中国城镇化的发展仍在迅猛前进。

《北京城市总体规划（2004年-2020年）》确定大兴区为南部区域发展的重要节点，是先进制造业和新兴产业的重要聚集区。《大兴新城规划（2005年-2020年）》确定大兴立足于京津冀增长及核心的空间条件，发挥“联接一轴、横跨两带、关联多中心”的区位优势，发展成为北京面向环渤海经济圈和南部广大腹地的桥头堡。

4、中国房地产市场始终保持可持续发展道路

民生问题、住房问题一直是社会关注的热点，房地产市场从最初的云淡风轻到人们投资房地产意识的觉醒，发生了“过山车”似的市场起伏，人们疯狂地购买导致市场混乱不堪；而后又从人们毫无目的的盲目追逐到国家的合理布局、有效调控，才能够发展到今天逐渐实现房地产业的可持续发展。

中国房地产市场的未来发展之宏伟始终是不容小觑的，城市化建设的不断改造和扩建，全国每年拆迁住房的家庭住房数量达到1亿平方米。但是中国仍有半数以上的居民对现有住房条件不满足，目前中国城市的人均住房面积约为26平方米，到2020年全国城镇人口将达到8亿，因此当人均居住面积每提高1平方米时，全国就会增加8亿平方米的住房需求，因此中国房地产业具有无可限量的发展空间。老百姓生活的真实性必须是建立在实现有粮可食、有衣可穿、有屋可居的平凡安逸之态，从而更好的实现“安得广厦千万间”，始终让房地产市场保持可持续发展的道路进程。（作者单位：中国社会科学院产业经济学）