南京地铁外部经济效应的有关分析

【摘要】地铁有关产业的价值，不仅仅体现在它的运输服务方面，依托地铁的建立，相关的零售业、房地产业也从地铁的外部效应中实现了价值的增值。本文通过对南京地铁对商业布局以及对房地产业进行了相关的研究分析，阐明地铁对于南京经济发展的重要性。

【关键词】地铁经济 商业布局 房地产

一、引言

地铁经济主要包括三个方面，一是地铁的基础建设拉动的基础设施，水泥机械等相关建筑业的经济增长。二是地铁运营阶段所取得的相关票务的收入。三是地铁的外部经济，衍生经济，通过对相关附属资源的开发利用，包括商铺资源、广告资源以及房地产资源等，实现资源的有效利用。本文着重从地铁的外部经济方面为着重点进行研究，分析地铁对于南京相关商业布局以及房地产的影响。

二、地铁经济对南京商业布局的影响分析

（一）地铁经济的发展使商业资源向站点集聚，形成商圈。

地铁站点的建成，带动了周边的客流量，产生了产业集群效应。伴随着地铁的开通，金融业、餐饮业、旅游业等多种产业彼此联系，相互协作，促成了一体的多元化商业经济模式，形成了商圈。商圈的发展为商品劳务的交换提供了集中、便利的场所，促进了商品的流通，推动了经济的发展。新街口地区作为全国著名的商业街，南京地铁的开通也为此带来了巨大的人流量与商机。新百、大洋、东方、中央商场等标志性商业业态纷纷作出经营策略调整。世界零售巨头沃尔玛牵手大连万达广场位于新街口商业圈内开立了沃尔玛在南京的第一家店，也正是看中了南京地铁一号线的巨大客流量。在新街口站的地铁辐射圈内还包括国美、苏宁、五星三大电器零售商，还有金鹰等新兴的购物广场以及地下莱迪购物商场。构造出餐饮、娱乐于一身的经营业态。河西作为南京未来的CBD，集商业、体育、文化于一身，奥体中心更是14年南京青奥会的主会场。在交通方面，奥体中心站是地铁2号线的始发站，具有很大的地理优势。不仅是各项体育赛事吸引着球迷去看比赛。周杰伦、五月天等也纷纷选择在奥体开演唱会，这对站点周边的经济起到了极大地带动作用，很好的做到了体育与文化娱乐的结合。

（二）地铁建造后的城市布局呈多中心分散的发展趋势

南京作为江苏省省会，常住人口816万，是我国的准一线城市。而要想成为真正的大都市，靠单中心的商业发展模式是行不通的。多中心分散发展的商业模式成为了各大城市的发展选择。在南京地铁通车前，南京的主要商圈还在新街口、夫子庙以及珠江路一带。当时的南京还处在单商业中心向外的辐射阶段。河西作为南京的老城，更多的作为老住宅居民区。而那时的江宁、仙林还大部分是农田，浦口也更多的作为工业区存在着。自从地铁一二号线的先后建成，河西渐渐从中崭露头角，一系列的旧城改造工作，以及奥体中心，河西万达的建成，河西具备和新街口一争未来南京CBD的势头。江宁区更是从文化、科技、交通等各方面全面追赶。江宁境内有东南大学、南航、河海等高校，江宁大学城内的校区更是数不胜数。江宁区禄口机场作为华东规模第三大的机场，是江苏省唯一的国际空港。地铁机场线将确保在2014年青奥会之前通车，这将大大方便了机场与市区的交通对接。随着地铁的建成，江宁经济技术开发区也更是在不断地发展完善与创新。同为南京三大新城之一的仙林也发展的尤为迅速。南大、南师、南财等高校陆续入驻仙林大学城，打造出了浓厚的文化氛围。高校的迁入也拉动了房地产的投资，自从2002年2月仙林大学城宣布成立至今，房价由03年的均价3000出头到现在达到每平米上万，不得不说，地铁的建设对仙林房价起到了相当大的推动作用。仙林中心商业圈以三大人工湖为核心，围绕着金鹰国际规划有电影院、电子卖场、咖啡吧、商务办公楼、星级宾馆等一批文化商业配套设施。在青奥会之前通车的地铁3号线与地铁10号线将极大地拉近浦口区与主城区的距离。目前来看，新建地铁对浦口影响最大的就是房价了。12年初，浦口房价在6300至6600左右。而到今年9月份，各大地铁周边楼市火爆，均价达到9000以上，部分好的楼层好的街区价格甚至在11000到12000之间。大部分购房者看重的还是小区的交通优势，毕竟，地铁开通之后，浦口到新街口只有8个地铁站点远。

（三）从纵向上看，地铁经济的发展使零售商业布局由地面转为地下

利用地铁进行地下空间的规划是人类社会发展到一定阶段的必然产物，是城市政治、经济和社会发展的客观要求。地铁商业按其区位可分为三大类，分别是站厅商业，通道商业和上盖商业。地铁站厅内以行人通行功能为主区域的商业特点；行人停留时间短、非目的性、快捷消费类型；食品烟酒，报纸杂志，冷热饮品，医药，快餐等小型商店。南京的站厅商业主要有阳光银行、交通银行等ATM机，以及口渴了饮品，或者是自助证件照、自助售货机以及自助测身高体重器。通道商铺指的是进站口到地面出口的一段通道商铺，相对于站厅的商铺而言，这部分的商品品种要更加丰富，除了饮料小吃等快捷消费，服饰店，手机店，英语辅导班等商铺开始出现在行人的视线范围内。南京地铁以新街口的莱迪地下购物中心为例，商场分为地下两层，总建筑面积两万多平方米。主营服装、鞋、百货、餐饮、DIY、美容美甲及娱乐等。地铁上盖商业主要是指地铁站300内（步行约5分钟）的商业。通过地铁带来的人流效应，上盖商铺的销售额普遍得到增长，而地下商铺通过与上盖商铺的差异互补经营，积极吸引消费者，获取利润的最大化。

（四）从横向上看，地铁经济的发展使商业布局由“条状”向“片状”发展。

在南京地铁开通之前，南京的商业以新街口为中心，中央门一条街，湖南路一条街，夫子庙一条街为基础发展起来。总的来说，各个商圈之间的联系并不紧密，由于地域上的隔离以及交通工具的不便，之前的南京商圈可以更多以点来概括。自从地铁一二号线开通之后，以新街口站为枢纽，把这几个典型的商圈用地铁线路连接了起来，还包括新建起来的河西万达购物中心。地铁的开通，极大地促进了相邻商圈之间的联系，促使各个商圈相互联系形成南京的中心大商圈。目前新街口商圈业态大多数是综合习性大百货为主，包括金鹰购物中心、东方商城、大洋百货以及中央商场等，总的来说层次较高，结构失衡，功能单一，竞争异常激烈。湖南路商圈是仅次于新街口的南京第二大商圈，从最初的一条街向周边蔓延，发展到现在以湖南路为主轴线，保护很多支路的商业街区。有不少服装品牌，走中高档路线，避免了与新街口商铺的直接竞争。同时，狮子桥大力发展餐饮业，填补了湖南路餐饮业的空白。这样，湖南路商圈就形成了以服饰为核心，及餐饮娱乐为一身的综合性商圈。夫子庙依托着著名景区的优势，每天拥有着巨大的客流量，整体消费在中低档次，并且主要人群为外来游客。商家业态以地方特色小吃如臭豆腐、鸭血粉丝为主，再兼营古玩。不过今年来青少年品牌服饰发展较为迅速。中央门商圈位于南京火车站和汽车站的交汇处，每天人流量约为34万人次，十分可观。主体来说经营档次比较低，以生活用品和五金建材为主。通过地铁的连接作用，多年分散的各大商圈实现了大一统的局面，真正形成了南京市区的大商圈。

三、南京地铁对周边房地产业的影响

在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。10年建成通车后江宁岔路口、河定桥、百家湖等江宁中心区域的房价已突破了10000元/平方米的高位，进入了“高房价时代”。

以南京地铁二号线集庆门大街站为例：德盈大厦距地铁站91米，目前均价为20478元/平方米；星语华府距地铁站100米，目前均价21100元/平方米；建盛丽庭距地铁站880米，目前均价为18785元/平方米；南苑花园距地铁1700米，目前均价为13436元/平方米。

我们可以粗略估计，在集庆门地铁站附近，地铁站600米左右楼盘升值幅度最大，距离地铁站出入口越远，地铁的利好越小。地铁站600米以内楼盘，比同区域、同等品质的非地铁沿线楼盘，平均价格要高出10%-15%。

在看明年青奥会之前通车的三号线，原本隔江对望的江北在地铁开通之后只需要8站地铁就可以到达新街口。大大压缩了从浦口到市中心的时间。在面对南京市区高房价的同时，许多理性的投资者选择在江北地铁站点附近买房，这将大大节省他们购房的压力。在12年2月份的时候，浦口的均价还在6000出头左右，可是到了今年8月份，均价已经冲破了9000元的关卡。其中，天润城楼盘距离天润城站1100米，目前售价在每平方米9600元，威尼斯水城距柳州东路站950米，售价在每平米9500元。海德北岸城距离柳州东路站2240米，距离稍远，均价在9000元。新城香溢紫郡距离星火路站1740米，均价在8600元。可见，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房地产能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素，特别是要看楼盘自身品质、周边配套、人文、环境等因素。我们在调查江宁区房价时，发现地铁房价比同区域的飞地铁房价并没有明显优势，其原因就是各楼盘品质差异太大，分辨起来实属不易。

另外，地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动，所以地铁地面或高架线路周边的房屋，以及那种零距离的地铁盘，尤其是住宅，不但没有升值，反而有一定跌幅。根据国外城市的经验那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。

四、地铁对南京经济发展的量化分析

2005年9月3号，南京地铁1号线正式开通，从此南京开始进入地铁时代。 “其实在目前扩内需、保增长的背景下，地铁投资对GDP的拉动，相比对地产的拉动，更具有现实意义。”江苏省统计局一位经济专家表示。根据传统的算法，每投资一亿元的轨道交通工程，其产出GDP是2.6亿元左右，南京市对地铁1号、2号线总投资达190亿元，其GDP产出约为494亿元。显然，在全球经济形势不好的情况下，接下来几年中，接近500亿元的GDP产出，对南京市无疑是一个巨大的利好消息，而更大的利好则来自地铁建成之后。那么，南京地铁建成后对南京的GDP到底能带来多大的拉动作用呢？按照轨道投资规律的一般计算公式是：地铁站数×单位面积的GDP产值×地铁经济圈面积×优质系数。以2012年南京市GDP7315亿元计算，南京每平方公里的GDP就约为1.11亿元；以地铁影响范围方圆1000米来算，地铁经济圈的面积约为3.14平方公里；南京市区经济的优质系数（达标平均数为1）肯定高于农村，应该可以2来计算，南京地铁1、2号线的57个站点，年GDP贡献将接近397亿元。并且397亿元是直接拉动数据，其间接带动作用往往会翻倍。

五、小结

地铁的建成，让原来的南京城更加形成了合理的城市空间布局。江宁、仙林、浦口南京三大新城通过地铁的紧密连接，将会实现多个区域共同发展，实现南京整体经济的进一步提升。

参考资料：

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