可持续发展视角下公共租赁房定价方法研究

摘 要：公共租赁房（简称“公租房”）作为我国住房保障体系中的重要组成部分，其合理的租金定价关系民生，是整个社会所关注的问题。本文指出了我国公租房租金定价现状以及存在的问题，提出了合理的公租房定价应该考虑的几点原则，最后强调了公租房定价的重要意义，旨在促进我国的公共租赁房租金定价体系的健康发展。

关键词：公共租赁房；定价方法

一、引言

近年来，我国不断加大保障性住房建设力度，其中公共租赁房制度成为继经济适用房、廉租房之后，城镇住房保障体系中又一重要的内容。公共租赁房是针对住房困难人群的过渡性解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等。我国的公共租赁房，起步晚，发展慢，与公共租赁房大量实体建设相对的是，公共租赁房的运行机制与管理体系仍未完善，公共租赁房的定价方法成为租房保障体系中值得关注的一个问题。

二、公租房租金定价现状

我国的公共租赁房发展尚处于起步阶段，其租金定价标准依然处于探索阶段。目前我国各地制定租金的方法过于简单，一般按照市场租金的一定比例计取，这样做难免有一刀切之嫌，而且也没有充分考虑运用经济手段调节公共租赁房供需的问题。我国公租房租金定价方法大致可以分为两类：一类是以北京为代表的采取“保本微利”原则定价；另一类是以重庆为代表采取“社会公平”原则定价。[1]北京模式考虑了成本问题，但是往往会出现租金偏高，甚至高于同区域一般租赁住房租金的情况；重庆模式的定价低，但是却没有考虑资金的回报问题，会给政府带来过大的财政压力。所以这两种方法都没有全面的考虑影响租金的因素。

三、现有定价存在的问题

（1）租金水平偏高。随着各地公共租赁房的陆续建成，在配租时却出现了公租房被大量“弃租”的尴尬现象。其中一个很重要的原因就是公租房的租金不占优势。很多城市在“弃租”现象严重时都是采取“略低于市场价格”的租金定价标准，这也是我国大部分地区公共租赁住房的租金标准，甚至还有部分地区出现了公共租赁住房的租金比同区域的普通租赁房的租金还高。另外，地址偏远又加剧了公共租赁房“弃租”现象的发生。[2]由于公租房选址的不合理，导致公租房入住群体的通勤成本增加，一些中低收入居民宁愿在配套完善的老城区租房，也不愿意去申请位置偏远的公租房。[3]

（2）租金补贴标准不合理。租金补贴在公租房租金定价中起到重要的调节作用，有效地保证了低收入群体的利益，做到“应保尽保”。而当前的租金补贴存在采用“一刀切”的方式而未区别租户不同的收入状况、租金补贴的范围设定不合理、租金补贴标准未考虑退出机制等问题。租金补贴的不合理使得不同收入水平的人群支付了相同的租金，不能更好地保障低收入群体的生活。[4]同时退出机制的不完善会使得一些人没有动力去通过工作来改善生活，甚至为了继续住在公共租赁房而选择失业。

（3）参考市场租金不合理。目前，上海、重庆等城市采取的是按照市场租金的一定比例来设定公共租赁房的租金，在较好的以租金反映区位价值，解决定价的效率问题的同时，也存在了一些不合理的地方。例如，公租房租金的折扣率确定难，随意性较大。[5]从各地实践来看，折扣的大小存在很大差异。例如，重庆市公租房租金为同品质、同地段、同类型商品房租金的60%，郑州市公租房租金原则上控制在市场价水平的70%以内，而北京市公租房租金为同类地段类似房屋市场租金的80%。折扣的确定没有科学依据，具有很强的主观随意性。折扣小的地区，往往导致公租房空置率高、资源浪费的问题，而折扣大的地区，则又导致需求过旺，出现等待轮候时间长、退出难、恶意骗租等现象。

四、针对国内的公租房定价方法设计

公租房作为我国保障性住房制度的补充和完善，引起了国内很多学者的关注。学者们在制定合理的公租房租金标准，促进公租房健康可持续发展上不断做出探索，提出新的建议与方法。下面提出公租房定价时应该考虑的几点原则。

（1）成本不可忽略。我国的公共租赁房发展并未成熟，因为收益率较低，难以吸收社会租金的投入，目前仍是以政府投入资金为主。如果公租房的租金定价过低，会造成政府资金收回困难，回收期过长甚至根本无法收回成本，这样一来，会给政府带来了巨大的财政压力，对公租房日常维护和管理的资金也会造成影响，公共租赁房难以实现可持续运营。而公租房成本中占比例最大的一部分就是土地成本。由于公租房的特殊性，其土地是由政府行政划拨，不需要支付土地出让金，使得保障性住房的建设给很多经济欠发达地区的财政带来很大压力。因此，公共租赁住房租金中提取一定比重的土地租金，可以在一定程度上减轻地方财政压力，支持政府公益性住房建设。

（2）定价差别化。差别化定价是指在兼顾保本微利和社会公平原则的基础上，对城市不同区位的公租房、不同的承租对象收取不同租金。[6]差别化定价应该考虑承租人支付能力和公租房自身条件。首先公租房租金水平应体现可支付能力差别化，即基于公租房潜在承租人的实际收入水平和可支付能力确定租金范围。同一地区的中低收入阶层经济实力和支付能力存在一定差别，租金需根据不同层次需求群体的经济收入水平、支付能力等因素实现差别化。其次是公租房租金水平应体现区位差别化。公租房所在的区域位置、交通条件和户型等决定了承租人的生活成本、生活环境质量，因而租金水平应体现一定程度的区位差别化。另外，公租房的补贴也要与申请人收入相符。

（3）补贴合理化。公共租赁房租金的补贴应当遵循公平有效的原则，考虑多方面的因素，让真正需要的人得到帮助。参考廉租房的租金补贴标准，需要考虑住房保障面积与核算口径、最低收入家庭的房租负担能力、补贴资金总量、补贴对象的数量、住房补贴的分配方式等一系列的因素。[7]对于工作不稳定以及生活困难的群体给予额外的补贴，做到“应保尽保”，使得公租房的租金在其支付范围之内。

（4）租金动态化。公租房的租金与补贴不仅要与收入相符，还要实施动态管理。在租赁期内，住房部门应根据承租人经济状况的变化适时增减住房租金或补贴，使承租人的住房支出保持在合理承受能力范围之内。例如，可以效仿香港房屋署的做法，实行的“可加可减”租金调整机制。每年对租户的财产状况进行审核，根据年审情况，对于部分经济方面特别困难的租户，允许其延期交付租金或给予一定比例的租金减免，而对经济有所好转或经济方面已经良好的租户按一定比例收取相对较高的租金。[8]

五、小结

公租房是继经济适用房、廉租房之后，政府推行保障性住房建设的新重点。公租房定价的科学与否，是决定公租房制度成败与社会评价好坏的关键因素。大规模的公共租赁住房建设能否真正解决中低收入群体的住房难题，同时推动房地产市场走上良性发展的轨道，公租房的定价起着一个很重要的作用。

参考文献：

[1] 李宝龙.我国公租房租金定价机制研究[J].价格理论与实践，2012（7）：41-42.

[2] 孟庆瑜，陈雪.公共租赁住房被“弃租”现象的政策法律分析[J].河北法学，2014（4）：44-53.

[3] 林素钢.对公共租赁住房遇冷现象的研究――基于上海、南京、武汉、郑州四地的数据分析[J].价格理论与实践，2012（7）：21-22.

[4] 陈永莲，吴梦宸.对完善我国公共租赁房租金补贴标准的思考[J].知识经济，2011（10）：52-53.

[5] 胡晶晶.论中国的公共住房租金[J].福建论坛（人文社会科学版），2013（11）：22-27.

[6] 孟卫东，柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究[J].价格理论与实践，2011（12）：31-32.

[7] 刘颖，陈怡男.关于合理制定廉租房补贴标准的思考[J].价格理论与实践，2005（8）：31-32.

[8] 王英，胡梦阳，顾湘.快速城市化下的重庆公租房制度研究[J].软科学，2011（9）：64-67.

作者简介：褚露虹（1992―），女，浙江工业大学经贸管理学院本科生，研究方向：工程管理。

周亚囡（1992―），女，浙江工业大学经贸管理学院本科生，研究方向：金融学。

林清清，女，浙江台州人，本科，研究方向：国际经济与贸易。

曹雅婷（1992―），女，浙江工业大学经贸管理学院本科生，研究方向：企业财务管理。

陈欲辉（1993―），男，浙江工业大学经贸管理学院本科生，研究方向：工程管理。