房屋故事(下)

主持人：上期，赵亚当与钱夏娃就房屋买卖纠纷已经过了几招，虽然官司各有输赢，法理却总相通。林律师、沈律师对此涉及的有关房地产买卖的法律关系的释疑，对您应该很有启发吧。本期我们将这个话题继续下去，且看赵亚当和钱夏娃这次是如何“斗智斗勇”的。

赵亚当住在悉尼，但他在中国买了一套房子。赵亚当通过当地的房屋中介将该房出租。该房屋中介因经营不善，又加上本人有吸毒恶习，经常债台高筑，天天被债主逼得东躲。正好赵亚当房屋在该中介手中，而赵亚当又远在悉尼，所以该中介就打起了房屋的主意。他在当地私刻公章，在一个只收三元的专业户那里，办好了一整套房产交易证件，并将该房屋成功地卖给了钱夏娃。

赵亚当在悉尼等了大半年未见任何租金，而且该中介也随之消失。当赵亚当赶到国内，发现开门的是一脸疑惑的钱夏娃。诉讼然后展开。

沈寒冰律师：在本诉讼中房屋所有权自始至终没有转让过，因此赵亚当能赢得诉讼，但对于钱夏娃来说，她的一生积蓄，就完全有可能分文无归，除非她能找到该中介，并且该中介被找到时还一定要有钱，否则除了让该中介坐监外对钱夏娃的损失于事无补。

这就是最常见的纠纷，恶意第三方将房屋合法地转给善意第三方，然后携款消失，导致诉讼在善意第三方和房屋的拥有者之间发生。

林荫茂律师：房屋中介人伪造交易证件，将赵亚当委托出租的房子擅自卖给钱夏娃，并携款出逃，这完全是诈骗犯罪。赵亚当应该立即向中介人住所地或房屋交易地的公安机关报案，查明房产中介人和钱夏娃是否恶意串通。如果钱夏娃与中介人恶意串通，例如，钱夏娃明知中介人为尽快将骗取的房屋变成现金而低价收购，赵亚当可以根据该证据通过诉讼认定买卖无效。如果钱夏娃没有与中介人恶意串通，而是善意取得，那么，房产已经交易完成，权证已经变更到善意第三人钱夏娃名下，钱夏娃已入住，恐怕赵亚当要追回的只能是房款而不是房子了。这时，如果钱夏娃还有余款没有向中介付清，则赵亚当应该立即通过公安让钱夏娃将余款付给公安，由公安作为追回的赃款返还被害人赵亚当。如果钱夏娃已经将房款全部付清，则赵亚当只能等待公安追捕中介人，等待公安追回赃款，作为赵亚当可以积极配合公安查找中介人的其他财产。

另外，赵亚当可以查一下，在房屋交易中，交易登记机关是否有过错，如果没有按照法定交易程序办理交易手续，那么，赵亚当可以通过行政诉讼请求撤销交易登记的行政行为。这不是没有可能的，因为房产交易一定要出示产权证正本，委托交易要有委托书等等，外国人委托还需要国外公证和使馆认证。如果，行政诉讼胜诉，那么，赵亚当和钱夏娃之间的产权交易就可能被撤销，赵亚当就可能重新取得房产。当然，这样一来，钱夏娃遭殃了，她必须立即采取两方面行动，一是通过公安立案侦查，尽快追捕中介人，追回中介人手中的赃款，二是状告房地产登记机关，请求行政赔偿。

倘若上述案件的那位中介是赵亚当的妻子的话，那么案情就会变得更复杂了。该房屋的所有权是赵亚当和他的太太两人共同拥有，在出售时赵太太根本没有告诉赵亚当，并且同意出售的签字是赵太太让隔壁卖面的老王代签，赵太太在拿到房款后也“逃之夭夭”，这时倘若买家仍是钱夏娃，在钱夏娃和赵亚当的诉讼中谁应该获胜呢？

沈律师：这宗案件输的一方会非常惨，首先是房屋本身价值比较高，不是像古人所说的“打落牙和血而吞”所能扛过去的，这种伤痛可能是断舌之痛，如吞下去很可能会出人命。像这类案件，在澳洲通常通过“衡平”这一法律关系来调整。

法庭通常会比较双方在法律上的地位，看哪一方的法律地位优先，优先的一方就能赢得诉讼。比如在本案中法院会看赵亚当如何保存地契，是放在保险箱里还是放在厕所里，如赵亚当本身对地契没有合理保存，使得他太太轻而易举地获得，那么赵亚当很有可能就会输掉官司。

林律师：房子产权是赵亚当夫妻共同共有，妻子瞒着丈夫将房子卖给了善意第三人钱夏娃，并卷款而逃，如果赵亚当为此而状告钱夏娃，一般赵亚当输，除非你能证明钱夏娃和赵妻恶意串通，钱夏娃明知赵妻恶意侵吞夫妻共同财产而帮助之。这在夫妻离婚案件中比较多。一方为了独占财产，擅自处分共同房产，被侵权一方则可以请求法院认定房屋转让无效。

我认为，在中国，对夫妻之间的相互权是不太重视的。人们一般认为，夫妻财产是共同财产，夫妻任何一方都有处理权；也有主张夫妻一方在处理共同财产时应该尊重另一方，共同商量；还有主张，当夫妻共同财产额比较大或重要时，如不动产，应该共同处理，而小额财产，夫妻之间应该有相互权。司法实践中，若夫妻一方与第三方恶意串通擅自处分夫妻共同房产的，被侵权一方申请撤销这种处分行为，一般会得到法院支持

沈律师：如果赵亚当确实将地契放在有十七把锁的保险箱里，但因为他太太也同样是房屋所有人，也可以获取地契，那么这时案件就更复杂了。

通常在房屋买卖中“干净地契”（不是指地契这张纸干净，而是指地契上没有任何银行欠款或抵押）是很少的，在房屋出售时，一般应该要将这些欠款或抵押在成交前注销，此时通常银行、律师等一些人物会被卷进来。

在一个澳洲高院的判例中，赵太太带着面摊的老王冒充赵亚当在银行经理面前签字，而银行经理并无发现有诈，因为老王三个月内没有卖面而专心练赵亚当的签字，练到签字比赵亚当签的还赵亚当。但赵亚当的律师抓住这一点，争论说赵亚当和他太太已经是银行长时期的客户，经理应该认识他们，或者至少应该核对赵亚当的身份证件。最后该案由银行买单。

林律师：从法定程序上找问题，往往是一个法律行为后果的好办法。前面提到的通过行政诉讼撤销房产交易登记，也是从程序上突破的。

沈律师：假如卖面的老王专门找整形医师按赵亚当的脸整形，并且在银行签字当天也拿到了赵太太从赵亚当身上偷出来的驾驶执照，这时法院会看钱夏娃方面的法律地位。

比如在成交前的一至数天通常会有“最后检查”这一步骤。如在“最后检查”步骤中钱夏娃没有采取合理的询问措施，那么钱夏娃会输掉案子。“最后检查”中，如果钱夏娃看到该房屋内尚无搬迁的痕迹，甚至正好在“最后检查”时碰见赵亚当正兴高采烈地在花园中搭小木屋，如钱夏娃对此置之不理仍然要求成交的话，那么相较于赵亚当来说她在法律上的地位就明显劣于赵亚当而最终将输掉这一案子。

林律师：地契保存在哪里，上了几把锁，证明的是赵亚当对个人财产所有权保护的重视，而不是随意地由妻子可以独自处理；银行抵押注销，必须赵亚当亲自到场签字，说明了银行程序的设置就是为了保护产权人，不遵守这个程序，银行自己有过错，有过错就要承担过错责任；“最后检查”可能相当于房地产交接或交接前的验收，在交接验收时，钱夏娃没有合理询问、没有看见搬迁痕迹，相反却看见有搭建行为，在这种情况下钱夏娃还完成交易，判断钱夏娃是否有过错或是否恶意串通赵妻。沈律师认为这些都是法庭在比较双方的法律地位的优先，用一种衡平的方法，判断哪一方更加具有优势。从中国司法来说，这些都属于证据，以供法院综合判断在卖房纠纷中，赵妻究竟有没有卖房的夫妻权，银行究竟有没有审核过错，钱夏娃究竟有没有恶意串通，以裁判这宗房屋买卖是否无效。