房屋故事 第13期

主持人：近年来中国大陆房地产市场的火暴，已无需赘言，房产交易可以说是普通人一生中最大的交易之一，尤其是对于升斗小民来说可能会动用他们大半辈子的积蓄。房屋是一种非常特殊的商品，可以说世界上并没有两套完全相同的房子，一旦争议双方对房屋产生纠纷或争执，诉诸公堂的不在少数。如何防患于未然呢？还是请林律师、沈律师来教你几招吧。

故事当然还得从赵亚当钱夏娃说起。

赵亚当是非澳大利亚永久居民，他买二手房必须要通过审批，但他怕麻烦，因此想了个好点子，准备通过钱夏娃（澳大利亚永久居民）购买，钱款全部由赵亚当提供，这时通常出现的情形是钱夏娃说这房子是她自己出钱买的，这类诉讼通常比较容易，只要赵亚当提供当时汇款书证即可。不过，如果赵亚当是个搞海洛因加工的商人的话而又恰恰有段时间忘了“报税”的话，该案就会有些小小麻烦。

沈寒冰律师：在房屋案件中最经常发生的恐怕就数借款还是委托购买而发生争执的案件了。在现实生活中通常是房屋涨价后，钱夏娃会说当时房屋购买不是，而是向赵亚当借款，毕竟借款的利息通常会低于房屋涨价的幅度（当然，香港负资产情形例外）。这时钱夏娃只要将房屋出售后给赵亚当原来的购房款即可。在此案中，假如房屋购入价在1990年是100万，到了1996年房屋升至160万，如果钱夏娃说当时向赵亚当借款是年息7%，那么借六年也不过40多万，如卖出该房160万，扣去本金和利息钱夏娃可白得约20万，如果房子价格低，涨幅高，钱夏娃所得利润会远高于此数。

这类案件法官的着眼点通常是看当时借款的“条件”，而调整这类法律关系的所适用的法律还是“衡平”。法官会看当时双方的法律地位，该案中赵亚当是非澳洲永久居民就对他的案件会产生帮助，如钱夏娃无法提供借款的证据，特别是还款的证据，法官通常会将这类案件判给赵亚当。

林荫茂律师：对于该纠纷，不管结果如何，给我们的教训是往往“聪明反被聪明误”，如果赵亚当走正常的审批程序，也就不会惹火烧身，搞出这一连串的麻烦了。为了规避法律，亚当出钱让夏娃买房，不是一个委托关系，而是隐名买房的关系。委托关系下，仍应该是亚当名义买房。但就事论事，从法律的角度而言，如果在中国内地的话，关键是要看房地产证上的产权人姓名，如果你诉求是要房子，那么，判决会根据产证记载作出，亚当必输。除非你有充分的证据证明夏娃使用了欺骗的手法取得房地产权证的，同时，这种欺骗是房地产管理部门无法发现的，也就是说，房地产管理部门在颁发产证时没有过错，这时官司就复杂了。你打的官司叫侵权官司，你要证明夏娃欺骗了房地产部门，侵害了你的所有权。其中包括证明亚当和夏娃之间不是借款关系，而是委托关系。如果被法院支持的话，亚当可以凭生效判决书到房地产管理部门去请求撤销夏娃的产证，颁发亚当的产证。如果房地产部门在颁发权证时有过错，那么，亚当不应该打侵权诉讼，应该先打行政官司，诉求是撤销错误的权证。当然，要证明房地产管理部门的审批颁证行为有过错是比较难的，关键是从颁证程序上找茬。一般发生亚当和夏娃这样的纠纷，亚当肯定是要房子不要还钱。但是当确权官司、侵权官司、行政官司都走不通的话，亚当只好打还款官司了，房屋增值部分只能作为学费送给夏娃了。

沈律师：除这类案件外，还有一个特别类别的案件，那就是一些男人因为女人的花言巧语而莫名其妙将自己的房屋拱手送给女人，法院通常会为这些男人讨回公道。此类案件中最著名的就是一位律师将自己所有的产业送给了他喜欢的女人，而这女人在收到礼物后一脚将其蹬开，最高法院说：“该律师当时处于（脑）残疾状态，因此做出的赠房决定是无效的，女方应归还财产。”

林律师：“脑残疾状态”是否属于无民事行为能力？根据我国民法通则规定，不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人。而且，要证明该律师在赠与时处于不能辨认自己行为的精神病人，这在程序上还要进行医学司法鉴定。如果真是如此，那么，根据我国民法通则的规定，无民事行为能力人实施的民事行为无效。另外，房屋赠与是要办理登记手续的。根据我国合同法对赠与合同的规定，受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，赠与人可以撤销赠与，比如：该女子见律师有反悔之意，一时难以控制失落的情绪，当街撒泼，一顿拳脚相加，竟然将律师打成了重伤被送进医院。这一来律师因祸得福，以自己受到严重侵害为由要求撤销赠与行为。合同法还规定，因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与。比如，该女子将律师打死了，或者打疯了，该律师的父母双亲可以请求撤销赠与。比较多的情况是，在附义务的赠与合同下，受赠人不履行约定的义务，赠与人可以撤销赠与。比如，该律师已经年过70，赠与合同附加了扶养义务，该女子不履行扶养义务，赠与人可以撤销赠与。我国合同法还有一条规定，赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。比如，该律师得了精神病，没有了经济来源，唯一的财产就是这套房子，必须靠这套房子的出租来维持生存，显然，该赠与可以不再履行。

林律师：我们再看看一个发生在中国的房屋故事，而这个故事所发生的法律关系，如果请沈律师用澳洲所开创的“禁止反言”原理来调整是再适合不过了。

沈律师：在澳洲钱夏娃可以以“禁止反言”原则。“禁止反言”原则的最终确立是通过悉尼乔治街上的一个房屋拥有者和租赁者之间的非合同关系诉讼产生的。

很多年之前，赵亚当在乔治街上有幢房子，钱夏娃来租，在签约之前双方就许多细节进行了协商，谈得最多的是赵亚当原本的房屋间隔不适用钱夏娃的店，赵亚当在确信钱夏娃要租后就决定按钱夏娃的要求进行改动，双方同时也让各自的律师进行租约签署工作。但就在同一周内，钱夏娃发现了另一家更适合自己店铺的房屋，于是钱夏娃马上致电给她的律师，问租约已经交换了没有，她的律师立刻将已经装在信封中刚要送出去的租约抽了回来。

钱夏娃接着和另一家房东签订了租约。赵亚当将房屋改装后等了很久也不见钱夏娃的踪影，赵亚当的律师催促钱夏娃的律师多次也无结果。赵亚当因为改动房屋结构耗资数十万，还不算因此拖延时间而损失的租金，赵亚当只得钱夏娃。但是这里有个非常难以克服的法律问题，那就是以什么为基础。至少到准备为止的那天，双方没有任何法律关系，那份应该签署的租约被钱夏娃的律师从信件堆中抽回了。

如果没有租约，那么违约从何谈起。当时这件案子一直打到澳洲最高法院。

我们伟大的博瑞能法官（退休后担任悉尼科技大学校长一职）在此奠定了英美法历史上里程碑式的“禁止反言”原则，禁止钱夏娃以租约尚未签署以及有关法律规定该租约必须以书面形式（不能仅仅是口头的）作为借口而不签此协议，并且详细阐述了“禁止反言”的六大原则。这些原则中最主要的是如果一方对另一方的陈述深信不疑，并且也按照和依赖这一陈述进行了作为和不作为，而此作为或不作为一旦在这陈述改变后不能返还原状或撤销，或者即使返还原状或撤销的这方会受到严重损失，损失方即符合此原则而依赖此原则进行诉讼。

我们前面提到的中国买房子的案例以此原则诉讼即刻获胜。因为买房方完全深信出售方会将房子卖给他们，他们深信这点，在3年中没有去买其他房屋，现在出售方突然说不卖了，而购买方回到3年以前的状态接受3年前的房款的话将因为房屋涨价而买不到同样的房子，虽然购买方没有付清全部房款，房屋也还没有过户，但这些条件已经符合了“禁止反言”原则，购房者必定获胜。

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