我国商业地产可持续发展浅探

急剧增长的商业需求和巨大的利润空间，使得商业地产在我国迅速发展起来，但同时又存在供需错位、盲目开发、重复建设、商铺空置率高、投资风险大等隐患，可持续发展成为我国商业地产发展的首要问题。商业地产起步于临街商铺，逐步发展成为公寓、写字楼和底商有机结合的三位一体商业地产项目，再逐步发展成为地产与商业合作开发的SHOPPING MALL以至商业街。商业地产是一个复合体，是地产商、投资者、经营者、物业管理商“四合一”的有机整体，其中最重要的是地产商与商业经营者的资源整合。

综观我国商业地产的发展现状，其特点有：

发展迅速，业态多样

商业地产的投资性很强，既可出租、亦可经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等，具有经营灵活的特点，有很强的市场适应性。加之住宅地产已进入微利时代，而商业地产仍存在着巨大的利润空间，因此商业地产吸引了大量的投资者。有关方面提供的数据显示，目前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。从购物中心来看，目前全国已建成的有54个，面积将近700万平方米，已经在建立项的还有200多个，面积超过3000万平方米。另据中原（中国）物业顾问有限公司中央研究部的调查，2003年1至11月份，全国完成商铺市场开发投资额为1010多亿元，比上年同期增长42.5％，完成商铺竣工面积达2097万平方米，比上年同期增长40.9％。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六种，分别为底商、百货商铺、购物中心、主题店、SHOPPING MALL和商业街，各种业态互为补充，尤以SHOPPING MALL发展最为突出。但是迅速发展的背后也存在不少忧患，据业内专家预测，在2005年前后，在我国各地可能会出现“商业地产问题现象”，将产生回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷、竞争压力增大等情况。

利润丰厚，但风险巨大

商业地产利润空间巨大是业内共识。目前许多商业物业租售价格一般是同区位写字楼和住宅的2至3倍，黄金地段商铺的市场价格更是高得惊人。如广州地铁站附近商铺的售价能达到5到20万元/平方米，北京中关村部分写字楼的商铺售价也已达到10多万元/平方米。地产商通过销售部分商业地产物业可以收回前期开发资金和建设资金；通过出租部分物业又可以获得稳定的资金流，达到长期赢利的目的。如大连万达因引进沃尔玛，其长春购物广场“黄金旺铺”很快被抢购一空，仅靠一层商铺出售，万达就收到购房款3亿元左右。但是，商业地产又是一块烫手的香饽饽，存在着巨大的投资风险。商业地产投资成本高（包括建造成本、装修成本和经营成本等），资金压力大，若无强大的资金实力并经营能力不强，则很可能会被资金压力逼上绝境。同时其经营压力大，这包括招商和消费两个方面，商业地产往往靠“大客户”来带动整体物业，大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入我国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，所以招商成功并不代表很快就能被消化。而且商业地产投资回收慢、风险高、生命周期较长，尤以SHOPPING MALL为甚，因此是否有足够的资金基础支撑下去是非常关键的。震惊全国的“万达・沃尔玛”流血事件也从一个侧面说明了商业地产的风险。

单方开发，缺乏统一管理

我国商业地产一般由地产商单方开发，地产商往往对商业不甚了解，更谈不上对商业规律的掌握；还有许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式；而且商业地产的复合性要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，现实中四方交接很不规范。这些因素带来了巨大的投资前期风险。如北京盈科大厦建好后，为了引进太平洋百货，仅在设施改造上就投入4000多万元。济南泉城路商业街店铺，由于过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，陷入了招商难的尴尬境地。也有一些地产商抱着“卖完就走”的经营思路，不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，地产商赚钱走人了，商业城则日渐萧条。而且地产商往往缺乏对商业物业进行统一管理的能力，日后经营全由投资者自身调节，使得商业物业发展偏离地产商原有设计，影响整体形象。如广州中旅商业城采用只售不租的策略，拆零卖铺放弃统一经营，结果项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中；亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与地产商之间利益矛盾激化，导致百盛退出。

空置率高，同质化严重

在商业地产迅速发展的同时，商业地产的空置率也倍受人们的关注。如2003年上半年由于受SARS疫情的影响，广州零售市场受到严重打击，广州商铺市场在2003年第二季度出现自2001年以来的首次负吸纳量，达42000多平方米，商铺空置率也由5.9％跃升至15.9％。另据广州市统计局的统计：2002年广州市滞销商品房中，住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%，22.9%，43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线，商业物业空置率最高。居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。同质化是商业地产发展的大忌。但是商业地产丰厚的回报，吸引了大批投资商进入，由于缺乏统一规划，不可避免地带来了重复建设和同质化的问题。

机会与威胁共生、优势与劣势共存的我国商业地产如何将地产商与商业经营者的资源有效地整合起来，如何把风险有效地控制在前期投资，以实现可持续的发展，已成为迫在眉睫的课题。就此笔者提出以下发展策略：

加强城市商业开发的规划

商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞，因此加强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必须的选择，做好城市商业规划工作是城市商业健康发展的保证。各城市必须立足于本市制定城市商业发展规划，通过城市规划来调控商业网点发展的速度、业态、区域及规模，消除商业地产的泡沫。如《广州市商业网点发展规划（2003－2012）》已正式获得广州市政府批准实施。《规划》提出了“四线三圈，两轴一带”的大商业格局，详细架构了广州未来十年中商业网点的分布。规划期内全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区。按照“内精、中厚、外强”的发展要求，形成空间定位准确、圈层分工合理、地域特色鲜明的商业圈层结构。《规划》成为广州商业网点建设、商业地产开发宏观管理的依据。另外好的规划还必须有听证制度来保证，我国城市商业网点建设听证程序、规范和制度还有待完善。

实现商业与房地产的对接，加强地产商与商业经营者的资源整合

地产商与商业经营者资源的有效整合，能够降低投资风险。一方面，地产商借助商家的品牌效应，能有效提升楼盘的销售，因为零售巨头、餐饮娱乐、家居建材商的加盟，是楼盘的一大卖点。另一方面，成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力，从而大大降低了投资风险。但核心的问题是二者资源如何整合？

首先二者应注意经营理念和品牌核心价值的整合。商业地产属于边缘产业，两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在现实中两方人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。二者的经营理念固然不可能完全一致，但应注意协调，尽量不冲突。品牌核心价值是品牌资产的主体部分，它让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的利益点与个性，是驱动消费者认同、喜欢乃至爱上一个品牌的主要力量。地产商和商业经营者二者品牌核心价值的关系，即是互补、相融、互动的关系，还是对立、矛盾的关系，决定了商业地产最重要的两部分是互动发展，还是各奔前程，也决定了商业地产整体品牌形象。比如北京怡景园的老番街，当初定位于高档商业街，现在沦落为小商品市场，大大影响了楼盘的高档品牌形象和日后的升值潜力。这就是地产商不注重与商业经营者品牌核心价值的整合，不规划商业业态，致使进驻的商业品牌和业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。地产商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。所以二者品牌核心价值的整合是非常必要的。

设计科学、合理的商业地产开发模式也是二者资源整合的重要途径。商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低商业地产的风险。大连万达独创的订单商业地产开发模式，即预先与世界500强企业签订联合发展协议，得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式好处显而易见：对于万达集团而言，与这种外资零售业巨头结伴而行，不仅转嫁了投资开发购物广场可能存在的风险，而且极大地提高了购物广场的知名度。此外，商业地产做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效地控制了经营风险，增强了业主的投资信心。此模式虽经历了“大连万达・沃尔玛”流血事件的洗礼，但的确给商业地产开发提供了一个可资探索的范本。当然此模式还有许多需改进的地方，如二者的合作程度问题，大连万达与主要的品牌商业企业目前只是租户和业主的关系，合作只是松散型的，此种合作比较脆弱，寻求长期、紧密的合作成为此模式改进的方向之一。

做好商业地产的定位工作

由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商开发商业地产时，定位是非常关键的问题，同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。如社区底商的定位，其招商目标主要有：自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场，只有准确、恰当的商业经营定位，才能在激烈的市场竞争中生存与发展。要做到准确定位，一方面必须适应市场的需求，另一方面也要从自身的具体情况出发，走适合自己的路线。市场细分是商业地产定位的前提，尤其是针对商业密集区，要让商业地产都成功赢利，就必须把市场细分再细分。如广州天河区的中泰国际广场，其消费群定位为女白领，围绕这一定位，商场里的布局及休闲娱乐设施非常符合女白领的消费喜好和习惯，吸引了大量的女白领消费者。突显特色的主题式经营也是商业地产发展的方向之一。主题式商场可以按人群、功能等进行划分，如广州北京南路的北京大厦把其6层、1.2万平方米的裙楼部分重新命名为“韩大门”，专门经营以中档为主的韩国时尚商品。小型商业物业尤其要做好定位的工作，要避免与大型MALL正面交锋，切忌盲目地比“大”、比“全”，而要做“专”、做“精”，以自身的特色来吸引消费者。

遵循商业规律选择合适的业态

很多地产商在商业业态规划方面一味地求大、求贵，其实衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是租金利益最大化和人流的多少。选择何种商业业态必须遵循一定的商业规律，如社区底商，只适合频繁消费的、小额的、同质化的商业业态，如超市、便利店或与小区生活配套所需的饮食业。商业地产到底以何种业态为主，主要取决于所在区域的经济发展水平和人们的生活水平。根据国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着如下规律：当人均国内生产总值（GDP）在1,000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2,000-3,000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达到6,000美元时，主导商业业态以专业商店为主；人均GDP达到12,000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（SHOPPING MALL）。

完善商业地产的管理体制

地产商的普遍心理是尽快将商业物业出手，至于出手之后，商业物业的管理问题，有的地产商根本没有考虑过，有的则是无能为力，因为在底商全部租售之后，所有权与经营权完全或部分归属业主或租户，地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力，单纯靠分散的业主或租户自身调节，这样的经营风险很大，因而出现失败的案例也在所难免。所以地产商在租售商业地产后，也一定要做商业物业的规划，应由专业化的经营管理公司包装、管理，以形成品牌效应，树立整体的品牌形象。

随着我国商业地产迅速成长起来，投资开发商业地产前景广阔，但是也应充分认识到其存在的风险，对其投资成本高、经营压力大、投资回收慢、风险高的特点应有透彻的了解和防备，这样才能实现我国商业地产的可持续发展。