分析如何才能规避房地产开发风险

【摘 要】建立科学有序的房地产开发经营风险分析体系，是当前房地产业的迫切要求，这对于实现我国房地产投资决策的最优化和科学化，提高开发项目的综合效益，都具有极大的促进作用。

【关键词】规避；房地产；经营风险；分析判断

房地产开发企业有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来阻止风险损失的发生、削弱损失发生的影响程度，以获得最大利益。实行严密的风险管理是房地产开发企业有效地处理各种风险的重要途径，也是房地产开发企业投资成功的保证。

一、加强风险管理

1.风险管理的定义

风险管理是对潜在的意外损失进行识别、衡量和处理。它不仅包括对物的风险管理，而且也包括对人的风险管理；不仅包括对损失的风险管理，而且包括对盈亏的风险管理；它不局限于某一业务范围内，而是对企业一切开发活动和开发全过程实行有效的管理。

2.风险管理的必要性

（1）风险管理是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。房地产开发经营企业要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别风险，严格地控制风险，巧妙地规避风险。

（2）风险管理是房地产开发经营企业所处的外部环境的要求。一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发经营企业投资的风脸性；另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。

（3）风险管理是整个房地产业健康发展的要求，我国房地产业发展迅速，但其中也存在周期性波动，并多次出现房地产业的“低迷期”，这就要求从宏观和微观结合上加强对风险的管理，保证我国房地产业稳步、健康、正常发展。

3.风险控制的对策

（1）风险的回避。风险的回避是对付风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失。在房地产开发经营企业的风险管理中，它是一种简单有效的方法。

（2）风险的预防和减轻。①惟确预测。房地产开发企业加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。②近早完成开发项目。房地产开发期逾长，项目受到各种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发企业应尽可能地缩短开发期有助于减轻风险。③预租预售。针对商品房售价、租金的不确定性以及商品房完工后可能出现租售困难而引起的风险，通过预租预售可以缓解风险。

（3）风险的隔离与结合。风险的隔离是将企业所面临的风险单位进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的；风险结合是通过增加风脸单位的数里提高企业预防未来风险的能力。具体措施包括：①可以通过合并或扩大规模，实行跨地区的企业集团式经营，从而增加风险单位，降低风险。同时立足本地市场，大力开拓外地市场，从而使企业避免因区域环境影晌而带来的风险。②实行开发、管理一条龙服务和“一业为主，多种经营”，以房地产开发为主，辅之以其他与之相关的经济业务，改革房地产开发企业的产权制度，转换经营机制，提高企业的自身竞争能力。③拓宽经营思路，采取商品房出售、出租、典当、抵押等多种经营方式并存，来降低商品房销售风险。④实行风险的保险转移。房地产开发企业通过向保险公司投保，交纳保险费。当风险发生后，由保险公司来补偿损失，从而将风险转移给保险公司来承担。⑤风险的自我承担。当风险不可避免或者冒此风险可能获得较大利润时，房地产开发企业应该采取积极手段主动承担风险，对风险自我保险。

（4）做好可行性论证

这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。

（5）做好经济环境的预测

房地产的发展周期是与GDP紧密联系的。一般房地产的周期可以将宏观的经济周期作为依据和核心，同时按照各时期的主导因素和市场的发育程度做出具体的调整。一般表现是房地产业要稍微落后于宏观经济而进入复苏期。

（6）做好投资效益控制

实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。

（7）做好信息收集

信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。

二、为房地产投资者创造良好的投资环境

政府应加强对房地产业的宏观管理，为房地产企业健康、正常发展创造一个良好的外部环境。借鉴经济发达国家和地区防范和控制风险取得的一系列成功经验，我国政府对此采取以下措施：

1.加强房地产宏观调控

政府对房地产业宏观调控应根据房地产业周期波动的发展趋势，实施经常性徽调、短期微调和中长期发展相协调的方式，在调控时机上尽可能“早半拍”，根据周期的先行景气指标及时进行调控，避免“急刹车”带来的巨大震荡。在调控力度上，应尽可能实现宏观调控“软着陆”，避免力度过大或不足造成的大幅度波动和恶性发展。在调整节奏上应根据产业发展现状，实施适度紧缩与适度扩张交叉进行，在总量控制前提下实行结构调整。

2.调节房地产投资结构，促使房地产市场供求平衡

在土地一级市场上，要在土地利用总体规划和城市规划指导下，对房地产企业开发用地实行总量控制，保证土地供需平衡。在土地使用权的出让方式上，更多采用招标、拍卖方式，减少协议出让方式中的“市长价”和“人情价”。重视清理土地隐形市场。在土地二级市场上，优化房地产投资结构，促使房地产市场在总量和结构上达到平衡。一方面限制高级住宅、高标准宾馆、花园别墅和度假村的建设；另一方面，大力发展适销对路的普通住宅，在资金、税收上向微利房和解困房倾斜，引导资金流向普通住宅建设。

3.完善房地产市场法规体系和中介服务体系，规范房地产市场行为

首先，在立法上建立和完善房地产法律、法规体系；其次，在执法过程中，制止任何超越土地法规之外的行政干预行为；再次，加强普法教育，增强公民守法意识。通过法律、法规和中介机构规范房地产市场行为，规范房地产买卖、租赁、抵押等经济活动，加强价格管理，为房地产开发企业投资创造一个公平合理的竞争环境。

三、结语

综上所述，房地产作为一种高附加值的综合性产业对经济的发展具有高度的敏感性和超前性，同时房地产业又是一种高风险、高收益的产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发经营的成败起着决定性的作用。因此，科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素和变化趋势做出分析和判断，将风险控制在最低限度显得尤为必要。

参考文献：

[1]宋戈.房地产开发经营风险分析与对策研究[J].东北农业大学.2001（05）

[2]苏亚莉.房地产开发经营风险管理[J].老区建设.2011（09）

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