日本土地神话的形成和破灭

内容提要：在“土地本位制”的情形下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，共同形成了经济泡沫。在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行相应制定了对策：土地税制改革的思路包括减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用；强化转让收益课税；提高对遗产继承土地的评价和城市规划区域内农用土地的课税。考察日本经济泡沫破裂后的长期不景气和资产缩水现象，政府在经济泡沫生成中（忽视经济泡沫）负有重大责任，政府的政策对应能力（财政政策和金融政策的协调）明显存在问题。

关键词：日本　经济泡沫　税收　土地政策

中图分类号： F813文献标识码： B 文章编号：1006-1770(2006)06-008-04

一、序：什么是经济泡沫

从20世纪80年代后期开始，日本经历了“泡沫经济”的洗礼。随之而来的是经济泡沫的破裂，之后的90年代被称为“失去的10年”，经济长期处于不景气状态，出现了二次大战后世界经济未曾出现过的通货紧缩现象。因此，我希望通过日本的经验，即通过分析泡沫经济产生的原因、探讨政策措施的问题，得出引以为戒的教训。

谈及经济泡沫，首先被认为是指用经济基本因素无法说明的资产价格的飞涨。也就是说，经济基本因素并不能解释经济泡沫的成因。

一般来说，资产价格由如下公式决定：资产价格=收益/（长期贷款利率 + 风险收益率）。

决定资产价格的是收益、长期贷款利率和风险收益率这三个要素。资产价格变动的内在机制是：如果从资产获得的收益增加，资产价格上升；如果由于长期贷款利率上升，或经济的未来走向不明朗而造成资产的风险收益率增大，资产价格就下落。

在上述机制作用下，日本在上世纪80年代后期的经济形势如下：由于日元升值造成景气下行，金融政策上依然保持超低利率（尤其在1986年以后），人们认为长期贷款利率将持续走低。在经济持续景气的情形下，资产收益（预期）比较平稳。以上诸要素的变动所导致的结果是，在资产价格公式中分母变动的作用下，资产价格飞涨。

二、土地神话和土地本位制

(一)日本的“土地本位制”

对于土地价格，有必要从二战后日本的土地神话说明。所谓土地神话，简单地说，就是“土地的价格绝对不会下降”。由于日本经济是以土地和土地价格为中心来运行，在这个意义上，也称为“土地本位制”。

土地本来应由其社会利用价值而决定价值，但是由于日本土地具有超出土地利用本身的金融功能，即银行融资担保功能，对于日本经济的运行而言，土地具有更为核心的作用。在“土地本位制”的情况下，放松银根的金融政策和投机行为相结合，共同形成了经济泡沫。

日本的商业银行，原则上是以土地为担保进行贷款。在战后资本不足的情况下，利用土地作为担保使缺乏信用的中小企业也有可能得到贷款，这是一种变通之道，是把有限的资金更加有效运用的一种方法（在欧美国家，银行以项目融资为主）。

因此，土地担保功能的维持，其必要前提是土地价格不下降。日本国土狭窄以及国民中由来已久希望拥有自家住宅等心理因素，形成了土地价格会不断上升的土地神话。银行也逐渐把土地价格上升的预期加入担保评价的因素之中，据此来评估贷款。

此外，完善的土地价格客观评价方法的缺失也加剧了土地神话的产生。企业会计结算中，土地评价仍然按照购买时的登记价格来决定，土地价格的上升可以当作营业外收入计算，使所谓的“财技”（长期战略决策下的经营运作）变为可能，对业绩扩大产生了巨大作用。

战后产生的这些做法，在日本取得令世界惊奇的经济成就之后延续下来。另一方面，上世纪80年代后期开始的金融自由化，加剧了金融业的贷款竞争，产生了过多的土地抵押贷款，这也是刺激地价上涨的重要原因。

（二）土地税制与土地神话

在经济泡沫的成因中，日本的土地税制问题也是原因之一。对于土地，通常在取得、保有、买卖等三个阶段课税。日本的税制中，在“取得阶段”，有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等三种税赋需要交纳。在“保有阶段”，有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等三种。在“转让阶段”，对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等三种。

土地税制方面与经济泡沫成因有关的主要有以下几点：首先，在“保有阶段”，保有者的税收负担过低。保有者所负担税收的代表是固定资产税，是按照地方居民所利用的公共设施和享受的公共服务为基础来折算税金的，这种根据受益决定税收的计算方法，使保有者的纳税负担持续处于低水平。这种现象可以通过下面的三个经济指标看出。

从如上资料可以看出，日本在土地保有上的税负，由于评价和税率两方面的影响，与其他国家相比非常低。尤其是农地（农田），虽然处于城市的近郊，但是由于农业具有特殊性而使其保有税负非常低。

这种低保有费用阻碍了土地的有效利用、容易造成土地未利用或者几乎未利用就被闲置。此外，和其他资产相比，土地更容易成为投机买卖的温床。这种情况，在日本导致了耕地的价格比建有建筑物的土地拥有更高价格的现象，也出现了与土地的使用价值相比，土地的资产价值更加重要的现象。结果，使用价值和资产价值偏离幅度加大，并成为社会问题。因此，制定提高保有费用、抑制投机行为、促进土地利用的土地税收制度必不可少。

以下再对土地买卖收益的课税状况加以说明。在经济泡沫出现之前，对个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。后文中还会看到，为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。

此外，利用贷款进行土地投资时，贷款利息从收益中扣除；建筑物则以每年折旧的形式计算到损失中。遗产继承的情况下，土地的评价比现金和股票更易偏向过低评价。因此，从减轻遗产继承税和收入税负担的角度，小户型（单房间）住宅的投资需求增加了（贷款利息部分和建筑物的折旧部分，可以和工资收结计算）。

如上所述，土地税制在土地抵押贷款的过程中起了很大作用。

（三）土地价格和股票价格的连动

上世纪80年代后期开始的土地价格的飞涨，也波及了股市，导致股票价格上涨。其理论基础是企业拥有工厂等不动产，由于不动产价格上升，企业价值即股票价格也随之上升（理论上近似于“托宾的Q理论”）。与土地不同，无论股票价格如何上涨，没有人会因此而烦恼，企业由于股价高涨而更容易融资。此外，股票价格的非记账收益以银行的自有资本（BIS规制）计算。结果是，土地和股票价格同时持续高涨。

三、土地价格的飞涨所造成的社会问题以及经济泡沫的破灭

（一）社会问题和经济泡沫的破灭

土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为外国企业进入日本的障碍。根据“日美构造协议”的观点，收入所得这一流量和价格这一存量之间已经到了无法平衡的地步。

对于这种现象，从1987年起，媒体开始出现土地价格飞涨导致社会问题的舆论。1987年6月，日本内阁制定了“综合土地对策纲要”。此外，1989年末，《土地基本法》通过，表达的主要观念是“土地的公共性”――即土地的适度利用、按照计划使用土地、抑制土地投机以及随着土地不断增值其税负也应适度增加等内容。

在经济泡沫的冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率；从1991年4月开始实施对用土地作担保进行的融资进行总量限制；从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化转让收益税的征收以及改善土地的评价体系。

（二）土地税制改革

土地税制改革的思路和概要如下（摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》――1990年5月29日）：

（1）减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外，新设地价税（国税、1992年1月开始实行），对土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（这种思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果）

（2）强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果（即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给），所以对土地转让收益并未课以重税。考察经济泡沫时期的土地买卖，并没有看到对土地买卖的抑制效果，通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。

对劳动所得和土地转让收益这两者之中的哪一个提高其税负是个难以处理的问题。在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是本人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还国家，即由土地价格的上升获得的利益应该纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。对个人，土地保有超过5年的情况下，税率由原26%增加到39%。

（3）关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。

实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始减慢上涨幅度，然后长期处于下跌状态。除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。

最后，对于1992年以后的所得税，在个人由不动产造成的损失中，为购买土地而进行的贷款部分，禁止和其他收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型（单房间）住宅投资。

四、土地神话的终结与景气后退、通货紧缩

（一）土地神话的终结

由于采取了以上政策，日本土地价格开始大幅度下降。大部分地方城市的土地价格一直到今天仍然在持续下降，可以说土地神话业已终结。这种现象发生的原因有以下几点：

（1）对于土地价格总是上升这种预期，人们的观点发生了变化。尤其是日本人口下降开始引起人们的关注。此外，由于农产品进口增加，实质上产生相当于增加进口土地的效果，导致人们原有的“土地是稀少资源”的观念发生转变。

（2）银行的贷款行为发生了变化。经过长期的不良债权消化期后，银行已经从土地担保贷款，开始转变为通过对无形资产、经营资质等方面进行综合评价决定贷款。

（3）土地评价方式变为“收益还原”方式，即根据利用价值来决定，不再是以资产收益来估测。

然而，最近在富余资金的影响下，东京中心部分土地价格上升了，部分土地投资又有了死灰复燃的迹象。对此有必要实施以金融政策为首，踏实稳妥的经济对策。

（二）景气下行和通货紧缩

土地价格长期急剧下降，也产生了新问题。在土地神话这种背景下，由于日本所特有的通过土地担保的间接金融体系，一旦土地神话终结，则金融机构的许多贷款就会转化为不良资产，日本的金融体系因此受到严重打击。银行业务属于“存量”类业务，长此以往，这个问题将会波及日本经济全体，“让经济泡沫过快破裂”这一举措本身就是政策上的失败。以下几点值得进一步探讨：一是“让经济泡沫破裂”这一导致长期资产缩水的政策是否走过了头；二是导致长期不景气和资产缩水的经济对策，尤其是金融政策是否有问题；三是把不良资产问题延迟处理的政策是否有问题。

尤其在经济泡沫破裂后，虽然对所得税等实行大幅度减税政策、对公共领域追加投资，但是，这些财政政策并未和金融政策恰当协调，导致经济出现通货紧缩。这一点被看作是财政政策和金融政策两者协调的失败。

在税制方面，采取了冻结地价税，减缓转让收益课税的政策。由于税制上的对策在时间上滞后，针对经济泡沫的土地税制改革在1991年才实施（地价税在1992年实施），而此时土地投机已过了高峰期。此外，作为通货紧缩对策，冻结地价税（1998年）、减轻土地转让收益税负担等修正措施虽然很快实行，但是并没有阻止通货紧缩（资产缩水）现象的发生。

五、所谓“失去的10年”是怎么回事？

考察经济泡沫破裂后的长期不景气、资产缩水现象，可以看出政府在经济泡沫生成中（忽视经济泡沫）负有重大责任。上世纪90年代，长期的经济停滞（低增长、失业率上升等）以及资产缩水所造成的国民资产价值的下降和损失，可以说是“失去的10年”。而且，日本在经济泡沫发生后由于经济对策滞后，表明政府的政策对应能力（财政政策和金融政策的协调）存在着问题。

另一方面，美国从日本学到了很多经验。在美国，金融政策目标之一是导入资产价格，并随时监视股市动向。格林斯潘的讲话证实了这一点。只是，“失去的10年”到底是怎么回事？如果重新对经济运行进行统计分析，我们会得出不同的结论。

在上述10年中，人均所得和个人金融资产在增加，劳动分配率也在上升。失业率在5%前后变动。在银座和六本木，能看到以年轻人为主的很多人在购物、就餐、娱乐，这种现象也从侧面证实了以上事实。外汇储备、经济增长以及经济基本要素并没有想象中那样恶化。此外，通货紧缩可能是其他技术进步、从中国进口的增加、冷战后国际竞争的激化等各种各样原因彼此错综复杂、综合作用的结果。另外，随着新结构变化的发生、结构改革的实施以及新商业模式的出现，预示着现在以及将来的经济复苏。由间接金融转向直接金融、企业管理不断改善等新情况的涌现，使这10年也可以认为是向新的经济方向转换所必要的10年。另一方面，在发达国家中，日本的财政危机是最深刻的。从这个意义上可以说，经济泡沫产生和破裂的最大受害者是国家。

作者简介：

森信茂树日本财务省财务综合政策研究所所长

本文根据森信茂树所长近期在由中国社科院和日本财务省财务综合政策研究所主办、中国社科院国际合作局和金融所承办的中日经济双边研讨会上的演讲整理。