调查显示:捂盘助推房价疯涨

据《楼市》市场研究部最新监测统计，近两月，北京房价涨幅步入有史以来的最快期。7月京城热点板块住宅均价已达12387.0元/平方米，环比涨幅为6.2%。目前，各大一线城市的房价动辄突破万元大关早已远远超出普通民众的心理预期值。京城房价为什么越调控涨得越猛?那么，究竟是谁导致京城房价高涨?买家对房价继续攀升又如何看待?

调查时间：2007年7月19日－7月25日

调查方法：网站调查

样本量：截至7月25日10时25852人次

执行机构：《楼市》市场研究部、搜狐焦点房产网

高房价到承受极限

回顾今年上半年的京城楼市，给普通民众一个共同的感觉：对于高房价的忍耐，已经逼近极限。房价在快速上涨的同时，住房需求逐渐沦为少数富人的炒作工具，并日益背离能够支撑其健康发展的基础。“中国式房奴”的出现，说明高房价已严重偏离了民众实际购买力。

同时，开发商及其御用学者仍在鼓吹住宅的投资论，以此维持房价的上涨轨道，诱导更多的投机者入市。尤其是北京经历连续两年土地供应计划“流产”所造成的缺口，加之一些政策如严控土地闸门、清算土地增值税等，一定程度上加大开发成本，导致今年商品住宅有效供应严重不足。在公众预期房价继续上涨的形势下，房价自然一路狂飙。

此外，在房价持续高涨的情形下，针对近期购房计划调查发现，58%的购房人群认为房价过高，已无力购房，仅17%的人群明确近期购房意向，且多数因为不愿为持续高涨的房价买单而被“逼迫”购房。

地方政府执行受考验

一直被看作调控“执行年”的2007年已过半，房地产调控却正遭遇新一轮房价集体暴涨所带来的严峻考验，“踩着油门刹车!”被问及对近两年房地产宏观调控的深刻反思。来自国家发改委的最新统计数据显示，今年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，创两年来新高。其中，深圳房价指数同比为115.9，居首位，北京以109.5位居第三。

针对政府因素导致房价高涨原因调查发现，33%的人群认为是地方政府的执行问题。实际上，2005年新旧国八条以来的房地产市场，一直就存在着两股力量的博弈：一方面是中央政府以稳定房价涨幅为基调的调控政策措施越来越细、力度不断加大；另一方面则是地方政府对房地产调控政策的“拆招卸力”，利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。如日前公布的开发商在拿地获取开发资格时，必须要配建一定比例的“两限房”和廉租房政策，从短期来看，对加大中低价位住房有利，但从整体和长远看，硬性压缩成本而又缺乏有效的监理监督机制，是否会出现大批的劣质工程?是否会进一步推动房价上涨?诸如此类疑问受到业界普遍关注。

捂盘助推房价疯涨

受国内经济向好及奥运会前良好的市场预期影响，开发商“挤牙膏式”地销售策略将开盘演化成购房者摇号的闹剧，而导致这种局面出现的原因，正是捂盘惜售的结果。部分开发商通过“暂不领取销售许可证”、“抬价延缓销售速度”等“惜售”手段，造成市场供应恐慌，豪赌房价高涨，将“捂盘”进行到底。

刚性需求已经决定北京房价高企的情况下，“捂盘惜售”正逐步开始扮演“助涨房价”的角色。

恐慌性购买刺激房价上涨

近半年，北京房价的持续高烧已经令人忧虑。追涨、抢购行为进一步使北京住房市场朝卖方市场倾斜。由于市场供给受宏观调控影响却在下降，供需缺口大增，加上开发商推波助澜，必然使购房者产生一种房源非常紧缺、好房难求、房价继续上涨，看好就赶紧买，早买越便宜的心理。在土地政策和信贷政策收紧土地放量和贷款量的调控方向下，一味控制供给，其结果自然是加剧供不应求。由此，按照市场供求规律，房价不降反升。

持有环节物业税应尽早落地

目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易环节进行税收调节。在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，开发商很可能把交易税向房价转移。

因此，不少专家建议，应尽早开征物业税，并取消其他一切房地产交易环节的税费。在房屋的持有环节征收物业税，一方面能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，一方面还有利于抑制投机性住房需求。

房价预期仍将上涨

调查发现，59%的人群认为房价仍将快速上涨，仅6%的人群认为房价将会下跌。从房地产调控来讲，房价是最受关注的调控指标，但不能单纯从房价判断整个调控，调控其他目标，如住宅供应结构、中小套户型是否增加、市场秩序是否规范，等等。从未来的发展来看，随着房地产调控政策的逐步落实及延滞时间过去之后，供应良逐渐释放，会对房价的上涨起到抑制的作用。

总之，造成房价调控效果不理想的原因是复杂的，不能简单地归之于政策上的问题，而是必须继续坚持调控的方向，提高政策的执行力，改进和完善调控政策。