顶层阁楼不标产权,购房者毁约败诉

如果购房者购买带有阁楼的房屋，这几个问题是需要搞清楚的：阁楼的性质是什么?房屋的建筑面积时都包含了阁楼的建筑面积?阁楼的产权与房屋的产权有何关联性?购买房屋时对于阁楼的产权是否应明确写入购房合同?如果这些问题不能弄清楚，买房人可能会遇到像本案中金先生的遭遇，自身利益可能会无法得到保障。本次派案说法邀请北京丰禾律师事务所杨健律师对北京金先生的遭遇进行法律分析，来帮您解答以上这些问题。

原告：金先生

被告：某开发商

案由：购房人定购顶楼房屋后，认为开发商未将广告上标明的赠送阁楼产权在买房合同中予以明确，而以重大误解为由要求退房。

开庭时间：2007年6月17日

审判结果：法院驳回金先生诉讼请求

2006年8月，金先生一家在报纸上看到某花园的售楼广告，载明该花园“二房一厅(阁楼55.04平方米)，建筑面积74.73平方米，售价55.8万元”。这个55平方米的阁楼引起了金先生的兴趣。

9月13日，金先生一家在实地查看了该套房屋后欣然决定购房。同日，他们与开发商签订了《房屋定购协议书》，载明该房建筑面积74.73平方米，每平方米7600余元。协议签订当天，金先生一家支付了1万元定金。十天后，双方按约签订了《北京市商品房买卖合同》，并支付了剩余的首期房款10万余元。后金先生等以合同文本未对阁楼面积明确产权，损害其合法权益为由，将开发商诉至法院。

原告金先生认为，该花园五楼房屋单价仅为6200元，而自己购买的该套房屋单价高达7600余元，就是因为该套房屋包括了阁楼。该阁楼属于六楼的屋面部分，不能明确标明产权，因此原告签订该购房合同属于重大误解，要求撤销双方签订的《北京市商品房出售合同》并返还其已支付的首付款并双倍返还定金。

被告则辩称，合同签订前，原告曾实地查看了房屋，不存在任何误解。该合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

法院审理后认为，系争房屋的结构中设有阁楼，该阁楼的存在不影响正常居住部位的功能及使用，且由该房屋所有人独家使用，给房屋所有人增加了生活的便利。在双方的合同及开发商所发的宣传资料中，系争房屋的建筑面积中不包括阁楼的面积，对此原告金先生等也是清楚的。

阁楼与整个房屋是一个整体，包含在系争房屋中，房屋产权中未标明阁楼不影响产权人对阁楼的占有、使用，对此不存在任何的重大误解。日前，法院对这起房屋纠纷案件作出了终审判决，驳回了原告金先生的诉讼请求。

主要法律关系

金先生：原告，称签订该购房合同属于重大误解，要求撤销双方签订的《北京市商品房出售合同》，并返还其已支付的首付款并双倍返还定金。

某开发商：被告，称合同签订前，原告曾实地查看了房屋，不存在任何误解。该合同合法有效，应驳回原告的诉讼请求。

矛盾焦点：阁楼是否包含在所购房屋中，是否影响产权人对阁楼的占有、使用。

律师说案

一、那些情况下房屋买卖合同可以撤销或变更?

房屋买卖合同也是一种买卖合同，按照《合同法》第54条规定，当订立房屋买卖合同时存在因重大误解、显示公平、一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的五种情况下，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。

二、阁楼产权与房屋产权有何关联，本案两者是否一致?

阁楼民间解释为位于自然层内，利用房屋的上部空间加建的使用面积不足该层面积的暗楼，不计层次。阁楼的官方解释为系指建造时利用屋盖空间搭建、符合规定的高度要求(室内净高最高达到2．2米以上)、有固定楼梯、门、窗(含老虎窗、天窗)、实际供人居住的室内建筑物。

对不符合上述条件的阁楼，不计算使用面积，也不计算建筑面积。因此，我们可以考察阁楼有没有产权的标准是计不计算建筑面积，而阁楼计算建筑面积的标准就是阁楼的层高在2.2米以上，有固定楼梯、门、窗，能供人居住的室内建筑物。如达不到这些标准的，只能算使用面积，不计算建筑面积，相应的就没有产权。阁楼产权属于房屋产权的组成部分，阁楼有了产权，能做到产权明晰，便于管理，减少纷争。结合本案金先生的案件看，金先生没有交代55.04平方米的阁楼的层高多少，是不是有固定的楼梯、门窗等关键要素，法院在审理过程中也没有涉及此部分，不好妄断金先生的阁楼是否能享有产权。

三、本案所指合同是否存在“重大误解”?

重大误解是指当事人因对标的物等产生错误认识，致使该行为的结果与自己的真实意思相反，并造成较大损失的情形。构成一项重大误解需要同时考察重大误解的构成条件。其构成条件有：1、是出于行为人自己的错误认识，按照《民通意见》第71条规定，行为人须是对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量 、规格和数量等的认识错误。本案中金先生对阁楼认识不太吻合这些对象要求。2、行为人产生的重大误解与订立合同有因果关系。正是因为行为人的错误，才订立了一份违背自己真实表示的合同。如果合同不是因重大误解而订立，就不能按照重大误解的规则来解决合同。本案中，正是因为这一点，法院才驳回了原告金先生的诉讼请求。3、误解应是重大的，如是一般错误认识，不足以造成其不利后果，也就无法用公平原则来衡量，也就不能请求变更或撤销合同。以上条件是有机统一的，缺一不可，否则无法认定为重大误解。

四、开发商楼盘广告所称信息是否可认作合同的一部分?

开发商在报纸、楼书上载明该花园“二房一厅(阁楼55.04平方米)，建筑面积74.73平方米，售价55.8万元”的宣传广告中，对阁楼55.04平方米所做的说明和允诺具体确定，并对金先生是否考虑购买该顶层，及该房屋的价格确定有重大影响的，应视为邀约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。