“以房养老”模式探讨

提要本文针对目前我国人口老年化问题比较严重，养老问题不容乐观的现实，分析了以房养老的方式和积极意义，最后得出了“以房养老”是一种值得探索和提倡的养老模式的结论。

一、引言

目前，我国60岁以上的人口将近1.5亿，占总人口的10%以上，而且在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长。按照国际通行的“60岁以上为老年人，占人口比例10%以上即开始进入老年化时代”的标准，我国已进入老年社会。目前，我国老年人口仍在以较快的速度增长，到2015年60岁以上的人口将达到2亿，约占总人口的14%，到2020年，老年人口可能达到4亿。专家预测，今后我国中老年人口将长期居世界首位。老年化的现实和养老问题已摆在我们面前，其重要性显而易见，由养老而引发的社会、家庭问题更是十分棘手，目前城市出现的“空穴家庭和单身老人、无保老人”并因此延伸出来的社会问题无法忽视，并且已成为社会严重问题，必将成为社会不稳定、不和谐的因素。这就迫使我国在经济还不够发达的时期要解决比一些发达国家还严重的社会老龄化问题。

二、“以房养老”模式产生的背景及具体实现方式

长期以来，我国不健全的社会养老保障体系，使国人形成并世代沿袭着“养儿防老”的传统观念，老年人的养老问题寄托在儿女的身上。许多老年人被称之为“住房富人，现金穷人”。他们年轻时贷款买房，辛劳一生赚钱还贷，在临近退休时方才取得住房的完全产权。此外别无积蓄，接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时，他们的住房却顺理成章地作为遗产留给子女。财富分配的不合理，损害了老年人的福利，导致巨大的社会保障压力。

针对“住房富人，现金穷人”的情况，当事人完全可以利用住房做文章，以此在一定程度上缓解自己的养老压力。对有房老人来说，只要使具有居住功能的自有自住房屋，产生养老现金收入，那就实现了以房养老的功能。以房养老的方式可以是多种多样的。其具体方式主要有以下几种：（1）将自住房屋出租取得租金收入。既可以是房屋的部分出租，老人仍居住在原房屋内，也可以全部出租，老人搬出并另外租赁一个房租低于自有住房租金收入的新住房中，使租金收入差额成为养老收入补充。（2）将住房出售，以大换小，重新购置房价低于出售价款的住房，房屋出售款剩余差额即可实现补充养老收入的功效。（3）还有一种方式就是我们通常所提到的 “以房养老”模式。

所谓“以房养老”就是通过“倒按揭贷款”（又称“住房反向抵押贷款”）运作来实现。即，60岁以前购买住宅并获得全部产权，60岁退休养老时，把自有产权的房子抵押给银行或保险等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现值等因素上，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世之后将房产出售，所得款项用来偿还贷款本息。相对于住房按揭贷款而言，这是一种新的社会保障方式，可以减轻国家、社会、企业、家庭及个人的经济压力。正如一些专家指出的那样，“以房养老”是真正把钱花在最关键的地方。相对于年轻的子女而言，老人更加需要钱。在这种情况下，如果老人将自己的房产作为遗产留给了子女，按照庇古福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到了一笔额外的收入。显然，财富分配的不合理，会降低社会总体的福利水平，更会损害老年人的福利。从这个角度说，“以房养老”作为一种新型养老模式，将具有重要的现实意义。

三、“以房养老”的积极意义

“以房养老”作为社会保障体系的一种补充，对维护社会稳定，促进经济发展，改善人民生活都具有积极意义。目前，我国人口老龄化趋势严重，社保体系不健全，许多民众仅有的微薄养老金根本不能满足生活需要，更严重的是很多农村老人甚至没有养老金。倒按揭这种采用财务金融手段来配置生命――时间资源的社会保障市场化运作方式则可以有效地提高拥有住房的老人的收入水平，改善生活质量，减轻社保体系的压力，维护社会稳定，促进社会和谐发展。“以房养老”模式的积极意义主要有以下几点：（1）倒按揭在一定程度上增加了老人的收入，这样不但增强了老人本身的消费能力，而且减轻了子女的经济负担，从而增强了整个社会的消费能力，在一定程度上促进了经济发展。（2）住房倒按揭有利于盘活资产存量。倒按揭的实施可以活跃房地产二级市场，增加二手房的市场供应量，提高住房的利用效率，缓解住房供需矛盾，抑制房地产投资过热和房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展。（3）住房倒按揭可以成为商业银行的一个利润增长点。目前，我国银行业贷款质量不高，风险较高。倒按揭贷款有利于拓宽银行盈利空间，只要经营得当，可以增加银行利润。（4）住房倒按揭有利于形成适应市场经济体制的新型代际关系。拥有住房的老人通过倒按揭将房产抵押给银行，而不由子女继承，且养老不依赖子女，将两代人之间过渡以来的关系转变为相对独立的关系。

四、“以房养老”的条件

“以房养老”虽然具有很强的现实意义，但在目前中国的国情下实行“以房养老”也有一定的难度。实行“以房养老”应当具备很多条件。比如：（1）老人必须有住房，并且对住房拥有完整的产权。在这种情况下养老家庭才有权对住房进行出租、出售或者抵押的决定。（2）老人应该有自己的独立住房。如果老人和子女住在一起而没有单独可供抵押的住房，在此情况下，如果把房屋抵押，老人亡故以后子女将面临无房可住的局面。（3）地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其发展速度较快的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。（4） “以房养老”需要真正发达的资产证券化市场，以便于市场上各机构能够自由进行资产的买卖，这样的市场制度条件下，才会有足够多的机构愿意来承担和分散资金占用、资产贬值的风险。而同时，发达的资产证券化市场又要求政府能够做到市场经济所需要的“兜底”：没有机构愿意承担的风险，政府必须承担。例如，老人抵押房产养老期限到期后的养老问题怎么办？

五、结论

通过前面的分析，我们可以看出目前我国人口老年化问题比较严重，养老形式不容乐观。但是针对“住房富人，现金穷人”的情况，在经济社会及个人条件允许的条件下，完全可以考虑“以房养老”的养老模式。“以房养老”合理并充分利用了住房资源，一方面在一定程度上改善了老人的生活状况；另一方面也促进了社会的和谐发展，因此是一种值得探索和提倡的养老模式。■