国内房价过快上涨研究

一、对房屋价格过快上涨的不利一面的分析

（一）人们的剩余资金减少，其它花费受到局限，降低生活的质量

旅游业中的六大要素———《吃、行、住、购、娱、游》，也应成为一般人的平时生活，这样才能提高人们的生活质量。但是房价过高，在住的方面投入过大，会使人们的可支配资金减少，日常开销会受到限制，而且人们储蓄资金也会减少，生活质量变得很差，这不是发展社会主义房地产业的本意。

（二）贫富差距的拉大，引起社会的不稳定

由于房价过快上涨，有住房的人越富，有多套住房的人更富；而低收入群体没钱买房，没有可增值的、可投机的住房，更谈不上拥有享受型的多套住房。这样，房价的过快上涨，会使富人更富，贫者更贫。贫富差距拉大，会让更多人对社会不满，甚至引起冲突，引起社会动荡，引起社会的不稳定。

（三）房价过快上涨，会提高各类成本，会引起通货膨胀

房价的过快上涨，会引起与房地产业关联的行业的商品价格的上涨，而房地产行业能够带动的行业是众多的，这将引起大范围的通货膨胀。而且市场经济条件下，没有一个市场是独立存在的，而是相互关联的，因此，房价的上涨，会带动其他行业的商品的价格的上涨，这将引起全面的通货膨胀和社会动荡，它会提高本国商品的成本。在全球经济一体化的现在，商品成本的提高，会降低本国产品的国际竞争力，会降低本国商品的出口能力。

二、对抑制住房价格上涨过快的建议

（一）引导各种资本流向，引导房地产市场稳定、持续发展

由于出口增长率放缓，2008年末，为民生工程又增加了大规模的4万亿投资。出口方面：自金融危机以来，世界经济处于震荡复苏阶段，中国的出口也受到了影响。出口增长率自2001年以来一直保持了两位数的增长，尤其出现了2003年34.6%，2004年35.4%的高增长率，而且2005年28.4%，2006年27.2%，2007年25.7%，但受金融危机影响2008年出口增长率变为17.2%、2009年15.9%，增速明显放缓。消费方面可从储蓄方面看出：中国国民储蓄率一直保持了高增长，如：2002年以后，储蓄快速增长，1998年前后，储蓄率大约37.5%左右，到2007年，上升为49.9%。2009年6月26日中国日报网中国在线消息：第13份年度《世界财富报告》24日公布，报告以“净值”为标准划分富翁。“净值”指不包括住宅、车辆、收藏品等非流动资产的可供投资资产，名下“净值”至少100万美元者为“高净值个人”。这种人在中国2008年36.4万人，2007年41.3万人。如果加上拥有住房、证券的人，在中国资产过百万的人多得是。储蓄率高，投资率又高，放缓的出口增长率，是当今中国的基本国情，而且世界经济处于低迷不振。在这种经济环境中，中央政府推出了4万亿的经济刺激方案。这4万亿的投资用于民生工程，而不能断言这4万亿的投资都流入到了房地产业，但肯定的是这4万亿投资提高了人们的收入，并直接、间接地推高了房价。再如，因为经济低迷，股票市场上分红的上市公司少，高比例分红的上市公司更是少，况且有些公司有可分的钱，也不分红。因此，股票市场也不景气，不少资本流入到经济低迷也能增值的房地产业，并也推动了房屋价格的上涨。中国经济现在国际交流很活跃，进出口贸易频繁，但因国际经济不景气，不如前几年活跃。在这种经济环境下，我们应引导国内资本往提高生产率、有意义消费等领域流入，防止资金大规模流入房地产业，推高房价的上涨。

（二）限制购房的需求，在房价形成机制上政府制定房价指导价

住房是建立在有限土地上的固定资产，它的数量供应是有限的，因此限制对家庭拥有住房套数抑制需求。人人无限制地可以买到住房的话，永远满足不了市场需求，再加上投机性操纵房价的话，房价仍将持续攀高。因此要限制人们购房数量，如在户口所在地最多一人一套住房，这样能满足投资性需求，改善型需求，投机性需求。还有要限制异地购房需求，直接禁止异地购房的话，能避开因外地人购房产生的房价的上涨，如北京、上海高房价不少层面上是异地购房导致的。同时，在各方面建设好各地方的城市服务功能，形成全国各地都是好住所的局面，这样的话，能避免因异地购房产生的房价的上涨。住房问题是民生问题，政府应解决老百姓改善型住房需求。政府应制定房价的指导价格，抑制投机性操纵房价，在房价的形成机制上不要都走市场化，形成在政府制定房价指导价的基础上走市场化。因现在房价高，吸金很厉害，老百姓一辈子工作为的是买到一套住房，限制了老百姓的其他消费，这不是搞改革开放，走社会主义市场经济的本意。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价25000元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，是美国的四倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4~6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高。在商品房问题上，要坚持形成人人都能买得起的房价，因住的问题是老百姓的基本需求，要保障满足老百姓的这一基本需求。在制定商品房价格的时候，要考虑当地的平均月收入为一平米的话本人认为合理区间，而且要形成工资涨房价涨的机制。这样的话，人人都可以买到房子，而且能拥有享受型的消费资金，并且人人都可以享受到搞改革开放的红利、走社会主义市场经济的好处。

（三）控制信贷

近年房地产开发企业资金来源情况看：2008年，房地产开发企业当年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。2009年，房地产开发企业当年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。2010上半年，房地产开发企业当年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。上述数据中可以看出，房地产开发企业和个人按揭贷款都很多，我们应放开对房地产开发企业的贷款，限制个人按揭贷款。因为个人购买房屋带有不少的冲动性，应抑制个人按揭贷款的发展，防止房屋购买力的膨胀，防止房价过快上涨，而且继续实行认房又认贷的政策。

三、结语

房地产市场在世界各国都受到重视，在中国也是一个重要的市场，但是，房屋价格过快上涨，会引起社会不稳定。我们应引导房价的正常发展，让房地产市场真正能为提高人们生活质量服务。

作者：崔阳 单位：延边大学经济管理学院