韩国住房市场发展经验之借鉴

“衣食住行”，“住”是人的最基本需求之一，安居方可乐业。如何让每个国人都得以安居，进而乐业，是每个国家政府需要认真思考解决的问题。作为一个在韩国生活多年的人，我将韩国住房市场的现状和发展经验进行了一些系统的总结和研究，希望能对我国住房问题的解决提供一些有益的借鉴。

一、市场现状

（一）公寓价格稳中有降

韩国的住房大体可分为公寓（APARTMENT）、单独住宅、联排单独住宅等三种形式，公寓的比重占50%左右。韩国全国人口5000万，近一半人口集中在以首尔为中心的首都圈。

如仅以首尔和首尔周边的公寓为对象进行研究，便可以发现，自2009年以来，首尔的公寓价格整体处于一个波动下降的周期。根据韩国国土部公布的历年住宅买卖价格指数，2009年首都圈的公寓交易价格指数为102.1，2010年下降为99.2，2011年小幅上升为99.6，但仍低于2009年指数；首尔市2009年公寓交易价格指数为101.8，2010年为99.6，2011年为99.2，下降趋势更为明显。2012年的指数尚未公布，但市场情况是，首都圈公寓价格的下降趋势较为明显，住房交易量也出现了明显的萎缩。

按照韩国土海洋部的分类，首尔江南区、瑞草区、松坡区、木洞、京畿道盆唐、平村、龙仁被列为投机管理地区，又称“泡沫七区”。据韩研究机构公布，2010年5月，上述泡沫七区的住宅平均销售价格为每3.3平方米2076万韩元，按当时汇率（1美元=1200韩元）计算，相当于每平方米35753元人民币。泡沫七区以外首都圈的住宅平均销售价格为每3.3平方米1104万韩元，相当于每平方米19013元人民币。由于韩国的房价中包含室内装修和地下停车场，因此，首尔及其周边地区的房价绝对值已经比北京的平均房价低，如果考虑到韩国的人均收入（2011年韩人均GDP为20000美元左右，中国为1700美元左右）水平，首尔的房价比北京还要低更多。韩国地方的房价与首都圈相差较大，釜山和光州等地方中等规模城市的房价大约相当于首尔平均价格的1/2到1/3左右。

另据韩业内专家分析称，首都圈的住宅市场将于2012年进入“调整期”，并于2018年正式进入“下降周期”，而地方住宅市场进入下降通道还要更早一些。

究其原因，主要有以下方面。

供给方面：1.目前韩住房普及率已经很高，住房的绝对保有量已不算小；2.截至2012年12月末，市场上仍有约74835套已建成住房未能销售出去；3.现政府为了解决低收入人群的居住需求，正在大力推进冠名为“温馨住宅”的公益性住房的建设，预计2012年可建成32万套，2018年可建成150万套。这些因素将会大大提高未来一段时期内的住房供应量。

需求方面：近年来韩人口增长不断放缓，生育率仅1.14（即一对夫妇一生平均只生1.14个孩子），未来人口有可能出现减少，而住宅市场的最主要需求层（35～54岁之间的人口群体）的人口数量于2011年探顶后逐步减少。

（二）整体住房建造质量较高

几十年住宅开发经验的积累、开发企业间的良性竞争、建筑材料和技术的不断升级，都使得韩国住房的整体建造水平不断提高。韩国的住宅质量可靠，不仅安全结实，隔音效果和抗震指数较高，公寓的外观也比较统一整洁，非常注重色彩和图案的美学搭配，通常以淡色系为主，公寓外侧高处则用粗大的文字和数字组合如“现代101”、“现代102”等加以标记，一下子就可以知道是谁开发的小区和每幢楼房的编号，标记醒目，便于访客和物流公司查找。由于土地比较稀缺，通常韩国的公寓基本高度都在18层以上，成片开发，楼型大多以板楼为主，南北通透，空气流通性非常好，夏天可以不开空调，比较环保节能；户型设计布局合理方正，阳台和厅的面积较大，空间利用率极高，80平方米的公寓即可以实现3室1厅的布局，丝毫不觉拥挤；公寓全部实行统一装修，业主只需购买基本的家具和生活用品，即可拎包入住，无需再单独进行装修，这么做不仅节约了整体的社会成本，而且减少了垃圾排放，降低了管理成本，亦不会发生邻里相扰的现象。

（三）小区环境整洁、物业管理规范

韩国大中型房地产开发企业所开发的小区通常十分整洁。小区不会离主干道太近，之间有较大的绿化带进行隔离。小区内通常会留出大量的空地分配给绿地、地上停车场以及供儿童玩耍的空间，一般都设有多个带棚顶的垃圾分类站，供指定企业定期回收居民生活中产生的玻璃、塑料、金属、纸张等可回收物资。地下停车场则免费供业主使用，业主无须再行购买或租用。小区周边一般均会配套建设商业街，用来开设各种食品杂货店、理发店、干洗店以及教育设施等，生活起来非常方便。小区与外部并不严密封闭，有多个出入口，方便业主步行出入，不像我国小区一般只有一个出入口，出入极为不便。小区的物业管理规范，每几栋公寓楼会有一个值班室，一般是由物业公司雇佣退休的老年男性值守，不仅负责治安，还负责卫生和垃圾分类的管理。值班室与每户人家均设有电话线路可供通话，另还有广播功能，便于向每户业主通报重要事项。物业费用可以在银行设立的自动化机器上进行缴纳，非常方便。

（四）住宅普及率较高

据韩国土海洋部公布数据，截至2011年底，韩住宅普及率为102.3%（美国为108.5%，日本为114.3%），1771.94万个家庭共拥有1813.11万套住房。首都圈的住宅普及率相对较低，为99%，首尔的住宅普及率为97.1%，除首尔和济州道外，其他地方省道的住宅普及率均在100%以上。 目前，韩拥有自有住宅的人口比例约为54.25%，与欧、美、日等国还有一定差距（美国为68.3%，日本为61.2%），每1000人拥有的住宅数量为336.3个，低于欧、美、日（美国为427个，日本为429个）。

二、主要经验

韩国的住房问题总的来说是解决得较好的，大部分国民尤其是中产阶级对住房现状是比较满意的。据韩国专业调查机构的调查，70%～80%的地方居民对目前的住房状况表示满意，仅有20%～30%的地方居民对目前的住房状况表示不满意。不满意的原因在于地方的房地产开发以外延扩张式为主，开发地区主要集中在新城区或城市，缺乏对老城区和市中心老区的开发（老城区地价相对较高）。首都圈居民对目前住房状况表示满意的比例相对较低，约50%～60%左右。满意度低的主要原因在于全国人口仍在不断向首尔地区集中，导致首都圈的住宅租、售价格均高出地方很多，首都圈居民在住宅购买或租赁方面的负担相对沉重。

那么，韩国在解决住房问题方面哪些经验是值得我们学习的呢？

（一）扩大供给

为进一步提高住房普及率、提高自有住宅比例，减轻中低收入人群的购租负担，韩国政府于2009年下半年推出了“温馨住宅”政策（类似我国的公租房）。

与以往一般性商业开发的外延式扩张不同，“温馨住宅”将主要集中在城市中心和大城市近郊，充分开发老城区，充分利用现有设施，实现亲环境和绿色低碳式开发。

在价格方面，将通过提高容积率、适当降低绿地比率、提供低息贷款、合理降低土地补偿成本、解禁首都圈周边绿色环保带、使用国有土地等手段，将销售价格降至同等地段一般商业住宅的85%左右，以降低租购房者的资金负担。

同时，通过加大财政和国民住宅基金对低收入人群的补贴，根据中低收入人群不同的收入水平、生活状态、居住需求，提供不同类型的廉租房。韩政府计划通过分阶段努力，力争在2018年将住宅普及率从目前的102.4%提高至107.1%，将每千人住宅数量由目前的336.3个提高至406.1个，自有住宅率从目前的54%提高至65%。

目前，第一期“温馨住宅”的建设和销售进展顺利。随着“温馨住宅”的供给入市，首都圈地区的住宅价格已经出现了明显的下降和松动，预计未来“温馨住宅”的大量持续供给还将在降低住宅价格方面起到积极作用。

（二）控制投机性需求

韩国主要通过税收手段来控制住房领域的投机性需求。根据目前韩法律规定，住宅在取得、保有、让渡、继承和赠与等各个环节分别要缴纳相应的税。

在购置环节，不动产登记时，购房者主要需缴纳“取得税”（税率1%）和“登录税”（地税，税率1%～2%不等），此外还有“农渔村特别税”（税率为取得税额的30%）和“地方教育税”（税率为登录税额的20%）以及小额的“印花税”（国税，税额为2万～35万韩元不等）。

在保有环节，需要交纳的国税有：综合不动产税（以金额在6亿韩元以上（约合50万美元，300万元人民币）的住宅为对象，税率为0.5%～2%不等）、农渔村特别税（综合不动产税额的20%）；需要交纳的地税主要有：财产税（每年交纳一次，税率为0.1%至0.4%不等），以及地方教育税（财产税额的20%）、共同设施税、都市计划税。

在交易环节，需要交纳的国税有“让渡所得税”，保有期不满1年的为交易所得的50%；保有期超过1年不满2年的为交易所得的40%，保有期超过2年的，根据交易所得金额不同，分别为交易所得的6%～35%不等，地税则有地方所得税（针对交易所得，相当于让渡所得税额的10%），这一措施可有效打击投机。

在继承或赠与环节，被继承人或被赠与人应缴纳的税收类型为继承税和赠与税，根据住宅金额的不同，税率分别为10%至50%不等，金额越高，税率越高。

上述税收中，尤其是保有环节针对高额住宅征收不动产税和交易环节针对短期交易课以重税的制度设计，可以比较有效地打击投机，限制过多的保有高档商业住宅，限制过于频繁的住宅买卖。

（三）保障和提高居住质量

韩很早就在住宅建设领域制定了相应的法律、标准，相关的法规包括《住宅法》、《建设产业法》、《不动产开发业的管理及培育法》、《都市和居住环境整备法》、《停车场法》等，以要求不动产开发业者建造出质量可靠、环境优美、适合居住的住房。立法和确立标准很重要，但更关键的是如何严格执法，在这方面，韩国政府做的很到位。在严格的政府监管同时，开放的市场环境和充分的竞争，再加上媒体和业主的监督，都保障和促进了韩国住房质量的保持和提高。

（四）降低银行风险

李明博政府时期，为抑制不动产投机，央行要求各商业银行在提供住房抵押贷款时，适用政府制定的DTI（总负债偿还比率，DEBT TO INCOME）和LTV（LOAN TO VALUE）比率，以确定银行可提供贷款的数额。前者根据个人收入决定贷款数额，DTI比率越低，可供贷款数额就越低，后者根据担保房产的市场价值决定贷款数额，LTV比率越低，或者房产价值越低，可供贷款的数额就越低，通过制定DTI和LTV比率，将贷款总额与个人总收入或房产价值挂钩，可充分降低银行风险，防止贷款超出个人偿还能力。另，根据韩国政府规定，买卖新房时，首付（DOWN PAYMENT）不得低于房价的50%。这些做法，显著地降低了银行在房产抵押贷款领域的风险。同时提高了投机者的资金运营门槛，可以部分限制投机性需求。

（五）不动产登记和交易申告制度

韩国的不动产登记制度建立于大韩民国成立之前的1906年，国土上的所有土地和建筑物都建有公共账簿。20世纪90年代后期，这些不动产信息实现电算化。不动产信息的登记和管理由法院负责。任何人只要知道不动产所有者的身份证，就可以在法院的自动化查询终端，查询和打印出不动产所有者所拥有房产的资料。

为防止投机，韩国的国土部2006年通过法令，强制要求所有的不动产交易须向各级政府进行申告。为配合这项制度，国土部于2006年开发了不动产实际交易系统，并向各地方政府提供该系统。实际交易信息将自动汇总到国土部的电算系统，以便政府进行实时监测，一旦发现有严重偏离市场行情的虚假申告，政府将依法处以高额罚款。